MARKANVISNING NORRA ORMESTA 1 Markanvisning för Norra Ormesta - inbjudan till förstudie för att skapa en brygga mellan stad och land 2017-10-04 Foto: Torbjörn Arvidsson orebro.se
Dokumentansvarig på tjänstemannanivå: Stadsbyggnad
Markanvisning Norra Ormesta - Bryggan mellan stad och land
Markanvisning Norra Ormesta INLEDNING Kortfakta för Norra Ormesta 6 Norra Ormesta 7 Områdeskaraktär 8 Framtidsbild 10 Planförutsättningar 13 Parkering 13 Urval och bedömning 13 Pris 13 Marktilldelning 14 Process och avtal 15 Intresseanmälan 15
Kortfakta för Norra Ormesta Läge: Området är beläget cirka 3,5 km öster om Örebro slott och ligger granne med naturreservatet Oset- Rynninge Status: Detaljplan antogs år 2012 Markyta: 40 000 kvm Antal bostäder: cirka 500 st Byggnadstyper: Flerbostadshus, stadsvillor, par- och radhus samt verksamhetslokaler Markpris: Norra Ormesta ligger i zon 2 och det ger 2 119 kr/kvm/ BTA för bostadsrätter och 1 211 kr/kvm/bta för hyresrätter E-tal: 1,2 och 0,8 beroende på tomt Infrastruktur: Fullt utbyggt 1 Markanvisning Norra Ormesta Inbjudan till förstudie
MARKANVISNING NORRA ORMESTA 7 Norra Ormesta Örebro släpper nu tomter för bostadändamål i Norra Ormesta. Området är beläget cirka 3,5 km öster om Örebro slott och ligger granne med naturreservatet Oset-Rynningeviken. Från Norra Ormesta går det cykelväg in till stadskärnan och ut i naturreservatet, det finns också goda bussförbindelser med länsbuss 721 vid Hjälmarvägen. Två förskoletomter finns i området och platser för odling och idrott. I grannområdet Ormesta finns Tybblelundsskolan F-6 som färdigställs 2017. Örebro är en av de snabbast växande kommunerna i Sverige. Idag är vi omkring 147 000 invånare och ökar med cirka 2 000 personer per år. Det betyder att bostadsbehovet växer och att vi har många spännande byggprojekt framför oss att se fram emot. I denna markanvisning ska ca 40 000 kvm fördelat på sex-elva tomter omvandlas till småhus och flerbostadshus i två till fyra våningar. Tomterna kan slås samman eller delas i ytterligare tomter beroende på vilka intressanmälningar som inkommer. Geografiskt läge av markanvisningsområdet i staden
8 MARKANVISNING NORRA ORMESTA Områdeskaraktär Som en påminnelse om att platsen tidigare var en del av landsbygden med odling- och betesmark ligger två gårdar som har sitt ursprung i Ormesta by intill områdets västra infart. Infarten är kantad av stora och uppvuxna träd. Gårdarna och den lummiga omgivningen utmärker platsen och skapar en lantlig karaktär med kvaliteter värda att tillvarata och utveckla. Den direkta närheten till naturreservatet Oset-Rynnigeviken gör att området är starkt präglat av det omgivande landskapet. Här kan du ströva längs Hjälmarkanten och ta del av ett rikt djur- och naturliv alldeles inpå husknuten. Omgivningens vackra våtmarker med ett myller av fågelliv i öppna landskap angränsar till såväl naturreservatet som kulturlandskapet kring herrgården Hjälmarsbergs och Ormesta radby. Herrgårdslandskapet är ett område av riksintresse för kulturmiljövården med inslag av hagmarker, gravfält och torp. Sammantaget får området sin karaktär av sitt ursprung som landsbygd, det rika djur- och naturlivet i anslutande naturreservat och omgivande kulturlandskap. Områdesbilder. Foto: SF-Bild
MARKANVISNING NORRA ORMESTA 9 Områdesbilder. Foto: SF-Bild
10 MARKANVISNING NORRA ORMESTA Framtidsbild - Ett område som har en lantlig prägel med koppling till naturen Norra Ormesta är början på Örebro tätort i öst och utgör en brygga mellan stad och land. Den lantliga karaktären är välbevarad i bebyggelsestruktur, gaturum och arkitektur. Här är det platsen som bestämmer stilen. Bebyggelse och gårdar kopplas samman med rekreationsområdet i norr och jordbrukslandskapet i öst med utblickar och öppenhet och bildar en fin övergång mellan byggnation och natur. När man åker in i området möts man inte av någon tät kvartersstad utan ett område som vidhåller en mer uppdelad struktur bestående av flerbostadshus, parhus och radhus. Längs gatorna finns en variation av bebyggelse som lyckas vara både samtida och traditionell. Byggnaderna står på olika avstånd till gatan och skapar på så vis både öppnare och trängre gaturum. Byggnader uppförda i olika våningsantal är placerade och anpassade för att minimera risk för insyn och skuggbildning. Det finns ett sammanhållet arkitektoniskt uttryck som bidrar till en ökad läsbarhet av området. Den enhetliga utformningen och den goda bebyggda miljön är också till fördel för upplevelsen av kulturmiljön kring Hjälmarsberg och naturreservatet. För att smälta in i den lantliga omgivningen hämtar husen former, material och kulörer från den traditionella bebyggelsen på landsbygden. Uttrycken kan vara nutida men förankringen till det lantliga läget är central för att området ska upplevas som en naturlig övergång mellan staden och det öppna kulturlandskapet. Vegetation är en viktig kvalitet i området för att knyta an till den direkta omgivningen. De privata gårdarna präglas av en naturlik vegetation där buskar och träd fortsätter ut från tomten vilket ger en harmonisk helhet med natur och gaturum. Gårdarna ger utrymme för odling, lek, rekreation och umgänge likaväl som lugn och ro. Viss handelsetablering förekommer vid den östra infarten med stora lummiga träd på ömse sidor av vägen, en allé som manifesterar en av två entréer in till området. Här är det platsen som bestämmer stilen. Vegetation är en viktig kvalitet i området för att knyta an till den direkta omgivningen. Illustration: Örebro Stadsbyggnad
MARKANVISNING NORRA ORMESTA 11 EttElva Arkitekter ihop med Besqab. Vaxholm. Foto: Stadsbyggnad. Befintlig villa i Ekeby-Almby, Örebro. Foto: Johanna Åfreds. Tengbom arkikekter ihop med Wennergrens. Hjo. Foto: Arkitema Architects Arkitema Architects ihop med Titania. Enskede. EttElva Arkitekter ihop med Besqab. Vaxholm. Foto: Näfo. Thomas Sandell ihop med Näfo. Näs Focksta Omsorg kring detaljer.
12 MARKANVISNING NORRA ORMESTA Traditionella byggnadsmaterial på landsbygden: Träpanel: locklistpanel eller spontad panel Puts: spritputs eller slätputs. Rött taktegel Slätplåt i band- eller skivtäckning (rött, ärggrönt eller svart) Vegetationsklädda tak smälter in i en lantlig miljö. Jordfärger Jordfärger: Traditionellt har kulörer brutits med färgpigment som framställs av leror eller andra jordarter. Ockra, umbra och terra är de viktigaste jordpigments typerna. Pigmenten ger gula, bruna, grå, eller röda kulörer. Färgskalan på landsbygden i Närke präglas av rött (slamfärg), gult och brutet vitt.
MARKANVISNING NORRA ORMESTA 13 Planförutsättningar Enligt gällande plan får bostäder i två till fyra våningar uppföras med olika exploateringsgrad. Bullerbestämmelser gäller för byggrätter närmast Hjälmarvägen. Detaljplanen reglerar en mista godtagbara friyta på 20 kvm/lägenhet samt utformning av tak och fasader som ska uppföras i traditionella material och kulörer. Exempel enligt planbeskrivningen är träpanel av locklist- och sponttyp, putsade fasader; röda tegeltak (lertegel, men även betongtegel kan numera accepteras som traditionell i nybyggda miljöer) eller tak av slätplåt (band- eller skivtäckning) där kulören varierar mellan rött, ärggrönt eller svarta nyanser även vegetationsklädda tak passar i miljön. Till traditionella kulörer räknar man sådana som hör till samma spektrum som de så kallade jordfärgerna och äldre syntetiska pigment. För området gäller även dagvattenbestämmelse samt lägsta markhöjd på grund av översvämningsrisk. Gata, VA och övrig infrastruktur bedöms vara fullt utbyggt våren 2018. Parkering Bilparkering i Norra Ormesta ska i första hand anordnas i gemensamma anläggningar, i mindre parkeringshus eller i parkeringsgarage. På så vis kan gårdarna hållas fria från markparkering. Markparkering kommer i undantagsfall tillåtas för småhusbebyggelse, men även här eftersträvas en samlad parkeringslösning. Vid beräkning av bil- och cykelparkeringsbehov gäller parkeringsnormen Flexibla parkeringstal - parkeringsnorm för Örebro kommun. Enligt parkeringsnormen tillhör Norra Ormesta zon 3 vilket ger ett parkeringstal (utgångspunkt) för flerbostadshus på 8,5 bilplatser och 28 cykelplatser per 1000 kvm BTA. Gestaltning Beskriv hänsynstagande till gällande detaljplan, arkitektur och kommunens ovan beskrivna framtidsbild. Utemiljö Beskriv utemiljön - dess utformning, funktion och kopplingar. Hållbarhet Beskriv ställningstagande till hållbart byggande och social hållbarhet. Beskriv eventuella lösningar som bidrar till lägre boendekostnad. Parkeringslösningar Beskriv ex. cykelparkering, samnyttjande av parkeringslösningar, bilpool, effektiv markanvändning m.m. Genomförbarhet Tidplan för byggnation och bedömning av referensobjekt. Örebro kommun har fri prövningsrätt av inkomna intresseanmälningar. Pris Mark för flerbostadshus prissätts enligt den maximala byggrätt som gällande detaljplan tillåter uttryckt i kvadratmeter BTA (bruttoarea) byggrätt. Kvadratmeterpriset styrs av kommunens zonindelning för prissättning av bostadsmark samt vilken upplåtelseform som planeras. Norra Ormesta ligger i zon 2 och det ger 2 119 kr/kvm/bta för bostadsrätter och 1 211 kr/kvm/bta för hyresrätter (bägge 2017 års pris indexeras upp årligen). Se gärna mer på: http://www.orebro.se/byggorebro Urval och bedöming Urval av intresseanmälningar görs av en tjänstemannagrupp och beslut fattas av ansvariga politiker från Örebro kommun. Urvalet kommer baseras utifrån en bedömning av följande:
14 MARKANVISNING NORRA ORMESTA Marktilldelning Som byggaktör har du möjlighet att i intresseanmälan rangordna vilken tomt som önskas. I rangordningen är skalan 1 till 3, där nummer 1 är förstahandsvalet. Tomtindelningen är preliminär och kan komma att ändras i förstudien. Tomterna kan slås samman eller delas i ytterligare tomter beroende på vilka intressanmälningar som inkommer. Socialt ansvarstagande Om kommunen så önskar ska byggaktörerna ge kommunen möjlighet att hyra/köpa en mindre andel lägenheter för socialt boende. Kommunen uppmuntrar till projekt med överkomliga hyresnivåer. Upplåtelseform Upplåtelseformen ska fördelas på följande sätt: BRF/Äganderätt: 40-60% Hyresrätt: 40-60% Tomt Tomtarea 1 ca 2100 kvm 2 ca 7000 kvm 3 ca 3100 kvm 4 ca 7500 kvm 5 ca 5300 kvm 6 ca 5770 kvm 7 ca 2670 kvm 8 ca 6400 kvm Området som markanvisas delas i 6-11 områden (gula ytor = fyra våningar, rosa ytor = två våningar).
MARKANVISNING NORRA ORMESTA 15 Process Markanvisning av tomterna kommer att inledas hösten 2017 och första byggaktörer väljs ut efter vintern 2017. Byggaktören har då en förstudie framför sig där den ska ta fram ett förslag på den angivna tomten. Under tiden har kommunen fortlöpande kontakt med byggaktören för att kunna guida vidare i processen. Efter förstudien är det dags för reservation. I reservationsavtalet förbinder sig Örebro kommun att sälja marken till aktören, under förutsättning att kraven uppfylls under reservationstiden. Förstudier Kommunen ser gärna att gemensamma intressen samordnas såsom lekplatser, gårdsmiljöer, gårdsstråk, sophantering, körytor etc. Förstudien är tidsbegränsad mellan sex till nio månader. Vad förväntas av byggaktörerna under förstudietiden? Presentera ett förslag på vad och hur man avser bebygga området. Förslaget måste rymmas inom gällande detaljplan. Hålla tidplanen. Presentera följande handlingar och material: situationsplan, gårdsmiljö, fasadritningar, vy-/perspektivbilder. Reservationsavtal Reservationsavtalet är tidsbegränsat till sex till nio månader. I avtalet förbinder sig Örebro kommun att sälja marken till aktörerna, under förutsättning att de uppfyller krav under reservationstiden. Att ansöka om och beviljas bygglov för projektet i enlighet med det förslag till byggnation som framtagits under förstudien och som godkänts av Örebro kommun. Att det faktiska bygget har påbörjats. För reservationen betalas 10 procent av det slutliga försäljningspriset per år. Reservationsavgiften räknas av mot priset, om köpeavtalet skrivs inom reservationstiden. Avgiften betalas inte tillbaka om det inte skulle gå att träffa någon slutlig överenskommelse inom reservationstiden. Uppfylls kraven inom reservationstiden, tas steget till ett slutligt köpekontrakt. Köpekontrakt/Köpebrev Det är först när det slutliga köpekontraktet skrivits, som resterande köpeskilling erläggs. Efter det kan fastighetsöverlåtelsen lagfaras och det är möjligt att inteckna fastigheten. Intresseanmälan Av intresseanmälan ska framgå följande: Byggaktörens beskrivning, vilken ska utgå ifrån punkterna under Urval och bedömning. Situationsplan för önskad byggrätt. Referensobjekt som är relevanta för den tänkta bebyggelsen med tillhörande förklaring. Valt arkitektkontor för byggnad och landskap. Namn, adress och organisationsnummer för byggaktörer samt involverade konsulter, tillsammans med uppgifter till minst en kontaktperson. Intresseanmälan ska vara inkommen tillsammans med bilagor senast den 30 november 2017. Märk bifogat material med: SAM 300/2017 och skicka pdf-material till: prod_samhallsbyggnad@orebro.se Frågor besvaras av: Therese Marcusson Exploateringsingenjör 019-21 13 27 therese.marcusson@orebro.se Ulf Nykvist Planstrateg 019-21 14 08 ulf.nykvist@orebro.se
16 BILAGA - KRAVSPECIFIKATION Örebro kommun Stadsbyggnad 019-21 10 00 orebro.se 2017