Svenska Hus Förvaltning AB Årsredovisning 2010

Transkript

1 Svenska Hus Förvaltning AB Årsredovisning 2010

2 STYRELSE OCH REVISOR GULLRINGSBO-KONCERNENS ORGANISATION Gullringsbo Egendomar Svenska Hus Fastighetsrörelse MVB Byggrörelse 77,5 % Svenska Hus Göteborg MVB Syd Svenska Hus Stockholm MVB Svenska Hus Skåne MVB Forestry Skogsrörelse WHC Maskinuthyrning 60 % Kapitalförvaltning Öst Väst Svenska Hus och MVB är sammantaget ett av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag. GULLRINGSBO EGENDOMAR är moderbolag i koncernen och äger citet. Tanken är att kombinera personlig kontakt och lokal förankring samtliga aktier i Svenska Hus Förvaltning AB, AB Gullringsbo Forestry, med relativt stor omsättning och en stark balansräkning. Fakture- 77,5 % i MVB Holding AB samt 60 % i Wangeskog Hyrcenter AB. ringen uppgår årligen till ca 1,2 Mdr. Övriga tillgångar utgörs av finansiella placeringar. Koncernens fakturering uppgår till ca 1,5 Mdr med ett resultat före avskrivningar och FORESTRY äger ca ha mark och skog i olika delar av Lettland. skatt, exklusive fastighetsförsäljningar, i nivån drygt 150 Mkr per år. Affärsidén är att förvärva skog eller mark till låga ha-priser. Vid köp Marknadsvärdet på koncernens fastigheter uppskattas till ca 3 Mdr. av skog skall denna underhållas på ett ekonomiskt och miljömässigt Antalet anställda är ca 400. Svenska Hus och MVB är sammantaget ett hållbart sätt. Vid köp av markområden skall de planteras eller bru- av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag. kas anpassat till markens möjligheter. Skogen skall röjas, gallras och avverkas efter skogens behov vid ekonomiskt bästa tillfälle. För ytterligare information besök WANGESKOG, WHC, driver maskinuthyrningsverksamhet i SVENSKA HUS är ett renodlat fastighetsföretag, som äger och för- Göteborg. Bolagets målgrupp utgörs av bygg- och anläggnings- valtar fastigheter i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. bolag samt deras underentreprenörer. Företaget står för en hög Affärsidén är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential. servicegrad och ger kundrelationen högsta prioritet. Omsättningen Genom om- och tillbyggnad anpassas husen till befintliga eller uppgår till ca 70 Mkr. nya hyresgäster. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av traditionell karaktär bedrivs också. Hyresintäkterna uppgår till drygt KAPITALFÖRVALTNING Som ett led i strävan att ytterligare minska 300 Mkr per år. företagets beroende av bygg- och fastighetskonjunkturen har värdepappersförvaltning startats. Cirka 600 Mkr i likvida medel MVBs affärsidé är att driva byggverksamhet med lokal förankring i storstadsregionerna Skåne, Stockholm och Göteborg. MVB förenar det lokala bolagets närhet till kunden med det stora bolagets kapa- förvaltas inom de hel- och delägda bolagen. CRM Currency Risk Management AB, Global Shipping Group vande Kommittén vid Lunds Universitet, Stiftelsen DeLabs, AB, Handbollförbundets Liganämnd, Hermelin IT-Partner AB, Stiftelsen för energieffektivt byggande och Wangeskog Hyr- Hestra Inredningar AB och Lastbilscentralen i center AB. Tvåstad AB. Ledamot i Cascade Computing AB, AB Gullringsbo Egendomar och Svenskt Rekonstruktions- ULF RAGNARSSON född 1957 kapital AB. VD ARK Konsulter AB. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Wangeskog Hyrcenter LISA KJELLÉN född 1976 AB och Wipcore AB. Ledamot i ARK Konsulter AB, Assindia AB, VD AB Gullringsbo Forestry Briscole AB, AB Gullringsbo Egendomar, AB Sven Gulin och Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Egendomar. Tylögatt Fastighets AB. HANS ELIASSON född 1946 REVISOR Koncernchef AB Gullringsbo Egendomar, Tekn.dr.h.c. MAGNUS ANDERSTRÖM född 1972 Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Auktoriserad revisor, Frejs Revisionsbyrå AB. Egendomar, MVB Syd AB, MVB Öst AB, MVB Väst AB, Rådgi- sid: 41

3 INNEHÅLL sid: 1 Historik Svenska Hus startades i Göteborg 1992 med ett fastighetsbestånd innehållande ca 100 lägenheter, då under namnet Peritia. Inrikt-ningen för företaget var då som nu, att förvärva fastigheter med utvecklingspotential. Företaget bestod av två anställda och gjorde ett nollresultat. Redan från början lades stor vikt vid ett antal nyckeltal såsom låga bokförda värden, låg skuldsättningsgrad, goda kassaflöden och god räntebetalningsförmåga. Detta kännetecknar än idag Svenska Hus verksamhet. För att minimera riskerna beslöts att hyresintäkterna till lika delar skulle komma från bostads- och kommersiella fastigheter. Målet var att bedriva verksamhet i de tre storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Skåne. På så sätt kunde Svenska Hus öka möjligheterna att förvärva de mycket speciella fastigheter som lämpade sig för företagets affärsidé bytte företaget namn till Svenska Hus. Med ovanstående mål i ryggen utökades verksamheten till Stockholm 1998, då med en anställd. När man fyra år senare fick möjlighet att göra förvärv i Landskrona gjordes bedömningen att det var en passande ort för ett Skånekontor. I Landskrona köptes 26 hus vid ett och samma tillfälle. Året i korthet 2 Nyckeltal 2 Utmärkelser 3 VD har ordet 4 Vision, affärsidé, mål, strategi och utdelningspolicy 6 Uthyrning och projektutveckling 8 Kundvård och förvaltning 9 Region Göteborg 10 Region Stockholm 12 Region Skåne 14 Business Center 16 Definitioner nyckeltal 17 Projekt 18 Fastighetsförteckning 20 Förvaltningsberättelse 23 Resultaträkning koncernen 25 Balansräkning koncernen 26 Resultaträkning moderbolaget 28 Balansräkning moderbolaget 29 Kassaflödesanalys 31 Noter 32 Revisionsberättelse 39 Styrelse och revisor 40 Genom detta var målet att driva fastighetsverksamhet i de tre storstadsregionerna uppnått!

4 sid: 2 ÅRET I KORTHET Mkr RESULTATUTVECKLING FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Resultatet från hyresintäkter, direkta fastighetskostnader och finansnetto ökade till 107,1 Mkr (102,6). FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING I KVADRATMETER Tusental m Svenska Hus har under året förvärvat fastigheter innehållande ca m 2 lokaler. Nyckeltal Räntebetalningsförmåga 10,3 % (10,8) Nettoavkastning 7,5 % (7,8) Bokfört värde kr/m² (6 264) HYRESINTÄKTER Mkr FÖRDELNING HYROR PER LOKALTYP Mkr Belåning kr/m² (5 227) Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum 3,67 % (3,78) Genomsnittlig räntebindningstid ,5 år (2,3)* Hyresintäkterna ökade till 274 Mkr (252) Bostäder Lokaler 34 % av hyrorna kommer från bostäder och 66 % från lokaler. Synlig konsolideringsgrad 26 % (26) Justerad konsolideringsgrad 43 % (47) * Per fanns tecknade kontrakt om forwardstartade räntederivat uppgående till 125 Mkr. Om kontrakten inkluderas förlängs den genomsnittliga räntebindningstiden till 4,2 år. Definitioner se sid 17

5 UTMÄRKELSER sid: Hedersomnämnande för god byggnadskonst avseende ombyggnad av fastigheten vid Lasarettsgatan 6/ Ingenjörsgatan 6-8 i Göteborg Stadsbyggnadspris för uppförande av projekt Nyhamn, etapp 1, i Landskrona Byggnadsvårdspris för en serie goda ombyggnader och det senast färdigställda Järnvägshuset vid Prästgatan 4/ Olskroksgatan 28 i Göteborg Första pris ur Per & Alma Olssons fond för uppförande av fastigheten Otterhällegatan 3 i Göteborg Som första fastighetsbolag i Sverige certifikat på att verksamheten bedrivs enligt kvalitets- och miljöledningssystemet FR Nominerades fastigheten vid Otterhällegatan 3 i Göteborg till Helge Zimdalpriset Utsågs bolagets verkställande direktör till Årets Fastighetsägare Erhölls pris från Otterhällans kulturminnesförening för att på ett synnerligen förtjänstfullt sätt medverkat till att bevara gamla stadsmiljöer i Göteborg Nominerades fastigheten Gamla Staden vid Norra Kyrkogränden i Landskrona av tidningen Byggindustrin till Årets Ombyggnad.

6 sid: 4 VD HAR ORDET Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering.

7 VD HAR ORDET sid: 5 RESULTAT 2010 blev för Svenska Hus ett mellanår, men ett relativt bra sådant. Resultatet mätt som hyror minus drift och finansiella kostnader uppgick till 107,1 Mkr (102,6), vilket motsvarar en ökning med 4 %. Den genomsnittliga resultatökningen under bolagets 18-åriga historia uppgår till 14 % per år. Året innan var ökningen 26 %. Skälet till den lägre ökningen står att finna i en minskad omfattning av projektutveckling. I stort sett kan man säga att resultatökningen i Svenska Hus är direkt en funktion av vilken volym projektutvecklingen, och i viss mån förvärv, har. Under den så kallade finanskrisen 2008 och 2009 genomfördes, av försiktighetsskäl, inte många förvärv. Projektutvecklingen låg också på en låg nivå. Bankerna var återhållsamma med krediter. Bolagets projekt i Norra Djurgårdsstaden börjar ta form. Byggstart är beräknad till juni Kvarteret Skuleskogen har bästa belägenhet i området med närhet till Husarviken. 129 lägenheter byggs, varav 80 % bostadsrätter och resten hyresrätter. I Göteborg har ett 14 våningar högt bostadshus projekterats vid Gröna Gatan 28. Tillstånd har erhållits att, för systerbolaget KB Skonaren 2, bygga 10 bostäder på Klev 2:2 i Bovallstrand. Fastigheten Gamlestaden 28:19 på Marieholmsgatan, innehållande kvm, har förvärvats under året. Detta förvärv lämnar dels direkt en positiv inverkan på resultatet, dels finns möjligheter till synergieffekter med bolagets fastighet på Alevägen i Nol vid anskaffande och bibehållande av hyresgäster med inriktning mot logistik. Bolagets hyresintäkter ökade till 274 Mkr från 252 Mkr. Investeringarna uppgick till 144 Mkr (195). Fastighetsbeståndets värde har internt beräknats till ca 3 Mdr och hyresintäkter ligger nu på årsbasis i nivån 300 Mkr. Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering. Utgående från budget för 2011 klarar bolaget att betala 12 % räntor. Svenska Hus är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egendomar vars ambition är långsiktig verksamhet med låg riskexponering. Bolagets likviditet uppgick till 229 Mkr, vilket också är en bekräftelse på den övergripande strategin för koncernen. Nettoskuldsättningen, baserad på en intern fastighetsvärdering och där fastighetslånen minskats med kortfristiga placeringar, uppgick till 54 %. I slutet av året förvärvades fastigheten Vångagärdet 19 i södra Helsingborg. Fastigheten innehåller ca kvm kontor och lager. FRAMTID Med de marknadsförutsättningar som finns räknar vi med ett förbättrat resultat även Osäkerheten finns dock inom finanssektorn. För närvarande finns tendenser till att bankerna kraftigt ökar sina marginaler. Det förändrade klimatet medför också ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning. I den mån nivån på nuvarande bostadsrättspriser i Stockholm består, kommer projektet i Norra Djurgårdsstaden påtagligt att positivt påverka bolagets resultat, likviditet och soliditet. NY VD Efter en tid av vakans och därav följande undertecknads inträde i VD-rollen, välkomnar vi Lars Vardheim som vid ingången av 2011 tillträdde som ny VD i bolaget. INVESTERINGAR Under året har kvm förvärvats i Ulvsunda industriområde. Fastigheten är närmaste granne till bolagets fastighet på Ranhammarsvägen, som Svenska Hus köpte Området är i omvandling från industri- till kontorsområde. Svenska Hus vill delta i den omvandlingen. Göteborg i mars 2011 Hans Eliasson Tf VD under tiden 1/6-31/

8 sid: 6 VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNING Vår affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential i Göteborgs-, Stockholms- och Öresundsregionerna. VISION Svenska Hus skall vara ett modernt fastighetsbolag, som med bibehållen låg riskexponering skall växa organiskt och verka i de tre storstadsregionerna i Sverige. MÅL Finansiella mål Det viktigaste ekonomiska målet är att bibehålla och förbättra god lönsamhet och goda kassaflöden för att därigenom skapa möjligheter att, med ett stort mått av oberoende, utveckla verksamheten i Ambitionen är att vara ett av landets tre största och mest lönsamma enlighet med bolagets affärsidé. familjeägda bygg- och fastighetsbolag. Styrelsen har fastställt interna mål, bl a avseende avkastning och AFFÄRSIDÉ Svenska Hus affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Fastigheterna skall därefter, genom om- och tillbyggnad, anpassas till tillväxt samt regler för likviditetsberedskap. Vi eftersträvar att uppnå bl a följande nyckeltal; synlig konsolideringsgrad skall vara 25 procent, justerad konsolideringsgrad 50 procent samt avkastning på befintliga tillgångar och nyinvesteringar 9 procent. befintliga eller nya hyresgäster. Härigenom avses att skapa moderna fastigheter med goda kvaliteter för fortsatt egen förvaltning. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av traditionell karaktär bedrivs också. Icke finansiella mål Ett av företagets mål är att genom tillämpning av affärsidén skapa bostäder och lokaler med attraktiv standard och planlösning.

9 VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNING sid: 7 Ambitionen är att attrahera hyresgäster, som prioriterar särpräglade och högkvalitativa lokaler samt att erbjuda en god bostadsstandard. även nyproduktion. Efter om-, till- eller nybyggnad och uthyrning skall fastigheterna förvaltas eller, i undantagsfall, säljas. Bolaget skall successivt utöka verksamheten och samtidigt vara inriktat på aktiv fastighetsförvaltning. Därigenom skapas och bibehålles intressanta arbetsuppgifter för de anställda. Strävan är att kunskapsnivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de bästa i branschen. Vidare skall vi informera om vår inriktning så att företaget blir en naturlig kontakt på marknaden både för säljare av fastigheter och för dem, som vill hyra bostäder och lokaler av den typ vi inriktar oss på. Särskilt viktigt är det att vi för vår expansion får möjlighet att förvärva nya utvecklingsprojekt. Intressanta arbetsuppgifter, personlig utveckling, vidareutbildning, lön, incitamentssystem och andra förmåner skall sammantaget göra Svenska Hus till en av de mest eftertraktade arbetsgivarna i branschen. UTDELNINGSPOLICY Svenska Hus policy är att, med hänsyn till likviditet, konsolidering och ställning samt investeringsplaner, årligen dela ut 50 % av förvaltningsresultatet efter betald skatt. STRATEGI Lämpliga fastigheter och deras framtida användningsområde skall noggrant analyseras. Om de passar in i affärsidén kan sådana fastigheter förvärvas, byggas om och hyras ut. Svenska Hus genomför...kunskapsnivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de bästa i branschen.

10 sid: 8 UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLING Svenska Hus startades med hjälp av en handfull mycket kompetenta och idérika personer som samtliga hade gedigen erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen. Vi kan, efter nära 20 år i branschen, stoltsera med en historia med många och spännande projekt. Dessa visar vi gärna upp som exempel då vi skapar nya. UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLING Den operativa verksamheten är organiserad i tre regioner, Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamheten bygger på kundnärhet och lokal förankring där varje region optimeras efter sina speciella förutsättningar. Detta innefattar också projektutveckling och uthyrning där samtliga regioner har egen personal. När en ny fastighet införlivas i portföljen är det alltid vi själva som driver projekten och skapar rutiner för drift och förvaltning. Vi befinner oss i en komplex bransch där erfarenhet och grundläggande förståelse för byggnaden tillsammans med kompetens är våra största tillgångar. Många nya företag har ingen erfarenhet av nyetablering där det ofta handlar om frågor som man inte är familjär med. Vi hjälper gärna till med detta och är bra på att lyssna och komma med praktiska förslag. För etablerade företag finns det alltid ett skäl till att man väljer att flytta. Det viktigaste är att utifrån dessa skäl sätta upp mål för vad ma n vill med flytten och vad man vill förändra och förbättra. Tillsammans med vår erfarna personal skapas goda förutsättningar för riktigt bra lokaler. I samspelet mellan våra visioner om hur fastigheten skall se ut i färdigt skick och kundernas önskemål uppstår en dynamik som är viktig. Visionen och visualiseringen av lokalerna blir ofta en utmaning för våra uthyrare och projektledare då vi inte räds att visa råa lokaler som ännu inte byggts om.

11 KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING sid: 9 KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING Nöjda kunder och långsiktiga affärsrelationer är grunden för att skapa lönsamhet. Vi träffar ofta våra kunder för att diskutera framtida planer och hur samarbetet kan förbättras ytterligare. Vi är bra på att pussla och hitta lösningar för företag som vill ändra sina ytor också under avtalstidens gång. Detta leder till att alla parter är nöjda, och vi får välmående hyresgäster som gärna förlänger sina avtal. Att projektutveckla i egen regi ger många fördelar, och när den färdiga lokalen lämnas över till förvaltning sker det inom den egna organisationen där kunskapen redan finns och beslutsvägarna är korta. Vi skapar en naturlig helhet, som gör det dagliga arbetet mycket enklare. För oss på Svenska Hus är långsiktiga affärsrelationer något vi strävar efter. Den anrika bokhandeln Bokia/Wettergrens på Västra Hamngatan i Göteborg har varit hyresgäst på samma adress i 93 år. Även Engelska Tapet magasinet har funnits i många decennier i denna fastighet. Fastighetsskötsel betyder trivsel och service för oss. Ofta består det av reparationer och underhåll i husen, där fastighetsskötarna är våra ögon i verksamheten och hyresgästens första kontakt med oss om något måste göras. Vid en första påsyn låter det ofta enkelt, men det är en aldrig sinande ström av åtgärder från snöskottning till gräsklippning, underhållsmålning och städning. Mycket är rutin, men lika mycket kräver erfarenhet och gedigen kunskap. Vi håller en hög servicenivå, och vi är inte nöjda förrän hyresgästen känner att de kan lita på oss som leverantör av den produkt man förväntat sig.

12 sid: 10 REGION GÖTEBORG Med en bra organisation och en stabilare fastighetsmarknad ser vi fram emot visar ett bra förvaltningsresultat i region Göteborg trots att årets första och sista månader har påverkats av två ovanligt kalla och snörika vintrar samt efterdyningar i form av ökat underhållsbehov på grund av onormalt många skador. Den ekonomiska uthyrningsgraden är stabil tack vare en växande marknad men också tack vare en fortsatt mycket god insats av vår förvaltningsorganisation. En bra intäktsnivå tillsammans med låga marknadsräntor har resulterat i ett bra förvaltningsresultat. Under hösten köptes en lager- och logistikfastighet, innehållande kvm, i området Marieholm som har ett centralt och attraktivt läge. Genom förvärvet stärker vi vår position i området, samtidigt som ytan ger ett bra tillskott till vår logistikportfölj. Vi är också stolta över att vi har hyrt ut de sista ytorna i vår fastighet på Stora Badhusgatan, som alltså nu är fullt uthyrd efter ett par års effektivt utvecklingsarbete. Den positiva utvecklingen på den svenska hyres- och fastighetsmarknaden fortsatte även under det fjärde kvartalet och den svenska ekonomin uppvisar just nu en stark återhämtning. Arbetsmarknaden utvecklas också positivt och sysselsättningsgraden ökar i takt med produktionsökningar, vilket ger en god vitamininjektion till vår verksamhet. Vi har en bra organisation och en fastighetsmarknad som ser ut att ha stabiliserats, vilket är viktiga parametrar för att vi ska kunna göra nya affärer och förvalta våra fastigheter på rätt sätt. Michael Ohlson VD Svenska Hus i Göteborg AB Mkr 100 HYRESINTÄKTER FAKTA REGION GÖTEBORG VD: Michael Ohlson REGIONKONTOR: Göteborg ANTAL ANSTÄLLDA: 9 FÖRVALTAR: KVM

13 REGION REGION GÖTEBORG GÖTEBORG sid: 11

14 sid: 12 REGION STOCKHOLM

15 REGION STOCKHOLM sid: 13 Fokus på hållbarhet är viktigt i vårt deltagande i stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Under 2010 har vi upplevt att uthyrningsmarknaden återhämtat sig och stabiliserats för bra objekt i de mest attraktiva lägena. I något svagare delmarknader, dvs mer perifera lägen, har vi märkt en fortsatt försiktighet vad gäller ny förhyrning eller expansion. För att effektivare kunna arbeta med befintliga och nya kunder samt projektutveckling har uthyrningsorganisationen förstärkts under året. Parallellt med detta har vi planerat för en flytt av vårt kontor som genomfördes i februari 2011, då vi flyttade kontoret till Bromma/Ulvsunda. En anledning till detta var att stärka vår närvaro i de områden där vi för närvarande bedriver största delen av vår verksamhet. I maj utökade vi fastighetsinnehavet i Bromma, vilket på olika sätt bidragit till möjligheterna att utveckla vårt fastighets bestånd där på ett långsiktigt bra sätt. Nya logistik- och angöringslösningar har utvecklats för att anpassa fastigheterna till områdets nya infrastruktursatsningar på bl a nya tvärbanan och dess hållplatser. I fastigheten Torpeden 3 i Södertälje har vi under året fortsatt utvecklingsprocessen av f.d. Standard Radios slitna fabriksetablering, till en väl fungerande lokal för handelsändamål, vilket känns spännande mot bakgrund av fastighetens strategiska läge intill E4. Fokus på miljön och hållbar stadsutveckling är en mycket viktig parameter i vårt deltagande i stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Här planerar vi för ca 130 bostadsrätter och hyresrätter i stadsdelens första etapp. Detta arbete har nu gått in i genomförandefas med planerad byggstart juni Ambitionen för 2011 är att hitta vägar att fortsatt expandera verksamheten i regionen, med såväl nyproduktion av bostäder som förvärv av företrädesvis utvecklingsfastigheter som stärker vårt befintliga bestånd. Niklas Gahm VD Svenska Hus i Stockholm AB Mkr 100 HYRESINTÄKTER FAKTA REGION STOCKHOLM VD: Niklas Gahm REGIONKONTOR: Stockholm ANTAL ANSTÄLLDA: 7 FÖRVALTAR: kvm

16 sid: 14 REGION SKÅNE Vi inriktar oss på att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter i tillväxtregioner. Verksamheten i region Skåne har under flera år haft en god och framgånsrik tillväxt är inget undantag, även om tillväxttakten har mattats något. I slutet av året köpte Svenska Hus i Skåne en utvecklingsfastighet på drygt kvm i det expansiva området Råå i Helsingborg. I ett fastighets- och förvaltningsbolag är kundrelationen den viktigaste framgångsfaktorn. Vårt mål är därför att skapa långvariga relationer. Vi har en tydlig långsiktig strategi där vi fokuserar på detta samt att äga och förvalta fastigheter i områden med potential har till stor del handlat om driftoptimering och förädling av det befintliga beståndet genom långsiktiga drift- och underhållsplaner. Vi har lagt stort fokus på att har nära kontakt med våra kunder och att lyssna på deras behov. Arbetet har också ägnats åt ett flertal mindre projekt i form av hyresgästanpassningar för bl a en butik, ett gym och flera kontor. Vi har också utvecklat kontorshotellet Stenen i Landskrona.

17 REGION SKÅNE sid: 15 För att vår strategi skall bli långsiktigt framgångsrik är den viktigaste faktorn vår duktiga och engagerade personal. Vi kommer även i fortsättningen att inrikta oss på det vi är duktiga på att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter i tillväxtregioner. Martin Nerpin VD Svenska Hus i Skåne AB FAKTA REGION SKÅNE VD: Martin Nerpin REGIONKONTOR: Landskrona ANTAL ANSTÄLLDA: 8 FÖRVALTAR: kvm HYRESINTÄKTER Mkr

18 sid: 16 BUSINESS CENTER Business Center i Göteborg - enkelt och flexibelt! Den stora efterfrågan på kontorsrum i våra kontorshotell har fortsatt under det gångna året. Småföretagare ser fördelen i att få tillgång till ett helhetskoncept med hög servicegrad. På Business Center får man hjälp med den administration som de flesta företag är beroende av men som kostar mycket tid och pengar - resurser som våra hyresgäster istället kan använda till att avsluta en affär, knyta nya kontakter eller starta nya projekt. Även den flexibilitet med korta hyresperioder, som vi erbjuder innebär en stor fördel för det växande företaget. Göteborgsregionens två Business Center i Almedal och Högsbo har visat sig vara en välfungerande affärsidé. Det visar sig i de låga vakansgraderna, i antalet förfrågningar från intressenter samt i de betyg befintliga hyresgäster ger i enkäter. Företagarna uppskattar den gemenskap och stimulans det innebär att sitta i ett kontorshotell tillsammans med andra kreativa entreprenörer. Det har också visat sig att nya affärsmöjligheter skapas genom de nätverk som bildas med övriga hyresgäster. Totalt omfattar båda våra Business Center ca 130 kontorsrum i varierande storlek, fördelade på ett hundratal hyresgäster, som dagligen servas av tre heltidsanställda. Besök oss gärna på

19 DEFINITIONER NYCKELTAL sid: 17 Fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga Förvaltningsresultat exklusive finansnetto Fastighetslån - Kortfristiga placeringar Fastighetsbeståndets nettoavkastning Förvaltningsresultat exklusive finansnetto Bokfört värde Förvaltningsresultat Hyresintäkter, direkta driftkostnader och finansnetto. Med direkta driftkostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Fastighetsbeståndets bokförda värde/uthyrningsbar yta Fastighetsbeståndets bokförda värde Uthyrningsbar yta Lån Bindningstider år Kapital Mkr Inom 1 år 451 Inom 1-2 år 373 Inom 2-3 år 660 Inom 3-4 år 114 Inom 4-5 år 102 Inom 5-6 år - Inom 6-7 år 79 Inom 7-8 år - Inom 8-9 år - Inom 9-10år - Totalt Fastighetslån/uthyrningsbar yta Kassalikviditet Fastighetslån Omsättningstillgångar + Uthyrningsbar yta outnyttjad checkräkningskredit Kortfristiga skulder Ränta Mkr Snittränta % 1,2) 528 4,03 3) 315 2, , , , , , , ,67 1) Därav 125 Mkr med räntetak på 3,5 % t.o.m ) Därav 50 Mkr i cancellerbar swap på 2,96 % med förfall ) Därav 200 Mkr med ränta 1,25 % t.o.m Därefter 2,49 % t.o.m där banken har rättighet att stänga swappen varje kvartal. Synlig konsolideringsgrad Eget kapital + avsättningar för skatter Balansomslutning Justerat konsolideringskapital Eget kapital, avsättningar för skatter och övervärde i fastighetsbetåndet enligt en intern värdering baserad på en genomsnittlig avkastning på drygt 6 %. Justerad konsolideringsgrad Justerat konsolideringskapital Balansomslutning + övervärden i fastighetsbeståndet Fastighetsrörelsens resultaträkningar i sammandrag, Mkr Förvaltningsresultat Avskrivningar Försäljningsresultat Resultat efter finansnetto ,7 6,4 0 21, ,3 7,5 7,8 31, ,5 8,3 3,6 30, ,1 10,4 48,5 76, ,0 14,7 0,7 30, ,4 16,1 30,4 72, ,4 19,0 2,5 49, ,4 19,9 115,7 165, ,6 21,4-3,6 59, ,1 21,9 0 65,1 Fastighetsrörelsens balansräkningar i sammandrag, Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Avsättningar Skulder Summa skulder och eget kapital

20 sid: 18 PROJEKT

21 PROJEKT sid: jan april juli okt jan april juli okt jan april juli okt REGION GÖTEBORG JÄRNBROTT 187:2, Göteborg Byggrätt om m m 2, 36 Mkr MAJORNA 166:1, Göteborg Nyproduktion av bostäder m 2, 80 Mkr REGION STOCKHOLM RAMSÖKAREN 2, Bandhagen Nyproduktion av 30 lägenheter m 2, 44 Mkr NORRA DJURGÅRDSSTADEN, Stockholm Nyproduktion av 129 bostadsrätter /hyresrätter m 2, 400 Mkr REGION SKÅNE LUX 2, Helsingborg Nyproduktion av 60 lägenheter m 2, 2 Mkr Ombyggnad till 34 lägenheter i befintlig byggnad m 2, 39 Mkr

22 sid: 20 FASTIGHETSBESTÅND Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värde Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytor m2 Ombyggn.år Tkr kontrakt REGION GÖTEBORG Nol 2:448, 3:164, 3:153 Alevägen 47 Ale Backa 29:27 Importgatan 10 Göteborg Gamlestaden 25:10 Marieholmsgatan 2/Vassgatan 4 Göteborg Gamlestaden 28:19 Marieholmsgatan Göteborg /1981/ Högsbo 1:3 Olof Asklunds gata 1 Göteborg Inom Vallgraven 23:12 Västra Hamngatan Göteborg / Inom Vallgraven 43:9 Kungsgatan 7 A Göteborg / Inom Vallgraven 64:29 Skräddaregatan 1-3/Otterhällegatan 3 Göteborg / Inom Vallgraven 64:30 Stora Badhusgatan 8-14 Göteborg / Järnbrott 187:2 Topasgatan 1 A Göteborg / Kortedala 49:6 Förstamajgatan 4 Göteborg Majorna 109:28 Karl Johansgatan 152 Göteborg / Majorna 166:1 Gröna Gatan 28 Göteborg Nordstaden 10:15 Norra Hamng 36/Köpmansg 27 Göteborg / Nordstaden 21:2 Smedjegatan 1 B/Kronhusgatan 2 B Göteborg / Skår 57:5 Almedalsvägen 4-12/Skårs Led 3 Göteborg / Tuve 86:12 S:a Hildedalsgatan 6 Göteborg Lekstorp 3:86 Hjulmakarevägen 9-11 Lerum / Forsbergs Äng 3 Sven Bergmans v 5-9 Skövde Furiren 3 Kansligatan 1-3 Skövde Hummern 4 Kavelbrovägen 4-6 Skövde Hyacinten 2 Viktoriag 6 A-C Skövde / Höder 4 Långg/Torgg/St Sigfrids gata Skövde Lanciären 1 o 2 Slingvägen 2-12 Skövde / Ostronet 21 Gransikag 2/Mariestadsdv 19 Skövde Päronet 3 Tungatan 11 Skövde SUMMA REGION GÖTEBORG REGION STOCKHOLM Ramsökaren 2 Trollesundsvägen Bandhagen / Lärlingen 3 Kumla Gårdsväg 13 Botkyrka / Tumba 7:230 Hamringevägen 1 Botkyrka / Särsta 3:25 Forsbyv 3-7/Häradsv 3 Knivsta Dynamiten 4 Porfyrvägen Stockholm / Famnen 4 Stopvägen Stockholm / Fiskhallen 1 Fiskhallsvägen Stockholm Handelsboden 25 Ulvsundavägen 8-10 Stockholm / Holaveden 2 Hallebergsvägen Stockholm / Induktorn 27 Ranhammarsvägen 20 Stockholm Induktorn 28 Ranhammarsvägen 24 Stockholm Karis 6 Finlandsgatan Stockholm / Polarforskaren 15 Hasselquistvägen Stockholm / Påsen 7 Virkesvägen 3 Stockholm / Samtalsräknaren 10 Tångvägen Stockholm / Sandhagen 7 Rökerigatan 20 Stockholm / Stensätra 18 Stensätravägen 8 Stockholm / Tiveden 2 Hallebergsvägen Stockholm / Trofastheten 5 Kratsbodavägen Stockholm Växthuset 11 Trädgårdsgatan 1/Landsv 13 Sundbyberg / Åkeriet 8 Landsv 15 A-B/Trädgårdsg 2 Sundbyberg Siken 4 Värdsholmsgatan 13 Södertälje / Torpeden 3 Viksängsvägen 11 Södertälje SUMMA REGION STOCKHOLM

23 FASTIGHETSBESTÅND sid: 21 Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värde Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytor m2 Ombyggn.år Tkr kontrakt REGION SKÅNE Kroksabeln 17 Muskötgatan 11 Helsingborg Kvarnen 15 Gasverksgatan 13 Helsingborg Lux 2 Viktoriagatan 6 Helsingborg Nubbet 1 Snödroppegatan 1 Helsingborg / Smygen 1 Frilandsvägen 2-8 Helsingborg Spiken 1 Nyvångsvägen 1-7 Helsingborg Vångagärdet 19 Landskronavägen 31 Helsingborg / Delfinen 10 Bryggaregatan 23 Landskrona Delfinen Hantverkargatan 33-35/St Olovsg 166 Landskrona / Falken 12 Stora Strandgatan 11 Landskrona Fingal 10 Regeringsg 154/St Olovsgatan 52 Landskrona / Friden 1 Almstigen 28 A-C Landskrona Gamla Bryggan 19 Parkgatan 2/Drottninggatan 1-5 Landskrona / Gräset 23 Norra Långg 24/Trädgårdsg 17 Landskrona / Herkules 10 Östergatan 155 Landskrona / Hoppet 13 Snickargränden 1 Landskrona Hoppet 6 Suellsgatan 21 Landskrona Karl XV nr 14 Järnvägsgatan 6/Rådsmansgatan 5 Landskrona Kolet 2 Bangårdsg 15/Industrig 29 m fl Landskrona Motellet 2 Hjalmar Brantings väg 11, 15, 17, 19 Landskrona Nimrod 18 Bryggareg 10/Onsjög 3 Landskrona Nimrod 28 Föreningsgatan 143 Landskrona Nimrod 29 Föreningsgatan 139 Landskrona Nimrod 31 Föreningsg 145/Onsjög 1 A-B Landskrona Pedalen 18 Kamgatan 15-17, Landskrona Pilåkern 2 Karlslundsv/Ringv/Pilåkersg Landskrona Renschöld 18 Rådhustorget 1/Eriksgatan 2 Landskrona Skeppsvarvet 9 Profilgatan 67 Landskrona Snickaren 2 Tränggatan 16 Landskrona / Snäppan 11 Storgatan Landskrona / Stenen 1 Industrigatan 68 Landskrona Svetsaren 1 Suellsgatan 32 A-B Landskrona Svetsaren 2 Carl XI:s väg 50 A-C/Vävaregatan 5 Landskrona / Svetsaren 3 Vävaregatan 3 A-B Landskrona / Svetsaren 4 Suellsgatan 30 A-B Landskrona / Venus 10 Gjörloffsgatan 81/Regeringsg Landskrona / Venus 14 Föreningsgatan Landskrona / Västra Roten 8 Storgatan Landskrona Östra Roten 29 Rådhusgatan 2/Norra Långgatan 17 Landskrona Emilstorp 1 Volframsgatan 3 Malmö / Fredriksborg 7 o 10 Ystadvägen m fl Malmö / SUMMA REGION SKÅNE SUMMA TOTALT

24 sid: 22 sid: 22

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE sid: 23 Härmed får styrelsen och verkställande direktören i Svenska Hus Förvaltning AB avlämna årsredovisning för räkenskapsåret INFORMATION OM VERKSAMHETEN Svenska Hus Förvaltning AB är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egendomar. Svenska Hus Förvaltning AB driver fastighetsverksamhet i Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamhetens huvudsakliga inriktning är att förvärva fastigheter med eftersatt underhåll, vilka renoveras, hyrs ut och förvaltas. Viss nybyggnation förekommer också. Hyresintäkterna uppgick till 274 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 71,4 Mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRET År 2010 har 144 Mkr (195) investerats i fastigheter, varav 51 Mkr (150) avser ny-, till- eller ombyggnader i fastigheter som ägdes vid årets början. Under 2010 förvärvades tre fastigheter om totalt kvm kommersiella ytor. Svenska Hus strävar efter att ha flera mindre hyresgäster i samma fastighet. Det främsta skälet till detta är att sprida vakansrisken. Vid årsskiftet fanns närmare hyreskontrakt. Vi bedömer att konjukturen är fortsatt uppåtgående. Hyresmarknaden, på de marknader vi agerar i, bedöms som stabil. Förmågan att klara räntehöjningar beror på fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga och lånens räntebindningstid. Svenska Hus har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten och låneportföljen har en stor spridning i räntornas villkorsändringsdagar. Utöver detta finns likvida medel, inklusive kortfristiga placeringar, uppgående till 229 Mkr. Kassalikviditeten exklusive kortfristig del av räntebärande skulder uppgår till 492 %. Fallande marknadsvärden kan innebära att de panter som fastighetsägare lämnat till banker vid belåning kan anses som otillräckliga i förhållande till fastighetens marknadsvärde. Svenska Hus gör normalt inga externa värderingar av bolagets fastighetsbestånd. Internt marknadsvärderas fastigheterna efter förväntade avkastningskrav för respektive fastighet. Med beaktande av att nuvarande kortfristiga placeringar skulle kunna användas till att minska skulder till kreditgivare har koncernen en nettobelåningsgrad på ca 54 %. I början av 2011 tillträdde Lars Vardheim som ny VD för bolaget. FRAMTIDA UTVECKLING OCH RISKER Bolagets strategi för fastighetsrörelsen är fortsatt att driva verksamhet i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Svenska Hus är exponerat huvudsakligen mot tre risker; minskade intäkter, stigande räntenivåer och fallande marknadsvärden.

26 sid: 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA DATA OCH NYCKELTAL, KONCERNEN Antal anställda Nettoomsättning (Tkr) Resultat efter finansiella poster (Tkr) Resultat efter finansiella poster, exkl fastighetsförsäljningar (Tkr) Balansomslutning (Tkr) Fastigheternas bokförda värden (Tkr) Soliditet (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på totalt kapital (%) 5 6 NYCKELTALSDEFINITIONER Soliditet Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutningen. Övervärden i fastighetsbeståndet har ej beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat före dispositioner och skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel från föregående år kvarstående vinstmedel, kr årets vinst, kr Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägaren utdelas i ny räkning balanseras Summa STYRELSENS MOTIVERING Koncernens och moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 andra och tredje stycket aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer inom branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Svenska Hus Förvaltning ABs förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar.

27 RESULTATRÄKNING KONCERNEN sid: 25 Tkr Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Kostnad för förvaltning (not 1, 9, 10) Bruttoresultat Administrationskostnader (not 1, 4, 5) Resultat av fastighetsförsäljning Jämförelsestörande poster (not 17) Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) Resultat efter finansiella poster Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat (not 7) ÅRETS RESULTAT

28 sid: 26 BALANSRÄKNING KONCERNEN Tkr TILLGÅNGAR (not 1) MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark (not 9) Inventarier (not 10) Summa materiella anläggningstillgångar FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar (not 7) Andra långfristiga fordringar - 64 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar Fordringar hos moderföretag Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

29 BALANSRÄKNING KONCERNEN sid: 27 Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL (not 14) Aktiekapital ( aktier med kvotvärde 100 kr) Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital AVSÄTTNINGAR Avsättning för skatter (not 8) Övriga avsättningar Summa avsättningar LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut (not 15) Övriga skulder Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder (not 16) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar Aktier i dotterbolag Summa ställda säkerheter ANSVARSFÖRBINDELSER Övriga ansvarsförbindelser

30 sid: 28 RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET Tkr Övriga rörelseintäkter - 2 Administrationskostnader (not 5) Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag (not 6) Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) Resultat efter finansiella poster Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat (not 7) - - ÅRETS RESULTAT

31 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET sid: 29 Tkr TILLGÅNGAR (not 1) FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag (not 11, 12) Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar hos moderföretag Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

32 sid: 30 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL (not 14) Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier med kvotvärde 100 kr) Reservfond - - Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till moderföretag - - Skulder till dotterföretag Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Skulder till koncernbolag Övriga skulder (not 16) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER ANSVARSFÖRBINDELSER Komplementäransvar för delägda kommanditbolags samtliga skulder - - Borgen för dotterbolag Övriga ansvarsförbindelser Summa ansvarsförbindelser

33 KASSAFLÖDESANALYS sid: 31 Tkr KONCERNEN MODERBOLAGET DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Aktuell skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET Minskning (+) ökning (-) av kortfristiga fordringar Ökning (+) minskning (-) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar, not A Förvärv av långfristiga värdepapper Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder Förändring av långfristiga fordringar Utbetald utdelning Koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut NOT A FÖRVÄRV AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Minskning (+) ökning (-) av posten inventarier i balansräkningen Årets avskrivning av inventarier Ökning av posten byggnader och mark i balansräkningen Årets avskrivning av byggnader Årets förvärv av materiella anläggningstillgångar

34 sid: 32 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. KONCERNREDOVISNING I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, direkt eller indirekt äger andelar och på grund av avtal förfogar över mer än 50 % av rösterna, direkt eller indirekt äger andelar och har rätt att utse eller avsätta mer än 50 % av styrelseledamöterna, direkt eller indirekt äger andelar och genom avtal med dotterföretag eller genom bolagsordning och dylikt har rätt till bestämmande inflytande. Vid upprättandet av koncernredovisningen har Redovisningsrådets rekommendation om koncernredovisning och den s k förvärvsmetoden tillämpats för samtliga dotterföretag. De enskilda dotterföretagens obeskattade reserver har uppdelats i en Eget- kapital-del som förts till Bundna reserver och i en uppskjuten skattedel som förts till Avsättning för skatter. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier i dotterföretag och eget kapital i dotterföretagen vid förvärvstidpunkten, s k övervärden, har redovisats som ett koncernmässigt övervärde på byggnader och mark, med reservation för uppskjuten skatt härpå. Förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med värden avseende tiden efter förvärvet. Sålda bolag resultatavräknas utifrån koncernens redovisade nettotillgångar i dessa bolag vid tidpunkten för avyttringen. FORDRINGAR Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnaderna skrivs av på 100 år. Inventarier skrivs av med maximalt skattemässigt belopp. Administrationskostnaderna fördelas så att ett belopp motsvarande 5 % av årets hyresintäkter belastar koncernens resultat. Överskjutande del läggs till anskaffningsvärdet i samband med om- eller nybyggnad. NOT 2 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS SAMMANSÄTTNING Under 2010 har tre fastigheter förvärvats.

35 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR sid: 33 NOT 3 ANSTÄLLDA OCH FÖRETAGSLEDNING KONCERNEN MEDELANTAL ANSTÄLLDA Göteborg Stockholm 7 7 Landskrona 6 6 Totalt i Sverige KÖNSFÖRDELNING INOM FÖRETAGSLEDNINGEN Förvaltningskoncernens styrelse består av 7 ledamöter, varav 5 män. Förvaltningskoncernens VD och ledande befattningshavare uppgår till 7, varav 6 män. SJUKFRÅNVARO Sjukfrånvaron i koncernen uppgick totalt till 0,9 % (0,8 %). NOT 4 PERSONALKOSTNADER, PENSIONER OCH ÖVRIGT KONCERNEN LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Styrelseledamöter och verkställande direktörer Övriga anställda Sverige SUMMA LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR Pensionskostnader avseende styrelseledamöter och verkställande direktörer Pensionskostnader avseende övriga Övriga sociala kostnader SUMMA SOCIALA KOSTNADER NOT 5 REVISORNS ARVODE KONCERNEN MODERBOLAGET Revisionsuppdrag Andra uppdrag SUMMA