2015-08-24 1 (8) TJÄNSTESKRIVELSE KFKS 2015/305-268 Kommunstyrelsen Markanvisning för bostäder och tillhörande verksamhetslokaler inom fastigheten Sicklaön 134:1 med fri upplåtelseform, anbudsområde 3, 4, 5 och 6 Projekt 9237 Nya gatan Beslut Exploateringsenheten föreslår kommunstyrelsen fatta följande beslut. 1. Kommunstyrelsen anvisar mark för bostäder och tillhörande verksamhetslokaler med fri upplåtelseform inom del av fastigheten Sicklaön 134:1, anbudsområde 3 och 6 till Botrygg Förvaltningsfastigheter AB. 2. Kommunstyrelsen anvisar mark för bostäder och tillhörande verksamhetslokaler med fri upplåtelseform inom del av fastigheten Sicklaön 134:1, anbudsområde 4 och 5 till Wästbygg Projektutveckling Stockholm AB. 3. Om vinnande anbudsgivare ej fullföljer markanvisningen ges kommunalstyrelsens ordförande mandat att utse vinnare enligt exploateringsenhetens tilldelningsordningslista per delområde, samt teckna erforderliga markanvisningsavtal. Sammanfattning Exploateringsenheten anordnade under maj/juni 2015 en markanvisningstävling för bostadsbebyggelse invid stadshuset i centrala Nacka. Området som anvisas för fri upplåtelseform omfattar en markyta om ca 6 100 kvm där anbudsområde 3-6 ingår, vilka tillsammans kan möjliggöra en byggrätt om ca 20 500 BTA bostäder och ca 3 900 BTA lokaler. Nacka kommun kommer att avyttra berörda områden efter det att detaljplan, exploateringsavtal, samt fastighetsbildning vunnit laga kraft. Anbudsgivarna har i huvudsak tävlat utifrån högsta pris per. Intresset från marknaden för att delta i markanvisningstävlingen har varit stor, totalt inkom 87 olika anbud.
2 (8) Botrygg Förvaltningsfastigheter AB har lämnat de högsta anbuden för anbudsområde 3 och 6 och föreslås få markanvisningen. Bolaget ska efter laga kraft vunnet fastighetsbildningsbeslut erlägga en köpeskilling om 18 000 kr per. Wästbygg Projektutveckling Stockholm AB har lämnat de högsta anbuden för anbudsområde 4 och 5 och föreslås få markanvisningen. Bolaget ska efter laga kraft vunnet fastighetsbildningsbeslut erlägga en köpeskilling om 15 900 kr per för anbudsområde 4 och 14 400 kr per för anbudsområde 5. Området ingår i detaljplaneprogram för centrala Nacka, etapp 1B. Etappen skall vara färdigställd i slutet av 2025, samtidigt som tunnelbanan tas i drift. Etapp 1B i detaljplaneprogrammet för centrala Nacka Projektet innebär betydande investeringar för kommun, främst avseende utbyggnad av allmän infrastruktur i området. De intäkter som skall täcka upp kommunens entreprenadkostnader kommer från markförsäljningen. Exploateringsenheten bedömer att projektets ekonomi kommer att vara i balans samt generera ett överskott till kommunen. Den totala köpeskillingen kan preliminärt inbringa en intäkt om ca 300 till 350 miljoner kronor till kommunen. Slutgiltig byggrätt fastställs i antagen detaljplan för området. Bilden ovan redovisar anbudsområde 3-6 inom fastigheten Sicklaön 134:1
3 (8) Ärende Bakgrund till markanvisningstävling Markanvisningstävlingen för Nya gatan är den första anbudstävlingen som hålls inom Nacka stad sedan tunnelbaneavtalet tecknades med staten. Markanvisningsområdet ligger mitt i centrala Nacka med fem minuters promenad till kommande tunnelbanestation Nacka centrum och den nya stadsparken. I norr och väster gränsar området till stadshuset i Nacka, till det så kallade elverkshuset och lite längre bort finns Järla skola och förskola. Öster om området sträcker sig Vikdalsvägen och därefter ligger Nacka forum. I söder gränsar området mot Värmdövägen. All mark inom området ägs av Nacka kommun. Kommunfullmäktige tog den 17 april 2015 beslut om vilka förutsättningar som gäller för markanvisningstävlingen för fri upplåtelseform inom anbudsområde 3-6. De beslutade att högst pris per skall vara den ledande utvärderingsfaktorn förutsatt att anbudet uppfyller villkoren i anbudsinbjudan. Anbudsgivare ges möjligheten att lämna anbud på ett eller flera anbudsområden. Flera anbud på samma anbudsområde beaktas ej. Respektive anbudsgivare kan dock bli tilldelade maximalt två anbudsområden och då inte i samma kvarter. Lämnas anbud som blir vinnande på fler än två anbudsområden så väljer Nacka kommun vilka två anbudsområden som exploatören tilldelas. Om anbud läggs på fler än ett område ska tilldelad exploatör anlita olika arkitektkontor under plan- och genomförandeskede. Nacka kommun har i anbudsinbjudan förbehållit sig fri prövningsrätt. Anbudsöppning Intresset från marknaden att delta i markanvisningstävlingen för Nya gatan har varit stort, vilket resulterade i ett stort antal inkomna anbud. Totalt inkom 87 anbud varav 26 stycken inom anbudområde 3, 20 stycken inom anbudsområde 4, 24 stycken inom anbudsområde 5 och 17 stycken inom anbudsområde 6, se bilaga 1, öppningsprotokoll. Utvärdering Efter anbudsöppningen inleddes ett utvärderingsarbete för att ta fram förslag på vinnande anbud inom respektive anbudsområde till utvärderingsgruppen. Utvärderingsarbetet bestod i att granska inkomna anbud och tydligt klarlägga om skall-kraven i anbudsinbjuden uppfylldes. Eftersom anbuden var många till antalet begränsades urvalet till 5 stycken anbud per delområde, sorterat utifrån högsta pris. Urvalet redovisas nedan per anbudsområde. Det pris som anbudsgivarna erbjuder avser kronor per och priset för lokaler var enligt tävlingsförutsättningarna fast om 2 800 kronor per ljus BTA lokal. ANBUDSOMRÅDE 3 ANBUDSOMRÅDE 4 Anbud Pris (kr/kvm) Anbud Pris (kr/kvm) 6 18 000 7 18 000 32 17 550 33 15 900 52 14 300 62 15 000 4 14 100 82 14 150 63 13 850 85 13 950
4 (8) ANBUDSOMRÅDE 5 ANBUDSOMRÅDE 6 Anbud Pris (kr/kvm) Anbud Pris (kr/kvm) 8 18 000 9 18 000 34 14 400 64 14 310 46 14 200 35 13 950 5 14 100 87 13 840 83 14 050 12 12 355 Nedan redovisas i korthet de viktigaste aspekterna som utvärderas i enlighet med anbudsinbjudan. Ett mer detaljerat utvärderingsunderlag av ingående anbud presenteras i utvärderingsmallen, se bilaga 2. Urval anbud Merparten av anbudsgivarna har lämnat anbud på fler än två anbudsområden. Detta har medfört att en anbudsgivare lämnat högsta anbud på samtliga områden, anbud 6-9. Tävlingsförutsättningarna medger endast en tilldelning per kvarter och exploatör. Exploateringsenheten har därför valt att låta berörd exploatör ingå i utvärderingen av anbudsområden med högst byggrätt, vilket var område 3 och 6. Skälet till att begränsa antalet anbud inom kvarteren var att skapa en varierad stad där flera exploatörer samverkar kring kvarterens utformning. Ekonomi En majoritet av bolagen uppvisar god ekonomisk kapacitet och ger referenser till likvärdiga bostadsprojekt i Stockholm med omnejd. Kommunen har tagit utdrag från upplysningscentralen (UC) på tre av bolagen per anbudsområde, dvs. från 3:e högsta bud och uppåt. UC:s riskprognos indikerar att samtliga bolag har god riskklass. Utvärderingsgruppen gör bedömningen att en majoritet av företagen uppvisar en god genomförandeförmåga, vilket är en förutsättning för projektets framdrift och resultat. Reservationer Ett fåtal anbudsgivare har lämnat reservationer i sina anbud. Reservationerna var av mindre betydelse och det finns därmed inga skäl för kommunen att förkasta något anbud. Parkeringsnorm Många av anbudsgivarna anger att de uppfyller parkeringsnormen i enlighet med anbudsinbjudan. Ett antal aktörer har ej presenterat någon mer detaljerad parkeringslösning. Exploateringsenheten tolkar detta handlande som en indirekt accept av villkoret för parkering i anbudsinbjudan. Endast en aktör har redovisat en för låg parkeringsnorm. Parkeringsfrågan kommer att studeras mer i detalj vid kommande detaljplanearbete och då via en särskild parkeringsutredning. Lokaler Ungefär hälften av anbuden redovisar att kommuns krav om ca 1 000 BTA lokal i bottenvåning uppfylls. Ett flertal aktörer har ej uppgett andel lokal i bottenvåning. Lokaler krävs för att skapa en levande stadsdel, vilket är en viktig fråga när Nacka stad byggs. Exploateringsenheten förutsätter att kommunens villkor uppfylls.
5 (8) Gestaltning Gestaltning ingår ej som krav i markanvisningstävlingen och utgör därmed inget utvärderingskriterie. Dock har flertalet aktörer illustrerat sin vision av området genom volymskisser och i vissa fall mer detaljerade bilder. Kommunen bedömer att anbuden förhåller sig väl till den kvartersstruktur och volym som redovisats i anbudsinbjudan. Ett fåtal anbud avviker dock mindre i höjd och plan. Ett gestaltningsprogram ska tas fram av exploatören i samarbete med kommunen under detaljplaneprocessen. Fundamenta, kommunens stadsbyggnadsstrategi, ligger till grund för gestaltningsprogrammet. Hållbarhetsstrategier I inbjudan uppmanas bolagen att redovisa sina idéer kring Nackas hållbarhetsstrategier för nybyggnation. En stor andel av bolagen uppvisar bra exempel på åtgärder som är i linje med Nackas vision. Riktlinjerna för hållbart byggande är ej ett skall-krav i markanvisningstävlingen, men utgör en mjuk parameter för bolagens förmåga att driva fram hållbara bostadsprojekt. Nivån på redovisning skiljer sig åt mellan anbuden, från övergripande beskrivningar till att inte nämna några riktlinjer alls. Klimatsmart stad Ett flertal bolag ger exempel på god energiåtervinning, solpaneler, bilpool och övriga mobilitetstjänster. Det finns en tydlig ambition från bolagens sida att främja ett hållbart resande och en klimatsmart stad. De bedömer att framtida lägenhetsinnehavare kommer ha ett lågt bilinnehav jämfört med nutida behov. Hållbart byggande Bolagen anger referenser till olika certifieringssystem som de använt eller eftersträvar i sina projekt, såsom miljöbyggnad guld och svanen märkta hus. Ekosystemtjänster Dagvattenhantering kan enligt anbudsgivarna ske genom gröna gårdar och vegetationstak och det finns även erfarenheter från att tidigare arbetat med grönytefaktor i likvärdiga projekt. Bedömning För att få en samlad bedömning på utvärderingsarbetet tillsattes en utvärderingsgrupp bestående av enhetschef för exploatering, gruppchef för markgruppen, markstrateg, projektledare och delprojektledare samt protokollförare. Under mötet presenterades urvalet av anbud per delområde och hur anbuden matchade skall-kraven. Föreslagen vinnare av anbudsområde 3 och 6 föreslås Botrygg Förvaltningsfastigheter AB eftersom de erbjudit högst pris, påvisat god ekonomisk kapacitet samt varit den anbudsgivare som uppfyllt skall-kraven bäst. Föreslagen vinnare av anbudsområde 4 och 5 föreslås Wästbygg Projektutveckling Stockholm AB eftersom de erbjudit näst högst pris, påvisat god ekonomisk kapacitet, samt presenterat ett genomarbetat anbud som matchar kommunens krav på en godtagbar nivå. Utvärderingsgruppen lämnade sin tillstyrkan till föreslagen tilldelningsordning, se utvärderingsprotokoll, bilaga 3.
6 (8) Tilldelning Utvärderingsgruppen föreslår följande tilldelningsordning: Anbudsområde 3 Bolag Pris Rang Botrygg Förvaltningsfastigheter AB 18 000 kr/kvm 1 org.nr. 556730-2905 (anbud 6) Järntorget Byggintressenter AB 14 300 kr/kvm 2 org.nr. 556501-2522 (anbud 52) Genova Property Group 14 100 kr/kvm 3 org.nr. 556864-8116 (anbud 4) Anbudsområde 4 Bolag Pris Rang Wästbygg Projektutveckling Sthlm AB 15 900 kr/kvm 1 org.nr. 556943-4870 (anbud 33) Frentab Fastighetsutveckling AB 15 000 kr/kvm 2 org.nr. 556846-5875 (anbud 62) AB Borätt 14 150 kr/kvm 3 org.nr. 556257-9275 (anbud 82) Anbudsområde 5 Bolag Pris Rang Wästbygg Projektutveckling Sthlm AB 14 400 kr/kvm 1 org.nr. 556943-4870 (anbud 34) Brickhouse Fastighetsutveckling AB 14 200 kr/kvm 2 org.nr. 556618-5905 (anbud 46) Genova Property Group 14 100 kr/kvm 3 org.nr. 556864-8116 (anbud 5)
7 (8) Anbudsområde 6 Bolag Pris Rang Botrygg Förvaltningsfastigheter AB 18 000 kr/kvm 1 org.nr. 556730-2905 (anbud 9) JM AB 14 310 kr/kvm 2 org.nr. 556045-2103 (anbud 64) Einar Mattson Projekt AB 13 840 kr/kvm 3 org.nr. 556789-4877 (anbud 87) Fortsatt process Botrygg Förvaltningsfastigheter AB och Wästbygg Projektutveckling Stockholm AB föreslås ingå optionsavtal (benämnt markanvisningsavtal) för respektive anbudsområde med kommunen där exploatören ges ensamrätt att förhandla om exploatering av marken under två år. Under denna tvåårsperiod tas en detaljplan fram tillsammans med kommunen. Planavtal kommer att tecknas med respektive bolag för att finansiera framställandet av detaljplanen. Erlagda planavgifter kommer vid slutfört förvärv att avräknas respektive köpeskilling. I slutet av markanvisningsperioden, då planen kan förväntas vara nära antagande ska kommunen och exploatörerna ingå exploateringsavtal och marköverlåtelseavtal, samt erlägga handpenning. När detaljplanen vunnit laga kraft tillskapas fastigheten genom ett lantmäteribeslut och köpeskilling erläggs när fastighetsbildningen vunnit laga kraft. Kommunfullmäktige beslutar att ingå exploateringsavtalet varefter kommunstyrelsens ordförande samt Exploateringschefen, eller annan som Kommunfullmäktige har delegerat sådant ansvar till, ingår avtalet genom att skriva under det. I det fall exploatören inte visat intresse av att delta i planprocessen eller saknar förmåga att genomföra projektet förfaller optionen och kommunen kan då tilldela marken till någon annan. För att främja en snabb utbyggnadstakt av Nacka stad föreslår exploateringsenheten att kommunstyrelsens ordförande ges rätt att tilldela mark enligt tilldelningsordningslistan ovan, se beslutspunkt 2. Tidplan och politiska beslut 1. Kommunstyrelsen beslutar om tilldelning och augusti 2015 markanvisningsavtal 2. Planarbete och förstudie allmänna anläggningar 2015-2017 3. Kommunstyrelsen beslutar om eventuell förlängning av 2017 markanvisningsavtal 4. Kommunfullmäktige beslutar om detaljplan, 2017 exploateringsavtal och marköverlåtelseavtal
8 (8) Ekonomiska konsekvenser Intäkter Utifrån gällande anbud kan köpeskillingen uppgå till ca 300 till 350 miljoner kronor förutsatt att exploateringen uppgår till en byggrätt om ca 20 500 kvm och 3 900 kvm ljus BTA lokal. Slutgiltig köpeskilling för varje markområde kommer att indexuppräknas enligt förutsättningar i markanvisningsavtalen. Exploateringsenheten vill förtydliga att dessa siffror endast är preliminära och att slutgiltig byggrätt fastställs i antagen detaljplan för området. Exploatörerna kommer även att erlägga anslutningsavgift för kommunalt vatten och avlopp enligt vid varje tidpunkt gällande Va-taxa. Kostnader Det är kommunen som indirekt står kostnaden för framtagande av detaljplanen, eftersom kostnader för framställandet av detaljplan avräknas köpeskillingen. Projektet innebär betydande investeringar för kommun, främst avseende utbyggnad av allmän infrastruktur i området. De intäkter som skall täcka upp kommunens entreprenadkostnader kommer från markförsäljningen. Exploateringsenheten bedömer att projektets ekonomi kommer att vara i balans samt generera ett överskott till kommunen. Inför Utbyggnads-PM och efter detaljprojekteringen av de allmänna anläggningarna kan en detaljerad kalkyl tas fram. En första budget kommer troligen att begäras i samband med samrådsförslaget till detaljplanen. Bilagor 1. Öppningsprotokoll 2. Utvärderingsmall 3. Utvärderingsprotokoll 4. Förslag till Markanvisningsavtal anbudsområde 3 5. Förslag till Markanvisningsavtal anbudsområde 4 6. Förslag till Markanvisningsavtal anbudsområde 5 7. Förslag till Markanvisningsavtal anbudsområde 6 Bilagor tillhörande markanvisningsavtal 1. Karta 2. Anbud 3. Exploateringsavtalet * 4. Tomträttsavtalet * 5. Sidoavtal * 6. Fundamenta * 7. Volymskisser * 8. Tidplan för detaljplanearbetet * 9. Definition ljus BTA * * (se tidigare distribuerat underlag från Kommunfullmäktige den 27/4 2015) Ulf Crichton Karl Hallgren Jerk Allvar Exploateringschef Projektledare Planarkitekt