Årsredovisning 2008 AB ALINGSÅSHEM
INNEHÅLL SFÖRTECKNING VD har ordet 2 Hållbarhetsfilosofin 3 Förvaltningsbetättelse 5 Hur vi uppfyller ägardirektivet 6 Ekologisk hållbarhet 8 Ekonomisk hållbarhet 10 VD HAR ORDET Social hållbarhet 10 Förvaltning av fastigheterna 12 Ekonomi 13 Förslag til årsstämman 15 Resultaträkning 16 Balansräkning 17 HÅLLBAR UTVECKLING Att bygga och att erbjuda boende med service handlar till stor del om utveckling. För att nå den önskade utvecklingen finns en vision, en framtidsbild. Visionen är hållbar utveckling. Hållbar utveckling betyder: att utvecklingen tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov. Hållbar utveckling består av tre delar som ömsesidigt är beroende av varandra; ekologisk hållbarhet, social hållbarhet och ekonomisk hållbarhet. En helhetssyn på de tre delarna, ekologisk, social och ekonomisk är en förutsättning för att hållbar utveckling skall kunna uppnås. Eget kapital och skulder 18 Kassaflödesanalys 19 Noter 21 Revisionsberättelse 31 Granskningsrapport 31 Alingsåshem i siffror och nyckeltal 32 I vår verksamhetspolicy uttalar vi att Våra kunders olika behov av boende, som skall upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt, står i fokus för Alingsåshems verksamhet, där vår strävan är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Målen för verksamheten, inom områdena miljö, kvalitet, ekonomi och arbetsmiljö, sätter vi dels för att uppnå intentionerna i policyn, dels för att säkerställa en ständig förbättring. Vi är en del i kommunen och kommunen har en tydligt uttalad vision om 42 000 invånare år 2019. Boendet är den del där Alingsåshem kan ge sitt bidrag till att kommunens tillväxtmål infrias. Det ambitiösa målet är inte något som går stick i stäv med visionen om hållbar utveckling, men något som kräver ansträngningar för att gå hand i hand. 2
EKOLOGISK Vi har ett ständigt pågående medvetet miljöarbete som nu tar ett stort steg framåt genom att bygga om Brogården, ett energislukande miljonprogramsområde, enligt passivhuskonceptet. Detta är ett projekt som går ut på att göra lämpliga energibesparande åtgärder i äldre hus och ändå bibehålla ett bra inomhusklimat. Projektets resultat kommer att ligga till grund för liknande energibesparande åtgärder runt om i Sverige och kanske även internationellt. Vi har under året färdigställt 32 lägenheter enligt passivhuskonceptet i det nya bostadsområdet Stadsskogen och byggt om 16 lägenheter på Brogården. Ett passivhus har ett tätt skal runt huset utan värmeförluster vilket gör att det knappast behövs något värmetillskott. En definition på ett passivhus är att det inte ska gå åt mer än 10 W/ m 2 /år vid 20 o inomhustemperatur. EKONOMISK Räntemarknaden under 2008 kännetecknas av den tilltagande finanskrisen med åtföljande tvära kast: kraftiga ränteuppgångar, som kulminerade i oktober då t ex 3-månaders STIBOR noterades till 5,6%, därefter stora räntefall, såsom 3-månaders STIBOR med en nedgång till 2,48% vid årsskiftet 2008/2009. Driftskostnadernas utveckling är också osäker. Den framtida prisnivån på energiområdet vet vi kommer att öka. Av denna anledning har energibesparingar stor betydelse även ekonomiskt. I vår verksamhetspolicy uttalar vi att vi ska skapa ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser. Detta betyder delvis att vi skall sträva efter att hålla driftskostnaderna på en så låg nivå som möjligt, något som visar sig i hyresnivåerna. Det kan också vara att underlätta för hyresgästerna att hushålla med resurser genom att införa individuell mätning av varmvattenförbrukning. Ett annat sätt att hushålla med resurser och använda dem på bästa sätt är att kunden själv får ta ansvar och välja hur lägenheten ska underhållas. Detta gör vi genom att införa en fondmodell som vi kallar LUMA Lägenhetsunderhåll modell Alingsås. SOCIAL Vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten säger vi i verksamhetspolicyn. Ett sätt att lära känna våra kunder är genom de bomöten vi regelbundet arrangerar i de olika boendeområdena tillsammans med den lokala hyresgästföreningen. Vi har personal som träffar varje kund, som fått ett erbjudande om lägenhet, för visning. Ett personligt möte som kan hjälpa den blivande hyresgästen att välja det boende som passar denne bäst. Vi har ett aktivt arbete för att boendet skall upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt. Vi gör både kortsiktiga och långsiktiga åtgärder för att öka tillgängligheten till våra bostäder. Vi ger förtur till den som har behov av en lägenhet med större tillgänglighet, t ex i bottenplan eller med tillgång till hiss. När ombyggnaden av Brogården är klar kommer vi att ha 60 % tillgängliga lägenheter. Vi kommer att under en fyraårsperiod renovera badrummen i 500 lägenheter i Stockslycke och Noltorp och då kommer också tillgängligheten att höjas. Under början av 90-talet byggdes ett stort antal servicelägenheter i kommunen. Dessa boenden utformades som enskilda lägenheter i fristående hus eller med separata entréer. Det är husens möjligheter och läget i staden som gör dem till en resurs då de är lätta att konvertera över till annat boende. Under tiden som förflutit sedan byggnationen har också äldrevårdens behov förändrats. Ett antal av dessa tidigare servicelägenheter har nu konverterats till så kallat trygghetsboende, ett boende för dem som inte är i behov av bistånd men ändå behöver en trygghet i boendet genom närheten till service. I den långsiktiga planeringen av nybyggnation är variationen en av grundstenarna. Människor är inte lika och har därför inte ett likartat behov av boende. En variation av bostadsutbudet uppmuntrar till möten mellan människor med olika bakgrund. Tankar om integration är viktiga att ta med sig då nya bostadsområden planeras. En annan förutsättning för att säkerställa integration i våra bostadsområden och för att motverka segregation är vår strikta hållning till turordningen i vår intressebank. Här är det enbart kriteriet anmälningsdatum som styr erbjudanden om boende. I nybyggnation strävar vi efter att integrera LSS-boende. I flera bostadsområden finns så kallade trapphusboenden, ett samarbete med socialförvaltningen, där hela eller delar av ett trapphus har upplåtits för en grupp människor med olika behov av stöd. All personal på Alingsåshem ingår i en hälsomodell med en tvärvetenskaplig arbetsmetod med helhetssyn på människans hälsa, miljö och livsstil i arbetet och på fritiden. I verksamhetspolicyn anger vi att vi ska säkerställa kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet. Vi har därför under året tillfört ny kompetens till företaget som ska säkerställa ett helhetstänkande kring kunderna och att kunden följs med kontinuitet. Från att ha fokus på husen går vi över till att ha fokus på kunden och planeringen av verksamheten ska ha boendemiljön som utgångspunkt. 3
VD HAR ORDET BYTE AV LOGOTYP Under året har Alingsåshem bytt logotyp. Den gamla logotypen bygger på ett hus, och det kan kännas missvisande. Den är kvar sen en tid när uppgiften var att förvalta bostäder, numera skall vi förvalta boende. Det står i verksamhetspolicyn att vi skall uppfylla våra kunders behov av ett boende som är attraktivt, tryggt och trivsamt. Dessutom skall vi ha en helhetssyn på social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Vår gamla logotyp, som byggde på att uppdraget var bostadsförvaltning, motsvarar egentligen inte längre vad vi faktiskt gör. Den nya logotypen är framtagen av reklambyrån ArtCon i Alingsås. Så här beskriver de symbolen i den grafiska profilen: Ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Tre värden som utgör grunden till Alingsåshems verksamhet. De ekologiskt gröna, socialt orangeröda och ekonomiskt blå dimensionerna är tätt sammanlänkade och skapar en stark och dynamisk helhet. Sol, jord, vatten och luft. Formen och färgerna leder tankarna till allt från molekyler och planetsystem, via sladdar och ledningar, till runor, regnbågar och blommor. Det stora och det lilla. Det tekniska och det organiska. Förvaltandet och boendet. Husen och människorna. Världen och den egna gården. En karaktärsfull och levande symbol med det röda a:et i mitten a som i Alingsås eller Alingsåshem. Eller varför inte a som i alla, arbete och ansvar. Det kan också tydas som ett slags snabel-a och därigenom stå för kontakt och kommunikation både inåt och utåt. 4
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB Alingsåshem (org.nr. 556401-2374) avger följande årsredovisning för verksamhetsåret 2008: STYRELSE OCH ORGANISATION Styrelse och revisorer Ledamöter och ersättare, utsedda av Alingsås kommun, t.o.m. ordinarie årsstämma 2011. Ordinarie ledamöter Maja-Stina Jakobsson (m) ordförande Gun Pettersson Bohlin (s) vice ordförande Magnus Gedda (m) Runar Kristensson (fp) David Skoog (kd) Anders Sandberg (s) Anita Hedén Unosson (s) Ersättare Hans Lindell (m) Brita Ryberg (s) Rolf Engman (c) Ingvar Torstensson (fp) Jessica Rytter (kd) Lars Larsson (s) Sture Hallgren (s) Personalrepresentanter Vakant ordinarie, SKTF Vakant ersättare, SKTF Claes Svensson ordinarie Fastighetsanställdas Förbund Henrik Bohlin ersättare Fastighetsanställdas Förbund Revisorer Per-Göran Örwall ordinarie utsedd av Alingsås kommun Anita Andersson ersättare utsedd av Alingsås kommun Hans Gavin ordinarie auktoriserad revisor utsedd av årsstämman Peter Öfverström ersättare auktoriserad revisor utsedd av årsstämman Verkställande direktör Ing-Marie Odegren Ägarförhållande Den 1 januari 2004 överlät Alingsås kommun samtliga aktier i AB Alingsåshem till AB Alingsås Rådhus, ett av kommunen helägt bolag. Samma dag förvärvade AB Alingsås Rådhus samtliga kommunens aktier i FABS AB och Alingsås Energi Nät AB. Organisationsanslutning Bolaget är medlem i: SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV Förening Fastighetsbestånd Alingsåshems lägenhetsbestånd uppgick vid årets slut till 3 296 bostadslägenheter med en uthyrningsbar yta på 206 940 m 2. Av beståndet utgör bostäder inom äldreboendet 432 lägenheter (20 548 m 2 ) och omsorgsbostäder 65 lägenheter (4 206 m 2 ). Antalet lokaler för uthyrning är 279 med en yta på 22 318 m 2. 5
HUR VI UPPF YLLER ÄGARDIREKTIVET ALINGSÅSHEMS ÄGARDIREKTIV från kommunen anger bland annat att företaget ska: erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende erbjuda ett varierat och spännande utbud av bostäder och bostadskomplement bidra till tillgänglighet för alla samt integration bidra till att planering och byggande i kommunen anpassas till efterfrågan. Dessutom anges att: AB Alingsåshem skall vara ett föredöme i att ha helhetssyn på frågor rörande kvalitet, arbetsmiljö, miljö och ekonomi i verksamheten. Bolaget skall vara en partner till kommunen i att aktivt utveckla det naturliga sociala skyddsnät som finns i ett småskaligt samhälle samt göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. Bolaget skall aktivt engagera sig i energieffektivt byggande. ALINGSÅSHEMS VERKSAMHETSPOLICY Våra kunders olika behov av boende, som skall upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt, står i fokus för Alingsåshems verksamhet. Vår strävan är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Detta sker genom att: vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten vi säkerställer kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet vi skapar ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser vi arbetar med ständiga förbättringar och har en positiv syn på utveckling för att möta kundernas behov vi skapar en god och säker arbetsmiljö, som är grunden för medarbetarnas trygghet, välbefinnande och hälsa vi formar en arbetsplats där vi samverkar och respekterar varandra VÅR VERKSAMHET Samtidigt som nya bostäder planeras och byggs måste det befintliga bostadsbeståndet ses över och förnyas i syfte att vara en god och långsiktigt hållbar livsmiljö såväl för dagens människor som för kommande generationer. För att kunna ta ställning till förnyelseåtgärder krävs ett beslutsunderlag med mål och riktlinjer som gör att både stora och små åtgärder kan genomföras kontinuerligt på ett genomtänkt och planerat sätt. Varje område är unikt och präglat av de värderingar som gällde vid områdets tillkomst. Förnyelseplanering Vi har en planeringsmodell där man med utgångspunkt från boendemiljön i ord och bild dokumenterar bostadsområdena. Förnyelseplaneringen omfattar hela AB Alingsåshems bostadsbestånd inklusive behov av kompletteringsbebyggelse i anslutning till befintlig bebyggelse och på nya platser. Till en början begränsas arbetet till bostäder färdigställda tom 2004 och omfattar ej lägenheter i äldreboende och andra särskilda boendeformer. Syftet med kartläggningen är att visa konkreta exempel på vad som kan åtgärdas i respektive område för att t ex öka tillgänglighet, trygghet och integration och för att ge äldre möjlighet att bo kvar i sitt bostadsområde. Vi har en helhetsbild av varje områdes arkitektoniska karaktär och tillgänglighet samt dess kvaliteter och brister. Dessutom ska förnyelseplaneringen användas till att optimera effektiviteten i driften samt som underlag i planeringen av underhållsåtgärder. 6
HUR VI UPPFYLLER ÄGARDIREKTIVET Brogården Genom att bygga om enligt passivhuskonceptet, verkar vi för energieffektivt byggande. Energianvändningen minskar genom de välisolerade husen och de boende får möjlighet att påverka sin egen energianvändning. Det egna ansvarstagandet för energianvändningen är en förutsättning för den långsiktiga hållbarheten. Under 2008 har vi byggt om ett av husen som innehåller 16 lägenheter. Ombyggnationen av Brogården har väckt stor uppmärksamhet och har bidragit till att kommunen har startat ett passivhuscentrum. Vi har under 2008 haft ca 300 studiebesök och ett stort antal artiklar har skrivits om projektet. 600 500 400 300 200 100 0 21 Före 1945? Omby 81-91 Alströmer Korpen Göken 122 562 69 Kvarteret Eksluttningen, Stadsskogen Vi har färdigställt 32 hyreslägenheter i kvarteret Eksluttningen i Stadsskogen. Husen är energieffektiva och byggda med passivhusteknik och de boende har även här en möjlighet att påverka sin energianvändning. De tre långsmala huskropparna är placerade tvärs över höjdkurvorna på tomten, en av byggnaderna i sluttningen har souterrängplan. Samtliga lägenheter har balkonger eller uteplatser i västerläge med utsikt över Mjörn. 323 403 1948, 1949 1951-57 1960 1959-62 1964-67 Smeden Gamla Alen 1968 Stockslycke Jungmannen Karlavagnen Bananen 304 299 1970 Citronen 144 143 1973 1974-89 Brogården Sollebrunn Mellby Gräfsnäs Alingsåshems lägenheter 1982-85 Ängabo 1 Ängabo 2 186 1991-98 Nya Alen Rubinen Syrenen Storken 73 2002-04 Rödklövern Hökanäbbet Solvändan Kvarnbacken Vi har under 2008 färdigställt om- och tillbyggnad av den före detta låg- och mellanstadieskolan Kvarnbackenskolan till ett rehabcentrum och korttidsboende samt administrationslokaler för äldreomsorgen. Olika kompetenser inom området finns här samlade under ett tak med inriktningen att gemensamt driva kvalificerad rehabilitering. Kvarnbackens rehabcentrum kommer att möta behovet av rehabilitering främst hos personer över 65 år. Vårdtagare med rehabiliteringsbehov, som bor i eget boende, kan erbjudas hemrehabilitering eller olika träningsalternativ dagtid. Partnering För att nå passivhusens höga kvalitetskrav har vi valt en samarbetsmodell som vi tror säkerställer att kraven uppnås. Alingsåshem har upphandlat nybyggnadsprojekt och renoveringsprojekt enligt partneringmodell. Partnering-samarbetet innebär att alla byggnadsprojekt under en femårsperiod (2007 2011) kommer att utföras av samma entreprenör, Skanska. Partnering innebär också en helhetssyn, vi använder Skanskas kompetens, får fokus på våra mål och tillgodoser de krav vi har i ägardirektivet. Utbildningsinsatser görs för alla inblandade initialt och fortlöpande i projekten. Samarbetet på alla nivåer följs upp med jämna mellanrum. 7
HUR VI UPPF YLLER ÄGARDIREKTIVET EKOLOGISK HÅLLBARHET Vår ambition är att bidra till ett hållbart samhälle, för oss är miljöarbetet en mycket viktig kärnfråga som är integrerad såväl i den dagliga verksamheten som i vår långsiktiga planering. Genom att sätta upp mål för miljöarbetet och mäta dessa med jämna intervall, ser vi att vi når resultat och bidrar på detta sätt till en förbättring av miljön. Vi anser att en positiv inställning till ständiga förbättringar, utveckling och ny teknik hjälper oss i vårt arbete för en hållbar miljö. Vår stora satsning just nu är passivhustekniken, vilket bland annat innebär byggnation i Alingsås nya stadsdel Stadsskogen samt renovering av Brogården. Projekt Brogården kommer åskådliggöra att man i ett miljonprogramområde, med befintliga metoder, kan sänka energianvändningen från dagens 216 kwh till 92 kwh per kvadratmeter, vilket är bättre än nybyggnadsstandard. För att optimera energianvändningen för uppvärmning utför vi regelbundet driftskontroll av fastigheternas värmesystem. Optimeringen ska både resultera i bättre inomhusklimat och hushålla med energiresurser. Genom att höja inomhustemperaturen en grad i flera av våra fastigheter har vi förbättrat inomhusklimatet för våra hyresgäster. Resultatet av denna åtgärd har nu visat sig i energistatistiken genom en ökning av energimängden med 1 % till 171,4 kwh/m² (169,3 kwh/m²). För att kunna minska energianvändningen måste vi involvera kunden. Första steget i detta är att börja mäta varmvatten på lägenhetsnivå. Vi kommer att införa varmvattenmätning i hela vårt bestånd under en fyraårsperiod med början 2009. 21,5 21,0 20,5 20,0 19,5 19,0 18,5 Vi har minskat användningen av fastighetsel till 19,4 kwh/m 2 (20 kwh/ m 2 ), genom ett systematiskt satsa på lågenergilampor, energieffektiva tvättmaskiner m m. Vi hjälper hyresgästerna att minska sin användning av hushållsel genom att installera energieffektiva kyl- och frysskåp. 2005 Fördelningen av energislag för uppvärmning av fastigheterna 2008 Fjärrvärme 97,4% El 2,6% Fastighetselförbrukning kwh/m 2 2006 2007 2008 Samtliga hushåll i Alingsåshems bestånd ska källsortera sitt avfall. För att underlätta sorteringen arbetar vi aktivt för att förbättra förutsättningarna för återvinning av förpackningar genom att verka för fastighetsnära återvinningsstationer. Vi har under året haft kontakt med Förpackningsinsamlingen för att få till stånd en återvinningsstation i närheten av Brogården. Mängden sopor till förbränning ligger i stort sett oförändrad under 2008. På grupp- och äldreboendena är det oförändrade siffror medan det ordinära boendet visar en liten ökning till 65,5 liter/lgh/vecka (65,23). De vanliga lägenheterna uppvisar också en ökning av mängden kompost till 10,25 liter/lgh/vecka (9,65). Totalt omhändertogs 11 897 808 liter sopor och 1 697 384 liter komposterbart avfall från fastigheterna under 2008. Ett problem som tycks öka är mängden grovsopor som hamnar i källare och på vindar i bostadsområdena. Vi har under året fått lägga stora resurser på att ta hand om dessa sopor. Förbrukningssiffrorna för vatten uppvisar en minskning till 1 498 liter/ m 2 /år (1514). Detta beror på ett kontinuerligt arbete med att byta ut äldre blandare som fortsatt under 2008. Under 2008 påbörjades också ett renoveringsprojekt av drygt 500 badrum i beståndet som kommer att fortgå under cirka fyra år. Detta projekt kommer att leda till ytterligare minskning av vattenförbrukningen. På transportsidan så har vi under 2008 förändrat fordonsparken till att bestå av 57% bilar som drivs av bio-/naturgas, 29% drivs av diesel miljöklass 2005 och 14% av bensin. Vi har 14 st bilar i daglig drift och de miljövänliga gasbilarna har under 2008 ökat till 8 st i antal (7). 8
9
HUR VI UPPF YLLER ÄGARDIREKTIVET EKONOMISK HÅLLBARHET Hållbar utveckling kan sägas handla om fördelning av konsumtionsutrymme mellan generationer. För Alingsåshem är det viktigt att ha med aspekten ekonomisk hållbarhet i såväl investerings- som underhållsbeslut. Det kan handla om att välja lösningar som i ett kortsiktigt perspektiv ter sig dyrare än alternativen, men som långsiktigt ger ekonomisk vinst genom t ex lägre förbrukning eller mindre underhållsbehov. Alingsåshems satsningar på energieffektiviseringar, främst genom användandet av passivhustekniken i ombyggnationen av Brogården samt nybyggnationen i Stadsskogen, minskar energianvändningen och sårbarheten för framtida prishöjningar och/eller resursbrister, och ökar förutsägbarheten i ekonomiskt hänseende för såväl bolaget som hyresgästerna. Detta visar sig konkret i att Alingsåshem och Hyresgästföreningen har avtalat om hyresutvecklingen ända fram t o m år 2013 i det första ombyggda huset i Brogården. Man kan även i mindre investeringar eller underhållsinsatser, genom t ex olika material-/metodval, minska den miljömässiga och ekonomiska belastningen, sett i ett livscykelperspektiv. Kapitalförsörjningen är central i ett investerande företag och möjliggör ekonomiskt hållbara lösningar. Resurs- och kompetensförsörjning avseende personal är en avgörande faktor för möjligheterna att nå hållbarhetsmålen. SOCIAL HÅLLBARHET Vi har olika boendeformer såsom ungdomsboende, psykiskt funktionshindrade, LSS och handikapp, träningslägenheter. Boendeformer som innebär att människor som annars inte skulle ha fått möjlighet till bostad p g a sociala skäl nu får det. Förturssystemet innebär att vi arbetar enligt Alingsås kommuns vision om att öka antalet invånare, bl a genom att ge förtur till bostad för personer som fått arbete inom kommunen, samt sociala förturer till personer som annars kanske stått utan bostad. Interna förturer ges till personer som har behov av en bättre tillgänglig bostad eller behöver byta bostad p g a ekonomiska skäl. Ett ständigt arbete pågår för att utveckla samarbetsformerna och utöka redan befintliga verksamheter med olika enheter inom socialförvaltningen samt vård- och äldreomsorgen. Vi administrerar Vård- och Äldreomsorgsförvaltningens kö för trygghetsboende. I och med ombyggnationen på Brogården kommer det att tas ett helhetsgrepp på boendemiljön i området. Det kommer att skapas grupper med de boende och andra aktörer som på något sätt är inblandade i Brogårdens område, t ex näringsidkare och föreningsliv. Syftet är att skapa ett område med ökad tillgänglighet, variation och med fler mötesplatser. Ett ytterligare syfte är att ge förutsättningar för ett ökat kvarboende där man gör det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde och ha kvar sitt nätverk, vilket skapar trygghet. I samarbete med hyresgästföreningen ges Brogårdsbladet ut en gång per månad. Genom Brogårdsbladet säkerställer vi de boendes delaktighet i ombyggnaden. En visningslägenhet har iordningsställts. Där visar vi exempel på hur en lägenhet kan se ut efter ombyggnaden. Visningslägenheten används till öppet hus för hyresgästerna samt för att ta emot studiebesök. Vid ny- och ombyggnad och vid låsbyten strävar vi efter att öka tryggheten i boendet. Vi installerar elektroniska lås och porttelefoner så att entrédörrarna kan vara låsta dygnet runt. Utrymmen som lägenhetsförråd i källare sektioneras så att endast behöriga når utrymmen som lägenhetsförråd och tvättstugor. Som ett viktigt led i vårt kvalitetsarbete kommer vi att göra en undersökning på Brogården och Eksluttningen hur kunderna upplevde Alingsåshem före och efter inflyttningen. De synpunkter vi får är mycket värdefulla för oss i vårt arbete mot ständig förbättring. MEDARBETARE Vi vill säkerställa kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet. Vi är måna om att tillgodose vår personals behov av kompetensutveckling för att vi ska kunna möta omvärldens ökade krav. Under året har vi omorganiserat marknadsavdelningen och rekryterat bokonsulenter för att förstärka helhetstänkandet runt kunden. 10
11
FÖRVALTNING AV FASTIGHETERNA MARKNADEN OCH FR AMTIDEN UNDERHÅLL Fastigheterna har under året underhållits för 24,8 Mkr (28,6 Mkr). Underhållet uppgår till 109 kr (128 kr) per kvadratmeter förvaltad yta (lägenheter och lokaler). Underhåll har genomförts på delar av kv. Jungmannen, där vi har bytt fasad, bytt fönster, balkongdörrar och upprustat balkonger på en stor del av en långsida samt målat ett stort antal fönster (1 860 tkr) Fasadmålning har genomförts på fastigheterna Kv. Korpen samt Hjortvägen i Sollebrunn. På stora delar av Ängabo III har fasaddelar utbytts och målats, på ett hus i kv. Rubinen på Hedvigsberg plus två radhus har socklarna frilagts och lagats (2 463 tkr) 10 st värmepannor har bytts ut i Kv. Ängabo III (300 tkr) Renoveringen av fasader, fönster och balkonger har färdigställts på Kv. Bananen 4 (1 250 tkr) Upprustning av gårdsmiljöerna har påbörjats på Bananen 4-6 (490 tkr) Ombyggnad av tre st. hissar i Kv. Rådmannen och Borgmästaren har genomförts (206 tkr) Vi har bytt kapitalvaror, utfört målning, tapetsering, byte av köksluckor och golv i olika omfattning i cirka 600 lägenheter och då mest i Stockslycke, kv. Citronen och Bananen på Noltorp (12 620 tkr) Elektroniska bokningstavlor har färdigställts till tvättstugorna på Vintergatan 1, därutöver har övrig upprustning av tvättstugor i beståndet genomförts (613 tkr) Gruppbostaden Kavlås har fått brandlarmet utbytt Kv. Citronen har fått en ny fasad på Citrongatan 2 (625 tkr) På Brogården har, i samband med ombyggnationen, underhållsåtgärder utförts (2 340 tkr) Övrigt underhåll såsom mark, fasader, installationer mm har genomförts i beståndet (2 072 tkr) FÖRSÄKRINGSVÄRDE Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Fordon, maskiner och inventarier är försäkrade till betryggande belopp. UTHYRNINGSSITUATIONEN Efterfrågan på bostäder i Alingsås tätort är fortsatt hög. Totalt antal anmälda i intressebanken var i slutet av året 6 076 (5 055). Totalt har 337 (402) om- och avflyttningar skett under året, motsvarande 12% (15%) av hela beståndet. Av dessa har Alingsås tätort 303 (374) omflyttningar (12%) och Sollebrunn 34 (28) omflyttningar (23%). Antalet outhyrda lägenheter har under året uppgått till 34 (21), i sammanlagt 50 (27) månader, varav Sollebrunn stod för 11 (10) outhyrda lägenheter i 24 (10) månader. FRAMTIDSUTSIKTER Under 2009 kommer underhållskostnaderna att behöva hålla en fortsatt hög nivå, för att klara de åtgärder som måste vidtas. En stor del av fastigheterna är 30 år eller äldre, med ökade underhållsbehov som följd. Efterfrågan på bolagets bostäder är hög och det finns idag inga tecken på att denna efterfrågan skall komma att minska. Alingsåshem har en viktig roll i kommunens mål om att antalet invånare skall öka till 42 000 enligt Vision 2019. Vår viljeinriktning är att långsiktigt öka beståndet med maximalt 50 lägenheter årligen (enligt ägardirektiv) och vi skall öka vårt bestånd så att vi kan erbjuda ett varierat och spännande bostadsutbud. 12
EKONOMI INTÄKTER Hyresintäkterna har totalt ökat med 9,5 Mkr jämfört med 2007, varav bostäder 7,0 Mkr och lokaler 2,5 Mkr. Hyresintäkterna för bostäder ökade med 10,8 Mkr brutto respektive 7,0 Mkr netto (efter avdrag med 3,8 Mkr för hyresbortfall till följd av Brogårdens om- och tillbyggnad). Intäktsökningen hänför sig huvudsakligen till tre poster: hyreshöjningen om i genomsnitt 2,7%, helårseffekt av byggnationen i kv Klockan, Västra Centrum, med inflyttning under 2007, samt den hyresjustering som gjorts avseende äldreboendet. De blockhyror Alingsåshem debiterar kommunen för äldregårdarna har tidigare varit oförändrade under ett flertal år, i likhet med de hyror kommunen tagit ut av de äldre på gårdarna. Vård- och äldreomsorgsförvaltningen har under året ingått en förhandlingsordning med Hyresgästföreningen och har träffat avtal om hyreshöjningar för de äldre fr o m februari 2009. Alingsåshem kommer i fortsättningen, på kommunens uppdrag, att årligen förhandla med Hyresgästföreningen om hyrorna för de lägenheter som ingår i äldreboendet. Hyresbortfallet, d v s intäktsreducering på grund av outhyrda lägenheter, låg kvar på samma nivå, 0,6 Mkr, för beståndet förutom Brogården. Till följd av om-/tillbyggnationen och energieffektiviseringen på Brogården har ett hyresbortfall om 3,8 Mkr uppstått (varav 1,0 härrör från 2007), då lägenheterna har måst evakueras före och under arbetena, varvid hyresgästerna har bott i andra lägenheter i bolagets bestånd. Alingsåshem har med början 2008 övergått till att redovisa hyresbortfall, till följd av om- och tillbyggnationer, över resultaträkningen istället för att, som tidigare, föra hyresbortfallet, tillsammans med övriga investeringskostnader, till balansräkningen där det har ökat avskrivningsunderlaget för fastigheter. Årets resultatpåverkan är 3,8 Mkr, varav 1,0 Mkr avser hyresbortfall som uppstått 2007 och balanserats i 2007 års bokslut, men som nu omförs till resultaträkningen. Under 2008 har en lägenhet på Odengatan sålts, jämfört med fem lägenheter året före. Realisationsvinsten av lägenhetsförsäljningarna uppgår till 0,7 Mkr (2,8). Sammanlagt hade vid årets utgång 42 lägenheter avyttrats, av de totalt 75 som försäljningsbeslutet omfattar. En samfällighetsförening har bildats på Odengatan under året. Hyresförhandlingarna för 2009 har resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,5 %. Hyresintäkterna för lokaler har ökat med 2,5 Mkr, främst på grund av den nya förskolan på Rådmansvägen och Kvarnbackenskolan, som byggts om till rehab-centrum, korttidsboende för vårdtagarna samt administrationslokaler. Om- och tillbyggnationen påbörjades under 2007 och färdigställdes sommaren 2008. Alingsåshem ingav ansökan om registrering av mervärdesskatt för hela byggnaden, på den grunden att det rör sig om vårdverksamhet och inte boende. Skatteverket biföll ansökan, varför all investeringsmoms har återfåtts jämfört med halva, som ursprungligen kalkylerats. KOSTNADER Personalkostnaderna inklusive styrelsearvoden ökade med 1,1 Mkr jämfört med 2007 och uppgick totalt till 15,4 Mkr (14,3). De taxebundna kostnaderna för elektricitet, vatten och avlopp, renhållning och uppvärmning har ökat och uppgick till 44,0 Mkr (39,8). Kostnaderna för skötsel och reparationer har minskat till 21,8 Mkr (23,0). Kostnaderna för underhåll har minskat jämfört med föregående år och uppgick till 24,8 Mkr (28,6). Räntekostnaderna för lån, inklusive förlagslånet från kommunen, har, till följd av stigande räntor men främst på grund av en ökad upplåning om 61 Mkr (inklusive genomsnittsskuld om 16 Mkr på koncernkontot), ökat till 36,5 Mkr (33,0). År 2008 har till stor del präglats av den tilltagande finanskrisen och den ränteoro som följt i dess spår. Alingsåshem har, tack vare vidtagna garderingar på räntesidan såsom fasträntelån, räntetak som givit skydd när korträntorna varit högre än avtalad takränta - och fastränteswappar, inte påverkats negativt i någon större utsträckning. Genomsnittsräntan för upplåningen uppgick till 3,84 % (3,69 %). Räntebidragen har, till följd av riksdagens beslut om gradvis avveckling, minskat till 1,5 Mkr (1,9). Räntebidragens andel av totala hyresintäkter var 0,8 % (1,0 %). Borgensavgifterna för 2008 uppgår till 2,2 Mkr (2,2). Bolaget har överklagat Länsrättens dom 070316, avseende underlag för fastighetsskatt gällande inkomstår 1999, taxeringsår 2000, att indela byggnaderna på fastigheterna Brunnsgården 1, Plommonet 15 (Hagagården), Måsen 15 (Tuvegården) samt Erska 1:101 (Bjärkegården) som hyreshus. Alingsåshem har yrkat att fastigheterna ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad vid aktuell fastighetstaxering. Kammarrätten har 2008 dömt till bolagets fördel och Skatteverket har återbetalat fastighetsskatten för detta år, 575 tkr. Beloppet har i årsredovisningen förts mot årets fastighetsskattekostnad. Skattemässigt kommer den nedsatta fastighetsskatten att återföras vid taxeringen 2009; skattekostnaden härför, 161 tkr, ingår i årets inkomstskatt.
EKONOMI LIKVIDITET OCH SOLIDITET Likvida medel inklusive koncernkonto uppgick på balansdagen till -19,1 Mkr (-10,4). De likvida medel som genererats i verksamheten har, liksom det nya aktiekapitalet om 11,2 Mkr samt försäljningslikviderna från Odengatan, huvudsakligen använts i ny- och ombyggnationerna, främst Kvarnbackenskolans Rehabcentrum, kv Eksluttningen i Stadsskogen samt ombyggnationen av Brogården, etapp 1. Soliditeten har ökat till 19,6 % (19,2 %). Förlagslånet på 20 Mkr från kommunen betraktas i detta sammanhang som ägartillskott och ingående i eget kapital. RESULTAT OCH STÄLLNING Rörelseresultatet, definierat som resultat före finansiella intäkter och kostnader, uppgick till 51,1 Mkr (51,6). Resultatet efter de finansiella posterna uppgick till 14,0 Mkr (19,2). I dessa belopp ingår realisationsresultatet från avyttring av fastigheter på Odengatan med 0,7 Mkr (2,8) samt återförd fastighetsskatt med 0,6 Mkr (5,7). Obeskattade reserver uppgår till 7,2 Mkr (7,7) efter återföring av del av periodiseringsfonderna respektive ny avsättning till periodiseringsfond samt ökning av överavskrivning inventarier. Underlaget för uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga restvärden för fastigheter har ökat. Kammarrättens beslut att fastigheterna Brunnsgården 1, Plommonet 15 (Hagagården), Måsen 15 (Tuvegården) samt Erska 1:101 (Bjärkegården) ska indelas som specialbyggnader, vårdbyggnader, medför att dessa skattemässigt nu kan skrivas av med 3%, till skillnad från tidigare 2%; i årets beräkning har 212 Mkr omförts till underlaget för treprocentiga avskrivningar. Vidare har årets uppskjutna skattekostnad liksom utgående uppskjuten skatteskuld omräknats efter den bolagsskattesats om 26,3% som gäller från och med 1 januari 2009, vilket lett till såväl en minskad avsättning för 2008 som en skuldminskning, jämfört med om den hittillsvarande skattesatsen 28% använts. Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 11 074 979 kronor (14 784 302 kronor). Koncernbidrag har lämnats med 3 475 285 kronor (2 946 769 kronor) till AB Alingsås Rådhus. 14
FÖR SLAG TILL ÅR SSTÄMMAN TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR: Balanserade vinstmedel 97 676 588 Årets vinst 11 074 979 Totalt 108 751 567 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. Styrelsen föreslår årsstämman besluta att överföra i ny räkning 108 751 567 Totalt 108 751 567 Koncernbidrag har under förutsättning av årsstämmans godkännande lämnats med 3 475 285 kronor, vilket föranlett att fritt eget kapital per balansdagen, efter beaktande av skatteeffekten, reducerats med 2 502 205 kronor. Det lämnade koncernbidraget reducerar bolagets soliditet till 19,6 procent. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes acceptabel nivå. Styrelsens uppfattning är att det lämnade koncernbidraget ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller från att fullgöra erforderliga investeringar. Det lämnade koncernbidraget kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 2-3 st (försiktighetsregeln). Alingsås den 3 mars 2009 Maja-Stina Jakobsson Ordförande Gun Pettersson-Bohlin Ingvar Torstensson Rolf Engman Ersättare för Runar Kristensson Ersättare för Magnus Gedda David Skoog Anders Sandberg Anita Hedén Unosson Ing-Marie Odegren Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits Min granskningsrapport har avgivits den 4 mars 2009 den 4 mars 2009 Hans Gavin Per-Göran Örwall Auktoriserad revisor Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor 15
RESULTATRÄKNING RESULTATRÄKNING FÖR VERKSAMHETSÅRET 1/1-31/12 (Belopp i tkr) NOT Nettoomsättning: Hyresintäkter 2 192 835 183 305 Förvaltningsintäkter 3 1 218 940 Övriga intäkter 0 2 Summa nettoomsättning 194 053 184 247 Fastighetskostnader: Driftskostnader 4, 6-74 507-71 927 Underhållskostnader -24 839-28 565 Fastighetsskatt -2 985 2 490 Realisationsresultat avyttring av fastigheter 716 2 755 Avskrivningar 5-27 191-26 031 Summa fastighetskostnader -128 806-121 278 NOT Resultat från fordringar som är anläggningstillgångar 8 2 2 Räntebidrag 1 481 1 867 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 137 939 Räntekostnader och liknande resultatposter 10-36 480-33 013 Borgensavgifter 10-2 234-2 165 Resultat efter finansiella poster 14 038 19 194 Bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner 11 550 1 207 Skatt på årets resultat 12,13-3 513-5 617 Årets resultat 11 075 14 784 Bruttoresultat 65 247 62 969 Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar 5-343 -388 Övriga kostnader 6,7-13 772-11 017 Rörelseresultat 51 132 51 564 16
BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING PER 31/12 (Belopp i tkr) TILLGÅNGAR NOT Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar NOT Materiella anläggningstillgångar 14 Byggnader 15 1 093 760 1 066 066 Mark 15 29 822 26 628 Markanläggningar 5 844 6 278 Ersättningslånepost 8 802 8 840 Inventarier och maskiner 2 675 1 873 Pågående ny- och ombyggnationer 95 039 53 501 Finansiella anläggningstillgångar 14 Andelar 40 40 Värdepapper 70 70 Summa anläggningstillgångar 1 236 052 1 163 296 Varulager Material 434 437 Kortfristiga fordringar 4 320 1 757 Fordringar hos Alingsås kommun 21 174 839 Fordringar hos kommunala bolag 52 54 Övriga fordringar 4 037 11 144 Skattefordran 3 627 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 094 2 192 Kortfristiga placeringar Kassa och bank 774 85 Summa omsättningstillgångar 16 512 16 508 Summa tillgångar 1 252 564 1 179 804 17
BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 74 000 62 800 Reservfond 37 889 37 889 111 889 100 689 Fritt eget kapital Balanserad vinst 100 178 87 516 Lämnat koncernbidrag -3 475-2 947 Skatteeffekt av koncernbidrag 973 825 Årets resultat 11 075 14 784 108 751 100 178 Summa eget kapital 220 640 200 867 Obeskattade reserver 18 7 167 7 717 NOT Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (kortfristig del) 200 000 53 000 Leverantörsskulder 16 037 19 533 Skulder till Alingsås kommun 21 45 914 14 352 Skulder till kommunala bolag 8 176 6 981 Skatteskulder 0 2 030 Övriga skulder 404 295 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 20 141 19 866 Summa kortfristiga skulder 290 672 116 057 Summa eget kapital och skulder 1 252 564 1 179 804 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 0 0 Ansvarsförbindelser Borgensåtagande Fastigo 209 174 Avsättningar Uppskjutna skatter 13 9 745 8 823 Långfristiga skulder 19,20 Skulder till kreditinstitut 696 000 818 000 Skulder till Alingsås kommun 8 340 8 340 Förlagslån hos Alingsås kommun 20 000 20 000 Summa långfristiga skulder 724 340 846 340 18
K ASSAFLÖDESANALYS KASSAFLÖDESANALYS (belopp i tkr) Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster inkl extraordinära poster 51 132 51 564 Avskrivningar 27 534 26 419 Övriga ej likviditetspåverkande poster -716-2 757 Erhållen ränta 1 653 3 157 Erhållna utdelningar 2 2 Erlagd ränta -38 568-33 847 Betald inkomstskatt -7 100-3 787 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 33 937 40 751 Minskning / ökning varulager 3-29 Ökning / minskning hyres- och kundfordringar -2 563 99 Minskning övriga fordringar 5 932 13 434 Minskning / ökning leverantörsskulder -3 496 4 872 Ökning övriga rörelseskulder 13 725 6 688 Kassaflöde från den löpande verksamheten 47 538 65 815 Finansieringsverksamheten Nyemission 11 200 12 100 Upptagna lån 250 000 90 000 Amortering av skuld -205 000-80 000 Minskning / ökning kortfristiga finansiella skulder 0 0 Lämnat koncernbidrag -3 475-2 947 Utbetald utdelning 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 52 725 19 153 Förändring av likvida medel 689-714 Likvida medel vid årets början 85 799 Likvida medel vid årets slut 774 85 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 606-90 355 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 1 032 4 674 Kassaflöde från investeringsverksamheten -99 574-85 681 19
BROGÅRDEN
NOTER NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER AB Alingsåshems årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Nedanstående redovisningsprinciper är oförändrade från föregående år, förutom beträffande pågående ny- och ombyggnader. Finansiella anläggningstillgångar Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar görs endast om värdenedgången kan antas bli bestående. Intäktsredovisning Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Fastigheter, byggnader, mark, markanläggningar Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringar och med avdrag för planenliga avskrivningar. Mark avskrivs inte. Avskrivningar enligt plan Avskrivningar baseras på anskaffningsvärdet och efter förväntad ekonomisk livslängd. Avskrivningar på byggnader baseras på anskaffningsvärdet med beaktande av ett visst restvärde (cirka 10 %) varvid byggnadernas avskrivningsunderlag framkommer. Avskrivningsunderlaget fördelas på 50 år. Planenliga avskrivningar görs normalt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet. Byggnader 2 % Markanläggningar o. likn 3,6 5 % UER-investeringar 5 10 % Inventarier 20 % Kontorslokaler 10 % Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Fordringar Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Pågående ny- och ombyggnader Investeringar i pågående ny- och ombyggnader värderas till nedlagda kostnader. Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden exklusive koncernkonto. Alingsåshem har med början 2008 övergått till att redovisa hyresbortfall, till följd av om- och tillbyggnationer, över resultaträkningen istället för över balansräkningen, där det ökat avskrivningsunderlaget för fastigheter. Skulder Skulder upptas till nominella belopp. 21
NOTER NOT 2 HYRESINTÄKTER (TKR) Bostäder Lokaler Övrigt Totalt Fastigheter 141 393 135 505 2 848 2 920 3 509 3 367 147 750 141 792 Äldreboende 24 664 19 732 16 546 14 474 21 21 41 231 34 227 Omsorgsbostäder 4 270 4 212 300 300 - - 4 570 4 512 Barnstugor - - 4 303 3 909 - - 4 303 3 909 170 327 159 449 23 997 21 603 3 530 3 388 197 854 184 440 Avgår outhyrt: Brogårdens -3 809-3 809 ombyggnad Fastigheter -636-593 -112-173 -462-369 -1 210-1 135 Totalt 165 882 158 856 23 885 21 430 3 068 3 019 192 835 183 305 NOT 3 FÖRVALTNINGSINTÄKTER (TKR) Övriga förvaltningsintäkter (el, tillval, återvunna fordringar m m) 1 218 940 Summa förvaltningsintäkter 1 218 940 NOT 4 DRIFTSKOSTNADER (TKR) Skötselkostnader 13 716 15 040 Reparationskostnader 8 107 7 980 Taxebundna kostnader 21 273 19 168 Uppvärmningskostnader 22 718 20 571 Ersättn till Hyresgästföreningen 1 075 969 Lokal administration 5 466 6 130 Övriga driftskostnader 2 152 2 070 Summa driftskostnader 74 507 71 927 NOT 5 PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR (TKR) Funktion/ Fastighets- Centrala Totalt Tillgångsslag kostnader administrations- och försäljningskostnader Materiella anläggningstillgångar: Byggnader och mark Byggnader 26 281 25 193 - - 26 281 25 193 Markanläggningar 434 431 - - 434 431 Ersättningslånepost 38 38 - - 38 38 Inventarier, maskiner m m Maskiner 7 7 28 35 35 42 Inventarier och data 131 116 197 235 328 351 Fordon 300 246 118 118 418 364 Summa avskrivningar 27 191 26 031 343 388 27 534 26 419 NOT 6 LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER (TKR) Styrelse och verkställande direktör 958 1 045 Övriga anställda 10 160 9 274 Totala löner och ersättningar 11 118 10 319 Sociala avgifter enligt lag och avtal 3 622 3 039 Pensionskostnader Styrelse och verkställande direktör 149 177 Övriga anställda 538 751 Summa 15 427 14 286 Enligt avtal med verkställande direktören är uppsägningstiden 12 månader från bolagets sida och 6 månader från VD:s sida. Vid uppsägning från bolagets sida skall lön utgå under uppsägningstiden. Därutöver skall avgångsersättning utgå motsvarande 12 månadslöner. Om uppsägning sker efter att VD fyllt 50 år skall avgångsersättningen motsvara 18 månadslöner. VD tillförsäkras pensionsförmåner som medger pensionsavgång vid 60 år. Under 2008 har ersättning till VD utgivits med 702 435 kronor (775 207 kr) och premier för pensionsförsäkring varit 149 340 kronor (176 588 kr). Könsfördelning bland ledande befattningshavare Bolagets styrelseledamöter, verkställande direktör och företagsledning fördelar sig på sju (sju) kvinnor och sju (sju) män. 22
NOTER NOT 7 ERSÄTTNING TILL REVISORERNA (TKR) Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 52 52 Revisionsnära tjänster 127 67 Andra uppdrag 10 - Av kommunen vald lekmannarevisor Revisionsuppdrag 11 12 Summa 200 131 NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER (TKR) Koncerninterna räntekostnader 2 155 1 026 Borgensavgifter till kommunen 2 234 2 165 Övriga räntekostnader 34 325 31 987 Summa 38 714 35 178 Genomsnittlig låneränta (exklusive borgensavgifter) för AB Alingsåshems upplåning under 2008 uppgår till 3,84% (2007: 3,69 %). Med revisionsuppdrag och revisionsnära tjänster avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, vidare avses arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. NOT 8 RESULTAT FRÅN FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR (TKR) Utdelning 2 2 Summa 2 2 NOT 11 BOKSLUTSDISPOSITIONER (TKR) Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -236-64 Avsättning till periodiseringsfond -1 248 0 Upplösning av periodiseringsfond 2 034 1 271 Summa 550 1 207 NOT 9 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER (TKR) Ränta koncernkonto 1 503 Övriga ränteintäkter 136 436 Summa 137 939 23
NOTER NOT 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT (TKR) Aktuell skatt för året -2 591-4 968 Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 0 76 Uppskjuten skatt (spec i not 13) -922-725 Summa -3 513-5 617 SAMBANDET MELLAN REDOVISAT RESULTAT FÖRE SKATT OCH PERIODENS SKATTEKOSTNAD (TKR) Redovisat resultat före skatt 14 588 20 401 Skatt enligt svensk skattesats (28%) -4 084-5 712 Skatteeffekt omräkning skuld uppskjuten skatt 630 0 Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 0 76 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -18-10 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 23 93 Skatt på schablonintäkt ränta periodiseringsfond -64-64 Summa -3 513-5 617 NOT 13 UPPSKJUTEN SKATT (TKR) Årets uppskjutna skattekostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -922-725 Uppskjuten skatt i resultaträkningen -922-725 Temporära skillnader föreligger i de fall fastigheters s redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Uppskjuten skatteskuld uppgår till 9 745 tkr (8 823 tkr) och avser fastigheter. Redovisas i posten Uppskjutna skatter. Omräkning har gjorts till ny bolagsskattesats 26,3%, vilket minskat skulden med 630 tkr. 24
NOTER NOT 14 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR (TKR) BYGGNADER Ingående ack anskaffningsvärden 1 373 106 1 295 531 Inköp 0 0 Försäljningar -388-2 345 Omklassificeringar 54 285 86 718 Ianspråktagna investeringsbidrag 0-6 798 Utgående ack anskaffningsvärden 1 427 003 1 373 106 Ingående ack avskrivningar -307 040-282 321 Försäljningar 78 474 Årets avskrivningar -26 281-25 193 Utgående ack avskrivningar -333 243-307 040 Utgående bokfört värde 1 093 760 1 066 066 MARKANLÄGGNINGAR Ingående ack anskaffningsvärden 9 344 9 236 Omklassificeringar 0 108 Utgående ack anskaffningsvärden 9 344 9 344 Ingående ack avskrivningar -3 066-2 635 Årets avskrivningar -434-431 Utgående ack avskrivningar -3 500-3 066 Utgående bokfört värde 5 844 6 278 ERSÄTTNINGSLÅNEPOST Ingående ack anskaffningsvärden 10 060 10 060 Utgående ack anskaffningsvärden 10 060 10 060 MARK Ingående ack anskaffningsvärden 26 628 18 165 Försäljningar -6-37 Omklassificeringar 3 200 8 500 Utgående ack anskaffningsvärden 29 822 26 628 Ingående ack avskrivningar -1 220-1 182 Årets avskrivningar -38-38 Utgående ack avskrivningar -1 258-1 220 Utgående bokfört värde 8 802 8 840 Utgående bokfört värde 29 822 26 628 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNADER Ingående ack anskaffningsvärden 53 501 52 573 Under året nedlagda kostnader 103 153 97 227 Omklassificeringar -61 615-96 299 Utgående bokfört värde 95 039 53 501 25
NOTER NOT 14 FORTS. Projekt: Ängabo 238 243 Stadsskogen 65 158 14 618 Panncentralen Brogården, ombyggn till kontor 3 044 2 193 Brogården, ombyggnads- och energiprojekt, etapp 1,2,4 22 997 5 747 Västra centrum, Ljuset 639 292 Ombyggnad äldreboenden 1 077 - Kvarnbackenskolan, rehab - 29 536 Partnering, övergripande 1 476 215 Rådmannen, förskola - 126 Almen, ombyggnad förskola 11 - Förskolan Måsen 80 76 Data-/telenät i bostäder 254 186 Storken, ombyggnad förutvarande kontor Alingsåshem 24 - Förnyelseplanering - 269 Snölyktan, ombyggnad 41-95 039 53 501 Specifikation: Maskiner o inventarier 206 231 Fordon 951 1 179 ADB inkl ritningsarkiv 1 518 463 2 675 1873 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar Ingående ack anskaffningsvärden 40 40 Utgående anskaffningsvärde och Utgående bokfört värde 40 40 Värdepapper Ingående ack anskaffningsvärden 70 70 Utgående anskaffningsvärde och 70 70 INVENTARIER Ingående ack anskaffningsvärden 15 289 14 437 Inköp 1 609 900 Försäljningar och utrangeringar -209-48 Utgående ack anskaffningsvärden 16 689 15 289 Specifikation: Andelar i HBV, ekon förening 40 40 70 aktier i SABO Byggn.försäkring AB 70 70 110 110 Ingående ack avskrivningar enl plan -13 416-12 697 Försäljningar och utrangeringar 209 39 Årets avskrivningar -807-758 Utgående ack avskrivningar enl plan -14 014-13 416 Utgående bokfört värde 2 675 1 873 26
NOTER NOT 15 FASTIGHETER, AVSKRIVNINGAR, MARK OCH TAXERINGSVÄRDEN (TKR) Fastighet Anskaffn. Ackum. Bokfört Mark Taxeringsvärde värde avskr. värde Byggn Mark Fastighet Anskaffn. Ackum. Bokfört Mark Taxeringsvärde värde avskr. värde Byggn Mark Smeden 10 030 2 723 7 307 75 20 201 7 800 Borgmästaren 56 703 16 431 40 272 94 38 863 10 381 Rådmannen 64 872 18 225 46 647 94 41 155 10 295 Stadsingenjören/-fogden 5 819 5 357 462 157 31 922 10 402 Byggnadschefen 3 665 2 958 707 75 19 876 7 776 Stadsarkitekten 1 362 1 077 285 33 8 713 3 017 Jungmannen 4 278 3 134 1 144 105 16 102 5 642 Stadsfiskalen 6 555 4 351 2 204 162 20 761 6 417 Ö Ängabo I 16 223 4 906 11 317 248 14 496 9 986 Ö Ängabo III 43 620 12 872 30 748 3 618 31 708 9 060 Bananen 4 12 912 8 341 4 571 330 45 673 15 077 Bananen 5 11 831 8 103 3 728 288 38 825 12 952 Bananen 6 8 814 6 690 2 124 218 29 522 8 000 Citronen 38 972 25 620 13 352 727 90 311 26 733 Alen 3-4 1 715 1 713 2 149 10 594 3 388 Apeln 1 20 416 5 393 15 023 500 5 800 1 265 Hökanäbbet 25 870 2 916 22 954-11 600 2 083 Rödklövern 1, Bolltorp 20 611 2 368 18 243-14 800 2 488 Solvändan 1, Bolltorp 19 210 1 641 17 569-12 800 1 916 Alströmer 4 1 326 528 798 150 2 201 633 Korpen 7 529 1 956 5 573 180 3 749 922 Rubinen 99 238 23 985 75 253-41 509 11 346 Syrenen 40 553 9 391 31 162-23 000 4 496 Karlavagnen 9 64 294 15 132 49 162 166 41 493 10 967 Karlavagnen 8 52 763 9 559 43 204 123 31 269 7 168 Karlavagnen 5 70 606 12 119 58 487 164 38 803 8 976 Brogården 35 548 20 335 15 213 957 92 785 27 540 Erska 1:97 3 350 1 344 2 006 54 2 456 1 296 Erska 1:74 2 578 1 785 793 154 1 240 720 Erska 1:101-1:102 1 114 1 003 111 129 616 1 620 Gräfsnäs 1:126 4 591 1 470 3 121 154 2 690 1 584 Erska 2:136 4 633 1 674 2 959 280 2 700 1 170 Mellby 4:86 2 024 625 1 399 112 816 336 Mellby 4:92 2 583 678 1 905 152 816 312 Sollebrunn 19:76 10 465 2 699 7 766 630 2 544 1 008 Sollebrunn 19:87-89 9 765 866 8 899-4 134 385 Göken 2 3 960 1 017 2 943 100 2 437 525 Storken 32 959 6 917 26 042 1 700 17 202 3 355 Brogården 14 830 475 355-636 106 Barnstugor 14 468 5 696 8 772 19 - - Hagagården 66 400 10 968 55 432 1 801 36 229 8 267 Bjärkegården 48 404 9 860 38 544-25 800 4 045 Tuvegården 63 556 12 330 51 226-38 548 5 636 Ängabogården 17 839 1 921 15 918 - - - Noltorpsgården 13 421 1 606 11 815 - - - Brunnsgården 70 283 13 220 57 063-50 000 9 961 Brunnsparken 36 848 7 201 29 647-23 893 3 832 Bolltorpsgården (Ginsten 1) 48 009 3 913 44 096 - - - Omsorgsbostäder 36 204 7 913 28 291 - - - PC Stockslycke 6 208 4 298 1 910 - - - Klockan 14 62 557 1 780 60 777 8 500 31 581 4 141 Snölyktan - - - 600 823 247 Arrendegatan 26 438 1 499 24 939 2 024 18 600 2 783 Kvarnbackens rehabcentrum 53 586 536 53 050 2 600 - - Kvarnbacken/Grå villan 4 398 249 4 149 180 - - Karlavagnen 6 34 197 1875 32 322 2 020 19 200 3 183 1 427 003 333 243 1 093 760 29 822 1 061 492 281 238 27
NOTER NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER (TKR) Länsstyrelsen, räntebidrag 273 308 Förutbetalda räntekostnader 124 854 Övriga förutbetalda kostnader 2 697 1 030 Summa 3 094 2 192 NOT 17 EGET KAPITAL (TKR) Balanserad Årets Aktiekapital Reservfond vinst resultat Summa Ingående balans 2008 62 800 37 889 85 394 14 784 200 867 Disposition av föregående års resultat - - -14 784-14 784 0 Nyemission 11 200 - - - 11 200 Lämnat koncernbidrag - - -3 475 - -3 475 Skatteeffekt av koncernbidrag - - 973-973 Årets vinst - - - 11 075 11 075 Belopp vid årets utgång 74 000 37 889 97 676 11 075 220 640 Aktiekapitalet består, efter nyemissionen, av 740 000 st aktier med kvotvärde 100 kr. NOT 18 OBESKATTADE RESERVER (TKR) Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar utöver plan på inventarier 298 62 Avsättning till periodiseringsfond, tax 2003 0 2 034 Avsättning till periodiseringsfond, tax 2004 2 767 2 767 Avsättning till periodiseringsfond, tax 2005 2 854 2 854 Avsättning till periodiseringsfond, tax 2009 1 248 0 Summa 7 167 7 717 NOT 19 REDOVISNING AV FÖRFALLOTIDER PÅ LÅNGFRISTIGA SKULDER (TKR) Skulder med förfall efter balansdagen 1-5 år Senare än 5 år Skulder till kreditinstitut 796 000 100 000 Skulder till Alingsås kommun 20 000 8 340 Förlagslån (Alingsås kommun) - 20 000 Summa 816 000 128 340 Alingsås kommun har lämnat borgen som säkerhet för AB Alingsåshems lån hos kreditinstitut. NOT 20 SPECIFIKATION AV LÅNESTRUKTUR OCH RÄNTEBINDNINGSTID (TKR) Räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittlig ränta Andel av lån Upp till 1 år 1) 100 000 3,52% 10,59% 2 år 2) 200 000 2,89% 21,17% 3 år 3) 100 000 2,41% 10,59% 5 år 4) 100 000 2,73% 10,59% 6 år 5) 100 000 4,15% 10,59% 8 år 6) 100 000 3,63% 10,59% Lån med rörlig ränta 196 000 2,27% 20,76% Övriga lån (Alingsås kommun) 28 340 2,89% 3,00% Förlagslån (Alingsås kommun) 20 000 5,00% 2,12% 944 340 se not 10 100% 1) Rörliga lån med fastränteswap om 100 Mkr, ränta 3,52%, slutdatum 091221. 2) Rörliga lån med dels räntetak om 100 Mkr, takränta 4,5%, slutdatum 100111 och premiekostnad motsv 0,12 %, dels fastränteswap om 100 Mkr, ränta 3,385%, slutdatum 100311. 3) Rörliga lån med fastränteswap om 100 Mkr, ränta 2,41%, slutdatum 111208. 4) Rörliga lån med fastränteswap om 100 Mkr, ränta 2,73%, slutdatum 131208. 5) Fastränteswap om 100 Mkr, ränta 4,145%, slutdatum 140403. 6) Fasträntelån, slutdatum 160202. 28
NOTER NOT 21 FORDRINGAR/SKULDER HOS ALINGSÅS KOMMUN Alingsås kommun har med SEB avtalat ett koncernkontosystem. Mellan kommunen och dess bolag har koncerninterna kreditvolymer avtalats. För AB Alingsåshem är den interna limiten 40 000 tkr. Skulden per 2008-12-31 är 16 394 tkr (2007: 6 793 tkr). Härifrån ska avräknas 3 470 tkr (3 681 tkr), som utgörs av en fordran som den kooperativa hyresrättsföreningen Hökanäbbet har på AB Alingsåshem. Sålunda framräknat belopp, d v s en skuld om 19 864 tkr (10 474 tkr), redovisas under rubriken Skulder till Alingsås kommun. NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER (TKR) Upplupna räntekostnader 6 831 7 415 Förskottsbetalda hyror 6 359 5 304 Semesterlöner 1 416 1 140 Upplupna sociala avgifter 664 784 Upplupna driftskostnader 3 568 3 546 Övriga upplupna kostnader 1 303 1 677 Summa 20 141 19 866 NOT 23 MEDELANTAL ANSTÄLLDA Antal Varav Antal Varav anställda män anställda män Sverige 32 20 (62%) 32 19 (59%) NOT 24 SJUKFRÅNVARO ANSTÄLLDA Total sjukfrånvaro 3,3% 4,6% - varav långtidssjukfrånvaro 34,7% 41,0% -sjukfrånvaro för män 2,5% 6,3% -sjukfrånvaro för kvinnor 4,6% 2,3% -anställda -29 år färre än 11 anställda -anställda 30-49 år 1,7% 5,7% -anställda 50 år - 7,1% 2,7% 29
ALINGSÅSHEM OCH ALINGSÅS ENERGIS KONTOR
REVISIONSBERÄTTEL SE GR ANSKNINGSR APPORT Till årsstämman i AB Alingsåshem Org. nr 556401-2374 Till årsstämman i Aktiebolaget Alingsåshem Org. nr 556401-2374 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Alingsåshem för år 2008. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tilllämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 4 mars 2009 Hans Gavin Auktoriserad revisor Jag har granskat bolagets verksamhet under år 2008. Granskningen har utförts i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen, kommunallagen och god sed samt med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och bolagsstämma fattat. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har under 2008 i huvudsak inriktats på att kartlägga och översiktligt bedöma verksamhetens ändamål, styrning av verksamheten och interna kontroll. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Någon grund för anmärkning mot styrelsens och verkställande direktörens förvaltning föreligger därmed inte. Alingsås den 4 mars 2009 Per-Göran Örwall Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor 31
ALINGSÅSHEM I SIFFROR OCH NYCKELTAL RESULTATRÄKNING (TUSENTAL KR) 2006 2005 2004 Bostadshyror 164 562 158 856 154 382 151 854 148 067 Lokalhyror 25 205 21 430 21 730 21 211 19 430 Övriga hyror 3 068 3 019 3 310 3 298 3 290 Övriga intäkter 1 934 3 697 12 321 1 890 2 326 S:a rörelseintäkter 194 769 187 002 191 743 178 253 173 113 Underhåll -24 839-28 565-31 657-34 264-30 673 Driftskostnader -88 279-82 944-78 913-76 399-71 671 Fastighetsskatt -2 985 2 490-4 780-4 506-4 338 S:a rörelsekostnader -116 103-109 019-115 350-115 169-106 682 Driftsnetto 78 666 77 983 76 393 63 084 66 431 Avskrivningar -27 534-26 419-25 729-24 596-23 715 Räntebidrag 1 481 1 867 2 917 2 619 2 372 Övr. finansiella intäkter 139 941 123 260 309 Finansiella kostnader -38 714-35 178-28 769-29 497-30 295 Resultat 14 038 19 194 24 935 11 870 15 102 BALANSRÄKNING (TUSENTAL KR) 2006 2005 2004 Fastigheter 1 188 799 1 119 567 1 065 783 1 036 177 989 053 Mark 29 822 26 628 18 165 14 109 14 125 Övriga anläggningstillgångar 17 431 17 101 17 329 11 566 11 922 Omsättningstillgångar 15 738 16 423 30 807 8 529 18 896 Likvida tillgångar 774 85 799 16 538 S:a tillgångar 1 252 564 1 179 804 1 132 883 1 070 397 1 034 534 Eget kapital 220 640 200 867 176 105 156 412 137 291 Obeskattade reserver 7 167 7 717 8 925 9 469 9 500 Uppskjutna skatter 9 745 8 823 8 098 7 427 6 821 Förlagslån 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 Långfristiga skulder 704 340 826 340 789 340 712 840 755 365 Kortfristiga skulder 290 672 116 057 130 415 164 249 105 557 S:a skulder och eget kapital 1 252 564 1 179 804 1 132 883 1 070 397 1 034 534 NYCKELTAL Antal lägenheter 3 296 3 272 3 236 3 183 3 182 Antal lokaler 279 266 270 270 272 Antal p-platser / garage 1 968 1 960 1 929 1 946 1 967 Yta bostäder 206 940 205 061 202 803 199 748 199 922 Yta lokaler 22 318 18 255 18 185 18 143 17 909 Hyresnivå kr/m 2 794 760 739 739 722 Hyresbortfall, % 0,37 0,37 0,73 0,43 0,27 Flyttningsfrekvens, % 12,3 14,6 15,2 16,1 16,1 Antal anställda 32 32 27 26 25 Belåningsgrad, % 74 74 77 76 79 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,21 4,66 4,74 3,86 4,39 Soliditet, % 19,6 19,2 17,9 17,1 15,9 32
33 SYRENEN