Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 1 av :06 Överlåtelsebesiktning MARIEFRED, HERRESTA 2:243 Herresta Villa Ekbacken

2 2 av :06 Mariefred, Herresta 2: ÖVERLÅTELSEBESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning Herresta 2:243 Adress Postnummer/Ort Fastighetsägare Beställare Beställningsnummer 784 Besiktningsföretag: Herresta Villa Ekbacken 64791, Mariefred Dan Jonsson Herrsta Villa Ekbacken Mariefred Dan Jonsson Herrsta Villa Ekbacken, Mariefred Telefon: /45011 / E-post: aase.marstrander@telia.com Tel: yaya.besiktningar@gmail.com Besiktningsman: Agneta Alm Telefon:, Epost: yaya.besiktningar@gmail.com Närvarande: Väderlek: Besiktningsdag Besiktningens genomförande och omfattning Säljarna samt undertecknad, Regn mulet ca 4 plusgrader. Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader.

3 3 av :06 Mariefred, Herresta 2: BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Säljarens muntliga upplysningar & historiska händelser: Huspärmen med vissa ritningar avseende ombyggnaden. Besiktningsprotokoll inför fd ägares försäljning (år 2002) och protokoll avseende Trygghetsavtalet från Anticimex inkommet elektroniskt. Kvalitetsdokument avseende 4 st våtrum, daterat Fastigheten förvärvades år Inga bygglov saknas på fastigheten. Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Det har tagits bort väggar i byggnaden som haft bärande funktion. Förstärkning utförd. Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Inga takläckage har noterats/förekommit men det enligt enligt fd ägare har det förekommit en fuktskada (ca år 2002) i tak i badrum övre våningen, åtgärdat och tätat. (Informationen hämtat från besiktning utförd av fd ägare). Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden men det kan förekomma kondens mellan isolerglas och utvändigt fönsterglas i takkupa öv periodvis. Efter montering av stora takfönstret uppstod ett inläckage, åtgärdades av byggarna. Det har aldrig noterats dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar. Inga kända vatten och/eller brandskador har inträffat i byggnaden. All maskinell utrustning som ska gå med i köpet fungerar på avsett vis. Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor. El/elinstallation och VA fungerar utan problem. Eldstäder och rökkanaler godkända av skorstensfejarmästare. Säljarna har haft Anticimex trygghetsavtalet. Eget avlopp via 3-kammarbrunn, godkänd av kommunen. Eget vatten via egen brunn, vattenanalys utförd senast ca 2006, ua.

4 4 av :06 Mariefred, Herresta 2: OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Hustyp: 2 planshus med källare. Byggår: 1981 Enligt säljaren. Om - och tillbyggnad: 2004 Enligt info Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet Hustyp: Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: Stomme: Fönster: Fasad: Yttertaket: Altan: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: Utförandena/konstruktioner:: Trähus uppfört 1981, troligen "lösvirke" uppfört av "gårdssnickaren" eller liknande enligt säljaren. Omfattande ombyggnationer utfördes enligt säljaren. Bland annat har planlösningen delvis förändrats, trappa/trapphuset förändrats samt att trappa från bostaden ner till källaren utförts/monterats, takfönster och fönster/altandörrar togs upp. Fasaden målades om. Markrör för avledning av stuprörsvatten i mark/slänt utfördes. Våtrummen renoverades 2004 med golvvärme. Alla golvbeläggningar har bytts ut förutom i vardagsrummet. Berg och sprängsten enligt säljaren. Betongplatta på mark, betonggolv och klinkergolv (okänt om det finns underliggande isolering under betongplattan). Grundmurar av lecasten. Fuktisolering troligen av asfalt/tjärstrykning enligt säljaren, okänd typ av dränering. Ålder: Byggåret. Stuprör och hängrännor av plåt. Avledning från stuprör i markrör till stenkista/infiltration i mark/dike enligt säljaren. Ålder: markrör från 2005 enligt säljana. Träregelstomme. Fönster med isolerglas av varierande typ och ålder, delvis 2-glas isolerglas med enkel ruta, delvis från byggåret, delvis 2003/2004 enligt säljaren. Träpanel.Ålder: Byggåret. Betongpannor på underlagstak av typ råspont, papp och läkt. Ålder: Byggåret. Träkonstruktion. Trä- och betongbjälklag. Vindsbjälklag med isolering av mineralull, okänd typ av ångspärr. Självdragsventilation. Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns) och/eller via egen bedömning/säljarens information.

5 5 av :06 Installationsdelar: Övrigt: Installationsdelar så som te x VA, värmesystem, mekanisk ventilation, el/elinstallationer, skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget. Övriga byggnader, eventuella murar, staket etc ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt.

6 6 av :06 Mariefred, Herresta 2: Noteringar Allmänt om byggnaden BYGGNADEN ÄR CA 34 ÅR. Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad från denna tid är ca 30 år. 30 år är ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen eller utförandet är runt 30 år eller äldre får man räkna med att dessa är i behov av renovering eller utbyte. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Mark Inga kraftigare lutningar eller större sprickor som tyder på att alvarliga rörelser/sättningar i mark har skett eller sker. Kondensvatten från luft/luftvärmepumpen avleds/utmynnar i tunnor/baljor under pumpen. Håll under uppsikt, regelbunden tömning krävs. Om kondensvatten avvattnar direkt mot mark och grund ökar risken för vattenbelastning och fuktskador på byggnaden. Vintertid kan även isbildning ske vilket kan innebära risk för frysskador. Grundläggning betongplatta på mark Betongplatta på mark eller utlagda plattor enligt egen bedömning. Okänt om det finns underliggande isolering under betongplattan. Betonggolv och klinkergolv, dvs ej fuktkänsliga material. (Betongplattor på mark som saknar underliggande isolering eller isolering av äldre/tunnar typer (vanligt denna tidsperiod) påverkas normalt av naturlig markfukt, förhållandet medför normalt ingen risk för fuktskador under förutsättning för att inga fuktkänsliga organiska material/golvbeläggningar finns. Vid eventuell inredning med golvkonstruktioner som kan påverkas av fukten i betongplattan bör dessa utföras med t ex klinkergolv, målade golv (öppen färg) eller utföras med andra fuktsäkra konstruktioner). Pga av förvaring, hyllor etc var kontroll av betongplatta/golv begränsad. Några sprickor alternativt skarvar i (plattor) förekommer bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd. I övrigt inget särskilt att notera på synliga/åtkomliga ytor från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion. Dränering/Fuktisolering Utvändigt fuktskydd under terräng, ej åtkomligt för kontroll. Vid kontroll av åtkomliga ytor noterades inga signaler som tyder på brister i utvändigt fuktskydd eller dränering. Utvändigt fuktskydd (fuktisolering/dränering) är ca 34 år. Som köpare/ägare skall man vara medveten om att dräneringen/fuktskydd är äldre, läs under rubriken Tekniska Livslängder. Grundmurar Pga av förvaring, hyllor etc var kontroll av invändiga grundmurar begränsad. Ett par smärre/finare sprickor noterades men bedöms inte påverk Inget särskilt att notera på synliga/åtkomliga delar från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Dagvatten/hängrännor/stuprör Stående vatten och trädavfall noterades i hängrännor. Justering av hängränna mot baksidan kan bli aktuellt. Inget att notera förutom normalt åldersslitage. Fasad Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Fönster och Dörrar Inga tecken/signaler som tyder på läckage noterades runt takfönstren vid besiktningstillfället. Vid ett tillfälle har det dock kommit in vatten via "stora" takfönstret enligt säljarna. Inläckaget ätgärdades av byggarna enligt säljarna, inga problem sedan dess. Rekommenderas att komplettera övre våningens fönster med barnsäkerhetsbeslag ur barnsäkerhetssynpunkt. På ett par fönster (övre våningen) noterades viss fuktpåverkan på fönsterbågar. Läs under säljarens muntliga upplysningar. (Den tekniska livslängden på isolerglas är ca år därefter får man räkna med att dessa kan behöva bytas ut pga av kondens/punkteringar). På ett fönster vid takkupan noterades färgsläpp/missfärgning och mindre glipa på övre fönsterbåge/karm. Takfoten över takkupans fönster är litet vilket innebär att vattenbelastning mot fönster ökar. Yttertak

7 7 av :06 Pga av brant lutning och risk för halka (regn och mossa) har yttertaket kontrollerats lokalt från takstege (baksidan), lokalt från stege på mark (framsidan) och från mark dvs det finns begränsningar i vad man kunnat se och kontrollera vid besiktningstillfället. Yttertaket är ca år, dvs bedöms ha uppnått eller närma sig sin tekniska livslängd, läs under rubriken Tekniska livslängder. Vid stickprovskontroll av papp under pannor (takfoten) noterades att pappen är spröd (ålderssymptom). Mossbildningar konstaterades på taket. Förhållandet innebär att livslängd på tak och underlagstäckning kan förkortas och att risken för läckage ökar. Plåtkrage mot skorstenen något otät. Några pannor otäta mot varandra. Åtgärd och justering. Låglutande tak/flack lutning på takkuporna. Kontroll av takkupor enbart kontrollerat från takstege och mark, dvs kraftigt begränsad kontroll. Fuktgenomslag noterat i undertaket på en av kuporna, iakttaget från vind. Dessa typer av tak (betongpannor) bör inte läggas på taklutningar under 14 grader pga av risken för inläckage pga av inblåsning/inträning av vatten/snö kan ske. Exakt lutning på taket dock okänd. Vid kontroll av takfot/taksprång noterades inga tecken på fuktgenomslag, taksprången är inbrädade vilket dock förhindrar fullgod kontroll. Läs även vidare under rubriken Vind. Altan Inget särskilt att notera, normalt underhåll. Stomme Några mindre sprickor noterades i "skivskarvar" men bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd in nuvarande skick. I övrigt inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Mellanbjälklag Lutningar förekommer men bedöms in nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd. Trappor och räcken/ribbor ej helt barnsäkra, ribbor och öppningar i planstegen >100 mm. Inga signaler som tyder på konstruktionsförsvagningar, så som t ex nedböjningar, sprickor etc noterades vid förändringar/borrtagning av bärande väggar. Undertak i källaren finns inte. Lokalt noterades missfärgningar på upplagsbrädor (brädor som håller isolering och papp på plats), det är vanligt att man använder "spillvirke" till "upplagsbrädor/läkt". Vid stickprovsmässiga fuktmätningar noterades inga förhöjda fuktvärden, torrt. Missfärgningarna bedöms vara "gamla". Vind "Nockvind" åtkomlig via invändig lucka från utlagda brädor. "Sidovindar" ej åtkomligt, inspektionsluckor saknas. Viss kontroll/kraftigt begränsad kontroll av undersida takkupa/or från nockvind (mestadels ej synligt). Lokalt noteras att isolering ligger an/mot/nära undertaket, om isoleringen ligger an mot undertaket ökar risken för kondens och fuktskador, justering erfordras. Inga missfärgningar/mögelpåväxter som tyder på att periodvis kondens förekommer kunde noteras på synliga åtkomliga delar ("nockvind"). Lokalt noterades fuktfläckar/missfärgningar på ett par platser, undertak på takkupan (ovan badrum/sovrum) samt lokalt vid takstol. Vid fuktmätning på fläckarna uppmättes förhöjd fuktkvot vilket indikerar för inläckage och/eller kondens. Säljaren har kontaktat Anticimex (Trygghetsavtalet) för kontroll, kontrollen är inbokad den 13 januari. Säljaren åtar sig att åtgärda. Oisolerade vp rör (plaströr för el/kabeldragning) noterade ovan isoleringen, förhållandet kan innebära risk för kondens med risk för att kondensvatten rinner ner i rören till anslutande konstruktioner i t ex bostaden. Rekommenderas att isolera. Kök Skvallerskydd/droppskydd saknas under kyl & frys. Rekommenderas att klamra upp avloppsslangen från diskmaskinen (högt läge) för att undvika risk för bakslag och/brott på avloppsslangen. Våtutrymmen Våtrum utförda med kakel och klinkers innebär att det inte går att se eller kontrollera bakomliggande tätskikt och fästmassa tillräckligt bra för att kunna göra en korrekt bedömning av utförandet. Således kan man inte kontrollera och/eller bedöma utförandet och funktion. Det går heller inte att göra fuktindikering i kaklade utrymmen eftersom kakel/klinker består av lera som fuktas upp efter duschning. Efter vattenbegjutning kan det ta från ca 4 veckor och upp till 6 månader för en vattenbegjuten kakelplatta ska torka ut. Ett kvalitetsdokument intygar att den som utfört våtrummet är behörig och att renoveringen är utfört enligt då gällande branschregler. Kvalitetsdokument från Byggkeramikrådet finns för samtliga 4 våtrum, daterat , behörighetsnr:

8 8 av :06 Våtutrymme, entrévåningen. Kakel och klinker. Utfört 2004 enligt säljarna. Mindre del av brunnsduk synlig under klämring vilket inte följer monteringsanvisningen helt. Vid spolningskontroll i duschzonen noterades inget bakfall eller kvarstående vatten. Klinkerram/fläns saknas vid golvbrunnen. Våtutrymme, övre våningen Delvis kakel, delvis målade väggar. Klinker på golv. Utfört 2004 enligt säljarna. Badrummet: Ingen kontroll av väggar och golv under och bakom badkaret åtkomligt pga av inbyggnad. Begränsad kontroll av golvbrunnen. Vid kontroll av fall mot golvbrunnen utanför badkarsinbyggnaden noterades något bristfälligt fall. Ventilation saknas i badrummet, finns i duschen. Läs under rubriken Ventilation. Duschrummet: Klinkerram/fläns på golvbrunnen finns inte. Vid spolningskontroll i duschzonen noterades inget bakfall eller kvarstående vatten. Övriga golv ej kontrollerat. Tvättstuga Klinker på golv. Utfört: 2004 enigt säljaren. Något begränsad kontroll av golvbrunn pga av bänkskåp. Pannrum Golvbrunn finns i pannrummet, dock en bit bort från pannan. Utrymme för hygrofor och pump: Golvbrunn saknas i utrymmet. Golvet är dock nedsänkt vilket till viss minskar risken för vattenspridning till angränsande delar. Kondensslang från luft/luftvärmepumpen för kyla (ac) utmynnar/avslutas i området. Ventilation Självdragsventilation. Rekommenderas att komplettera erforderliga rum med tilluft/tilluftsventiler (sovrum, matrum, vardagsrum, arbetsrum etc). Ventilation/frånluft finns inte i badrummet öv men finns i duschrummet intill (viktigt att luften från badrummet har möjlighet att ta sig in till duschen). Forcering av frånluft i våtrummen och Tvättstugan rekommenderas.

9 9 av :06 Mariefred, Herresta 2: RISKANALYS Dränering/Fuktisolering Normal livslängd på dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador på/i byggnaden, tex mögel och rötskador. Fönster och Dörrar Takfönster är en konstruktion som medför ökad risk för inläckage samt kondens på kalla glasrutor vilket kan leda till fuktskador (t ex mögel/röta) i anslutande konstruktioner. Färgsläpp/missfärgning och mindre glipa vid övre fönsterkarm på takkupan kan innebära risk för att inläckage skett och/eller sker. Vid inläckage föreligger risk för att fuktskador. Yttertak Yttertaket har uppnått eller närmar sig sin förväntade tekniska livslängd varför risken för inläckage finns eller uppstår med risk för fuktrelaterade skador i underliggande konstruktioner som följd. Byte av taktäckning får därför kalkyleras. Takkupor utgör alltid känsliga konstruktioner som kräver extra noggrant underhåll. Risk finns för läckage med efterföljande fuktskador i underliggande konstruktioner pga t ex låg taklutning och brister i anslutningar, kondens på undersida plåt etc. Läs vidare under rubriken Fortsatt Teknisk Utredning, Vind. Våtutrymmen Brunnsduken (mindre del) synlig under klämring viket inte helt följer monteringsanvisningen. Lokalt något bristande fall mot golvbrunn i badrum övre våningen (inbyggt badkar). Förhållandena kan öka risken för fuktrelaterade skador, så som t ex mögel/röta. Ventilation En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå dagens krav på tillräckligt luftombyte i en bostad. Bristande ventilation kan innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i byggnaden, vanligen i takkonstruktioner (vindar). 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Vind. Fuktfläckar, missfärgningar (mögelpåväxt) och förhöjda fuktvärden (fk) noterades på ett par platser på vinden. Rekommenderas att man utför vidare kontroll med fackman för att utreda exakt orsak, omfattning och åtgärd. (Säljaren har kontaktat Anticimex (Trygghetsavtalet) för kontroll, kontrollen är inbokad den 13 januari. Säljarna kommer därefter att åtgärd om nödvändigt.

10 10 av :06 Mariefred, Herresta 2: BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds.

11 11 av :06 Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.

12 12 av : I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.

13 13 av :06 Mariefred, Herresta 2: BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ År utomhustrappor Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. 35 Böjprov på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, torktumlare. 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört. Bra kunskap om våtrum 15-20Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.

14 14 av :06 BILAGA III Fotodokumentation Vind, takkupan: Missfärgningar/mögelpåväxter, förhöjda fuktvärden uppmättes lokalt. Vind: Missfärgningar vid takstol, förhöjda fuktvärden uppmättes. Fönster, takkupan: Färgläpp på fönsterbåge/karm. Källaren, luft/luftvärmepumpens kondensslang utmynnar i källaren, golvbrunn saknas.