Markanvisning för del av fastigheten Almby 11:202 (Almbysmén) Örebro kommun Stadsbyggnad orebro.se Stadsbyggnadshus 1 Åbylundsgatan 8A, 702 32 stadsbyggnad@orebro.se Servicecenter 019-21 10 00 Fax 019-21 11 04
Markanvisning Örebro kommun är nu redo att anvisa del av fastigheten Almby 11: 202 vid Vallgatan strax norr om Örebro universitet till er som är intresserade av att utveckla fastigheten med bostäder och förskoleverksamhet. I detta dokument beskrivs markanvisningsprocessen och de genomförandeambitioner som inkomna intresseanmälningar kommer bedömas utifrån. Urval och bedömning Urval av intresseanmälningar görs av en tjänstemannagrupp och beslut fattas av ansvariga politiker från Örebro kommun. Urvalet kommer baseras på följande aspekter som finns beskrivna under rubriken Genomförandeambitioner : Gestaltning Funktioner Parkering och angöring Hållbarhet Genomförbarhet Örebro kommun har fri prövningsrätt av inkomna intresseanmälningar. Om kommunen så önskar ska byggaktörerna ge kommunen möjlighet att hyra/köpa en mindre andel lägenheter för socialt boende. Kommunen uppmuntrar till projekt med överkomliga hyresnivåer. Prissättning Mark för flerbostadshus prissätts enligt den maximala byggrätt som gällande detaljplan tillåter uttryckt i kvadratmeter BTA (bruttoarea) byggrätt. Kvadratmeterpriset styrs av kommunens zonindelning för prissättning av bostadsmark samt vilken upplåtelseform som planeras. Den aktuella fastigheten ligger inom zon 2 vilket innebär, enligt 2018 års prisnivå, 2 177 kr/kvm BTA byggrätt för bostadsrätter och 1 244 kr/kvm BTA byggrätt för hyresrätter. Markpriser för förskolor följer samma beräkningsmodell som för flerbostadshus med upplåtelseformen hyresrätt. Den maximala bruttoarean (BTA) byggrätt för fastigheten beräknas utifrån största byggnadsarea i kvadratmeter ovan mark samt antal våningar. För den aktuella fastigheten är den största tillåtna byggnadsarean ovan mark 1 500 kvm. Plankartan reglerar en byggnadshöjd och nockhöjd som motsvarar 5 våningar. Detta ger alltså 7 500 kvm BTA byggrätt (1500 x 5). Priset per kvm BTA räknas upp årligen med faktorprisindex för flerbostadshus. 2 (9)
Process och tidplan för markanvisning Markanvisning Markanvisning av fastigheten kommer att inledas i maj 2018 och byggaktören väljs ut efter sommaren 2018. Byggaktören har då en förstudie framför sig där den ska ta fram ett förslag på den angivna fastigheten. Under tiden har kommunen fortlöpande kontakt med byggaktören för att kunna guida vidare i processen. Efter förstudien är det dags för reservation. I reservationsavtalet förbinder sig Örebro kommun att sälja marken till aktören, under förutsättning att kraven uppfylls under reservationstiden. Förstudier Förstudien är tidsbegränsad mellan sex till nio månader. Under förstudietiden förväntas följande av byggaktören: Presentera ett förslag på vad och hur man avser bebygga området. Förslaget måste rymmas inom gällande detaljplan. Hålla tidplanen. Presentera följande handlingar och material: situationsplan, gårdsmiljö, fasadritningar, vy-/perspektivbilder. Reservationsavtal Reservationsavtalet är tidsbegränsat till sex till nio månader. I avtalet förbinder sig Örebro kommun att sälja marken till byggaktören, under förutsättning att följande krav uppfylls: Att ansöka om och beviljas bygglov för projektet i enlighet med det förslag till byggnation som framtagits under förstudien och som godkänts av Örebro kommun. Att det faktiska bygget har påbörjats. För reservationen betalas 10 procent av det slutliga försäljningspriset per år. Reservationsavgiften räknas av mot priset, om köpeavtalet skrivs inom 3 (9)
reservationstiden. Avgiften betalas inte tillbaka om det inte skulle gå att träffa någon slutlig överenskommelse inom reservationstiden. Uppfylls kraven inom reservationstiden, tas steget till ett slutligt köpekontrakt. Köpekontrakt/Köpebrev Det är först när det slutliga köpekontraktet skrivits, som resterande köpeskilling erläggs. Efter det kan fastighetsöverlåtelsen lagfaras och det är möjligt att inteckna fastigheten. Intresseanmälan Intresseanmälan görs genom formulär som finns bifogat i slutet av detta dokument. Intresseanmälan ska innefatta en illustrativ bilaga som beskriver det huvudsakliga innehållet och tankarna som ni är intresserade av att utveckla fastigheten med. Bilagan ska omfatta max 15 sidor och ska i första hand skickas in digitalt tillsammans med formuläret. I bilagan ska följande ingå: En beskrivning i text och bild av koncept och huvudsakliga tankar för en utveckling av fastigheten som innefattar bostäder och en förskoleverksamhet med motiveringar, kopplat till de punkter som finns beskrivna under rubriken Genomförandeambitioner. Referensexempel som bidrar till att förklara de huvudsakliga tankarna i projektet och hur det är tänkt att gestaltas. Referensexemplen kan både bestå av egna projekt eller projekt som andra genomfört, specificera vilka projekt som ni själva har genomfört om sådana inkluderas. Det är viktigt att referensexemplen knyts till det som föreslås i anmälan på ett konkret sätt. Situationsplan som i stora drag illustrerar föreslagen bebyggelse, utemiljöer och relation till omgivning. En beskrivning av hur angöring och parkering är tänkt att lösas på fastigheten. Preliminära illustrationer i form av exempelvis enkla perspektiv, fasader, elevationer eller liknande som bidrar till att belysa de huvudsakliga tankarna. Intresseanmälan ska vara inkommen tillsammans med bilagor senast den 30 september 2018. Intresseanmälan görs i första hand via vår e-tjänst som nås via www.orebro.se/byggorebro/almbysmen. Frågor besvaras av: Agnes Levin, Exploateringsingenjör, 019-21 36 47, agnes.levin@orebro.se Niklas Gustafsson, Planarkitekt, 019-21 16 72, niklas.gustafsson@orebro.se 4 (9)
Förutsättningar Fakta Fastigheten Almby 11:202 är belägen strax norr om Örebro universitet vid korsningen Universitetsgatan/Fakultetsgatan/Vallgatan. På fastigheten fanns tidigare bebyggelse tillhörande en mindre verkstadsindustri som revs i samband med detaljplanens framtagande. Det anvisade området är ca 8 800 m2 stort. Området som anvisas inkluderar inte en ca 1 meter bred remsa kvartersmark mot Universitetsgatan planlagd som prickmark. Detta för att tillgodose ett ev. framtida behov av gång- och cykelbana på Universitetsgatans norra sida. Fastigheten Almby 11: 202 ägs av Örebro kommun. Fastigheten är obebyggd med undantag för en mindre transformatorstation på dess västra sida mot Vallgatan. Transformatorstationen kan flyttas till ett annat läge inom fastigheten vid behov i samband med genomförande. Exploatören står för kostnader kopplade till flytten. Planförutsättningar Området som markanvisningen avser omfattas av Detaljplan för del av fastigheten Almby 11:202 och 11:16 (1880-P934) från 2016. Den anvisade fastigheten är planlagd för bostadsändamål (B) och skoländamål (S) Den västra byggrätten möjliggör även för uppförandet av ny transformatorstation (E). På den västra byggrätten tillåts utöver bostäder även handel och annan ickestörande verksamhet. Kommunen ser att förskoleverksamhet på fastigheten är en förutsättning och att intresseanmälan bör redovisa en lösning som innefattar en förskola. Planbeskrivningen anger att syftet med planen är att möjliggöra för studentbostäder, detta med anledning av fastighetens närhet till universitetsområdet och behovet av studentbostäder. Kommunen ser därför positivt på lösningar som innefattar bostäder riktade till unga och studenter, och kommer att beakta detta i bedömningen av inkomna intresseanmälningar. Byggrätter Fastigheten är uppdelad i två byggrätter. Den västra byggrätten är planlagd för bostadsändamål och tillåter även handel och annan icke-störande verksamhet. Byggrätten är reglerad till max 1000 m2 byggnadsarea ovan mark. 5 (9)
Den östra byggrätten är planlagd för bostads- och skoländamål, byggrätten är reglerad till max 500 m2 byggnadsarea ovan mark. Båda byggrätterna är reglerad till en höjd på 16 meters byggnadshöjd och 18 meters nockhöjd. Ytor för komplementbyggnader (kryssmark) finns även på fastighetens norra och östra sidor. Komplementbyggnadernas höjd är reglerad till max 6 meters byggnadshöjd på den västra delen och max 3 meters byggnadshöjd på den östra. Utdrag ur plankarta för anvisat område Naturmiljö På fastigheten finns ett bevarandevärt ekträd som skyddas i plankartan och behöver beaktas vid utformning av ny bebyggelse. Avtal om vite för skador på trädet under byggnationstiden kommer tecknas i samband med reservationsavtal. Även träd på fastighetens östra sida har identifierats som bevaransvärda. Plankartan innefattar en bestämmelse om att marklov krävs för fällning av träd 6 (9)
med en stamdiameter större än 0,3 meter 1,3 meter ovan mark. Ett förstärkt stråk mellan Vallgatan och grönområde öster om markanvisningsområdet planeras norr om området på yta planlagd som NATUR. Angöring Huvudsaklig angöring till fastigheten är tänkt att ske från Vallgatan i väster. Detaljplanen reglerar utfartsförbud mot korsningen Vallgatan Universitetsgatan. Hämtning och lämning kopplat till skolverksamhet ska lösas inom fastigheten. Viss angöring av exempelvis transporter kan även vara tillåten att ske från Universitetsgatan på den sträcka där detaljplanen inte reglerar utfartsförbud. Parkering Parkeringsbehovet för motortrafik är i huvudsak tänkt att lösas på yta för komplementbyggnader (kryssmark) vid fastighetens norra sida. Parkeringsbehovet prövas i bygglovsskedet och dimensioneras utifrån Örebro kommuns gällande parkeringsnorm. P-normens bedömning av parkeringsbehovet är flexibel och kan påverkas av införandet av olika behovsreducerande mobilitetslösningar, exempelvis bilpoolslösningar. Bedömningen av parkeringsbehovet är även mindre för smålägenheter (med en maximal bostadsarea på 35 m2). Parkeringsbehovet för cykel bedöms utifrån Örebro kommuns p-norm och ska lösas på fastigheten. Buller Fastigheten är utsatt för vägbuller från Universitetsgatan och Vallgatan. Plankartan innefattar en bestämmelse om att minst hälften av bostadsrummen i varje bostad ska vara vänd mot en ljuddämpad sida med max 50 dba ekvivalentnivå och 70 dba maximalnivå vid fasad. Varje bostad ska även ha tillgång till en uteplats med bullernivåer på max 50 dba ekvivalentnivå och 70 dba ekvivalentnivå. Plankartans bullerbestämmelser bör särskilt beaktas vid lösningar som innefattar mindre, enkelsidiga lägenheter. Dagvatten Plankartan innefattar en bestämmelse om dagvattenhantering. Bygglovsansökan behöver innefatta en redogörelse för dagvattenhanteringen som uppfyller de krav som anges i plankartan. 7 (9)
Genomförandeambitioner Anvisning av fastigheten kommer att ske utifrån ett antal kriterier som listas här nedan. Samtliga förslag måste även överensstämma med detaljplanens bestämmelser enligt ovan. Kommunen ser att förskoleverksamhet på fastigheten är en förutsättning och att intresseanmälan bör redovisa en lösning som innefattar en förskola. Gestaltning I bedömning av de inkomna intresseanmälningarna kommer stor vikt läggas på gestaltningen. Gestaltningen innefattar den kvalitativa dimensionen rörande utformningen av byggnader, utemiljöer och platser. Detta innefattar aspekter såsom hur husvolymer är disponerade och placerade i relation till varandra, hur material och uttryck på ytor har valts och hur olika funktioner är tänkta att hänga ihop. Frågor som kommer att vara viktiga i bedömningen av gestaltning är bland annat: De bärande idéerna för bebyggelsens utformning i form av dess volymer, placering, utformning och materialval. Bebyggelsens förhållande till omkringliggande gaturum, med hänsyn till bland annat placering av byggnadskroppar, entréer och utformning av bebyggelse mot gata. Bebyggelsens förhållande till omkringliggande bebyggelse och miljöer, särskilt med hänsyn till omkringliggande natur och planerat stråk norr om fastigheten. Gårdsmiljöernas utformning och disponering. Hur gårdsmiljöer och bebyggelse är tänkta att relatera till varandra och till det skyddade trädet på fastigheten. Hur förskolgården är utformad. Hur parkeringslösningar är utformade i relation till gårdsmiljöerna. Funktioner Bostäder för unga och studenter Närheten till universitetet gör att kommunen ser positivt på förslag som kan visa på en lösning med bostäder som är riktade till unga och studenter. Kommunen är även positiv till alternativa boendetyper i form av exempelvis kollektivboenden. Förskola Kommunen vill se en lösning som innefattar en förskoleverksamhet inom den östra byggrätten. Förskolan bör integreras i bottenvåning med bostäder ovanpå 8 (9)
för att nyttja hela byggrätten. Intresseanmälan bör redovisa ett koncept och en motivering för hur förskolan och dess gårdsmiljöer ska utformas. Skolgården bör innefatta en friyta på minst 30 m2. Förslaget bör även beakta och redovisa hur transporter till och från skolan är tänkt att ske. Lokaler för verksamhet i bottenplan Kommunen ser att fastighetens hörnlägesplacering i anslutning till universitetet och med närhet till kollektivtrafik medför att den kan utgöra ett lämpligt läge för verksamheter i bottenplan med handel eller liknande verksamheter. Parkering och angöring Örebro kommun arbetar för att öka andelen hållbara resor i kommunen och minska bilanvändandet. Kommunen ser positivt på effektiva lösningar på parkering och angöring som möjliggör större gårds- och friytor och som uppmuntrar till ett samnyttjande av motorfordon. Kommunen är också positiv till lösningar som förenklar resor med hållbara färdmedel såsom cykel och kollektivtrafik. Hållbarhet Örebro kommun har som målsättning att sträva efter att skapa ett mer hållbart samhälle ur ett ekologisk, socialt och ekonomiskt perspektiv. I sina stadsbyggnadsprocesser arbetar kommunen exempelvis för ekologisk hållbarhet i form av energieffektivare byggnader, minskade utsläppen i byggprocessen genom byggande i trä och andra klimatsmarta material och förstärkta ekosystemtjänster. Kommunen arbetar bland annat för social hållbarhet genom åtgärder riktade mot svagare grupper i samhället och genom att sträva efter att skapa bostäder med lägre hyror som är tillgängliga för fler Kommunen ser gärna att intresseanmälan innefattar ett hållbarhetstänk och en konkret redovisning för hur utvecklingen av fastigheten är tänkt att bidra till en hållbar utveckling. Genomförbarhet Inkomna intresseanmälningar kommer även att utvärderas utifrån en övergripande bedömning av deras genomförbarhet. 9 (9)