Innehåll. VD kommenterar 3. Förvaltningsberättelse Femårsöversikt 12. Resultaträkning 13. Balansräkning

Transkript

1 Årsredovisning 2015

2 Innehåll VD kommenterar 3 Förvaltningsberättelse 4 11 Femårsöversikt 12 Resultaträkning 13 Balansräkning Eget kapital 16 Kassaflödesanalys 18 Noter Disposition 30 Revisionsberättelse 31 Granskningsrapport 32 SAMMANSTÄLLNINGAR Fastighetsinnehav Hyresobjektens antal och ytor 36-39

3 VD kommenterar Lördagen den 24 oktober var det dags för öppet hus i vår senaste nyproduktion Snusfabriken 5 på Stengatan i Hudiksvall. Det blev 24 nya lägenheter, 16 stycken 1:or direkt riktade till vuxenstuderande samt fyra 2:or och lika många 3:or för den vanliga bostadsmarknaden. Alla lägenheter hyrdes ut omgående. När bostadsbristen är påtaglig är det inte konstigt men nu saknar vi nyproduktionsmöjligheter i Hudiksvalls stad fram till dess att nya detaljplaner upprättats. Hudiksvallsbostäder kommer 2016, enligt ägarens önskemål, att nyproducera på egen detaljplanelagd mark i Iggesund, Delsbo och troligen även i Enånger och Näsviken. I vår bostadskö söker de allra flesta, ca 90 %, lägenhet i centrala Hudiksvall. Det är här vi främst av allt behöver bygga! Vi har nu avverkat år 2 med komponentredovisning (K3), där fastigheterna delas upp i ett flertal komponenter med olika avskrivningstider. Vinsten på sista raden i resultaträkningen fortsätter att stiga trots ökade satsningar på underhåll. Hudiksvallsbostäder går bra och stärks ekonomiskt, men det är inga nya pengar som tillförs. Mera kostnader läggs som investeringar istället för att tas direkt från årsresultatet. Bidragande orsaker till det goda resultatet är också det fortsatt låga ränteläget och den milda snöfattiga vintern. I år har vi påbörjat stamrenoveringarna på vårt största bostadsområde Håsta i Hudiksvall. Först har vi bytt ut den stora matarkulverten som går genom hela Håstaskogen och sedan inledde vi stamrenoveringarna med ett av höghusen och ett av låghusen. På så vis har vi samlat på oss viktiga erfarenheter inför större volymer kommande år. Även på Backavägen i Forsa har vi påbörjat stamrenoveringar, ett projekt som fortsätter under Hudiksvallsbostäder både vill och kan vara en stark samhällsbyggare, men det krävs också att andra aktörer finns med på spelplanen. Det behövs entreprenörer som klarar av vårt utökade behov av både nyproduktion och renoveringsprojekt. Samtidigt är det inte helt självklart att dessa finns att tillgå på orter där verksamheten varit på en låg nivå under många år och entreprenörerna koncentrerat sina resurser till mer expansiva områden i landet. Vi kan helt enkelt bli bromsade i vår utveckling på grund av resursbrist och med det även för höga anbudspriser. Ett stort tack till alla, ingen nämnd och ingen glömd, för ett bra verksamhetsår! Nils-Erik Blomdahl VD

4 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Årsredovisning för Aktiebolaget Hudiksvallsbostäder Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören får härmed avge följande för 2015 års verksamhet. Företaget Aktiebolaget Hudiksvallsbostäder, , har till föremål för sin verksamhet att förvärva, sälja, äga, bygga, förvalta och upplåta fastigheter och tomträtter med bostäder, affärs- och kontorslägenheter samt kollektiva anordningar. Bolaget äger även rätt att bedriva liknande byggnads-, förvaltnings- och driftuppdrag för annan uppdragsgivares räkning. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja i första hand kommunens försörjning med bostäder och kommersiella lokaler. Bolaget har sitt säte i Hudiksvall. Hudiksvallsbostäder är anslutet till SABO, Sveriges Allmännyttiga bostadsföretag, FASTIGO, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation och HBV, Husbyggnadsvaror förening upa. Styrelsen har under året hållit 7 sammanträden. Styrelse revisorer Arbetstagarrepresentanter: Bo Engström, Fastighets Elisabeth Löfgren, Fastighets Åsa Persson, Vision Anders Karelius, Vision Styrelsens sammansättning var vid årets slut: Ledamöter: Anna-Carin Keisu (S), ordf Bo Nilsson (S) Lilian Holmgren (S) Leif Rogell (S) Mats Runefelt (V), v ordf Sture Jonsson (MP) Jörgen Bengtson (C), 2:e v ordf Anders Bengtsson (M) Lars Andersson (SD) Personliga suppleanter: Rolf Sundell (S) Kerstin Rask (S) Jorma Saarela (S) Lena Hallqvist (S) Laila Nyström (V) Tommy Wikberg (MP) Johan Ringmar (C) Kerstin Karlsson (M) Birgitta Johansson (SD) Vald av bolagsstämman: Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med auktoriserade revisorn Dennis Hedberg som huvudansvarig revisor. Valda lekmannarevisorer av Hudiksvalls kommunfullmäktige är Christer Jonsson och Lennart Almstedt med Berndt Nilsson och Nils-Göran Strömberg som suppleanter. 4

5 5

6 Förvaltningsberättelse Organisation Bolagets centrala verksamhet med stabsfunktionerna ekonomi och administration finns samlad på huvudkontoret i Hudiksvall. Här finns också fordons- och måleriverkstad samt reparationsgrupp. Fastighetsförvaltningen är organiserad i två förvaltningsområden, som är uppdelade i mindre husvärdsdistrikt. Varje distrikt omfattar ca 200 lägenheter för vilket en husvärd har ansvaret för vad gäller skötselfrågor och kontakter med hyresgästerna. I avdelningen för produktion/utveckling finns mycket av företagets tekniska kompetens samlad. Reparationer och löpande arbetsuppgifter utförs ofta i egen regi. För mer omfattande och tidskrävande arbetsuppgifter anlitas entreprenörer. Personal Antalet anställda vid årets slut var 87 personer, varav 28 kvinnor. Fördelningen mellan kollektivanställda och tjänstemän var 63 respektive 24 anställda. Sjukfrånvaron har under året varit förhållandevis hög med våra mått mätt. Orsaken är ett flertal långtidssjuka där medarbetarna drabbats av allvarligare sjukdomstillstånd. Vår tro på friskvård och sunda livsvanor inspirerade av bolagets satsningar inom området har inte förändrats. Anläggningstillgångar Den 31 december 2015 ägde och förvaltade AB Hudiksvallsbostäder (4 372) bostadslägenheter och 159 (158) lokaler. Bostadsytan uppgick bokslutsdagen till kvm ( kvm). Lokalytan var kvm ( kvm). Fastigheterna är försäkrade till fullvärde med en självrisk om tio basbelopp. 6

7 Organisation Personalfakta 7

8 Förvaltningsberättelse Hyror I december 2015 gjordes överenskommelse om hyror för Resultatet av förhandlingarna blev en höjning med 0,7 % generellt för alla lägenheter. Dessutom höjdes hyrorna för garage, carport, motorvärmare och p-platser. Utgångspunkten för den tillämpade hyressättningsmodellen med differentierade hyror är en överenskommelse mellan bolaget och Hyresgästföreningen. Överenskommelsen följer det poängsättningssystem som Hyresmarknadskommittén utformat. Systemet ger den enskilda lägenheten en totalpoäng som är summan av en lägenhetspoäng och en områdespoäng. Poängsättningen tar hänsyn till egenskaper i bostaden och i bostadsområdet enligt hyresgästernas egna bedömningar. Faktorer som närhet till kommersiell- och offentlig service, trygghet och säkerhet, miljö och standard och skick i lägenhet och i fastighet påverkar hyran. Vidare har bostadsområdenas attraktivitet mätts. Generellt kan påstås att hyresgäster väljer centrumlägen för sin bostad framför en lägenhet i ett ytterområde. Våra hyresgäster har under året betalat i genomsnitt 921 kr/kvm, vilket kan jämföras med riksgenomsnittet för kommunägda företag som var 998 kr/kvm och länsgenomsnittet som var 931 kr/kvm. Uthyrning och omflyttningar Antalet uthyrda lägenheter vid årsskiftet var stycken av totalt lägenheter, det vill säga en uthyrningsgrad på ca 99,6 procent. Om- och avflyttningar under året uppgick till totalt ca 925 st vilket motsvarar ca 21%. Hyresnivåer 8

9 9 Omflyttning och outhyrt

10 Förvaltningsberättelse Förvaltning Företagets intäkter består huvudsakligen av hyresintäkter. Nettohyresintäkterna har ökat med tkr under året från tkr till tkr. Förändringen beror på årets hyreshöjning och högre uthyrningsgrad. De samlade kostnaderna för fastigheternas drift och underhåll inklusive fastighetsskatt och centrala administrativa kostnader uppgick till tkr ( tkr). Underhållet har ökat jämfört med tidigare år från 175 kr/kvm till 188 kr/ kvm. Under året har bl a utförts stam- och fasadrenovering, takomläggning, balkongrenovering, ombyggnad av lek och uteplatser, låssystembyte, ut- och invändig målning, hissrenovering, badrumsunderhåll, fönsterplåtning. Hyresgästerna har utnyttjat sina lägenhetskonton för målning/tapet- och golvunderhåll till 15,1 mnkr, 50,1 kr/kvm. Taxebundna kostnader inklusive uppvärmningskostnader är tkr lägre 2015 än under har jämförelsevis varit ett mycket milt år vad avser utetemperaturen. Detta är den främsta bidragande orsaken till den lägre kostnaden. Bolagets driftnetto, dvs rörelseresultat före avskrivningar uppgick till 230 kr/kvm (210 kr/kvm). Vad avser fastighetsinvesteringarna har vi genom nyproduktion i Hudiksvall tillfört beståndet 24 nya lägenheter på Stengatan Snusfabriken 5. Ytterligare 5 st lägenheter har tillskapats av före detta lokalytor i kvarteret Köpmannen på Stationsgatan i Hudiksvall. Vi har även genomfört stamrenoveringar på Backavägen i Forsa och framför allt påbörjat ett större stambytesprojekt som kommer att löpa över ett antal år på Håstaskogen i Hudiksvall. I samband med underhåll av badrum har förbättringar skett av fuktspärr, ledningsdragning och ytskikt. En fastighetsförsäljning har skett under året och det i Norrbo där 6 temporära lägenheter styckats av från vår fastighet Hålsjö 2:51. Antal lägenheter rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 10

11 Ekonomi Bolagets fastighetsinnehav finansieras till den största delen genom upplåning. Lånevolymen uppgick per bokslutsdag till tkr ( tkr). Lånen är säkerställda via pantbrev i bolagets fastigheter eller kommunal borgen. Hudiksvalls kommuns borgensåtagande avseende lån är tkr ( tkr). Årets genomsnittliga bruttoränta uppgick till 1,64% (2,34%). Från och med år 2011 betalar vi borgensavgift till kommunen, vilken ingår i beräkningen för bruttoräntan. För år 2015 är borgensavgiften tkr (1 202 tkr). Avskrivningar enligt plan avseende fastigheter, markanläggningar, fordon och inventarier uppgick till tkr ( tkr). Hyresfordringar har skrivits av med 202 tkr (155 tkr). Hudiksvalls kommun har även iklätt sig borgensansvar för pensionsutfästelser till personalen med tkr (7 337 tkr). Motsvarande belopp finns avsatt under balansräkningen rubrik Avsättning för pensioner. Hudiksvallsbostäder är anslutet till Fastigo s garantifond. Ansvarsbeloppet uppgår till 603 tkr. Hyresbortfallet uppgick till tkr inkl lämnade rabatter, en minskning med 547 tkr från föregående år. Företagets likvida medel per bokslutsdag uppgick till tkr ( tkr). Då är AB Hudiksvallsbostäders del av koncenkontot inräknat. Den synliga soliditeten var vid samma tidpunkt 21,6% (19,4%). Under året har fastighetslån lösts och amorterats med totalt tkr. Nyupplåning av tkr har skett under året. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till tkr ( tkr). Redovisat resultat efter skatt blev tkr ( tkr). Byggnadsår

12 Femårsöversikt Femårsöversikt (Belopp i tkr om ej annat anges) Resultaträkning Hyresintäkter Resultat före avskrivningar Avskrivningar/Nedskrivningar Resultat efter avskrivningar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Räntebidrag Resultat efter finansnetto Årets resultat Balansräkning Omsättningstillgångar Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga skulder Långfristiga skulder Obeskattade reserver Eget kapital Fastigheter Taxeringsvärde Lägenhetsyta, tusental kvm Lokalyta, tusental kvm./. Förråd Förvaltade lägenheter, antal Bruttoinvesteringar Nyckeltal Uthyrningsgrad lägenheter, % 99,6 99,6 99,0 99,1 99,5 Vakansgrad lokaler, % 13,8 13,4 18,4 11,9 6,8 Direktavkastning, % 8,8 8,5 6,8 7,2 7,8 Avkastning på totalt kapital, % 5,4 5,1 3,4 3,8 4,4 Avkastning på eget kapital, % 20,6 18,0 6,7 7,9 9,8 Räntetäckningsgrad, ggr 7,1 4,6 2,9 2,7 2,6 Skuldsättningsgrad, ggr 3,6 4,1 4,4 4,8 5,0 Soliditet, % 21,6 19,4 17,9 17,1 16,8 Medelantal anställda 87,0 88,0 84,0 82,0 80,0 Definitioner: Direktavkastning Resultat före avskrivningar i procent av genomsnittligt bokfört värde på fastigheter. Avkastning på totalt kapital: Resultat efter finansnetto plus räntekostnader exkl räntebidrag i procent av genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital: Resultat efter finansnetto i procent av genomsnittligt eget kapital. Räntetäckningsgrad: Resultat före avskrivningar i relation till räntekostnader inklusive räntebidrag. Skuldsättningsgrad: Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital. Soliditet: Justerat eget kapital i förhållande till balansomslutning. Fastigheter: Färdigställda byggnader plus mark och markanläggningar. Lägenhetsyta/Lokalyta: Uthyrningsbar yta vid årets slut. Uthyrningsgrad, lägenheter: Antal uthyrda lägenheter i % av antal uthyrningsbara lägenheter Vakansgrad, lokaler: Outhyrd lokalvolym i procent av uthyrningsbar lokalvolym enligt bokföring. 12

13 Resultaträkning Verksamhetsåret 1/1-31/ (tkr) Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar och nedskrivningar Summa Fastighetskostnader Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat från värdepapper 2 2 Ränteintäkter Räntekostnader Resultat Efter Finansiella Poster Bokslutsdispositioner Skatt 14, Årets Resultat Fördelning intäkter 2015 (2014) Fördelning kostnader 2015 (2014) Hyror, bostadslägenheter, 92% (91%) Hyror, lokaler, 4% (4%) Övriga hyror, 3% (3%) Räntebidrag, 0% (0%) Övriga intäkter, 1% (1%) Kapitalkostnader, 14% (15%) Övriga kostnader, 3% (4%) Administration, 8% (6%) Reparationer, 10% ( 11%) Värme, 15% (16%) Vatten, 5% (5%) Sophantering, 2% (2%) El, 4% (4%) Inre och yttre skötsel, 15% (14%) Underhåll, 23% ( 21%) Fastighetsskatt, 2% (2%) 13

14 Balansräkning Balansräkning Per 31/ (tkr) TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16, Inventarier (och maskiner) IT/Bredband Pågående om- och tillbyggnad Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Uppskjuten skattefordran Summa Anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager mm Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader & upplupna intäkter Kassa, bank 2 2 Summa Omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

15 SKULDER OCH EGET KAPITAL Not Bundet Eget Kapital Aktiekapital ( aktier med kvotvärde kr) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt Eget Kapital Balanserad vinst/förlust Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL Obeskattade Reserver Periodiseringsfonder Ackumulerade avskrivningar utöver plan Avsättningar Avsättning för pensioner Uppskjuten skatteskuld Långfristiga Skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga Skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Övriga kortfristiga skulder Skatteskuld 0 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Kortfristiga Skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda panter 25 Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Garantifond, Fastigo

16 Eget kapital Eget kapital Per 31/ (tkr) Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Fritt kapital Ingående balans Förändring uppskrivningsfond Utdelning enligt stämmobeslut Årets Resultat Eget kapital Förändring uppskrivningsfond Utdelning enligt stämmobeslut Årets Resultat Eget kapital Summa eget kapital Tillgångar Skulder & eget kapital Byggnader 85% Mark 10% Övriga anläggningstillgångar 2% Eget kapital 22% Långfristiga skulder 69% Kortfristiga skulder 9% Likvida medel 0% Övriga omsättningstillgångar 4% 16

17 17

18 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys Direkt metod (tkr) not Den löpande verksamheten Inbetalningar från kunder Utbetalningar till leverantörer och anställda Kassaflöde före betalda räntor och inkomstskatter Erhållen ränta Erhållna utdelningar 2 2 Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Ökning/minskning av kortfristiga finansiella placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut I likvida medel har inräknats innestående medel på kommunkoncernens konto, övriga bankkonton och kassa. 18

19 Noter (tkr) Not 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Allmänt F o m räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar, och skulder har värderats enligt anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Övriga intäkter i den period intäkten intjänats eller inbetalats. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skattefordran avseende framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. I bolaget redovisas - på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. 19

20 Noter Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader Stomme Fasad, fönster, yttertak, El, VA, Ventilation Tekniska installationer Våtrum Restpost Markanläggningar Inventarier IT-investeringar 100 år 40 år 25 år 20 år 100 år 20 år 5 år 10 år 20

21 Nedskrivning av icke-finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Fastighetsvärdering Vi betraktar alla våra fastigheter som förvaltningsfastigheter. Värdering av fastighetsbeståndet har skett i värderingsprogrammet VD- Pro och marknadsinformation/ortpris från NAI Svefa har använts. Aktuella hyresnivåer reducerat med hyresbortfall har använts likväl som marknadsmässig schablon för drift- och underhållskostnad. Finansiella instrument Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Varulager Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först in, först ut-metoden (FIFU). För råvaror ingår alla utgifter som är direkt hänförliga till anskaffningen av varorna i anskaffningsvärdet. 21

22 Noter Avsättningar Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Företaget nuvärdesberäknar förpliktelser som väntas regleras efter mer än tolv månader. Den ökning av avsättningen som beror på att tid förflyter redovisas som räntekostnad. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar: Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning: I AB Hudiksvallsbostäder förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Bolagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas tjänster utförts. AB Hudiksvallsbostäder redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Bolaget har förmånsbestämda planer som innebär att pensionspremier betalas och dessa planer redovisas som avgiftsbestämda planer. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt direkt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker. 22

23 Not 2 Uthyrning Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Avgår rabatter mm Bostäder Summa Not 3 Driftskostnader Fastighetsskötsel och städ Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Administration Övriga driftskostnader Summa Hyresgästerna kan genom HLU - Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll - påverka underhållskostnaderna för målning, tapetsering och golv samt erhålla en hyresrabatt- som framräknas efter åtgärdens pris och intervall- under den tid hyresgästen avstår från berättigat underhåll. Det sammanlagda värdet av de underhållsåtgärder hyresgästerna är berättigade till uppgår till cirka 31 Mkr. Not 4 Ersättning till revisorerna Revision Andra uppdrag än revisionsuppdraget 31 3 Summa Not 5 Fastighetsskatt Inga större förändringar avseende fastighetsskatten under år Not 6 Medeltalet anställda och fördelning på män och kvinnor Antal Varav Antal Varav Anställda män Anställda män

24 Noter Not 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra Sociala Löner och andra Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader (varav pensionskostn) (varav pensionskostn) ( *) (1 995 *) *) Av företagets pensionskostnader avser 161 tkr ( 119 tkr) Vd och tidigare Vd. Företagets utestående pensionsförpliktelser till Vd och tidigare Vd uppgår till kkr (1 887 tkr). Not 8 Sjukfrånvaro ( avser hela året) Total sjukfrånvaro 6% 8% Långtidssjukfrånvaro 61% 64% Sjukfrånvaro, män 5% 7% Sjukfrånvaro, kvinnor 8% 9% Anställda - 29 år 4% 12% Anställda år 7% 7% Anställda 50 år - 5% 7% Not 9 Löner mm fördelat mellan ledningspersonal och övriga anställda Styrelse, Vd Övriga Styrelse, Vd Övriga anställda Not 10 Könsfördelning inom företagsledningen Styrelseledamöter och övriga befattningshavare antal på varav män antal på varav män balansdagen balansdagen Styrelseledamöter 18 61% 18 72% VD och andra ledande befattningshavare 5 80% 5 80% Not 11 Anställningsvillkor vd Mellan verkställande direktören Nils-Erik Blomdahl och företaget finns anställningsavtal upprättat. Vid uppsägning från företagets sida är Vd berättigad till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Endera parten kan aktualisera att Vd skall lämna sin roll vid uppnådd 61 års ålder. I detta fall utbetalas särskild ålderspension enligt reglerna i PFA-Fastigo. Not 12 Ränteintäkter Ränteintäkter från banker Ränteintäkter från hyres- och kundfordringar Övriga ränteintäkter 9 11 Summa

25 Not 13 Bokslutsdispositioner Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Återföring av periodiseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Summa Not 14 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året Uppskjuten skatt Summa Not 15 Uppskjuten skatt Årets uppskjutna skatteintäkt/skattekostnad Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 0 0 Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatt i resultaträkningen Skillnad mellan bolagets skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Rivningskostnad Utrangeringsvärde komponenter Avskrivningar över 2% Nedskrivningar Övrigt Skillnad bokföringsmässigt och skattemässigt resultat vid fastighetsförsäljning 0-11 Avdrag sparad förlust vid fastighetsförsäljning 0-78 Skattemässig avdragsgill underhållskostnad Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Ö-skatteränta -1-2 Utnyttjad, skattemässig avskrivning Avsättning avskrivning över plan Schablonintäkt periodiseringsfond Återföring av periodiseringsfond Avsättning periodiseringsfond Justering från föregående år 0 35 Skatt på årets resultat enligt resultaträkningen Skattesats Den gällande skattesatsen är skattesatsen för inkomstskatt i bolaget. Skattesatsen är 22,0 procent (22,0 procent) Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skattefordringar/skatteskulder: 25

26 Noter Uppskjutna skattefordringar/skatteskulder Nedskrivning, markanläggning Nedskrivning, byggnader Temporär skillnad pga komponentredovisning Summa uppskjutna skattefordringar/skatteskulder Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas när det finns en legal kvittningsrätt för aktu ella skattefordringar och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma skattemyndighet. Efter sådan kvittning har följande belopp framkommit och redovisats i balansräkningen. Not 16 Anläggningstillgångar Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp/ombyggnader Omfört från pågående om- och nybyggnad Nedskrivningar p g a rivning Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangeringar Nedskrivningar, p g a rivning Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Ingående avskrivningar på uppskrivet belopp Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar netto Ingående nedskrivningar Återföring pga försäljning 0 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Mark Ingående anskaffningsvärde Inköp 0 0 Försäljning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Inköp/ombyggnader Försäljningar/utrangeringar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

27 Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 0 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Utgående planenligt restvärde byggnad och mark Samtliga lånekostnader redovisas som kostnader. Verkligt värde Se not 1 värderingsprinciper Byggnader och mark Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde It-investeringar Ingående anskaffningsvärde Inköp 0 22 Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 18 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 17 Pågående om - och tillbyggnader Ingående bokfört värde Under året nedlagda kostnader Omklassifisering Utgående bokfört värde

28 Noter Not 18 Aktier och andelar Namn Org.nr Säte Andel/aktier Bokfört värde HBV Stockholm kr SABO Byggnadsförsäkrings AB Stockholm kr Summa kr Not 19 Råvaror och förnödenheter Lagret består dels av olja i tank, dels av förbrukningsmaterial. Inventerad mängd/antal Lagret är värderat efter inköpspris. Not 20 Taxeringsvärden för Byggnader Mark S:a taxeringsvärden Not 21 Övriga fordringar I summan ingår: Fordran skattekonto Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Koncernkonto Summa Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter I summan ingår; Upplupna intäkter 0 0 Övriga förutbetalda kostnader Periodiseringskonto leverantörer Summa Not 23 Skulder till kreditinstitut Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder: Skulder som förfaller inom 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen 0 0 Summa Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter I summan ingår: Semesterlöner inkl. sociala avgifter Utgiftsräntor Förskottsbetalda hyror Särsk. löneskatt och avkastn.skatt på pens.kostn Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Not 25 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar

29 Not 26 Förvärv av immateriella- & materiella anläggningstillgångar Årets totala investeringar i immateriella- och materiella anläggningstillgångar fördelar sig enligt följande: materiella materiella Årets investeringar Påverkan på likvida medel från årets investeringar Påverkan på likvida medel i investeringsverksamheten Not 27 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde Tillkommande fordringar 0 24 Amorteringar, avgående fordringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Not 28 Uppskrivningsfond Ingående saldo Övrig överföring till fritt Eget kapital Utgående saldo

30

31

32

33 Fastighetsinnehav den 31 december 2015 OMR FASTIGHET Byggår Anskaffnings- Avskrivning Bokfört Taxerings- Därav Byggkostnad t.o.m restvärde värde nadsvärde 1011 Fridhem 18: Milstolpen Kronboden Kronboden Jakobsberg 8: Jakobsberg 8: Skutskepparen Springkällan Åvik 20: Temperance Tullen Tullstugan Håsta 12: Östanbräck 43: Östanbräck 43:1, PC Östanbräck 47: Östanbräck 48: Östanbräck 1: Kristineberg 6: Håsta 2: Munter Kopparslagaren Brunnen /1172 Kristineberg 5:3, 5: Tingshusbacken 7: Fridhem 26: Tullen Helenedal 6: Tingshusbacken 7: Skomakaren Bönhuset Bönhuset 1, mark Snusfabriken Varvet 5: Tutaren Hattmakaren Helenedal 6: Fridhem 17: Sanna 2: Styrmannen Norränget 3:10, mark Edsta 8: Edsta 8:

34 Fastighetsinnehav OMR FASTIGHET Byggår Anskaffnings- Avskrivning Bokfört Taxerings- Därav Byggkostnad t.o.m restvärde värde nadsvärde OMR 2011 Iggesund FASTIGHET 14:51 Byggår 2013 Anskaffnings Avskrivning Bokfört 406 Taxerings- Därav Bygg Iggesund 14:52, mark Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14:99, mark Iggesund 14:299, mark Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14:104, mark Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14: Fegärde 1: Enångers-Bro 1: Oppänge 2: Fegärde 1:215, mark Enångers-Svedja 2: Oppänge 1: Oppänge 1: Oppänge 1: Oppänge 1: Oppänge 1: Oppänge 1: Forsa-Lund 15: Forsa-Lund 15: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 2: Forsa-Lund 2: Forsa-Lund 2: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 1: /3055 Forsa-Lund 1:58, 1: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 1: Forsa-Hamre 21: Byberg 3: Forsa-Hamre 4:12,PC-Näsviken Forsa-Hamre 4: Forsa-Hamre 4: Forsa-Hamre 26: Forsa-Hamre 26: Hålsjö 2: Övernäs 2:72, mark Hålsjö 30: Ede 5:

35 OMR FASTIGHET Byggår Anskaffnings- Avskrivning Bokfört Taxerings- Därav Byggkostnad t.o.m restvärde värde nadsvärde 4017 Ede 50: Ede 42: Ede 42:6, mark Ede 46: Ede 5: Ede 47: Ede 7: Ede 5: Sunnansjö 9: Ede 7: Sunnansjö 9: , Ede 42: Ede 5: Ede 5: Friggesund 1: Friggesund 1: Friggesund 1: Friggesund 1: Friggesund 1: Bjuråkers-Ängebo 4: Friggesund 1:30, mark Bjuråkers-Ängebo 4: Köpmannen Köpmannen SUMMA

36 Hyresobjektens antal och ytor Hyresobjektens antal och ytor Bygg- Antal /6 Summa Antal S:a Garage Bilplatser Omr Fastighet nadsår lgh rok rok rok rok rok lghyta lokaler lokalyta Varm Kall M mv U mv HUDIKSVALL 1011 Fridhem 18:1 (Vallvägen) Milstolpen Kronboden Kronboden Jakobsberg 8: Jakobsberg 8: Skutskepparen Springkällan Åvik 20:11 (Hyvlaren) Temperance Tullen Tullstugan Håsta 12:1 (Håstahöjden) Östanbräck 48:1 (Björkberg) Östanbräck 1:47 (Stormyravägen) Östanbräck 43:1 (Björkberg) Östanbräck 47:1 (Björkberg) Kristineberg 6: Håsta 2:41 (Håstaskogen) Munter Kopparslagaren Brunnen Kristineberg 5: Kristineberg 5:4 (Solbågen) Tingshusbacken 7: Fridhem 26: Tullen 8, (Stallet) Tingshusbacken 7: Skomakaren Bönhuset

37 Bygg- Antal /6 Summa Antal S:a Garage Bilplatser Omr Fastighet nadsår lgh rok rok rok rok rok lghyta lokaler lokalyta Varm Kall M mv U mv HUDIKSVALL 1271 Snusfabriken Varvet 5: Tutaren Hattmakaren Helenedal 6: Fridhem 17:13 (Byvägen) Sanna 2:71 (Brantens väg) Styrmannen 1 (Långgatan) Edsta 8: Edsta 8:26 (Kolmovägen) Köpmannen 6, (Stationsgatan 3) Köpmannen 7, (Stationsgatan 1) IGGESUND 2014 Iggesund 14: Iggesund 14: Iggesund 14:300 (Centrum) Iggesund 14:95 (Skolgatan) Iggesund 14: Iggesund 14:103 (Rubingränd) Iggesund 14:111(Smaragdgränd) Iggesund 14:107 (Safirgränd) Iggesund 14:110(Safirgränd) Iggesund 14:109(Safirgränd) Iggesund 14:139 (Gråstensgatan) NJUTÅNGER 2071 Fegärde 1: Enångers Bro 1: Oppänge 2: Enångers-Svedja 2: Oppänge 1:123-1:

38 Hyresobjektens antal och ytor Bygg- Antal /6 Summa Antal S:a Garage Bilplatser Omr Fastighet nadsår lgh rok rok rok rok rok lghyta lokaler lokalyta Varm Kall M mv U mv FORSA 3011 Forsa-Lund 15:2 (Backavägen) Forsa-Lund 15:3 (Backavägen) Forsa-Lund 1:65 (Trängslet) Forsa-Lund 2:65 (Fredriksbergsvägen) Forsa-Lund 2: Forsa-Lund 2: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 1: Forsa-Lund 1: Forsa Lund 1: Forsa-Lund 1:93 (Kapellvägen) NÄSVIKEN/NORRBO 3101 Forsa-Hamre 21:22 (Inganlid) Byberg 3: Forsa-Hamre 4:12 (Mälensväg) Forsa-Hamre 4:54 (Mälensväg) Forsa-Hamre 26: Forsa-Hamre 26: Hålsjö 2:51 (Mogabacken) Hålsjö 30:7 (Morängsstigen) DELSBO 4011 Ede 5: Ede 42: Ede 46: Ede 47: Ede 5: Ede 50: Ede 7: Ede 5:7 (Björkgatan, röda)

39 Bygg- Antal /6 Summa Antal S:a Garage Bilplatser Omr Fastighet nadsår lgh rok rok rok rok rok lghyta lokaler lokalyta Varm Kall M mv U mv BJURÅKER 5021 Friggesund 1: Friggesund 1:43 (Skänkvägen) Friggesund 1: Friggesund 1: Friggesund 1: Bjuråkers-Ängebo 4:8 (Svågagården) Bjuråkers-Ängebo 4: DELSUMMA Särskilt boende för äldre m.fl 1201 Tullen 8 (Stallet) Helendedal 6: Edsta 8:26 (Kolmovägen) Iggesund 14: Iggesund 14:54 (Tryggebo) Forsa-Lund 1: Forsa:Hamre 26:28(Rosenborg) Sunnansjö 9: & Ede 42:8 (Edshammar) SUMMA Därav * Källarförråd mm * Lokaler som disponeras hyresfritt av Hyresgästföreningen * Lokaler, som disponeras av AB Hudiksvallsbostäder SUMMA

40 AB Hudiksvallsbostäder Box Hudiksvall Telefon