SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

Transkript

1

2 DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER NYCKELTAL 3 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET 3 VD HAR ORDET 4 VERKSAMHETSÖVERSIKT 5 FINANSIELL MÅLSÄTTNING 6 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN 7 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING 8 NYCKELTAL 9 FASTIGHETSBESTÅNDET 10 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER 11 RAPPORTER 12 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 17 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 20 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

3 DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 Intäkterna ökade med 14 procent till 30,1 Mkr (26,3) 1 Förvaltningsresultatet uppgick till 0,7 Mkr (-8,7) Resultatet efter skatt uppgick till 50,9 Mkr (10,9) och resultatet per aktie uppgick till 10,13 kr (8,94) 2 SIG Invest har förvärvat fastigheter för 118,7 Mkr (120,2) Värdeförändringar fastigheter uppgick totalt till 58,8 Mkr (22,9) Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med 25 procent till 55,9 (176,5) 2 kr per aktie NYCKELTAL KONCERNEN OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC Intäkter (Mkr) 8,4 7,2 30,1 26,3 19,9 Driftnetto (Mkr) 4,2 3,4 17,9 16,1 12,0 Förvaltningsresultat (Mkr) -1,6-1,9 0,7-8,7-12,5 Periodens totalresultat (Mkr) 1,8-10,7 50,9 10,9 59,2 Resultat per aktie (kr) 0,4-8,9 10,1 8,9 69,4 Substansvärde (kr/aktie) 55,9 176,5 55,9 176,5 154,9 Fastighetsvärde (Mkr) 620,8 473,7 620,8 473,7 329,0 Belåningsgrad (%) 59,6 56,2 59,6 56,2 72,1 Soliditet (%) 38,0 38,8 38,0 38,8 35,0 VÄSENTLIGA HÄNDELSER FJÄRDE KVARTALET Fastigheten Malmö Alven 26 tillträddes i oktober, med m2 uthyrningsbar area. Avtal om förvärv av fastigheten Kalmar Palmen 6 ingicks i november med planerat tillträde mars En 4:1 split av aktierna genomfördes i november samt en nyemission om tkr genomfördes i december. 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. 2 Antalet aktier skiljer sig åt mellan året pga 4:1 split samt nyemission som genomförts under Q4. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

4 VD HAR ORDET Året som gått har gett SIG Invest en starkare grund och en ny fas i bolagets tillväxtresa har tagit fart. Flera viktiga nyckeltal har förstärkts. Kassaflödet från den löpande verksamheten har förbättrats och förvaltningsresultatet är för första gången i bolagets historia positivt med 0,7 Mkr för helåret Vi har ett bra utgångsläge för att fortsätta växa vårt fastighetsbestånd och leverera ett stabilt resultat Under kvartalet har bolaget tillträtt Alven 26 i Malmö vilket är en bostadsfastighet i centrala Malmö med 48 lägenheter och ett antal lokaler i bottenplan. Fastigheten har byggrätter som inte är utvecklade och vi planerar att ansöka om bygglov under 2019 och utveckla nya bostäder. Redan nu genomgår flera lägenheter standardhöjande renoveringar vilket resulterar i hyreshöjningar och därmed ökat värde på fastigheten. Alven 26 är ett bra exempel på den typ av fastighet som vi gärna förvärvar, fastigheter med kassaflöden och mycket god värdeutvecklingspotential. Vårt fastighetsbestånd uppgick till 620,8 Mkr och vi har en god soliditet på 38%. Substansvärde per aktie har ökat med 25% till 55,93 kr jämfört med samma period föregående år. Det fjärde kvartalet är ofta en mer kostsam period avseende fastighetskostnader och vi har dessutom haft extraordinära reparationskostnader i beståndet i Stockholm. Avkastningen på eget kapital har varit god med 22 %. Vi har realiserat värdeförändringar om ca 20,4 Mkr och kommer att arbeta med att öka transaktionstakten och realisera övervärden är ett bra första steg mot våra uppsatta mål men vi är långt ifrån nöjda. Tillväxtresan mot ett fastighetsvärde på 2 Mdr vid utgången av 2021 har bara börjat. Vi ser med tillförsikt fram mot ett transaktionsrikt 2019 som både adderar värde och stärker bolagets övriga nyckeltal. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

5 VERKSAMHETSÖVERSIKT Inledning SIG Invest AB (publ), grundat 2014, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. SIG Invest är ett värdeadderande och växande fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och förvaltning av bostäder. Ny-, om- och tillbyggnadsprojekt sammanflätas med proaktiv och värdeskapande långsiktig fastighetsförvaltning. Affärsidé SIG Invest affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Grunden i koncernen utgörs av värdeökande fastighetsförvaltning som ger ett stabilt och i allt väsentligt förutbestämt kassaflöde till verksamheten. Förvaltningen kan liknas vid ett vattentätt skrov som håller tätt i alla farvatten. Denna grund växer sig allt starkare och bidrar till koncernens affärsidé att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning till aktieägarna. Med förvaltning i botten genomförs strategiskt och ekonomiskt attraktiva utvecklingsprojekt där möjligheten att addera värde är betydande. SIG Invest investerar därför primärt i kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Koncernledningens expertis är att identifiera dessa objekt samt utveckla dem på ett kostnadseffektivt sätt. Koncernen äger idag ett fastighetsbestånd om 18 fastigheter, varav 4 har förvärvats under innevarande räkenskapsår, till ett marknadsvärde av 621 Mkr. Koncernen har ingått förvärvsavtal om ytterligare en fastighet i Kalmar, vilket lyfter värdet på beståndet till 742 Mkr. Koncernen har visat mycket goda projektvinster under sin korta historia vilket har varit huvudsakliga orsaken till det växande fastighetsvärdet och det egna kapitalet. Fram tills idag har koncernens vinst i huvudsak skapats genom projektverksamheten och förvaltningens kassaflöden har varit en solid grund för finansiering. Sedan mitten av 2017 har förvaltningsresultatet alltmer stärkts och kommer framöver vara en mer väsentlig del av koncernens resultat. Målmarknader Genom många års erfarenhet och uppbyggnad av kontaktnät finns en mycket god tillgång av objekt i södra Sverige. Störst fokus läggs på Stockholm, Kalmar och Öresundsregionen. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

6 MÅLSÄTTNINGAR Koncernen har en affärsmodell som bygger på kontinuerlig intjäning från kassaflödesgenererande fastigheter tillsammans med utveckling av fastigheternas potentiella värden. Koncernen har fyra huvudmål för verksamheten de kommande åren. Övergripande mål Inneha fastighetstillgångar med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor innan utgången av Tillväxten har varit god sedan starten 2014 och fastighetstillgångarnas marknadsvärde uppgår idag till 621 Mkr. Med kommande förvärv av fastigheten Palmen i Kalmar uppgår portföljen till 742 Mkr. Koncernen ser en fortsatt ökning av beståndet som en viktig del i koncernens framtidsplan. Koncernens fastighetsbestånd har växt i genomsnitt med 29 procent de senaste tre åren. För att uppnå målsättningen till 2021 behöver koncernen öka beståndet med ungefär 48 procent per år de kommande tre åren, vilket bedöms som uppnåeligt sett till nuvarande förvärvs- och kapitaliseringsmöjligheter. En del av tillväxten förväntas komma från den egna utvecklingen av hyresrätter. Koncernen innehar kvadratmeter BTA (bruttoarea) av potentiella nya byggrätter. Bostäder som färdigställs på denna mark har potential att bidra med cirka 30 procent av Bolagets totala tillväxtbehov fram till Det ökade fastighetsbeståndet leder till ökat förvaltningsresultat, vilket ökar koncernens kassaflöde och möjliggör en god finansiering. Uppnå en substansvärdetillväxt per aktie, exklusive utdelning, som över tid i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år. Substansvärdet per aktie har ökat i snitt 51 procent per år de senaste tre åren. Per 31 december 2018 uppgår substansvärdet per aktie (EPRA NAV) till 55,93 SEK. Tillväxten av substansvärdet kommer främst från värdeökande investeringar och förändrade avkastningskrav. Finansiella mål Soliditeten skall lägst vara 30 procent. Det är företagsledningens bedömning att en soliditet överstigande 30 procent är viktigt för att behålla en god risknivå och långsiktig god avkastning. Långsiktig belåningsgrad om högst 70 procent. Det är företagsledningens bedömning att den långsiktiga belåningsgraden ej ska överstiga 70 procent, för att bibehålla en långsiktigt god finansiell risknivå. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

7 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN Nedan kommenteras resultat och ställning för koncernen. Verksamheten i moderbolaget består av administrationskostnader för koncernens bolag samt finansiering av dotterbolag. Intäkter Under perioden januari december 2018 ökade hyresintäkterna med tkr och uppgick till tkr (26 259) vilket motsvarar en ökning om cirka 15 procent. Ökningen är främst hänförlig till förvärvade fastigheter sista kvartalet 2017 samt räkenskapsåret Resultat Rörelseresultatet före finansnetto för perioden januari till december ökade med 155 procent och uppgick till tkr (26 176). Resultat före skatt uppgick till tkr (14 121) vilket är en ökning med 321 procent. Resultat före skatt påverkades av tkr (22 857) avseende värdeförändringar på fastigheter. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till tkr (49 537). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under perioden netto tkr ( ). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under året till tkr (41 182). Sammantaget uppgår kassaflödet till tkr (5 058) för året Finansiering Koncernen finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. Per den 31 december utgörs de räntebärande skulderna av banklån om 343 Mkr (273,9) samt 34 Mkr (0) från andra långivare varav 4,5 Mkr (0) från närstående. Banklånen har ökat med 25 procent jämfört samma period föregående år till följd av ett ökat fastighetsinnehav. RÄNTEBÄRANDE SKULDER (MKR) Banklån 343,0 273,9 163,4 Obligationslån 0,0 0,0 60,0 Övriga lån 34,0 0,0 16,5 Summa 377,0 273,9 239,9 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

8 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Innehavet i förvaltningsfastigheter uppgår den 31 december 2018 till tkr ( ) vilket är en ökning med 31 procent jämfört samma period föregående år. Ökningen i fastighetsinnehavet härrör från ett antal väl genomförda förvärv samt avyttringen av en färdigutvecklad fastighet samt att samtliga fastigheter har värderats externt under kvartal tre, fastigheternas värde har under året ökat med tkr (23 627). (MKR) Verkligt värde per 1 januari 473,7 329,0 291,5 Förvärv 118,7 120,2 82,7 Investeringar 6,2 3,3 14,8 Försäljningar -15,7-2,5-136,1 Värdeförändringar 37,9 23,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 620,8 473,7 329,0 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

9 NYCKELTAL 3 KONCERNEN (TKR) Nettoomsättning Driftnetto Förvaltningsresultat Överskottsgrad 60% 61% 61% 74% Res. efter finansiella poster Fastighetsvärde (Mkr) Uthyrningsbar area (m2) Balansomslutning Soliditet (%) 38,0 38,8 35,0 17,5 Avkastning på Eget Kapital (%) 22,9 6,2 55,4 135,2 Skuldsättningsgrad 1,5 1,4 1,5 4,5 Räntetäckningsgrad 1,1 0,3-0,1-0,2 Belåningsgrad (%) 59,6 56,2 72,1 85,8 Substansvärde (EPRA NAV) 55,9 176,5 154,9 73,4 Tillväxt EPRA NAV 25% 14% 111% 12132% Resultat per aktie (kr) 10,1 8,9 69,4 46,2 3 För nyckeltalsdefinitioner se Övriga upplysningar SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

10 FASTIGHETSBESTÅNDET SIG Invests fastighetsbestånd utgörs främst av bostäder (87 procent) varav 67 procent utgörs av traditionella lägenheter och 33 procent av samhällsbostäder. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2018 av 19 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 621 Mkr. Hyresintäkterna kommer till största del från bostäder. SIG Invests fastighetsbestånd finns främst i Stockholm, Malmö samt i några mindre orter. HYRESHUS KOMMUN TYP YTA (m2) Stockholm Bäverungen 5 Stockholm Bostäder Stockholm Vallhunden 7 Stockholm Bostäder Upplands Väsby Odenslunda 1:646 Upplands Väsby Bostäder Landskrona Safiren 1 Landskrona Bostäder 377 Landskrona Hoppet 8 Landskrona Bostäder 279 Bjuv Billesholms Gård 12:1 Bjuv Bostäder 540 Malmö Alven 26 Malmö Bostäder SAMHÄLLSBOSTÄDER Burlöv Arlöv 21:181 Burlöv Bostäder Hässleholm Vittsjö 3:422 Hässleholm Bostäder Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 Vimmerby Vårdbostäder Eslöv Kärrtorp 2:17 Eslöv Vårdbostäder Malmö Bokbindaren 6 Malmö Vårdbostäder 511 Malmö Stammen 9, Stammen 15 Malmö Vårdbostäder 381 ÖVRIGT Malmö Helmer 4 Malmö Kontor 280 Malmö Balken 6 Malmö Kontor/Lager Malmö Alven 26 Malmö Lokaler Malmö Härfågeln 8 Malmö Mark Stockholm Mjölkboden 4 Stockholm Mark SUMMA SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

11 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER Nedan presenteras SIG Invests intjäningsförmåga på årsbasis. Tabellen är en beräkning på kommande tolv månader och förutsättningarna är de som gäller vid bokslutsdatum. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos. Intjäningsförmågan baseras på aktuellt fastighetsbestånds kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration, och tar inte hänsyn till hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Ej heller påverkansfaktorer som värdeförändringar i befintligt fastighetsinnehav, framtida fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar beaktas. BELOPP I TKR Intäkter Fastighetskostnader Driftnetto Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

12 RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Intäkter* Fastighetskostnader Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Övriga intäkter Övriga kostnader Administrationskostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Resultat per aktie (kr/aktie) 0,36-8,82 10,13 8,94 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalresultatet sammanfaller med periodens resultat *Intäkternas fördelning Hyresintäkter Serviceintäkter SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

13 Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Pågående nyanläggning Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Lager Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Skulder till övriga koncernbolag 0 0 Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

14 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TKR Aktiekapital Moderbolagets aktieägare Övrigt Balanserade tillskjutet vinstmedel kapital inkl periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande Totalt Eget kapital Nyemission Transaktion mellan ägare Utdelning Periodens resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Nyemission Utdelning 0 Insättning/Uttag Periodens resultat Övrigt totalresultat Eget kapital SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

15 Koncernens rapport över kassaflödet TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv/avyttring av maskiner och inventarier Förvärv av finansiella tillgångar Avyttring av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder Avyttring av räntebärande skulder Nyemission Tillskott/Uttag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Totalt kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

16 Moderbolagets Resultaträkning TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Utdelning från dotterbolag Resultatandel från handelsbolag Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från koncernbolag Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till koncernföretag Resultat före skatt Koncernbidrag Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Årets totalresultat Moderbolagets Balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Inventarier Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa Tillgångar SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget Kapital inkl periodens resultat Räntebärande skulder externt Långfristiga skulder koncernen Kortfristiga skulder koncernen Övriga kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

17 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättat i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag av nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper. Från och med 2018 träder IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, i kraft. Koncernens intäkter består dels av hyresintäkter från uthyrningsverksamheten av fastigheter och dels av serviceintäkter i form av tilläggsdebitering till hyran. Hyresintäkter redovisas i den period som hyresgästen nyttjar lokalen i enlighet med IAS 17, Leasingavtal. IFRS 15 kräver att en uppdelning mellan hyresintäkter och serviceintäkter görs. Ingen resultatpåverkan på intäkter eller redovisat resultat sker på grund av detta. Vidare trädde IFRS 9, Finansiella instrument, i kraft vid årsskiftet, vilken ersätter IAS 39. Standarden inför nya principer för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreservering. Den nya nedskrivningsmodellen för fordringar i IFRS 9 påverkar i detta skedet ej SIG Invest. I övrigt är koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper oförändrade jämfört med årsredovisningen Den 1 januari 2019 kommer SIG Invest att börja tillämpa IFRS 16, Leasing. Koncernen har valt att tillämpa den modifierade retrospektiva metoden vilket innebär att jämförelsesiffror för 2018 ej kommer att räknas om. Utöver tomträtter har SIG Invest endast leasingbilar samt några mindre leasingavtal såsom hyra av kontorsutrustning. Kontorsutrustningen utgör leasar av lågt värde ock kommer ej att ingå i leasingskulden enligt IFRS 16. Den totala leasingskulden beräknas per 1 januari 2019 uppgå till tkr. SIG Invest kommer att redovisa nyttjanderättstillgången till verkligt värde i fall då det anses utgöra förvaltningsfastighet. Som följd av övergången till IFRS 16 kommer kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet redovisas som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört nuvarande princip där denna redovisas som en rörelsekostnad som belastar driftsöverskottet. Förvaltningsresultatet kommer dock att vara oförändrat. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Nedan angivna risker och osäkerhetsfakturor är gemensamma för både koncernen och moderbolaget Koncernen är utsatt för risker rörande makroekonomiska faktorer. Förändrade makroekonomiska faktorer kan ha en inverkan på vakansgrader, hyresnivåer samt värdet av fastigheter. Om dessa faktorer utvecklas negativt kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande värdet på koncernens fastigheter. SIG Invests förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Koncernens finansiella ställning och resultat är således exponerade mot förändringar av förvaltningsfastigheternas värde. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Förändrade faktorer, företagsspecifika eller marknadsspecifika, som påverkar värdet av fastighetsbeståndet, kan ha en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande investeringar i befintligt fastighetsbestånd och projekt. En del av SIG Invests verksamhet är att utveckla och göra investeringar i Koncernens fastighetsbestånd. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektets genomförande. Det finns en risk att företagsledningen gör felbedömningar som resulterar i lägre projektvinster än väntat vilket kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

18 Koncernen är utsatt för risker rörande lagreglerade förhållanden. Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagreglerade förhållanden avseende till exempel hyressättningen för bostäder. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdesystemet, innebär att hyresvärdar inte kan ta ut högre än vad som tillåts enligt gällande hyreslagstiftning. Om koncernen inte kan kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande miljöansvar. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Om något av Moderbolagets dotterbolag skulle åläggas att bekosta omfattande marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Dessa risker minimeras genom externa värderingar av förvaltningsfastigheterna. Samtliga fastigheter har vid rapporteringstillfället värderats av extern värderare. Det är sammantaget koncernens bedömning att man har en rättvisande värdering av fastighetsbeståndet. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

19 Definition av nyckeltal Driftnetto Totala intäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till totala intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. EPRA NAV Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt avseende fastigheter. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

20 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på Malmö den 28 februari 2019 KALENDARIUM Årsredovisning mars 2019 Årsstämma 3 maj 2019 Delårsrapport januari mars maj 2019 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Org.nr Stjärnplan Limhamn Tel: Hemsida: info@siginvest.se SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER

21 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER