Ny ekonomisk redovisning av exploateringsprojekt Fastighetskontoret 90 medarbetare Fastighetsförvaltning och exploatering Intäkter 2011, drygt 1 miljard kr Peter Olmårs,chef mark-och exploatering, fastighetskontoret, Västerås stad
Agenda Ny exploateringsredovisning Bakgrundsfakta Exploateringsredovisning före Varför ny redovisning? Åtgärder före bytet Redovisningsmetoder Val av redovisningsmetod Dokumentation Erfarenheter
VÄSTERÅS Västerås är Sveriges 6:e största kommun 5:e största staden. 140 000 invånare H&M och Ica har sitt ursprung i Västerås Nordens största insjöhamn för gods Sveriges första gymnasium, Rudbeckianska gymnasiet, grundades i Västerås 1623 Sjösportstad, 3 300 platser för fritidsbåtar
Fastighetskontoret
Mark- och Exploatering 7 projektledare, exploatering 40 exploateringsprojekt Omsättning i projekten ca 170 milj kr/år
Ny exploateringsredovisning Start 2011
Redovisning före Intäkter och kostnader i balansräkning Resultat vid projektavslut Nettot mot resultaträkningen Investeringar, direktavskrivning
Varför ny exploateringsredovisning? Revisorer God redovisningssed Stadsledning och politiker
Åtgärder före 100 blev 40
Åtgärder före Krav ekonomisystem Upphandling Maconomy Utveckla och anpassa systemet Tidredovisning
Investeringar Gator, parker m.m. Avskrivningstid (33 år) Avskrivnings- och räntekostnader
Åtgärder före Anläggningsregister hos exploatering Gatu- och Parkkontor driftar anläggningar Anläggningsregister Exploatering Anläggningsregister Gatu- och parkkontor Skötsel, drift Gatu- och parkkontor
Redovisningsmetoder Färdigställandemetoden Hela resultatet på projektet redovisas när det är färdigt Under projekttiden redovisas projektet endast i balansräkningen Historiskt sett mest använd Bygger endast på historiska siffror Accepteras av skattemyndigheten Ger en senare resultatredovisning Successiv vinstavräkning Resultatet redovisas under projektets löptid Anses vara mest korrekta metoden och är tvingande för noterade bolag och huvudalternativ för större bolag Bygger på framtida prognoser Ger en resultatredovisning i takt med att projektet genomförs Ställer större krav på projektledare och projektredovisning
Villkor för att använda successiv vinstavräkning Totalintäkt projektet Färdigställandegrad på balansdagen Uppkomna kostnader och kvarstående kostnader
Ny exploateringsredovisning Resultatförbättring eftersom investeringarna inte belastar resultatet direkt Avskrivningarna ökar successivt Nollsummespel i längden; samma utgifter och inkomster, periodisering Reservera medel från exploateringen till framtida avskrivningar och räntor Gator och parker, avskrivningstid 33 år
Lillhamra, ny stadsdel 300 lägenheter Gator, parker, GC-vägar Torg, lekplatser Styckebyggartomter 3 byggherrar Radhus, parhus Ägarlägenheter Bostadsrätter Hyresrätter, tomträtt GA-anläggningar, vägar m.m. Intäkter ca 150 milj kr Kostnader 82 milj kr
Exempel Lillhamra År Totala intäkter inkl. investeringar Totala kostnader Vinst Färdigställandegrad Utfall Budget 1 148-82 66 33% 22 22 2 148-82 66 50% 33 11 3 148-82 66 100% 66 33 summa 66 Vinst=intäkter-kostnader Utfall=färdigställandegrad*vinst Budget=utfall innevarande år-utfall föregående år Framtida kostnader för avskrivningar och räntor på investeringar är ingen kostnad i projektet. Men de måste tas med vid bedömningar av projektets lönsamhet.
Lillhamra, successiv vinstavräkning, exempel Projektkalkyl intäkter Projekt- kalkyl kostnader TB1* Indirekta kostnader TB2** Framtida intäkter Framtida kostnader Resultat Upparbetni ngsgrad Budget 2013 Utfall tom 2012 Utfall totalt 149,2-82,6 66,6-1,7 64,9 6,1-56,0 15,0 32,6% 122,1-82,6 39,5-1,7 37,8 6,1-56,0-12,1 32,6% 9,7 3,2 12,9 *TB1 = projektkalkyl intäkter-projektkalkyl kostnader **TB2 = TB1 - indirekta kostnader Budår Projkalkyl Projkalkyl TB Upparbet Budget Utfall Utfall tot Intäkter Kostnad ningsgrad 2012 3.2 2013 122 82.6 39.5 32.6% 9.7 3.2 12.9 2014 122 82.6 39.5 60% 10.8 9.7 23.7 2015 122 82.6 39.5 80% 7.9 10.8 31.6 2016 122 82.6 39.5 90% 3.95 7.9 35.55
Redovisningsregler successiv vinstavräkning Som huvudregel gäller att projektets täckningsbidrag/vinst ska vinstavräknas i takt med att projektet upparbetas men med rimlig beaktande av osäkerhet och risk För osåld mark justeras kalkylerade intäkter ner till samma belopp som upparbetade kostnader Förlustprojekt redovisas i sin helhet direkt Projekt i tidigt skede < 25% av totalkostnad. Ingen vinst avräknas Projekt under upparbetning, 25-65% av totalkostnad Projektets täckningsbidrag minskas med 5%-enheter Projekt i slutskedet > 65%, full vinstavräkning
Bilaga 2a Exploateringsverksamhet, Kalkyl med projektresultat, Mkr Projekt Projektkalkyl intäkter Projektkalkyl kostnader TB1* Indirekta kostnader TB2** Framtida intäkter Framtida kostnader Resultat Öster Mälarstrand dp 1645 159,4-123,0 36,4-2,5 33,9 38,5 0,0 72,4 Västerledsmotet (etapp 1+2) 30,3-23,0 7,3-0,5 6,8 0,0-20,0-13,2 Västerledsmotet (etapp 1+2) 43,0-23,0 20,0-0,5 19,5 0,0-20,0-0,5 Östra Västerås Lillhamra 122,1-82,6 39,5-1,7 37,8 6,1-56,0-12,1 Östra Västerås Lillhamra 149,2-82,6 66,6-1,7 64,9 6,1-56,0 15,0 Erikslund norra 99,6-60,0 39,6-1,2 38,4 0,0-35,4 3,0 Erikslund norra 151,6-59,0 92,6-1,2 91,4 0,0-35,4 56,0 Öster Mälarstrand dp 1718 174,0-119,1 54,9-2,4 52,5 0,0 0,0 52,5 Gäddeholm 157,9-149,0 8,9-3,0 5,9 0,0-120,8-114,9 Gäddeholm 162,7-149,0 13,7-3,0 10,7 0,0-120,8-110,1 Lillåudden 67,0-60,0 7,0-1,2 5,8 68,3-40,0 34,1 Övriga 190,0-181,1 8,9-3,6 5,3 1,4-37,0-30,3 Övriga 208,1-112,1 96,0-2,2 93,8 1,4-37,0 58,2 Summa (justerade intäkter) 1 000,3-797,8 202,5-16,0 186,5 114,3-309,2-8,4 Summa (EJ justerade intäkter) 1 176,8-789,7 387,1-14,6 372,6 114,3-309,2 177,7 *TB1 = projektkalkyl intäkter-projektkalkyl kostnader **TB2 = TB1 - indirekta kostnader
Nyupplåtna tomträtter i exploateringsprojekt Tomträtter inom exploatering Framtida avgäldsintäkter
EXPLOATERINGSPROCESSEN Idéfas Inkommande av idé Förstudie - Utreda förutsättningar Förkalkyl Beslut om att starta projekt Detaljplanefas Begära ny detaljplan Utredningar Planarbete Avtal Förkalkyl Genomförandefas Genomförandebeslut Projektledning Projektering Mark- och rivningslov Upphandling av entreprenad Styrning och samordning av entreprenad Försäljning och marknadsföring Beslut om att överlämna projektet Överlämnandefas Brukaren tar i anspråk en anläggning Beslut om att avsluta projektet Avslutandefas Projektet avslutas Arkivering Erfarenhetsöverföring
Exploateringsprocessen Verksamhetsmanual Vad är ett exploateringsprojekt Projektledarens roll Idéfas Detaljplanefas Genomförandefas Överlämnandefas Avslutningsfas Ekonomi, exploateringskalkyler, redovisningsregler, successiv vinstavräkning
Erfarenheter Ekonomisystem Samarbete Dokumentera
Avslut Vid eventuella frågor kan ni kontakta mig på: peter.olmars@vasteras.se