SIG Invest har under 2017 förvärvat fastigheter för 120,2 Mkr Resultat före skatt perioden jan-dec 2017 uppgick till 14,1 Mkr Värdeförändringar fastigheter uppgick till 22,9 Mkr Periodens resultat uppgick till 10,8 Mkr SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA HALVÅRET Obligationen om 60 Mkr förtidsinlöstes Fastigheterna Landskrona Safiren 1, Landskrona Hoppet 8 och Bjuv Billesholms gård 12:1 förvärvades Moderbolaget genomförde två nyemissioner och det egna kapitalet ökades med 55,6 Mkr Fastigheten Malmö Härfågeln 8 tillträddes och ny detaljplan vann laga kraft SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 2
VD HAR ORDET Bolaget har under perioden visat styrka genom återbetalning av hela den utestående obligation som var noterad på First North Bondmarket. Obligationens löptid var fyra år men löstes redan efter två år. Flertalet förvärv har genomförts med obligationskapitalet dessa två år där vi både skapat betydande vinster och utökat portföljen med fina fastigheter, i gengäld har räntekostnader belastat och tyngt bolagets kassaflöde och resultat. För att förbättra vår belåningsgrad och soliditet beslutade vi därför att återbetala obligationen i förtid. Åtgärden har gett bolaget ett i grunden förbättrat kassaflöde och resultat. Detta får sitt genomslag i våra siffror fullt ut först vid nästa rapport, då resterande anskaffningskostnader som tidigare periodiserats över löptiden (fyra år) vid förtidsinlösen kostnadsförts fullt ut. Förtidsinlösen innebar även utbetalning av en premie till obligationsinnehavarna som belastar periodens resultat. Sammantaget under perioden jan-dec 2017 avser kostnader på 9 556 tkr obligationen och dess förtidsinlösen. Bolagets egen kapital har ökat väsentligt tack vare ökat marknadsvärde på fastighetsbeståndet och genomförd apportemission och en kvittningsemission. Genom emissionerna har Bolaget 100 % ägande av de tidigare samägda fastigheterna i Stockholmsregionen samt ett fastighetsbestånd i och omkring Landskrona. Fastighetsvärdena uppgick till 473 650 tkr (329 001 tkr) efter årets transaktioner och egenkapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 67,5 % till 193 550 tkr (115 511 tkr). Bolaget har uppnått sin ambition om att återställa ett positivt kassaflöde och ha en god soliditet för att ta nya steg av tillväxt. Vår affärsmodell handlar om att förvärva kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Nu har vi en mycket stabil grund med kassaflöde att stå på och kan blicka framåt och uppåt mot nya affärsmöjligheter och investeringar under 2018. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 3
RESULTAT Rörelseresultatet före finansnetto uppgick för året till 26 175 tkr (74 281) 1. Resultat före skatt uppgick till 14 120 tkr (63 685). Resultat före skatt påverkades av 22 857 tkr (76 142) avseende värdeförändringar på fastigheter samt resultatpåverkande kostnader hänförliga till inlösen av obligation SIG01 i förtid om 6 207 tkr. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för året till -8 732 tkr (-12 940). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under året netto -85 661 tkr (66 392). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under året till 41 182 tkr (-20 142). Sammantaget uppgår kassaflödet till 5 058 tkr (-9 773) för helåret. FINANSIERING 2 Bolaget finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna utgörs banklån om 273,9 Mkr. Räntebärande skulder Belopp (Mkr) Banklån 273,9 Obligationslån 0 Övriga lån 0 Summa 273,9 NYCKELTAL 3 Koncernen (Tkr) 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Nettoomsättning 26 259 19 860 7 702 0 Res. efter finansiella poster 14 120 63 685 47 812-23 Balansomslutning 499 175 444 170 333 200 5 850 Soliditet (%) 38,8 35,0 17,5 0,9 Avkastning på Eget Kapital (%) 6,2 55,4 135,2-46,0 Skuldsättningsgrad 1,4 1,5 4,5 116,0 Räntetäckningsgrad 0,3-0,1-0,2 - Belåningsgrad (%) 56,2 72,1 85,8 214,3 EPRA NAV 176,5 154,9 73,4 0,6 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. 2 Per 2017-12-31 3 För nyckeltalsdefinitioner se Övriga upplysningar SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 4
RESULTATDISPOSITION Medel att disponera: Balanserat resultat 181 957 760 Årets resultat 10 374 251 Summa 192 332 011 Förslag till disposition: Balanseras i ny räkning 192 332 011 Summa 192 332 011 SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 5
VERKSAMHETSBESKRIVNING SIG Invest AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Bolaget investerar i fastigheter, primärt kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Bolaget fokuserar på strategiskt attraktiva förvärv där möjligheten att addera värde är betydande. Affärsidé SIG Invest är ett utvecklingsfokuserat fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och långsiktig förvaltning. Bolaget har stort fokus på förädling och adderar värden till underpresterande eller undervärderade fastighetstillga ngar genom bolagets utvecklingskoncept. Bolagets strategi är att skapa ekonomisk tillväxt genom förvärv - förädling avyttring samt stabil lönsamhet genom proaktiv förvaltning. Målmarknader Bolaget fokuserar på investeringar i Sverige med störst fokus på Stockholm och Öresundsregionen. Bolagets primära marknadssegment är bostäder. Finansiella mål Bolaget har en affärsstruktur som bygger på kontinuerlig intjäning från kassaflödesgenererande fastigheter tillsammans med utveckling av fastigheternas dolda värden. Bolagets målsättning är att uppnå en projektmarginal om 20 procent vid utveckling av fastigheter. Förvaltningsfastigheternas kassaflöde ska täcka samtliga av bolagets drift- och verksamhetskostnader. Detta skapar stabilitet och skydd mot framtida marknadsnedgångar. Miljö och ansvar SIG Invest strävar efter att verksamheten skall bedrivas på ett så resurssnålt sätt som möjligt för att ha minsta möjliga påverkan på omgivningen. Vid arbetet med hyresgäster, partners och leverantörer skall hänsyn till miljöaspekter tas. SIG Invest AB (publ) Delårsrapport januari juni 2017 6
FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (m2) Fastighetstyp Bjuv Billesholms gård 12:1 540 Bostäder Burlöv Arlöv 21:181 1 350 Bostäder Helsingborg Kullen Östra 16 och 19, Gamla Staden 7:34 och 7:35 800 Bostäder Landskrona Hoppet 8 279 Bostäder Landskrona Safiren 1 377 Bostäder Stockholm Bäverungen 5 1 864 Bostäder Stockholm Vallhunden 7 3 872 Bostäder Upplands Väsby Odenslunda 1:646 2025 Bostäder Vittsjö 3:422 3 515 Bostäder Malmö Helmer 4 280 Lokaler Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 5 598 Vårdboende Eslöv Kärrtorp 2:17 1 430 Vårdboende Stockholm Mjölkboden 4 - Tomträtt Malmö Härfågeln 8 - Tomt Summa 21 930 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Mkr 2017 2016 Verkligt värde per 1 januari 329,0 291,5 Förvärv 120,2 82,7 Investeringar 3,3 14,8 Försäljningar -2,5-136,1 Värdeförändringar 23,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 473,7 329,0 7
RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet 2017 2016 2017 2016 Tkr juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Intäkter 14 028 10 322 26 259 19 860 Fastighetskostnader -6 002-3 261-10 115-7 810 Driftnetto 8 026 7 061 16 144 12 050 Värdeförändringar fastigheter 4 264 27 555 22 857 76 142 Övriga intäkter 12 2 282 66 Övriga kostnader -5 331 0-5 331 0 Administrationskostnader -3 014-11 283-7 777-13 977 Rörelseresultat 3 957 23 335 26 175 74 281 Finansiella intäkter 270 218 278 255 Finansiella kostnader -6 017-5 106-12 333-10 851 Resultat före skatt -1 790 18 447 14 120 63 685 Aktuell skatt -45 823-46 -487 Uppskjuten skatt -659 5 257-3 191-3 953 Periodens resultat -2 494 24 527 10 883 59 245 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare -2 749 11 193 10 373 33 822 Varav minoriteten 255 13 334 510 25 423 Övrigt totalresultat Periodens resultat -2 494 24 527 10 883 59 245 Övrigt totalresultat - - - - Summa periodens totalresultat -2 494 24 527 10 883 59 245 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare -2 749 11 193 10 373 33 822 Varav minoriteten 255 13 334 510 25 423 8
Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Tkr 2017-12-31 2016-12-31 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 473 650 329 001 Maskiner och inventarier 4 436 1 772 Summa materiella anläggningstillgångar 478 086 330 773 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar 3 738 6 823 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 738 6 823 Omsättningstillgångar Lager 160 14 Kundfordringar 566 333 Övriga fordringar 8 235 97 991 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 531 5 435 Likvida medel 7 859 2 801 Summa omsättningstillgångar 17 351 106 574 SUMMA TILLGÅNGAR 499 175 444 170 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital Aktiekapital 1 218 854 Övrigt tillskjutet kapital 111 181 54 559 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 81 151 60 098 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 193 550 115 511 Innehav utan bestämmande inflytande -652 40 024 Summa eget kapital 192 898 155 535 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 15 372 12 181 Räntebärande skulder 224 296 220 811 Skulder till övriga koncernbolag 0 0 Summa långfristiga skulder 239 668 232 992 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 49 583 2 605 Skulder till övriga koncernbolag 0 16 453 Leverantörsskulder 2 871 6 783 Skatteskulder 325 268 Övriga kortfristiga skulder 10 089 26 297 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 741 3 237 Summa kortfristiga skulder 66 609 55 643 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 499 175 444 170 9
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Tkr Moderbolagets aktieägare Minoritet Totalt Eget kapital 2015-12-31 44 600 13 755 58 355 Nyemission 28 511 1 206 29 717 Utdelning - - - Periodens resultat 22 629 12 089 34 718 Övrigt totalresultat - - - Eget kapital 2016-06-30 95 740 27 050 122 790 Nyemission 8 578-359* 8 219 Utdelning - - - Periodens resultat 11 193 13 334 24 527 Övrigt totalresultat - - - Eget kapital 2016-12-31 115 511 40 025 155 536 Nyemission - - - Transaktion mellan ägare - - - Utdelning -4 955-1 674-6 629 Periodens resultat 8 875 4 502 13 377 Övrigt totalresultat - - - Eget kapital 2017-06-30 119 431 42 853 162 284 Nyemission 55 601-55 601 Transaktion mellan ägare 21 603-41 896-20 293 Utdelning -338-1 864-2 202 Periodens resultat -2 747 255-2 492 Övrigt totalresultat - - - Eget kapital 2017-12-31 193 550-652 192 898 *Negativt värde på grund av förskjutning mellan minoritet och majoritet. 10
Koncernens rapport över kassaflödet 2017 2016 2017 2016 Tkr juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1 790 18 446 14 120 63 685 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -6 017-28 102-22 806-76 142 Betald inkomstskatt -45 828-46 -483 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -7 852-8 828-8 732-12 940 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 28 659-83 207 94 281-75 516 Förändring av rörelseskulder -10 875 29 027-36 012 32 433 Summa förändring av rörelsekapital 17 784-54 180 58 269-43 083 Kassaflöde från den löpande verksamheten 9 932-63 008 49 537-56 023 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 2 000 121 945 2 000 136 145 Förvärv av och investeringar i fastigheter -29 981-6 672-87 761-62 167 Förvärv av maskiner och inventarier 2 015-240 -2 985-763 Förändring finansiella tillgångar -3 738-6 823 3 085-6 823 Kassaflöde från investeringsverksamheten -29 704 108 210-85 661 66 392 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder -717-50 912 50 463-22 742 Nyemission 0 2 600 Utdelning/Uttag -2 652 - -9 281 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 369-50 912 41 182-20 142 Totalt kassaflöde -23 141-5 710 5 058-9 773 Ingående likvida medel 31 000 8 511 2 801 12 574 Utgående likvida medel 7 859 2 801 7 859 2 801 11
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag 2017 2016 2017 2016 Tkr juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning 431-858 - Administrationskostnader -6 713-5 170-9 943-6 876 Rörelseresultat -6 282-5 170-9 085-6 876 Utdelning från dotterbolag - - - - Resultatandel från handelsbolag - 3 942-3 942 Ränteintäkter och liknande resultatposter 243 195 243 231 Ränteintäkter från koncernbolag 766 5 119 4 830 9 842 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 729-2 674-5 829-5 428 Räntekostnader till koncernföretag -17-987 -1 034-1 939 Resultat före skatt -8 019 425-10 875-228 Koncernbidrag 6 688 475 6 688 475 Uppskjuten skatt 119-177 746-61 Årets resultat -1 212 723-3 441 186 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat -1 212 723-3 441 186 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag Tillgångar Tkr 2017-12-31 2016-12-31 Inventarier 51 0 Andelar i koncernföretag 68 875 44 363 Fordringar hos koncernföretag 60 047 91 774 Uppskjuten skattefordran 2 145 1 399 Övriga kortfristiga fordringar 4 556 5 321 Likvida medel 565 169 Summa Tillgångar 136 239 143 026 Skulder och Eget kapital Eget Kapital 105 060 57 856 Räntebärande skulder externt 0 60 000 Räntebärande skulder koncernen 0 6 173 Långfristiga skulder koncernen 16 301 0 Kortfristiga skulder koncernen 13 863 16 456 Övriga kortfristiga skulder 1 015 2 541 Summa skulder och eget kapital 136 239 143 026 12
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 12 MÅNADER Nedan presenteras SIG Invests intjäningsförmåga på årsbasis. Tabellen är en proforma på tolvmånader och förutsättningarna är de som gäller vid bokslutsdatum. Intjäningsförmågan baseras på aktuellt fastighetsbestånds kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration, och tar inte hänsyn till hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Ej heller påverkansfaktorer som värdeförändringar i befintligt fastighetsinnehav, framtida fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar. Det är viktigt att notera att nedan tabell inte ska jämställas med en prognos. Resultaträkning (tkr) 2017-12-31 Intäkter 27 615 Fastighetskostnader -8 917 Driftöverskott 18 698 Övriga intäkter 56 Övriga kostnader - Administrationskostnader -5 777 Rörelseresultat 12 977 Finansiella intäkter 25 Finansiella kostnader -6 147 Resultat före skatt 6 855 13
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 kompletterande redovisningsregler för koncerner vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciperna är oförändrade sedan årsredovisningen 2016. Se not 1 i årsredovisningen. Transaktioner med närstående Av årets inköp avser 1 369 tkr (4 113) inköp från närstående, och 58 tkr försäljning har skett till närstående. Definition av nyckeltal Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital Avkastning på Totalt Kapital Driftnetto, resultat från fastighetsförsäljningar, försäljnings- och administrationskostnader, i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. EPRA NAV Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt avseende fastigheter 14
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på www.siginvest.se. Malmö den 8 februari 2018 Kalendarium Bokslutskommuniké juli-december 2017 8 februari 2018 Årsredovisning 9 mars 2018 Årsstämma 11 april 2018 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Stjärnplan 3 216 18 Limhamn Tel: +46 850 00 32 20 Hemsida: www.siginvest.se E-mail: info@siginvest.se 15