Innehåll. Diligentia i korthet. Ett modernt fastighetsbolag. Strategi och organisation. Miljö, etik och värderingar. Medarbetare och kompetens

Årsöversikt 2007

Innehåll Sid 2-3 Sid 4-5 Sid 6-13 Sid 14-17 Sid 18 Sid 19 Sid 20-33 Sid 34-37 Sid 38-39 Sid 40 Diligentia i korthet Vd-ord Ett modernt fastighetsbolag Strategi och organisation Miljö, etik och värderingar Medarbetare och kompetens Fastighetsbestånd Fastighetsförteckning Resultat- och balansräkning Ledning, styrelse och ägare Den fullständiga årsredovisningen kan laddas ned från www.diligentia.se

År 2007 var ett mycket bra år för Diligentia med en stark efterfrågan på våra kontors- och butikslokaler och allt högre uthyrningsgrad i vårt bestånd. Våra stora pågående fastighetsutvecklingsprojekt, där vi med nya kontor och förbättrade handelsplatser förändrar stadsbilden i flera svenska städer, utvecklas väl. Sammantaget har detta resulterat i ett mycket starkt resultat för 2007. Diligentias totalavkastning uppgick till 18 procent, vilket överstiger genomsnittet för Svenskt Fastighetsindex. Särskilt glädjande är att vi har fler nöjda kunder. En kraftig höjning av betyget i Nöjd Kund Index ger oss kvitto på att vår långsiktiga satsning på nöjda kunder gett resultat. Det ger oss förnyad kraft att fortsätta arbeta för att bidra till våra kunders framgång. Diligentia årsöversikt 2007 1

Diligentia i korthet Diligentia i korthet Diligentia är en av Sveriges största fastighetsägare med cirka 16 000 kontrakt i kontor, köpcentrum och bostäder. Vår affärsidé är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta bostäder åt människor som vill bo tryggt och trivsamt, och kontor och köpcentrum åt företag och organisationer som vill bedriva en framgångsrik verksamhet. Totalt är vi 119 medarbetare i Stockholm, Göteborg och Malmö. Finansiella nyckeltal Ekonomi i sammandrag, Mkr 2007 Hyresintäkter 2 145 Marknadsvärde, fastigheter 31 385 Totalavkastning, % 18 Uthyrningsgrad, ekonomisk % 89 Resultat före skatt 4 210 Totalavkastning % 20 15 10 5 Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal fastigheter Fastighetsbestånd 1 januari 2007 27 722 190 + Förvärv 210 2 + Investeringar i befintliga fastigheter 1 000 Försäljningar 1 526 5 + Realiserad värdeförändring 525 + Orealiserad värdeförändring 3 454 Fastighetsbestånd 31 december 2007 31 385 187 0 5 2003 2004 2005 2006 2007 2 Diligentia årsöversikt 2007

Vårt uppdrag är att långsiktigt leverera god totalavkastning till vår ägare Skandia Liv och dess 1,3 miljoner pensionssparare. Vid slutet av 2007 ägde Diligentia 187 fastigheter värderade till cirka 31 miljarder kronor, främst i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö. Den totala uthyrbara ytan uppgick till 1,6 miljoner kvm. Vårt erbjudande Flexibla och moderna kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö, till både små och stora företag och organisationer. Kontor Antal kontrakt: 1 865 Antal fastigheter: 65 Total yta 694 588 Ytfördelning inom affärsenheterna kontor Stockholm City, 29% Storstockholm, 29% Göteborg, 23% Malmö, 19% Stimulerande butiksmiljöer i ett tiotal marknadsledande köpcentrum på tillväxtorter i södra Sverige. Köpcentrum Antal kontrakt: 1 037 Antal köpcentrum: 12 Total yta 258 421 Besökare: mer än 40 miljoner/år Ytfördelning inom affärsenhet köpcentrum Frölunda Torg, Göteborg, 21% Mörby Centrum, Danderyd, 19% Väla Centrum, Helsingborg, 15% Övrigt, 45% Hyresbostäder i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Helsingborg med inriktning på bra bostäder i välskötta fastigheter. Bostäder Antal kontrakt: 8 809 Antal fastigheter: 104 Total yta 638 619 1) Exklusive p-platser och garage Ytfördelning inom affärsenhet bostäder 1) Stockholm, 69% Göteborg, 23% Helsingborg, 4% Övrigt, 4% Diligentia årsöversikt 2007 3

Vd-ord Ökad uthyrning och nöjda kunder lade grunden för framgångsrikt år 2007 har varit ett mycket framgångsrikt år för Diligentia. God avkastning, ökad uthyrning, förbättrad kundnöjdhet och positiva utsikter för de stora utvecklingsprojekt som Diligentia driver, har sammantaget lagt en solid grund för vårt fortsatta arbete. Diligentias uppdrag är att långsiktigt leverera god avkastning till vår ägare Skandia Liv och dess 1,3 miljoner pensionssparare. 2007 lyckades vi bra med vår uppgift. Totalavkastningen för året uppgick till 18 procent, vilket placerar Diligentia i toppskiktet av de fastighetsbolag som ingår i branschsammanställningen SFI (Svenskt Fastighetsindex). Även om den goda totalavkastningen får en extra skjuts uppåt av fastighetsförsäljningar under året och väl genomförda utvecklingsprojekt, så är ändå huvudingredienserna i framgångsreceptet nöjda kunder och framgångsrikt uthyrningsarbete. Överlag har nyuthyrningen utvecklats mycket bra 2007, vilket medfört en stigande uthyrningsgrad som vid årsskiftet 2007/2008 uppgick till 89 procent. Då ska man också ha i åtanke att denna siffra inkluderar de stora kontors- och butiksytor som just nu står tomma på grund av utvecklingsprojekt. Räknar man bort dessa stiger uthyrningsgraden ytterligare, till 95 procent. Förbättrad kundnöjdhet kvitto på framgång Såväl lyckosam nyuthyrning som hög uthyrningsgrad förutsätter nöjda kunder. Därför är den kraftiga förbättringen av hyresgästernas omdömen i årets Nöjd Kund Indexmätning ett lika viktigt kvitto på framgång som den goda totalavkastningen. Höjt NKI-betyg från 63 till 69, medan branschen som helhet sjönk från 72 till 71, visar att vår inställning att alltid ha våra kunder i fokus och att ge dem ett engagerat och kunnigt bemötande, har gett resultat. För ett par år sedan fattade vi beslutet att bygga upp en egen förvaltningsorganisation från grunden. Nu har förbättringarna som det beslutet ledde till visat sig i våra kunders vardag. Renare trapphus och snabbare åtgärder när något är felanmält, är exempel på små men viktiga detaljer som sammantaget skapar en bättre totalupplevelse av fastigheten. Vi är glada och stolta över framgångarna i NKI-undersökningen, men konstaterar samtidigt ödmjukt att vi fortfarande ligger under snittet och att det finns utrymme för fortsatta förbättringar. Nöjda kunder förutsätter inte bara attraktiva och välskötta fastigheter, utan också positiva medarbetare som trivs med sitt arbete. Våra kärnvärden omtanke, engagemang och ansvar genomsyrar det dagliga arbetet hos Diligentias samtliga medarbetare. Initiativförmåga, empati och ett genuint intresse för att i alla lägen se till hyresgästernas bästa, bidrar till att skapa de långsiktiga kundrelationer som vi eftersträvar. Finansiell styrka skapar möjlighet till goda affärer För att uppfylla vår ägares förväntan att över tiden leverera en hög totalavkastning krävs även en framgångsrik transaktionsverksamhet. Liksom under föregående år har vi 2007 ingående studerat och räknat på ett antal fastigheter som varit utbjudna till försäljning, men även när detta år sammanfattas är Diligentia en kraftig nettosäljare. Mycket talar också för att vi fortsätter att vara nettosäljare så länge den heta fastighetsmarknaden håller i sig i storstadsregio- Totalavkastning 2003 2007 % 25 20 15 10 5 0-5 5 2003 2004 2005 2006 2007 Total- DIL Total- SFI 4 Diligentia årsöversikt 2007

nerna, främst i Stockholm. Diligentia är öppet för stora förvärv av fastigheter, för närvarande dock i första hand grannfastigheter till befintligt bestånd eller fastigheter i områden där vi redan är väl representerade. Tack vare den finansiella styrkan hos vår ägare har vi möjligheten att se mycket långsiktigt på vår verksamhet. Det innebär bland annat att Diligentia kan göra förvärv när marknaden är pressad och köparna är färre, vilket i sin tur möjliggör försäljning med god förtjänst när priserna är höga. Stora satsningar på fastighetsutveckling Under det gångna året har vi fortsatt att utnyttja våra solida finanser till kraftfulla satsningar på en rad befintliga fastigheter med stor utvecklingspotential. Vi gör bedömningen att de investeringarna kommer att avsevärt höja fastigheternas värde och attraktivitet, och därmed ge en mycket god avkastning. I slutet av 2008 blir två fastigheter i centrala Stockholm, kvarteret Putten på Sveavägen 20 och kvarteret Jericho på Norrlandsgatan/Jakobsbergsgatan, färdiga för inflyttning. Båda husen blir profilfastigheter i huvudstaden och redan nu är huvuddelen av kontorslokalerna uthyrda till stora hyresgäster. Andra stora pågående utvecklingsprojekt är centrumanläggningarna Frölunda Torg i Göteborg och Väla i Helsingborg, samt kontors- och butiksfastigheten kvarteret Klockan i hörnet Vasagatan/ Kungsgatan i Stockholm. Det är min övertygelse att satsningarna på utveckling och uppgradering av vårt bestånd lägger grunden för fortsatt framgång för Diligentia. Det råder i skrivande stund betydande osäkerhet kring hur såväl konjunkturen som fastighetsmarknaden kommer att utvecklas. Den amerikanska bolånekrisen har lett till skakig börsutveckling världen över och i bland annat Storbritannien har fastighetspriserna fallit. Diligentia följer marknadens tendenser noga och gör fortlöpande analyser som ligger till grund för vårt handlande. Vi vet att vi har kraften och förmågan att agera både på köp- och säljsidan när tillfället är det rätta. Omfattande miljösatsning Ovisshet om den ekonomiska utvecklingen är inte den enda utmaningen Diligentia står inför under 2008. Vi fortsätter effektiviseringen av vår förvaltning med ambitionen att ytterligare förbättra kundnöjdheten och att öka kostnadseffektiviteten. På miljöområdet arbetar vi aktivt för att minska energianvändningen i fastigheterna. I flera av våra fastigheter övergår vi till miljövänlig fjärrvärme och fjärrkyla, vilket kommer att minska koldioxidutsläppen påtagligt. Diligentia har en god grund att stå på inför framtiden. Den kraft och entusiasm som jag varje dag möter hos Diligentias medarbetare skapar goda förhoppningar och förväntningar om en fortsatt positiv utveckling. Per Uhlén Vd Diligentia AB Diligentia årsöversikt 2007 5

Ett modernt fastighetsbolag Ett modernt och engagerat fastighetsbolag Revisions- och konsultbyrån Grant Thornton flyttar hösten 2008 in i Diligentias totalrenoverade och ombyggda fastighet på Sveavägen 20 i Stockholm city. Grant Thornton blir den största hyresgästen i fastigheten, med kontor och konferensutrymmen om totalt 6 500 kvm på fyra våningsplan. Vi är mycket glada att ha hittat ett så toppmodernt, yteffektivt och ändamålsenligt kontor mitt i Stockholm, berättar företagets vd Peter Bodin. De nya lokalerna kommer att ha plats för 325 medarbetare och blir huvudkontor för företaget som har totalt 850 medarbetare i Sverige. Det blir också en lättillgänglig mötesplats för våra kunder, som ofta är entreprenörsdrivna företag. Varför föll valet på Sveavägen 20? Vi lät utvärdera ett antal andra alternativ, men Diligentias fastighet var den som bäst uppfyllde våra önskemål. Här kan vi exempelvis bygga in miljösmarta lösningar redan från början. Diligentia är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi förvaltar och utvecklar kontor, köpcentrum och bostäder till ett värde av 31 miljarder kronor, främst i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö. Diligentia är ett fastighetsbolag som alltid har kundens bästa för ögonen. Vi har från grunden byggt upp en modern, aktiv och tillmötesgående förvaltningsorganisation. För oss är god service och engagerad förvaltning nyckeln till nöjda kunder. Diligentia är ett fastighetsbolag med kraft att investera och utveckla. Vi satsar rejält på att utveckla vårt bestånd och flera av våra fastigheter genomgår just nu stora ombyggnationer. Diligentia är ett fastighetsbolag som ser långsiktigt på verksamheten. Vi drivs av utmaningen att leverera värde till vår ägare Skandia Liv och dess 1,3 miljoner pensionssparare. I vår vardag arbetar vi utifrån våra värderingar; engagemang, omtanke och ansvar. Vår vision är att skapa en stimulerande miljö för ökad livskvalitet. 6 Diligentia årsöversikt 2007

Diligentia årsöversikt 2007 7

Ett modernt fastighetsbolag Välbelägna och attraktiva fastigheter skapar mervärde för kunden Helene Lindberg är butikschef för hud- och hårvårdsföretaget The Body Shop i Väla Centrum utanför Helsingborg och driver tillsammans med sin syster ytterligare två butiker i Skåne. Det finns klara fördelar att ha butik här i Väla. Vi når ut till fler kunder och kunder som annars inte hade hittat till oss. Fasta öppettider gör att man är mer tillgänglig för kunden, som inte behöver fundera på om det är öppet eller stängt. Centrumledningen på Diligentia är också aktiv i att stötta alla butikers försäljning, stora som små, och har ett intresse av att det går bra för oss. Det märks, omsättningen i vår butik i Väla är högre än i våra andra butiker. Att man bryr sig så mycket om varje liten butik är bra, det är ju alla näringsidkare tillsammans som skapar en bra stämning i köpcentret. Centrumledningen jobbar verkligen aktivt på att få med sig alla och engagerar sig i att saker som parkering och toaletter fungerar problemfritt. De arbetar hårt för att besökarna ska ha en bra köpupplevelse. Diligentia erbjuder fastigheter där kundens verksamhet kan växa och som är ett profilskapande ansikte utåt. Därför äger vi uteslutande attraktiva och välbelägna fastigheter, eller fastigheter som har en tydlig potential. Vi kan tillfredsställa behoven hos många olika kundkategorier stora som små, kontor som butik. Vi utvecklar gärna nya lokaler i nära samarbete med våra kunder. Vårt mål är att det gemensamma arbetet ska skapa delaktighet och stärka en långsiktig relation. Diligentia äger relativt få, men stora fastigheter som är koncentrerade till citykärnorna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Dessutom har vi ett antal fastigheter i attraktiva ytterstadslägen i dessa tre storstäder och på ett antal tillväxtorter i Sverige. 8 Diligentia årsöversikt 2007

Diligentia årsöversikt 2007 9

Ett modernt fastighetsbolag Nöjda kunder nyckeln till framgång Fredrik Rosenqvist är vd för Pagero, ett Göteborgsbaserat programvaruföretag med försäljning i 17 länder världen över. En bra hyresvärd ska vara lyhörd och flexibel och kunna vara snabb till beslut om olika lokallösningar. Givetvis måste de också ha ett bra bestånd, så att man som hyresgäst enkelt kan hitta nya lokaler när behoven förändras. Diligentia och Pagero har lyckats hitta varandra i samband med tre flyttar de senaste tio åren och det har fungerat mycket bra alla gånger. Vi har fått bra lokalförslag till rimliga kommersiella villkor och Diligentia har varit mycket tillmötesgående när det gäller anpassningar. Det är i de vardagliga situationerna vi har blivit mest imponerade. Varje gång vi haft behov av tillfälliga lösningar, som bilokaler eller tillfälliga ytor, har Diligentia kommit med bra förslag på kort tid. Det är till stor hjälp för verksamheten när sådana frågor kan lösas snabbt och smidigt. Att personalen är trevlig och tillmötesgående är förstås också ett stort plus. Inom Diligentia följer vi uppmärksamt hur våra hyresgästers verksamhet utvecklas för att kunna förutse hur behoven av lokaler förändras. Vår ambition är att proaktivt komma med idéer till förbättringar eller förslag på nya lokaler. Nyckeln till långsiktig ekonomisk framgång är nöjda kunder. Därför satsar vi konsekvent på kundvård och service. Därför har alla våra kunder en personlig kontakt hos oss. Och därför lägger vi stor vikt vid att vårda och utveckla våra fastigheter och lokaler. 10 Diligentia årsöversikt 2007

Diligentia årsöversikt 2007 11

Ett modernt fastighetsbolag Förvänta dig mer än bara bra service Sabine Bernhardtz är lokalansvarig hos Railion DB Logistics Stockholm, som hanterar den tyska järnvägens godstrafik i Norden. Att ha en bra arbetsmiljö är viktigt, en stor del av den vakna tiden är man ju på jobbet. Vår nya lokal tillfredställer precis våra behov, den är både ändamålsenlig och fin. Vi flyttade in i juni 2007 och bytte samtidigt hyresvärd till Diligentia. Det har fungerat över förväntan maken till lyhörd hyresvärd har vi inte varit med om. Varje gång något behövt åtgärdas har det gått väldigt snabbt och de har verkligen ansträngt sig för att vi ska bli nöjda. Något som överraskat positivt är de trevliga hantverkarna, alla verkar ha gått på charmkurs! Det märks att Diligentia både månar om fastigheten, lokalerna och oss hyresgäster, det känns att de tycker att vi är viktiga. Vi uppskattar också att ha en personlig kontakt som alltid är lätt att nå och som snabbt ger feedback på det vi diskuterat. Vi har cirka 120 kunniga, motiverade och engagerade medarbetare som tillsammans arbetar för att Diligentia ska vara en av Sveriges bästa fastighetsägare. Inom kundservice är det handling och resultat som räknas. För att säkerställa att vi tillhör de allra bästa i vår bransch investerar Diligentia både i kompetensutveckling och i system. I utvalda fastigheter har vi utvecklat servicefunktioner för att ytterligare underlätta tillvaron för våra kunder. Där kan vi, tillsammans med en servicepartner, erbjuda en rad olika tjänster, exempelvis reception, catering, vaktmästeri och konferensservice. 12 Diligentia årsöversikt 2007

Diligentia årsöversikt 2007 13

2007 ett bra år för Diligentia Diligentias konsekventa satsning på hög kvalitet i en fastighetsförvaltning i egen regi och utveckling av en rad fastigheter med god potential, resulterade 2007 i en mycket god totalavkastning och kraftigt förbättrade omdömen från kunderna. Diligentias totalavkastning för 2007 var, enligt Svenskt Fastighetsindex (SFI), 18 procent, en bra bit över årets genomsnitt, 15,8 procent. Det placerar Diligentia på en andraplats av de 15 fastighetsföretag som deltar i SFI:s mätning. Framgångarna i SFI är givetvis starkt kopplade till Diligentias ständiga arbete för att förbättra kundnöjdheten och skapa långsiktiga relationer baserade på ömsesidig tillit och nytta. Faktorer som påverkar Diligentias totalavkastning positivt är nya och omförhandlade kontrakt på högre hyresnivåer, samt ett antal försäljningar med gott resultat. Sammantaget har detta inneburit att det arbete som inleddes med beslutet att bygga upp en egen förvaltningsorganisation från grunden, har under året givit ett tydligt resultat. I Fastighetsbarometern för 2007 har Diligentia tagit ett rejält skutt uppått i Nöjd Kund Index (NKI) för kommersiella fastigheter. Diligentias NKI-betyg steg hela sex nivåer, från 63 till 69, vilket ger medarbetarna ett tydligt besked om att de satsningar som gjorts varit de rätta. Fortfarande har dock Diligentia två steg kvar upp till branschgenomsnittet, 71, så det finns alltså utrymme för fortsatta kvalitetsökningar. Särskilt glädjande är att indikatorerna för service, hantering av klagomål och prisvärde har förbättrats påtagligt. 14 Diligentia årsöversikt 2007

Strategi och organisation Värdeskapande med nöjda kunder som bas Genom ett aktivt ägande av fastigheter i Sverige ska Diligentia skapa god avkastning till vår ägare Skandia Liv och dess pensionssparare. Framgången börjar och slutar med kundens upplevelse och vårt engagemang i kunden. Affärsidé Diligentias affärsidé är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta bostäder åt människor som vill bo tryggt och trivsamt, och kontor och köpcentrum åt företag och organisationer som vill bedriva en framgångsrik verksamhet. I anslutning till bostäder, kontor och köpcentrum kan också ingå naturliga komplement som t.ex. förskolor, restauranger och övriga lokaler. Vi är en långsiktig fastighetsägare och en aktiv part i stadsutvecklingen. Våra fastigheter förvaltas i egen regi, för att bättre kunna tillmötesgå kundbehov och samtidigt uppnå god ekonomisk avkastning. Strategisk inriktning Genom ett aktivt ägande av fastigheter i Sverige ska Diligentia skapa god totalavkastning till vår ägare Skandia Liv och dess pensionssparare. Vårt uppdrag är att ge en riskavvägd avkastning från fastigheter genom att äga, förvalta och utveckla bostäder, kontor och köpcentrum. Genom en väl avvägd fördelning mellan kontor, bostäder och köpcentrum kan stora värdeförändringar i beståndet undvikas och en stabil totalavkastning uppnås till en rimligt begränsad risk. Diligentia strävar efter att ha en god balans i kontraktsportföljen, dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt, dels genom projektutveckling för att förädla det egna beståndet. Vi strävar efter att vara en marknadsledande aktör i våra valda marknadsområden och delmarknader och inriktar oss på marknader där vi kan bedriva effektiv förvaltning och fastighetsutveckling. Vår huvudinriktning är att långsiktigt äga våra fastigheter. Köp och försäljningar är dock en naturlig del av beståndets utveckling. Vi ska ständigt tillvarata fastigheternas möjligheter genom ny-, till- och ombyggnad och ett aktivt och systematiskt utvecklingsarbete. Vår fastighetsförvaltning inkluderar förutom traditionell drift, underhåll, uthyrning och service även tilläggstjänster via en servicepartner. Värdeskapande inom tre områden Värdeskapandet i Diligentia sker inom tre nyckelområden: Förvaltning, Projektutveckling och Transaktioner. En förutsättning för framgångsrikt värdeskapande är att Diligentia har kompetens och kan agera med gott affärsmannaskap inom dessa områden. Förvaltning Projektutveckling Transaktioner Centrala värdeskapande faktorer inom Förvaltning är förvaltningskompetens, nära kundrelationer och en förmåga att proaktivt möta kundbehoven. Inom Transaktioner handlar det om att utnyttja Diligentias unika kompetens för att genomföra fastighetsaffärer vid rätt tillfälle. Projektutveckling kräver framför allt kompetens att genomföra stora projekt i tid och till rätt kostnad, samt förmåga att identifiera och förverkliga utvecklingsmöjligheterna i våra fastigheter. Resultatet blir flexibla fastigheter som är attraktiva för hyresgästen och som kan förvaltas effektivt. Diligentia årsöversikt 2007 15

Strategi och organisation Organisation Diligentias verksamhet bedrivs i sex affärsenheter; Kontor Stockholm City, Kontor Storstockholm, Kontor Göteborg, Kontor Malmö, Köpcentrum och Bostäder. Varje affärsenhet ansvarar för ett regionalt marknadssegment och ett eller flera marknadsområden. Långtgående ansvar och befogenheter har delegerats för att beslut ska kunna fattas så nära kunden som möjligt. Respektive affärsenhetschef har ett fullständigt affärsansvar som inkluderar både fastighetsförvaltning och projektutveckling samt fastighetsförvärv och försäljning. Till stöd för verkställande direktören och affärsenheterna finns centrala funktioner. Dessa utgörs av Ekonomi, Projekt och Teknik, Juridik och Verksamhetsutveckling. Funktionerna Projekt och Teknik samt Verksamhetsutveckling är speciellt starkt knutna till affärsenheterna genom sin särskilda betydelse för det ekonomiska resultatet i samband med genomförande av större projekt samt köp och försäljningar av fastigheter. Projekt och Teknik tar fram investeringsunderlag, handlar upp och driver stora byggprojekt på uppdrag av affärsenhetscheferna samt har det övergripande ansvaret för alla tekniska system som affärsenheterna behöver i sin förvaltning. Verksamhetsutveckling ansvarar bland annat för strategi- och analysstöd samt projektledning i samband med köp och försäljning av fastigheter. Ett nära och bra samspel mellan affärsenheterna och de centrala funktionerna är mycket viktigt. Ledarskap och affärsansvar Inom Diligentia sätter vi tydligt fokus på individen och dennes förmåga. Vi specificerar inte medarbetarnas arbetsuppgifter i detalj utan delegerar istället ansvar och sätter tydliga mål. Den ansvariga får ett väl definierat intäkts- och kostnadsansvar och frihet att upprätta en ändamålsenlig och fungerande organisation skräddarsydd för att utföra uppgifterna som delegerats. Det delegerade ansvaret är ett fullständigt ansvar. Till stöd för arbetet finns policies och riktlinjer. Kundorientering Diligentia kommer endast att nå framgång om vi har nöjda kunder. Vi eftersträvar närhet och dialog så att vi kan förstå våra kunders verksamheter och deras lokalbehov samt reagera därefter. Arbetet ger gott resultat, det märker vi genom den framgångsrika nyuthyrningen, en minskad avflyttning och ökad kundnöjdhet. Organisation Affärsenheter Bostäder Köpcentrum Kontor Stockholm City Kontor Storstockholm Kontor Göteborg Kontor Malmö Affärsstöd Ekonomi Projekt och teknik Juridik Verksamhetsutveckling Vd Analys och transaktioner HR IT Kommunikation 16 Diligentia årsöversikt 2007

Strategi och organisation Kraft att göra framtidsinvesteringar Inom Diligentias fastighetsbestånd finns ett flertal stora, välbelägna fastigheter som ännu inte nått sin fulla potential. För att utveckla dessa till riktigt attraktiva fastigheter som möter våra kunders krav sker nu en omfattande uppgradering och förädling. Att bygga eller utveckla en fastighet ställer stora krav på kompetens och finansiell styrka. Därför har Diligentia en stor och erfaren projektorganisation, med förmåga att styra och följa även mycket omfattande och komplexa utvecklingsprojekt. Skandia Liv som ägare ger Diligentia de finansiella muskler som krävs för att göra långsiktiga satsningar, utan att behöva snegla på kortsiktiga marknadssvängningar. En av Sveriges största projektutvecklare De stora projekten bedrivs i alla våra marknadsregioner. I Stockholm bygger vi exempelvis om fastigheter på Sveavägen 20, Norrlandslandsgatan/Jakobsbergsgatan samt på Ringvägen 100. I Göteborg tar vi ett stort grepp om Frölunda Torgs köpcentrum. Vi är för närvarande en av Sveriges största beställare av byggprojekt och investerar under ett antal år framöver mer än en miljard kronor årligen. Projektutvecklingen är en betydelsefull del av värdeskapandet inom Diligentia. Stora utvecklingsprojekt i Diligentias regi Projektbeskrivning Bruttoarea, BTA Produktionstid Kv Jericho, Norrlandsgatan/Jakobsbergsgatan, Stockholm 27 000 kvm 2006 2008 Kv Åkern, Ringvägen 100, Stockholm 16 000 kvm 2007 2008 Kv Putten, Sveavägen 20, Stockholm 38 000 kvm 2007 2008 Kv Klockan, Vasagatan/Kungsgatan, Stockholm 18 000 kvm 2007 2010 Frölunda Torg, Göteborg 113 000 kvm 2007 2012 Väla, Helsingborg 43 000 kvm 2009 2011 * Kv Träsket, Sveavägen 44, Stockholm 60 000 kvm 2011 2012 * * planarbete pågår Arkitektskiss på kvarteret Klockan, Vasagatan/Kungsgatan, Stockholm. Diligentia årsöversikt 2007 17

Miljö, etik och värderingar Långsiktighet i flera dimensioner Ett ansvarsfullt förhållningssätt gentemot våra intressentgrupper och för hela vår verksamhet är en av Diligentias grundstenar. Ansvaret omfattar såväl våra fastigheter som hur vi agerar i affärssituationer. Miljöarbetet inom Diligentia Globala miljöfrågor blir allt viktigare både i den löpande förvaltningen och i utvecklingen av fastigheter. En skräddarsydd miljöpolicy för Diligentia antogs i början av 2007. Ett tiotal övergripande och närmare 30 detaljerade miljömål har utvecklats för perioden 2007 2010. Under 2007 och 2008 inriktas arbetet mot att skapa mätbarhet för alla berörda miljömål och en komplett bild av nuläget, för att sedan successivt övergå till mer konkreta åtgärder. Några av de enskilt viktigaste miljömålen är att minimera energianvändningen och användningen av miljöfarliga material i fastigheterna. Ett system för uppföljning av användning av varm- och kallvatten, el, kyla och värme är i drift i syfte att minska förbrukningen och sänka driftskostnaderna. Vi strävar efter att avveckla elvärme och fossila bränslen och beslutade 2007 att ersätta oljeeldad uppvärmning med fjärrvärme i flera av våra fastigheter i Stockholm. I ett första steg leder det till minskade koldioxidutsläpp med 2 500 ton årligen. Ett annat projekt pågår inom avfallshantering, med bättre system för källsortering och minskade avfallsmängder. Miljöledningssystem och riktlinjer Diligentia medverkar i fastighetsbranschens gemensamma miljöarbete och följer den strategi som presenteras i Byggsektorns (Kretsloppsrådets) Miljöprogram. I Diligentia pågår arbetet med ett miljöledningssystem. Diligentia är medlem i flera föreningar som arbetar med kvalitets- och miljöfrågor i byggande och förvaltning, bland annat Rådet för Byggkvalitet BQR, Miljöstatus för byggnader, Byggd Miljö, Byggherreforum, Fastighetsägarna och Belok. Ett antal egenutvecklade handlingar i form av checklistor och mallar stödjer medarbetare, entreprenörer och konsulter i miljöarbetet. Etik och värderingar Ett långsiktigt och korrekt agerande gentemot våra intressentgrupper kunder, kollegor, leverantörer, kommuner, med flera förutsätter att en starkt förankrad företagskultur, gemensamma drivkrafter och tydliga värderingar genomsyrar allt vi gör. Hög etik och gott omdöme ska vara kännetecken för Diligentia. Våra kärnvärden är engagemang, omtanke och ansvar. Ett uppriktigt engagemang bidrar till initiativförmåga och en vilja att ge mer än våra konkurrenter. Omtanke är grunden för att vara en god värd och en skicklig förvaltare. Genom att bry sig om, visa respekt och empati skapas ett gott samarbetsklimat mellan oss och våra hyresgäster. Att ta ansvar, agera med sunt förnuft och hålla vad vi lovar bidrar till att bygga förtroende, en förutsättning för långsiktiga affärsrelationer. Diligentias miljöpolicy Diligentias huvudsakliga verksamhet är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta bostäder, kontor och köpcentrum. Vår största negativa påverkan på miljön består av användning av energi och material, alstring av avfall och utsläpp till luft och vatten. Vi arbetar aktivt för att minimera och förebygga vår påverkan genom att: Minimera energianvändningen i våra fastigheter. Minimera användningen av miljöfarliga ämnen och icke förnyelsebara material. Minimera kemikalieanvändningen och där kemikalier används välja de som innebär minsta möjliga miljöpåverkan. Aktivt samarbeta med våra hyresgäster så att de kan minimera sin miljöpåverkan. Skapa förutsättningar för källsortering och återvinning av avfall och restprodukter i största möjliga utsträckning. Vid ny-, till- och ombyggnad utforma byggnaderna så att användning av icke förnyelsebara resurser minimeras. Informera våra leverantörer om vår miljöpolicy och aktivt i samverkan med dessa verka för miljöanpassade lösningar. Lagar och förordningar inom miljöområdet är den lägsta kravnivån som alltid ska uppfyllas. Stimulera våra medarbetare till engagemang, delaktighet och ansvar i miljöarbetet genom utbildning och information. Kontinuerlig uppföljning med målet att ständigt förbättra vårt miljöarbete. 18 Diligentia årsöversikt 2007