Delårsrapport januari mars 2008

Delårsrapport januari mars 2008

Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 199 (202) MSEK. För jämförbart Investeringarna uppgick till 88 (123) MSEK. Det största projek- fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 9 MSEK. tet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 54 (34) MSEK, en ökning med 20 MSEK, vilket främst beror på lägre driftkostnader och ett bättre finansnetto. Ett antal projekt har startats för att utveckla stationerna för att öka tågresandet samt att möjliggöra en ökning av godsvolymer i kombiterminaler. Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 (350) MSEK mot- svarande 8,3 (87,6) kronor per aktie. Minskningen beror främst på höga värdeförändringar i fastighetsbeståndet under första kvartalet 2007. Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2008 att bli i nivå med 2007. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 mars till 6 765 (6 698 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd var värdet oförändrat (6,0 procent). Vår affärsidé Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stationsoch verkstadsområden med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Ekonomisk data jan-mars jan-mars april 2007 Helår MSEK 2008 2007 mars 2008 2007 Hyresintäkter 199 202 767 770 Driftöverskott 95 85 373 363 Finansiella poster -32-39 -145-152 Rörelseresultat 86 73 339 326 Resultat efter finansiella poster 54 34 194 174 Värdeförändringar -14 463 82 559 Periodens resultat 33 350 360 677 Investeringar i fastigheter 88 123 441 476 Fastighetsförsäljningar 25 278 1 713 1 966 Vakansgrad hyra, % 5,5 8,4 5,5 5,6 Marknadsvärde fastigheter 6 765 7 949 6 765 6 698 Soliditet, % 43,0 34,0 43,0 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 1,8 2,3 2,1 2 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Kommentarer Resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 199 (202) MSEK, en minskning med 3 MSEK vilket beror på avyttrade fastigheter. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 9 MSEK, främst beroende på nytecknade och omförhandlade avtal samt indexhöjning. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 mars uppgick till 661 (656) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,4 (2,5) år. Hyresvakansgraden per den 31 mars uppgick till 5,5 (8,4) procent. Minskningen beror främst på avyttrade fastigheter med hög vakans. Nettouthyrning Under perioden nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 7 MSEK. Under perioden har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 12 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 2 MSEK. Värdet av uppsagda hyreskontrakt för avflytt uppgick till -5 MSEK. Nettouthyrningen för perioden var 4 MSEK. Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 71 (82) MSEK, en minskning med 11 MSEK, vilket främst beror på avyttrade fastigheter. Underhåll Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll minskade med 3 MSEK och uppgick till 7 (10) MSEK. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontor och lokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 2 (1) MSEK. Fastighetsadministration I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 24 (25) MSEK. under första kvartalet 2007 beror främst på försäljningskostnader vid avyttringen av Klarabergshuset. Utvecklingskostnader Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling med större vikt på analysskedena som tillämpas på ett antal identifierade större affärssatsningar. Kostnaderna för strategisk utveckling uppgick till 2 (0) MSEK. Finansiella poster Finansiella poster uppgick till 32 (39) MSEK, en förbättring med 7 MSEK. Trots en högre genomsnittlig ränta under perioden på 4,1 (3,3) procent minskade räntekostnaden med 3 MSEK pga lägre upplåning. Den lägre upplåningen beror på avyttrade fastigheter. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 (1,8) gånger. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 40 (496) MSEK. I beloppet ingår orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet med 2 (461) MSEK, realiserade med 2 (-2) MSEK samt orealiserade värdeförändringar för finansiella instrument med -18 (4) MSEK. Skatt Periodens skatt uppgick till -7 (-146) MSEK vilket motsvarar 17 (29) procent av resultatet före skatt. Under perioden har avyttring av fastigheter genomförts skatte fritt i bolagsform och vinster om cirka 17 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av perio dens skatt utgjorde 0 (0) MSEK aktuell skatt och -7 (-146) MSEK upp skjuten skatt. Kvarvarande underskottsavdrag uppgick till 349 (350 vid årsskiftet) MSEK. FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital per den 31 mars var 3 184 (3 151 vid årsskiftet) MSEK, vilket motsvarar en soliditet på 43,0 (43,1 vid årskiftet) procent. Periodens totala kassaflöde uppgick till 1 (4) MSEK. Investeringsverksamheten uppgick till -82 (158) MSEK varav 25 (278) MSEK avsåg avyttring av fastigheter. Finansieringsverksamheten uppgick till -36 (-180) MSEK, vilket främst avser amortering av lån. Driftöverskott Driftöverskottet ökade med 10 MSEK och uppgick till 95 (85) MSEK. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 10 MSEK. Överskottsgraden var 48 (42) procent. Central administration I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, affärsutveckling och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 8 (11) MSEK, en minskning om 3 MSEK. Den högre kostnaden Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 3

FASTIGHETSBESTÅND Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 31 mars ägde Jernhusen 328 fastigheter (336 vid årskiftet). Det totala marknadsvärdet uppgick till 6 765 MSEK (6 698 MSEK vid årsskiftet). Ökningen beror på fastighetsinvesteringar. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 709 000 kvm (714 000 kvm vid års skiftet). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Försäljningar 1) och investeringar Under perioden tecknades avtal om försäljning för 9 (6) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 14 (285) MSEK. Under perioden frånträddes 11 (14) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 25 (278) MSEK. Periodens största frånträde är ett exploateringsområde som förvärvades av PEAB för 13 MSEK. Investeringar i fastigheter uppgick till 88 (123) MSEK. Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning i uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering om cirka 1 050 MSEK. Under perioden uppgick investeringen till 33 MSEK. I Hagalundsområdet i Solna uppgick periodens investering till 11 MSEK. Investeringen avser en personal- och överlig gningsdel för SJ:s personal. Dessutom påbörjades en totalrenovering av Centralhuset i Sundbyberg som bedöms till 124 MSEK. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt rese centrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152 MSEK. Projektering har även påbörjats för en ny glashall samt parkeringshus i Malmö, en investering om 360 MSEK, till följd av Jernhusens åtagande i samband med citytunnelprojektet. Beslut har tagits avseende grundförstärkningar i Centralstation Stockholm om 73 MSEK. Realiserad värdeförändring Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 2 (-2) MSEK. Orealiserad värdeförändring Ett fåtal större fastigheter i Jernhusens fastighetsbestånd utgör en majoritet av marknadsvärdet. Dessa fastigheter kontrollvärderas av ett externt värderingsföretag inför varje årsbokslut. Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, in - vesteringar samt förändrade direktavkastningskrav. Information avseende direktavkastningskrav på de externt värderade fastigheterna inhämtas varje kvartal från ett externt värderingsföretag. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under perioden om 2 (461) MSEK. Under första kvartalet 2008 bedöms direktavkastningskraven på Jern husens fastigheter oförändrade jämfört med årsskiftet 2007/2008. Under mot svarande period 2007 sjönk direktavkastningskraven på några av Jernhusens fastigheter i Stockholms CBD områden. Dessutom bidrog detaljplanearbete till att påverka marknads värdena positivt. För jämförbart bestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, är marknadsvärdet oförändrat sedan årsskiftet. Den totala värdeförändringen under perioden, inklusive sålda fastigheter men exklusive investeringar var 0,1 procent. 1 För mer information om årets försäljningar se fastighetsförteckningen på www.jernhusen.se Hyresvakansgrad och hyresbortfall 4 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Marknadsvärde fördelat på kommun Hyresvärde fördelat på användning Specifikation av marknadsvärdeförändring MSEK totalt Antal Ingående balans 6 697,8 336 Driftnetto 0,0 Projektvinster/-förluster 1,8 Direktavkastningskrav 0,0 Delsumma orealiserad värdeförändring 1,8 Investeringar 88,4 Förvärv 0,3 Frånträden -25,2-11 1) Realiserad värdeförändring 2,4 Utgående balans 6 765,5 328 1) Under perioden har 8 fastigheter frånträtts i sin helhet. Förfallostruktur på hyreskontrakten A antal Objektsarea Årshyra Andel av Förl. Tom år avtal m 2 MSEK årshyra 2008 1 013 153 723 129,4 20% 2009 864 163 464 189,7 30% 2010 443 161 760 146,2 23% 2011 161 32 812 53,7 8% 2012 57 65 212 58,2 9% 2013 23 13 209 21,0 3% 2014-25 16 096 36,6 5% Totalt 2 586 606 276 634,8 2) 100% 2) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. Affärsområde Projekt- Mindre Affärsområde Stationer Verkstäder fastigheter stationer totalt Antal fastigheter 63 67 56 142 328 Hyresvärde (MSEK) 309 226 65 61 661 3) Marknadsvärde (MSEK) 3 079 1 645 1 810 231 6 765 Lokalarea (m 2 ) 139 130 432 941 44 725 92 338 709 134 4) Vakant lokalarea (m 2 ) 14 333 59 375 4 356 31 143 109 207 Återstående kontraktstid 2,2 2,8 2,8 1,5 2,4 Vakansgrad hyra (%) 2,7 5,4 6,7 19,0 5,5 3) Inklusive vakanshyror. 4) Inklusive vakanta ytor. Investeringar (MSEK) Bedömd Periodens Återstående Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet slutkostnadsprognos investering investering m 2 färdigställande area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 124 1 119 5 600 5) mars 2009 95 Malmö Malmö C 6) 360 4 347 n/a dec 2010 n/a Solna Hagalundsområdet 49 11 15 3 000 apr 2008 17 Stockholm Kungsbrohuset 1 050 33 982 27 500 5) juni 2010 100 Stockholm Stockholm C 7) 73 0 73 n/a juni 2011 n/a Uppsala uppsala C 8) 152 5 140 2 377 dec 2010 n/a Övriga mindre projekt 34 Totalt 88 5) Bedömd lokalarea efter ombyggnation, 6) Glashall och parkeringshus i samband med citytunnelprojektet 7) Grundförstärkning 8) Uppsala resecentrum Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 5

FASTIGHETsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden har under de senaste åren känne tecknats av höga transaktionsvolymer och fallande direktavkastningskrav. En påtaglig trend har varit att skillnaden mellan direktavkastningskraven på moderna fastigheter av olika kategori: kontor, logistik och handel, har minskat. Samtidigt har andelen utländska aktörer som valt att placera kapital i svenska fastigheter tilltagit. Turbulensen på världens finansmarknader under andra delen av 2007 ledde till en betydligt mer avvaktande marknad och transaktionsvolymen sjönk markant. Under slutet av 2007 genomfördes dock ett flertal större transaktioner vilket ledde till att transaktionsvolymen slutade något under nivåerna som noterades rekordåret 2006. Under första kvartalet av 2008 uppgick transaktionsvolymen till samma nivåer som motsvarande period 2006 och 2007. Under första halvåret 2008 bedöms volymen hamna i nivå med rekordåren beroende på många stora på gående försäljningar där två av de största är Kista Gallerian samt Studentskrapan i Stockholm. Förändringen av direktavkastningskraven sedan årsskiftet 2007/2008 är svårbedömd. Vissa rapporter visar ökade direktavkastningskrav till följd av ökade riskpremier och räntor. Andra rapporter tyder på att direktavkastningskraven är oförändrade. Jernhusen bedömer att ingen justering av direktavkastnings kraven är aktuell för Jernhusens fastighetsbestånd under första kvartalet 2008. HYRESMARKNADEN Efterfrågan på kommersiella lokaler var fortsatt hög under årets första kvartal i framförallt storstadsregionerna. En viss avmattning kan dock tydas på vissa delmarknader i ytterstadslägen samt på mindre orter. Jobbtillväxten bromsade in något efter två mycket starka år vilket bedöms leda till att avmattningen även sprider sig till andra delmarknader. Jernhusens hyresmarknad på framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler i verkstadsfastigheter är beroende av järnvägens person- och godstransporter. Resande med tåg och transporter på järnväg utvecklades starkt under 2007 och bedöms fortsatt öka även under 2008. Trots en viss inbromsning tror Jernhusen på en fortsatt positiv utveckling av hyresmarknaden i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, samt en god utveckling på stations- och verkstadsfastigheter. Kontor Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framförallt storstadsregionerna har fortsatt att bidra till högre hyror. Störst är ökningen på lokaler med något lägre standard i CBD samt lokaler i övriga innerstadsområden. Skillnaden mellan hyrorna i detta så kallade mellansegment och lokaler med hög standard i CBD har därmed fortsatt att minska. Många företag väljer att flytta till moderna lokaler i citylägen för att bland annat attrahera kompetent arbetskraft. I takt med den ökade inflyttningen till innerstadslägen har vakanserna fortsatt att minska i innerstadslägen medan de har ökat något i det äldre beståndet i ytterstadslägena. I Stockholm utgörs en stor del av uthyrningsvolymen lokaler i det nybyggda segmentet. Utvecklingen har motiverat flera fastighetsbolag att utveckla och modernisera äldre kontors fastigheter. Bland annat bygger Jernhusen det miljösmarta och moderna Kungsbrohuset samt utvecklar och totalrenoverar Centralhuset i Sundbyberg. Hyresnivåerna bedöms öka under 2008, men i avtagande takt. I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren vilket har bidragit till att driva upp hyresnivåerna i det äldre beståndet. Under 2008 bedöms cirka 30 000 kvm moderna kontorsytor att färdigställas. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms bidra till en gynnsam och fortsatt god utveckling av hyresnivåerna Malmö är en av de starkaste tillväxtregionerna i Sverige och efterfrågan på lokaler är mycket hög. Framförallt efterfrågas moderna och centralt belägna lokaler, vilket innebär en positiv utveckling av hyresnivåer och vakanser. Under 2008 bedöms utbudet på den totala kontorsstocken överstiga efterfrågan, vilket antas leda till något ökande vakanser. Trots detta tror marknaden på ökade topphyresnivåer på grund av ökad efterfrågan i CBD och Västra hamnen där utbudet av moderna lokaler fortfarande är begränsat. Detaljhandeln Hushållens konsumtionstillväxt är fortsatt stark, men lägre än vad marknaden förväntat. Under det fjärde kvartalet 2007 var den årliga ökningstakten i detaljhandelns omsättning cirka sex procent medan den säsongsrensade kvartalsförändringen var endast 0,4 procent i uppräknad årstakt. Samtidigt visar hushållsbarometern ett dämpat stämningsläge avseende privatekonomin vilket bedöms leda till en fortsatt hög men dämpad tillväxt. Detaljhandeltillväxten bedöms öka i framförallt storstadsregionerna på grund av urbanisering vilket medför att storstäderna växer kraftigt medan landsbygden förlorar invånare. Därmed bedöms efterfrågan på butikslokaler vara fortsatt hög i Jernhusens fastigheter. Vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande låga nivåer. Hyresnivån har ökat något i Stockholm men är oförändrad i Göteborg och Malmö sedan årsskiftet. Hyresnivå SEK/m 2 Stockholm Göteborg Malmö Hög standard Kontor CBD 3 800-4 500 2 050-2 300 1 600-2 150 Lägre standard Kontor CBD 2 700-3 400 1 750-2 050 1 400-1 850 Butik CBD 14 500 10 000 6 000 Hyresvakansgrad % Stockholm Göteborg Malmö Kontor CBD 7 7 6 Kontor innerstan 8 9 11 Butik 1 1 3 Stationer Hyresvärdet i Jernhusens stationer består till största del av väntsa- 6 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

lar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med övriga fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de 500 000 människor som dagligen besöker Jernhusens stationer. Persontrafiken fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Tillväxten kommer i första hand från kortare resor som för järnvägen innebär transport med regionaltåg. Enligt Statens institut för kommunikationsanalys (SIKA) visar preliminära siffror att antalet personkilometer under 2007 ökade med 8 procent jämfört med föregående år. Persontrafikens ökning beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Detta talar för ökande resande strömmar i framtiden som därmed påverkar hyresvärdet på stationsfastigheter positivt. Väntsalarna hyrs ut till Jernhusens dotterbolag Svenska Reseterminaler AB (SRAB), som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd som avser att täcka kostnaderna för väntsalarna. Verkstäder Enligt SIKA fortsätter även godstransporter på järnvägen att öka. Under 2007 var ökningen cirka 5 procent jämfört med föregående år. Godstrafikens ökning beror främst på effektivare operatörer och högkonjunkturen. Operatörer både inom person- och godstransportsektorn har ersatt den äldre fordonsparken av äldre lok och vagnar med moderna servicekrävande tågsätt. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av reparation erna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad persontrafik, skapar en stark efterfrågan på Jern husens trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verk städer för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på 600 700 kr/kvm och i mindre orter på 300 400 kr/kvm. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, 1 200 1 900 kr/kvm. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 200 (1 200 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 900 (900 vid årsskiftet) MSEK. Av räntecapskontrakten var det vid periodens utgång 600 (600 vid årsskiftet) MSEK som hade uppnått räntetaket och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Marknadsvärdet på derivatkontrakt och Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool per den 31 mars var 23 (41 vid årssiftet) MSEK. Förändringen under perioden -18 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring. Ränteförfallostruktur 2008-03-31 Belopp Effektiv ränta -1 år 1) 1 870 000 4,88 % 1-2 år 220 000 5,61 % 2-3 år 400 000 4,20 % 3-4 år 200 000 4,56 % 4- år 723 000 4,16 % Totalt 3 413 000 4,68 % 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat 300 MSEK i räntecaps med ett räntetak på 5% och en förfallotid på mellan 1-2 år. FINANSIERING Under första kvartalet har Jernhusen påbörjat arbetet kring bolagets planerade företagscertifikatprogram. Jernhusen räknar med att programmet, som uppgår till 2 000 MSEK, skall lanseras och att första emissionen genomförs under första halvåret 2008. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 3 527 (3 558 vid årsskiftet) MSEK. Nettolåneskulden var 3 042 (3 063 vid årsskiftet) MSEK vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,1 (3,8 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen uppgick till 24 (26 vid årsskiftet) månader. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet fr o m balansdagen (31/3), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 14 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 34 MSEK. Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 7

ORGANISATION Amir El-Sayed tillträdde tjänsten som affärsområdeschef för Mindre Stationer under februari. Eva Burén har rekryterats som ny kommunikationschef och tillträder den 4 augusti. Eva kommer närmast från en tjänst som informationschef för ICA Sverige. Jernhusen har bildat en ny central enhet för Energi och Miljö för att tydliggöra vårt fokus på området. Per den 31 mars var antalet anställda i tjänst i moderbolaget Jernhusen AB, tillika koncernen, 102 (101 vid årsskiftet). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotter bolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotter bolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 46 (40) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -24 (-53) MSEK. Resultatförbättringen beror främst på realisationsvinst, i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning, om 17 MSEK. Räntebärande skulder var 3 477 (3 495 vid årsskiftet) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 76 (43 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (-) MSEK. PROGNOS 2008 Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2008 att bli i nivå med 2007. KALENDARIUM Halvårsrapport 2008 28 juli 2008 Delårsrapport jan-sept 2008 31 oktober 2008 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se. Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd, ekonomidirektör, telefon 08-410 626 00. RiskER och OSÄKERHETSFAKTORER Jernhusens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidorna 20-22. Inga väsentliga förändringar har skett sedan senast avgivna års redovisning. transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnader består i huvudsak av elinköp. Se 2007 års årsredovisning sid 70 not 3 för vidare information. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Jernhusen avyttrade den 22 april sin del i Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm till Choice Hotels för 36 MSEK med en realisationsvinst om 23 MSEK. 8 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 9

10 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Resultaträkning KONCERNEN Jan-mars Jan-mars Helår MSEK 2008 2007 2007 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 199,2 202,0 769,9 Fastighetskostnader Driftkostnader -71,1-82,1-268,2 Underhåll -7,3-9,8-35,8 Fastighetsskatt -1,9-0,7-12,5 Fastighetsadministration -23,9-24,6-90,9 Summa fastighetskostnader -104,2-117,2-407,4 Driftöverskott 95,0 84,8 362,5 Central administration -7,8-11,4-34,7 Utvecklingskostnader -1,5-0,2-2,3 Rörelseresultat 85,7 73,2 325,5 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 1,0 0,9 3,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,7 2,5 7,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -39,5-42,7-163,2 Summa finansiella poster -31,8-39,3-151,8 Resultat efter finansiella poster 53,9 33,9 173,7 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 2,4-1,7 10,5 Fastigheter, orealiserade 1,8 460,7 514,7 Finansiella instrument, orealiserade -18,1 3,5 34,2 Summa värdeförändringar -13,9 462,5 559,4 Resultat före skatt 40,0 496,4 733,1 Aktuell skatt 0,0-0,2-1,3 Uppskjuten skatt -6,8-145,8-55,3 Periodens resultat 33,2 350,4 676,5 Moderbolagets aktieägares andel 33,2 350,5 676,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,0-0,1 0,4 Resultat per aktie (SEK) 8,3 87,6 169,0 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Jämförbart bestånd 1) Jan-mars Jan-mars Helår MSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 198 189 741 Fastighetskostnader -103-104 -376 Driftöverskott 95 85 365 Överskottsgrad 48% 46% 49% 1) De högre hyresintäkterna om 9 MSEK beror främst på nytecknade och omförhandlade avtal samt indexhöjning. Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 11

Driftöverskott per affärsområde STATIONER Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 96,8 88,6 376,2 Fastighetskostnader -47,3-51,5-196,2 Driftöverskott 49,5 37,1 180,0 VERKSTÄDER Januari - mars Januari -mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 72,4 68,5 260,9 Fastighetskostnader -37,4-36,0-115,5 Driftöverskott 35,0 32,5 145,4 Projektfastigheter Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 15,5 27,6 87,2 Fastighetskostnader -4,0-13,1-34,9 Driftöverskott 11,5 14,5 52,3 Mindre Stationer Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 13,8 13,0 50,0 Fastighetskostnader -12,8-14,0-45,6 Driftöverskott 1,0-1,0 4,4 Svenska reseterminaler AB 1) Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 23,2 21,6 83,3 Fastighetskostnader -22,6-21,8-92,3 Driftöverskott 0,6-0,2-9,0 1) Ej fastighetsägande bolag Koncernjusteringar Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter -22,4-17,5-87,7 Fastighetskostnader 19,8 19,3 77,1 Driftöverskott -2,6 1,8-10,6 Koncernen totalt Januari - mars Januari - mars Helår KSEK 2008 2007 2007 Hyresintäkter 199,2 202,0 769,9 Fastighetskostnader -104,2-117,2-407,4 Driftöverskott 95,0 84,8 362,5 12 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Balansräkning KONCERNEN MSEK 2008-03-31 2007-03-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 510,5 7 200,5 6 516,7 Pågående nyanläggningar 255,0 748,7 181,1 Maskiner och inventarier 5,7 6,8 4,8 Summa materiella anläggningstillgångar 6 771,2 7 956,0 6 702,6 Finansiella anläggningstillgångar 537,2 126,5 528,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 89,7 224,0 79,3 Likvida medel 6,4 11,5 5,0 Summa omsättningstillgångar 96,1 235,5 84,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 404,5 8 318,0 7 315,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 176,3 2 817,5 3 143,1 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,7 7,2 7,7 Summa eget kapital 3 184,0 2 824,7 3 150,8 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 313,0 396,6 306,2 Räntebärande låneskulder 2 576,9 4 750,6 2 645,0 Summa avsättningar och långfristiga skulder 2 889,9 5 147,2 2 951,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 949,7 136,7 913,1 Ej räntebärande skulder 380,9 209,4 300,1 Summa kortfristiga skulder 1 330,6 346,1 1 213,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 404,5 8 318,0 7 315,2 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 13

Kassaflödesanalys KONCERNEN Jan-mar Jan-mar Helår MSEK 2008 2007 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 85,7 73,2 325,5 Avskrivningar 0,5 0,7 2,2 Finansnetto -33,5-41,0-158,7 Övriga ej likviditetspåverkande poster 0,0-1,1-2,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 52,7 31,8 167,0 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar -14,4 7,6 157,6 Ökning/minskning av leverantörsskulder -28,7-12,8-5,2 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 110,1-0,7 937,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 119,7 25,9 1 256,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -88,4-122,7-475,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter -0,3 - -18,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 25,2 277,9 1 966,3 Förvärv av inventarier -0,7 - -2,1 Avyttring av inventarier 0,2 - - Investeringar i intresseföretag -15,8 - - Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar -2,0 2,7-377,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -81,8 157,9 1 092,2 Kassaflöde från den operativa verksamheten 37,9 183,8 2 348,8 Finansiering Amortering av lån -70,0-217,8-2 317,8 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder 33,5 38,0-33,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -36,5-179,8-2 351,3 Periodens kassaflöde 1,4 4,0-2,5 Likvida medel vid periodens början 5,0 7,5 7,5 Likvida medel vid periodens slut 6,4 11,5 5,0 14 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Resultaträkning moderbolaget Jan - mars Jan - mars Helår MSEK 2008 2007 2007 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 46,3 40,3 159,5 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -45,6-47,7-176,2 Summa fastighetskostnader -45,6-47,7-176,2 Driftöverskott 0,7-7,4-16,7 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 16,6 9,8 521,2 Central administration -7,7-11,5-34,7 Utvecklingskostnader -1,5-0,2-2,3 Rörelseresultat 8,1-9,3 467,5 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,1 - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,0 2,8 238,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -39,4-46,7-243,1 Summa finansiella poster -32,3-43,9-4,5 Resultat före skatt -24,2-53,2 463,0 Aktuell skatt 11,7 23,4 15,4 Uppskjuten skatt -0,3-8,5 0,5 Periodens resultat -12,8-38,3 478,9 Resultat per aktie (SEK) -3,2-9,6 119,7 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 15

Balansräkning moderbolaget MSEK 2008-03-31 2007-03-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggning 25,9 0,8 14,2 Maskiner och inventarier 6,5 7,3 6,2 Summa materiella anläggningstillgångar 32,4 8,1 20,4 Uppskjuten skattefordran 98,2 89,4 98,4 Övriga finansiella tillgångar 7 980,3 7 697,3 7 641,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 078,5 7 786,7 7 740,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 161,9 277,8 151,3 Likvida medel 6,4 11,5 5,0 Summa omsättningstillgångar 168,3 289,3 156,3 SUMMA TILLGÅNGAR 8 279,2 8 084,1 7 916,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 1 300,2 743,9 1 283,0 Summa eget kapital 1 300,2 743,9 1 283,0 Obeskattade reserver - 0,7 - Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 550,0 4 700,0 2 600,0 Summa avsättningar och långfristiga skulder 2 550,0 4 700,0 2 600,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 927,3 114,1 894,6 Ej räntebärande skulder 3 501,7 2 525,4 3 139,1 Summa kortfristiga skulder 4 429,0 2 639,5 4 033,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 279,2 8 084,1 7 916,7 16 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital 2007-01-01 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Resultat januari-mars 2007 - - 350,5 350,5-0,1 350,4 Eget kapital 2007-03-31 400,0 1 887,0 530,5 2 817,5 7,2 2 824,7 Resultat april-december 2007 325,6 325,6 0,5 326,1 Eget kapital 2007-12-31 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Resultat januari-mars 2008 33,2 33,2 0,0 33,2 Eget kapital 2008-03-31 400,0 1 887,0 889,3 3 176,3 7,7 3 184,0 Nyckeltal KONCERNEN Jan-mar Jan-mar Helår MSEK 2008 2007 2007 Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, m 2 709 000 755 000 714 000 Marknadsvärde 6 765 7 949 6 698 Investeringar 88 123 476 Fastighetsförsäljningar 25 278 1 966 Överskottsgrad, % 47,7 42,0 47,1 Direktavkastning, % 5,4 5,7 5,4 Totalavkastning, % 6,5 15,9 13,1 Vakansgrad area, % 15,4 3) 17,9 2) 15,3 3) Vakansgrad hyra, % 5,5 3) 8,4 2) 5,6 3) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 43,0 34,0 43,1 Räntebärande låneskuld netto 3 042 4 627 3 063 Belåningsgrad, % 52,1 61,5 53,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,1 1,7 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 1,8 2,1 Genomsnittlig ränta, % 4,1 3,3 3,8 Räntebindningstid, mån 24 21 26 Avkastning på eget kapital, % 12,0 28,4 24,1 1) Fastighetsförteckning per den 31 mars finns på www.jernhusen.se 2) Utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset, Centralhuset Sundbyberg och Sundbybergshuset ingår inte i värdena. Stockholm den 28 april 2008 Per Berggren, Verkställande direktör Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 17

Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspremier, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång exklusive tillägg, såsom el och värme. IFRS International Financial Reporting Standards. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastig heter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Även utvecklingsfastigheterna Klarabergshuset och Centralhuset Sundbyberg är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. (I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade 18 Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008

Jernhusen Delårsrapport januari mars 2008 19

Produktion: BKC Stockholm AB Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Jernhusen AB (publ) Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Org.nr. 556584-2027 Jernhusen Muréngatan 1 802 51 Gävle Jernhusen Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Jernhusen Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Jernhusen Växlarevägen 29 170 63 Solna Jernhusen Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Jernhusen Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se www.jernhusen.se