Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 28 april 2011 Active PropertiesAB AB info@activeproperties.se infoactive@properties. s e www.activeproperties.se
Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé är att skapa långsiktiga värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt, företrädesvis i södra Sverige. Active Properties prioriterar fastighetsinvesteringar med hög avkastning, långa hyresavtal och balanserad risk för att därigenom ge långsiktigt god avkastning till bolagets ägare. Active Properties är ett s k avstämningsbolag vars aktier i likhet med börsnoterade aktier är papperslösa och registrerade hos Euroclear Sweden AB. Vid årsskiftet hade bolaget cirka 2700 aktieägare. Active Properties har som mål är att söka en publik notering när bolaget uppnår en tillräckligt stor kritisk massa och volym.
Organisation Organisationen består av totalt 7 personer (6,6 heltidstjänster) samtliga placerade på Soft Center i Ronneby. All personal förutom driftsteknikerna är anställda i moderbolaget. Driftsteknikerna arbetar huvudsakligen med drift, underhåll och hyresgästanpassningar inom Soft Center. - Ekonomichef (1) - Controller (1) - Marknad (1) Active Properties AB Koncernchef Sven-Olof Linderoth VD Tommy Svensson RSCFAB ÖRFAB SIFAB DISAB RIFAB Driftstekniker (2)
Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 8 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a 88.000 kvm fördelad på 44% kontor, 37% lätt industri och 19% lager. Fastigheterna ägs via dotterbolagen, RSCFAB, 33.644 kvm, SIFAB 38.718 kvm, DISAB 6.731 kvm, ÖRFAB 919 kvm och RIFAB 7.376 kvm. Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till c a 65 MSEK. För 2011 budgeteras hyresintäkterna till totalt 40 MSEK. Ytvakansgraden för koncernen uppgick vid årsskiftet till 21,7%(13,9). I Soft Center var vakansen 56,3% och i övriga bolag 0%. Per 11-03-31 uppgick vakansen i Soft Center till 53,9% (32,3) och i koncernen till 20,8% (12,6). Hyreskontraktens genomsnittliga längd, baserat på yta, uppgick vid årsskiftet till cirka 8,9 år (9,0).
Viktiga händelser 2010 BTH:s utflyttning 30 juni innebär att vakansen i Soft Center stiger till rekordhöga 70 procent. Under sommaren genomförs omfattande ombyggnader av de tomställda lokalerna vilket möjliggör att nya hyresavtal kan tecknas från augusti med en årlig hyra på 5,1 MSEK och snittlöptid på 6,2 år. Den totala investeringen uppgår till cirka 8,5 MSEK. Under hösten fortsätter uthyrningsaktiviteterna och vid årsskiftet har vakansen fallit till 56,3 procent. Den 1 mars 2011 uppgick vakansen till 53,9 procent.
Viktiga händelser forts. Ett nytt avtal träffas med Ronneby Miljö &Teknik gällande leverans av kyla till Soft Center. Det nya avtalet, som löper på 5 år, innebär en kostnadsbesparing på cirka 2,0 MSEK/år jmf med det ursprungliga. I ÖRFAB drabbas hyresgästen, Loop TD, av ekonomiska problem vilket leder till att man under november ansöker om ett 25%-igt ackord. Uppgörelsen innebär att hyresfordran på 700 kkr skrivs ner till175 kkr. Det kommunala lärcentret, Kunskapskällan, fortsätter att växa och flera högskolor och universitet ansluter sig, bl a Linnéuniversitetet.
Resultat- och balansräkning koncernen 2010 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr 2010-01-01 2010-12-31 2009-01-01 2009-12-31 Nettoomsättning 40 751 47 703 Driftskostnader -6 911-9 371 Underhållskostnader -2 808-1 874 Tomträttsavgäld -334-334 Fastighetsskatt -1 755-1 909 Fastighetsadministration -1 349-1 542 Driftsnetto 27 594 32 673 Avskrivningar -11 436-17 973 Bruttoresultat 16 158 14 700 Central administration. -4 362-3 841 Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 11 796 10 859 Ränteintäkter 6 13 Räntekostnader -7 886-8 451 Resultat före skatt 3 916 2 421 Exkl. fastighetsavskrivning 15 034 20 057 Skatt -2 183-2 347 Årets resultat 1 733 74 Avskrivningar består av planenliga avskrivningar byggnader och mark, 11 118 kkr samt inventarier, verktyg och installationer på 318 kkr. Skattekostnaden består av faktisk skatt på 18 kkr och fiktiv skatt på 2.165 kkr i form av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader mellan olika typer av reserveringar.
Balansräkning - koncernen Belopp i kkr 2010-12-31 2009-12-31 Byggnader och mark 471 861 482 979 Inventarier, verktyg och installationer 1 267 1 549 Pågående nyanläggningar och förskott 7 684 0 480 812 484 528 Andra långfristiga fordringar 631 21 Summa anläggningstillgångar 481 443 484 549 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 6 251 8 936 Övriga fordringar 21 205 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 659 668 6 931 9 809 Kassa och bank 5 212 8 698 Summa omsättningstillgångar 12 143 18 507 SUMMA TILLGÅNGAR 493 568 503 056 Eget kapital Aktiekapital 24 010 24 010 Fritt eget kapital Fria reserver 91 869 91 795 Årets resultat 1 733 74 93 602 91 869 Avsättningar för uppskjuten skatt 24 506 21 715 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 333 832 339 844 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 807 6 862 Leverantörsskulder 1 380 968 Aktuella skatteskulder 428 1 416 Övriga skulder 2 135 2 989 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 886 13 383 17 636 25 618 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 493 586 503 056
Osäkerhetsfaktorer och risker Den svaga regionala tillväxten kan komma att påverka efterfrågan på lokaler och hyresnivåer vilket på sikt kan leda till stigande vakanser och lägre hyror. Bankernas åtstramning har lett till lägre belåningsgrader, höjda kreditmarginaler och begränsad tillgång till finansiering. Dessutom fortsätter marknadsräntorna att stiga. Drift- och underhållskostnader kommer sannolikt att börja stiga igen när konjunkturen vänder upp, framförallt på energisidan. Detta motverkas av ett stort antal hyresgäster inom skilda branscher och med genomsnittligt långa hyresavtal (8,9 år). Konkurrensen bland bankerna kommer att öka i takt med att ekonomin stärkts. Räntenivån är alltjämt på en historiskt låg nivå och ökningstakten är relativt långsam. En stor del av hyresintäkterna är kallhyra, vilket innebär att hyresgästena står för all drift och inre underhåll. Dessutom är alla avtal, 3 år eller längre, indexreglerade.
Fastigheternas värden. Bolagets redovisningsprinciper innebär att fastighetstillgångarna skrivs av löpande och att nedskrivning eller uppskrivning skall ske om det kan antas föreligga en bestående värdeförändring. Vakansökningen i Soft Center har gjort att avkastningen det senaste året kraftigt försämrats. Mot denna bakgrund har styrelse och VD bedömt det finnas anledning att ifrågasätta de underliggande fastighetsvärdenas riktighet och därmed vidta en eventuell nedskrivning. Avkastningsvärdet har 2010 fallit från 6,3 % till 3,8 %, och kommer sannolikt att vara fortsatt lågt även under 2011. Tack vare en bättre nyuthyrning än förväntat under 2010 och 2011 faller nu vakansen kraftigt. Detta gör att bolaget anser att det f n inte föreligger någon varaktig värdenedgång och därmed inget nedskrivningsbehov. Det kan dock inte uteslutas att bolaget kan tvingas till en nedskrivning under kommande år om den gynnsamma utvecklingen skulle upphöra. Även för koncernens övriga fastigheter har bolaget noggrant analyserat värdena och bedömt att dessa är korrekta. Styrelsen har dock beslutat låta marknadsvärdera samtliga fastigheter i koncernen före 2011 års utgång. Active Properties AB info@activeproperties.se www.activeproperties.se
Prognos 2011 (MSEK) 2011-01-01 2010-01-01 2011-12-31 2010-12-31 Nettoomsättning 40,6 40,1 Fastighetskostnader 11,5 13,0 Driftsnetto 29,1 27,0 Avskrivningar/ nedskrivningar 11,6 11,7 Bruttoresultat 17,6 15,4 Central administration 4,0 3,7 Rörelseresultat 13,5 11,7 Finansnetto 13,4 8,4 Resultat efter finansnetto 0,1 3,3 Resultat exkl fastigh.avskr 11,4 14,7 För året har budgeterats en nettouthyrning i Soft Center motsvarande 7 MSEK. Upparbetat per 110331, 1,3 MSEK. Faktorer som ytterligare kan komma att påverka resultatet positivt är bl a återvinning från UIQ:s konkurs, fortsatt gynnsam ränteutveckling, ökad uthyrning, realisering av anläggningstillgångar, nyförvärv m m.
Framtid I Soft Center fortsätter det intensiva arbetet med att fylla vakanserna efter BTH. Flera större uthyrningsprojekt pågår, bl a en gymnasieskola. Målet är att vakansgraden 2011/2012 skall vara nere kring 40 procent. Vakansvärdet i Soft Center uppskattas idag till cirka 20-25 MSEK. Vidare kapitalisering av stor betydelse för att erhålla finansiering till nya projekt. Diskussioner om förvärv, såväl enskilda objekt som större fastighetsbestånd, pågår. Samtidigt är bankerna alltjämt återhållsamma i kreditgivningen och belåningsgraderna är fortsatt låga. Arbetet med att effektivisera drift- och underhåll fortsätter, framförallt på energisidan. Merparten av besparingarna är dock redan genomförda. Den samlade bedömningen är att 2011 blir ett år av konsolidering och ekonomiskt utfall kommer att speglas av utvecklingen i Soft Center. Mot denna bakgrund förväntas resultatet att bli något lägre än för 2010.