Vårsta centrum, jämförelse av alternativa skisser

Transkript

1 Tengbomgruppen ab Box 1230, Katarinavägen 15 SE Stockholm tel fax Vårsta centrum, jämförelse av alternativa skisser Bakgrund Kommunstyrelsen har genom 2/ godkänt ramavtal med Vårsta 1:58 AB om som innebär att det tidigare uppdraget om att upprätta ny detaljplan för Vårsta centrum aktualiseras. Målsättningen i ramavtalet är att pröva förutsättningarna för att utveckla bostäder inom fastigheten Vårsta 1:58. Som underlag till beslutet finns en ansökan om detaljplan från markägaren med en bifogad skiss som visar att norra delen av bef centrumbyggnad rivs till förmån för ett nytt punkthus om 12 våningar. I beslutet betonas särskilt att kommunen inte tar ställning till den redovisade utformningen utan hänvisar till kommande planprocess som får klargöra förutsättningarna. Inledande planarbete I ett inledande skede har en stadsbyggnadsanalys utförts för att tydliggöra vilka målpunkter som finns i och omkring området, samt vilka stråk som passerar centrum. I analysen har även platsens befintliga förutsättningar studerats översiktligt för att klargöra vilka möjligheter som finns för att stärka platsens attraktivitet och vilka svagheter den har och som kan innebära ett hot mot möjligheten att få centrum att utvecklas till en attraktiv plats för centrumverksamhet. I det inledande arbetet har exploatören genom sin arkitekt låtit ta fram ett antal alternativa byggnadssätt, samtliga med likvärdig ungefärlig exploateringsgrad ca bostäder. Av de alternativ som tagits fram har följande bedömts intressanta att studera vidare: - Alternativ 1, att bebygga i princip enligt den placering och våningsantal (ca 12 vån) av ett nytt punkthus i enlighet med skissen som bifogades begäran om detaljplan. - Alternativ 2, att placera ett punkthus om ca 12 våningar nordväst om befintlig centrumbyggnad, ev med en kompletterande lågdel i två våningar med enbart lokaler i ungefär samma läge som befintlig tomställda lokaler ligger. - Alternativ 3, att placera ett punkthus om ca 8 våningar nordväst om befintlig centrumbyggnad och ett lägre punkthus (4-7 vån) ungefär i samma läge som punkthuset i alternativ 1. Konsekvenser av de olika alternativen Alt 1 Alt 2 Alt 3 Störningar (skugga) för bef bostäder Effekter på stads- och landskapsbilden Påverkan på bef allmän plats (naturmark i ravinen vä om centrum) Koppling bostäder - centrum Attraktivitet i torget (ytan öster om centrumbyggn samt p-ytan) Genomgående stråk, koppling till målpunkter Leveranstrafik Parkering Buller Risk Exploateringsekonomi TOTALT: Bedömningsskalan är följande: 1, väsentligt sämre än dagsläget. 2, sämre än dagsläget. 3, varken sämre eller bättre än dagsläget. 4, bättre än dagsläget. 5, väsentligt bättre än dagsläget. bodinger lisa, sbf G:\SBF\FÖRVALTNINGSLEDNING\Projekt\Exploateringsprojekt\9150 Vårsta centrum\4. Underlag\Vårsta centrum, jämförelser alternativa skisser.doc

2 Störningar (skugga) för bef bostäder Ett nytt högt hus skapar skugga del av dagen för närmast intilliggande fastigheterna norr om centrum, vilket innebär en försämring gentemot dagens situation. Uppdelningen i två byggnader är oklar hur den påverkar. Positivt är att den totala byggnadshöjden blir lägre, men det är avgörande om den lägre byggnaden blir 4-5 eller 7 våningar. Om den lägre byggnaden hålls till 4-5 våningar bedöms effekten bli bättre än i alt 1 och 2. Blir den lägre byggnaden 7 våningar bedöms effekten bli sämre än i alt 1 och 2, bl a då ny bebyggelse är mer utsträckt i väst-östlig riktning. Effekter på stads- och landskapsbilden En 12 våningar hög byggnad innebär ett kraftigt ingrepp i den befintliga skalan i Vårsta som generellt innehåller småhusbebyggelse i ca 2 våningar med några 4-våningshus nära centrum. Den kuperade omgivningen gör dock att påverkan på stads- och landskapsbilden är lägre än om byggnaden hade placerats i flack terräng. Två hus är positivt ur stadsbyggnadssynpunkt. Genom att det lägre huset är framdraget mot torget ger det en bättre inramning av torget (jämfört med alternativ 2) med möjlighet att skapa en avgränsning av torgytan i söderläge (uteplats för kafé/restaurang). Om den lägre byggnaden hålls till 5 våningar skapar det en dynamik i skalan med trappande bebyggelsehöjder gentemot befintlig bebyggelse om 4 våningar. Om den lägre byggnaden blir 7 våningar kommer de nya volymerna att uppfattas mer som en långsträckt hög byggnad i ost-västlig riktning, vilket är negativt för stads- och landskapsbilden. Påverkan på befintlig allmän plats Längs med Vårsta 1:58 går ett stråk med allmän plats i förlängningen av den ravin som kommer norrifrån. I detta landskapsrum finns ett antal värdefulla träd. Alternativ 1 innebär ingen bebyggelse i närheten av ravinen, men innebär antagligen att delar av den behöver ianspråktas för parkering, därav bedömningen att det är en något försämrad situation än dagens markanvändning. Alternativ 2 och 3 innebär att ny bebyggelse hamnar närmare naturmarken. Men påverkan består främst i att delar av den, liksom i alternativ 1, tas i anspråk för parkering. Om det går att lösa leveranstrafiken så att den kommer in söderifrån skulle det innebära att påverkan på naturområdet blir ingen eller marginell. Koppling bostäder centrum Att komplettera centrum med bostäder innebär en positiv påverkan genom att en mer levande stadsmiljö skapas. Alternativ 1 och 3 innebär att de nya bostäderna kan få entréer direkt mot det centrala torget, vilket bedöms som en väsentlig förbättring jämfört med idag. I alternativ 2 läggs nya bostadsentréer inte direkt mot torget. En förutsättning för att situationen ska bedömas som bättre jämfört med idag är att huvudentrén till bostäderna förläggs mot norr, vilket kräver att situationen med leveranstrafiken kan lösas. Attraktivitet i torget Bedömningen sammanfaller till stor del med kopplingen mellan bostäder och centrum med det tillägget att en ny byggnad i alternativ 1 och 3 kan skapa en bättre inramning till torgytan med en möjlig sydsida för uteplats till kafé/restaurang. Genomgående stråk, koppling till målpunkter Samtliga alternativ innebär att gång- och cykelvägen väster om Vårsta 1:58 tas bort, men den saknar målpunkt och har därmed ingen nämnvärd betydelse. Samtliga förslag innebär att befintliga stråk stärks genom att de kompletteras med nya bostäder och därmed även upplevs tryggare. Om alternativ 2 innebär att nya bostäder får sin huvudentré mot söder blir den positiva effekten ingen eller marginell. Leveranstrafik Leveranstrafiken i alternativ 1 är i princip oförändrad jämfört med idag. Om det går att lösa leveranstrafiken med anslutning från söder skulle alternativ 2 och 3 innebära en förbättring jämfört med idag då konflikten mellan backande leveransfordon och det genomgående gång- och cykelstråket i öst-västlig riktning till och från skolan elimineras. Om det inte går att lösa leveranstrafiken från söder innebär entréer till ny bebyggelse en potentiell konflikt med backande leveransfordon. bodinger lisa, sbf G:\SBF\FÖRVALTNINGSLEDNING\Projekt\Exploateringsprojekt\9150 Vårsta centrum\4. Underlag\Vårsta centrum, jämförelser alternativa skisser.doc 2/5

3 Parkering I alternativ 1 finns en liten risk att boendeparkering kommer att komma i konflikt med besöksparkering till centrum. Övrigt I dagsläget finns ingen problematik med buller och risk då centrum inte innehåller bostäder. En förutsättning för att bygga bostäder i centrum är att risknivån kan hållas på en acceptabel nivå och att det går att bygga bostäder som uppfyller riksdagens nivåer för bostäder intill trafikbuller, alternativt att det går att tillämpa avstegsfall. Därmed bedöms de olika alternativen inte betyda någon inbördes skillnad och har därför inte utvärderats. En annan förutsättning är att projektet ger en god exploateringsekonomi, vilket bevakas av exploatörens pågående arbete med kalkyler. Det finns indikationer på att exploateringsekonomin skulle försämras i alternativ 3 om den lägre byggnaden hålls till 4-5 våningar, men p g a vi saknar direkt insyn i frågan har vi utelämnat någon bedömning. Det är önskvärt att det förslag som tas fram är robust på så sätt att det inte förutsätter komplicerade omläggningar av infrastruktur eller komplicerad grundläggning, enkelhet att skapa gemensamma friytor och ett minimalt behov av att reglera mark mellan exploatören och kommunen. Det är i dagsläget svårt att bedöma robustheten i de olika alternativen då bl a husens placering och därmed påverkan på bef dagvattenledning, behov av mark samt behovet av att skapa friytor på egna terrassbjälklag är oklar. Oavsett vilket alternativ som väljs för det fortsatta planarbetet är det önskvärt att bearbeta gestaltningen. Det finns i dagsläget inga kända skillnader i möjligheten att göra det i de olika alternativen. bodinger lisa, sbf G:\SBF\FÖRVALTNINGSLEDNING\Projekt\Exploateringsprojekt\9150 Vårsta centrum\4. Underlag\Vårsta centrum, jämförelser alternativa skisser.doc 3/5

4 Alternativ 1 skiss bodinger lisa, sbf G:\SBF\FÖRVALTNINGSLEDNING\Projekt\Exploateringsprojekt\9150 Vårsta centrum\4. Underlag\Vårsta centrum, jämförelser alternativa skisser.doc 4/5

5 Alternativ 2 och 3 skiss (alt 2 innebär att enbart det vänstra huset byggs, ev med en låg byggnad om ca 2 våningar med enbart lokaler ungefär där det högra huset ligger) Terrassbjälklag med fri höjd 5 meter för leveranstrafik i bodinger lisa, sbf G:\SBF\FÖRVALTNINGSLEDNING\Projekt\Exploateringsprojekt\9150 Vårsta centrum\4. Underlag\Vårsta centrum, jämförelser alternativa skisser.doc 5/5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45