Brf Öbacka Strand 4, Umeå Årsredovisning 2016 Brf Öbacko Strand 4, Umeå
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 1 (9) Styrelsen för Brf Öbacka Strand 4, Umeå får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2016. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen Öbacka Strand 4, Umeå bildades 12 september 2012 och registerades hos Bolagsverket 26 september 2012. Ekonomisk plan är registerad 7 juni 2013. Senaste stadgar är registrerade hos Bolagsverket 13 oktober 2015. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen har sitt säte i Umeå kommun. Föreningens byggnader och mark Föreningen äger fastigheten Umeå Ölöten 1, Umeå kommun. Föreningen har slutreglerat tecknat entreprenadkontrakt med NCC boende AB för uppförande av föreningens hus per 30 juni 2015. Föreningens byggnader består av tre flerfamiljshus med totalt 53 bostadsrätter. Totalt boyta är 5 192 kvm fördelat på: 2 ruin och kök 1 st 3 rum och kök 46 st 4 rum och kök 6 st Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt Föreningen har 53 garageplatser i en gemensamhetsanläggning för flera fastigheter inom området. Förvaltning Föreningen har tecknat avtal med Björkstadens Ekonomibyrå AB gällande ekonomisk förvaltning, vilka genom fullmakt har skött föreningens normala affärstransaktioner under året. För den tekniska förvaltningen har avtal tecknats med EMFA. Fastigheten är full värd esförsäkiad hos Moderna Försäkringar, i försäkringen ingår bostadsrättstillägg för samtliga lägenheter samt ansvarsförsäkring för styrelsen.^
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 2 (9) Föreningen ingår i Öbackastrands Samfallighetsförenhig (org nr 717915-1563). De fem bostadsrättsföreningarna Öbacka Strand 11 o m 5 är tillsammans enda medlemmar i Öbackastrands Samfällighetsförening med andelstal baserat på antal lägenheter i respektive förening. Totalt finns 225 andelar. Styrelsen i SamfållighetsfÖreningen består av fem personer, en från varje förening, samt suppleanter. Samfällighetsföreningen ansvarar för förvaltning av gemen samhets anläggningar i form av två garage samt källsortering, grönytor, allmänna ytor, gångvägar och den kvartersgata som finns i området. Styrelse Styrelsen sammansättning sedan årsstämman 2016 har varit: Ledamöter: Suppleanter: Lena Kimdal Peter Kock-Larsen (ordförande) Mats Lindberg Conny Ström Sofia Söderström Gunilla Boström Ture Strandberg Michael Vestman Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen av styrelsens ledamöter, två i förening Revisorer KPMG AB med huvudansvarig revisor Nicklas Hermansson Styrelsen har under året haft kontinuerlig kontakt i flera förenings angelägenheter samt haft åtta protokollförda sammanträden. Ordinarie årsstämma hölls i maj. Det årliga vårminglet ställdes in på grund av dåligt väder flera helger i rad. Det fick ersättas av den uppskattade gärdsfest som Bonava (NCC) bjöd på i samband med inflyttning i Brf Obackastrand 5. Medlemsinformation Vid årets utgång var antalet medlemmar 85 st. Under året har 5 bostadsrättsöverlåtelser skett.,
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 3(9) Föreningens ekonomi Flerårs översikt (Tkr) 2016 2015 2014 2012/13 Nettoomsättning 3 581 1 783 0 0 Resultat efter finansiella poster 361-193 0 0 Soliditet (%) 71,0 70,1 31,4 2,9 I jämförelse med föregående år har omsättning förändrats mer än 30% p g a att föregående år avsåg bara omsättning för halva året från det man tog över från NCC:s entreprenadkontrakt. Slutlig avräkning av entreprenad kontraktet mellan NCC Boende och föreningen skedde per 2015-06-30. Entreprenören svarade för föreningens samtliga drift- och kapitalkostnader samt uppbar alla intäkter fram till avräkningstidpunkten. Budget för 2017, vilken antogs av styrelsen vid styrelsemöte 2016-08 ger full kostnadstäckning. Analys för driftskostnader Total yta 5 192 kvm Månadsavgift per kvm var under året 687 ( fg år beräknat helår 687) Föreningens kostnader avseende el, vatten, värme, fastighets skötsel, internet, försäkringar m.m ligger helt i nivå med våra systerföreningars. Det sker en ständig översyn av avtal allt eftersom avtalstiden går ut. Årsavgifter enligt ekonomisk plan Justeringar kan bli aktuella beroende på den ekonomiska utvecklingen. För år 2017 genomförs en höjning av avgifter med 1,5%. Åi- Avgift per m2 BOA Jmf föregående är 2015 2016 2017 2018 2019 2020 687 687 693 698 710 721 0% 1% 1% 2% 2% Föreningens lån Föreningen har strävat efter riskspridning avseende lånen. De är därför uppdelade på fyra lån med olika löptid. Samtliga lån ligger hos SEB. Förutom ordinarie amortering har föreningen amorterat 2 miljoner kr extra. Belåningen är nu 10 458 kr per kvm bostadsarea. Belopp 6 478 750 14 131 250 16 957 500 16 732 500 54 300 000 Räntesats Amorteringsfritt 0,52 2017-06-28 1,03 2017-06-28 1,32 2018-06-28 2,06 Amortering Löptid mån Räntejustering 0 0 0 150 000 150 000 24 24 36 60 3 mån 2017-06-28 2018-06-28 2020-06-28
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 4 (9) Förändring av eget kapital Inbetalda Fond yltre Balanserat Årets Totalt insatser underhäll resultat resultat Belopp vid årets ingång 133 525 000 0-192 521 133 332 479 Disposition av föregående årsresultat: 156 000-291 677 192 521 56 844 Årets resultat 361 334 361334 Belopp vid årets utgång 133 525 000 156 000-291 677 361 334 133 750 657 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kionor): ansamlad förlust -291 677 årets vinst 361 334 69 657 disponeras så att avsätts till fond för yttre underhåll 156 000 i ny räkning överföres -86 343 69 657
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 5(9) Resultaträkning Not 1 2016-01-01-2016-12-31 2015-01-01-2015-12-31 Rörelseintäkter, lagerförändringar m. m. Nettoomsättning Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. Rörelsekostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader 2 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat 3 596 556 1 783 381 3 596 556 1783 381-1 088 629-453 680-12 089 849-1 360 000-1 133 333-2 460 718-1 586 164 1 135 838 197 217 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter -774 504-389 738 Summa finansiella poster -774 504-389 738 Resultat efter finansiella poster 361 334-192 521 Resultat före skatt 361 334-192 521 Årets resultat 361 334-192 521
Brf Öbacka Strand 4, Umeå Balansräkning 6(9) Not 2016-12-31 2015-12-31 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar 187 506 667 187 506 667 188 866 667 188 866 667 Summa anläggningstillgångar 187 506 667 188 866 667 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar 17 667 6 426 24 093 Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar 916 276 916 276 940 369 1 322 683 1 322 683 1 322 683 SUMMA TILLGÅNGAR 188 447 036 190 189 350
Brf Öbacka Strand 4, Umeå Balansräkning Not 1 7(9) 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 133 525 000 133 525 000 Fond för yttre underhåll 156 000 0 Summa bundet eget kapital 133 681 000 133 525 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat -291 677 0 Årets resultat 361 334-192 521 Sumina fritt eget kapital 69 657-192 521 Summa eget kapital 133 750 657 133 332 479 Långfristiga skulder 4 Övriga skulder till kreditinstitut 54 150 000 56 300 000 Summa långfristiga skulder 54 150 000 56 300 000 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 150 000 150 000 Leverantörsskulder 66 412 50 111 Övriga skulder 312 608 56 844 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 359 299 916 Summa kortfristiga skulder 546 379 556 871 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 188 447 036 190 189 350 /v
Brf Öbacka Strand 4, Umeå (9) Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet ined årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Anläggningstillgångar Tillämpade avskrivningstider: Byggnader: 100 år Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvu di makter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före skatter. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av Not balansomslutning. 2 Medelantalet anställda 2016 2015 Medelantalet anställda 0,3 0,3 Not 3 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Om klassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark 2016-12-31 2015-12-31 190 000 000 190 000 190 000 000 190 000-1 133 333-1 360 000-1 133-2 493 333-1133 187 506 667 188 866 77 000 000 77 000 22 200 000 22 200 99 200 000 99 200 133 506 667 134 866 54 000 000 54 000 187 506 667 188 866 66 V
Brf Öbacka Strand 4, Umeå 9(9) Not 4 Långfristiga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Lån SEB 53 550 000 53 550 000 55 700 000 55 700 000 Not 5 Ställda säkerheter 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckning 56 525 000 56 525 000 56 525 000 56 525 000 Umeå / *V 2017 Peter Köck-Larsen Conny Ström Vt Lena Kimdal Min revisionsberättelse har lämnats / H 2017 Nicklas Hermansson Auktoriserad revisor K.PMG AB
mm Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Brf Öbacka Strand 4, org. nr 769625-2670 Rapport om årsredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Brf öbacka Strand 4 för år 2016. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen för år 2015 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 9 ma] 2016 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för alt årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som den bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Den upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och alt använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om beslut har fattats om att avveckla verksamheten. Revisorns ansvar Våra mål är alt uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. - - skaffar vi oss en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för all uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framlida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för Brf Öbacka Strand 4 för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Revisionsberättelse Brf Öbacka Strand 4, org. nr 769625-2670, 2016 1(2}
mm Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar delta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är alt inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tilllämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Umeå den 28 april 2017 KPMG AB Nicklas Hermansson Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Brf Öbacka Strand 4, org. nr 769625-2670, 2016 2(2)