Anvisningar om byggsättet i Böle H Byggandet på tomterna Hur man ska bygga på tomterna och ansluta tomterna till gårdsgatan har illustrerats kvarters- och tomtvis med ovanstående planer för de olika kvarteren. Därtill gäller följande anvisningar och bestämmelser för byggandet på området: Allmänt Ett medvetet mål för planen är att göra det möjligt att bygga stora egnahemshus i stadsområde. Utgångspunkten för området kan anses vara tomter som på ett naturligt sätt är öppna mot grönområdena och där staketen/murarna mellan tomterna är höga som i en stad för att understryka hemmiljöns enskildhet som motvikt till de halvoffentliga och offentliga rummen i området. Den krävande naturen tvingar byggaren till uppfinningsrikedom för att höjdskillnaderna i terrängen ska kunna utnyttjas. Utgångspunkten för detaljplanen är att områdets blockmarkskaraktär bevaras. Byggnaderna snarare stiger uppåt (till och med på pelare) än grävs ner i marken. Sprängning är tillåten på tomterna närmast enbart för ledningar. (Den här begränsningen hänger samman med att det naturliga hydrologiska systemet i området ska bibehållas). Grunden för kvarters- och tomtlösningarna Central utgångspunkt för kvartersbildningen har varit att dra gatorna så att dagvattnet från tomterna kan ledas till våtområden, som finns eller uppkommer naturligt längs naturliga rutter och där vattnet antingen återförs till det hydrologiska kretsloppet, eller från vilka det med fördröjning rinner till lägre ner belägna infiltreringssänkor. Därför gränsar nästan alla tomter till naturområde i den bakre delen av tomterna. På de ställen där det här inte har varit möjligt att ordna, har ett sådant område för dagvatteninfiltrering anvisats mitt i kvartersområdet som samtidigt fungerar som kvarterets lekområde. Huvudsakligen har dessa kvarter bildats som täta och låga kvarter för en tomt. Det nämnda infiltreringsområdet bildar servitutområde för egnahemstomterna i den berörda delen. Tre zoner på tomterna Avsikten med de bestämmelser som styr byggandet på tomten är att tomten ska struktureras i tre zoner. Dessa zoner utgörs av en del med direkt anknytning till gårdsgatan, en halvoffentlig framgård i anslutning till den och en privat gård i anslutning till naturområdet. Färgerna Avsikten är att färgerna i området ska växa fram ur den omgivande naturen. Karaktäriserande för dem är en dämpad färgskala. Naturstensgrått är en central förenande faktor för området. För området rekommenderas bl.a. naturstensgärdsgårdar och avgränsningar av sten från området.
Takfärgen har valts till ett förenande element för byggnaderna. Utgående från takfärgen är området indelat i tre storområden enligt följande: - mörkgrått tak i kvarteren 84-94 - tak i färgen rött tegel i kvarteren 68-79, 95-99 och 106-110 - grönoxiderade kopparfärgade tak i kvarteren 80-83, 100-105 Beträffande kvarteren nr 84-88 har därtill bestämts att fasaderna huvudsakligen ska vara rappade. För tomterna på den övre sluttningen i delområde A måste ett lokalt dagvattenavlopp byggas men det behöver inte ledas längre än till de närliggande våtområdena. AO-kvartersområdena De kvartersområden som har beteckningen AO är avsedda för byggande i egen regi. AO-kvarteren är kvartersområden för fristående småhus. Med beaktande av områdets närhet till stadens centrum är målet tätt egnahemsbyggande så som i en stad. Byggrätten på alla tomter är minst e= 0,25. Strävan när det gäller egnahemstomterna har varit så stora tomter som möjligt i genomsnitt, men samtidigt också tomter som är lämpliga för många olika typer av byggande. Av illustrationen och anvisningarna om byggsättet i de olika kvarteren framgår de grundläggande lösningarna för de olika tomterna. Vid valet av tomt är det skäl att omsorgsfullt granska om tomtens allmänna struktur, bostadens huvudsakliga riktning o.d. motsvarar de egna önskemålen, eftersom många planbestämmelser är bindande och försök att kringgå bestämmelserna lätt leder till konflikter med grannarnas lösningar. En central uppgift för detaljplanebestämmelserna är att sammanjämka intilliggande tomters lösningar till en fungerande helhetslösning. AP-kvartersområdena De kvartersområden som har AP-beteckning är avsedda för gruppbyggande i yrkesmässig regi. AP-områdenas planbestämmelse kvartersområde för småhus avser ett område, på vilket radhus, kopplade småhus och fristående småhus får byggas. Byggnadsytorna i detaljplanen och illustrationen visar närmare för hurdant byggande respektive kvarter är avsett. Med tanke på den beteckning som anger användningsändamålet kan kvartersexploateringen e=0,25 verka låg. I och med att en betydande del av området är reserverad för lösningar med infiltration av dagvattnet och delvis ska bevaras i naturtillstånd, är exploateringen när det gäller det kvartersområde som egentligen bebyggs högre än exploateringsbeteckningen för kvarteret. AP-tomternas egenskaper styrs vid sidan av andra bestämmelser även av ett med en planbestämmelse avgränsat maximiantal bostäder, vilket leder till olika genomsnittliga storlekar för bostäderna i de olika kvarteren. Planen innehåller alltså separat AP-kvarter för genomsnittligt större och genomsnittligt mindre bostäder.
AP/PL-kvartersområdet Beteckningen för kvarter nr 96 är AP/PL. Med tilläggsindexet (/PL) finns beredskap för att detta kvarter vid sidan om traditionell småhusbebyggelse kan användas för servicebostadsbyggande och behov som finns när det gäller byggnader för småbarnsfostran och dagvård. Avsikten med det har i planen varit att göra de nämnda, övriga användningsändamålen möjliga, men så att ifrågavarande kvarter utan planändring också kan tas i bruk för normalt småhusbyggande i yrkesmässig regi, ifall de nämnda behoven beträffande specialbyggande inte finns. Byggande som är tillåtet utöver den egentliga byggrätten förråds- och ekonomiutrymmen För att säkerställa att det finns tillräckligt med förråds- och ekonomiutrymmen har separata tillbyggnadsrätter angivits för tomterna för dessa ändamål. Inklusive dessa utrymmen är den totala byggrätten för tomterna 20 % större än vad tomtexploateringstalet anger. ALLMÄNNA BESTÄMMELSER I DETALJPLANEN (Innehållet är detsamma som på detaljplanekartan men strukturen är en annan, därtill finns mellanrubriker och en del förtydligande text.) Byggande som är tillåtet utöver den egentliga byggrätten Utöver den byggrätt som är angiven i detaljplanen får på tomten byggas förråds- och ekonomiutrymmen med ingång enbart utifrån med en sammanlagd yta på högst 10 % av den för tomten i detaljplanen angivna byggrätten. Dessutom får, utöver den i detaljplanen angivna byggrätten, växthus och andra överglasade rum byggas på tomten, med en sammanlagd yta på högst 10 % av den byggrätt som i detaljplanen är angiven för tomten. Byggande på område som ska förses med planteringar Om minst 80 % av höljet på det överglasade rummet består av klart och ljusgenomsläppligt material, får det byggas på tomtdel som ska förses med planteringar eller som ska bevaras i naturtillstånd. Byggande av källare Det är inte tillåtet att bygga källare. Grävning, sprängning och överskottsmassor Byggandet på tomten ska ske så att de grävmassor som uppkommer huvudsakligen återanvänds på tomten. Sprängning är tillåten på tomterna enbart för ledningar eller när sprängning är nödvändig för att genomföra byggandet i enlighet med bestämmelserna.
Bilplatskrav för tomterna I såväl AO- som AP-kvarteren förutsätts två bilplatser per bostad på tomterna. Byggsätt i fråga om bilplatserna På tomten bör det finnas minst 5 meter fritt utrymme framför infarten till garaget. Bilskydd utan dörrar får dock byggas på 1,5 meters avstånd från tomtgränsen, om inte detaljplanebeteckningarna anger annat. Omfattningen på våningarna Högst ¾ av byggrätten på tomten får förläggas i byggnadens första våning. Om hela den byggrätt som är angiven för tomten skulle användas i en våning skulle tomten bli för full. Det är visserligen möjligt att bygga bostaden i en våning, men då måste en del av byggrätten lämnas oanvänd. Högst 45 % av den egentliga byggrätten på tomten får förläggas i andra våningen. Därmed blir andra våningen, som skuggar byggnadens tomt och eventuellt även grannens tomt, något mindre än bottenvåningen. Fönstrens riktning Huvudfönstret i rum i andra våningen får inte vara riktat mot en intilliggande tomt. Byggmaterial och färger Färgen på byggnadernas tak är enhetlig i delområdena enligt följande:. mörkgrått tak i kvarteren 84-94. tak i färgen rödtegel i kvarteren 68-79, 95-99 och 106-110. tak i grönoxiderad koppar i kvarteren 80-83, 100-105 Fasaderna i kvarteren nr 84-88 bör huvudsakligen vara rappade. Staket och murar på tomterna Enhetlig färg för staketen och murarna på tomterna är stengrå. Murar av natursten från området rekommenderas. Vid tomtgränsen mot VL-området får högst hälften av gränsens längd bestå av byggt staket och byggd mur. Staketet/muren får vara högst 2,1 meter högt/hög mätt från den sida där markytan är högre.
Dagvattenhantering Dagvattnet från tomterna infiltreras i första hand på den egna tomten på tomtdelen mot VLområdet. På de tomter där jordmånen inte är tillräckligt absorberande får dagvattnet ledas längs med fördröjande sänkor till intilliggande VL-områden. Till de delar det inte är möjligt att leda dagvattnet från tomten till terrängen, får det ledas till det allmänna dagvattensystemet. Tomtområde som gränsar till gårdsgata Tomtområdet mellan tomtens byggnadsytor och gårdsgatan bör byggas så att det blir en del av gaturummet. Områdets ytskikt bör huvudsakligen vara vattenabsorberande. Frånsett träd som planteras får planteringarna på detta område vara högst 60 cm höga. Elskåp som hör till den egna tomten bör gömmas i byggnaderna på tomten så att det inte syns från gatan. Släntning, terrassering och bygge av stödmurar Utfyllnader vid tomtgränsen ska göras med stödmurar av stenmaterial. Släntade utfyllnader bör undvikas. En släntad utfyllnads nedre kant ska vara minst tre meter (3 m) från tomtgränsen. Därtill bör beaktas vad som skilt föreskrivits om staket och murar på le/hv-område. Förpliktelser mellan tomterna på grund av brandsäkerhetsbestämmelserna Byggnad som uppförs på byggnadsyta för bilförvaringsplats, byggnadsyta för ekonomibyggnad samt på område för planteringar bör brandtekniskt uppföras så att de inte på grund av att de är byggda på nära avstånd ställer brandtekniska krav på byggnader som uppförs på grannens byggnadsyta för bostadshus, ifall inte annat avtalas enligt servitutavtal. BRANDBESTÄMMELSER Brandskyddsfrågor beträffande AP-tomterna behandlas inte nedan. Bebyggandet av dem är närmast professionellt och i och med det är förståelsen för de brandtekniska frågorna i professionella händer. Brandskyddsförpliktelser beträffande byggnader på olika tomter Vid traditionellt stadsbyggande bygger man i regel fast intill grannens gräns. Sådant byggande nära varandra medför alltid brandskyddsförpliktelser. Först när avståndet mellan byggnader på intilliggande tomter är minst 8 meter, faller brandskyddsbehovet bort. Förutom delområde C (kvarteren 84-88) är byggnadsytorna för bostadshusen på de olika tomterna i området Böle 1 i Böle alltid på minst 8 meters avstånd från varandra. Mellan bostadshusen på de olika tomterna uppstår alltså förutom i fråga om det nämnda kvarteret ingen brandsäkerhetsplikt. Däremot finns bilskydden och ekonomibyggnaderna i regel närmare grannbyggnaderna än så och medför alltså brandsäkerhetsplikter för grannarna. Med tanke på detta har följande detaljplanebestämmelse tagits med i detaljplanen:
Byggnader som uppförs på byggnadsyta för bilförvaringsplats, byggnadsyta för ekonomibyggnad samt på område för planteringar bör brandtekniskt uppföras så att de inte på grund av att de är byggda nära ställer brandtekniska krav på byggnader som uppförs på grannens byggnadsyta för bostadshus, ifall inte annat avtalas enligt servitutsavtal. I praktiken säkerställer den här bestämmelsen det att man kan planera sitt bostadshus utan att behöva fundera över eventuella brandskyddskrav på grund av grannens byggnader. Däremot måste man när det gäller ekonomibyggnaderna och bilskydden på tomterna ta hänsyn till brandskyddskrav i enlighet med bestämmelserna i relation till grannen. Vid planeringen av egna ekonomibyggnader och bilskydd måste man se till att konstruktioner som är byggda närmare än 8 meter från grannens byggnad/byggnadsyta är byggda enligt den brandskyddsklass som brandbestämmelserna förutsätter. Bostadshusen på de olika tomterna i C-området finns på 4 meters avstånd från varandra. Det här innebär att väggarna mot grannarna ska byggas enligt brandklass EI30 mot bränder på bägge sidorna. Brandskyddsförpliktelser inne på tomten På AO-tomterna medför i första hand bilskydden interna brandskyddsförpliktelser på tomten. Ekonomibyggnaderna kan i allmänhet ingå i samma brandskyddsområde som antingen bostadshuset eller bilskyddet. År 2005 åtstramades anvisningarna om brandsäkerheten när det gäller bilskydd, vilket ledde till nya brandtekniska tolkningar när det gäller byggande på nära avstånd. Tolkningarna har i någon mån varierat från kommun till kommun. En referens för tolkningarna har varit den gemensamma tolkningsanvisningen av kommunerna inom Mellersta Nylands räddningsområde. Anvisningen finns i Internet på adressen www.kupelastus.fi/index.php?option=com_docman&task=doc_view&gid=13> B Allmänt om byggsättet Återföring av dagvattnet till naturen Central utgångspunkt för lösningarna i området är att naturförhållandena i området ska beaktas i extra stor utsträckning samt att dagvattnet ska återföras lokalt till det naturliga kretsloppet. Strävan har varit att bibehålla de naturliga våtområdena och att placera byggnaderna så att dagvattnet från den bebyggda omgivningen kan återföras till naturen genom att de naturliga rutterna utnyttjas, varvid vattnets naturliga kretslopp kan bibehållas i området. Kvartersstrukturen och dragningen av gatorna har kraftigt styrts av att dagvattnet ska ledas till dess naturliga infiltreringsområden, gatorna anläggas med så lite ingrepp i naturens former som möjligt samt naturliga självfallsavlopp ska bildas.
Bevarande av biotoperna i naturen Naturområdena har bildats så att de för området karaktäristiska biotoperna bibehålls så enhetliga och omfattande som möjligt och bildar ett med tanke på landskapsstrukturen kontinuerligt naturrum. Gatumiljön Till målen för detaljplanen hör att tomtgatorna i området ska byggas i form av gårdsgator anlagda i den steniga naturens anda. De anlagda gårdsgatorna sträcker sig ända till tomtgränsen/staketet. Gårdsgatorna och tomterna är oaser i det karga, steniga skogslandskapet. Gårdsgatornas utvidgningar/öppna platser fungerar som gemensamma vistelserum. Matargatan har karaktären av en esplanad med trädrader och trottoar och cykelväg på bägge sidorna. Tomtområdets struktur Det att tomterna/byggplatserna vid en sida gränsar till orörd natur och vid en annan sida till anlagd gårdsgatumiljö medför särskilda mål när det gäller anläggandet av gårdsområdena, tomtområdet mot gatan som ska anläggas stadsmässigt och de lösningar på gårdssidan som hänger samman med naturen. Tomten i dess helhet består av tre zoner: en offentlig del som direkt hör samman med gaturummet, en halvprivat framgård som delvis är sluten mot gatan samt den helt privata gården mot grönområdet. Överskottsmassorna En viktig faktor som bör beaktas vid byggandet är dels det att man bör undvika att byggandet leder till överskottsjord och dels det var den överskottsjord som uppkommer ska placeras. Detaljplanen förutsätter att de massor som grävs upp på tomten i första hand återanvänds på tomten. Placeringen av överskottsmassorna behandlas närmare under en egen huvudrubrik. Tomtöverlåtelseförfaranden AO-1-tomterna i detaljplaneområdet är avsedda att överlåtas enbart till slutanvändare och APtomterna är avsedda för byggande i yrkesmässig regi. AP-tomterna, som ska bebyggas i yrkesmässig regi, har en viktig betydelse när det gäller att ge området dess yttre karaktär. Målet är att med dem skaffa representativa förverkliganden, som producenterna förbinds till, genom att tomterna överlåts enbart utgående från tomtöverlåtelsetävlingar.
C Infiltrering av dagvattnet Infiltrering av dagvattnet Dagvattnet består av vatten som strömmar vidare från bebyggda områdens ytor, såsom tak, anlagda gårdsområden samt gatuområden. I detaljplanebestämmelserna förutsätts att dagvattnet från tomterna i första hand infiltreras på tomtområdet. När det finns förutsättningar för det kan enligt separat överenskommelse även sådana våtmarkssystem som anvisats på ett intilliggande närrekreationsområde utnyttjas för infiltreringen av dagvattnet på tomterna. Dagvattnet från gatuområdena infiltreras delvis på det avsnitt av gårdsgatorna där ytstrukturerna är absorberande och till övriga delar leds det vidare till närrekreationsområdenas infiltrationsfåror, -bassänger och våtmarksområden, vid behov via fördröjande brunnar. På en del av gatuområdena behövs lokala dagvattenavlopp för avledningen av vattnet. Syftet med infiltreringen av dagvattnet Syftet med den lokala infiltreringen av dagvattnet är tudelat. För det första upprätthåller den lokala infiltreringen den hydrologiska balansen i såväl det lokala landskapet som storlandskapet och tryggar de för området karaktäristiska biotopernas funktion. För det andra medför den lokala infiltreringen att avrinningsvattnet dels förhindras att rinna vidare och dels fördröjs, varvid eutrofieringen av de lägre ner belägna vattendragen och även översvämningar förhindras. De huvudsakliga arrangemangen för infiltreringen av dagvattnet Det bifogade dagvattenschemat beskriver det allmänna systemet för dagvattenfiltreringen. Staden kommer att göra en separat plan för våtområdena, bäckarna och dagvattenfårorna med tanke på infiltreringen av dagvattnet och fördröjningen av vattnet. Dagvattenregleringarna på gatuområdena Även lösningarna när det gäller dagvattnet från gatuområdena är baserade på principen om lokal infiltrering. Väsentliga delområden och strukturer av gatuområdet är absorberande ytstrukturer, absorberande sänkor och avledning av dagvatten som inte infiltreras med hjälp av sänkor mellan kvarteren till våtmarkerna på naturområdena. Målet är alltså att normala dagvattenavlopp byggs enbart på de delområden som dagvattenschemat anger, där det inte finns förutsättningar för lokal infiltrering av dagvattnet. Detaljerna när det gäller dessa lösningar avgörs i anslutning till gatuplaneringen och som en förutsättning för gatuplaneringen.
Dagvattenregleringarna på grönområdena Se närmare kapitlet om anläggandet av grönområden. Dagvattnet på tomtområdena Detaljplanen reglerar ledningen av dagvattnet på tomterna enligt följande: Dagvattnet från tomterna infiltreras i första hand på den egna tomten på tomtdelen mot VLområdet. På de tomter där jordmånen inte är tillräckligt absorberande får dagvattnet ledas längs fördröjande sänkor till intilliggande VL-områden. Till de delar det inte är möjligt att leda dagvattnet från tomten till terrängen, får det ledas till det allmänna dagvattensystemet. Till fastighetsägarens förpliktelser hör därmed att göra upp en plan för den egna tomten och att samordna den med grannarnas arrangemang. Anvisningar för dagvattenkonstruktionerna När denna anvisning görs upp saknar Vasa stad ännu egna allmänna anvisningar för lösningarna när det gäller infiltrerande dagvattenhantering. Anvisningarna torde bli klara snart. Motsvarande anvisningar för exempelvis Kuopio finns på webbadressen (www.kuopio.fi/attachments.nsf/files/3108071336596 17/$File/suunnitteluohje.pdf) Hulevesien luonnonmukaisen hallinnan menetelmät (Metoder för naturlig hantering av dagvatten), Kuopio stad, skoy, 2007 En flitigt anlitad referens är Virginia Stormwater Management Handbook, 1999, som också finns på webben. (www.dcr.virginia.gov/soil_&_water/stormwat.shtml) I Tammerfors finns lösningar med infiltrerande dagvattensystem för området Vuores Hervantajärven osayleiskaavan hulevesien hallintasuunnitelma, rapport, Tammerfors stad, FCG Planeko Oy). (www.tampere.fi/tiedostot/5bob8cwiv/hulevedet.pdf), samt Ekologisk hantering av dagvattnet Ekologinen hulevesien hallinta, Tammerfors stad / Mikko Kajanus Även andra anvisningar är lätta att hitta i Internet på sökorden dagvatten, lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD), hulevesi, hulevedet, stormwater infiltration (am.), rainwater infiltration (eng.). Lösning för infiltreringskärnan enligt boken Virginia Stormwater Management Handbook, 1999 Infiltreringsdike, Ekologisk hantering av dagvattnet, Tammerfors stad / Mikko Kajanus Infiltrationsdike, Ekologisk hantering av dagvattnet: Suoto-oja, Ekologinen hulevesien hallinta, Tammerfors stad / Mikko Kajanus