TROLLHÄTTAN. En kreativ ort med mycket på gång. Oslo TROLLHÄTTAN. Göteborg

ÅRSREDOVISNING 2017

Oslo TROLLHÄTTAN Göteborg TROLLHÄTTAN En kreativ ort med mycket på gång Trollhättan är redan idag en stark och attraktiv kommun, men vi vill bli större. Vi har ambi tionen att växa från dagens 58 000 invånare till 70 000 personer år 2030! Högskolan Väst är etablerad med drygt 11 000 studenter i fräscha lokaler. Dubbelspår och fyrfältsväg gör att Göteborg bara är 35 minuter bort, nya bostadsområden planeras och filmen fortsätter att sätta sin prägel på vår stad. Många kommuner strävar efter att hitta något unikt som lockar i Trollhättan är det mång falden och mixen mellan klassisk industri och högteknologi som är det unika. En lagom stor ort med lagom avstånd till allt man kan önska sig. Inom en dryg halvtimmes bilresa ligger lugnet på västkusten eller pulsen i Göteborg. De mäktiga fallen, slussarna och Film i Väst är välkända landmärken hos oss, men det finns mycket mer. Har du frågor kring vår ort eller bara är allmänt nyfiken ska du känna dig varmt välkommen att slå en signal eller skicka ett mail. Kontaktuppgifter hittar du på www.trollhattan.se Vi delar gärna med oss av den kreativitet som skapat Sveriges filmmetropol! Peter Asp, Press- och marknadschef Trollhättans Stad 2 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

INNEHÅLL Kraftstaden Fastigheter... 4 2017 i korthet... 4 VD har ordet...5 Det är vi som är Kraftstaden Fastigheter... 6 Vårt löfte och vår vision... 7 De nya strategierna...8-9 Bakgrund...10 Förvaltningsberättelse... 11 Ägardirektiv... 11 Investeringar, köp och försäljningar...12 Finansiering och nyckeltal...13 Fastighetsbestånd...14 Flerårsöversikt...15 Omsättning och resultat... 16-17 Framtidsutsikter... 18-19 Hållbarhet...20-23 Organisation och medarbetare... 24 Personalomsättning... 25 Vinstdisposition och koncernbidrag... 26 Resultaträkning... 27 Balansräkning...28-29 Kassaflödesanalys... 30 Noter... 31-39 Revisionsberättelse...40-41 Granskningsrapport... 42 Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer... 43 Förvaltningsfastigheter 2017-12-31... 44-46 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 3

STRATEGI OCH VISION KRAFTSTADEN FASTIGHETER TROLLHÄTTAN Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB är ett helägt kommunalt bolag i Trollhättan. Bolagets formella ägare är Trollhättan Stadshus AB (org.nr 556207 4699), vilket är moderbolag för samtliga helägda bolag i kommunkoncernen. Bolaget har till uppgift att vara ett av kommunens starkaste närings livsinstrument och det har varit i kommunens ägo sedan 1965. Dessförinnan var det ett privat bolag, som bildades 1909 under namnet Trollhättans Tomt AB, med uppgift att förvärva och exploatera mark för småhusbebyggelse inom vissa stadsdelar. Numera äger, utvecklar och förvaltar bolaget fastigheter för både näringslivets och kommunens behov. Eftersom det tidigare namnet inte speglade den verksamhet bolaget bedriver idag, genomfördes ett namnbyte under första halv - året 2017 från Trollhättans Tomt AB till Kraftstaden Fastigheter Troll hättan AB, förkortat Kraftstaden. I bolagets verksamhet ingår även att på uppdrag av kommunen förvalta centralt belägna parkeringsanläggningar på tomtmark samt leda kommunala investeringsprojekt som staden särskilt beställer. Kraftstaden förvaltade under 2017 knappt 400 000 kvm lokalyta. Av lokal ytan vid årets utgång är ca 153 000 kvm verksamhetslokaler och kontor som hyrs ut till privata företag. Ca 246 000 kvm nyttjas för offentlig verksamhet, företrädesvis utbildning och barnomsorg. Här ingår fastigheten för Högskolan Väst. 2017 I KORTHET Namnbyte för bolaget Genombrottet och Gunnar W Anderssons passage invigs Öresjö färdigställs och invigs Byggnad 20 färdigställs och invigs Stämportens förskola börjar byggas Sylteskolan påbörjas efter ett uppmärksammat första spadtag Hälltorpskolan invigs FASTIGHETSBESTÅND 31 DECEMBER 2017 OFFENTLIG VERKSAMHET 62 % PRIVATA FÖRETAG 38 %

VD HAR ORDET VD HAR ORDET I maj 2017 var det klart. Bolaget bytte namn, från Trollhättans Tomt AB till Kraftstaden Fastig heter Trollhättan AB. Orsaken var att vi sedan länge slutat med försäljning av tomter och namnet sa ingenting om de områden vi faktiskt arbetar med. Därför kändes det väldigt bra att byta! Nu arbetar vi med ett bolagsnamn som både beskriver i vilken bransch vi verkar och kan stödja varumärket Trollhättan. Efter nästan ett år med namnet Kraftstaden Fastigheter uppfattar jag det som om vi fått bra genomslag. De flesta som vi har en relation med har hängt med och kallar oss vid rätt namn. Tack för det! 2017 blev ännu ett år med många och stora projekt, utöver vår kärnverksamhet som består av att förvalta våra fastigheter på bästa möjliga sätt. Totalt har vi investerat drygt 200 miljoner kronor. Investeringarna är fördelade på 82 Mkr på näringslivslokaler och 132 Mkr på kommunala lokaler. Den 31 maj 2017 tog vi, tillsammans med utbildningsförvaltningen samt kultur- och fritidsförvaltningen, första spadtaget på Sylteskolan. Här kommer att byggas framtidens grundskola, en investering i våra barn och ung - domar. Det är faktiskt också ett av de största projekten Trollhättans Stad hittills investerat i. Budgeten på 550 miljoner kronor omfattar en grundskola för upp till 1 000 elever, idrottshall, fritidsgård samt bibliotek. Projektet byggs i etapper för att de befintliga verksamheterna ska kunna bedrivas parallellt och sista etappen kommer att vara klar 2022. Under sommaren 2017 invigdes Byggnad 20 på Innovatum. Ett modernt kontorshus i sex våningar med böjd glasfasad mot Göta Älv. Här huserar bland annat teknikkonsultbolaget Combitech, vars nya kontor blev nominerat till Sverige Snyggaste Kontor 2017. Byggnaden är klassificerad som Miljöbyggnad Silver, vilket bland annat ställer höga krav på energieffektivitet och arbetsmiljö, exempelvis med dagsljusinsläpp till alla arbetsplatser och låg ljudnivå. Som fastighetsbolag har vi varit förskonade från stora skador i flera år, men under 2017 drabbades tyvärr en av våra förskolor av en anlagd brand. Tack vare en snabb insats från brandkåren räddades stora delar av byggnaden och tre av totalt fem förskoleavdelningar kunde flytta tillbaka efter en kort tids sanering. Under sommaren 2018 är de två sista avdelningarna inflyttningsklara igen. Sammanfattningsvis så har 2017 varit ett bra år. Och ett bra år för Kraftstaden är när vi gör så mycket nytta som möjligt för våra kunder, för näringslivet och för Trollhättan som stad. Anders Torslid, VD KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 5

6 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 Hej! Det är vi som är Kraftstaden Fastigheter.

Vårt löfte till er! VI LYSSNAR Goda relationer får vi genom dialog. Vi har en nära kontakt med våra befintliga och framtida kunder, och är lyhörda för deras behov och önskemål. Vi lyssnar på våra samarbetspartners, på varandra i bolaget och är lyhörda för vad som händer i om - världen. Att lyssna gör oss till ett bättre och effek tivare bolag. VI VÅGAR För att bli attraktiva och intressanta måste vi vara bra på det vi gör. Men vi måste också våga testa nya lösningar, nya idéer, nya samarbeten. Vi talar klarspråk, tar ställning och engagerar oss i framtidsfrågor. Genom att vi vågar satsa och skapa hållbara och innovativa verksamhetsmiljöer, bidrar vi till att Trollhättan växer. VI LEVERERAR Det vi säger att vi ska göra ser vi till att genomföra. Genom att alltid prestera på rätt nivå ser vi till att leverera på ett sätt som uppfyller och gärna över träffar förväntningarna. Våra kunder, ägare och sam arbetspartner ska känna sig trygga i att vi alltid levererar vad vi lovar. Miljöer där alla får plats att växa Vår vision! Trollhättan har många gånger visat vad prestigelöst samarbete, stark vilja och handlingskraft kan åstadkomma. Nu växer och utvecklas vi för fullt mot visionen om en stolt och innovativ stad med plats för framtiden. Mitt i denna positiva utveckling står Kraft staden Fastigheter som en viktig nyckelaktör. Vårt bolags hjärta bultar för Trollhättan och vi känner ett stort ansvar för trollhätteborna och att hela staden är med på resan. Därför lägger vi stor energi på viktiga fram tidsfrågor som etablering, trivsel och män niskors lika värde. Vi brinner för våra kunder. Och oav sett vilken verksamhet de bedriver är vår främsta drivkraft att skapa miljöer som stärker deras kon kurrenskraft och förmåga att växa. Genom att skapa miljöer där alla får plats att växa, bidrar vi till ett starkt och levande Trollhättan. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 7

DE NYA STRATEGIERNA Hej då Trollhättans Tomt, Hej hej KRAFTSTADEN FASTIGHETER TROLLHÄTTAN Vårt gamla namn hade hängt med sedan starten, men det är över 40 år sedan vi sysslade med försäljning av tomter. Så det är ett missvisande namn som vi alltid har fått förklara. Därför är vi glada över att vi under 2017 bytte namn. Till ett som bättre speglar vilka vi är och vad vi gör för Trollhättan. Det var ett bra läge för namnbyte 2017. Vi som bolag hade under 2016 satt upp nya strategier och mål och då behövde namnet på bolaget rimma med det mo derna före taget som satsade på utveckling och kundvård. Vi har spelat en stor roll i Trollhättans utveckling tidigare och alltid haft sysselsättning och våra hyresgästers bästa för ögonen. Det tänker vi fortsätta med och bli ännu bättre på. Vårt nya namn är en hyllning till stadens historia som startade med vattenkraften och till den handlingskraft vi ser överallt omkring oss och som vi är en del av. Trollhättan för tjänar på många sätt titeln kraftstaden. Så nu lade vi namnet Trollhättans Tomt till historien och skruvade med glädje och stolthet upp vårt nya namn på dörren Kraftstaden Fastigheter. Implementeringen av det nya namnet gick över förväntan. Även om vi förberett oss noga hade vi nog ställt in oss på några små gupp längs vägen. Men ingen märkte ens minsta lilla ojämnhet. Helt plötsligt började alla kalla oss Kraftstaden och Tomt AB var ett minne blott. Ganska spännande faktiskt. Framöver kommer stor kraft att läggas på att få alla inom organisationen att jobba mot samma mål. Mål som trattas ner från våra huvudstrategier som vi repeterar på nästa sida. Vi skapar miljöer där alla får plats att växa 8 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

DE NYA STRATEGIERNA Genombrottet och Gunnar W Anderssons Passage. Ett uppskattat inslag på Innovatum. STADS- OCH NÄRINGSLIVSUTVECKLING För att bidra till fortsatt utveckling av Trollhättan behöver vi tydligt identifiera vår roll som stads- och näringslivsutvecklare. Vi önskar förstärka vår position som ett utvecklande och modernt fastighetsbolag. Vi tar en mer proaktiv roll som utvecklande fastighets bolag i det nätverk av privata och offentliga aktörer som arbetar för att attrahera företag och bygga upp kluster. Vi stärker vår attraktionskraft genom att se på Trollhättan och verksamhetsutveckling i ett helhetsperspektiv, vara lyhörda för vilka områden och fysiska platser som är intressanta för etablering och utveckling av verksamheter, och satsa på dem. Vi arbetar för en sund konkurrens där såväl vi som privata fastighetsbolag kan och vill bidra till en framgångsrik utveckling i Trollhättan. FRAMTIDENS KUNDER OCH ÖNSKEMÅL Det är självklart för oss att våra kunder och kunders kunder ska vara mycket nöjda med våra verksamhets miljöer och tjänster. För att möta kundernas framtida behov och önskemål behöver vi: Utveckla kommunikationen med våra kunder och vara lyhörda. Öka vår omvärldsbevakning, och speciellt bevaka trender för att kunna agera framsynt. Medvetet utveckla nya lösningar och koncept för att möta olika målgrupper och behov. ERBJUDA INNOVATIVA SAMARBETSLÖSNINGAR Ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Kraft staden arbetar med hållbarhet ur ett ekologiskt, ekono miskt och socialt perspek tiv. Vår filosofi är att varje individ kan bidra med det lilla för att påverka i det stora, och som fastig hetsbolag har vi alla möjligheter att påverka utvecklingen i rätt riktning. För oss innebär det att vi ska: Ta hänsyn till hållbarhet ur ett ekolo giskt, ekonomiskt och socialt perspektiv i allt vi gör. Driva ett syste matiskt miljöarbete, inklusive energi effektivise ringsprogram, så att både vi och våra hyresgäster successivt ska kunna minska vår miljö belastning. Öka våra insatser för social hållbarhet, med andra ord bidra till ett samhälle med hög tolerans och där människors lika värde är självklart, där människor känner tillit och för troende till var andra och är delaktiga i samhällsutvecklingen. Sträva efter ekonomiskt hållbara affärer som gynnar våra kunder, bolaget och Trollhättan. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 9

BAKGRUND Paul Öhman Stenåke Kjell Andreas Parkås Leif Pettersson Jeanette Sundström Carolina Cederlund Ulf Rörstad Samtliga aktier i Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB org.nr 556008-8535 ägs av Trollhättan Stadshus AB, som fungerar som moderbolag för samtliga helägda kommunala bolag i Trollhättan. Gällande bolagsordning har beslutats av kommunfullmäktige 2017-05-22 82. Ägardirektiv har beslutats av kommunfullmäktige 2017-06-19 103. Bolagsordning fastställdes av årsstämma 2017-04-24. Ändringar i bolagsordningen och ägardirektiv 2017 gällde endast uppdateringar på grund av namnbytet. Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB har för närvarande inga dotterbolag. Kraftstaden har under de senaste 10 åren haft en snabb utveckling där omsättning och balansomslutning stadigt ökat. Underlag för denna utveckling är dels bolagets investeringar i Innovatumområdet, där den uthyrbara lokalytan hela tiden kunnat utökas och antalet företag på området växer. Dels beror ökningen på de fortlöpande investeringar bolaget gjort i kommunala verksamhets lokaler efter det inledande stora för värvet från Troll hättans Stad vid årsskiftet 2008/2009. Utveck - lingen har kunnat ske under mycket ordnade ekonomiska former med tillfredsställande resultat. De i särklass väsentligaste kostnaderna i ett fastighetsbolag är och kommer att vara de finansiella kostnaderna. Dessa frågor är och har genom åren varit mycket viktiga för styrelsen och bolagsledningen att följa upp på ett professionellt sätt. Bolaget har därför träffat avtal med ett, från bankerna fri stående, rådgivningsföretag (Entropi AB, Göteborg), som ger oss möjlighet att dag ligen få en heltäckan de upp följning och ett bra besluts under lag i dessa frågor. Dessutom har styrelsen antagit en finans policy, som de finansiella frågorna löpande avstäms mot. Jonas Tilhon Bertil Borglund 10 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STRATEGI OCH VISION Ägardirektiv verksamhetens ändamål Trollhättans Stad anger i gällande bolagsordning 3 att bolaget ska tillhanda hålla lokaler för kommu nala verk samheter med iakttagande av den kommunala lokaliseringsprincipen och utan vinstsyfte. Bolaget ska även tillhandahålla lokaler till befintliga och blivande näringsverksamheter på affärsmässig grund och med iakt tagande av den kommunala lokaliseringsprincipen. Syftet är att främja näringslivets utveckling inom kommunen. VERKSAMHET I ägardirektiv och bolagsordning förtydligar staden de mål och riktlinjer som gäller för bolaget. Verksamhetens direktiv är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för näringslivet och de kommunala verksamheterna. Dessa båda inriktningar har gällt sedan övertagandet av de kommunala verksamhetsfastigheterna 2009. Innan dess var bolagets uppdrag enbart att vara ett av stadens viktigaste näringslivsinstrument. Denna roll har bolaget haft sedan början av 1980-talet. Under åren har bolaget bidragit till näringslivs utvecklingen och sysselsättningen i kommunen genom att utveckla och förvalta lokaler för företagens behov på ett sätt som varit framgångsrikt. Utveckling av Innovatumområdet är också ett särskilt uppdrag enligt ägardirektiven. Genom åren har stora investeringar gjorts här och området är nu mycket attraktivt på lokalmarknaden. Vakansgraden för området var vid årsskiftet 3,1 %. Under 2017 färdigställdes nya Byggnad 20 på Innovatumområdet med 2 610 kvm ny lokalyta för näringslivets behov och även Hälltorpskolan (Mioäpplet) med 2 162 kvm lokal yta för utbildningsförvaltningens behov. FINANSIELLA DIREKTIV Bolaget ska årligen redovisa budget och en löpande treårig investeringsplan till moder - bolaget. Investe ringar över 15 Mkr ska godkännas av moderbolaget innan de påbörjas. Under 2017 har moderbolagets godkännande krävts för Sylteskolan, Stämportens förskola och Upphärads förskola. Soliditeten ska långsiktigt vara lägst 10 %. Denna nivå har aldrig uppnåtts på grund av den stora investeringsvolymen. Se vidare avsnittet om finansiering. De kommunala verksamhetsfastigheterna ska redovisas för ägaren som ett särskilt affärsområde med intern resultat- och balans räkning samt kassaflödesanalys. Detta redo visas för moderbolaget efter delårs- och årsbok - slut. Kapitalbehov, utöver vad som frigörs genom avskrivningar eller försäljningar, ska finansieras av Trollhättans Stad via hyrorna. Per 2017-12-31 finns 26,6 Mkr i tillgängliga medel för kommande investeringar enligt intern balansräkning. Enligt budget 2018 finns dessutom utrymme för egenfinansiering av investeringar 2018 med knappt 50 Mkr. Nyupplåning kommer att ske 2018 bland annat för finansiering av nya Sylteskolan. Det anges också i ägardirektiven att bolaget ska nyttja Svensk Kommunförsäkring, som är delägt av staden. Avkastning på eget kapital ska vara lägst 3 %, vilket uppnåtts med god marginal under 2017 då avkastningen uppgick till 14,9 %. KONCERNPERSPEKTIV Det uttalas även att ett koncernperspektiv ska tillämpas och att samordning för skydds-, säkerhets- och försäkringsfrågor ska ske. Samarbetet har ökat mellan staden och systerföretagen i flera frågor de senaste åren. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 11

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INVESTERINGAR, KÖP OCH FÖRSÄLJNINGAR År 2017 har bolagets bruttoinvesteringar uppgått till drygt 214 Mkr, varav 65,1 Mkr lagts på Innovatumområdet, 16,7 Mkr på övrigt näringslivsbestånd, och 131,8 Mkr på kommunala verksamhetsfastigheter. Under 2017 har nybyggnationen av kon tors huset Byggnad 20 på Innovatum området fortsatt. Totalt uppgår investe ringen för Byggnad 20 till 61 Mkr och den färdigställs i februari 2018. Under året har Genombrottet, uppdelat i etapp 1 och 2, färdigställts. I etapp 1 skapades en ny genomfartsgata och helt nya kontorsytor, och i etapp 2 kompletterades och inreddes de tidigare iordningställda råytorna. Den totala investeringen uppgick till 49,3 Mkr för etapp 1 och 95,3 Mkr för etapp 2. En annan stor investering som rör Inno vatum området är att Nova Arena förses med loger samtidigt som skate lokalen flyttas. Denna investering slås ihop i ett projekt och har 2017 uppgått till 6,8 Mkr. Gällande övrigt näringslivsbestånd står om byggnaden av del av T-huset i kv Elefanten åt utbildningsförvaltningen klar. In ves te ringen uppgick till 7,2 Mkr. 45,7 Mkr investerats i arbetet med Nya Sylteskolan som är företagets största investering under det gångna året. Nya Sylte skolan planeras stå helt klar 2022 men redan i maj 2018 väntas idrottshallen vara klar. Tidigare färdig - ställda modullösningar ska lösa lokal - behovet under byggtiden när byggnader rivs och blir klara allteftersom projektet pågår. På Åsaka skola har det 2017 investerats 9 Mkr i ett energioch underhållsprojekt (läs gärna mer om detta i avsnittet om miljö på sidorna 20 22). Vidare investeras det i nya ventilationssystem på flera skolor. De nya ventilations systemen har högre verk ningsgrad, ger bättre luft och förbrukar mindre energi än de gamla. Här kan Ströms lundsskolan och Äventyret förskola nämnas som fick nya ventilationssystem klara under 2017, där den totala investeringen uppgick till 4,1 Mkr för vardera skolan. Vidare har under 2017 flera småprojekt varit igång i det kommunala beståndet såsom renoveringar, armaturbyten och energiutredningar. Fjärrvärmeinstallationen på Strömslundsskolan har blivit klar och den totala investeringen har uppgått till 5,9 Mkr. LOKALANPASSNINGARNA PÅVERKAR BALANSEN En stor del av bolagets investeringar gäller lokalanpassningar för olika hyres gäster inom flera fastigheter och diverse underhålls arbeten. I Byggnad 31 på Innovatum området och i Vevhuset 5 inom det övriga fastighetsbeståndet har lokalanpassningar gjorts för befintliga hyresgäster där investeringar om 2,6 Mkr respektive 3,1 Mkr lagts ner. Under 2017 genomfördes byte av mark med Trollhättans Stad i kv Ingelsängen i Upphärad för nybyggnation av ännu en förskola, Lindåsen förskola. ÖKAT BEHOV AV FÖRSKOLEPLATSER Bolagets nybyggnationer av nya förskolor för att tillgodose stadens behov av för skole platser fortsätter. Under 2017 starta des nybyggnation av Stäm - portens förskola där 21,6 Mkr har investerats 2017. I slutet av året färdigställdes Hälltorpskolan inkl Mio äpplet för skola och den totala investeringen uppgick till 55,7 Mkr. Under året har Stämportens förskola började byggas under 2017. Här syns projektledare Tobias Björk framför den stiliga fasaden som börjar ta form. 12 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering och nyckeltal Kassaflödesanalysen visar att kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till knappt 130 Mkr, vilket är en minskning med ca 22 Mkr sedan föregående år. Minskningen beror på för ändringar av fordringar och skulder. Nettoinvesteringarna, som uppgick till 212,1 Mkr, har till drygt 60 % finansierats av den löpande verksamheten. Upptagna lån uppgår till 80 Mkr. Likvida medel har minskat med 156 kkr. Fordran på koncernkonto klassificeras som fordran på Trollhättans Stad istället för likvida medel, men det är genom koncernkontot som dagliga in- och utbetalningar sker. Kraftstadens upplåning vad gäller ränte- och kapitalbindning regleras enligt en finans policy som fastställs av styrelsen. En avvägning görs mellan kort räntebindning för att sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. För att öka räntebindningstiden skall, i finanspolicyn definierade finansiella instrument, främst ränte swapar användas. Nya lån tas däremot upp till rörlig eller kort ränta. Säkringsredovisning tillämpas och specifikation på säkrade poster och säkringsinstrument framgår av not 22 och 24. Sedan finanskrisen har krav enligt finanspolicyn på kapitalbindning och förfallo profil för lånen inte tillämpats. Mot bakgrund av stadens medlemskap i Kommun invest bedöms risken med att frångå finanspolicyn på denna punkt som mycket låg. Enligt K3 måste lån som förfaller inom ett år från bokslutsdatum ändå klassificeras som kort fristiga. Kortfristig del av långfristig skuld uppgår per 2017-12-31 till 768 Mkr (1 318,8 Mkr). Av dessa lån, som redovisas som kortfristiga i årets bokslut, omsattes 493 Mkr i februari 2018. Som säkerhet för all upplåning tecknas borgen av Trollhättans Stad. Borgensramen höjdes av kommunfullmäktige 2014-06-23 86-87 med dels 600 Mkr för att täcka investerings behoven fram till 2017, dels 669,1 Mkr för att täcka ny extern upplåning som ersätter tidigare upplåning från staden. Den totala borgensramen uppgår därefter till 2 284,1 Mkr. Utnyttjad borgen uppgår till 1 908,8 Mkr. Räntekostnaden är en mycket väsentlig post för ett fastighetsbolag med låg soliditet. För att kunna hantera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Bolagets mål är att ha en kassa flödesbaserad räntetäck ningsgrad på 2,0 och som inte vid något tillfälle bör understiga 1,5. För 2017 uppgick ränte täckningsgraden till 4,5 gånger (3,6). Avkastning på justerat eget kapital inkluderar både driftöverskott och resultat från fastig hetsförsäljningar. I och med att bolaget tidigare valt att kostnadsföra verksamhetsanpassningar i hög utsträckning har avkastningen varit låg, men i och med övergången till redovisning enligt K3 kan inte längre verksamhetsanpassningarna kostnadsföras och av kast ningen ökar därmed. Avkastningen 2017 blev 14,9 % (7,2 %). De låga räntekostnaderna är också en betydande orsak till den höga avkastningen. Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalkrävande verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Den synliga soliditeten i ett fastighetsbolag av Kraftstadens storlek bör långsiktigt uppgå till lägst 30 %. Mot bakgrund av kommunens borgensåtagande för bolagets lånestock, bör det räcka att soliditeten långsiktigt uppgår till minst 10 %, vilket också anges i ägardirektiven. Solidi teten uppgick per den 31 december 2017 till 9,3 % (8,9 %). Byggnad 20:s karaktäristiska profil, att delar av huset hänger ut över ravinen. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 13

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSBESTÅND Bolagets fastighetsbestånd har sedan några år tillbaka en klar övervikt av lokaler för offentlig verksamhet (62 % i slutet av 2017) jämfört med ytan som hyrs ut till privat verksamhet. Vid utgången av 2017 fanns totalt 399 624 kvm bruksarea (BRA) i bolagets förvaltning. Jämfört med 2016 är detta en ökning med 7 180 kvm BRA. FÖRÄNDRINGAR I LOKALYTAN Under 2017 är det framförallt färdigställandet av kontorshuset Byggnad 20 på Innovatumområdet, slutförandet av Mioäpplet förskola samt avslutet av Genombrottet som resulterat i ökning av ytor. Färdigställandet av Byggnad 20 har ökat beståndet med 2 610 kvm. Slutförandet av Mio - äpplet förskola har medfört en ökning om 2 162 kvm. Avslutet av Genombrottet ledde till en ökning om 1 102 kvm. Vad gäller Genombrottet är det ytterligare en ökning av tidigare tillkomna ytor föregående år. En ny förskola, Stämportens förskola, är under upp förande vilket har fört med sig en ökning om 922 kvm. Av den totala bruksarean i bolagets bestånd 2017-12-31 har sedan tidigare 4 638 kvm avställts för rivning. Det gäller byggnader på Källstorps industriområde. Av den totala bruksarean, exklusive avställt för rivning, upp går den möjliga uthyrningsbara ytan i bolagets förvaltning till totalt 392 736 kvm. Resterande 2 250 kvm har avställts tillsvidare. Det gäller lokalytor inom fastigheten Nohab 2 (delar av byggnaderna 31, 34, 73, 80 och 89) som kommer att, eller håller på att, byggas om för verksamheter som är förenliga med intentionen för utvecklingen av Innovatumområdet. VAKANS Vid utgången av 2017 fanns det outhyrda lokaler om sammanlagt 6 943 kvm BRA, vilket innebär att vakansgraden i direkt uthyrt bestånd, exklusive kommunala verksamhetsfastigheter (167 117 kvm), vid årsskiftet uppgick till cirka 3,0 %. UTHYRNING Vid årsskiftet 2017/2018 hade bolaget totalt 345 (352) lokal hyreskontrakt, 17 (15) markarrendekontrakt och 900 (898) parkeringar uthyrda genom avtal: Lokaler Antal kontrakt - 100 kvm 143 101-300 kvm 47 301-500 kvm 32 501-2 000 kvm 86 2 001-37 Summa 345 Trots en ökning av uthyrd yta 2017 har antalet lokalhyreskontrakt minskat jämfört med utgången av 2016. Det gäller främst uthyrningen av mindre kontorsrum i Företagens Hus, Byggnad 74, på Innovatumområdet där antalet kontrakt minskat från 63 till 48. Byggnadens uthyrda yta har ändå ökat något. Markarrenden (antal avtal) - 1 000 kvm 15 1 001-10 000 kvm 2 Summa 17 Arrendeavtalen har blivit två fler än föregående år. Parkering (uthyrda platser): P-hus Smedjan 195 P-anläggning Gullön 63 P-hus Elefanten 40 Markparkering Slättbergen 403 Husvagnsparkering Kardanen 117 Markparkering Maria Alberts 82 Summa 900 Det totala antalet parkeringsplatser i bolagets förvaltning är 968 stycken, varav en del enbart används för korttidsparkering och räknas inte in i uthyrda platser ovan. 14 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Flerårsöversikt Belopp i kkr 2017 2016 2015 2014 2013 2012 Total omsättning 297 666 282 077 271 792 255 331 237 063 255 210 Hyresintäkter, lokaler 271 979 255 365 245 641 228 620 214 279 231 096 Resultat efter finansiella poster 27 596 12 829 27 272 9 543 5 512 4 604 Balansomslutning 2 207 278 2 089 290 1 984 852 1 919 033 1 831 181 1 779 806 Bokfört värde fastigheter 2 083 416 1 981 246 1 828 369 1 767 424 1 692 467 1 642 172 Investeringsvolym 214 426 257 208 162 332 190 310 142 960 143 377 Total bruksarea (kvm BRA) 399 624 392 444 386 020 383 619 380 727 375 826 Justerat eget kapital 205 798 185 308 178 507 158 642 151 423 149 264 Vakansgrad vid årets utgång (%)* 3,1 4,0 3,3 3,8 3,6 2 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,7 1,5 1,8 1,2 1,2 1,1 Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad (ggr) 4,5 3,6 4,0 2,6 2,8 2,2 Soliditet vid årets utgång (%) 9,3 8,9 9,0 8,3 8,3 8,4 Avkastning på eget kapital (%) 14,9 7,2 17,2 6,4 3,7 3,1 * Vakansgrad beräknad på direkt uthyrbart bestånd exklusive kommunala verksamhetsfastigheter. Nyckeltalsdefinitioner Balansomslutning Bokfört värde fastigheter Investeringsvolym Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad Justerat eget kapital Soliditet Avkastning på eget kapital Summa tillgångar vid årets utgång. Totala anläggningstillgångar exklusive dels egna inventarier i verksamheten, dels pågående nyanläggningar som inte kommer att aktiveras som anläggningstillgångar efter att de avslutats. Bruttoinvesteringar i byggnader, mark, markanläggningar och inventarier. Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, ned skrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, avskrivningar, nedskrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Eget kapital inkl 78 % av obeskattade reserver. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Resultat efter finansnetto dividerat med justerat eget kapital vid årets ingång. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 15

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OMSÄTTNING OCH RESULTAT Under 2017 har bolagets totala omsättning ökat med 15 588 kkr till 297 666 kkr (282 077 kkr). Ökningen beror bland annat på nya Byggnad 20 och i några fall hyror för nya lokaler i Genombrottet på Innovatum. Totalt sett visar Innovatumområdet på en ökning med 6 992 kkr och övriga näringslivsfastigheterna med, totalt 2 991 kkr. För de kommunala verksamhetsfastigheterna har det blivit ökade intäkter med totalt 6 494 kkr. Det gäller framförallt nya Hälltorpskolan i kv Mioäpplet. Kraftstadens resultat efter finansiella poster visar på ett överskott om 27 596 kkr (12 829 kkr). Den stora ökningen beror på en engångseffekt på 13,5 Mkr efter stängning av två ränteswapar belastade resultatet 2016. Istället togs nya 10-åriga ränteswapar och resultatet blev en förlängd räntebindning på lägre nivå. KOSTNADERNA Vad gäller kostnadssidan kan även konstateras en dynamisk ökning eftersom lokalytan och omsättningen ökat. Personalkostnaderna har ökat eftersom flera nyrekryteringar gjorts. Se vidare under avsnittet om Organisation och medarbetare. Avskrivningarna för 2017 uppgår till 106 946 kkr, vilket är en ökning med 10 471 kkr jämfört med föregående år, vilket huvudsakligen gäller Innovatum. Utöver avskrivningarna redovisas kostnad för utrangering som uppgår till 578 kkr under 2017 (7 922 kkr). Detta beror på övergången till redovisning enligt K3, vilket innebär att kvarvarande värden på komponenter utrangeras vid ombyggnader. Sammanräknat kommer avskrivningar och utrangeringar att öka de kommande åren innan de stabiliseras på en högre nivå, eftersom mycket som tidigare redovisats som underhåll direkt istället kommer att skrivas av under ett antal år. Avskrivnings - planer för olika komponenter enligt det nya redovisningssättet har tagits fram. Möjligen kan dessa få justeras när erfaren heterna av det nya redovisningssättet ökar. SKATTEN Fastighetsskatten 2017 har uppgått till 2 121 kkr (2 120 kkr). Huvuddelen av kostnaderna för fastighetsskatt fördelas ut 16 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE på respektive hyresgäster i fastigheterna. Den sammantagna skatten uppgår till 1 064 kkr (4 629 kkr). Se vidare not 10. Temporära skillnader i bokförda och skattemässiga värden påverkar beräkningen av uppskjuten skatt. Efter övergång till redovisning enligt K3 kommer de bokföringsmässiga och skattemässiga värdena att bli alltmer olika. I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld på 2 167 kkr på temporära skillnader samt underskottsavdrag (1 102 kkr). Redovisad vinst efter bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 4 032 kkr (6 801 kkr). Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste faktorn för resultatpåverkan. All upplåning sker till tre månaders Stibor och för räntesäkring används ränteswapar. På grund av den negativa räntan har successivt samtliga lån tagits hos Kommuninvest, eftersom det är den enda bank som fullt ut accepterar negativ ränta som alltså betalas ut. De kommunala verksamhetsfastigheterna redovisas särskilt och har separat finansiering som avgörs i nära samarbete med staden. Hyressättningen för dessa fastigheter följer räntekostnaden. INVESTERINGSLÄGET Lånen för de kommunala verksamhetsfastigheterna uppgår till totalt 920 Mkr vid årsskiftet. För att finansiera pågående in vesteringar har nyupplåning skett med 80 Mkr under året. För 2017 uppgick räntekostnaden för de kommunala verksamhetsfastigheterna till 1,603 % inklusive 0,3 % borgensavgift (1,469 %). För finansiering av investeringar inom näringslivsfastigheterna har ingen nyupplåning skett under året. Den genomsnittliga räntenivån under 2017 för bolagets näringslivsfastigheter inklusive borgensavgift, uppgick till 2,43 % (3,86 %). Föregående år ingick påverkan av kostnad för förtida stängning av ränteswappar, med 13 525 kkr. Räntekostnaden uppgick till 2,47 % borträknat detta. Det bestämdes som ett bra alternativ att ta denna kostnad direkt istället för att låta dem löpa ut, och istället ta nya swapar för att säkra räntebindning på längre tid och lägre nivå. Sammantaget har bolaget säkrat större delen av lånevolymen. Den genomsnittliga räntebindningstiden för bolagets samtliga lån uppgick till 5,68 år och till räntan 1,58 % vid årsskiftet. Rapport över förändringar i eget kapital Bundet eget kapital: Fritt eget kapital: Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans 2016-01-01 75 500 000 11 500 000 56 558 447 5 045 190 Överföring resultat föregående år 5 045 190-5 045 190 Årets resultat 0 6 800 580 Utgående balans 2016-12-31 75 500 000 11 500 000 61 603 637 6 800 580 Överföring resultat föregående år 6 800 580-6 800 580 Årets resultat 0 4 031 740 Utgående balans 2017-12-31 75 500 000 11 500 000 68 404 217 4 031 740 I eget kapital ingår ett aktieägartillskott från Trollhättan Stadshus AB på totalt 75 000 000 kr som även ligger under finansiella anläggningstillgångar som fordran på koncernföretag. Se vidare not 14. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 17

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VD ANDERS PRATAR OM Framtiden Det är ingen tvekan om att Trollhättan satsar på framtiden och Kraftstaden är i högsta grad delaktiga. FRAMTIDSUTSIKTER Trollhättan fortsätter att växa och ger oss på Kraftstaden spännande utmaningar. Fler invånare och fler arbetsplatser skapar behov av lokaler som är anpassade för såväl företag som kommunala verksamheter. Förfrågningar på moderna kontorslokaler kommer kontinuerligt, men företag kontaktar oss också för att beskriva sina behov av nya produktionseller logistiklokaler. Innovatum har utvecklats till ett område där många aktörer vill etablera sig. Vi har även ett antal framgångsrika hyresgäster som växer och önskar flytta till större lokaler. Efterfrågan har bidragit till att vi nu planerar för en nybyggnad av ett kontorshus (projekt 103) med sju våningar och en total yta på ca 10 000 kvadratmeter. SATSNINGAR PÅ SKOLOR MED MERA De kommunala verksamheterna har även fram - över ett behov av nya skollokaler. Förskolor med planerad byggstart under 2018 är Vällingklockan på Kronogården med åtta avdelningar och Innovatums förskola med sex avdelningar. Tillsam mans med Kunskapsförbundet Väst och utbildningsförvaltningen drar vi även igång en förstudie hur vi kan rusta upp och använda Magnus Åbergsgymnasiet på bästa sätt. För att ersätta parkeringsplatserna i kvarteret Gullön, där det istället kommer att byggas bostäder, planerar vi att bygga till och utöka parkeringshuset Smedjan med ca 90 parkeringsplatser. NY STADSDEL I TROLLHÄTTAN Utvecklingen av stadsdelarna Knorren och Hjulkvarnelund är stora satsningar som nu ligger i Trollhättans Stads planering. På den västra sidan av Göta Älv planeras det för ca 1 800 bostäder och upprustning av de befintliga industribyggnaderna (Stridsberg & Biörck). En ny broförbindelse över älven ska binda ihop västra och östra stadsdelarna och planeras att stå klar 2021, och samtidigt planeras de första bostäderna att vara färdigställda. I Hjulkvarnelund, den östra sidan av Göta Älv, planeras en stadspark för 10 000 besökare. Kraft stadens inblandning i ovanstående kommer att specificeras under 2018. De planerade projekten gör att vi kan komma att dubblera investeringsvolymen under 2018 (214 Mkr år 2017). VÄRLDSLÄGET PÅVERKAR De senaste åren har Trollhättan utvecklats på ett mycket positivt sätt. Hur det kommer att se ut de närmaste åren är svårbedömt, då det finns många faktorer att ta hänsyn till. Oro på en global nivå kan snabbt påverka oss lokalt. Vår bedömning idag är att Trollhättan kommer att fortsätta utvecklas positivt under de närmaste åren, men vi behöver ha beredskap för eventuella avmattningar och lågkonjunkturer och inte bli fartblinda. För att skapa stabilitet säkrar vi bland annat våra räntekostnader, genom att arbeta aktivt med långa räntebindningstider. 18 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NYA GÅNGSTRÅKET Utemiljöerna på Innovatumområdet kommer att bli trevligare och säkrare under 2018. Tanken är att vi ska skapa fler platser där det är skönt att pausa från jobb och skola eller bara träffas i största allmänhet. Dessutom behöver vi förbättra säkerheten för cyklister. Starten gick redan under 2017 då vi byggde om norra delen av Nohabgatan. Under 2018 planerar vi att utöka platsen utanför N3 samt bygga om tvär stråket från N3 ner till den nya Olidebron. Vi planerar också att skapa en torgyta framför restaurang Nova, som kan användas för uteservering och rekrea tion samt lekplats för yngre barn. NYPISTAT PÅ KONSTSNÖ Vi har i många år samarbetat med Trollhättans Stad, genom att bidra med projektledning och genom förande av olika kommunala investeringar. De senaste åren har det bland annat inneburit att vi har arbetat med skatepark, kick- och pumptrack bana, Öresjö friluftsbad och ett flertal temalekplatser. I december 2018 hoppas vi tillsammans med kultur- och fritidsförvaltningen kunna inviga ett konstsnöspår vid TSOK:s skidanläggning i Strömslund. Spåret blir ca 2 km och kommer ha en spårbredd på 8 meter, vilket innebär att det blir dubbla skidspår i båda riktningarna samt en skatebädd i mitten. Projekt 103 till vänster, Eidars planerade bostäder till höger samt starten av gångstråket i mitten. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 19

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Dennis visar stolt upp det välförtjänta plakatet som visar att Byggnad 20 är en miljöklassifierad byggnad. HÅLLBARA KRAFTSTADEN Välkommen till Kraftstadens energi- och miljösidor. Här berättar vi om vårt hållbarhetsarbete och vägen till Trollhättans Stads uppsatta energi- och miljömål. Det handlar om social hållbarhet, hållbarhetsarbete inriktat på energi- och miljöfrågor samt ekonomisk hållbarhet. NYA FASTIGHETER MILJÖKLASSAS 2017 har varit ett år med många spännande projekt. Nya miljöklassade byggnader har blivit klara och hyresgäster har flyttat in. Samtidigt har flera energi- och underhålls projekt genomförts i befintliga fastigheter. Några av pro jekten har redan resulterat i kraftiga energibesparingar. Andra förbättringar kan vi mäta lite senare i år. Målet framåt är att alla våra nybyggnationer ska klara klassningen Miljöbyggnad Silver. Certifieringen innebär stor hänsyn till materialval, inomhusmiljö, val av energislag och minimerad energianvändning. Vi är övertygade om att de som kommer att vistas i lokalerna också kommer att uppleva fördelarna med en miljöcertifierad byggnad. De två byggnader som miljöcertifierades 2017 var skolan och förskolan Mioäpplet på Hälltorpsområdet och Byggnad 20 på Innovatum, en kontorsbyggnad med häftig arkitektur. För energianvändning i Byggnad 20 innebär det att vi siktar på minst 25 % lägre energianvändning än vad som är kravet enligt svensk byggnorm. Uppföljning och optimering av byggnadens försörjningssystem visar också att vi efter första halvåret ligger i fas med vårt mål. 20 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅSAKA SKOLA HALVERAD ENERGIANVÄNDNING I många år har Åsaka skola värmts upp med hjälp av pellets och olja, men under året som gått har vi fått möjlighet att byta ut pannan mot en bergvärmeanläggning. Renare luft, mindre energianvändning och mindre servicebehov är några av fördelarna. Förutom utbytt värmeanläggning har skolans belysning ersatts av ny LED-teknik med förbättrad styrning, taket har tilläggsisolerats och värmesystemet har injusterats. Utöver detta har verksamhetsanpassningar gjorts för att skapa en trevligare miljö för barn och personal. Målet är att minska byggnadens energianvändning med 50 %. Nu ser vi med spänning fram emot att följa upp resultatet av våra åtgärder. Första månaden med ny drift (december 2017) såg väldigt positiv ut när vi tittade på behovet av köpt energi till fastigheten. Även i fastigheten Elefanten 6 (T-huset) på Gärdhemsvägen genomförde vi ett större energi- och underhållsprojekt med fokus på att förbättra innemiljön och minska energianvändningen. Verksamheten krävde en utökad mängd luft till följd av expansion. Här bytte vi gamla ventilationsaggregat till nya, satte in ny belysning och installerade nytt styr- och övervakningssystem för att bättre kunna reglera och kontrollera funktionen av våra försörjningssystem, som ventilation, värme och vatten. MILJÖSAMORDNARE DENNIS PRATAR OM Energimålen Våra många energiprojekt börjar märkas av. Långsiktighet är A och O i dessa sammanhang Åsaka Energiprojekt 60 000 54 003 50 000 40 000 30 000 20 000 21 371 10 000 0 Energi före åtgärd medel dec 2014-2016 (kwh) Energi efter åtgärd dec 2017 (kwh) KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 21

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Status mål 2020 20 20% 18 16 14 12 10 8 6 6% 5% 12% 12% 14% 14% 15% Besparing Mål Linjär trendlinje Mål 2020 4 2 0 0% 2008 1% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Under 2017 har vi dessutom jobbat vidare med utredningar och tagit fram handlingar för att kunna genomföra fler energi- och underhållsprojekt efter liknande modell. I planerna för 2018 ligger åtgärder på Lillegårdens förskola och Storegårdens fritidsgård. ENERGIMÅL Tack vare våra nybyggnationer och energi- och underhållsprojekt i befintliga fastigheter är vi på rätt väg. Just nu ligger vi i linje med vårt mål gällande energibesparing i den kommunala delen av vårt fastighetsbestånd. Men fortsatt arbete krävs, och ett stort fokus på energioptimering i samband med våra underhållsprojekt är viktigt för att nå målen. UTÖKAD BILPOOL FÖR RESOR I TJÄNSTEN Det görs många resor i tjänsten, och för att underlätta för anställda både på Kraftstaden och på övriga företag på Innovatumområdet startade vi en elbilpool för några år sedan. Bilpoolen användes mer och mer och i slutet av 2017 utökade vi därför till två elbilar. Vår förhoppning är naturligtvis att användningen ska fortsätta öka så att vi blir ännu mer miljöriktiga i vårt resande. TROLLHÄTTAN TÄTT MELLAN LADDSTOLPARNA I samarbete med Trollhättans Stad, Trollhättan Energi och Högskolan Väst har vi byggt ut infrastrukturen för laddning av elbilar. Trollhättan tillhör nu de kommuner som tar täten i Sverige med en väl utbyggd laddinfrastruktur. Syftet är förstås att få fler invånare och organisationer att våga satsa på elfordon. Utbyggnaden gjordes med bidrag från Klimat - klivet som ger investeringsstöd till klimatsmarta åtgärder som minskar utsläppen av koldioxid på lokal nivå. SOCIAL HÅLLBARHET Vi vet att det finns en grupp arbets tagare som av olika anledningar hamnat utanför arbetsmarknaden. Många kanske aldrig har fått chansen att visa vad de kan. Därför försöker vi på olika sätt underlätta för människor att komma in på arbetsmarknaden igen. Under året har vi tagit emot ett antal praktikanter som arbetat tillsammans med oss och på det sättet skaffat sig mer erfarenhet inför framtida anställningar. Vi ställer också sociala krav i upphandlingar av större entreprenader, exempelvis vid nybyggnationen av Sylteskolan som sträcker sig flera år framåt. Total entreprenören har här förbundit sig att projektanställa 5-8 personer som varit arbetslösa en längre tid. Detta görs i samarbete med bland annat Arbets förmedlingen. Fler gånger per år tar vi också emot elever från TOPP, ett praktikprojekt där vi på Kraftstaden under en halvdag visar upp våra olika yrken för en elevgrupp på 3-5 elever. 22 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projektledare Jan Mattsson tog med en grupp elever till ett av våra många byggprojekt. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 23

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ORGANISATION OCH medarbetare TILLVÄXT Jonas Stjernqvist, Utvecklingsstrateg VD Anders Torslid EKONOMI Gunilla Bogren, Ekonomichef EKONOMI Jenny Sahlin, HR/Ekonom Britt Fransson, Ekonom Jeanette Johansson, Ekonomiassistent Katja Weyhing, Marknad/Kommunikation Kristina Andersson, Ekonomiassistent Viktor Johansson, Kundsamordnare/Uthyrning PROJEKT Jan Mattsson Tobias Björk Andreas Danielsson Lars-Erik Brag Fastighetschef Eddie Dunkel Miljösamordnare Dennis Nyström Energiansvarig Tim Torstensson UPPHANDLING Sirja Nikkanen UNDERHÅLL Anders Gustavsson, Driftchef Ronny Näslund, Byggservicechef FÖRVALTNING Daniel Nordström Magnus Elfving Jan Andersson Joakim Forsberg Martin Andreasson Frida Stolt Sophie Storm Abdelraheem Auf Drift Fredrik A Cesar Fredrik Johansson Staffan Gustafsson Jörgen Johansson Kenneth Eriksson Krister Olsson Linus Gustafsson Reine Persson Lars Ebenholm Byggservice Per Karlsson Bengt-Åke Eriksson Hans Frisk Kenneth Severinsson Kent Johansson Michael Norén Frank Zandhoff Mikael Back Kristian Carlsson Jakob Lindblom Jari Sova Martin Wernby Johan Forsell Henrik Meivert 24 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE PERSONALOMSÄTTNING I början av 2017 hade bolaget 49 anställda, varav en timanställd projektledare. Under 2017 gick den timanställde projektledaren, som tidigare varit fast anställd, i pension. En ny drifttekniker och en ny förvaltare rekryterades som resursförstärkning för bolaget. Den nya förvaltaren har dock inlett sin anställning med att vikariera för en bi trä - dande förvaltare som är föräldraledig. Inom ekonomienheten rekryterades tre vikarier för att ersätta ordinarie personal vid föräldra ledighet respektive sjukdom. Den ena av vikarierna slutade vid årsskiftet då hon fått nytt arbete. Två personer som haft tillfälliga arbeten inom förvaltargruppen har fått fasta anställningar i bolaget. I det ena fallet som förstärkning i tillväxtgruppen (tidigare marknad). I övrigt är det ingen förändring i bolagets organisation sedan föregående år, men en av ekonomerna har successivt övergått till att arbeta mer med HR-frågor, vilket kommer att utökas när hennes nuvarande föräldraledighet upphör. Timanställningar har främst använts för tillfälliga arbeten inom underhållsgruppen, till exempel sommarvikarier. Vid årets utgång hade bolaget 53 anställda, varav tre tillfälligt anställda vikarier, fördelade på 11 kvinnor och 42 män. Härav finns 25 män inom de traditionellt manliga enheterna drift och byggservice. Genomsnittsåldern på all anställd personal har ökat till 47,6 år vid årets utgång (44,4). KOMPETENSUTVECKLING Eftersom medarbetarna är bolagets viktigaste resurs är kontinuerlig kompetensutveckling en viktig del. Detta säker - ställs genom medarbetarsamtal samt lednings gruppens arbete med att fastställa och följa upp utbild nings planer. Återkommande uppdatering och fortbildning inom respektive yrkesområde är en självklar del i kompetensutvecklingen och flera medarbetare deltar i olika typer av nätverk inom respektive yrkesområden. Även gemensamma satsningar görs, till exempel vid årliga företagsdagar med olika teman. Enligt gällande utbildningsplan skall samtlig personal ut bildas i första hjälpen, hjärt-/lungräddning samt defi brillering minst vart tredje år. Detta sker löpande för att säkerställa att alla anställda får denna utbildning inom en treårsperiod. Under året har en genomgripande kartläggning av processer genomförts för hela organisationen som ett led i utredning av behov av IT-stöd för att stödja våra processer. Detta har också gett en nyttig kunskapsöverföring mellan med arbetare och en gemensam bild av företaget och hur våra olika arbetsområden hänger ihop. ARBETSMILJÖ OCH FRISKVÅRD Medarbetarnas trivsel och arbetsmiljö följs upp regelbundet, dels genom arbetsmiljöenkät som diskuteras på arbetsplatsträffar, dels genom medarbetarsamtal. Bolaget har också aktivt satsat på friskvård för all personal genom avtal om friskvårdskuponger. Kupongerna kan lösas in på en mängd olika tränings- och friskvårdsanläggningar. Kraftstaden har under alla de år bolaget varit verksamt i nuvarande form haft en relativt låg sjukfrånvaro, men då antalet anställda är förhållandevis litet har enstaka fall av allvarlig sjukdom och frånvaro stort genomslag i stati stiken. Totalt har sjukfrånvaron för 2017 uppgått till 3,0 %, en minskning i förhållande till 2016 med 0,9 procentenheter. Korttidsfrånvaron uppgick till 1,5 % (2,6 %) och långtidsfrånvaron till 1,5 % (1,3 %). Kraftstaden är ansluten till arbetsgivarorganisationen KFS och tillämpar gällande kollektivavtal. Avtal om företags hälsovård finns med Hälsan, Trollhättans Stad och vår anslutning till Krisjouren gör att det vid krisläge snabbt finns tillgång till professionell hjälp. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 25

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vinstdisposition och koncernbidrag Det har beslutats i moderbolaget, Trollhättan Stadshus AB, att Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB ska lämna koncernbidrag med 1,4 Mkr per år. Bolaget har under åren 2003-2016 lämnat koncernbidrag med totalt 23,5 Mkr, vilket minskat det fria egna kapitalet i motsvarande mån. Under 2017 har koncernbidrag under förutsättning av årsstämmans godkännande lämnats med 1,4 Mkr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag reducerar bolagets soliditet med 0,06 procent enheter. Soliditeten bedöms tillfredställande mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet samt att kommunfullmäktige beviljat en borgensram för investeringar. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag ej hindrar bolaget från att full göra sina förpliktelser på kort och lång sikt och ej heller från att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 2-3 st. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande medel: balanserad vinst 68 404 217 årets vinst 4 031 740 72 435 957 Styrelsen och verkställande direktören förslår att vinstmedlen behandlas så att: i ny räkning överförs 72 435 957 Beträffande bolagets redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per 2017-12-31 samt finansiering och kapitalanvändning under räkenskapsåret hänvisas till efter följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys och tilläggsupplysningar. Tioårsöversikt justerat eget kapital 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Jämförelseåren 2004-2013 är inte omräknade efter K3. 26 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Resultaträkning (I KRONOR) Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelsens intäkter m m Nettoomsättning 2,3,4 285 921 122 270 589 465 Aktiverat arbete för egen räkning 5 105 500 3 200 530 Övriga rörelseintäkter 5 6 639 403 8 287 186 297 666 025 282 077 181 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader -79 759 757-79 665 280 Övriga externa kostnader 6-13 063 553-9 628 002 Personalkostnader 7-31 232 131-30 055 025 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar -106 945 611-96 474 969 Övriga rörelsekostnader -578 186-7 922 496-231 579 238-223 745 772 RÖRELSERESULTAT 66 086 787 58 331 409 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 7 748 21 850 Räntekostnader och liknande resultatposter 9-38 498 366-45 524 032-38 490 618-45 502 182 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 27 596 169 12 829 227 Bokslutsdispositioner Förändring av avskrivningar utöver plan -21 100 000 0 Lämnat koncernbidrag -1 400 000-1 400 000-22 500 000-1 400 000 RESULTAT FÖRE SKATT 5 096 169 11 429 227 Skatt på årets resultat 10-1 064 429-3 354 082 Övriga skatter 0-1 274 565 ÅRETS RESULTAT 4 031 740 6 800 580 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 27

Balansräkning (I KRONOR) Not 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 1 485 760 529 1 358 773 217 Inventarier, verktyg och installationer 12 434 323 175 403 758 822 Pågående nyanläggningar 13 164 436 828 219 891 830 2 084 520 532 1 982 423 869 Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 14 75 000 000 75 000 000 Uppskjuten skattefordran 15 0 0 Andra långfristiga fordringar 16 735 117 1 651 283 75 735 117 76 651 283 Summa anläggningstillgångar 2 160 255 649 2 059 075 152 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 816 335 2 584 156 Fordringar hos Trollhättans Stad 17 40 140 530 17 613 786 Aktuell skattefordran 1 238 555 0 Övriga fordringar 316 291 7 475 149 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 2 586 692 1 461 823 46 098 403 29 134 914 Kassa och bank Kassa och bank 923 471 1 079 461 Summa kassa och bank 923 471 1 079 461 Summa omsättningstillgångar 47 021 874 30 214 375 SUMMA TILLGÅNGAR 2 207 277 523 2 089 289 527 28 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Balansräkning (forts) Not 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 19 75 500 000 75 500 000 Reservfond 11 500 000 11 500 000 87 000 000 87 000 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 68 404 217 61 603 637 Årets resultat 4 031 740 6 800 580 72 435 957 68 404 217 Summa eget kapital 159 435 957 155 404 217 Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan 59 438 000 38 338 000 Summa obeskattade reserver 59 438 000 38 338 000 Avsättningar 21 Uppskjuten skatteskuld 15 2 166 600 1 102 171 Summa avsättningar 2 166 600 1 102 171 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 130 847 000 500 000 000 Summa långfristiga skulder 1 130 847 000 500 000 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 768 000 000 1 318 847 000 Leverantörsskulder 33 749 670 32 330 807 Skulder till koncernföretag 20 5 330 660 7 599 802 Aktuell skatteskuld 0 1 054 989 Övriga skulder 4 924 139 1 012 916 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 43 385 497 33 599 624 Summa kortfristiga skulder 855 389 966 1 394 445 139 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 207 277 523 2 089 289 527 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 29

Kassaflödesanalys (I KRONOR) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2017 2016 Handel med koncernföretag 82 324 765 137 318 626 Inbetalningar från externa kunder 193 692 137 166 857 001 Utbetalningar till externa leverantörer och anställda -106 921 646-105 332 436 Kassaflöde från löpande verksamhet före betalda räntor och inkomstskatter 169 095 256 198 843 191 Ränteinkomster 7 748 24 227 Ränteutgifter -38 142 538-44 974 010 Betald inkomstskatt -1 054 989-2 337 874 Kassaflöde från den löpande verksamheten 129 905 477 151 555 534 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar -212 063 990-255 510 116 Försäljning av anläggningstillgångar 1 534 523 13 016 Erhållna investeringsbidrag 1 368 000 326 240 Kassaflöde från investeringsverksamheten -209 161 467-255 170 860 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 80 000 000 105 000 000 Utbetalt koncernbidrag etc -1 400 000-1 400 000 Erhållet näringsbidrag Trollhättans Stad 500 000 500 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 79 100 000 104 100 000 Minskning/ökning av likvida medel -155 990 484 674 Likvida medel vid årets början 1 079 461 594 787 Likvida medel vid årets slut 923 471 1 079 461 30 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Noter NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar, avsättningar och skulder Övriga tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Företaget redovisar därför inkomsten till nominellt värde (fakturabelopp) om ersättningen erhålls i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter. Hyror Hyresintäkter från uthyrning av företagets lokaler redovisas linjärt över hyresperioden. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod förutom mark som inte skrivs av. Nyttjandeperioden omprövas per varje balansdag. Följande nyttjandeperioder tillämpas: Antal år Byggnader 10-80 Markanläggningar 10-20 Byggnads- och markinventarier, verktyg och installationer 10-30 Övriga inventarier 3-5 Leasing Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och leasingavgifterna intäkts- och kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Inkomstskatt Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat, och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Aktuell skatt värderas till det sannolika beloppet enligt de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare trans aktioner eller händelser. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjutna skatteskulder som är hänförlig till obeskattade reserver särredovisas inte. Obeskattade reserver redovisas med bruttobeloppet i balansräkningen. Avsättningar Avsättningar redovisas när det finns en legal eller informell förpliktelse till följd av en tidigare händelse, och det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen, och att beloppen kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Tidpunkten eller beloppet för utflödet kan fortfarande vara osäker. En avsättning redovisas till den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningar tas endast i anspråk för de utgifter som avsättningen ursprungligen var avsedd för. Avsättningar diskonteras till sina nuvärden där pengars tidsvärde är väsentligt. Säkringsredovisning Lån som räntesäkrats genom derivatinstrument värderas till nominella belopp. Ränta från säkringsinstrumenten redovisas löpande i resultaträkningen som en del av räntekostnaden. Om räntederivat avslutas i förtid redovisas kostnad eller intäkt för detta direkt i resultaträkningen. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 31

Upplysningar till enskilda poster NOT 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Nettoomsättning uppdelad på rörelsegren Hyresintäkter lokaler 271 979 269 255 364 737 Intäkter parkeringsverksamhet 1 796 695 2 176 739 Övriga förvaltningsintäkter 11 037 834 11 981 198 Näringsbidrag Trollhättans Stad 500 000 500 000 Arrendeintäkter 607 324 566 792 285 921 122 270 589 466 NOT 3 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNEN 2017 2016 Andel av försäljningen som avser koncernföretag 0,1 0,1 Andel av inköpen som avser koncernföretag 28,2 28,9 NOT 4 LEASINGAVTAL OPERATIONELL LEASING LEASEGIVARE 2017 2016 Framtida minimileasingavgifter för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande: Inom 1 år 9 197 605 23 106 010 Mellan 2 till 5 år 288 170 086 303 525 405 Senare än 5 år 1 768 351 883 1 593 974 009 2 065 719 574 1 920 605 424 NOT 5 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Övriga rörelseintäkter uppdelade på intäktsslag Vinst vid avyttring av anläggningstillgång 5 550 13 016 Erhållna bidrag 0 326 240 Underhållsavdelning externt sålda tjänster 5 281 784 7 712 353 Försäkringsersättning 1 115 465 0 Återvunna avskrivna kundfordringar 9 154 581 Övriga rörelseintäkter 227 449 234 995 6 639 402 8 287 185 32 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Noter NOT 6 ERSÄTTNING TILL REVISORER 2017 2016 EY Auktoriserad revisor Revisionsuppdrag 149 217 110 000 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0 0 Skatterådgivning 0 0 Övriga tjänster 15 000 27 500 Lekmannarevisorer med biträde PwC Revisionsuppdrag 5 000 13 703 Övriga tjänster 18 800 0 188 017 151 203 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetssäkringstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. NOT 7 PERSONAL 2017 2016 Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på av bolaget betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Medelantal anställda har varit 50,69 48,07 varav kvinnor 9,63 8,09 varav män 41,06 39,98 Löner, ersättningar m m Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått med följande belopp: Styrelsen och VD: Löner och ersättningar 1 297 219 1 294 262 Pensionskostnader 251 008 244 375 1 548 227 1 538 637 Övriga anställda: Löner och ersättningar 19 841 967 18 794 889 Pensionskostnader 1 369 161 1 312 731 21 211 128 20 107 620 Sociala kostnader 7 062 859 6 654 626 Summa styrelse och övriga 29 822 214 28 300 883 Uppsägningstid och regler vid uppsägning av VD För anställningen gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida betalar bolaget i samband med anställningens upphörande en engångsersättning till VD motsvarande totalt 6 månadslöner. Styrelseledamöter har inte rätt till avgångsvederlag. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 33

Noter NOT 8 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE 2016 2017 RESULTATPOSTER Räntor 7 748 21 850 7 748 21 850 NOT 9 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 2017 2016 Borgensavgifter Trollhättans Stad 5 583 116 5 174 246 Resultat vid förtida stängning av ränteswapar 0 13 525 139 Övriga räntekostnader 32 915 250 26 824 647 38 498 366 45 524 032 NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 2017 2016 Uppskjuten skatt -1 064 429-3 354 082 Skatt på grund av ändrad taxering 0-1 274 565-1 064 429-4 628 647 Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt 5 096 169 11 429 227 Skattekostnad 22,00 % (22,00 %) -1 121 157-2 514 430 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -98 416-104 986 Ej skattepliktiga intäkter 716 0 Skattemässiga justeringar 877 979 3 239 967 Underskottsavdrag som nyttjas i år 620 551 0 Skatt hänförlig till tidigare år 0-1 274 565 I år uppkomna underskottsavdrag -279 673-620 551 Förändring uppskjuten skatt -1 064 429-3 354 082 Summa -1 064 429-4 628 647 34 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Noter NOT 11 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 974 418 747 1 764 351 700 Inköp 10 798 178 13 295 487 Försäljningar/utrangeringar -1 758 856-9 375 323 Omklassificeringar 186 311 257 206 146 883 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 169 769 326 1 974 418 747 Ingående avskrivningar -580 443 379-523 955 405 Försäljningar/utrangeringar 184 045 4 615 851 Årets avskrivningar -68 547 312-61 103 825 Utgående ackumulerade avskrivningar -648 806 646-580 443 379 Ingående nedskrivningar -35 202 151-35 202 151 Utgående ackumulerade nedskrivningar -35 202 151-35 202 151 Utgående redovisat värde 1 485 760 529 1 358 773 217 Redovisat värde byggnader 1 262 923 686 1 160 900 919 Redovisat värde markanläggningar 102 643 735 78 454 465 Redovisat värde mark 120 193 108 119 417 833 1 485 760 529 1 358 773 217 MARKNADSVÄRDERING För 2017 har en extern värderingsman anlitats, liksom tidigare år, för värdering av ett urval fastigheter, 6 fastigheter 2017. En så kallad desktopvärdering har gjorts för övriga fastigheter. 43 % av kommersiella fastigheter och 26 % av kommunala verksamhetsfastigheter har externvärderats under de senaste 4 åren. I år har också en större nyproduktion värderats externt. Sammantagen värdering uppgår till 2 903 535 146 2 361 699 303 NOT 12 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 666 661 992 631 395 721 Inköp 2 636 172 2 869 735 Försäljningar/utrangeringar -325 892-5 785 556 Omklassificeringar 66 353 590 38 182 092 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 735 325 862 666 661 992 Ingående avskrivningar -262 903 170-230 154 558 Försäljningar/utrangeringar 298 782 2 355 228 Omklassificeringar 0 267 304 Årets avskrivningar -38 398 299-35 371 144 Utgående ackumulerade avskrivningar -301 002 687-262 903 170 Utgående redovisat värde 434 323 175 403 758 822 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 35

Noter NOT 13 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 219 891 830 223 527 974 Årets investeringar 200 991 245 235 924 075 Försäljningar/utrangeringar/fakturerat -3 781 400-2 291 180 Aktiverade investeringar -252 664 847-237 269 039 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 164 436 828 219 891 830 Utgående redovisat värde 164 436 828 219 891 830 Det projektet som står för den största investeringen inom näringslivsbeståndet under 2017 är en nybyggnation av ett kontorshus på Innovatum området Byggnad 20. Största investeringsprojektet i den kommunala verksamheten under 2017 är arbetet med Nya Sylteskolan. NOT 14 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 75 000 000 75 000 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 75 000 000 75 000 000 Utgående redovisat värde 75 000 000 75 000 000 NOT 15 UPPSKJUTEN SKATT Temporär skillnad Uppskjuten skattefordran 2017-12-31 Uppskjuten skatteskuld Temporär skillnad Uppskjuten skattefordran 2016-12-31 Uppskjuten skatteskuld Byggnader 2 982 755 0-656 207 8 805 046 0-1 937 110 Markanläggningar -1 150 337 0 253 074-974 495 0 214 389 Underskottsavdrag 1 271 236 0 279 673-2 820 684 0 620 550 Direktavdrag pågående nyanläggningar 9 286 999 0-2 043 140 0 0 0 0 0-2 166 600 0 0-1 102 171 NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Ingående långfristig momsfordran 1 651 283 2 833 832 Lyft moms enligt jämkningsplan -916 166-1 182 549 Utgående långfristig momsfordran 735 117 1 651 283 Utgående redovisat värde 735 117 1 651 283 36 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Noter NOT 17 FORDRINGAR HOS TROLLHÄTTANS STAD 2017-12-31 2016-12-31 Koncernkonto 68 096 403 63 294 679 Hyresfordran och övrig kundfordran 5 852 441 5 017 515 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 723 398 1 227 009 Leverantörsskulder -3 735 933-9 686 852 Förskottsbetalda hyror -30 299 038-41 650 501 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter -496 741-588 064 40 140 530 17 613 786 Beviljad koncernkontokredit uppgår till 35 000 000 kr (15 000 000 kr 2016-12-31) NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Diverse förutbetalda kostnader 813 261 1 320 624 Upplupen försäkringsersättning 1 009 100 0 Upplupna investeringsbidrag 550 000 0 Upplupen fakturering kunder/hyresgäster 149 167 141 199 Övriga intäkter 65 164 0 2 586 692 1 461 823 NOT 19 UPPLYSNINGAR OM AKTIEKAPITAL Antal aktier Kvotvärde per aktie Antal/värde vid årets ingång 75 500 1 000,00 Antal/värde vid årets utgång 75 500 1 000,00 NOT 20 SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG 2017-12-31 2016-12-31 Kundfordringar 25 935 139 267 Förutbetalda kostnader 6 642 0 Leverantörsskulder -5 354 504-7 728 238 Förskottsbetalda hyror -8 733-10 831-5 330 660-7 599 802 NOT 21 AVSÄTTNINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Uppskjuten skatteskuld 2 166 600 1 102 171 2 166 600 1 102 171 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 37

Noter NOT 22 LÅNGFRISTIGA SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 Skulder till kreditinstitut 1 130 847 000 500 000 000 Amortering inom 2 till 5 år 1 130 847 000 500 000 000 NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetalda hyresintäkter med mera 27 323 989 18 238 031 Upplupna räntekostnader 10 164 353 9 808 525 Upplupna personalkostnader 1 758 542 1 653 297 Upplupna kostnader investeringsprojekt 3 110 712 3 137 638 Övriga upplupna kostnader 1 027 901 762 133 43 385 497 33 599 624 NOT 24 DERIVATINSTRUMENT Nom belopp Verkligt värde 2017-12-31 Bokfört värde Nom belopp Verkligt värde 2016-12-31 Bokfört värde Forwardswapar 385 000 000-13 219 000 0 0 0 0 Ränteswapar 1 900 000 000-73 389 000 0 1 750 000 000-94 451 000 0 Summa 2 285 000 000-86 608 000 0 1 750 000 000-94 451 000 0 NOT 25 FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS FRIA EGNA KAPITAL 2017-12-31 2016-12-31 Till årsstämmans förfogande står balanserad vinst 68 404 217 61 603 637 Årets vinst 4 031 740 6 800 580 72 435 957 68 404 217 Styrelsen föreslår att i ny räkning överföres 72 435 957 68 404 217 72 435 957 68 404 217 38 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Noter NOT 26 STÄLLDA SÄKERHETER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 0 0 Företagsinteckningar 0 0 Summa ställda säkerheter 0 0 Skulder för vilka säkerheter ställts NOT 27 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Eventualförpliktelser 0 0 0 0 NOT 28 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 39

40 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 41

42 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer STYRELSE Genom beslut i Trollhättans kommunfullmäktige 2014-12-15 191, 2016-09-19 149, 2017-04-03 61, 2017-11-27 190 och 2017-12-18 210 har enligt bolagsordningen följande styrelseledamöter, ordförande och vice ordförande utsetts att ingå i styrelsen fram till och med årsstämma 2019. Vid årsstämmorna den 27 april 2015 och den 24 april 2017 godkändes kommunfullmäktiges val. Ledamöter Stenåke Kjell (S), ordförande, Ulf Rörstad (M), vice ordförande, Jeanette Sundström (S), Andreas Parkås (S), Leif Pettersson (S), Jonas Tilhon (V), Bertil Borglund (MP), Carolina Cederlund (M), Paul Öhman (SD) VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Anders Torslid REVISOR Till revisor och revisorsersättare har för tiden från årsstämma 2015 intill årsstämma år 2019 valts: Ordinarie Hans Gavin, Ernst & Young AB (auktoriserad revisor) Ersättare Kevin Lindmark, Ernst & Young AB (auktoriserad revisor) LEKMANNAREVISORER Genom beslut i Trollhättans kommunfullmäktige 2014-12-15 191 och 2018-02-05 2 har enligt bolagsordningen följande lekmannarevisorer och ersättare utsetts i bolaget för tiden från årsstämma 2015 intill årsstämma år 2019. Ordinarie Ulla Karlsson (S) Bo Swanér (M) Suppleanter Jörgen Jörgensen (S) Anders Karlzon (KD) KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 43

Förvaltningsfastigheter 2017-12-31 Taxeringsvärde (kkr) Fastighetsbeteckning Belägenhet Utnyttjande Lokalyta kvm (BRA) Antal P-platser Tomtareal kvm Byggnad Mark KOMMUNALA VERKSAMHETSFASTIGHETER Harven 2 (Kronan) Kronogården Kulturhus/skola 7 711 23 548 Skattefri Sandhem 3:3 (Storegården) Sandhem Fritidsgård 495 8 316 " Källstorp 5:9 (Torsbohallen) Källstorp Idrottsanläggning 1 540 3 396 " Önan 1 (Polhemshallen) Centrum " 1 248 2 243 " Harven 2 (Kronogårdshallen) Kronogården " 1 609 2 798 " Dannebacksskolan 2 (Dannebacken) Dannebacken Omsorg 1 966 10 627 " Guldvingen 5 (Lextorpsskolan) Lextorp Grundskola 3 661 21 500 " Spiltan 4 (Frälsegårdsskolan) Kronogården " 3 203 32 537 " Ryttaren 2 (Velanda skola) Velanda " 1 705 25 238 " Lyrfågeln 2 (Lyrfågelskolan) Dannebacken " 13 816 70 090 719 306 Ugglan 2 (Stavreskolan) Stavre " 6 900 15 673 Skattefri Åsaka 8:49 (Åsaka skola) Åsaka " 2 171 14 588 " Västbjörke 1:22 (Norra Björke skola) Norra Björke " 392 2 439 " Hammarsmedjan 1 (Hjortmosseskolan) Hjortmossen " 6 270 12 501 " Höder 7 (Strömslundsskolan) Strömslund " 6 466 18 216 " Graniten 4 (Skogshöjdens skola) Skogshöjden " 4 300 18 162 " Dalkjusan 2 (Dalkjusans skola) " " 1 732 19 384 " Källstorp 5:9 (Paradisskolan) Källstorp " 4 644 26 703 " Sylte 4:8 (Sylteskolan) Sylte " 12 747 62 770 " Rättaren 2 (Sjuntorpsskolan) Sjuntorp " 6 216 43 494 " Svärdsliljan 9 (Skoftebyskolan) Skoftebyn " 6 241 37 176 " Ingelsängen 1:167 (Upphärads skola) Upphärad " 1 377 6 941 " Laboratorn 2 (Magnus Åbergsgymn) Karlstorp Gymnasieskola 22 872 61 802 " Bolagskvarnen 4 (Nils Ericsonsgymn) Tingvalla " 15 886 20 667 " Plankan 2 (Håjums Gård) Håjum Skoldaghem 451 10 657 " Håjum 4:8 Brandpumpen (Centralköket) " Centralkök 1 928 4 945 2 338 791 Sandhem 3:3 (Lillegården skola + fsk) Sandhem För-/grundskola 897 se Storegården Skattefri Kallan 13 (Äventyret) Karlstorp Förskola 2 874 14 857 " Vällingklockan 2 (Vällingklockan) Kronogården " 1 071 7 220 " Tistelstången 1 (Tistelstången) " " 1 092 15 190 " Spiltan 4 (Stallet) " " 880 se Frälsegårdsskolan, Blåvingen 4 (Blåvingen) Lextorp " 908 5 735 " Citronfjärilen 297 (Citronfjärilen) " " 908 6 855 " " 44 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

Förvaltningsfastigheter 2017-12-31 (forts) Taxeringsvärde (kkr) Fastighetsbeteckning Belägenhet Nyttjande Lokalyta kvm (BRA) Antal P-platser Tomtareal kvm Byggnad Mark FORTS. KOMMUNALA VERKSAMHETSFASTIGHETER Skinnmo1:163 (Skinnemo) Velanda Förskola 408 3 850 Skattefri Kuratorn 4 (Maskrosen) Karlstorp 1 101 10 638 Simsnäppan 8 (Simsnäppan) Sandhem 1 176 8 735 Sädesärlan 55 (Sädesärlan) Stavre 1 102 9 079 Toppluvan 1 (Toppluvan) Strömslund 1 110 15 621 Strömslund 1:7 (Kvarnen) Strömslund " 610 6 875 Kopparholmen 8 (Kopparholmen) Centrum " 596 650 " Barnsköterskan 2 (Skogsbacken) Karlstorp " 629 8 322 " Fors 2:211 (Ejdern) Sjuntorp " 356 2 187 " Sylte 4:3 (Myggan) Sylte " 1 147 10 176 " Sylte 4:8 (Myrtuvan) " " 796 se Sylteskolan Sylte 4:8) Skoftebyn 1:13 (Vitsippan) Skoftebyn " 627 11 193 " Stallbacka 4:3 (Lunnen) Hjulkvarn " 379 2 898 " Stennäset 3 (Stridsbergsgården) Källstorp " 777 2 870 " Folkskolan 1 (Hörngatan)** Centrum " 856 0 " Stämporten 2 (Stämporten) Hjortmossen " 922 3 682 " Mioäpplet 1 (Hälltorpskolan) HälltorpsGård Förskola, skola 2 162 8 059 " Sjuntorp 1:107 (Brandstn Sjuntorp) Sjuntorp Brandstation 318 674 225 40 Brandpumpen 2 (Brandstationen Thn) Stallbacka " 4 768 26 324 8 111 4 211 Ingelsängen 1:160 Lindåsen fsk Upphärad Ny förskola 10 100 Tor 2 (Magasin 15) Centrum Omsorg 1 100 868 Skattefri INNOVATUMOMRÅDET 167 117 769 069 11 393 5 348 Nohab 2, (31,33) Innovatum Kontor, lager 7 265 13 988 21 183 3 240 Nohab 2, (73) " Lager, kontor, verkstad, vårdcentral Nohab 2, (60,80 m.fl.) " Lager, industri, museum, kontor, skatelokal 12 154 16 262 20 703 2 560 32 998 54 837 25 694 6 397 Nohab 2, (59) " Kontor 919 1 785 3 832 424 Nohab 2, (N3, Nova) " Utbildning, restaurang 6 105 3 907 Skattefri Nohab 2, (99) " Verkstad, kontor 990 2 251 1 642 354 Nohab 2, (87) (Innovatumhallen) " Idrotthall 3 848 9 650 Skattefri Nohab 2, ny förskola Ny förskola 1 508 Nohab 6, (Gjuteriet) " Industri, kontor 8 949 30 217 21 123 4 658 " KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 45

Förvaltningsfastigheter 2017-12-31 (forts) Taxeringsvärde (kkr) Fastighetsbeteckning Belägenhet Nyttjande Lokalyta kvm (BRA) Antal P-plser Tomtareal kvm Byggnad Mark FORTS INNOVATUMOMRÅDET Nohab 6, (Företagens hus) Innovatum Kontor 3 690 2 166 10 336 1 690 Nohab 6, By.20 2 610 1 532 Nohab 6, (Film i Väst) Kontor, filmstudio 6 563 14 639 19 251 1 994 ÖVRIGA NÄRINGSLIVSFASTIGHETER 86 091 152 742 123 764 21 317 Öjebro 2/Önan 1 Centrum Högskola 36 943 31 815 Skattefri Öjebro 2 (Maria Albert) Vårdcentrum 3 323 18 590 474 225 Polhem 1 (Stranna) Restaurang, omsorg 586 1 268 2 797 871 Renen 6 Tingvalla Bussdepå 2 650 11 964 Skattefri Elefanten 6 (Hus T) Gymnasieskola 7 173 9 699 Elefanten 6 (Hus M och V) Utbildning, friskvård 2 802 8 621 Hjortmossen 1:1 * (Slättbergshallen) Hjortmossen Idrottsanläggning 12 345 Källstorp 4:3,4:4 (L,K,S,H) Källstorp Industri, lager 6 801 12 829 0 994 Källstorp 4:3,4:4 (F,V) 5 530 50 723 0 1 647 Ratten 1 Halvorstorp Industri 8 073 28 931 25 708 4 628 Vevhuset 5 " Industri 6 259 18 144 14 834 2 903 Kugghjulet 3 " Lager, industri 5 759 11 868 15 965 1 898 Vevhuset 6 " Lager, industri 6 395 27 366 13 349 4 378 Handbromsen 1 " Industri 14 014 28 487 44 173 4 557 Dovhjorten 4 Håjum Utbildning, produktion 2 540 4 951 Skattefri Isbjörnen 4 " Kontor, förening 4 087 10 104 " Håjum 5:3 " Industri, utbildning 4 610 15 715 8 540 2 514 Grundstenen 7 " Industri, kontor 16 526 52 771 40 207 8 400 PARKERING 146 416 343 846 166 047 33 015 Gullön 9,10 * Centrum P-anläggning 95 2 063 2 119 - Smedjan 1 Hjortmossen P-hus 195 1 672 1 973 570 Elefanten 6 Tingvalla P-garage 42 - - - Kronogården 3:1 * Hjortmossen Markparkering 403 10 600 - - Öjebro 2 Centrum " 109 - - - Kardanen 3 * Halvorstorp Husvagnsparkering 124 6 192 - TOTALT 399 624 kvm lokalyta *Mark ägs av Trollhättans Stad ** Mark ägs av AB Eidar Trollhättans Bostadsbolag 844 bilplatser 124 husvagnsplatser 968 20 527 4 092 570 968 1 286 184 305 296 60 250 46 KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017

KRAFTSTADEN FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 47