Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 1 av :32 Överlåtelsebesiktning TÄBY, VIGGBYHOLM 93:13 Drakskeppsvägen

2 2 av :32 Täby, Viggbyholm 93: ÖVERLÅTELSEBESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning Viggbyholm 93:13 Adress Drakskeppsvägen 14 Postnummer/Ort Fastighetsägare Beställare Beställningsnummer 847 Besiktningsföretag: 18363, Täby Annie Gapinski Drakskeppsvägen Täby Annie Gapinski Drakskeppsvägen 14, Täby Telefon: E-post: x Tel: yaya.besiktningar@gmail.com Bokning för genomgång av utlåtandet görs via: Independia Group Sisjö Kullegata Västra Frölunda Vxl: Besiktningsman: Agneta Alm Telefon:, Epost: yaya.besiktningar@gmail.com Närvarande: Väderlek: Besiktningsdag Besiktningens genomförande och omfattning Säljaren, mäklaren samt undertecknad. Växlande molnighet ca 7 plusgrader. Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader.

3 3 av :32 Täby, Viggbyholm 93: BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Säljarens muntliga upplysningar & historiska händelser: Teknisk beskrivning. Planritningar, dock ej helt överensstämmande, planlösningen har förändrats. Säljaren/ägaren har bebott fastigheten sedan byggåret. Inga bygglov saknas på fastigheten. Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Det har tagits bort väggar i byggnaden som haft bärande funktion. Förstärkning utförd i samband med ombyggnader. Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Inga takläckage har noterats/förekommit. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden, Det har aldrig noterats dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar. Inga kända vatten och/eller brandskador har inträffat i byggnaden. Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor.

4 4 av :32 Täby, Viggbyholm 93: OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Hustyp: 1,5 planshus med källare. Byggår: 1976 Enligt info Om - och tillbyggnad: 1998/1999 Enligt info Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet Hustyp: Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: 1,5 plans hus med källare uppförd ursprungligen 1976, renoveringar och ombyggnader (planlösning) och byggnation av takkupa samt inbyggnad av balkong/altan utfördes enligt säljaren. Morän enligt teknisk beskrivning. Betongplatta på mark ovan underliggande isolering av marskiva om 100 mm tjocklek ovan 150 mm dräneringsgrus, enligt teknisk beskrivning. Golvbeläggningar direkt på avjämnad betongplatta, betonggolv och klinkergolv enligt egen bedömning. Grundmurar av lecasten, helt eller delvis invändigt inklädda. Fuktisolering av typen asfaltsstrykning (2 ggr), dränering av plastslang om av 100 mm enligt teknisk beskrivning. Ålder: Byggåret. Dagvatten (takavvattning/stuprör) till kommunalt nät. Stomme: Träregelstomme, utvändigt tilläggsisoelrad 1998/1999. Fönster: Fasad: Yttertaket: Altan: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: Utförandena/konstruktioner:: Fönster av varierande typ och ålder (isolerglaskassetter och kopplade fönster). Fönster utbytta på övre våningen 1998/1999 enligt säljaren. Takfönster från byggåret. Fönster är senast utvändigt målade 2013 enligt säljaren. Träpanel. Ålder: 1998/1999 enligt säljaren. Målat senast 2011 enligt kvitto/säljaren. Betongpannor på underlagstak av råspont, papp och läkt. Ålder: 1976, takkupa samt inbyggnad av balkong från Falsat plåttak ovan inbyggnad av balkong. Träkonstruktion. Träbjälklag. Vindsbjälklag med isolering av mineralullsmattor och ångspärr av plastfolie enligt teknisk beskrivning. Åtkomligt via invändig lucka. Självdragsventilation. Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns) och/eller via egen bedömning/säljarens information.

5 5 av :32 Installationsdelar: Övrigt: Installationsdelar så som te x VA, värmesystem,el/elinstallationer, mekanisk ventilation, skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget. Övriga byggnader, ev utvändiga trappor, staket etc ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt.

6 6 av :32 Täby, Viggbyholm 93: Noteringar Allmänt om byggnaden BYGGNADEN ÄR CA 40 ÅR. Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad från denna tid är ca 30 år. 30 år är ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen eller utförandet är runt 30 år eller äldre får man räkna med att dessa är i behov av renovering eller utbyte. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Mark Rabatter och växtlighet förekommer intill byggnaden. Inga kraftigare lutningar eller större sprickor som tyder på att alvarliga rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades vid besiktningstillfället. Det finns en brunn (avledning av ytvatten) vid källarentrén (trappan). Regelbunden rensning rekommenderas för att undvika risk för stopp och vatteninträngning till källaren. Spilltråg för uppsamling av kondensvatten under luft/luftvärmepumpen finns, kondensvatten avvattnar vidare ut i dagvattenledning (under mark). Elslinga finns i spilltråget för att hindra frysning. Grundläggning betongplatta på mark Betongplatta på mark med underliggande isolering av 100 mm markskiva enligt teknisk beskrivning. Betonggolv, klinkergolv och täta golvbeläggningar direkt på avjämnad betongplatta enligt egen bedömning. Ingen avvikande lukt, typ mögellukt eller liknande, kunde noteras vid inträdet till byggnaden eller till källaren. Färgsläpp på målat betonggolv noterades vilket kan indikera för fukt i betongplattan pga av naturlig markfukt. (Fukt i betongplattor från denna tid och konstruktion är normalt och vanligt förekommande pga av naturlig markfukt men bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd i nuvarande skick). Pga av förvaring var kontroll av väggar och golv begränsade i "förrådet". Dränering/Fuktisolering Utvändigt fuktskydd (fuktisolering och dränering ) under mark, ej åtkomligt för kontroll. Lokalt på invändiga grundmurar noterades lokala färg- och putssläpp vilket kan indikera för högt fuktinnehåll. Utvändigt fuktskydd från byggåret, dvs uppnått sina förväntade tekniska livslängder. Grundmurar Invändig inklädda grundmurar/källarväggar förekommer under mark/terräng. Inget särskilt att notera på synliga delar från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Tät tapet ev färg förekommer på grundmurar vilket hindrar/minskar möjligheten för grundmurar att torka ut naturligt. Läs vidare under rubriken Dränering/Fuktisolering. (Täta tapeter/färg kan med fördel tas bort på nedre delar och istället målas med s.k diffusionsöppen färg). Dagvatten/hängrännor/stuprör Inget att notera förutom normalt åldersslitage. Fasad Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Fönster och Dörrar Lokalt vid takfönster noterades färgsläpp vilket kan indikera för kondens, inläckage eller att fönstret stått öppet. I övrigt noterades inga signaler som tyder på läckage i form av fuktfläckar, rinnmärken eller liknande. Håll under uppsikt för förändring. Vid förändring får man göra vidare kontroll. Mindre glipa/otäthet vid uppvik på fönsterbleck mot fönstersmyg noterades på övre våningen. Åtgärd/tätning rekommenderas för att undvika risk för vatten/smältsnö tar sig in i vägg och orsakar fuktskador. Källarfönster ligger marknära vilket kan innebär risk för fuktinträngning till bakomliggande konstruktioner, rekommenderas att marken justeras. I övrigt inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Yttertak Pga av takets branta lutning och höjd har yttertaket av personsäkerhet enbart kontrollerats från mark och lokalt från takstege (baksidan, vid skorstenen). Det finns därför begränsningar i vad man kan se/kontroller vid denna typ av kontroll/besiktning, delvis ej synliga/åtkomliga delar. Yttertaket är ca 40 år (ursprungsbyggnaden), dvs uppnått/börjar närma sig sin förväntade tekniska livslängd. (Inga signaler kunde noterades på nockvinden som tyder på att läckage skett eller sker).

7 7 av :32 Bristande täckning av plåtar mot takpannor noterades nedanför skorstenen, vid sidan om takkupan. Färgsläpp förekommer på plåtar, noterades även på falsat plåttak ovan inbyggnaden av balkongen. Normalt underhåll föreligger. Lokalt noterades synlig läkt vid ränndalar vilket kan öka risken för rötskador på sikt. Vid kontroll av takfot och taksprång från mark noterades inga signaler som tyder på rötskador eller andra alvarliga fuktgenomslag. Altan Inget särskilt att notera. Stomme Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållandet till ålder och konstruktion. Mellanbjälklag Inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Vind Vind åtkomlig via invändig lucka, kraftigt begränsad kontroll av takkupa mot framsidan (mindre öppning, krypplank saknas). Vind/parallelltak ovan inbyggd balkong och takkupa mot baksidan ej åtkomliga delar. Inga signaler som tyder på läckage, t ex fuktfläckar eller liknande kunde noteras vid besiktningstillfället. Inga missfärgningar/mögelpåväxter kunde noteras som tyder på att periodvis kondens/hög luftfuktighet förekommer. Läs vidare under rubriken Ventilation. Kök Rekommenderas att klamra upp avloppsslangen från diskmaskinen (högt läge) för att undvika risk för bakslag och/brott på avloppsslangen. Droppskydd finns under diskmaskinen enligt säljaren (sockel hindrade kontroll). Rekommenderas att komplettera/förbättra tätning/mjukfog mellan vägg och diskbänk för att undvika vattenspillning till bakomliggande vägg. Toalett 2 st toaletter: Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Våtutrymmen Våtrum utförda med kakel och klinkers innebär att det inte går att se eller kontrollera bakomliggande tätskikt och fästmassa tillräckligt bra för att kunna göra en korrekt bedömning av utförandet. Således kan man inte kontrollera och/eller bedöma utförandet och funktion. Det går heller inte att göra fuktindikering i kaklade utrymmen eftersom kakel/klinker består av lera som fuktas upp efter duschning. Efter vattenbegjutning kan det ta från ca 4 veckor och upp till 6 månader för en vattenbegjuten kakelplatta ska torka ut. Vid framtida renoveringar intygar ett s.k kvalitetsdokument att den som utfört våtrummet är behörig och att renoveringen är utfört enligt då gällande branschregler. Våtutrymme, entrévåningen. Kakel och klinker. Utfört: 1998/1999 enligt säljaren. Begränsad kontroll av vägg, golv och golvbrunn under och bakom badkar (inbyggt badkar). Bristande fall, mindre bakfall vid öppning i inbyggnad till golvbrunnen noterades, övrigt platt golv. Våtutrymme, övre våningen Kakel och klinker. Utfört: 1998/1999 enligt säljaren. Lokala fogsläpp noterades i klinker (duschzonen och just utanför). Golvbrunnen bedöms inte vara utbytt i samband med renoveringen. Pga av tätningsmassa har kontroll avseende tätskikt mot klämring inte kunnat kontrollerats. (Vid renovering av våtrum som är utförda efter 1999 och där äldre golvbrunn har sparats (som är äldre än 1990 ska golvbrunnen vara utbytt (samordnade GVK, Pers branschregler). Kontrollera alltid med försäkringsbolaget angående gällande villkor för våtrum). Vid kort spolningskontroll i duschzonen noterades inget bakfall eller kvarstående vatten. Observera att duschramen mot golv innebär att golvbrunnen är stängd från övriga delar. Våtutrymme, källare Kakel och klinker. Utfört: 1998/1999 enligt säljaren. Pga av duschkabin var kontroll av golv, väggar och golvbrunn under och bakom duschkabinen inte åtkomligt för kontroll. I övrigt inget särskilt att notera. En duschkabin minskar vattenbegjutning mot golv och väggar och därmed även risken för fuktskador. Tvättstuga Klinker på golv: Utfört: 1998 enligt säljaren. Golvbrunnen bedöms inte vara utbytt i samband med senaste renoveringen. Läs under våtrum övre våningen. Oklart om det finns frånluft i tvättstugan, rekommenderas att man utreder förhållandet. (Ventilationskanal från duschen utmynnar i tvättstugan enligt säljaren).

8 8 av :32 Bastu Uppreglade väggar under mark förekommer, läs under rubriken Grundmurar. Ventilation (frånluft och tilluft bedöms saknas). En bastu ska vara försedd med både till- och frånluft. Ventilation Självdragsventilation. Tilluften bedöms inte helt tillfredsställande. Forcering av frånluft finns inte, rekommenderas att detta ordnas i våtrummen. Till- och frånluft bedöms saknas i bastun. Rekommenderas att detta ordnas om bastun nyttjas för bastubad. Ventilation, frånluften i tvättstugan har inte kunnat utredas. Rekommenderas att man kontrollerar förhållandet. Övrigt El/elinstallationer ingår inte i uppdraget men undertecknad noterade lösa/synliga (ej inkapslade) elkablar på vägg ovan varmvattenberedaren. Åtgärd erfordras, risk för personskada.

9 9 av :32 Täby, Viggbyholm 93: RISKANALYS Mark Rabatter och växtlighet intill husliv kan öka fuktbelastningen på grundsocklar och husfasader genom fördröjning av upptorkning efter nederbörd vilket kan leda till fuktrelaterade skador på/i byggnaden. Grundläggning betongplatta på mark Betongplatta på mark ovan underliggande isolering av denna typ och tjocklek (100 mm markskiva) får vanligen ett högt/högre fuktinnehåll till följd av naturlig markfukt. Förhållandet påverkar normalt inte byggnadens goda bestånd. Eventuellt förekommande fuktkänsliga material, så som t ex väggsyllar, uppreglade, isolerade golv etc bör/ska därför på ett varaktigt och korrekt sätt fuktskyddas mot fukt i betongplattan, i annat fall föreligger risk för fuktrelaterade skador i dessa, så som t ex mögel/röta. Täta golvbeläggningar direkt på dessa konstruktioner bör undvikas pga av att täta beläggningar kan hindra naturlig uttorkning vilket kan leda till fukttransport mot anslutande konstruktioner. Dränering/Fuktisolering Normal livslängd på dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador på/i byggnaden, tex mögel och rötskador. Grundmurar Invändig inklädda grundmurar/källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador, så som t ex mögel och rötskador på grund av fuktpåverkan från mark. För en bättre bedömning av status av inklädda väggar krävs att man utför konstruktionsingrepp. Fönster och Dörrar Takfönster är en konstruktion som medför ökad risk för inläckage samt kondens på kalla fönsterglas vilket kan innebära risk för fuktskador, så som t ex mögel/röta i anslutande konstruktioner. Yttertak Yttertaket (ursprungsbyggnaden) bedöms vara/närma sig sin förväntade tekniska livslängd (ca 40 år) varför man får kalkylera med att renovera/byta yttertaket då risken för läckage och fuktskador ökar. (Branta lutningar och underhåll förlänger normalt livslängden). Bristande täckning av plåtar mot pannor innebär ökad risk för inläckage vilket kan leda till fuktskador i underliggande konstruktioner. Våtutrymmen De iakttagelser som noterades innebär ökad risk för att fuktrelaterade skador finns eller uppstår. Våtrummen är ca år, dvs ålders- och försäkringsmässigt avskrivna. Den beräknade tekniska livslängden på tätskikt från denna tid är ca år. Renovering av våtrummen får därefter kalkyleras pga av risken för fuktskador finns/ökar. Ventilation En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå dagens krav på tillräckligt luftombyte i en bostad. Bristande ventilation kan innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i byggnaden, vanligen i takkonstruktioner (vindar). 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

10 10 av :32 Täby, Viggbyholm 93: BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds.

11 11 av :32 Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.

12 12 av : I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.

13 13 av :32 Täby, Viggbyholm 93: BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ År utomhustrappor Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. 35 Böjprov på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, torktumlare. 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört. Bra kunskap om våtrum 15-20Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.

14 14 av :32 BILAGA III Fotodokumentation Yttertak: Bristande täckning av plåt mot pannor. Grundmurar: Färg/putssläpp i nederkant lokalt på grundmurar. Källarfönster ligger marknära. Spilltråg med avledning av kondensvatten finns, elslinga för frysrisk.