SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

Transkript

1 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

2 DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER NYCKELTAL 3 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET 3 VD HAR ORDET 4 VERKSAMHETSÖVERSIKT 5 FINANSIELL MÅLSÄTTNING 6 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN 7 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING 8 NYCKELTAL 9 FASTIGHETSBESTÅNDET 10 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER 11 RAPPORTER 12 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 17 UNDERSKRIFTER 20 GRANSKNINGSRAPPORT 21 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 22 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

3 DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 Intäkterna ökade med 14 procent till 21,7 Mkr (19,1) Förvaltningsresultatet uppgick till 2,3 Mkr (-6,8) Resultatet efter skatt uppgick till 49,1 Mkr (21,6) och resultatet per aktie uppgick till 40,30 kr (25,3) SIG Invest har förvärvat fastigheter för 39 Mkr (57,8) 1 Värdeförändringar fastigheter uppgick till 51,2 Mkr (34,7) Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med 31 procent till 223,40 (170,8) kr per aktie NYCKELTAL KONCERNEN Intäkter (Mkr) 21,7 19,1 26,3 19,9 7,7 Driftnetto (Mkr) 13,7 12,7 16,1 12,0 5,7 Förvaltningsresultat (Mkr) 2,3-6,8-8,7-12,5-8,1 Periodens totalresultat (Mkr) 49,1 21,6 10,9 59,2 39,5 Resultat per aktie (kr) 40,3 25,3 8,9 69,4 46,2 Substansvärde (kr/aktie) 223,43 170,83 176,49 154,87 73,39 Fastighetsvärde (Mkr) 542,8 426,3 473,7 329,0 291,5 Belåningsgrad (%) 59,0 58,7 56,2 72,1 85,8 Soliditet (%) 40,2 26,5 38,8 35,0 17,5 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET SIG Invest tillträdde i september fastigheterna Malmö Bokbindaren 6, Stammen 9 och Stammen 15. Totalt 892 m2 bostäder. Fastigheten Malmö Alven 26 förvärvades med m2 uthyrningsbar area. Tillträdet är planerat till 26 oktober. Helsingborg Kullen Östra 16, 19 samt Helsingborg Gamla Staden 7:34 och 7:35 avyttrades. Efter perioden Avtal om förvärv av fastigheten Kalmar Palmen 6 med planerat tillträde mars Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

4 VD HAR ORDET Vi lämnar nu ett mycket händelserikt kvartal bakom oss med flera intressanta transaktioner och ett gott resultat samt med nyckeltal som pekar åt rätt håll. Bolaget har under första delen av 2018 haft en konsolideringsfas för att bygga en starkare grund för fortsatt tillväxt. Kassaflödet och förvaltningsresultaten har successivt förbättrats. Förvaltningsresultatet uppgår till 2,3 Mkr vilket är en positiv signal på att vår konsolidering har gett effekt. Det är därför naturligt att vi ökat transaktionstakten under kvartal tre. Vi har god komfort i de förvärv som gjorts och de kommer bidra till att både stärka kassaflödet och resultatet framåt. Under september månad tillträde vi två mindre fastigheter i Malmö. Fastigheterna hyrs ut till en vårdgivare som upplåter bostäderna för särskilt boende. Förvärven förstärker vårt förvaltningsresultat i intjäningsförmågan med cirka 1,1 Mkr kronor på rullande 12 månader. Under perioden har vi även förvärvat men ej tillträtt en hyresfastighet i Malmö. Affären är ett bra exempel på affärsmodellen vi arbetar efter, att förvärva kassaflöden med utvecklingspotential. Fastigheten har 48 lägenheter där 65 procent är renoverade och resterande renoveras löpande med hyreshöjningar som följd. Därtill finns oexploaterad mark som ger möjlighet att utveckla cirka BTA ny bostadsbebyggelse. Förvärvet bridrar till ökat förvaltningsresultat i intjäningsförmågan med cirka 2,3 Mkr. Totalt överenskommit fastighetsvärde för fastigheterna uppgår till 98 Mkr. I samband med affären har vi inlett ett nytt samarbete med SBAB som finansiär vilket öppnar möjligheter att förbättra bolagets finansiering framöver. Resultatet innan skatt uppgick till 58 Mkr vilket kommer från ökade hyresintäkter och uppdaterade värderingar av våra fastigheter. Fastighetsbeståndet ökade med 27 procent och uppgår till 543 Mkr. Substansvärdet per aktie uppgår till 223,40 kr vilket är en ökning med 31 procent. Styrelsen har antagit tillväxtmål för verksamheten som bland annat innebär en målsättning om att äga 2 Mdkr i fastighetstillgångar innan utgången av år SIG Invest AB är på en spännande tillväxtresa. Vi ser fram emot att fortsätta göra bra fastighetstransaktioner där vi kan addera värde samtidigt som vårt kassaflöde stärks. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

5 VERKSAMHETSÖVERSIKT Inledning SIG Invest AB (publ), grundat 2014, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. SIG Invest är ett värdeadderande och växande fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och förvaltning av bostäder. Ny-, om- och tillbyggnadsprojekt sammanflätas med proaktiv och värdeskapande långsiktig fastighetsförvaltning. Affärsidé SIG Invest affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Grunden i koncernen utgörs av värdeökande fastighetsförvaltning som ger ett stabilt och i allt väsentligt förutbestämt kassaflöde till verksamheten. Förvaltningen kan liknas vid ett vattentätt skrov som håller tätt i alla farvatten. Denna grund växer sig allt starkare och bidrar till koncernens affärsidé att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning till aktieägarna. Med förvaltning i botten genomförs strategiskt och ekonomiskt attraktiva utvecklingsprojekt där möjligheten att addera värde är betydande. SIG Invest investerar därför primärt i kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Koncernledningens expertis är att identifiera dessa objekt samt utveckla dem på ett kostnadseffektivt sätt. Koncernen äger idag ett fastighetsbestånd om 18 fastigheter, varav 4 har förvärvats under innevarande räkenskapsår, till ett marknadsvärde av 620 Mkr (efter tillträdet den 26 oktober). Koncernen har ingått förvärvsavtal om ytterligare en fastighet i Kalmar, vilket lyfter värdet på beståndet till 741 Mkr. Koncernen har visat mycket goda projektvinster under sin korta historia vilket har varit huvudsakliga orsaken till det växande fastighetsvärdet och det egna kapitalet. Fram tills idag har koncernens vinst i huvudsak skapats genom projektverksamheten och förvaltningens kassaflöden har varit en solid grund för finansiering. Sedan mitten av 2017 har förvaltningsresultatet alltmer stärkts och kommer framöver vara en mer väsentlig del av koncernens resultat. Målmarknader Genom många års erfarenhet och uppbyggnad av kontaktnät finns en mycket god tillgång av objekt i södra Sverige. Störst fokus läggs på Stockholm, Kalmar och Öresundsregionen. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

6 FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernen har en affärsmodell som bygger på kontinuerlig intjäning från kassaflödesgenererande fastigheter tillsammans med utveckling av fastigheternas potentiella värden. Koncernen har fyra huvudmål för verksamheten de kommande åren. Övergripande mål Inneha fastighetstillgångar med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor innan utgången av Tillväxten har varit god sedan starten 2014 och fastighetstillgångarnas marknadsvärde uppgår idag till 620 Mkr, inkluderat förvärvade fastigheter. Med kommande förvärv av fastigheten Palmen i Kalmar uppgår portföljen till 741 Mkr. Koncernen ser en fortsatt ökning av beståndet som en viktig del i koncernens framtidsplan. Koncernens fastighetsbestånd har växt i genomsnitt med 23 procent de senaste tre åren. För att uppnå målsättningen till 2021 behöver koncernen öka beståndet med ungefär 48 procent per år de kommande tre åren, vilket bedöms som uppnåeligt sett till nuvarande förvärvs- och kapitaliseringsmöjligheter. En del av tillväxten förväntas komma från den egna utvecklingen av hyresrätter. Koncernen innehar kvadratmeter BTA (bruttoarea) av potentiella nya byggrätter. Bostäder som färdigställs på denna mark har potential att bidra med cirka 30 procent av Bolagets totala tillväxtbehov fram till Det ökade fastighetsbeståndet leder till ökat förvaltningsresultat, vilket ökar koncernens kassaflöde och möjliggör en god finansiering. Uppnå en substansvärdetillväxt per aktie, exklusive utdelning, som över tid i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år. Substansvärdet per aktie har ökat i snitt 45 procent per år de senaste tre åren. Per 30 september 2018 uppgår substansvärdet per aktie (EPRA NAV) till 223,4 SEK. Tillväxten av substansvärdet kommer främst från värdeökande investeringar och förändrade avkastningskrav. Finansiella mål Soliditeten skall lägst vara 30 procent. Det är företagsledningens bedömning att en soliditet överstigande 30 procent är viktigt för att behålla en god risknivå och långsiktig god avkastning. Långsiktig belåningsgrad om högst 70 procent. Det är företagsledningens bedömning att den långsiktiga belåningsgraden ej ska överstiga 70 procent, för att bibehålla en långsiktigt god finansiell risknivå. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

7 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN Nedan kommenteras resultat och ställning för koncernen. Verksamheten i moderbolaget består av administrationskostnader för koncernens bolag samt finansiering av dotterbolag. Intäkter Under perioden januari september 2018 ökade hyresintäkterna med tkr och uppgick till tkr (19 114) vilket motsvarar en ökning om cirka 13 procent. Ökningen är främst hänförlig till förvärvade fastigheter sista kvartalet 2017 samt de tre första kvartalen Resultat Rörelseresultatet före finansnetto för perioden januari till september ökade med 69 procent och uppgick till tkr (37 311). Resultat före skatt uppgick till tkr (27 844) vilket är en ökning med 108 procent. Resultat före skatt påverkades av tkr (34 690) avseende värdeförändringar på fastigheter. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till tkr (-7 851). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under perioden netto tkr ( ). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under året till tkr (20 121). Sammantaget uppgår kassaflödet till tkr (9 067) för första nio månaderna Finansiering Koncernen finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. Per den 30 september utgörs de räntebärande skulderna av banklån om 298,9 Mkr (248,9) samt 7,98 Mkr (13,2) av lån från närstående. Banklånen har ökat med 20 procent jämfört samma period föregående år till följd av ett ökat fastighetsinnehav. RÄNTEBÄRANDE SKULDER (MKR) Banklån 298,9 248,9 273,9 163,4 Obligationslån 0,0 0,0 0,0 60,0 Övriga lån 30,6 13,2 0,0 16,5 Summa 329,5 262,1 273,9 239,9 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

8 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Innehavet i förvaltningsfastigheter uppgår den 30 september 2018 till tkr ( ) vilket är en ökning med 27 procent jämfört samma period föregående år. Ökningen i fastighetsinnehavet härrör från ett antal väl genomförda förvärv samt avyttringen av en färdigutvecklad fastighet samt att samtliga fastigheter har värderats externt under slutet av perioden, vilket har ökat fastigheternas värde med tkr (34 690). (MKR) Verkligt värde per 1 januari 473,7 329,0 329,0 291,5 Förvärv 39,0 57,8 120,2 82,7 Investeringar 4,8 4,8 3,3 14,8 Försäljningar -25,8 0,0-2,5-136,1 Värdeförändringar 51,2 34,7 23,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 542,8 426,3 473,7 329,0 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

9 NYCKELTAL 2 KONCERNEN (TKR) Nettoomsättning Driftnetto Förvaltningsresultat Överskottsgrad 63% 66% 61% 61% 74% Res. efter finansiella poster Fastighetsvärde (Mkr) Uthyrningsbar area (m2) Balansomslutning Soliditet (%) 40,2 26,5 38,8 35,0 17,5 Avkastning på Eget Kapital (%) 22,6 13,3 6,2 55,4 135,2 Skuldsättningsgrad 1,4 1,5 1,4 1,5 4,5 Räntetäckningsgrad 1,4 0,3 0,3-0,1-0,2 Belåningsgrad (%) 59,0 58,7 56,2 72,1 85,8 Substansvärde (EPRA NAV) 223,4 170,8 176,5 154,9 73,4 Tillväxt EPRA NAV 31% 10% 14% 111% % Resultat per aktie (kr) 40,3 25,3 8,9 69,4 46,2 2 För nyckeltalsdefinitioner se Övriga upplysningar SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

10 FASTIGHETSBESTÅNDET SIG Invests fastighetsbestånd utgörs främst av bostäder (91 procent) varav 41 procent utgörs av traditionella lägenheter och 59 procent av samhällsbostäder. Fastighetsbeståndet bestod per den 30 september 2018 av 18 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 543 Mkr. Hyresintäkterna kommer till största del från bostäder. SIG Invests fastighetsbestånd finns främst i Stockholm, Malmö samt i några mindre orter. På grund av koncernens Value-Add strategi, ligger fastigheterna oftast i B- respektive C-lägen och har ofta någon form av värdeutvecklingspotential. Av befintligt bestånd ligger 27 procent i C-lägen, 70 procent i B-lägen och resterande 3 procent i A-lägen. HYRESHUS TYP YTA (M 2 ) Stockholm Bäverungen 5 Bostäder Stockholm Vallhunden 7 Bostäder Upplands Väsby Odenslunda 1:646 Bostäder Landskrona Safiren 1 Bostäder 377 Landskrona Hoppet 8 Bostäder 279 Bjuv Billesholms Gård 12:1 Bostäder 540 SAMHÄLLSBOSTÄDER Burlöv Arlöv 21:181 Bostäder Hässleholm Vittsjö 3:422 Bostäder Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 Vårdbostäder Eslöv Kärrstorp 2:17 Vårdbostäder Malmö Bokbindaren 6 Vårdbostäder 511 Malmö Stammen 9, Stammen 15 Vårdbostäder 381 ÖVRIGT Malmö Helmer 4 Kontor 280 Malmö Balken 6 Kontor/Lager Malmö Härfågeln 8 Mark Stockholm Mjölkboden 4 Mark Summa SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

11 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER Nedan presenteras SIG Invests intjäningsförmåga på årsbasis. Tabellen är en beräkning på kommande tolv månader och förutsättningarna är de som gäller vid bokslutsdatum inklusive förvärvade men ej tillträdda fastigheter. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos. Intjäningsförmågan baseras på aktuellt fastighetsbestånds kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration, och tar inte hänsyn till hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Ej heller påverkansfaktorer som värdeförändringar i befintligt fastighetsinnehav, framtida fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar beaktas. BELOPP I TKR Intäkter Fastighetskostnader Driftnetto Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

12 RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet TKR JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Intäkter* Fastighetskostnader Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Övriga intäkter Övriga kostnader Administrationskostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Resultat per aktie (kr/aktie) 37,29 9,66 40,33 25,32 8,94 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalresultatet sammanfaller med periodens resultat *Intäkternas fördelning Hyresintäkter Serviceintäkter SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

13 Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Pågående nyanläggning 2 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Lager Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Skulder till övriga koncernbolag Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

14 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Övrigt Balanserade tillskjutet vinstmedel inkl. kapital periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande Totalt Eget kapital Nyemission Transaktion mellan ägare Utdelning Periodens resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Nyemission Transaktion mellan ägare Utdelning Periodens resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Nyemission Transaktion mellan ägare Utdelning Insättning/Uttag Periodens resultat Övrigt totalresultat Eget kapital SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

15 Koncernens rapport över kassaflödet Tkr JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv/avyttring av maskiner och inventarier Förvärv av finansiella tillgångar Avyttring av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder Avyttring av räntebärande skulder Nyemission Tillskott/Uttag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Totalt kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

16 Moderbolagets Resultaträkning Tkr JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Utdelning från dotterbolag Resultatandel från handelsbolag Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från koncernbolag Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till koncernföretag Resultat före skatt Koncernbidrag Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Årets totalresultat Moderbolagets Balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Inventarier Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Skulder och Eget kapital Eget Kapital inkl periodens resultat Räntebärande skulder externt Räntebärande skulder koncernen Långfristiga skulder koncernen Kortfristiga skulder koncernen Övriga kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

17 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättat i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag av nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper. Från och med 2018 träder IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, i kraft. Koncernens intäkter består dels av hyresintäkter från uthyrningsverksamheten av fastigheter och dels av serviceintäkter i form av tilläggsdebitering till hyran. Hyresintäkter redovisas i den period som hyresgästen nyttjar lokalen i enlighet med IAS 17, Leasingavtal. IFRS 15 kräver att en uppdelning mellan hyresintäkter och serviceintäkter görs. Ingen resultatpåverkan på intäkter eller redovisat resultat sker på grund av detta. Vidare trädde IFRS 9, Finansiella instrument, i kraft vid årsskiftet, vilken ersätter IAS 39. Standarden inför nya principer för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreservering. Den nya nedskrivningsmodellen för fordringar i IFRS 9 påverkar i detta skedet ej SIG Invest. I övrigt är koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper oförändrade jämfört med årsredovisningen Under 2019 kommer IFRS 16, Leasing, att börja tillämpas. Denna standard bedöms inte få väsentlig påverkan på koncernens redovisning. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Nedan angivna risker och osäkerhetsfakturor är gemensamma för både koncernen och moderbolaget Koncernen är utsatt för risker rörande makroekonomiska faktorer. Förändrade makroekonomiska faktorer kan ha en inverkan på vakansgrader, hyresnivåer samt värdet av fastigheter. Om dessa faktorer utvecklas negativt kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande värdet på koncernens fastigheter. SIG Invests förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Koncernens finansiella ställning och resultat är således exponerade mot förändringar av förvaltningsfastigheternas värde. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Förändrade faktorer, företagsspecifika eller marknadsspecifika, som påverkar värdet av fastighetsbeståndet, kan ha en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande investeringar i befintligt fastighetsbestånd och projekt. En del av SIG Invests verksamhet är att utveckla och göra investeringar i Koncernens fastighetsbestånd. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektets genomförande. Det finns en risk att företagsledningen gör felbedömningar som resulterar i lägre projektvinster än väntat vilket kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande lagreglerade förhållanden. Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagreglerade förhållanden avseende till exempel hyressättningen för bostäder. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdesystemet, innebär att hyresvärdar inte kan ta ut högre än vad som tillåts enligt gällande hyreslagstiftning. Om koncernen inte kan kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande miljöansvar. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

18 är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Om något av Moderbolagets dotterbolag skulle åläggas att bekosta omfattande marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Dessa risker minimeras genom externa värderingar av förvaltningsfastigheterna. Samtliga fastigheter har vid rapporteringstillfället värderats av extern värderare. Det är sammantaget koncernens bedömning att man har en rättvisande värdering av fastighetsbeståndet. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

19 Definition av nyckeltal Driftnetto Totala intäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till totala intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. EPRA NAV Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt avseende fastigheter. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

20 UNDERSKRIFTER Malmö Dan Astrén Verkställande Direktör Robert Öjfelt Ledamot Tomas Sträng Ordförande Tomas Magnusson Ledamot Anna-Carin Telin Ledamot Niklas Bernkert Ledamot SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

21 GRANSKNINGSRAPPORT Granskningsrapport Till styrelsen i SIG Invest AB (publ) Org. nr Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för SIG Invest AB (publ) per den 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 02 november 2018 KPMG AB Eva Melzig Auktoriserad revisor Alessandro Mangiapia Auktoriserad revisor SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

22 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på Malmö den 2 november 2018 KALENDARIUM Bokslutskommuniké oktober-december februari 2019 Årsredovisning 28 mars 2019 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Org.nr Stjärnplan Limhamn Tel: Hemsida: info@siginvest.se SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

23 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER