Fastighetskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-09-24 Diarienummer 1109/05 Handläggare Lars Johansson Telefon: 031-368 10 55 E-post: lars.johansson@fastighet.goteborg.se Markreservation till Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB vid Rödastensmotet inom stadsdelen Sandarna Förslag till beslut I fastighetsnämnden 1. Markanvisning till Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB i enlighet med fastighetskontorets förslag i tjänsteutlåtande 2013-12-16, senast bordlagt 2014-01-13, 11, lämnas inte. 2. Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB får under tre år en avgiftsfri markreservation avseende del av fastigheten Sandarna 725:1 vid Rödastensmotet i Sandarna. Sammanfattning Fastighetsnämnden lämnade 2007 en markanvisning vid Rödastensmotet baserat på en projektidé om att överdäcka delar av trafikmotet för att på platsen uppföra en relativt storskalig bebyggelse med cirka 1 500 bostäder och 50 000 kvm verksamhetslokaler. Bolaget som fick markanvisningen, Röda Sten Fastighetsutveckling AB, har efter anvisningen bytt namn till Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB. För att ge de planeringsmässiga förutsättningarna för projektet påbörjade stadsbyggnadskontoret på byggnadsnämndens uppdrag arbetet med ett Program för Västra Sandarna. Programarbetet bedrevs parallellt med att bolaget i samverkan med Göteborgs stad genomförde parallella arkitektuppdrag, samt härutöver utredningar avseende, buller, risk, trafikfrågor, ekonomi mm. Bolaget bedömde efter egna analyser att det behövdes ett större område och en större volym för att projektet skulle bli ekonomiskt hållbart, och föreslog att ett område nordväst om motet och närmare älven också skulle ingå. Större delen av detta område omfattas av strandskydd, och det skulle krävas en strandskyddsdispens från länsstyrelsen för att det skulle kunna ingå i kommande bebyggelsekvarter. Fastighetskontoret föreslog under 2013 att en mindre utökning av området för markanvisningen skulle kunna ske, vilket var i linje med den avgränsning av programområdet som byggnadsnämnden beslutat om. Även denna utökning gick in på strandskyddat Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 1 (7)
område. Ett ärende med förslag om förlängning och förändring av markanvisningen bordlades i fastighetsnämnden senaste gången den 13 januari 2014, och har av olika skäl sedan dess inte tagits upp för behandling. Bolaget återkom 2017 med en ny ansökan om markanvisning. Ägarbilden i bolaget ser nu annorlunda ut jämfört med 2007 genom att de relativt stora bostads-, bygg- och fastighetsutvecklingsbolag som tidigare var delägare nu inte längre är det. Bolaget ägs nu av ett antal lokalt förankrade personer och företag, varav flera var med redan 2006/2007. I ansökan presenteras en planerad samverkan med Magnolia Bostad AB samt kapitalförvaltaren Coeli. Magnolia Bostad är huvudsakligen inriktat på att bygga hyresrätter. Genom samverkan med Magnolia Bostad och Coeli bedöms bolagets genomförandeförmåga stärkas. Fastighetskontoret föreslår att fastighetsnämnden nu beslutar om att markanvisningen i enlighet med förslaget i det bordlagda ärendet från 2013/2014 inte ska förlängas och att området därigenom inte heller ska utökas. Kontoret föreslår att nämnden i detta skedet i stället ska lämna en markreservation till bolaget för en period av tre år. Markreservationen föreslås omfatta ett område med samma ungefärliga avgränsning som gällde vid markanvisningen 2007, alltså i princip enbart trafikörat i motet och den obebyggda marken inom detta. Projektförslaget behöver utvecklas, analyseras och konsekvensbeskrivas innan det är möjligt och rimligt att formulera de projektspecifika krav som fastighetsnämnden ska ställa vid en ordinarie markanvisning. Om kommande utredningar visar att projektförslaget har förutsättningar för att realiseras återkommer fastighetskontoret till fastighetsnämnden med förslag på projektspecifika krav, varvid en markanvisning kan lämnas genom ett nytt beslut i nämnden. Ekonomiska konsekvenser En överdäckning av delar av Rödastensmotet för att möjliggöra byggande av bostäder och lokaler på platsen kommer att vara förenat med stora kostnader. Härutöver kommer trafiklösningarna för att trafikförsörja den nya bebyggelsen att ge stora kostnader, även om det ännu är osäkert hur dessa trafiklösningar mera exakt kommer att se ut. Fastighetskontoret anser att det vid en eventuell kommande ordinarie markanvisning ska vara ett tydligt villkor att bolaget ska betala ett marknadsmässigt pris för marken, dock minst vad överdäckningen och övriga infrastrukturåtgärder kostar. Det ska också vara ett krav att bolaget innan en detaljplan antas ska ställa en säkerhet som innebär att Göteborgs stad inte ska stå någon ekonomisk risk för projektet. Bolaget har i sin ansökan (inkl. kompletteringar) gett uttryck för att dessa förutsättningar kommer att accepteras. Barnperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Jämställdhetsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 2 (7)
Mångfaldsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Miljöperspektivet De miljömässiga konsekvenserna av projektet får bedömas och beskrivas i ett fortsatt planeringsarbete för Västra Sandarna. Vad gäller buller, luftmiljö och riskfrågor (farligt godstransporter) bör bolaget själv ta fram nya utredningar kopplat till framtagande och vidareutveckling av förslag till bebyggelse samt tekniska lösningar överdäckning, bullerskydd mm. Omvärldsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Bilagor 1. Översiktskarta och detaljkarta Prokollsutdrag Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB genom Stefan Werner: stefan@wernerarkitekter.se Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 3 (7)
Ärendet Fastighetsnämnden föreslås fatta beslut om att Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB under tre år får en avgiftsfri markreservation till ett område inom fastigheten Sandarna 725:1 vid Rödastensmotet i Sandarna. Beskrivning av ärendet Bakgrund Fastighetsnämnden lämnade 2007-06-18 en markanvisning till Röda Sten Fastighetsutveckling AB baserat på en projektidé om att överdäcka delar av Rödastensmotet och uppföra cirka 1 500 bostäder och 50 000 kvm lokalyta. Dessförinnan, år 2006, hade en preliminär markreservation för platsen lämnats till en intressentgrupp med privatpersoner och ett mindre arkitektföretag, vilka till en del även idag är delägare i bolaget. Vid markanvisningen 2007 hade ägarkonstellationen utökats med flera större aktörer, bland annat Göteborgs stads Bostadsaktiebolag (Bostadsbolaget), AF-Bygg Göteborg AB samt Aspelin-Ramm Fastigheter AB. Senare tillkom även norska OBOS. (Dessa aktörer är idag inte längre delägare i bolaget.) Utgångspunkten för bolagets förslag var att Rödastensmotet är en plats med låga miljömässiga kvaliteter, men att platsen har en stor potential att bli attraktiv genom sina utsiktskvaliteter och sitt läge i Göteborg. Rödastensmotet ligger relativt högt i en kuperad terräng invid Klippan, Sandarna och Sjöbergen, och nära Göta älv. För att utreda och beskriva de planeringsmässiga förutsättningarna för projektet gav byggnadsnämnden stadsbyggnadskontoret i uppdrag att ta fram Program för Västra Sandarna. Samtidigt som programarbetet pågick genomförde bolaget i samverkan med Göteborgs stad parallella arkitektuppdrag. I programarbetet - och med koppling till utvärderingen av skisserna var frågor kring buller, risker (farligt gods), trafik, luftmiljö, strandskydd m.m. centrala. Vid utvärderingen av skisserna var även exploaterings- och projektekonomi samt genomförandefrågor i fokus. Markanvisningen 2007 omfattade i princip enbart trafikmotet. Efter utvärderingen och analysen av de parallella skissarbetena var bolagets uppfattning att ett kommande bebyggelseområde behöver omfatta ett större område än trafikmotet för att projektet ska vara ekonomiskt genomförbart. Bolaget önskade 2010 att få området utökat mot nordväst, inom i huvudsak strandskyddat område. Under 2011 tar andra markägare och intressenter ett initiativ till att försöka få till stånd planläggning för bebyggelse inom ett närbeläget område i Sjöbergen. Efter protester från odlare och andra beslutar byggnadsnämnden att inte påbörja någon planering i Sjöbergen. Fastighetskontoret föreslog i tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2013-05-27 att markanvisningen till bolaget skulle förlängas och att området skulle utökas mot nordväst. Den föreslagna utökningen motsvarade ungefär hälften av den yta bolaget önskat. Även denna utökning skulle inkräkta på strandskyddat område och komma att behöva en dispens från strandskyddet. (Byggnadsnämnden hade 2011 beslutat att programområdet enbart skulle omfatta trafikmotet samt en utökning som motsvarade den fastighetskontoret senare skulle föreslå som utökat område för markanvisningen.) Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 4 (7)
Fastighetsnämnden återremitterade ärendet till fastighetskontoret 2013-09-02. Kontoret skulle återkomma till nämnden med förslag på hur det kan säkras att bostäder först och främst byggs inne i trafikrondellen innan det blir aktuellt att pröva bebyggelse utanför. Bolaget lämnade härefter en avsiktsförklaring om att etappindelningen skulle vara sådan att byggnationen startar med överdäckning av riksnätets väg tillsammans med byggande av bostäder/verksamheter inne i rondellen. Fastighetskontoret tog 2013-12-16 upp ett nytt förslag till fastighetsnämnden om förlängning och förändring av markanvisningen inklusive en utökning av området i enlighet med tidigare förslag. Fastighetsnämnden beslutade 2014-01-13 en andra gång att bordlägga ärendet. Inga beslut i ärendet är härefter fattade. Inget arbete har heller sedan dess skett med programmet för Västra Sandarna, vilket fortfarande ligger vilande. Aktuell ansökan Västra Sandarna Fastighetsutveckling i Göteborg AB återkom 2017 med en ny ansökan om markanvisning. (Ansökan 2017-08-17 med kompletteringar 2017-09-18 och 2018-06-14). Som beskrivits ovan ser ägarbilden i bolaget nu annorlunda ut jämfört med 2007 genom att de större bostads-, bygg- och fastighetsutvecklingsbolag som tidigare var delägare nu inte längre är det. Bolaget ägs nu av ett antal lokalt förankrade personer och företag, varav flera var med redan 2006/2007. I ansökan presenteras en planerad samverkan med Magnolia Bostad AB samt kapitalförvaltaren Coeli. Magnolia Bostad är huvudsakligen inriktade på att utveckla och bygga hyresrätter. Företaget, som är börsnoterat, har en stor del av sin projektportfölj i Stockholmsområdet och i övriga Mälardalen, men har även projekt i bland annat öresundsregionen och i Göteborg. Coeli är ett svenskt bolag som för kunders räkning förvaltar cirka 13 miljarder kronor, bland annat genom investeringar i fastigheter. I komplettering till ansökan i juni 2018 skriver Västra Sandarna Fastighetsutveckling att minst 50 % av bostäderna i projektet ska vara hyresrätter och att minst 10% av dessa ska ha en hyra på 1 100 kr/kvm/år. Bolaget vill omgående ta fram principlösningar för trafik där riksnätet lämnas orört. Därefter risk, buller, konstruktion, mängder, kalkyl och parallellskiss med arkitekter. Bolaget skriver vidare bland annat att de vill utveckla visionen med resultatet från utredningar och studier i samråd med Göteborgs kommun. Den idéskiss som bifogas ansökan omfattar ett något större område än det som nu föreslås omfattas av markreservationen, och går delvis in på strandskyddat område. Bolaget har underhand meddelat att de accepterar den snävare avgränsning som fastighetskontoret nu föreslår. Förvaltningens bedömning Det planeringsarbete som Göteborgs stad och intressenterna genomförde efter markanvisningen 2007 visade att det finns stora utmaningar i att förverkliga proktidën, inte minst vad avser den ekonomiska genomförbarheten. Bolaget såg, som beskrivits ovan Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 5 (7)
större möjligheter till ett genomförande om området kunde utökas med mark utanför och nordväst om rondellen. Så som också beskrivits ovan ligger ett ärende avseende förslag om förlängning av tidigare lämnad markanvisning samt en viss utökning av området bordlagt i fastighetsnämnden sedan januari 2014. Fastighetskontoret föreslår att fastighetsnämnden nu beslutar om att markanvisningen i enlighet med förslaget i det bordlagda ärendet inte ska förlängas och att området därigenom inte heller ska utökas. Kontoret föreslår att nämnden i stället ska lämna en markreservation till bolaget för en period av tre år. Markreservationen föreslås omfatta ett område med samma ungefärliga avgränsning som gällde vid markanvisningen 2007, alltså i princip enbart trafikörat i motet och den obebyggda marken inom detta. De obebyggda, strandskyddade områdena mot älven är viktiga att bibehålla för rekreation och friluftsliv, och kommer att vara en kvalitet även för boende och verksamma i en ny stadsbebyggelse i Västra Sandarna. Med hänsyn till att flera av stadens förvaltningar inom stadsbyggnads- och exploateringssektorn har brist på tillgängliga personalresurser för nya (eller återstartade) komplexa planeringsarbeten föreslås markreservationen lämnas med förutsättningen att bolaget och dess samarbetspartners själva får beställa, bekosta och hålla i de konsultarbeten/utredningar som behöver tas fram i detta skede. I ett första steg behöver sådana skisser och utredningar tas fram som krävs för att det ska gå att ta ställning till om ett exploateringsprojekt på aktuell plats har tillräckligt goda förutsättningar för att kunna realiseras, och om det härigenom är motiverat att ett planeringsarbete från stadens sida återupptas. Frågor som behöver utredas vidare är bland annat områdets trafikförsörjning, buller, risk/farligt gods, luftmiljö, konstruktion och utförande av överdäckning med tillhörande kostnadskalkyl. Härutöver även framtagande av nya exploateringsskisser samt en totalekonomisk bedömning av projektförslaget. Fastighetskontoret bedömer att bolagets förslag om att som ett första steg ta fram principlösningar för trafikförsörjningen är klok, då detta är en av de avgörande planeringsmässiga frågorna. Trafikverket är väghållare till Rödastensmotet och flertalet anslutande större trafikleder och det är väsentligt och nödvändigt att det förslag och de lösningar som arbetas fram kan accepteras av Trafikverket. Formerna för och tidsordningen för hur förprövningen av det förslag med tillhörande utredningar som bolaget tar fram får diskuteras med stadsbyggnadskontoret och byggnadsnämnden. En fråga är om och i så fall när programarbetet för Västra Sandarna ska återupptas. En näraliggande fråga är i vilken fas det är lämpligast att fastighetsnämnden ansöker om planbesked, förutsatt att projektet med utgångspunkt från kommande utredningar bedöms ekonomiskt genomförbart och försvarbart utifrån både bolagets och Göteborgs stads perspektiv. Motiven till att fastighetskontoret i detta skede inte föreslår en förlängd eller förnyad markanvisning utan en markreservation är framförallt dessa. Projektförslaget behöver utvecklas, analyseras och konsekvensbeskrivas innan det är möjligt och rimligt att formulera de projektspecifika krav som fastighetsnämnden ska ställa vid en markanvisning. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 6 (7)
Om kommande utredningar visar att projektförslaget har förutsättningar för att realiseras återkommer fastighetskontoret till fastighetsnämnden med förslag på projektspecifika krav, och en ordinarie markanvisning kan lämnas genom ett nytt beslut i nämnden. De projektspecifika kraven kommer att definieras innan en detaljplaneläggning påbörjas. En förutsättning för att markreservationen ska utvecklas till en markanvisning är att bolaget accepterar tillkommande projektspecifika krav, samt övriga krav enligt Göteborgs stads markanvisningspolicy. Markanvisningspolicyn är kopplad till följande inriktningar. Mångfald i boendet Social hållbarhet och sociala åtaganden Ekologisk hållbarhet Verksamhetslokaler Övriga kriterier I markreservationen anges inte något pris för marken. I samband med eventuell ordinarie markanvisning får ställning tas till om markpris enligt fastighetsnämndens modell för prissättning av kommunal mark kan och ska anges, eller om det i detta projekt får fastställas i ett senare skede. Oavsett om prismodellen ska användas eller inte ska kommande avtalskonstruktion vara sådan att Göteborgs stad ska gararanteras att som minst få täckning för stadens utgifter för de infrastrukturinvesteringar som projektet genererar. Fastighetskontoret anser att det är rimligt att bolaget med dess nya samarbetspartners får markreservationen utan att något jämförelseförfarande efter annonsering på stadens hemsida tillämpas. Projektet är mycket speciellt och bolaget har bekostat omfattande utredningar i samband med programarbetet, genomfört parallella arkitektuppdrag tillsammans med Göteborgs stad, samt samlat kunskaper om bland annat överdäckningar och höga hus genom studier och studiebesök. Genom samverkan med Magnolia Bostad och Coeli bedöms genomförandeförmågan stärkas. Martin Öbo Fastighetsdirektör Karin Frykberg Avdelningschef Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 7 (7)
Översiktskarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2018-09-24. Dnr 1109/05
Detaljkarta - Ungefärlig avgränsning av område för markreservation