Antagandehandling Enkelt planförfarande PLANBESKRIVNING. Förslag till detaljplan för fastigheten FISKETORP 1:28 Fisketorp Hede

Transkript

1 Antagen av byggnadsnämnden: Laga kraft: Antagandehandling Enkelt planförfarande PLANBESKRIVNING Förslag till detaljplan för fastigheten FISKETORP 1:28 Fisketorp Hede Munkedals kommun Västra Götalands län Upprättad Reviderad Infarten till Fisketorp med den f.d. skolbyggnaden till vänster

2 PLANBESKRIVNING Handlingar Till detaljplanen hör följande handlingar: - Plankarta med planbestämmelser och illustration - Planbeskrivning (denna handling) - Fastighetsförteckning - Markteknisk undersökningsrapport. BohusGeo, PM Geoteknik. BohusGeo BAKGRUND OCH SYFTE Skolan i Fisketorp lades ner Nuvarande detaljplan tillåter endast användningen skola på fastigheten. Syftet med planläggningen är att skapa förutsättningar för att utveckla fastigheten med annat innehåll. Planbestämmelserna ger möjlighet för såväl bostäder som verksamheter, t.ex. hospiceverksamhet, vandrarhem och/eller småindustri inom fastigheten. Verksamheten får inte vara störande för omgivningen. Planområdets läge i kommunen 2

3 PLANDATA Läge Planområdet utgörs av Fisketorps f.d. skola, väster om och i direkt anslutning till väg 928, cirka 5 km söder om Hede kyrka i Munkedals kommun. Areal Planområdets areal är c:a 5700 m 2. Markägoförhållanden Fastigheten ägs av kommunen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Förslaget är förenligt med översiktsplanen för Munkedals kommun ÖP Detaljplan Gällande detaljplan för fastigheten anger användningen skola, med maximalt två våningar och en största tillåtna byggnadsarea om 15 % av fastighetsarean. Planen vann laga kraft Genomförandetiden för planen har gått ut. Kommunala beslut Kommunstyrelsen fattade beslut om ändring av detaljplan Byggnadsnämnden fattade beslut om nytt samrådsförfarande Planärendet handläggs med enkelt planförfarande enligt 5 kap. 7 PBL 2010:900. Planområdets läge i Fisketorp 3

4 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Huvuddrag Planförslaget innebär att den nuvarande användningen skola tas bort. För att medge en flexibel användning av tomten föreslås användningarna bostäder, vård i livets slutskede (hospiceverksamhet), kontor samt ej störande småindustri tillåtas. Användningsbestämmelsen kontor ger möjlighet till t.ex. hotell/vandrarhem inom fastigheten. Största tillåten byggnadsyta ökas från 15 % till 30 % av fastighetens yta. Det finns möjlighet att såväl bevara och komplettera den befintliga skolbyggnaden som att ersätta den med nya byggnader. På plankartan illustreras två möjliga alternativ; ett där befintliga byggnader sparas och kompletteras med nya, och ett där befintliga byggnader rivs och ersätts. Inom fastigheten finns vattenverket som försörjer Fisketorps samhälle med dricksvatten. Kommunens avsikt är att vattenverket ska bibehållas inom fastigheten och säkerställas i fastighetsbildningen. Bestämmelsen E 1 har tillkommit efter första samrådsskedet för att möjliggöra tredimensionell fastighetsbildning. Illustrationsplan nr. 2 har justerats för att visa möjlig åtkomst till vattenverket samt p.g.a. nytillkomna ledningsområden. Mark och natur All mark inom fastigheten är redan ianspråktagen kvartersmark. Norr om skolbyggnaden finns ett stängsel som avgränsar hårdgjorda ytor och lekytor från gräsytor. I tomtens sydvästra och nordvästra delar sluttar marken ganska kraftigt ned mot Torpebäcken. På dessa ytor tillåter detaljplanen inga byggnader. Torpebäcken har sin närmaste punkt c:a 40 m från plangränsen. Fastigheten ligger utanför strandskyddat område. Fastigheten ligger inom Kärnsjöns vattenskyddsområde. Kulturmiljö Planområdet är en del av området Hede Sandåker Brattönsgård som i kommunens kulturminnesvårdsprogram är utpekat som en kulturhistoriskt värdefull miljö. I programmet sägs att nya hus bör anpassas till den lokala traditionen vad gäller placering, orientering och utformning. Området har ett fritt läge vid södra infarten till Fisketorp. I söder och väster ligger öppen odlingsmark och Torpebäckens dalgång. Omgivande bebyggelse är av traditionell och småskalig karaktär. Avståndet till närmaste bebyggelse i norr är c:a 60 m från fastighetsgränsen och i öster c:a 30 meter. Fornlämningar Bebyggelse Inga kända fornlämningar finns i området. Befintlig bebyggelse utgörs av en f.d. skola i två våningar, med en tillbyggnad i en våning i söder. Tillåten byggnadsarea utökas från maximalt 15 procent till maximalt 30 procent av fastighetens area. Det innebär en största tillåten byggnadsarea på cirka 1700 m 2, jämfört med dagens 850 m 2. Högsta 4

5 antal våningar är som tidigare två. Byggnader ska uppföras med sadeltak med en högsta nockhöjd på 9 meter, vilket ungefär motsvarar den befintliga tvåvåningsbyggnaden. Byggnaders fasader ska vara ljusa med svag kulör. Syftet med utformningsbestämmelserna är att byggnader på fastigheten ska överrensstämma med karaktären hos den omgivande bebyggelsen och den lokala traditionen. En bedömning av detta sker vid bygglovsansökan. Skolbyggnaden sedd från vägen En anpassning till byggnadstraditionen innebär också anpassning till landskapets förutsättningar. Omsorg bör därför läggas på markplaneringen, utformning av eventuella inhägnader m.m. Marknivån inom fastigheten får inte ändras med mer än 0,5 m utan särskilt skäl. Trafik Angöring och parkering Kollektivtrafik I genomsnitt passerar fordon per dygn (ÅDT) på väg 928, varav en tiondel tung trafik. Hastigheten är begränsad till 50 km/h genom Fisketorps samhälle. Sikten vid fastigheten är god åt båda håll. Gång- och cykelbana saknas längs vägen. Fastigheten angörs direkt från väg 928. Utfart får endast anordnas vid fastighetens mellersta del. Parkering ska ske på kvartersmarken. Närmast vägen finns en prickad zon med en bredd på 12 meter där parkering kan vara lämplig att anordna. Anläggningar inom denna zon är tillståndspliktiga och får inte inverka menligt på trafiksäkerheten. Vägen får inte tas i anspråk för parkering, t ex backning. Skyddsstängsel kan vid behov uppföras för att förhindra otillåten in- och utfart. I Fisketorp finns busshållplats för linje 835 som trafikerar sträckan Hedekas Munkedal. 5

6 Teknisk försörjning m.m. Befintliga ledningar inom fastigheten illustreras nedan. All ev. flytt av ledningar bekostas av fastighetsägaren. Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till kommunalt dricksvatten och ingår i verksamhetsområde för allmänt VA. En enskild anläggning renar fastighetens avloppsvatten. Den allmänna vattentäkten som försörjer Fisketorps samhälle ligger väster om fastigheten. Vattenverket för täkten är placerat i den befintliga byggnadens källare. Kommunens avsikt är att vattenverket ska kunna behållas på nuvarande plats, vilket ska säkerställas genom tredimensionell fastighetsbildning. Tillträde till vattenverket ska säkerställas genom fastighetsbildning eller servitut. Ledningarnas placering tryggas genom u- område i planen. Befintliga ledningar inom fastigheten Dagvatten Fastighetsägaren ansvarar för omhändertagande av dagvatten. Det finns inget allmänt avloppsnät för dagvatten. Lokalt omhändertagande av dagvatten ska tillämpas. De lågt belägna delarna av tomten kan vara lämpliga ytor för fördröjningsmagasin vid behov. Dagvatten får inte ledas till Trafikverkets anläggningar eller påverka vägområdet. Avvattningen från tomten sker idag huvudsakligen från väster, bort från vägen. 6

7 Elförsörjning Nuvarande byggnad försörjs från en transformator som ligger inom fastigheten. Högspänningsledningar inom fastigheten skyddas med u-område. Fiberledningar Skanova samt Fisketorp-Skaveröd Fiberförening har fiberledningar inom fastigheten. U-område har lagts till planen för att möjliggöra ledningsrätt för de fiberledningar som passerar genom fastigheten. Eventuell flytt av ledningar bekostas av fastighetsägaren. Avfallshantering Avfall omhändertas inom ramen för kommunens ordinarie renhållningsverksamhet. Förslag på angöringslösning för sopbil visas i illustrationsplanen. Planen ger dock utrymme för andra lösningar. Sopbilar ska inte trafikera område som är avsett för utevistelse, gång- eller cykeltrafik. Platsen för avfallshantering ska anordnas så att tömning kan ske utan backning. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN En behovsbedömning har gjort för planen. Samhällsbyggnadssektorn bedömer att genomförandet av planen inte kan antas innebära en betydande miljöpåverkan, så som avses i 6 kap. 11 Miljöbalken, och att en miljöbedömning och särskild miljökonsekvensbeskrivning (MKB) därför inte behöver upprättas. STÖRNINGAR OCH RISKER Buller Störning från trafik Kommunen bedömer att eventuella bostäder på tomten kan uppföras på ett sätt som uppfyller ljudkraven i Boverkets byggregler. De av Riksdagen fastställda riktvärdena för buller får inte överskridas vad gäller ekvivalentnivåer och maxnivåer inom- och utomhus. Vid behov finns möjlighet att utföra bullerdämpande åtgärder som t.ex. plank inom fastigheten. Sådana åtgärder ska ske utanför vägområdet, dvs. den zon om 12 m som prickmarkerats i planen. Följande riktvärden för trafikbuller bör normalt inte överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad 7

8 Störning från småindustri Planen anger att ev. småindustri på fastigheten inte får vara störande för omgivningen. Det innebär att Naturvårdsverkets vägledande riktvärden för industribuller inte får överskridas. Det inkluderar även utrustning som alstrar buller då verksamhet inte bedrivs, exempelvis fläktar, samt ljud från eventuell trafik på tomten. Ekvivalent ljudnivå i dba Högsta ljudnivå i dba Bostäder och rekreationsytor i bostäders grannskap Dag kl Kväll kl samt söndag och helgdag kl 7-18 Natt kl Momentana ljud nattetid kl Utomhusriktvärden för externt industribuller Radon Markradonmätningar har inte utförts. I den geotekniska utredningen görs bedömningen att jordlagren är täta och att marken sannolikt kan klassas som lågradonmark. Vid grundläggning av byggnader bör dock radonmätningar göras om friktionsjord finns vid schaktbotten. Byggnader ska utföras med radonskyddad grundläggning. Mätning av radon i den befintliga byggnadens konstruktion bör göras i samband med bygglovsansökan. Sättningar och släntstabilitet En geoteknisk undersökning och utredning har utförts av BohusGeo för området i samband med detaljplanen, med tidigare gjorda undersökningar och utredningar som underlag. Slutsatsen är att släntstabiliteten bedöms vara tillfredsställande för nuvarande förhållanden och för framtida användning. En planbestämmelse har lagts in om en maximal belastning på 10 kpa. Grundläggningen av lättare byggnader (max 5 kpa) bedöms kunna ske ytligt om mindre sättningar accepteras. Definitiv grundläggningsmetod för nya byggnader bör dock bestämmas i detalj först då byggnadernas läge, nivåsättning m.m. bestämts. Vid projektering av byggnaderna kan kompletterande geotekniska bedömningar därför komma att krävas. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Inom planområdet förekommer ingen allmän platsmark. Planändringen berör endast fastigheten Fisketorp 1:28. För genomförandet på kvartersmarken ansvarar fastighetsägaren. 8

9 GENOMFÖRANDEFRÅGOR Tidplan Målsättningen är att nedanstående tidplan skall gälla för planarbetet: December 2014: Januari 2015: Mars 2015: April 2015: Maj 2015: Beslut om samråd Samråd med bl.a. berörda fastighetsägare, länsstyrelsen, myndigheter och kommunala nämnder Nytt samrådsförfarande Antagande Laga kraft Tidpunkten för laga kraft förutsätter att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Ekonomiska frågor Fastighetsrättsliga frågor Genomförandetiden för planen är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Alla kostnader förenade med detaljplanen belastar kommunen. Kommunen avser att sälja fastigheten efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Fullständig redovisning av berörda fastigheter och rättigheter har skett i fastighetsförteckning upprättad av Metria, En tredimensionell fastighetsreglering och servitut ska göras som säkerställer vattenverket för tredje part. Huvudmannaskap Ingen allmän platsmark finns inom planområdet. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Ronny Larsson Fysisk planerare Samhällsbyggnadssektorn Petter Rydsjö Arkitekt MSA Efem arkitektkontor AB 9