När centrumanläggningar byter ägare Kartläggning av centrumanläggningar i fem ytterstadsområden i Stockholm

Transkript

1 När centrumanläggningar byter ägare Kartläggning av centrumanläggningar i fem ytterstadsområden i Stockholm Johanna Lindblad Linda Heiman Thomas Polesie Handelshögskolan, Göteborgs universitet Göteborg våren 2012

2

3 Översikt Rapporten strukturerad i tre delar. Den första presentaterar insamlat material, den andra resultat och den sista presenterar slutsatser. Det insamlade materialet är i sin tur uppdelat i två avsnitt och resultatet i flera mindre avsnitt. Insamlat material Det insamlade materialet ger först en presentation av de fem centrumanläggningarna i text, bild och med hjälp av kartor och tabeller. Därefter framställs besökare och näringsidkares upplevelser av förändringar från år 2001 till år Andra avsnittet av det insamlade materialet presenterar de olika fastighetsägarna som har varit involverade från år 2001 till år Därefter presenteras det kronologiska händelseförloppet under samma tidsperiod. De fem centrumanläggningarna Fastighetsägare och förändringar Från sida 10 Från sida 58 Resultat Resultatet ger först en övergripande presentation av denna sorts centrumanläggningar och vår sammanfattande uppfattning om anläggningarnas status för år Därefter ges en beskrivning av förändringar på centrumanläggningarna, utifrån näringsidkare och besökares perspektiv. Den ges först generell, för att sedan sammankopplas med de olika bolagen. Resultat Från sida 88 Slutsats Rapporten avslutas med de slutsatserna tagna från resultatet av det insamlade materialet. Slutsats Från sida 108

4

5 Sammanfattning Vår kartläggning visar hur förändringar på ägarsidan har påverkat fem boendenära handelsplatser i Stockholms ytterstad. Bakgrunden är att det kommunala bolaget CentrumKompaniet i Stockholm AB bildades år 2001 för att ta hand om fastigheter från kommunala bostadsbolag. Det handlade främst om kommersiella fastigheter som låg nära bostäder, så kallade centrumanläggningar. Det nya bolagets uppdrag var att höja fastigheternas värde och att förbättra anläggningarna till nytta för företagarna och invånarna. Efter valet hösten 2006 blev det borglig majoritet i Stockholms stad och i december fattades beslut om att sälja CentrumKompaniet. Med hjälp av konsulter påbörjades försäljningsprocessen och i maj 2007 undertecknades affären. Köpeskillingen var 10,4 miljarder kronor, den hittills största fastighetsaffäreren i Sverige och betydligt högre än förutspått. Den nye ägaren var Boultbee och de tog över verksamheten i slutet av augusti Boultbee fick dock svårt för att driva verksamheten och efter fyra år var bolaget så ekonomiskt ansträngt att deras långivare tog över. Under år 2011 såldes nio av tio centrumanläggningar till tre olika bolag: CityCon, FastPartner och AMF Fastigheter. I kartläggningen studeras centrumanläggningar som tillsammans med omgivande bostadsområden byggdes i mitten av 1900-talet, det är anläggningarna i Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Högdalen. Alla dessa ligger i anslutning till tunnelbanestationer och är en betydande del av lokalsamhället. Näringsidkarna här har en viktig roll för invånarna. De kommersiella lokalernas ägare och deras förmåga att driva sin verksamhet, förvalta fastigheter och att engagera sig långsiktigt är betydande för näringsidkarna. De olika aktörerna är alltså beroende av varandra. De senaste åren har näringsidkarna fått det svårare. Lokaler har blivit tomma och kvalitén på butikerna har blivit sämre. Tillsammans med andra förändringar har detta lett till lägre status på centrumanläggningarna. Några inverkande faktorer skulle Stockholms stad ha kunnat förhindra genom större tydlighet vid försäljningen av CentrumKompaniet. Det har visat sig att staden inte säkerställde åtaganden om anläggningarnas utveckling i det avtal som skrevs med Boultbee. Det har inneburit att samhällsutvecklande åtaganden har saknat ansvarsbärare sedan 2007, vilket har påverkat anläggningarna och lokalsamhällena negativt. Situationen har troligen förstärkts av Boultbees sätt att förvalta sina anläggningar och av bolagets svaga ekonomi. Situationen kan bli bättre med nya fastighetsägare, men oklarheter om ansvarsfördelningen för platsernas utveckling kvarstår. I Tensta och Rinkeby handlar det om mångsidiga insatser, som överskrider vad en privat ägare kan förväntas ta ansvar för. Högdalen, Hässelby Gård och Bredäng är också eftersatta. Men med dagens förhållanden på ägarsidan, finns en chans att få dessa anläggningar att fungera väl. En otydlig ansvarsfördelning för anläggningarnas utveckling är en underliggande orsak till att centrumanläggningarna är eftersatta och att näringsidkarna har fått det svårare. Dagens situation visar hur svårt det är att garantera en utveckling på lång sikt och engagemang på centrumanläggningar när ägarförhållanden ändras. Studien visar på behovet av kommunal styrning då ansvar för samhällsutvecklingen läggs på privata aktörer.

6

7 Innehåll ÖVERSIKT... 3 SAMMANFATTNING... 2 BAKGRUND OCH SYFTE... 2 GENOMFÖRANDE... 3 BEGREPP OCH OMVÄRLDSINFORMATION... 4 STOCKHOLM... 4 OMVÄRLDSFAKTORER... 7 DE FEM CENTRUMANLÄGGNINGARNA JÄMFÖRELSESTRUKTUR FÖR UPPLEVDA FÖRÄNDRINGAR HÄSSELBY GÅRD TENSTA RINKEBY BREDÄNG HÖGDALEN FASTIGHETSÄGARE OCH FÖRÄNDRINGAR ÄGARE FÖRÄNDRINGAR KRING CENTRUMANLÄGGNINGARNA RESULTAT CENTRUMANLÄGGNINGARNAS KARAKTÄR MODELL AV CENTRUMANLÄGGNINGARNA FÖRÄNDRINGAR PÅ CENTRUMANLÄGGNINGARNA DE OLIKA ÄGARNA TILL CENTRUMANLÄGGNINGARNA NEDÅTGÅENDE SPIRAL FÖRSÄLJNINGEN AV CENTRUMKOMPANIET SLUTSATSER KÄLLOR REFERENSER

8 1

9 Bakgrund och syfte Det finns flera aktörer i ett lokalsamhälle. Det finns också många faktorer som påverkar lokalsamhället. Både aktörer och faktorer inverkar. Samverkande faktorer ger effekter, som varierar beroende på andra faktorer och omständigheter. Vissa faktorer kan vara svåra att styra. Olika aktörer har olika intressen och bär på olika ansvar. När aktörer delas in i statlig och kommunal respektive privat, blir ansvarsfördelningen politisk och ideologisk. Gränsdragning för detta har länge varit under förändring och påverkar lokalsamhället. Därför är samhällsbyggande komplext och står för olika utmaningar olika årtionden. I takt med att Sveriges städer växt, har det bildats mindre centrum i städernas utkant. Under talet planerades och byggdes ABC-stad i Stockholm. Det innebar att arbetsplatser, bostäder och centrum delades upp och placerades i olika områden. Bostadsområdena byggdes upp med idén att invånarna skulle ha tillgång till bra kommunikation, med hjälp av tunnelbana. På så sätt behövde inte boende och arbetsplats vara på samma plats. Med liknande idé om tunnelbane-kommunikationen, byggdes flera förorter till Stockholm under det så kallade miljonprogrammet, år Miljonprogrammet grundade sig i en politisk vision om att bygga bort bostadsbristen, efter landets ekonomiska tillväxt. Det ansågs vara viktigt att denna satsning var statligt styrd. Tillsammans samlas ABC-staden och miljonprogrammet under begreppet tunnelbaneförort. Det byggdes alltså många bostadsområden kring tunnelbanestationer under mitten av 1900-talet. I anslutning till stationen placerades butikslokaler och många gånger även ett handelstorg. Då dessa orter byggdes som en del av statliga och kommunala satsningar, fick kommunala bostadsbolag ett stort ansvar. Av den anledningen kom dessa bolag att äga de kommersiella lokalerna. Sedan dess har många strukturella förändringar i samhället ägt rum. Till exempel finns nu handelsområden utanför städernas centrum, i vad som kallas destinationshandelsområden. Centrumanläggningar har med tiden kommit att få en ökad konkurrens från dessa. En viktig skillnad mellan dessa sorters handelsplatser är avståndet till bostaden, vilket ger skillnader i behovet av bil. Generellt kan sägas att invånarnas köpmönster förändrats. I denna kartläggning har fem centrumanläggningar i tunnelbaneförorter till Stockholm studerats. Alla är boendenära handelsplatser. Om de studeras som en del av Stor-Stockholm är de en tydlig del av hur staden byggts upp. Om de studeras på närmare håll, är de vid en första anblick kommersiella handelsplatser. Sedan visar det sig att de förutom att bistå med dagligvaror, tjänster och samhällsservice är en betydande mötesplats. Ett besök på den lokala livsmedelsbutiken, kan fylla en betydande social funktion. De mindre handelsplatserna spelar alltså flera roller för lokalsamhället. Tillsammans skapar de en trygghet och en känsla av tillhörighet. På dessa platser har kommunalt ägande, genom åren, används som verktyg för att påverka samhällets utveckling. De studerade anläggningarna har bytt ägare flera gånger sedan år 2000, och 2007 gick de från kommunalt till privat ägande. De olika ägarna har haft varierande förmåga att driva, förvalta och utveckla sina anläggningar. Det har givit betydande förändringar för näringsidkare och invånare. Händelseförloppet har varit uppe för diskussion bland så väl politiker, allmänhet och i media. Vintern 2011/2012 höll Thomas Polesie och Johanna Lindblad en kurs för studenter inom masterprogrammet Business & Design. Studenterna fick då göra beskrivande studier av fem centrumanläggningar i Göteborg. Då väcktes intresset för denna sorts handelsplats. När vi hörde att det varit en omdiskuterad affär kring centrumanläggningarna i Stockholm, blev vi nyfikna. 2

10 Denna kartläggning är en del av professor Thomas Polesies serie av beskrivande studier inom fastighetsvetenskap vid Handelshögskolan, Göteborgs universitet. Rapporten presenterar en beskrivande studie av utvecklingen som skett på fem centrumanläggningar i Stockholm. Syftet är att öka förståelse för samhällsutveckling och fastighetsvetenskap. Specifikt vill vi få en ökad förståelse för hur förändringar på ägarsidan påverkar centrumanläggningarna som handelsplats och dess näringsidkare, samt dess funktion i lokalsamhället. Genomförande Kartläggningen har genomförts genom att studera skriftligt material, så som årsredovisningar och artiklar liksom protokoll och andra skrivelser från Stockholms stad. Därutöver har observationsstudier av tio centrumanläggningar genomförts i mars år Intervjuer med handlare, besökare och ytterligare observationer genomfördes på fem centrumanläggningar i maj år För att öka den generella förståelsen kring ämnesområdet har referenslitteratur studerats och ytterligare personer intervjuats. Det är bland annat personer som tidigare varit anställda på CentrumKompaniet, personal hos fastighetsägare med liknande fastighetsförvaltning samt forskare på Handelshögskolan i Göteborg. 3

11 Begrepp och omvärldsinformation För att underlätta förståelsen för rapporten, presenteras här olika begrepp och omvärldsinformation. Först presenteras information om Stockholm, därefter presenteras omvärldsfaktorer som på olika sätt kan ha påverkat centrumanläggningarna. Stockholm Stockholm är Sveriges huvudstad, men vad menas egentligen med Stockholm? I vissa sammanhang menas innerstaden och i andra fall länet, tätorten eller kommunen. Stockholm kommun benämns Stockholms stad och är en av flera kommuner i Stockholm län. Tätorten Stockholm är ett geografiskt och statistiskt begrepp, som avser den sammanhängande tätbebyggelsen, utan hänsyn till administrativa gränser. Tätorten täcker Stockholms stad, Solna och Sundbybergs kommuner samt delar av ytterligare åtta kommuner. Landareal (ha) Folkmängd ( ) Befolkningstäthet (folkmängd per ha land) Stockholm län Stockholm tätort Stockholms stad Tabell 1. Landareal, folkmängd och befolkningstäthet för Stockholm län, tätort och kommun. Stockholms Stad delas upp i inre och yttre staden, där yttre staden bestående av Västerort och Söderort, se Figur 1. Inre staden avser kommunens centrala delar kallas även för City eller Innerstaden. Kommunen är formellt indelad i 14 stadsdelsområden. Utöver detta finns över 100 stadsdelar, som numera saknar administrativ betydelse men finns som statistiska områden. Västerort Innerstaden Söderort Figur 1. Stockholms Stad geografiska uppdelning Västerort, Innerstad och Söderort, liksom dess 14 stadsdelsområden. 4

12 Antal invånare Andel invånare med utländsk bakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst (kronor per år) Landyta (ha) Total yta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Inre staden och Västerort består av fyra stadsdelsområden vardera och Söderort av sex. Till area är Söderort störst, tätt följt av Västerort (se Figur 2). Befolkningsmässigt ser det annorlunda ut (se Figur 3). Söderort är fortfarande störst, men endast en procentenhet ifrån Inre staden. Västerort har inte mer än 25 procent av befolkningen, trots att de står för närmare 40 procent av Stockholms stads yta. Inre stadens höga antal befolkning i förhållande till yta ger området en hög befolkningstäthet. 19% 37% Västerort Söderort 37% 25% Västerort Söderort 44% Inre staden 38% Inre staden Figur 2. Areafördelning mellan Västerort, Söderort och Inre staden. Figur 3. Befolkningsfördelning mellan Västerort, Söderort och Inre staden. För att förtydliga skillnaderna mellan dessa geografiska områden presenteras statistik över geografi och demografi i Tabell 2 och Tabell 3. Stockholms stad % 18 % 54 % Västerort % 31 % 39 % Innerstaden ,3 % 6 % 65 % Söderort % 28 % 47 % Tabell 2. Statistik över arealer och boendeformer. Stockholms stad % 3,3 % Västerort % 4,7 % Innerstaden % 2,0 % Söderort % 3,8 % Tabell 3. Demografisk information. 5

13 Innerstaden har en högre medelinkomst och lägre andel invånare med utländsk bakgrund än övriga områden. Mottsatt förhållande har Västerort. Skillnaderna blir tydliga om information om andel invånare med utländskbakgrund presenteras tillsammans med invånarnas medelinkomst, i ett stapeldiagram se Figur 4. 50% % 30% 20% 10% Andel utländsk-bakgrund Medelinkomst 0% 0 Figur 4. Information om andel invånare med utländskbakgrund och invånarnas medelinkomst. Söderort Bebyggelsen i Söderort består av en något högre andel småhus, jämfört med Stockholms stad. Av flerbostadshusen ägs 30 procent av allmännyttan, vilket är högre än snittet i Stockholms stad. Invånarna i Söderort är i mycket representativ Stockholms stad. Det skiljer endast några procentenheter gällande invånarnas åldersfördelning liksom bakgrund. Arbetslösheten är något högre och medelinkomsten något lägre. Det har varit en stabil befolkningstillväxt sedan 1980-talet, och det förväntas fortsätta. Framförallt står inflyttning för befolkningsökningen. År 2009 var flyttningsnettot på över personer och år 2011 var flyttningsnettot på nära personer. Västerort Västerort är mindre än Söderort, både till yta och befolkningsmängd. Bebyggelsen består av en betydligt högre andel småhus. Av flerbostadshusen äger allmännyttan nästan en tredjedel, vilket är högre än snittet för Stockholms stad men likställt med Söderort. Invånarna i Västerort består av en högre andel personer upp till 19 år än snittet för hela Stockholms stad. Andelen invånare med utländsk bakgrund, är högre jämfört med hela staden, liksom Söderort. Antalet invånare i Västerort har ökat de senaste åren, år 2011 med nära personer. Arbetslösheten är högre än för Stockholms stad. Medelinkomsten är något lägre än Stockholmssnittet. Inre staden Inre staden är minst till yta, men har nästan lika många invånare som Söderort, som är störst till yta. Bebyggelsen består i stort sett bara av flerbostadshus. En hög andel av bostäderna i flerbostadshus ägs idag av bostadsrättsföreningar, en låg andel av allmännyttan. En förändring från år 1990, då knappt 30 procent ägdes av bostadsrättsföreningar. En låg andel av invånarna har utländsk bakgrund. Medelinkomsten är betydligt över snittet och arbetslösheten är lägre än snittet. 6

14 Kommunala satsningar De kommunala bolagen har ett särskilt ansvar, då de har i uppdrag att utveckla och förnya Stockholm. Bostadsbolagen och CentrumKompaniet har genom åren varit aktiva med detta. I Stockholms Stadshus årsredovisning för år 2011 beskriver de att bostadsbolagen är delaktiga i omfattande aktiviteter som pågår bland annat inom ramen för Järvalyftet, Söderortsvisionen och Stimulans för Stockholm. Det är tre exempel på kommunala satsningar som nu är igång. Tidigare år har liknande satsningar till exempel benämnts Ytterstadssatsning, Stockholms stads Stadsdelsförnyelse och Söderortsvisionen. Dessa satsningar sker för att skapa en positiv social och ekonomisk utveckling i framförallt ytterstadsområden. Söderortsvisionen skulle bland annat stärka näringslivet i de södra förorterna. I Stockholms Stadshus årsredovisning för år 2011 beskrivs att arbetet med Järvalyftet har gått från planering till handling och Svenska Bostäder är huvudaktör. Strategin för Svenska Bostäder är att under en tio årsperiod genomföra en systematisk storsatsning på upprustning av beståndet. Vidare beskrivs att Familjebostäder medverkar inom Järvalyftet, bland annat med att utveckla Rinkebystråket och omdana detta till en boulevardgata. Omvärldsfaktorer Oberoende av vem som ägt och förvaltat de aktuella centrumanläggningarna finns det saker i omvärlden som kan ha påverkat handlarna och besökarna. Till exempel har svenskarna övergått till att utföra allt mer ärenden via internet. Det skapar i sin tur ett ökat behov av att hämta ut paket och en önskan om att kunna göra det nära arbete eller hem. Bank Svenskarna sköter allt mer bankärenden via internet och allt fler betalar med betalkort. Det gör att hanteringen av kontanter liksom antalet bankkontor minskar. Utöver detta minskar antalet bankkontor med kontanthantering. Posten En faktor är förändringar i det svenska postsystemet. Där påbörjades stora förändringar i början 1990-talet, då den svenska postmarknaden avreglerades och riksdagen beslutade att ombilda Posten från affärsverk till aktiebolag. Därefter hände följande: - År 1993 upphörde Postens brevmonopol. - År 1994 ombildas Posten till aktiebolag. - År 1994 får Postgirot status som bank. - År 2000 avslutar Posten sina banktjänster. - År 2001 säljs Postgirot till Nordbanken. - År 2001 beslutade Riksdagen att Posten ska säkerställa en grundläggande kassaservice i hela Sverige. Under år 2002 etablerar Posten ett nät av 1200 kassakontor under dotterbolaget Svensk Kassaservice AB. Förändringarna blev markanta för kunderna i början av 2000-talet, då postkontoren lades ner och ersattes av Företagscenter och Postombud. Posten öppnar mer än serviceställen för brev och paket före årsskiftet 2002/2003. Sommaren år 2007 beslutade Riksdagen att samhällets behov av grundläggande betaltjänster som Svensk Kassaservice tillgodosåg, skulle ske i andra former. Under hösten övertar Nordea verksamheten vid ca 70 av Svensk Kassaservice kontor och det sista kontoret avvecklas i november

15 Apotek Fram till hösten år 2009 var all apoteksverksamhet statlig och Apoteket AB hade monopol på detaljhandeln med läkemedel. Efter avregleringen består den svenska apoteksmarknaden av främst sju aktörer: Apoteket AB, Apotek hjärtat, Apoteksgruppen, DocMorris apotek, Kronans Droghandel, Medstop och Vårdapoteket. En effekt är att det numera finns möjlighet att köpa receptfria läkemedel i många matvaruaffärer. Konjunktur Genom åren har världen och Sverige drabbats av olika ekonomiska kriser. Finanskriser kan beskrivas som en hastig minskning av värdet på ett områdes tillgångar. Till en finanskris hör ofta ett föregående börsras, som i sin tur är en följd av övervärderade spekulationer. Ofta följs det av flera konkurser bland både företag och banker. Med detta ökar ofta arbetslösheten och handeln minskar. Det rådande ekonomiskt tillstånd i en ekonomi beskrivs ofta genom dess konjunktur. Den styrs av flera variabler, framför allt arbetslöshet, tillväxt och inflation. Det påverkar samhället på många plan, därför presenteras inflationen för kartläggningens aktuella tidsperiod i Figur 5. 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% Figur 5. Inflationen i Sverige mellan år 2001 och Omsättningen av dagligvaror i Stockholms stad ökade med på 5 procent, jämfört med föregående år under åren Däremot var omsättningsutvecklingen av sällanköpsvaror näst intill stillastående under 2008 och år 2009, för att till år 2010 öka med 7 procent Dagligvaror Sällanköpsvaror Figur 6. Förändring i omsättning av Dagligvaror och sällanköpsvaror i Stockholms stad, mellan år 2007 och

16 9

17 De fem centrumanläggningarna Det var totalt tio centrumanläggningar i CentrumKompaniets ägo vid försäljningen år Fyra av dem placerade i Söderort, tre i Västerort respektive Inre staden. Denna kartläggning fokuserar på Hässelby Gård, Tensta och Rinkeby som ligger i Västerort, liksom Bredäng och Högdalen som är placerade i Söderort. Tensta Rinkeby Hässelby Gård Bredäng Högdalen Figur 7. Karta över Stockholms stad och dess uppdelning. De fem aktuella stadsdelsområdena och centrumanläggningarna är markerade. En sak de fem centrumanläggningarna har gemensamt är att de är byggda som förorter till Stockholm, med tunnelbanan som nav. Det blir tydligt på kartan över tunnelbanesträckning och centrumanläggningar. Tensta Rinkeby Hässelby Gård Bredäng Högdalen Figur 8. Karta över Stockholms stad, där tunnelbane- och järnvägsspår liksom centrumanläggningar markerats. 10

18 Detta kapitel kommer presentera de fem centrumanläggningarna. Först beskrivs dess placering och omgivning liksom bebyggelsen, med bland annat fördelningen mellan småhus och flerbostadshus. Därefter presenteras invånarna på två sätt, först med hjälp av statistik och sedan med personas. Statistiken presenterar bland annat invånarnas bakgrund, sysselsättning och inkomst. Personas är påhittade karaktärer, skapade som ett sätt att personifiera statistiken. Dessa personas är fiktiva, även om de i vissa fal är baserade på de personer vi intervjuat eller observerat i centrumanläggningarna. Efter det presenteras centrumanläggningens fysiska utformning, dess utbud liksom en beskrivning av den atmosfär vi möts av under våren Observationer är gjorda under två besök, ett i slutet av mars och ett i början av maj år Under det andra besöket genomfördes även intervjuer med mer än två näringsidkare och fem personer som befann sig på centrumanläggningen. Slutligen presenteras förändringar på respektive centrumanläggning, enligt nedan beskriven jämförelsestruktur. Det är en presentation över vad som fysiskt hänt med centrumanläggningen mellan år 2001 och Men framförallt en presentation av vad näringsidkare och besökare har upplevt. Näringsidkare har fått uttala sig specifikt kring hur de upplevt att de olika ägarna varit som fastighetsägare och -förvaltare, liksom hur det påverkat dem och deras verksamhet. 11

19 Jämförelsestruktur för upplevda förändringar Förändringarna för respektive centrumanläggning beskrivs i text och i många fall sammanfattande i tabellform. För detta används mallar där innerbörden presenteras i tabeller nedan. Informationen är inhämtad under öppna dialoger, som sedan har tolkats och här presenterats. Tolkningen presenteras genom olika färgmarkeringar. Observera att det i många fall varit svårt för de intervjuade att uppge tydliga årtal alternativt att det är svårt att koppla svar till direkta årtal. Därav de relativt öppna beskrivningarna. Det är även relativt många färgmarkeringar under år 2012, då många av de intervjuade personerna gjorde jämförelser med nuläget. Oklart Sämre än tidigare Oförändrat Bra, eller bättre än tidigare Tabell 4. Beskrivning av hur de kommande tabellerna ska tolkas. Butiksutbud Upplevelsen av ett tillfredställande butiksutbud och mixen av verksamheter. Till basutbud räknas dagligvaruhandeln, samt bank och systembolag. Restaurang/café Upplevelsen av ett tillfredställande utbud av restauranger och caféer. Samhällsservice Upplevelsen av tillfredställande samhällsservice, som till exempel vård, skola, bibliotek och medborgarkontor. Trygghet Upplevelsen av trygghet. Utomhusmiljö Upplevelsen av en tillfredställande utomhusmiljön. Med utomhusmiljö menas den fysiska utformningen liksom attribut så som fasader och markbeläggning, liksom parkbänkar, utsmyckning och blomsterarrangemang. Rent & snyggt Upplevelsen av hur väl den offentliga miljön hålls ren. Tabell 5. Beskrivning av vad som ingår i de olika kategorierna som besökare och näringsidkare pratat om. Hyra och kontrakt Upplevelsen av hyressättning och hyreskontrakt. Marknadsföring Upplevelsen av fastighetsägarens marknadsföring av centrumanläggningen. Till exempel genensam skyltning och evenemang. Underhåll Upplevelsen av hur fastighetsägaren skött underhållet av fastigheterna. Felanmälan Upplevelsen av hur deras felanmälningar mottagits och åtgärdats. Kommunikation Upplevelsen av närheten till fastighetsägaren och hur samarbetet fungerat. Engagemang och framtidsplaner Upplevelsen av att fastighetsägaren har engagemang och visar långsiktiga planer. Övrig service Upplevelsen av att få stöd och utbildning med till exempel skyltning i butik och redovisning. Goda grannar Upplevelsen av att ha butiker, restauranger eller annan verksamhet som lockar besökare till centrumet och som på så vis spiller över kunder till den egna verksamheten. Företagarförening Upplevelsen av att ha en aktiv och stark företagarförening. Faktorer i närområde och samhälle Tabell 6. Beskrivning av vad som ingår i de olika kategorierna. Upplevelsen av förändringar i till exempel skötseln av parker, typ av invånare och köpmönster. 12

20 Hässelby Gård Hässelby Gård är placerad i stadsdelsområdet Hässelby-Vällingby, i Västerort. Stadsdelsområdet gränsar till stadsdelsområdena Bromma och Spånga-Tensta i Stockholms stad, liksom Jakobsberg i Järfälla kommun. I sydväst gränsar stadsdelsområdet till Mälaren, med en strandlinje med både bebyggelse och grönområden. De största grönområdena är Grimstaskogen i söder och Lövsta i norr. Längs Mälarens stränder och i Grimstaskogen finns badplatser och promenadstråk. Figur 9. Karta över Stockholms stad, där stadsdelsområdet Hässelby-Vällingby och centrumanläggningen i Hässelby Gård är markerat. Stadsdelsområdet utgör en tredjedel av Västerorts areal och befolkning. Stadsdelsområdet består av nio stadsdelar, varav Hässelby Villastad är störst till både yta och befolkning. Hässelby Gård är placerad mitt i stadsdelsområdet, gränsande till grönområdet i Grimsta och fyra andra stadsdelsområden. Dagens Hässelby Gård började byggas ut i början av 1950-talet. Stadsdelen ingår i Stor- Vällingby där de boende förväntades utnyttja de möjligheter till service som skapades i Vällingby Centrum. Tunnelbanan går i en båge genom stadsdelsområdet och förser många invånare med bra kollektiva kommunikationer. Det största området, Hässelby Villastad, har ingen tunnelbana, vilket gör invånarna där mer bilberoende. Dessa faktorer påverkar invånarnas handlingsmönster. Inom stadsdelsområdet finns större handelsområden i Vällingby och Hässelby Gård. Angränsande finns Bromma Block, ett destinationshandelsområde i närheten av Bromma flygplats. 13

21 Totalyta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Bebyggelse Området har en flera hundraårig historia, till exempel ligger här Hässelby slott från 1600-talet. Det moderna Hässelby Gård växte fram under 1950-talet, på en då obebyggd skogsmark. Byggandet skedde huvudsakligen Bebyggelsen består framförallt av omväxlande höga punkthus och låga skivhus kring skyddade gårdar, vilket är tidstypiskt. I stadsdelens nordöstra del ligger ett stort radhusområde som uppfördes i mitten av 1950-talet. Centrumanläggningen i Hässelby Gård är enligt tidens stadsplanemodell placerat runt tunnelbaneingången med affärer omkring. Det finns nära bostäderna i småhus och de utgör en tredjedel av stadsdelsområdets bostäder, vilket är en relativt hög andel bostäder i småhus. Hässelby Gård har däremot en liten andel småhus, jämfört med stadsdelsområdet i stort, Västerort liksom Stockholms stad. Stockholm % 18 % 54 % Västerort % 31 % 39 % Hässelby-Vällingby % 43 % 25 % Hässelby Gård % 47 % 18 % Hässelby Villastad % 1 % 38 % Hässelby Strand <1 % 46 % 28 % Tabell 7. Information om areal och boende, kopplat till Hässelby Gård. Av flerbostadshusen i Hässelby-Vällingby, liksom Hässelby Gård, ägs en relativt hög andel av allmännyttan och låg andel av bostadsrättsföreningar, jämfört med framför allt Stockholms stad. Invånare Hässelby-Vällingby har invånare, vilket utgör 30 procent av Västerorts befolkning. Folkmängden har ökat sedan år 2001, och förväntas öka ytterligare i prognoser som sträcker sig fram till år För år 2010 och 2011 har flyttningsnettot påverkat folkmängdsökningen betydligt mer än födelsenettot. Sedan år 2001 har befolkningen i Hässelby Gård ökat med nära 2000 personer. Förmodligen byggdes nya bostädet i mitten av 2000-talet, då inflyttningen år låg på omkring 400 personer/år. Det är att jämföras med att invånarprognosen fram till år 2020 förutspår en ökning på totalt 600 personer. Från statistiska uppgifter går det att ana ett generationsskifte ägt rum de senaste tjugo åren. År 1990 var 25 procent av invånarna över 65 år, medan motsvarande andel år 2011 var 14 procent. Dessutom gav endast åldersgruppen år ett positivt bidrag på flyttningsnettot år

22 Antal invånare Andel utländskbakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst Stockholm % 3,3 % Västerort % 4,7 % Hässelby-Vällingby % 4,6 % Hässelby Gård % 7,2 % Hässelby Villastad % 3,1 % Hässelby Strand % 6,1 % Tabell 8. Information om invånarna i och omkring Hässelby Gård. Befolkningen i stadsdelsområdet Hässleby-Vällingby följer i många fall, till stor del snittet för Stockholms stad. I Hässelby Gård ser det annorlunda ut. Det är en betydligt högre andel invånare med utländsk bakgrund, betydligt lägre medelinkomst och högre arbetslöshet. Sen år 2001 har andelen invånare med utländsk bakgrund ökat med 20 procentenheter. Av dem har andelen med bakgrund från Afrika och Asien ökat, medan andelen från övriga Norden minskat. Hässelby Gård har en hög andel invånare med ekonomiskt bistånd, 11,8 procent jämfört med 3,8 för hela staden. Av invånarna under 18 år är det ca 20 procent som får ekonomiskt bistånd. Dessutom har andelen invånare med 0 kr inkomst ökat sedan år Samtidigt har andelen invånare med en lön på mellan kr per år, ökat med nära 8 procentenheter från år Utifrån ovan presenterad statistik, tillsammans med observationer och intervjuer, har fyra fiktiva personer tagits fram, som speglar de som använder sig av centrumanläggningen i Hässelby Gård. Att dessa fyra alla är kvinnor, beror på att vi under vårt första besök främst såg kvinnor. Medborgare 1 En 47 årig kvinna, utan sysselsättning. Hon får sin försörjning från sjukersättningsbidrag. För henne är centrumet viktigt som mötesplats. Där träffar hon vänner och där känner hon en social tillhörighet. När de sitter och snackar, tycker hon det är härligt med överblickbarhet. Förutom vännerna, går hon till torget för att handla mat, gå till Systembolaget och till tunnelbanan. Medborgare 2 En kvinnlig undersköterska, som arbetar inom hemtjänsten. Hon har en årsinkomst som är under medelinkomsten i Hässelby Gård. Hon arbetar utanför Hässelby Gård, och är därför beroende av tunnelbanan och cykelbanorna som tar henne till stationen. Hon har ett barn på 4 år. De bor i en tvårumslägenhet, ägd av allmännyttan. Grannskapskänslan är viktig, liksom lugnet i området och valmöjligheten för vård och barnomsorg. Annars använder hon torget mest för att handla mat och tunnelbanan, förstås. Hon känner sig oftast trygg, fast om kvällarna undviker hon helst centrumet. Näringsidkare En kvinnlig cafédelägare, som äger caféet tillsamman med sin man. Hyresgästservice och tryggheten i hyressättningen är viktigt. Liksom relationen till kunderna, de återkommande kunderna är en del av hennes sociala liv och ger även trygghet i verksamheten. 15

23 Hässelby Gård centrum år 2012 Det moderna Hässelby Gård byggdes huvudsakligen år Torget och centrumanläggningen placerades kring tunnelbanan. Det invigdes år 1959 och större upprustning gjordes år Centrumanläggningen består av en L-formad gågata, med Hässelby torg som sammanbinder de två gågatorna. Alla butiker och verksamheter ligger i gatuplan, endast viss samhällsservice är ovan gatuplan. Det finns fyra öppna platser som används för torghandel. På torget finns en scen och nedanför finns sittplatser på stenbänkar. Scenen och området nedanför har en utmärkande utformning. Figur 11. Karta över Hässelby Gård centrumanläggning, där de fasta torgstånden är utmärkta liksom gågatornas L-formation och torgets scen. Majoriteten av näringsidkarna är småföretagare, många enmansföretag och några med mindre än tio anställda. Många verksamhetsansvariga arbetar mer än åtta timmar per dag och mer än fem dagar/vecka. Butikernas upptagningsområde är framför allt Hässelby Gård, Hässelby Villastad och Hässelby Strand. Figur 10. Foton av Hässelby Torg och centrumanläggning, våren

24 Tillgänglighet Centrumanläggningen har flera entréer för fotgängare och cyklister, liksom en tunnelbanestation. För cyklisterna finns minst tre cykelparkeringar, som var välanvända vid våra två besök. Hässelby Gård är en tunnelbanestation på den gröna linjen. Det är det sista stoppet innan ändstationen Hässelby Strand. I andra riktningen går linjen till Hagsätra, via T-Centralen. Restiden till T- centralen är 29 minuter 1. Tunnelbanestationen är placerad centralt, ett etage ovanför marken. Från centrala Stockholm närmar sig tunnelbanan Hässelby Gård, genom att passera ett bostadsområde. Efter stationen åker tunnelbanan på en viadukt, som sträcker sig över en av centrumets gågator och en bilväg, innan den åter är på fast mark och passerar ett nytt bostadsområde. Stationen har ingen konstnärlig utsmyckning, som många andra stationer har. Den ser däremot fräsch ut. Kommersiellt utbud Det finns numera endast en mataffär, ICA Supermarket. Idag finns en tom mataffärslokal, butiken ska ha brandhärjats för omkring två år sedan och sedan inte öppnat. Innan branden var det en lågpris butik, tillhörande kedjan MatÖppet. Därtill finns en butik som säljer ryska varor. Det finns minst en tobaksbutik, liksom en Pressbyrå i anslutning till tunnelbanestationen. Det finns fyra fasta platser för torghandel, två respektive tre av dem användes under våra besök. I centrumet finns videouthyrning, två blomsteraffärer, minst en frisör, ett systembolag och en hälsokostbutik. Det finns ett par klädaffärer, ingen tillhörande någon av de etablerade kedjorna. Det finns ett apotek, en bank (Handelsbanken) och ett par bankomater. Figur 12. En torghandel på Hässelby Gård, sedd från tunnelbanestationens viadukt. Det finns relativt många restauranger och caféer. Minst en restaurang har alkoholtillstånd. I utkanten av centrumet ligger en sushi restaurang. I övrigt finns en korvkiosk, en pizzeria och ett café med lunchservering. I bostadsområdena, strax utanför centrumanläggningen finns fler pizzerior. Sport, fritid och kultur I centrumet finns det en stor träningsanläggning, en kulturskola och en ungdomsgård. Träningsanläggningen ska ha funnits där i ungefär ett år. Samhällsservice Både vårdcentral och en privat tandklinik ligger i centrumet. I samma byggnad som vårdcentralen ligger stadsdelsförvaltningen. Skola och barnomsorg I direkt anslutning till centrumanläggningens norra sida, finns Hässelbygårdsskolan med undervisning för ca 550 elever från förskola till årskurs nio. I samma verksamhet finns ett fritidshem och en särskola. Strax söder om centrumanläggningen finns Loviselundsskolan, som har undervisning från förskola till årskurs fem. 1 våren

25 Religionssamfund Det finns inget religionssamfund i centrumanläggningen. Den närmaste Svenska kyrkan ligger ungefär en kilometer bort, i Hässelby Strand. Upplevd atmosfär och centrumanläggningen som mötesplats Observationer är gjorda under i slutet av mars och i början av maj år Under det andra besöket pratade vi med mer än fem personer som befann sig på centrumanläggningen. En solig och kall tisdagseftermiddag i mars var det relativt mycket liv och rörelse i centrumet. Vuxna människor, en del i pensionsålder, uppehöll sig på bänkarna framför scenen. Andra vuxna uppehöll sig på andra ställen, på eller i nära anslutning till centrumanläggningen. Det är ett par olika platser kring centrumet som fungerar som mötesplats. Vi uppfattade att många kvinnor använder centrumet som en social knutpunkt. Vi såg även en del kvinnor med barnvagnar som passerade centrumet, på väg mot något eller flanerandes med sällskap. Vi möttes av en nyfiken och omhändetagande caféägare när vi åt lunch. Även caféet användes som en mötesplats, med en del återkommande gäster. En solig tisdagsförmiddag i maj fann vi liknande livfullhet, med fler olika kategorier av vuxna än vid vårt första besök och en grupp skolungdomar. Vid intervjuer framkom att besökare upplevde att många med utländsk bakgrund och socialt svaga, flyttat in de senaste åren. Statistik bekräftar att invånarnas etniska bakgrund och ekonomiska situation har förändrats i den riktningen. Detta har skapat en oro bland handlare och besökare. Vi la inte märke till den höga andelen personer med utländsk bakgrund, däremot observerade att relativt många personer med nordeuropeisk bakgrund uppehöll sig på och runt centrumet mitt på dagen. Handlarna pratade om en minskad köpkraft och ett intresse för billigare produkter, vilket öppnat en ny marknad. Generellt upplevde vi att det var en trevlig atmosfär. Vi fick uppfattningen att många uppskattar omgivningen, bland annat eftersom flera personer berättade om att de promenerar och cyklar mellan stadsdelarna. Till exempel berättade en äldre kvinna att hon promenerade till Vällingby för att besöka banken. Ungdomar från högstadieskolan sa att de hade en bra skola, förutom maten. Alla vi pratade verkade trivas bra. 18

26 Detaljhandel Förändringar i Hässelby Gård I de olika bolagens årsredovisningar finns det inget beskrivet om större investeringar eller upprustningar i Hässelby Gård under år Däremot hade CentrumKompaniet, tillsammans med stadsdelsnämnden och flera andra intressentgrupper ett samarbete för att göra Hässelby Gård till en levande och aktiv mötesplats. Detta ledde till utmärkelsen Årets Stadsdelscentrum år 2007, av Svenska Stadskärnor. Motiveringen till utmärkelsen löd så här: En drivande fastighetsägare har i samarbete med olika intressentgrupper lyft sitt stadsdelscentrum och skapat aktiviteter, kommers, trygghet och trivsel i närområdet Ett resultat av samarbetet ska ha varit dekorerade jalusier, se Figur 13. Liknande satsningar 2 finns idag, det är dock oklart hur länge de varit igång och om Boultbee deltog. Figur 13. En jalusi för en butik i Hässelby Gård centrum. Innan år 2008 ska det ha funnits ett bibliotek. Det är oklart exakt när det försvann eller varför. För omkring två år sedan ska mataffären MatÖppet ha brandhärjats. Butiken har inte öppnat sedan dess, vilket kan bero av försäkringstvist. Besökares upplevda förändringar Vi pratade med mer än fem besökare och av dem var det få som upplevt någon speciell förändring, förutom att MatÖppet stängt. En äldre man berättade att de tidigare funnits biograf, bibliotek och en annan bank, men det är oklart när dessa förvann. En annan person berättar att bibliotek och försäkringskassa försvunnit någon gång innan år En besökare och en handlare berättar att det blivit stökigt och otryggt om kvällarna. I mycket är de flesta vi pratar med nöjda med utbudet, endast önskemål om fler och större matbutiker återkommer. En person saknar MatÖppet och deras sortiment av arabiska varor och billiga grönsaker. Näringsidkares upplevda förändringar Denna beskrivning baseras på en längre intervju med en butiksinnehavare i detaljhandeln och en intervju med en butiksinnehavare inom konfektionsbranschen. Därutöver har vår generella uppfattning av platsen inverkats av ett kortare samtal med en torghandlare. Dagligvaror Sällanköpsvaror Näringsidkarna förmedlade att butiksutbudet och tryggheten blivit sämre. Det är inte helt klart när denna förändring skett, men det är inget de kopplar ihop med ägarbyten. Båda pratade om att förändringar bland invånare påverkat verksamheten och syftade till att det blivit fler personer med utländsk bakgrund liksom ekonomiskt svaga. Båda handlarna säger att Systembolaget påverkar deras verksamheter positivt, trots att det lockar personer med missbruksproblem. Angående renhållning, berättade en handlare att den var bra under CentrumKompaniets tid, sedan sämre och att det blivit bättre med de nya ägarna. Nu upplever handlaren fortfarande problem med Livsmedel Hygienartiklar Blommor Kläder Fritidsvaror Hemutrustning Tabell 9. Uppdelning av detaljhandel och exempel på varor i respektive kategori. 2 Nu finns det en aktiv BID-grupp, där förkortningen står för: Business Improvment District. 19

27 smutsiga lokaler. Det handlaren beskrev rör sig både om butiker som inte håller snyggt, torget och sophanteringen, vilket betyder att det är olika aktörer som är ansvariga. Samma handlare beskrev att allt fungerade bra med CentrumKompaniet, syftade troligen på marknadsföring och underhåll. Starkast uttryckte handlaren åsikter om hur bra kommunikation med centrumledaren varit. Handlaren säger att det talades vid varje vecka, vilket den upplevde som mycket positivt. Butiksutbud Trygghet Rent & snyggt Tabell 10. Näringsidkarnas upplevelser av förändringar i Hässelby Gård. När vi mer specifikt pratade om hur de påverkats av de olika fastighetsägarna gav olika handlare olika bilder, båda åsikterna är sammanslagna och presenteras. En handlare berättade att deras hyror höjdes både när CentrumKompaniet och Boultbee tog över. Denne gav samtidigt intrycket av att det inte påverkat verksamheten nämnvärt. Samma handlare pratade mer om att förändringar bland invånare påverkat verksamheten och syftade till att det kommit fler personer med utländsk bakgrund liksom ekonomiskt svaga. Den förändringen har dragit till sig butiker som lockar med låga priser istället för kvalitet, vilket handlaren upplever som negativt. Så pass negativt att den hellre ser att lokalerna står tomma. Denna handlare berättar även att det krävs stöd för att en företagarförening ska fungera här. När CentrumKompaniet försvann, förlorade de det nödvändiga stödet och föreningens verksamhet lades ner. Båda handlarna pratade om en minskad köpkraft och ett intresse för billigare produkter, vilket öppnat en ny marknad som de uppfattar som dåliga grannar. Hyra och kontrakt Marknadsföring Underhåll Felanmälan Kommunikation Engagemang Goda grannar Företagarförening Faktorer i närområde och samhälle Tabell 11. Näringsidkarnas upplevelser av förändringar i Hässelby Gård. 20

28 När vi frågade handlarna vad de önskade sig nämndes följande: - En stor mataffär. - Många mindre, unika butiker. - P-platser (2h gratis). - Fler finare butiker, gärna en klädbutik tillhörande en större kedja. Den andra handlaren ville dock inte ha någon kedjebutik, för att hålla centrat unikt och skilja sig från gallerior. - Rent och fint, både i butikerna och utanför. - Ta bättre hand om de socialt utslagna som uppehåller sig kring torget. - Att bostadsbolagen även äger de kommersiella fastigheterna, för att få ett helhetsperspektiv med ekonomiska incitament. Menade att ett attraktivt centrum ökar värdet på bostadsfastigheterna, som i förlängningen ökar hyresintäkter och minskar omflyttning av hyresgäster. - En handlare berättade att FastPartner funderade på att bygga fler bostäder, ovanför butikslokalerna vilket den upplevde som positivt. - En handlare önskar lagom många evenemang, vilket är en gång på höst, vår och jul. 21

29 Tensta Tensta ligger i stadsdelsområdet Spånga-Tensta, i stadens nordvästra delar som en del av Västerort. Stadsdelsområdet gränsar till stadsdelsområdena Hässelby-Vällingby, Bromma och Rinkeby-Kista i Stockholms stad, liksom kommunerna Järfälla och Sollentuna. I norr gränsar stadsdelsområdet mot grönområdet, Järvafältet. Det moderna Tensta uppfördes mellan år 1966 och Det byggdes bostäder för cirka invånare. Tensta skulle kännetecknas av koncentration och ordning, men även av grönska, rymlighet och frihet från störningar. Idag är den ursprungliga strukturen från 1960-talet välbevarad. Husen ligger tätt, kvarteren och gatorna är rätvinkliga. Trafiksystemet är på tidstypiskt utformat så att bilister och fotgängare helt skiljs åt ett sätt att minska risken för olyckor med barn inblandade. Gångvägarna leds på broar över de nedsänkta bilgatorna. I planeringen introducerades bandstadsprincipen i Stockholm. Bebyggelsen grupperades i tre parallella öst-västliga bälten, med högre hus i norr, lägre i söder och med ett centralt bälte med centrumfunktioner och gemensamma anläggningar. De flesta av de lite högre bostadshusen har gårdar som är underbyggda med garage. I planerna står det att detta sätt att bygga skulle skapa en stadsbild som vände sig mot södersolen. Som en konsekvens av Tenstas täthet finns relativt lite grönstråk mellan husen, något som enligt planerna skulle kompenseras av närheten till Järvafältet. Figur 14. Karta över Stockholms stad, där stadsdelsområdet Spånga-Tensta liksom Tensta Centrum är utmarkerat. Tensta är den nordligaste stadsdelen av de sex stadsdelar som finns i stadsdelsområdet, vilket gör att Tensta gränsar till grönområdet Järvafältet. Stadsdelen Tensta har två tunnelbanestationer, Tensta och Spånga. Övriga delar av stadsdelsområdet är inte ansluten till Stockholms tunnelbanenät. Tensta centrum är en handelsplats med en galleria. Dess närmsta konkurrerande handelsplats är i Rinkeby Torg, som inte ligger mer än ett par kilometer bort och som är tunnelbanestationen innan Tensta. Tensta centrum ligger utmed en bilfri gågata, Tenstagången. För att få maximalt med solljus i gatunivån är byggnaderna söder om gången låga. Utmed hela gågatan planterades lövträd i rader, med insmugna parkbänkar och blomsterurnor. Gången belades med dekorativa betongplattor som bildade ett blommönster, som är unikt för Tensta. Bostadsbebyggelsen i Tensta är ofta välbevarad och tidstypisk. Stadsdelen har ett tjugotal bostadsområden med sinsemellan ganska olika karaktär. Den förhållandevis stora variationen beror på att så pass många byggherrar och arkitekter var inblandade. Några av områdena är relativt små, med ett bara par byggnader. Andra är mycket stora, med upp till likadana hus. Stora vita huskropparna vid E:18, skulle enligt planerna utgöra Tenstas visuella ryggrad och avgränsning mot norr. Byggnaderna placerades på den högsta marken för att dominera det omkringliggande landskapet vid motorvägen och Järvafältet. Södra Tensta domineras av lägre bostadshus. Tenstas enda ursprungliga småhusområde, kvarteret Sörgården, ligger längst i öster. Här finns 76 låga radhus. Radhusen ligger i vinkel kring privata södervända gårdar och längorna kantar smala och slingrande gågator som här och var vidgas till små platser. När Tensta och Rinkeby uppfördes var det viktigt att stadsdelarna fick många skolor. Dessa skulle uppföras snabbt, ekonomiskt och i enlighet med 1960-talets nya läroplan. Stockholms stad tog därför fram ett eget program för skolbyggandet. Man arbetade fram en standardiserad byggnadstyp med enhetlig arkitektur, som lätt kunde varieras beroende på om det gällde en låg-, mellan- eller högstadieskola. Ett välbevarat exempel på är Hjulstaskolan. 22 På senare år har ny bostadsbebyggelse uppförts runtom i Tensta, som förtätningar på parkeringsplatser, en avriven skoltomt, en naturimpediment nära centrum osv. Förändringarna ger stadsdelen ett tillskott av nya bostäder i olika storlekar, men påverkar samtidigt den ursprungliga strukturen. Källa: Stockholms Stadsmuseum

30 Yta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Bebyggelse Tensta karaktäriseras med bebyggelse från miljonrogrammet. Under 2000-talet har en viss förnyelse skett genom nybyggen, tillbyggnader och ombyggnader. Till exempel genomfördes en del förändringar under år 2006, i samband med en utställning som kallas TenstaBo-06. Stadsdelsområdet Spånga-Tensta har över bostäder i småhus. Dessa utgör en tredjedel av alla bostäder, vilket betyder att stadsdelsområdet har en hög andel bostäder i småhus. I kontrast till detta har Tensta 100 småhus, vilket är en mycket liten andel bostäderna är i småhus. Stockholm % 18 % 54 % Västerort % 31 % 39 % Spånga-Tensta % 29 % 36 % Tensta % 33 % 28 % Tabell 12. Information om areal och boende, kopplat till Tensta. Området har kompletterats med olika upplåtelseformer för lägenheterna. Ägarskapet av flerbostadshusen är numera relativt jämt fördelat mellan allmännyttan, övriga hyresrätter och bostadsrätter. Detta gäller såväl stadsdelsområdet i stort, liksom stadsdelen Tensta. Det har tidigare sett annorlunda ut, år 1990 ägdes kring 60 procent av flerbostadshusen i Tensta av allmännyttan. Invånare Stadsdelsområdet Spånga-Tensta har nästan invånare, varav hälften bor i stadsdelen Tensta (innefattande Hjulsta). Vi har dock fått antydningar om att antalet invånare kan vara långt över vad statistiken visar, framförallt i Tensta. Den andra hälften av invånarna i Spånga-Tensta bor i stadsdelarna, som sammanfattande kallas för gamla Spånga. Där börjades det byggas i slutet på 1800-talet och områdena präglas av villabebyggelse, med hus av olika storlek, stil och ålder. Nära hälften av stadsdelsområdets småhus ligger i Solhem-Lunda. En relativt hög andel av invånarna i Stadsdelsområdet har utländsk bakgrund, medan det i Tensta är en mycket hög andel. Utöver det har stadsdelsområdet har en relativt ung befolkning, med en högre andel 0-24 åringar jämfört med Stockholms stad. 23

31 Antal invånare Andel utländsk-bakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst Stockholm % 3,3 % Västerort % 4,7 % Spånga-Tensta % 6,0 % Tensta % 9,5 % Tabell 13. Information om invånarna kring Tensta. Det går en tydlig gräns söder om Tensta, som utgörs av ett grönområde. Det sägs att människor inte rör sig över detta grönområde. Söder om gränsen ligger invånarna nära stockholmssnittet gällande inkomst och andel utlandsfödda, dessutom har de en lägre arbetslöshet än snittet. Medelinkomsten i Spånga-Tensta är något lägre än hela staden, och medelinkomsten i Tensta är mycket lägre. Arbetslösheten i Tensta är hög, liksom andelen som lever med ekonomiskt bistånd (18,7 procent), eller sjukersättning (9,9 procent). De flesta arbetsplatser i Tensta har färre än 50 anställda, enbart två arbetsplatser har mellan 50 och 199 anställda. Utifrån ovan presenterad statistik, tillsammans med observationer och intervjuer, har fyra personas tagits fram. Medborgare 1 En 55-årig kvinna inflyttad från Afghanistan. Hon är kopplad till ett projekt inom Livstycket. Där har hon lärt sig läsa och skriva, parallellt med undervisning på sfi. Hon har tre barn och 4 barnbarn i Stockholm. Hon och hennes man bor i en trea, hyresrätt. För henne är det viktigt med tillhörighet och trygghet, vilket gör att hon värdesätter grannskapskänslan. Hon gillar även att den fysiska utformningen av Tensta centrum ger en bra överblick, det finns inte mycket som kan gömma sig bakom ett hörn. Hennes primärfunktioner är mataffär, vård, apotek och Livstycket. Medborgare 2 En man på 40 år, med utländsk bakgrund. Han arbetar som hantverkare i annan stadsdel. Han och hans familj har bott i Tensta i 15 år. Han har tre barn i skolåldern, en i mellanstadiet och två i högstadiet. De bor i en av de få bostadsrätter som finns i Tensta. Han är väldigt nöjd med att de äger sitt boende och att det just finns den möjligheten i Tensta. Han och hans familj trivs i Tensta, där de har bra kontakt med grannarna. De känner tillhörighet till Tensta. Han värdesätter att både centrumet och bostadsområdet är rent och snyggt. Han och hans familj uppskattar att det finns mataffärer, vård, apotek, skola och tunnelbana i Tensta. 24

32 Figur 15. Torghandeln i Tensta. Hyresgäst 1 En man som driver torgståndet på torget, utanför galleria. Det har han gjort i över 7 år. Viktigast av allt är kunderna. Kunderna är som en förlängning av hans släkt. Han är mån om att de ska vara nöjda med utbudet och kvalitén på varorna. Det är många återkommande kunder, men även de som passerar och handlar mer sällan är viktiga. Han säljer ofta för små-summor, med låga marginaler, därför blir antalet kunder viktigt. Han är därför beroende av flödet av människorna från tunnelbanan. Vissa kalla dagar är det inte lika många som stannar till för att handla frukt och grönt av honom. Han är väderberoende och om det blir regn och dåligt väder många dagar i rad går affärerna dåligt. Han har inte stora marginaler, det är därför viktigt att hyran är låg. Hyresgäst 2 En man på 42 år som driver presentbutik i gallerian. Det är svårt för honom att få affärerna att gå runt. Det han säljer har inte så höga marginaler. Hans målgrupp är relativt snäv, men tydlig och med ett stort kundunderlag i området. Det är inte mer än 5-10 kunder inne i butiken under en dag, så han hinner med att fixa en del saker under dagarna. Han fixar hellre en del av förvaltningen och underhållet själv, än betalar för den. Han ser hellre att hyran hålls låg än att lokalen rustas upp eller att han får hjälp med underhåll. Han uppskattar dock de olika aktiviteterna som hyresvärden anordnar någon gång per år, så som bokförings- och marknadsföringskurs. 25

33 Tensta centrum år 2012 Tensta centrum invigdes år 1969 och år 1989 glasades delar av centrumet in till en galleria. Centrumet består idag av en öppen plats med två avgränsande sidor, platsen bildar ett torg utan tydligt slut. Detta bidrog säkerligen till att det inte är uppenbart vart man ska gå när man kommit upp från Tunnelbanan. En av sidorna som ringar in centrumet är en galleria, ett tunnelbanestationshus och ett parkeringshus. Den andra sidan består av en länga lamellhus, med verksamheter i gatuplan och bostäder ovanför. Gallerian har en tydlig avgränsning, utan överaskande gångar. Detta ger överblickbarhet i gallerian. Figur 16. Entrén till gallerian i Tensta Strax öster om Tensta centrum ligger Tensta gymnasium, uppförd Förutom gymnasieskola finns där en idrottshall och simhall, samt stadsbibliotek och olika samlingslokaler (Tensta Träff). Figur 17. Karta över centrumanläggningen i Tensta, där gallerian är färgmarkerad. Det finns bra grundförutsättningar i den fysiska utemiljön, till exempel materialval. Det var en fin stenläggning på marken, ett par bänkar och utomhusmiljön har piffats upp till exempel med två större målningar på fasader och med en fontän. Dock upplever vi att underhållet och renhållningen är eftersatt. Detta trots att det under år 2006 gjordes insatser i samband med BoTensta-06. Näringsidkarna i Tensta är främst småföretagare, många enmansföretag och några med mindre än tio anställda. Många verksamhetsansvariga arbetar mer än åtta timmar per dag och mer än fem dagar per vecka. Tensta Centrum har inriktat sig mot en mångkulturell målgrupp, i första hand de boende och arbetande i närområdet. I vissa sammanhang uttrycks att centrumanläggningens ambitioner är att locka kunder från Stor-Stockholm. 26 Figur 18. Tensta torg.

34 Tillgänglighet Det är lätt att ta sig till Tensta Centrum till fots och med cykel. Även om det finns ett parkeringshus i flera våningar, med 370 p-platser, uppfattar vi det som att centrumet främst är gjort för fotgängare. Med bil nås Tensta centrum via E18, som går precis utanför bostadsområdet. Tensta har två tunnelbanestationer, Tensta station och Hjulsta station. Tensta station är placerad långt under marknivån, mitt i Tensta centrum. Den har två uppgångar och fyra busslinjer finns i nära anslutning. Tensta är en tunnelbanestation på den blåa linjen mot Hjulsta. Tensta Centrum är näst sista stoppet innan ändstationen Hjulsta. I andra riktningen tar tunnelbanan dig till Kungsträdgården, via T-Centralen. Restiden med tunnelbana till T-centralen är 20 minuter 4. Stationen och den konstnärliga gestaltningen invigdes Stationen är utsmyckad av Helga Henschen. Med sin konst vill hon hylla de människor som bor i Tensta, under temat En ros till invandrarna, solidaritet, syskonskap". Konstnären har fyllt vitmålade bergväggar med bilder och citat. Ordet Syskonskap kan läsas på många olika språk på tavlor längs spårväggarna men även andra citat på olika språk finns på väggar och golv. Mittvalvet har förvandlats till en urtidsgrotta där terrakottafåglar har flyttat in och satt sig i rader på hyllorna. Målningar av djur, natur och människor understryker konstnärens ambitioner att förvandla denna station från en berggrotta till en ljus, tänkvärd och stimulerande upplevelse. Enligt konstnärens önskan finns det barnteckningar på plattformens väggar. Varje år får en av Tensta/Rinkebys skolklasser i uppdrag att utifrån ett tema arbeta med nya bilder till stationen. Källa: sl.se Kommersiellt utbud I Tensta finns två stora mataffärer: Lidl och Matvärlden. Matvärlden har slogan: mångfald och kvalitet. Utöver det finns det två fasta torgstånd, där det bedrevs torghandel med frukt och grönt vid båda våra besök. Det finns en tobaksaffär med postservice. Det är ett relativt bra utbud av servicebutiker. Det finns en blomsterhandel, sko- och nyckelservice, Systembolag, guldsmed och flera frisörer. Det finns även ett litet apotek, en Forex-bank med Western Union service och minst två uttagsautomater. Tidigare har det funnits mer, till exempel en möbelaffär, en tygaffär och bank. Banken Nordea har nyligen flyttat till Kista. Det finns fyra klädbutiker, varav en var speciellt riktad till män. Ingen av klädbutikerna tillhör någon etablerad kedja. Det finns en restaurang och två ställen som serverade snabbmat. Dessutom ett falafel-stånd på torget utanför gallerian. Sport, fritid och kultur I direkt anslutning till Tensta Centrum finns en konsthall, en kulturskola och ett kunskaps- och designcenter. Ett par hundra meter bort finns bibliotek, simhall och idrottshall. Tensta Konsthall grundades år 1998 och har sedan dess visat verk av flera nationellt och internationellt kända konstnärer. Konsthallen arbetar kontinuerligt med utbildning och utvecklar skolprogram för alla årskurser. Konsthallen har också pedagogiska program för gymnasie- och högskolenivå. Konsthallen ligger i under gallerian, centralt men entrén passeras inte utan anledning. Verksamheten drivs av en stiftelse som stöds av Stockholms stad och det statliga Kulturrådet Livstycket är ett kunskaps- och designcenter i Tensta där kvinnor från hela världen deltar. Livstycket använder sig av funktionell pedagogik, som kombinerar konstnärlig verksamhet med teoretisk undervisning. Livstyckets har en ungdomsverksamhet, Tenstastycket. De delar med sig av musik, teckningar, fotografier, tankar och berättelser om vardagslivet i Sveriges eget Harlem. Livstycket ligger mitt emot gallerian, centralt men med en relativt anonym entré. Granne till gallerian finns kulturskolan. 4 Enligt våren

35 De ovan beskrivna verksamheterna såg vi vid våra två besök. Efter vidare efterforskning på internet, tycktes det finnas fler kulturverksamheter som i alla fall har sitt ursprung i Tensta. Till exempel Adam Tensta, Tensta Gospel Choir, Sommar Latino, Tensta Marknad och Tensta Träff. Det ska också finnas en boxningsklubb, som har skolat flera unga duktiga boxare. Tensta Träff ska vara stadsdelens samlingspunkt. Byggnaden är uppförd 1984 och har en kulturhistorisk klassificering. Där finns uthyrningslokaler, gymnasiets matsal, närpolis, Kulturkaféet, Tensta Community Center (TCC, gymnasiets fritidsverksamhet) och biblioteket. Föreningen Kulturhuset Tensta Träff är öppen för medlemskap för enskilda individer och ideella organisationer. Föreningens mål är att understödja och utveckla det lokala kultur- och föreningslivet. Samhällsservice Medborgarkontor, vårdcentral och Folktandvård finns vid centrumanläggningen. Medborgarkontoret hade för närvarande sin verksamhet i andra lokaler, på grund av brand. Skola och barnomsorg Det finns sju skolor och en gymnasieskola, i en radie av 500 meter. Utöver det finns ett 20-tal förskolor. Ingen av dessa skolor ligger i direkt anslutning till centrumanläggningen. Religionssamfund Det finns en kyrka på baksidan, söder om gallerian. Troligen finns det även någon muslimsk samlingslokal, detta var dock inget vi såg eller kan få bekräftat via internet. Upplevd atmosfär och centrumanläggningen som mötesplats Observationer är gjorda under i slutet av mars och i början av maj år Under det andra besöket försökte vi prata med personer som befann sig på centrumanläggningen. Det var dock svårt för oss att få kontakt med besökarna. Många uppgav att de inte förstod svenska. Vi fick även en uppfattning om att de var trötta på att bli studerade och ville därför inte bidra. Kanske en reaktion till de olika satsningarna, som inte verkat ha givit effekt. En av näringsidkarna vi pratade med, sa med viss uppgivenhet att det enda vi vill ha är jobb. I mars var det liv och rörelse. Det var många i rörelse, som var på väg någonstans. Det var ganska mycket folk som uppehöll sig på torget, men det fanns inget fik för oss att slå oss ner på. Vi såg män med pärlband. Ordningsvakter. En person som satt och tiggde. Ungefär 40 personer var i rörelse på torget, utanför gallerian. Fem personer stod stilla och pratade. Dessutom var det personer utanför något som vi uppfattade som en samlingslokal. Människor satt eller stod i tydligt avgränsade grupper. De flesta vi såg hade utländsk bakgrund. De få personer vi såg, som såg ut att ha svensk bakgrund gick ensamma med plastkassar från Systembolaget och var något berusade. I maj var vi på plats en regnig förmiddag. Det var ändå folk i rörelse, nu mindre välfokuserat än sist. Trots vädret, var det flera som stannade till och köpte av torghandlaren. Bland annat var det tydligt att en möbelaffär och en tygaffär lagt ner. Lokalerna stod tomma, vilket gjorde att det kändes dystert. Vid vårt andra besök hade det blivit ett lekrum i tygaffärens lokal, vilket spred ett visst hopp om förbättring. 28

36 Förändringar i Tensta centrum En ansiktslyftning av Tensta centrum gjordes år 1989, då delar av centrumet blev inglasat. Målet var att skapa ett centrum som människor trivs i och vill besöka. Tensta konsthall öppnade år Under år 2002 upprustades offentliga entréer och garagebyggnaden av CentrumKompaniet. Året efter uppger CentrumKompaniet i sin årsredovisning att de genomförds omfattande ombyggnader och omflyttningar. Sju nya butiker skapades, liksom nytt medborgarkontor byggdes. Fastighetsbildning genomfördes av den förvärvade delen av Skänninge 5, vilket är en lokal norr om gallerian. Den nya fastigheten har beteckningen Skänninge 6. År 2006 genomfördes en bomässa under namnet BoTensta-06. Den uppfattades som en bra punktinsats. Mässan varade i ca 10 dagar och satte fokus på Tensta. Inför detta renoverades bostäder och en öppen yta i anslutning till centrumet. Det byggdes även radhus, för att öka variationen på boendet. De har dock fått kritik för att inte vara anpassade till befolkningsgruppens sociala mönster. Besökares upplevda förändringar Det är svårt att beskriva hur besökarna upplever att något förändrats. Vi fick kontakt med ytterst få besökare, en vi pratade med var inte representativ för stadsdelens invånare de övriga hade vi svårt för att tolka svaren. Vi tror att det finns en språklig barriär, men kanske även att invånarna tröttnat på att bli studerade. Vi pratade med en äldre svensk man på nära 90 år, som inte kändes representativ men ändock mycket trevlig och engagerad i samhällsfrågor. Han hade bott i Tensta sedan det byggdes och trivdes väldigt bra. Han framhöll bland annat att det är inte mer än 30 min mellan Tensta och Dramaten. Näringsidkares upplevda förändringar Näringsidkarna gav en tydligare bild av förändringarna. Vi pratade med en butiksinnehavare, en restauranginnehavare och två personer som arbetade i annan verksamhet i centrumet. Två av tre framhöll tydligt att andra förändringar i samhället påverkat Tensta i mycket hög grad. De berättade alla att butiker stängt, av ekonomiska skäl under tiden med Boultbee. Restauranginnehavaren framhöll att det var negativt med tomma lokaler, eftersom det påverkar helhetsintrycket av gallerian. Den pratade vidare om gallerian som en helhet. Butiksutbud Samhällsservice Trygghet Tabell 14. Näringsidkarnas uttalade upplevelser av förändring. En handlare sa att Boultbee har dödat Tensta och syftar bland annat på att många butikslokaler stått tomma under en längre tid. Nu har FastPartner till exempel gjort en lekhörna i en tom lokal, utan att de får in hyresintäkter. Det uppfattar de som positivt. Enligt en handlare flyttade Skatteverket och en bank under Boultbees tid. Det har handlarna påverkats av negativt, bland annat eftersom det minskat deras kundunderlag. Enligt denne hade bara 29

37 Skatteverket 700 anställda. Handlaren uppgav att 40 procent av kunderna försvunnit och beskyllde Boultbee för att ha tvingat iväg dessa två verksamheter. Det är dock oklart varför de flyttade. Handlaren värdesatte de inresande högt, något vi uppfattade grundade sig både i ett stärkt kundunderlag och eftersom det bidrog till integration. En handlare berättar att polisen har en lokal, men att de sällan är där. Handlaren säger att de är där mellan klockan 10 och 11 på torsdagar. Handlaren sa att det tidigare varit det mycket liv och rörelse i Tensta, men att det nu är otryggt speciellt om kvällarna. Den menar att det har blivit ett sämre socialt klimat, nu är det splittringar mellan olika invandrargrupper och familjer tidigare var Tenstaborna som en stor familj. En handlare menade att kommunikationen med Boultbee var bristande, näst intill obefintlig. Handlaren förstod inte Boultbees argument, då de svarade att de som handlare missförstått dem. Den undrar om det är rimligt att 40 personer kan missförstå, om det då verkligen är ett missförstånd eller Boultbee som inte varit tydlig. FastPartner lyssnar, vi pratar och kommer överens. I och med utförsäkringar från år 2005 och ökad arbetslöshet så är det ett hårdare klimat. Handlaren märker att utslagningseffekten är stor. Hyra och kontrakt Underhåll Kommunikation Engagemang Goda grannar Företagarförening Faktorer i närområde och samhälle Tabell 15. Näringsidkarnas uttryckta upplevelse av förändring. Handlarna önskar sig fyllda lokaler i gallerian. En handlare uttrycker att de är en enhet och att alla drabbas av tomma lokaler. En annan handlare är mer fokuserad på samhällsåtgärder, så som mer ungdomsaktiviteter och en bättre trygghet. Personer som på olika sätt är eller har varit delaktiga i verksamheter i Tensta säger sig se en potential i att göra Tensta till en utflyktsort för till exempel mat och kryddor. De säger att de finns mycket kunskap och kultur som allmänheten idag går miste om. En annan drömmer om att göra Tensta till ett centrum för Stockholms all guldhandel. Denna person sa att det inom Järvaområdet år 2007 handlades med omkring fem ton guld. Anledningen till denna stora mängd är att det här bor många med annan bakgrund gällande bankväsende. 30

38 Rinkeby Rinkeby är en stadsdel i stadsdelsområdet Rinkeby-Kista. Det är Stockholms nordligaste stadsdelsområde och är en del av Västerort. Stadsdelsområdet omfattar stadsdelarna Akalla, Husby, Kista, Rinkeby liksom naturreservatet Hansta. Därtill kan nämnas att Järvafältets grönområde med Igelbäckens kulturreservat finns mitt i stadsdelsområdet. Stadsdelsområdet gränsar endast till Spånga-Tensta i Stockholms stad, i övrigt gränsar det till Järfälla, Sollentuna och Sundbybergs kommun. I samband med att det moderna Rinkeby uppfördes genomfördes arkeologiska undersökningar där bland annat flera vapengravar och andra fornfynd hittades. Rinkeby är omtalat på 1300-talet och det är känt att byn i mitten av 1500-talet bestod av två gårdar. Några hus finns inte kvar, de sista revs på 1960-talet. Fram till 1948 ingick området i Spånga kommun. Då uppgick Spånga kommun i Stockholms kommun och stadsdelen Rinkeby uppstod 1 januari Från 1953 uppgick Rinkeby i stadsdelen Järvafältet, men från 1965 är Rinkeby en egen stadsdel. Figur 19. Karta över Stockholms stad, där stadsdelsområdet Rinkeby-Kista liksom centrumanläggningen i Rinkeby är markerat. I stadsdelsområdet och dess omnejd finns Kista köpcentrum, Rinkeby Torg och Tensta Centrum. Kista Tensta Rinkeby Figur 20. Stadsdelsområdet Rinkeby-Kista, där centrumanläggningen i Rinkeby är markerad. 31

39 Yta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Bebyggelse En generalplan för Rinkeby och Tensta togs fram Rinkeby började byggas 1968 och de första invånarna flyttade in Bebyggelsen består till största delen av hyreslägenheter som är samlade runt Rinkebytorg, dessa hus var klara 1971 och i november invigdes Rinkeby centrum. De övriga bostadsområdena i stadsdelsområdet byggdes senare. Husby och Akalla byggdes i mitten av 70-talet och sist byggdes Kista, som blev klart år I stadsdelsområdet finns nästan bostäder i flerbostadshus, det utgör 93 procent av alla bostäder. Stadsdelsområdet motsvarar därför nästan snittet för Stockholms stad. Jämfört med Stockholms stad, Västerort liksom stadsdelsområdet Rinkeby-Kista, har stadsdelen Rinkeby en väldigt hög andel bostäder i flerbostadshus, nära 100 procent. Av stadsdelens 5000 bostäder finns 33 småhus, vilket inte ens utgör 1 procent. Stadsdelen är typiskt miljonprogramområde där man värdesatt stora grönområden mellan huskropparna. Stockholm % 18 % 54 % Västerort % 31 % 39 % Rinkeby-Kista % 36 % 39 % Rinkeby <1% 57 % 0 % Kista % 4 % 83 % Tabell 16. Information om areal och boende, kopplat till Rinkeby. Vilka aktörer som äger fastigheterna med flerbostadshus ser olika ut för de olika stadsdelarna. I Kista äger allmännyttan en låg andel och bostadsrätterföreningar en mycket hög andel. Nästan motsatt förhållande är det i Rinkeby, där finns inga bostadsrättföreningar och allmännyttan äger nästan 60 procent. Övriga 40 procent ägs av enskilda personer, stiftelser eller andra bolag. I Rinkeby har dessa förhållanden ändrats sedan år 1990, då ägde allmännyttan nära 80 procent av bostäderna i flerbostadshus. Tre procent av bostäderna är 5 rum och kök, nästan hälften av lägenheterna består av 3 rum och kök. 32

40 Antal invånare Andel utländskbakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst Invånare Stadsdelsområdet Rinkeby-Kista har drygt invånare, varav en tredjedel bor i stadsdelen Rinkeby. Arbetsplatsmässigt är däremot Kista störst, efter att de växt som företags- och affärscentrum. Omkring personer arbetar på Kista Science City, ett företagsområde inom främst ny teknik och IT. Nära 80 procent av invånarna i stadsdelsområdet Rinkeby-Kista har utländsk bakgrund. Av dem kommer nästan hälften från Asien. I stadsdelen Rinkeby har 90 procent av invånarna utländsk bakgrund, av dem kommer nära 40 procent från Asien oh 40 procent från Afrika. Stockholm % 3,3 % Västerort % 4,7 % Rinkeby-Kista % 7,4 % Rinkeby % 10,5 % Kista % 3,4 % Tabell 17. Information om invånarna kring Rinkeby. Medelinkomsten i stadsdelsområdet är ungefär 2/3 av Stockholms Stad i snitt. Arbetslösheten ligger högre, liksom andelen invånare med ekonomiskt bistånd. Över 50 procent av invånare över 16 år har en årsinkomst på under kr. I stadsdelen Rinkeby är arbetslösheten högre än i stadsdelsområdet och medelinkomsten lägre. Medelinkomsten är nästan hälften av Stockholmssnittet och knappt 5 procent av invånarna har en årsinkomst över medelinkomsten i Stockholms stad. Nästan 18 procent av invånarna lever med ekonomiskt bistånd, att jämföras med stadens 3,8 procent. Andelen invånare med sjukersättning är dubbelt så hög som Stockholms stad. Omkring hälften av de som gick ut gymnasiet i stadsdelsområdet år 2006 gick vidare till högskolestudier, vilket är likvärdiga nivåer som för hela staden. Av de som slutade årskurs nio i Rinkeby år 2010 var knappt 60 procent behöriga att fortsätta sina studier på gymnasiet, att jämföras med nästan 90 procent i snitt för hela staden. Enligt rapport 5 från Rädda Barnen var barnfattigdomen över 30 procent år 2009, vilket är en ökning från år 2007 men en minskning från år Samma rapport redovisar att 55,8 procent av barnen i Rinkeby lever i ekonomiskt utsatta hushåll, vilket är störst andel både i kommun och i län. Utifrån ovan presenterad statistik, tillsammans med observationer och intervjuer, har fyra personas tagits fram. 5 Barns ekonomiska utsatthet i Sverige - årsrapport 2012 av Tapio Salonen. 33 Profiler som har vuxit upp i Rinkeby: - Kwamena Turkson, flerfaldigt svensk mästare i boxning, EM-bronstagare som deltog i Olympiska Spelen 1996 och en tid rankades som världens fjärde bästa tungviktsboxare, - Fre (Artister, låtskrivare, musiker) - Rodde medlem i Infinite Mass (Artist, låtskrivare, musiker) - Moses Nsubuga (Supertalang i fotboll som spelade i Elfsborg, råkade ut för en trafikolycka vars konsekvens blev att han fick amputera bort benet) - Martin Mutumba (fotbollsspelare i AIK) - Kweku Turkson (fotbollsspelare i AIK och sedan Hammarby) I övrigt finns begreppet Rinkebysvenska, som beteckning på förortsdialekter.

41 Medborgare 1 En 40-årig man inflyttad från Marocco, för drygt två år sedan. Han är gift och har fyra barn. Familjen bor i en 3-rums lägenhet, som ägs av allmännyttan. Han kan endast lite svenska. På dagarna går han på sfi, arbetar i sin släktings mataffär eller hänger med vänner på Rinkeby torg. Hans fru arbetar som extra resurs på förskola. För honom är torget av betydelse. Det är där han träffar vänner och släktingar. Det är den naturliga mötesplatsen, som får honom att känna en tillhörighet i detta nya land. Det primära för honom är medborgarkontoret, där han fått mycket stöd. Medborgare 2 En 40-årig tvåbarnsmamma. Hon och familjen har bott i Rinkeby de senaste tre åren, dessförinnan bodde de i Hässelby. Men innan dess bodde de i Rinkeby. Sedan något år är hon ordförande i en förening för landsmän, med omkring 700 medlemmar. Medlemmarna kommer från ett stort område, till exempel Spånga och Solna. Föreningen är en samlingspunkt, där de ordnar dans, datorundervisning, internetcafé och kvinnorna samlas kring matlagning och sömnad, men även annat knutet till landets kultur. Det är många spontana besök i föreningens lokal. Tidigare har det varit än mer aktivitet, nu har de ändock regelbundna aktiviteter fyra dagar per vecka. Föreningen är medlemsförening i Folkets Hus. Jämfört med Hässelby är det mer invandrare i Rinkeby. Det är även mer liv och rörelse, generellt mer folk på gatorna. Men det händer också mer negativa saker, mer kriminallitet och narkotika. Annars trivs hon väldigt bra i Rinkeby, men känner att det inte är den bästa uppväxtmiljön för barnen. Hon vill därför flytta därifrån. Hon själv känner sig trygg, hon är 44 år och klarar sig undan om något skulle hända. Det är barnen hon är orolig för. Hon upplever att hon har allt nära sig i Rinkeby, det är trivsamt och alla känner alla. Medborgare 3 En tjej på 18 år, som har bott i Rinkeby i hela sitt liv. Hon är andra generationens invandrare från Turkiet. Fram till högstadiet gick hon i Skola i Rinkeby, men gymnasiet läste hon i innerstaden. Nu arbetar hon i butik, på annan ort. En nära släkting till henne driver en av restaurangerna på Rinkeby torg, vilket fungerar som en mötesplats för släkt och vänner. För henne är torget en bra mötesplats, för olika sociala aktiviteter. Där träffar hon vänner, ibland har hon bestämt träff, men många gånger är det spontana och positiva möten. Viktigast på torget är de olika restaurangerna, där träffar hon alltid någon hon känner. Hyresgäst 1 Restaurangägare, man från Turkiet, 50 år. Röstar rött, har bott i Sverige länge (25 år) och är tacksam för det svenska systemet med skatt, vård, utbildning. Hans dotter har fått en bra utbildning och läser nu på efter-gymnasial nivå. Han pratar bra svenska, och försöker alltid prata svenska på restaurangen. Han är noga med att göra rätt för sig, med till exempel kvitton, moms och löner. Han är gärna aktiv i allt som händer på torget, vill vara med och påverka och förändra. Han gillar att prata om torgets framtidsplaner och gemensamma aktiviteter. Han vill verkligen bidra till att det är liv och rörelse på torget. För honom är placeringen av resturangen viktig. Kunderna kommer dit för att snacka och spana ut över torget, och ta en bit mat eller något att dricka. Och det är därför det är viktigt för honom att det är något som händer. 34

42 Han har en bra relation med många kunder, det är många stammisar. Han förstår att hyrorna höjs ibland, det är okej bara det är inom rimliga gränser och att han är väl förberedd. Då klarar hans verksamhet av höjningar. Hyresgäst 2 Herrfrisör i bottenplan på gallerian, sedan tre år tillbaks. Han har en väldigt tydlig målgrupp och många återkommande kunder. Det är mycket idéer och aktiviteter som dryftas under en klippning, vilket gör att en del kunder stannar kvar även när klippningen är klar. Kunderna kommer till honom lika mycket för klippningen som för det sociala sammanhanget och nätverket. För honom är det viktigt att hyran hålls nere. Om det är något som behöver fixas i lokalen gör han det hellre själv, med hjälp av vänner än att betala hyresvärden. Han uppskattade den kursen som hyrsevärden, tillsammans med hyresgästföreningen ordnade kring bokföring. Arbetstagare En 50-årig kvinna som är inflyttad från Irak för sju år sedan. Hon arbetar på förskola i Rinkeby, men bor i annan stadsdel. Hon trivs med att arbeta i Rinkeby, det är en härlig grannskapskänsla som gör att det känns tryggt. Det viktigaste för henne är tunnelbanestationen och att Rinkeby ger henne möjligheten att arbeta. 35

43 Rinkeby torg år 2012 Rinkeby började byggas år 1968, år 1971 invigdes Rinkeby centrum och Rinkeby Galleria stod klar år Centrumet består av en tydlig torgbildning, en galleria och flera butiker som spillt över på gatorna omkring. På torget finns möjlighet för torghandel. Torget har fem olika entréer och en ingång till tunnelbanan. En av entréerna är snarare en fortsättning av torget, med olika affärsverksamheter. Längs med denna gränd finns flera butiker och i dess omnejd är ännu fler verksamheter. Torget är utsmyckat med en fontän, ett par stora träd och flitigt använda parkbänkar. Figur 21. Karta över centrumanläggningen i Rinkeby. Näringsidkarna i Rinkeby är i huvudsak småföretagare. De riktar sig i första hand till de som bor i Rinkeby samt intilliggande områden. Människor med internationell bakgrund i hela Storstockholm är också en viktig kundgrupp, eftersom Rinkeby genom åren marknadsförts som Stockholms ledande mångkulturella centrum. Figur 22. Foton från Rinkeby torg. 36

44 Tunnelbanestationen är utsmyckad av Nisse Zetterberg, som har utgått från de fynd från vikingatiden, som gjorts i området. Tillgänglighet Det finns många möjligheter att ta sig till Rinkeby Torg till fots eller med cykel. Utöver det ligger tunnelbanestationen mitt i centrum, och en handfull busslinjer finns i nära anslutning. Med bil kan Rinkeby nås via både E4 och E18. I anslutning till torget finns det 80 besöksparkeringar, vilket kan upplevas som lågt eller visa på att torget är utformat för de som rör sig till fots. Kommersiellt utbud Det finns tre mataffärer på torget och minst en strax utanför. Det finns minst två tobaksaffärer, varav en även erbjuder spel och postservice från olika bolag. Dessutom finns det en aktiv torghandel, med frukt och grönt som användes vid våra två besök. Ingen av butikerna tillhör någon av de större kedjorna. Torget har ett relativt stort utbud för hem och fritid, liksom tjänster. Till exempel finns videouthyrning, tygaffär, sko-och nyckelservice, fotoaffär, dator- och telefon service liksom en resebyrå. Kan notera att det inte finns något Systembolag. 37 De små fynden har förstorats upp till stora väggmosaiker, som glittrar i guld mot roströda bergväggar. I mittvalvets tak hänger en Roslagsros (av Sven Sahlbergs), en skulptur i förgylld plåt, som en stor sol av guld. Med kronblad av åror ska den påminna om forna tiders vattenburna resor. På spårväggen finns Lennart Grams bilder med fåglar flygande i tågets riktning. Stationen och den konstnärliga gestaltningen invigdes år 1975 och kompletterades år Tidigare har det funnits en Nordea bank på torget, den är nu stängd. Runt omkring torget, finns det ett par butiker som erbjuder Western Unions service. Efter att Nordea flyttat ut brandhärjades lokalen (mitten av februari 2012), vilket gjort att Apoteket har fått hålla stängt. Vid våra besök pågick renoveringsarbete, efter branden. Nu finns apotek i butik konceptet, liksom ett apotek ett par hundra meter från torget. Enligt Rinkeby Torgs hemsida finns det åtta butiker för mode och skor. Oklart om alla fortfarande drivs. Ingen av butikerna tillhör någon större kedja. Utbudet är tydligt riktat mot personer med muslimsk tro, till exempel gick det att köpa slöjor. Det finns fem olika ställen som erbjuder mat, alla med olika utbud. Ett gatukök, ett café inne i gallerian, ett café på torget, en pizzeria och en grill. De har alla olika utbud, men vi uppfattade dem ändå som ganska lika. Sport, fritid och kultur Förutom de idrottsanläggningar som hör till skolan ser vi ingen idrottsanläggning. Det finns dock en bowlinghall. Genom intervjuer och information från internet har vi förstått att det finns ett rikt föreningsliv i Rinkeby, vilket ska ge ett stort kulturutbud. Mycket verkar vara kopplat till Folkets Hus. Samtidigt är det oklart hur mycket aktivitet som det egentligen är där nu. Rinkeby Folkets Hus invigdes år 1986 och blev en samlingslokal för stadsdelens föreningsliv. I huset inhys även stadsdelens bibliotek och andra verksamheter som har bidragit till att stärka husets roll som nav i Rinkebys kultur- och föreningsliv. I dag är antalet andelsföreningar nära åttio stycken. Under åren har Rinkeby Folkets Hus använts till flera kulturarrangemang och har därför blivit ett begrepp i sig. I direkt anslutning till centrumanläggningen finns minst tre etniska föreningar: Turkiska, Somaliska och Grekiska. Källa:

45 Samhällsservice I anslutning till centrumanläggnngen finns en vårdcentral och ett medborgarkontor. Folktandvården ligger ca 100 meter bort. Skola och barnomsorg I området ligger Askebyskolan, Bredbyskolan, Knutbyskolan, Kvarnbyskolan och Rinkebyskolan. Rinkebyskolan är en grundskola med elever i skolår 7-9. Eleverna talar mer än 30 olika språk och är fördelade på olika profilklasser. Skolan består av en huvudbyggnad, idrottsbyggnad, träslöjdsbyggnad, fritidsbyggnad och en fotbollsplan. Rinkebyskolan har fått nationell uppmärksamhet och skolans rektor, Börje Ehrstrand har erhållit Kunskapspriset för sitt ledarskap. Mer än 20 förskolor finns inom en radie av ca 500 meter från Rinkeby Torg. En av förskolorna ligger i direkt anslutning till torget, med plats för 50 barn. Religionssamfund På torget finns en lokal för en moské. Svenska kyrkan har en kyrka ett par hundra meter från torget. Upplevd atmosfär och centrumanläggningen som mötesplats Observationer är gjorda under i slutet av mars och i början av maj år Under det andra besöket pratade vi med två näringsidkare och ett fåtal personer som befann sig på centrumanläggningen. En solig måndag i slutet av mars år 2012, anländer vi till Rinkeby med tunnelbanan. Stationen är belägen långt under markytan. Efter perrongen var det en halvtrappa upp till en platå, och därifrån går det en mycket lång rulltrappa. För en ovan tunnelbansresenär var det en svindlande lång rulltrappa. Rulltrappan som gick nedåt var trasig, vid båda besöken. Det finns även en hiss som går parallellt med rulltrappan. Det första som vi mötte när vi kommit upp i markplan, är information om brottsförebyggande verksamhet. Vi såg även en polisbil och ett par patrullerande poliser. Husen runt torgen har olika karaktär, ser ut att vara byggda under olika perioder från 1960-talet och fram till 1990-talet. Det sitter många parabolantenner på byggnaderna. Skolbyggnaderna i närheten av torget var livfulla, med ett mått av kreativitet. De var dock slitna när man kom närmare. Nästan alla barn och ungdomar vi såg hade utländsk bakgrund. Vi såg ett par olika grupper med förskole- och lågstadiebarn och la märke till att det ofta fanns en manlig lärare eller fritidspedagog bland personalen. Bredvid torget låg en högre byggnad med Folkets Hus. Entrén dåligt utmärkt, vilket gjorde att i alla fall vi tvekade på att gå in. Väl inne i trapphuset fanns det många olika verksamheter, bland annat bibliotek. Biblioteket var fräscht och fint, hade ett brett utbud av utländska böcker. Vi uppskattar att en tredjedel av biblioteket riktade sig mot barn och en tredjedel med utländsk litteratur för vuxna. Biblioteket hade en utställning från en femteklass, de visade en bild på varje elev och bredvid hade eleven skrivit ett par rader om sig själv. Vårdcentralen låg i samma byggnad som Folkets Hus, men med annan huskropp och med en annan entré. Även denna entré var anonym. Inne i byggnaden ledde två hissar besökarna upp till själva vårdcentralen. 38

46 Folktandvården låg inte långt från torget. Verksamheten hade en skylt på utsidan, men entrén var ändå anonym och receptionen låg en våning upp. Under vårt besök i Rinkeby behövde Johanna laga en tand, därför kom vi lite närmare den verksamheten. Inne på mottagningen hade de allra flesta utländsk bakgrund, vi såg endast en som såg ut att ha svensk bakgrund. På deras hemsida informerar de om möjligheten till tolk. Vi upplevde att de hade mycket att göra, personalen var trevliga men stressade. De var inte vana vid att ta emot någon patient skriven i annat landsting. Det var lite oklarheter, de ringde till exempel upp dagen efter för att få ordning formalia. En del kvinnor och ungdomar bar slöjor, men inte så många. Vi såg mest män på torget. Under lunchtid räknade vi att 70 personer befann sig på torget, varav 10 procent var kvinnor. Männen uppehöll sig på torget, det var stor social aktivitet. Kvinnorna passerade, på väg till butik eller tunnelbana. Männen som uppehöll sig på torget var i 50-årsåldern, de något yngre satt på pizzerian/restaurangen där vi åt lunch. På restaurangen pratade många med varandra, även de som satt på olika bord. Det var ett öppet samtal bland ägare och gäster, många var vänner eller bekanta. De pratade om deklarationen som kommit hem i brevlådan. När någon beklagade sig över att han skulle betala en mycket liten summa restskatt, kändes onödigt besvär var de andra bestämda över att alla bäckar små bidrog. Att betala skatt verkade vara av stor vikt. Det samtalades även om Boultbee och FastPartner. Det var tydligt att de inte var nöjda med Boultbee. De hade inga större förhoppningar om FastPartner, men ville i alla fall ge dem en ärlig chans de har ju inte varit här i mer än tre månader. De hade förståelse för att det inte var lätt att vara centrumledare i Rinkeby, de pratade om olika affärsinnehavare och om hur några kunde vara besvärliga. Alla såg ut att ha utländsk bakgrund, trots det var i stort sett all kommunikation på svenska. Det var trevliga bänkar på torget, runt om de stora träden. Gallerian på torget var mörk. Det fanns många tomma lokaler och en del butiker som inte var öppna, trots att det var mitt på dagen. Bottenvåningen kändes ödslig, i ena delen var det tre butiker med olika utbud av elektronik, telefoni och data. Utöver det var det en frisör och en klädbutik. En lång sida med stängda eller tomma butiker. Även under en regnig onsdagseftermiddag i början av maj, användes torget som mötesplats. Dock i mindre utsträckning. 39

47 Förändringar i Rinkeby centrum Rinkeby Torg invigdes 1969 och Rinkeby Galleria i två plan år Genom åren har Rinkeby Torg har profilerat sig som det ledande mångkulturella centrumet i Stockholm. Idag står flera lokaler i gallerian tomma. År 2002 skriver CentrumKompaniet i sin årsredovisning att de fortsatt arbeta med centrumvärdar. Liknande formulering finns år 2005, då kallas de för medborgarvärdar. I november samma år invigdes en boxningslokal i Rinkeby. Upplevda förändringar i Rinkeby Vi har endast haft längre samtal med en besökare. Denne pratade om att det tidigare varit bättre i Rinkeby. Att det nu blivit mer otryggt, till exempel med droghandel och annan kriminalitet. Men även att det blivit större klyftor mellan personer med olika etnisk bakgrund. Det stämmer överens med det handlare berättar. När vi berättar att vi upplever att det är ovanligt mycket män som uppehåller sig på torget, så säger de att kvinnor numera känner att de rör sig på förbjuden mark när de är på torget. Bland näringsidkare, pratade vi med en från dagligvaruhandel, en inom tjänstesektorn och en i föreningslivet. Alla tre uttryckte att det blivit mindre tryggt genom åren. Generellt pratade de mycket om problem och förändringar i lokalsamhället. Det handlar om ökad arbetslöshet, mer brottslighet och ungdomar som lever utan socialt samanhang. De pratade även om ökade klyftor mellan folkgrupper, bland annat beroende på språkproblem. En handlare uttryckte oro för att den kulturella och etniska uppdelningen av lokalsamhället förstärker motsättningar, försvårar integrationen i samhället och att det även också kan leda till extrema religiösa grupper. Det har skapat en rädsla för en ökad extremitism. De beskriver att det tidigare var en mosaik av olika kulturer, nu har det och sammanhållningen försvunnit. De olika faktorerna som de säger har försämrats, har inte följts upp mot statistik. Däremot är det en relativt tydlig uppfattning de vi pratat med förmedlar. En handlare beskriver att de i Rinkeby känner sig orättvist behandlade, bortglömda och behandlade respektlöst. Den ger mycket kritik mot samhället och hur kommunen sköter sina åtaganden. De berättar att ett kommunhus revs, och arbetsplatser har flyttats från Rinkeby. En handlare uppger att den tappade 200 kunder per dag, och att även pizzerian blev av med en betydande del av sina kunder. Kommunhuset gav många inresande, och det var positivt för Rinkeby. Nu har matbutiken ett snittköp på 80kr, tidigare 130kr och Stockholm har ofta 200kr. Vilket handlaren kopplar samman med att det är färre inresande kunder. Samhällsförändringarna beskriver de som ett mycket större problem än vad Boultbee har påverkat. Tillsammans har det bidragit negativt till hela stadsdelen. Mycket är svårt att koppla direkt till ägarbyten av de kommersiella lokalerna. Problem som uppkom i och med att Boultbee var ägare av lokalerna var för en handlare betydande, men ändå bara en faktor av många andra. Ska även påpeka att det var svårt för oss att leda in intervjuerna på just effekten av Boultbee, eller att jämföra de olika ägarna. Det verkade ha mindre betydelse i sammanhanget. Vi fick ändå reda på att Boultbee ville höja hyran med 70 procent, men att det till slut blev en 20 procent höjning efter hot om domstolsförhandlingar. De berättar om att det är hög status att driva en butik. Det gör att många ställer sig i kö, även utan att ha någon speciell plan på vad för verksamhet som ska drivas. Enligt handlaren har detta missuppfattats av fastighetsägare, som tror att efterfrågan gör att de kan höja hyrorna. 40

48 Hyra och kontrakt Underhåll Felanmälan Kommunikation Faktorer i närområde och samhälle Tabell 18. Näringsidkarnas uttryckta upplevelse av förändring. Nu är hyran densamma som under Boultbee. En handlare väntar på att hyreskontraktet ska gå ut, så att de kan förhandla om hyran. Vi får även uppfattningen om att FastPartner lyssnar och gör sitt bästa, till exempel berättade en om att de åtgärdat problem med råttor. Svenska Dagbladet rapporterar dock om motsatsen 6. När vi frågade vad de önskade sig så var en handlare pessimistisk, eller möjligen trött på att önska och skapa förhoppningar. Det fanns nämligen en tydlig skeppsism mot de olika kommunala satsningarna, nu senast Järvalyftet och Järva dialogen. Den andra handlaren ville se en fastightsägare som var lyhörd för butikernas betalningsförmåga. Men pratade även om att det skulle behövas olika sociala institutioner liksom polis. Handlaren trodde på att skapa en skattesubventionerad-zon för att få igång fler verksamheter. Denna handlare har tidigare varit partipolitiskt aktiv. 6 I artikeln Ny hyresvärd värre än Boultbee publicerat

49 Bredäng Bredäng är placerad i stadsdelsområdet Skärholmen, i Söderort. I nordväst gränsar stadsdelsområdet mot Fiskarfjärden i Mälaren. Bredäng är den nordligaste av de av fyra stadsdelar i stadsdelsområdet och gränsar till stadsdelarna Mälarhöjden och Sätra, liksom till Huddinge och Ekerö kommun. Bredäng breder ut sig på en förhållandevis kuperad och högt belägen yta av 238 hektar. Över tio procent av I början av 1900-talet kallades stadsdelen Jakobsberg, år 1957 blev den en del av stadsdelen Sätra. År 1962 påbörjades byggandet av det moderna Bredäng och då blev den på nytt en egen stadsdel. Det var även då stadsdelen fick sitt nya namn, Bredäng, för att undvika förväxling med sin namne i Järfälla kommun. ytan är vatten, vilket ger en 1500 meter lång strandlinje mot Mälaren. Längs strandlinjen finns ett skogsparti och flera badplatser, bland annat Mälarhöjdsbadet som ligger knappt en kilometer från Bredängs Centrum. Under sommarperioden går en reguljär ångbåt från Mälarhöjdsbadets brygga till Stockholms Stadshus och Drottningholms Slott. Mälarhöjden Bredäng Sätra Figur 24. Karta över Stockholms stad, där stadsdelsområdet Skärholmen och centrumanläggningen i Bredäng är markerat. Vårberg Skärholmen I stadsdelsområdet finns två stora handelsplatser, båda placerade i eller i anslutning till stadsdelen Skärholmen. Den ena är just Skärholmen Centrum, med både galleria, gågata och torg som tillsammans erbjuder över 200 butiker och torghandel. Den andra handelsplatsen är Kungens kurva, som administrativt ligger utanför Stockholms stad. I mindre skala finns en handelsplats i Bredäng centrum, som ligger två stationer innan Skärholmen Centrum. Figur 23. Stadsdelsområdet Bredäng och dess grannar. Utöver det är Bredäng känt för sin camping, som lockar turister till centrumet. 42

50 Yta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Bebyggelse På ett jordbruks- och skogslandskap påbörjades bygget av det moderna Bredäng hösten år De första flyttade in sommaren år 1963 och Bredäng tunnelbanestation öppnades våren år Fram till år 1965 byggdes 3900 lägenheter, vilket innebar bostäder för omkring personer. De flesta lägenheterna byggdes som 3:or. Den största exploatören, som stod för nära hälften, var det kommunala fastighetsbolaget Svenska Bostäder. Men även Familjebostäder, SKB liksom mindre privata byggmästare byggde bostadshus. Mellan 1965 och 1967 uppfördes dessutom 300 radhus och kedjehus. I stadsdelsområdet Skärholmen finns nästan bostäder i flerbostadshus, vilket gör att 15 procent av bostäderna är i småhus. Det betyder att stadsdelsområdet har en något högre andel småhus än resten av Söderort, liksom hela staden. Enligt Stockholms Stadsmuseum utgör Bredäng sannolikt det bästa och mest konsekvent genomförda, exemplet på idén om hus i park i Sverige. Ett kuperat och grönskande landskap domineras av 36 snarlika och likadant orienterade skivhus i åtta-nio våningar. Byggnaderna är placerade med 50 meters mellanrum, för mesta möjliga ljus och luft. Varannan gård mellan skivhusen är grön, varannan har parkeringsplatser. Bilvägarna är anpassade till den kuperade terrängen, de löper i bågar kring bostadsområdena och korsande gångvägar leds i tunnlar. Stadsdelen domineras sommartid helt av grönskan, trots bebyggelsens stora skala och långt drivna enhetlighet. I klungor utanför skivhusen finns även lägre lamellhus i två-tre våningar, ofta placerade på höjdsträckningar med milsvid utsikt. I den södra delen av Bredäng finns småhusområden, ofta byggda av de boende själva. Stockholm % 18 % 54 % Söderort % 28 % 47 % SD Skärholmen % 33 % 20 % Bredäng % 26 % 20 % Sätra % 34 % 26 % Mälarhöjden % 0 % 80 % Tabell 19. Information om Bredäng och omkringliggande områden. Av bostäderna i flerbostadshus i stadsdelsområdet ägs en låg andel av bostadsrättsföreningar. Den största andelen bostäder i flerbostadshus ägs av enskillda personer, bolag och stiftelser, så kallade övriga hyresrätter, alltså privata aktörer som inte är bostadsrättsföreningar. I Bredäng är andelen bostäder är småbostadshus mindre än Skärholmen, men representativt för Söderort och staden i stort. Nära 80 procent av alla lägenheter är en-, två- eller trerumslägenheter. Utmärkande är även att nästan hälften av alla bostäder består av tre rum och kök, jämfört med 25 procent för snittet i Stockholms stad. När man byggde bostadshusen tog rekordårens rationella och industrialiserade bostadsbyggande fart på allvar i Stockholm. Moderna gjutnings metoder för stommarna kombinerades med prefabricerade element för trappor, balkonger, sopnedkast. Byggarbetet rationaliserades. Till att börja med tog det 12 dagar att färdigställa ett av skivhusens våningsplan. Innan stadsdelen stod klar hade byggtiden i vissa fall pressats till fem dagar. Stockholms Stadsmuseum menar även att hus och utemiljöer i Bredäng präglas av en mycket hög kvalitet. Man hittar riklig konstnärlig utsmyckning. I skivhusens entréer finns målningar, mosaiker eller tegelreliefer. På gårdar och i grönytor finns skulpturer av olika slag. För att skilja ut centrum från resten av stadsdelen blev husen mestadels låga, med rött tegel och betong som dominerande material. Den formgjutna betongen återkommer i murar, skärmtak, trappor med mera. Ofta gjuten med smala stående räfflor som enligt arkitekterna skulle bli ett särskilt Bredängssignum. I centrum kan man även notera de ursprungliga, formgivna, belysningsarmaturerna i stål med glober. Bredängs högstadieskola placerades som något av ett experiment mitt i centrum, så att man kunde samutnyttja lokaler som bibliotek, aula och simhall. Denna integration blev mönsterbildande; liknande lösningar hittar man både i Sätra och Skärholmen, och inte minst på Järvafältet. Stadsdelen Bredäng har en väl bevarad 1960-tals karaktär, även om vissa förändringar har skett. Bredängs bostadsbestånd har på senare år rustats upp och nya bostäder med annan upplåtelseform än hyresrätter har byggts. 43 Källa: Stockholms stadsmuseum

51 Antal invånare Andel utländskbakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst Likt stadsdelsområdet är det relativt få lägenheter som ägs av bostadsrättsföreningar. Sedan år 1990 har det skett en stor förändring på ägarsidan. Då ägdes 80 procent av bostäderna i flerbostadshus av allmännyttan, att jämföras med dagens 26 procent. Framför allt har andelen övriga hyresrätter ökat. Därtill kan påpekas att den angränsande stadsdelen, Mälarhöjden har över 70 procent bostäder i småhus. Liksom att 80 procent av bostäderna i flerbostadshus, ägs av bostadsrättsföreningar. Invånare Stadsdelsområdet Skärholmen har en folkmängd på personer, vilket är 11 procent av Söderorts och 4 procent av hela stadens befolkning. År 2011 var det invånare i Bredäng, ett antal som har ökat sedan år 2001 men förväntas minska aningen enligt prognosen fram till år Nästan hälften av all in och utflyttning under 2011 var till och från övriga Stockholms stad. Andelen invånare över 65 år har minskat sedan år Både stadsdelsområdet och stadsdelen har mer än dubbelt så hög andel personer med utländsk bakgrund, jämfört med både Söderort och Stockholms stad. I Bredäng är 30 procent av invånarna med utländsk bakgrund födda i Sverige. Enligt statistik är nära hälften av de med utländsk bakgrund från Asien, 8,5 procent från övriga Europa (till exempel Ryssland), 12,4 procent från EU förutom Norden och 3,9 procent från Norden. Handlarna uppger att det är många från fd Sovjet, Polen och Finland. En handlare berättar att det för dagligvaruhandeln innebär att de säljer mer ägg och andra ingredienser för bakning liksom för att laga mat från grunden. Stockholm % 3,3 % Söderort % 3,8 % SD Skärholmen % 6,8 % Bredäng % 7,4 % Sätra % 5,9 % Mälarhöjden % 1,6 % Tabell 20. Information om invånarna i och omkring Bredäng. Medelinkomst, arbetslöshet och ekonomiskt bistånd i stadsdelen Bredäng, är lik hela stadsdelsområdet. Medelinkomsten var år 2010 två tredjedelar av snittet i Stockholms Stad eller kr mindre per år. Både andelen arbetslösa och andelen personer med ekonomiskt bistånd är omkring dubbelt så högt än snittet för Stockholms stad. Nästan 40 procent av invånarna i Bredäng över 16 år har en årsinkomst på under kr. 44

52 Utifrån ovan presenterad statistik, tillsammans med observationer och intervjuer, har fyra personas tagits fram. Invånare 1 En tonårskille på 14 år, född i Sverige och med föräldrar med utländsk bakgrund. Han går åttonde klass i Bredängskola. Han är energifylld och glad, vilket ibland missuppfattas som stökig. Han har bra betyg i svenska men problem med att få slutbetyg i engelska. För att öka chansen att få betyg i engelska, och på så sätt bli behörig till gymnasiet, ska han gå i sommarskola. Men de veckorna då det inte är sommarskola, hoppas han att han kan få sommarjobba på biblioteket. Han bor med båda sina föräldrar i en trerumslägenhet i Bredäng, som ägs av ett privat bostadsbolag. Hans mamma jobbar som undersköterska och hans pappa arbetar på SL. Om man frågar honom, är det bästa med centrumet att han kan träffa sina kompisar. De möts på gärna på biblioteket, där de även får läxhjälp. Han går i skola vid centrumet, använder tunnelbanan och deltar i kulturskolans undervisning. Invånare 2 En man på 28 år, som bor tillsammans med sin tjej och son i en bostadsrätt. Han har en tvåårig yrkesutbildning efter gymnasiet och arbetar nu på kontor. Hans sambo arbetar som fritidspedagog. Han är uppvuxen i Bredäng och har flyttat tillbaka efter en tid på annan ort. Han och hans tjej bestämde sig för att flytta tillbaks i samband med att de väntade barn. De använde sig av bibliotekets juridiska rådgivning, när de skulle köpa sin bostadsrätt. Har ett fungerande och relativt stort socialt nätverk. alla bor ju kvar. Jag känner till och med igen pundarna sen jag var liten, de är snällare än vad man tror. Bredäng centrum är viktig som mötesplats, för att handla dagligvaror och för tunnelbanestationen. I stadsdelen uppskattar han naturen, att det är barnvänligt och att han känner sig trygg. Man märker att de satsar på området och att många vill flytta hit. Det känns bra. Person med arbetsplats i Bredäng En biblioteksanställd man i 45 års ålder. Han bor i annan stadsdel och reser till jobbet med tunnelbanan. Utöver jobbet, använder han mataffärerna och lunchrestaurangerna. För att vara ett attraktivt bibliotek är ett bra front-läge betydelsefullt. Han tycker även att det är viktigt med relationen till kund, även de stökiga unga som använder biblioteket som fritidsgård måste bli bra bemötta. Han trivs med att gruffa med de unga. Näringsidkare En kvinnlig butiksägare, som inte bor i området. Hon reser till Bredäng med bil sex dagar i veckan. Hennes arbetsdagar blir numera nära tio timmar, då hon inte längre har någon anställd. Nu har hon viss hjälp med kundleveranser. För henne är det viktigt med lagom hyra och trygg hyressättning och fakturering. Man måste kunna planera företagets ekonomi. Nöjda, återkommande kunder är av stor betydelse. Det är min marknadsföring. Hon har en god relation till de övriga handlarna, de är som en familj. Hon är lite sur på att en av de större dagligvarubutikerna säljer saker ur hennes sortiment. Det har hon varit öppen med mot dem och bett dem att sluta med. Hon var tidigare aktiv i företagarföreningen och är nu med i de projekt som startats av den nya fastighetsägaren. 45

53 Bredäng torg/centrum år 2012 Bredängs centrum invigdes 1965 med femton butiker, bland annat ett EPA-varuhus, två banker, apotek, postkontor och frisör. Centrumanläggningen är ett utomhuscentrum med entréer från alla vädersträck. Det omsluts av överhängande byggnader och genom att tunnelbana sträcker sig över. Figur 25. Karta över centrumanläggningen i Bredäng. Platsen har nyligen blivit uppfräschat, med bland annat nya bänkar och blomsterarrangemang. Dessutom är bostadsfastigheter liksom fotbollsplaner, lekplatser och parker i området är också nyligen uppfräschade. Näringsidkarna i Bredäng är främst småföretagare, många enmansföretag och några med mindre än 10 anställda. Många verksamhetsansvariga arbetar mer än åtta timmar per dag och mer än fem dagar/vecka. Vi uppfattade som att de har en mycket god sammanhållning bland handlarna. De som besöker centrumanläggningen är främst de som bor i Bredäng, men det kommer även kunder från angränsande områden och turister från den närliggande campingen. En handlare berättade att kunderna till mataffärerna kommer även från Sätra, Mälarhöjden och ibland även Skärholmen. I Mälarhöjden ska det bara finnas en mindre mataffär, och de som bor där har en starkare ekonomi. En annan handlare berättar att den har sin marknad i Bredäng, Botkyrka och Skärholmen, men även kunder från hela Stor-Stockholm. Figur 26. Foto av Bredäng centrum. 46

54 Tillgänglighet Centrumanläggningen har flera entréer för fotgängare och cyklister, liksom en tunnelbanestation. Enligt en handlare är det personer som reser med tunnelbanan varje dag. Anläggningen ligger ca 1,5 km från E4/E20, vilket ger en restid på ca 15 minuter med bil till centrala Stockholm. Tunnelbanestationen invigdes 1965 och konsten 1982, med komplettering Konsten är skapad av Bredängsborna i samarbete med konstnären Lena Kriström- Larsson. I biljetthallen finns sågade och målade träformer i form av pusselbitar. Bilderna beskriver utvecklingen i Bredängs djurvärld. Ovanför trappan har en komplettering gjorts i form av målade pusselbitar i formgjuten betong av kända platser och byggnader i Bredäng. Bredäng är en tunnelbanestation, som är placerad ett etage upp i kanten av Bredäng Centrum. När tunnelbanan närmar sig Bredäng, från centrala Stockholm, sträcker sig den genom ett bostadsområde och ovan centrumet innan den når stationen. Stationen ligger på en 180 meter lång viadukt över Bredängs Allé. Därefter sträcker den sig ovan Bredängs Allé, som kan uppfattas som en dalgång, innan den passerar ett nytt bostadsområde och fortsätter i riktningen mot Skärholmen och Norsborg. Skärholmen tunnelbanestation är två stopp bortanför Bredäng och restiden är 4 minuter. Stationen trafikeras av Tunnelbana, röda linjen som tar dig till Norsborg. I andra riktningen tar tunnelbanelinjen dig via T-centralen till Ropsten. Restiden till T-centralen är 19 minuter 7. Kommersiellt utbud I Bredäng centrum finns ett Ica Supermarket, ett Hemköp och ett par mindre butiker som erbjuder matvaror. De mindre butikerna hade en tydlig profil med mat från andra länder, uppskattningsvis från Turkiet. En av de mindre butikerna fokuserade på torrvaror och artiklar till hushållet. Det fanns två fasta torgplatser på torget, en av dem användes vid vårt andra besök. Det finns minst en tobaksbutik och i anslutning till tunnelbanestationen finns en Pressbyrå. Det ligger en blomsteraffär, videouthyrning, textilbutik, presentaffär, guldsmed och två frisörer. Det fanns en klädaffär. Det finns ett apotek, postservice och flera uttagsautomater, men inget bankkontor. Det finns fem olika platser att äta eller fika på, varav en är ett gatukök. Sport, fritid och kultur Utbudet av sport och fritidsaktiviteter är lågt. I anslutning till skolan finns det en idrottshall och simhall, tillgänglig för skolans elever. Det finns ett litet bibliotek i tunnelbanestationshuset. Kulturskola finns i byggnaden intill. Samhällsservice På Bredängs vårdcentral finns även barnavårdscentral och distriktsköterskemottagning. Därtill finns en privat tandläkarklinik och eventuellt en läkarmottagning. Skola och barnomsorg Det finns en kommunal förskola i anslutning till Bredäng Centrum, och fler än 10 stycken i en radie av 500 meter kring centrum. Bredängskolan ligger i direkt anslutning till centrum. Det är en kommunal grundskola med årskurser upp till nian. Skolan erbjuder undervisning i C-språk på franska och mandarin. 7 Enligt våren Våra elever som gick ut åk 9 våren 2011 har bättre meritvärden än på mer än tio år!! Det är också en större andel elever med fullständiga betyg och med behörighet till nationella gymnasieprogram än på mer än tio år. Alla dessa värden ligger över både rikssnittet och Stockholms genomsnitt och är fullt i klass med innerstadsskolornas. Vi har dessutom bäst genomsnittligt meritvärde av Skärholmens alla skolor. Källa: Bredängskolans hemsida

55 Religionssamfund Bredängs kyrka invigdes 1969 och ligger i ena änden av Bredängs centrum. Från början var tanken att bygga en fristående kyrkobyggnad på berget bakom kyrkan. Det blev aldrig så, nu fungerar ett större rum i församlingshuset som kyrka. Utöver Svenska kyrkan använder en Rumänsk-ortodox församling Bredängs kyrka, därför är kyrkorummet är rikt på ikoner. Ett par hundra meter från Bredäng centrum finns en Pingstkyrka. Det är en av tolv Pingstkyrkor som Filadelfiaförsamlingen i Stockholm har i ytterstadsområdena. Det är en mångkulturell församling, som tolkar gudtjänsterna till Engelska, Spanska, Ryska och Arabiska. Upplevd atmosfär och centrumanläggningen som mötesplats Observationer är gjorda under slutet av mars och i början av maj år Under det andra besöket pratade vi med över personer som befann sig på centrumanläggningen. En grå tisdagseftermiddag i mars var det låg aktivitet, då observerade vi platsen utan att prata med någon. Det var många små butiker, men alla var inte öppna eller hade mindre inbjudande entré. Vårt intryck var då att centrumet var anonymt och inte speciellt inbjudande. En solig dag i maj var det däremot liv och rörelse. Personerna vi pratade med gillade sitt Bredäng och vi fick en varm känsla av området. Besökare och handlare uppskattar och är trygga i sin multikulturella identitet. Vi upplevde att det fanns en stolthet bland besökarna. Det fanns även en familjär och varm stämning bland många näringsidkare, vilket de upplevde positivt. Det är tydligt att Bredäng är mer personligt, och nära hemmet jämfört med till exempel Skärholmen. Både ungdomar, unga vuxna och medelålders invånare använde torget, caféet, gatuköket, pizzerian och restaurangerna som mötesplats. Det var alltså en uppskattad mötesplats för många åldersgrupper. Även det lilla biblioteket hade mycket liv och rörelse, nästan att jämföras med en ungdomsgård. Bredäng gav oss en tydlig känsla av ett hemmatorg, där basutbud och mötesplatser är viktiga. De vi pratade med uppgav att de inte direkt saknade någon kedjebutiker eller annan detaljhandel. De tycktes trivas med närheten till Skärholmen, Liljeholmen liksom City men efterfrågade inte samma utbud i Bredäng. Både näringsidkare och boende uttalade en positiv syn på framtiden. De berättade att unga familjer flyttade hit. Området är intressant för både etniska svenskar och andra generationens invandrare. Det är ekonomiskt möjligt för unga att få tag på hyresrätt alternativt köpa bostadsrätt. 48

56 Förändringar i Bredäng centrum Bredängs centrum invigdes Det har förnyats flera gånger under årens lopp. Senast gjordes en större upprustning av Stadsdelsförvaltningen, klart år Besökarnas upplevda förändringar Det besökarna berättar om är positiva förändringar, både unga och gamla uppmärksammar att fasader renoverats och att det numera finns fler planteringar med blommor. De berättar om uppfräschningar och en ökad trygghet. I stort saknade besökarna inget i utbudet. De resonerade kring om det skulle vara intressant med någon klädkedja, men pratade samtidigt om att det fanns i närliggande köpcentrum. Ungdomar i 20-årsålder berättar att de uppskattar mångfalden och att alla känner alla. Trygghet Utomhusmiljö Rent & snyggt Tabell 21. Besökarnas uttryckta upplevelse av förändring. Näringsidkarnas upplevda förändringar Handlarna har en något tydligare uppfattning om vad som ändrats på centrumanläggningen. Vi pratade med två näringsidkare under en längre tid, en av dem var relativt ny i Bredäng medan den andra hade bedrivit verksamhet i över 15 år. Dessutom kom vi i kontakt med ytterligare tre under våra café- och restaurangbesök. Båda handlarna är missnöjda med att Systembolaget lagts ner. I mataffären får de regelbundet frågor från utländska turister från campingplatsen, om var de kan köpa alkoholhaltiga drycker. De berättar att det tidigare funnits det fler restauranger än förväntat för gällande kundunderlag, något Bredäng var känt för. Till exempel fanns en populär restaurang, med ca 400 gäster per dag. Oklart när denna restaurang stängdes och varför detta har förändrats. Ansvaret för städningen är uppdelad mellan olika aktörer, vilket resulterat i att vissa ytor faller mellan stolarna. Det beror på att gatan som är under tak, är fastighetsbolagets ansvar, medan resten av renhållningen sköts kommunalt. Överlag hade det blivit trevligare med fler blomsterarrangemang på torget. Dessutom finns polis på plats både dag och kväll, vilket bidragit till en ökad upplevd trygghet. Butiksutbud Restaurang/café Trygghet Utomhusmiljö Rent & snyggt Tabell 22. Näringsidkarnas uttalade upplevelser av förändring. 49

57 De uppger att en hög social sammanhållning är viktigt och unikt för Bredäng. Det är en styrka att besökaren känner sig sedd och möts utifrån dess behov. Till exempel värdesätter en av dagligvaruhandlarna att personalen kan ytterligare ett språk, utöver både bra svenska och engelska. Hyra och kontrakt Marknadsföring Underhåll Felanmälan Kommunikation Engagemang Övrig service Goda grannar Företagarförening Faktorer i närområde och samhället Tabell 23. Näringsidkarnas uttalade upplevelser av förändring. En handlare upplevde att hyran höjts kraftigt sedan De faktiska hyreshöjningarna som handlaren uppgav, var svåra att jämföra med varandra och därför även med inflationsförändringar. Handlarens upplevelse är att de var många tillägg under Boultbee-tiden och att hyresutgifterna därför var osäkra. Till exempel hade de fått betala för renoveringar som gjort hos annan handlare, ibland för saker som inte blivit utförda. Under CentrumKompaniet ingick allt i hyran, förutom sopor, el och försäkring. Under Boultbee-tiden ingick inget, då fick vi betala för varje utbytt skruv. Boultbee kom med oberäkneliga hyror. Hyresgäster har fortfarande ouppklarade tvister. Handlare fick hälsoproblem, som följd av osäkerheten och den tuffa behandlingen från Boultbee. Minst en handlare gav upp och sålde sin verksamhet, andra har gjort sig av med personal. Nu när FastPartner är ansvarig, upplever de att det är tydligare vad de betalar för. Den nya fastighetsägaren har blivit mer aktiv. En handlare berättade att Boultbee såg till att företagarföreningen försvann. Företagarförening finns inte nu heller, men handlarna har en aktiv dialog och projekt tillsammans med FastPartner. Det finns bland annat planer på nytt skyltprogram. De har förtroende för FastPartner, är nöjda med kommunikationen med dem och är förväntansfulla över hur det kommer att bli framöver. Det finns dock fortfarande oklarheter om vilken service som ingår i kontrakten och bristande rutiner för renhållning. Det berättades att en handlare har haft en trasig toalett under en längre tid, och att FastPartner inte åtgärdar problemet tills det att det fått klarhet i vad som egentligen står i kontraktet. Kontrakten som skrevs med Boultbee sägs vara långa och svåra att tolka. Näringsidkarna upplever att det är många som passerar genom centrumet, de efterfrågar därför något som gör att besökarna stannar upp. Till exempel en bättre och gärna välkänd restaurang och ytterligare ett café. De två stora matbutikerna, upplevde varandra som goda grannar. Handlare önskade även andra verksamheter som lockade till sig besökare, till exempel Systembolag, bank och gym. De önskade sig fler goda grannar. Fler bostäder i området vore också önskvärt. 50

58 Högdalen Högdalen ligger i stadsdelsområdet Enskede-Årsta-Vantör, i Söderort. Inom Stockholms stad gränsar stadsdelsområdet till Älvsjö, Hägersten- Liljeholmen, Södermalm, Skarpnäck och Farsta, utöver det gränsar stadsdelsområdet till Huddinge kommun. I Högdalen finns sopförbränningsanläggningen Högdalenverket och Vantör återvinningscentral. Högdalstopparna är tre konstgjorda höjder, uppbyggda av tippmassor. Högdalstopparna har genom åren lockat kända slalomåkare, så som Ingemar Stenmark. Senare attraherade topparna snowboardåkare, vilket även fått skateboardare att samlas i området. Högdalstoppen nummer 1 ligger i stadsdelen Högdalen och uppfördes av 65 miljoner kubikmeter tippmassor i början av talet. Dess topp ligger på 72 meter över havet och därifrån har man utsikt över bland annat Stockholms innerstad. På den finns två skidbackar, och det har funnits skidlift och rodelbana, båda monterades ner under 1990-talet. Högdalstoppen nummer 2 ligger i stadsdelen Fagersjö och anlades i början av 1970-talet. Dess topp ligger på 102 meter över havet och är den högsta punkten i Stockholms stad. Högdalstoppen nummer 3 ligger också i stadsdelen Fagersjö och är uppförd av 1,5 miljoner kubikmeter tippmassor. Den påbörjades i slutet av 1980-talet. I samband med Stockholms stads utveckling av området planeras denna topp höjas till 103 meter över havet. Figur 27. Karta över Stockholms stad, där stadsdelsområdet Enskede-Årsta-Vantör och centrumanläggningen i Högdalen är utmarkerad. Stadsdelsområdet är det största i Söderort då det sprider sig över en yta på drygt 2000 ha och utgör nära 25 procent av Söderorts yta. Högdalen är ett av fjorton stadsdelsområden i denna stadsdel, och utgör knappt 10 procent av stadsdelsområdets yta. Det kommersiella centrumet för de södra delarna av stadsdelsområdet, ligger i Högdalen. Figur 28. Stadsdelsområdet Enskede-Årsta-Vantör. 51

59 Yta (ha) Antal bostäder Andel småhus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Bebyggelse Högdalen centrum och delar av Högdalen byggdes upp under 1950-talet som tunnelbaneförstad, utifrån idéer om grannskapsplanering. Centrum invigdes 1957 och byggdes ut året efter. Från Högdalen Centrum syns en bebyggelse som är en blandning av låghus och punkthus. Med nästan bostäder i flerbostadshus, har stadsdelsområdet 90 procent bostäder i just flerbostadshus. Fördelningen mellan bostäder i små- och flerbostadshus är därmed mycket lik snittet för både Söderort och Stockholms stad. Bostäderna i stadsdelen Högdalen, består av en högre andel flerbostadshus än stadsdelsområdet, Söderort och snittet i hela staden. Bland flerbostadshusen är det en jämn fördelning mellan ägarkategorierna allmännyttan, övriga hyresrätter och bostadsrätter. Sedan 1990 har andelen bostäder ägda av allmännyttan sjunkit med 20 procentenheter, till dagens nivå på 31 procent. Stockholm % 18 % 54 % Söderort % 28 % 47 % Enskede-Årsta-Vantör % 24 % 51 % Högdalen % 31 % 33 % Tabell 24. Information om areal och boende, kring Högdalen. I övrigt kan sägas att en av Stockholms mest kända byggnader, Globen ligger i stadsdelsområdet. När Globen invigdes år 1989 blev det världens största sfäriska byggnad. Invånare Stadsdelsområdet Enskede-Årsta-Vantör har en befolkning på ca personer, vilket utgör 11 procent av Stockholms stads befolkning. Stadsdelsområdet består av 14 stadsdelar, där Årsta och Rågsved är de två största till befolkning räknat. Högdalen har en befolkning på drygt 8500 invånare, vilket utgör mindre än 10 procent av stadsdelsområdets invånare. Högdalen hade ca 8000 invånare år Därefter minskade antalet under en period, för att sedan öka. I december 2011 hade Högdalen över 8500 invånare, och invånarantalet förväntas fortsätta öka. Detta trots att födelsenettot har varit negativt år 2010 och 2011, vilket inflyttningsnettot kompenserat för. Över hälften av de som flyttar till Högdalen kommer från övriga Stockholm. Idag är det en relativt hög andel personer över 64 år, men prognosen fram till år 2020 visar på en tydlig minskning. Dessutom är det ett negativt födelse-netto år 2010 och Tillsammans gör det att vi antar ett kommande generationsskifte. Dessutom byggs det över 100 nya bostadsrätter i anslutning till centrumanläggningen, med inflyttning under år 2012 och

60 Antal invånare Andel utländskbakgrund Andel arbetslösa Medelinkomst En tredjedel av befolkningen i stadsdelen Högdalen har utländsk bakgrund. Av de personerna inom stadsdelen med utländsk bakgrund kommer nästan 40 % från Norden och övriga Europa, och drygt 30 % från Asien. Jämfört med staden i stort skiljer sig stadsdelen sig endast ett par procentenheter gällande befolkningens nationella bakgrund. Medelinkomsten i stadsdelen Bredäng är betydligt lägre än snittet för Stockholms stad. Bland invånarna i arbetsför ålder är över 70 procent förvärvsarbetande och 4,2 procent arbetslösa. Av förvärvsarbetarna arbetar 35 procent inom Söderort och 31 procent i Inre staden. Stockholm % 3,3 % Söderort % 3,8 % Enskede-Årsta-Vantör % 3,9 % Högdalen % 4,2 % Tabell 25. Information om invånare i och omkring Högdalen. Utifrån ovan presenterad statistik, tillsammans med observationer och intervjuer, har fyra personas tagits fram. Invånare 1 En ensamstående kvinna över 70 år. Hon är pensionär och har bott sin bostadsrättslägenhet i Högdalen sedan 1960-talet. Hon värdesätter tryggheten och grannskapskänslan, liksom möjlighet att umgås med vänner i Vantörs församling. Hon använder torget för att handla mat, köpa medicin, låna böcker på biblioteket och umgås med vänner i församlingshuset. Invånare 2 Ett 25-åringt par som nyligen flyttat till en gemensam hyresrätt. De arbetar båda på annan ort, men är ändå nöjda med att ha fått ett förstahandskontrakt på lägenheten. De uppskattar den lokala atmosfären och valmöjligheter för både primär- och sekundär funktioner. Näringsidkare 1 En ensamföretagare som driver en speceriaffär. Han har bedrivit verksamhet i Högdalen i över 15 år. Han säger att kundrelationen är väldigt viktig, men även stöd från hyresvärden och en trygg hyressättning. Kunderna är en betydande del av hans sociala liv. 53

61 Högdalen centrum år 2012 Centrum och delar av Högdalen byggdes upp under 1950-talet som tunnelbaneförort och centrumanläggningen invigdes år 1957 och byggdes ut året efter. Högdalen centrum har många olika karaktärer. I området är det både en galleria, gågata, gågata med väderskydd, en liten del är en trafikerad gata, det finns en fast plats för torgstånd och en öppen plats som möjliggör både torgstånd och torgmöte. Köpgatan binder samman det stora torget, det mindre handelstorget, gallerian och knutpunkten för kollektivtrafik. Från köpgatan går dessutom mindre köpgator ut till parkeringar, samhällsservice och bostadsområden. Centrumet hade en tydlig avgränsning med antingen byggnader eller trafik. Överblickbarheten kunde ha varit bättre, då det till exempel inte var tydligt om verksamheter fortsatte runt hörnan, ut på Högdalsplatsen. Centrumet delas in i två huvudområden: Högdalsplan och Högdalsgången. Därtill finns det viss verksamhet som vetter mot parkeringen på Rangstaplan. Högdalsplan är en större öppen plats, som ett klassiskt torg. På denna plan är i dag ingen verksamhet och i byggnaderna runtomkring är aktiviteten låg. I Högdalsgången är de allra flesta butiker placerade, vilket gör att det ar hög aktivitet och rörelse. I mitten av Högdalsgången är tunnelbanestationen och huset med biljettstation. Förutom partiet vid tunnelbanan är Högdalsgången, sedan 1990-talet väderskyddat med ett glastak. 54 Husen i centrum består av 2-13 våningars hus. I Högdalen centrum finns fjorton fastigheter, uppdelade på sju fastighetsägare. Det finns bra grundförutsättningar för en bra utomhusmiljö, men delar av området är i upprustningsbehov. En handlare upplever att upprustningsarbeten är komplicerat, beroende av de många olika fastighetsägarna. I centrum finns Vantörs Kyrka, känd för tuppen som utsmyckar kyrktornet. Denna tupp återkommer på flera ställen, som symbol för Högdalen. Tuppen finns med på idrotts- Figur 29. Karta över centrumanläggningen i Högdalen. lagets klubbmärke och 13-våningshuset mitt i centrum är utsmyckat med en lysande tupp, och kallas i folkmun för Tupphuset. Även entréerna till Högdalsgången är utsmyckade med denna tupp. Det finns även utsmyckning utan tuppar. Högdalsplan utsmyckad med träd, stora planteringslådor med blommor och mönster i gatstenen. Bland näringsidkarna är det många småföretagare, men det finns även flera kedjebutiker med flertalet anställda. Vi upplevde ingen direkt sammanhållning bland handlarna. Högdalen är en knutpunkt för kollektivtrafik, vilket ökar upptagningsområdet till att omfatta hela Vantör. Vi mötte personer som bor i Hagsätra och Rågsved. Samtidigt som handlare uppgav att centrumet konkurrerar med Globen, Farsta och Skärholmen, som inte ligger långt därifrån. Viss konkurrens från Banhagen, som ligger en station närmare Stockholm centrum. Fast i många fall är det snarare tvärtom, då Bandhagen inte har samma bredd på utbud och service.

62 Tillgänglighet Det finns väl underhållna gång- och cykelbanor på båda sidor av Vantörs Kyrka. Med bil når man Högdalen centrum från nordost eller sydväst. Det finns en stor parkeringsplats finns på Rangstaplan och en mindre parkeringsplats söder om centrumanläggningen. Högdalen är en tunnelbanestation, placerad som en del av Högdalsgången. Stationen trafikeras av gröna linjen som tar dig till Hagsätra. I andra riktningen tar tunnelbanelinjen dig via T-centralen till Hässelby Strand. Restiden till T-centralen är 19 minuter 8. I anslutning till tunnelbanestationen finns en bussterminal. Där avgår bussar mot bland annat Skarpnäck, Norsborg, Farsta centrum och Liljeholmen. En provisorisk tunnelbanestation stod färdig år 1954, och nuvarande stationen invigdes tre år senare. Perrongen är utsmyckad av Birgitta Muhr. Hon har skapat tre stora tulpaner i brons. Tulpanerna står mjukt böjda trots det hårda materialet. Skulpturerna är 2,5 meter höga med grönpatinerade stjälkar och blad samt rödlackerade kronblad. Konsten invigdes år Källa: sl.se Kommersiellt utbud Det finns tre större matbutiker i Högdalen: Coop, Ica Supermarket och Matdax. Butikerna har något skild karaktär och utbud, till exempel saluför sig Matdax med att vara duktiga på kvalitet och mångfald. Därutöver finns det ett par tobaksbutiker och kiosker, varav en är en Pressbyrå i anslutning till tunnelbanan. Dessutom finns det två speceriaffärer: en fiskaffär och en som erbjuder thé och kaffe. På Högdalsgången finns även en fast plats för torghandel, vilket användes vid vårt andra besök. Utbudet för hem och fritid är brett med både Systembolag, järnhandel, bokhandel, optiker och minst två frisörer. Utbudet för mode och skönhet är också relativt stort och riktar sig både till kvinnor och män, i olika åldrar. I Högdalen finns ett par av de etablerade kedjorna, till exempel Dressman, Lindex och Kicks. Serviceutbudet består bland annat av en traditionell bank, två Western Union banker, flertalet uttagsautomater, postservice och två apotek. Centralt på Högdalsgången finns två konditorier med caféverksamhet liksom två korvkiosker. I utkanten av centrum eller strax intill finns åtminstone en sushi-restaurang och en Thai-restaurang. Sport, fritid och kultur I anslutning till Rangstaplan finns Högdalshallen med både sim- och idrottshall. I samma byggnad finns även en bowlinghall. I en av de mindre entéerna till Högdalsgången ligger en Kulturskola. Högdalens bibliotek finns i tunnelbanestationshuset, en trappa upp från biljetthallen. Intill Högdalsplan finns en fri teatergrupp och en dockteater. I ytterkanterna av Högdalsgången, på två olika platser finns en konstförening och en bingohall. Samhällsservice I centrum finns Folktandvård, Barnavårdscentral och Barnmorskemottagning. Dessa låg på olika platser och Folktandvården känns dock undangömd och har dålig/ingen skyltning från Högdalsgången. Den ligger i den tidigare skolbyggnaden, som idag till stor del låg tom. Utöver det finns en Capio Vårdcentral, strax utanför centrumet. 8 Enligt våren

63 Skola och barnomsorg Nära Högdalen centrum finns en öppen förskola och sex kommunala förskolor. Tidigare låg Högdalsskolan på Högdalsplatsen. Den lades ner och byggnaden är idag i stor del tom. Närmaste skola är Bäckahagens skola, som ligger ungefär 800 meter från Högdalen centrum. Det är en grundskola som omfattar skolår 1 9, förskoleklasser, särskola och fritidshem. Religionssamfund I anslutning till Högdalen centrum finns Svenska Kyrkan och Svenska Missionskyrkan, med varsina kyrkor och tillhörande församlingsbyggnader. Missionskyrkan i Högdalen har ingen fungerande hemsida i april 2012, informationen är hämtad ifrån en platsannons för en Pastor- och församlingsföreståndare. I Missionskyrkans lokaler finns även Bryggan Vantör 9, en verksamhet som Convictus driver för hemlösa och missbrukare. På Bryggan Vantör erbjuds hjälp av volontärer, socialarbetare, sjuksköterska, jurister, diakoner och läkare. Där finns även möjlighet att äta frukost och lunch, låna internet, telefon, toaletter, dusch, tvättstuga och sovsal. Upplevd atmosfär och centrumanläggningen som mötesplats Observationer är gjorda under slutet av mars och i början av maj år Under det andra besöket pratade vi med näringsidkare och flera personer som befann sig på centrumanläggningen. Under vårt besök en solig dag i mars, möttes vi av ett livfullt centrum. Tillgänglighet såg ut att vara bra. Tydligast är att kollektivtrafiken fungerande väl och som en knutpunkt mellan buss och tunnelbana, vilket bidrar till att många personer passerar centrumet. Då uppfattade vi att utbudet var tillfredställande och att det fanns valmöjlighet. När vi återkom för att intervjua handlare och besökare, bekräftade besökarna vårt första intryck medan handlarna gav en annan bild. De visade en oro för framtiden. De berättade att många verksamheter har bytt ägare och en del har lagt ner. De beskrev att centrumet hade hamnat i en negativ spiral där kvalitén på butikerna har försämrats, de goda grannarna har blivit färre och lokaler har fått stå tomma. I mars 2012 finns minst tre tomma lokaler. Fönstren till dessa lokaler hade heltäckande bilder, med erbjudande om att hyra lokalen, tillsammans med glada ansikten. Det gav en positiv känsla och vi upplevde inte de tomma lokalerna som något större problem. Samhällsservicen upplevde vi som undanträngd av handeln. Med undantag från biblioteket, som har en central placering och fungerar som mötesplats. Biblioteket ligger ovanför tunnelbanestationen. Biblioteket hade flera olika verksamheter, så som läxläsning och internet support. Den nuvarande placeringen av Biblioteket upplevde vi som bra för att attrahera många olika medborgare. Vi fick alltså en tudelad beskrivning, och vår upplevelse av atmosfären blir likaså. Vår reflektion är att Högdalen är ett stort centrum, med ett större utbud än vad ett karaktäriserande hemmacentrum har och ett litet utbud för att jämföras med köpcentrum, såsom Skärholmen. Kanske är det svårt för näringsidkarna att förhålla sig till detta. Besökarna använde sig i alla fall gärna av centrumanläggningens utbud. Torg, gator, caféer och de två församlingarna användes som sociala mötesplatser. 9 Enligt april

64 Förändringar i Högdalen centrum Under 1990-talet rustades centrumet upp, till exempel fick Högdalsgången ett väderskyddande glastak. CentrumKompaniet uppgav i årsredovisningen för år 2002 att vakanta kontorsytorna i Högdalen har minskat till ca 500 kvadratmeter efter vissa ombyggnadsinsatser. Biblioteket flyttade in ovanför tunnelbanestationen år Tidigare låg biblioteket i anslutning till skolan, som numera är stängd. Utifrån presentation på Högdalen centrums hemsida ( ) har minst tre verksamheter avslutats. Verksamheterna som försvunnit är en bank (Nordea), en optiker och en restaurang. Besökares upplevda förändringar Vi pratade med minst fem personer under vårt besök. Någon uppgav att utbudet har minskat, men många besökare uppskattar ändå det som finns, och det var självklart för dem att ta sig någon annanstans om de saknar något. En person sa att Högdalen är bra, men har ett lite dåligt rykte. Generellt var åsikterna neutrala. Handlare Handlarna som vi pratade med hade bedrivit verksamhet där i 27 respektive 40 år, de gav en annan bild än besökarna. De visade en oro för framtiden. De berättade att många verksamheter har bytt ägare och en del har lagt ner. De beskrev att centrumet hade hamnat i en negativ spiral där utbudet minskat, kvalitén på butikerna har försämrats, de goda grannarna har blivit färre och lokaler har fått stå tomma. Det är dock oklart när detta hänt. Handlaren beskriver att en del butiker har stängt igen på grunda av ekonomisosäkerhet under Boultbeetiden. De berättar att två av tre bankkontor har försvunnit. En handlare menar att vissa kundgrupper spenderar sina pengar, där de har möjlighet att göra uttag på bankkontor. Därför påverkas den negativt av detta. Samma handlare berättar att skolan i centrumet numera är stängd, tidigare bidrog den till liv och rörelse, samt viss handel. De upplevde bristande kommunikation och underhåll med Boultbee. Sedan CityCon tog över har sophantering och vakthållning förbättrats, dessutom har det pratats om en ambitiös utvecklingsplan. Hyra och kontrakt Underhåll Kommunikation Engagemang Goda grannar Faktorer i närområde och samhälle Tabell 26. Näringsidkarnas uttalade upplevelse av förändring. Förändringarna är antagligen både en följd av samhällsförändringar, ändrade köpvanor och på grund av att handlarna inte kunde hantera den osäkerhet som Boultbee medförde. Liksom en samverkande effekt av de faktorerna. Olika personer har drabbats olika hårt av hyreshöjningar, en handlare uppger att den inte har drabbats alls då dennes kontrakt förnyats löpande utan justeringar. En handlare berättade att Boultbee inte såg till att fylla tomma lokaler med goda grannar. Centrumet kan ha varit mer unikt tidigare, med ett antal kvalitetsbutiker inom detaljhandeln och livsmedel. Detaljhandlare har märkt att sina gamla stamkunder nu blivit till åren, gått bort och inte ersatts med yngre kunder. 57

65 Fastighetsägare och förändringar Genom åren har det varit olika fastighetsägare av de kommersiella lokalerna, kring centrumanläggningarna i Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Högdalen. Här kommer först en sammanfattning av förändringarna och sedan en övergripande presentation av de fem mest aktuella ägarna. Därefter presenteras vad som genomförts och påverkat centrumanläggningarna mellan år 2001 och Det handlar om vad de olika ägarna gjort och hur de drivit verksamheterna, men även politiska händelser och omvärldsfaktorer. Ägare Fram till år 2001 ägde de kommunala bostadsbolagen de kommersiella lokalerna på de fem aktuella centrumanläggningarna. År 2001 beslutade Stockholms stad att starta bolaget, CentrumKompaniet i Stockholm AB, som enbart skulle ägna sig åt kommersiella lokaler. Samma år tog bolaget över nio centrumanläggningar med en lokalyta på över kvadratmeter. I slutet av år 2006 beslutade kommunfullmäktige i Stockholms stad att samtliga aktier i Centrum- Kompaniet skulle läggas ut till försäljning. Våren 2007 skrevs avtal med ett dotterföretag inom Boultbee (Holding) AB-koncernen. De tillträdde centrumanläggningarna hösten Sedan år 2008 sålde Boultbee fastigheter från beståndet de förvärvade. Efter en tid av svag ekonomi ändrade Boultbee namn till Centeni, och ägandet övergick till The Royal Bank of Scotland plc. Bolaget fortsatte sälja fastigheter och våren 2012 hade de endast kvar fastigheter i Skärholmen. Bolagen CityCon, AMF Fastigheter och FastPartner köpte de övriga centrumanläggningarna. Centrumanläggning Ägare dec 2000 Ägare april 2001 Ägare dec 2007 Ägare juni 2011 Ägare jan 2012 Bredäng AB Svenska Bostäder CentrumKompaniet Boultbee-koncernen Centeni FastPartner Hässelby Gård AB Svenska Bostäder CentrumKompaniet Boultbee-koncernen Centeni FastPartner Högdalen Familjebostäder CentrumKompaniet Boultbee-koncernen Centeni CityCon Rinkeby AB Svenska Bostäder CentrumKompaniet Boultbee-koncernen Centeni FastPartner Tensta AB Svenska Bostäder CentrumKompaniet Boultbee-koncernen Centeni FastPartner Tabell 27. Centrumanläggningarnas ägare, vid olika år. Centrumanläggningarna har således haft fem ägare, respektive, mellan år 2000 och CentrumKompaniet i Stockholm AB CentrumKompaniet i Stockholm AB var ett kommunalt bolag, placerat som dotterbolag till Stockholms Stadshus AB. Bolaget startade sin verksamhet i april 2001, då de förvärvade centrumanläggningar från kommunala bostadsbolag. I 2001 års årsredovisning för Stockholms stad står det att Bolagets huvuduppgift är att utveckla centrumanläggningarna och höja fastigheternas värde. I arbetet ingår att förbättra verksamheten i anläggningarna vad gäller handelsutbud och servicefunktioner till nytta för företagarna och stockholmarna. Under åren fram till år 2007 gjorde bolaget direkta investeringar i de olika centrumanläggningarna. De fick årligen specifika uppdrag av Stockholms stad att bidra till samhällsbyggandet i ytterstadsområdena. Bolaget utvecklade metoder för att nå såväl samhälls- som företagsekonomiska mål. 58

66 Förändring Förändring Förändring Förändring Verksamheten var uppdelad i tre marknader: - butikslokaler - kontor och övriga lokaler - bostäder Bostäderna förvaltades och administrerades av de bostadsbolag som tidigare ägt respektive fastighet. För de andra två verksamhetsområdena ansvarade CentrumKompaniet. Utifrån detta bedrevs verksamheten, med mindre förändringar fram till år Under denna tid var Christer Osslind VD och bolaget hade upp till 50 anställda. I december år 2006 beslutades att sälja samtliga aktier och i augusti år 2007 upphör det kommunala ägandet av verksamheten. Fastighetsbestånd Genom åren har bolaget på olika sätt, anpassat fastigheterna och lokalerna till efterfrågan. Fastighetsbeståndet, antalet kvadratmeter och antalet lokaler ändrades något från december 2001 till Fastigheter Tomträtter Total yta lokaler Lokaler Bostäder Centrumanläggning (antal) (kvm) (antal) (antal) dec-01 dec-06 dec-01 dec-06 dec-01 dec-06 dec-01 dec-06 Hässelby Gård Tensta Rinkeby Bredäng Högdalen Skärholmen Älvsjö Ringen Fältöversten uppgift saknas uppgift saknas Västermalmsgallerian Totalt Tabell 28. Förändringar i fastighetsbeståndet från december år 2001 till 2006, uppgifter från bolagets årsredovisningar. Fastighetsbeståndet utökades under perioden, mycket beroende av förvärvet av Västermalmsgallerian år Västermalmsgallerian stod för nästan 40 procent av ökningen av lokalytan. Även det totala antalet lokaler ökade under perioden. Även här är Västermalmsgallerians inverkan betydande, den stod för hälften av den totala ökningen av antal lokaler. 59

67 Det totala taxeringsvärdet för fastigheterna i bolaget har ökat genom åren. Det saknas dock uppgifter för vissa fastigheter, vilket gör det svårt att visa på specifika trender. Dessutom innefattar vissa fastigheter bostäder, vilket gör att det inte blir relevant att jämföra taxeringsvärdet per kvadratmeter. Centrumanläggning Taxeringsvärde (kkr) Förändring (kkr) Förändring (%) Taxeringsvärde per kvadratmeter (kr/kvm) Förändring (kkr) Förändring (%) Dec-01 Dec-06 Dec-01 Dec-06 Hässelby Gård % % Tensta % % Rinkeby % % Bredäng % % Högdalen % Summa % % Skärholmen % Älvsjö % % Ringen Fältöversten Västermalmsgallerian Tabell 29. Fastigheternas taxeringsvärde i december 2001 respektive För de fem mest studerade centrumanläggningarna är Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby och Bredäng jämförbara, eftersom det inte ingick lägenheter i beståndet. Ekonomi Bolaget hade en positiv ekonomisk utveckling under åren. År 2001 innefattar inte ett helt år och går därför inte att jämföra med övriga värden. Överlag presenterade bolaget ett rörelseresultat på omkring 170 miljoner kronor och lämnar koncernbidrag på omkring 80 miljoner kronor per år. CentrumKompaniet (april-dec) Omsättning Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Lämnat koncernbidrag (kkr) Ytterstadssatsningen (kkr) Ja Uppgift saknas Uppgift saknas Antal anställda (årsbetalda) Tabell 30. Information om CentrumKompaniet år 2001 till Ja 60

68 Rektanglarna i figuren nedan visar på förhållandet mellan tillgångar (höjden) och omsättningen (bredden) för CentrumKompaniet år 2001 till år Sträcken som delar rektangelns bas, visar fördelningen mellan kostnad och rörelseresultat, där rörelseresultatet är andelen till höger. Från figuren kan utläsas att bolaget har relativt konstant omsättning över åren. Tillgångarna ökar markant år 2006, eftersom bolaget förvärvar Västermalmsgallerian. Förvärvet sker i december, och ger därför inte hyresintäkter under året och påverkar därför inte heller omsättningen. Figur 30. Förhållandet mellan tillgångar och omsättning för CentrumKompaniet. 61

69 Boultbee-koncernen Boultbee är ett brittiskt fastighetsbolag som bildades år 1987 av bröderna Steve och Clive Boultbee Brooks. Steve sägs vara äventyraren och Clive beskrivs som en matematisk fårbonde. Ett exempel på Steves äventyr är att han år 2002 var den första människan att köra ett fordon från Amerika till Ryssland, över Berings sund. Hans äventyrslyster ska ge sig uttryck på många plan och sammanhang. Bröderna har en känd entreprenör i släkten. John Boultbee Brooks tog år 1882 patent på en handgjord cykelsadel i läder, som blivit en brittisk klassiker. Enligt Svenska Dagbladet 11 har bröderna framgångsrikt byggt upp en förmögenhet på fastighetsaffärer. De ska år efter år varit med på Sunday Times lista över Storbritanniens rikaste personer. De skriver också att bröderna gjort sig kända för sin ganska aggressiva framtoning. Fastighetsbestånd Företaget har ägt centrumanläggningar och gallerior ibland annat Estland, Finland, Storbritannien, Kanada och Sverige. Under sommaren 2005 etablerade sig Boultbee på den svenska fastighetsmarknaden genom att förvärva citygallerior i Västerås och Uppsala. Två år senare ökade de sitt fastighetsbestånd i Sverige markant, då de köpte CentrumKompaniet. I och med det, utgjorde deras fastigheter i Sverige majoriteten av deras totala innehav och det blir bolagets största marknad. I december år 2007 ägde Boultbee-koncernen 17 köpcentrum i Sverige. Vilket enligt 2007 års årsredovisning för Boultbee (Holding) AB gjorde dem till en av landets största aktörer på marknaden för handelsfastigheter. Boultbee Holding AB ägdes av Boultbee Construction Ltd, registrerat i Storbritannien. Boultbee Holding AB var moderbolag till Boultbees svenska organisation. Den svenska organisationen bestod år 2007 av fyra bolag, varav tre ägdes till 100 procent. Ett av dem var Boultbee (CentrumKompaniet), som var och förblir vilande. Bolaget EFM (Sverige) AB, skötte teknisk och administrativ service för alla svenska bolag inom koncernen. EFM (Sverige) AB har ca 120 anställda år Boultbee Holding AB EFM (Sverige) AB Boultbee (CentrumKompaniet) Boultbee (Sverige) AB 51 procent av Boultbee (Stockholm) Holding AB Figur 31. Övergripande organisationsschema över Boultbees svenska organisation. Boultbee (Sverige) AB var i sin tur moderbolag till de bolag som bedrev verksamhet i Västerås och Uppsala. Boultbee (Stockholm) Holding AB var moderbolag till de bolag som bedrev verksamhet i Stockholms stad, alltså de som tidigare ägdes av CentrumKompaniet. 11 Boultbee vill inte betala, SvD Näringsliv 23 november

70 I Sverige drev Boultbee således sin verksamhet i koncernform, där respektive centrumanläggning utgjorde ett eget dotterbolag. Innehavet ägdes till 51 procent av Boultbee (Stockholm) Holding AB 12. Enligt tidningen Market ska Lehman Brothers ha stått för de resterande 49 procenten, det är inget som kunnat bekräftas 13. Svenska Dagbladet 14 skrev att Boultbee var tvungna att söka sig till andra finansiärer efter att Lehman Brothers gick i konkurs, hösten Beståndet från förvärvet av CentrumKompaniet delades upp i 16 bolag, varav 5 bostadsbolag. Med start år 2008 genomför bolaget försäljning av fastigheter och dotterbolag. Boultbee (Stockholm) Holding AB Boultbee (Stockholm) AB Boutlbee (Bredäng) AB Boultbee (Östermalm) AB Boultbee (Östermalm) Bostäder AB Boultbee (Högdalen) AB Boultbee (Högdalen) Bostäder AB Boultbee (Ringen) AB Boultbee (Ringen) Bostäder AB Boultbee (Rinkeby) AB Boultbee (Högdalen) Bostäder II AB Boultbee (Skärholmen) Bostäder AB Boultbee (Skärholmen) AB Boultbee (Tensta) AB Boultbee (Västermalm) AB Boultbee (Älvsjö) AB Boultbee (Hässelby) AB Figur 32. Organisationsschema över Boultbee (Stockholm) Holding år Boultbee (Shelf V) AB bytte namn till Boultbee (Stockholm) Holding AB, under år Det anges inte i bolagets årsredovisningar och det är inte heller något som Bolagsverket har uppgifter om. Uppgifterna om koppling till Lehman Brothers finns i artikeln Royal Bank of Scotland tar över Boultbees stockholmsgallerior från 6 maj Boultbee vill inte betala, Svd Näringsliv 23 november

71 Ekonomi i koncernen Boultbee (Holding) AB Boultbee fick ekonomiska problem under år 2010 och började sälja sina svenska fastigheter utanför Stockholmsområdet. Det helägda dotterbolaget EFM (Sverige) AB påbörjade avveckling av sin verksamhet under sommaren Boultbee (Holding) AB - koncern Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Eget kapital (kkr) Tabell 31. Information om Boultbee (Holding) AB år 2006 till Rektanglarna i figuren nedan visar på förhållandet mellan tillgångar (höjden) och omsättningen (bredden) för koncernen Boultbee (Holding) AB år 2006 till år Observera att rektanglarna inte har samma skala som rektanglarna för CentrumKompaniet. Figur 33. förhållandet mellan tillgångar (höjden) och omsättningen (bredden) för koncernen Boultbee (Holding) AB Från figuren kan utläsas att tillgångarna ökade i och med förvärvet av CentrumKompaniet, men att det sedan sjunkit. Det är svårt att säga något mer om dessa figurer, då koncernen består av fyra dotterbolag, som i sin tur har flertalet dotterbolag. 64

72 Ekonomi i koncernen Boultbee (Stockholm) Holding AB I februari år 2011 nåddes en överenskommelse mellan Boultbee (Stockholm) Holding AB och dess externa långivare. Överenskommelsen innebar en finansiell rekonstruktion, där det egna kapitalet återställdes genom nedsättning av skulder till kreditinstitut, mot att ägarna ställde sina aktier till förfogande och därmed överlämnar allt sitt inflytande. I mars 2011 ändrade Boultbee (Stockholm) Holding AB namn till Centeni AB, och samtliga dotterbolag ändrade till Centeni som tilläggsnamn. I maj övergick ägandet till Centeni Holding AB, före detta Boultbee Holding AB. Boultbee (Stockholm) Holding AB Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Eget kapital och obeskattade reserver(kkr) Tabell 32. Information om Boultbee (Stockholm) Holding AB år 2007 till Från tabellen ovan kan utläsas att bolaget gav negativa rörelseresultat för samtliga år. Dessutom var det en relativt stor skillnad mellan rörelseresultatet och årets resultat, vilket betyder att stora delar kopplas till finansiella poster. Linjerna i figuren nedan är i själva verket rektanglarna som visar på förhållandet mellan tillgångar (höjden) och omsättningen (bredden) för koncernen Boultbee (Stockholm) Holding AB år 2007 till år Av detta kan utläsas att bolaget hade betydligt större tillgångar än vad de omsatte. Tillgångarna ökade dessutom väsentligt år 2008, från årsredovisningen kan läsas att det var anläggningstillgångarna som ökar flerfaldigt. Observera att rektanglarna inte har samma skala som rektanglarna för CentrumKompaniet eller för Stockholm (Holding) AB. 65 Figur 34. förhållandet mellan tillgångar och omsättningen för koncernen Boultbee (Stockholm) Holding AB år 2007 till år 2010

73 Centeni AB Centeni AB ägs av Centeni Holding AB, som i sin tur ägs av The Royal Bank of Scotland. Centeni AB är moderbolag till ett antal fastighetsägande bolag, som främst äger kommersiella fastigheter på de centrumanläggningar som tidigare drevs av CentrumKompaniet och Boultbee. Vid bildandet av bolaget ersatte advokaten Lars Söderqvist den tidigare styrelsen i Boultbee (Stockholm) Holding AB och var vid övertagandet den enda styrelseledamoten. Söderquist poängterade i intervjuer att det nya bolaget inte ska sammanblandas med Boultbee. Enligt Centeni 15 var deras utgångspunkt att utveckla centrumanläggningarna hand i hand med hyresgästerna. Centeni AB bildades under våren I maj såldes Högdalen till det finska bolaget CityCon och de tillträdde omedelbart. I september 2011 skrev Centeni AB avtal med Coor Service Management AB och KPMG AB. De fick i uppdrag att förvalta centrumanläggningarna, så som fastighetsskötsel, städning och ekonomi. Samma månad bytte bolaget ledning 16. Lars Linder-Aronson tog över styrelseposten efter Söderqvist och Caroline Bertlin skulle leda den dagliga verksamheten i rollen som vd och operativ chef. I november förvärvade bolaget FastPartner fastigheterna i Älvsjö, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Hässelby Gård från Centeni. I december förvärvade AMF Fastigheter Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian från Centeni. Tillträde beräknades kunna ske under första kvartalet år Enligt Fasighetsvärlden 17 återstod endast Skärholmen Centrum i fastighetsbeståndet i slutet av december De skrev även att Royal Bank of Scotland ville sälja så snart som möjligt, men tidningen kände inte till någon aktiv försäljningsprocess. FastPartner FastPartner bildades 1987 av bland annat ICA, Skandia och Skanska under namnet Fastighetspartner NF AB. Bolaget börsnoterades på Stockholms Fondbörs O-lista År 1996 gick bolaget samman med det tidigare noterade Fastighetsaktiebolaget Landeriet. År 2000 bytte bolaget namn till FastPartner AB. Fastighetsbestånd FastPartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Enligt deras hemsida 18 ska de kännetecknas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information samt entusiasm i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar. År 2011 fokuserade bolaget på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle, men hade även ett mindre fastighetsbestånd i Göteborgsområdet och på ett par till platser i landet. Totalt ägde de år 2011 fastigheter med nära kvadratmeter uthyrningsbar yta. Nära 60 procent utgjordes av produktions- eller lagerlokaler, nära 30 procent av kontorslokaler och 10 procent var butikslokaler. Förvärvet av kommersiella fastigheter i Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Älvsjö utgjorde omkring 10 procent av bolagets uthyrningsbara ytor. Förvärvet av dessa centrumanläggningar utgjorde drygt hälften av ytan av bolagets totala fastighetsförvärv under år I bolagets års den 19 juni Boultbee-galleriorna får ny ledning igen, Market den 30 september Endast stora Skärholmen Centrum kvar från Fastighetsvärlden 22 december den 19 juni

74 redovisning för år 2011 beskrivs att alla fem centrum har bra lägen. Vidare står det att det finns en stor utvecklingspotential för handel, kontor, bostäder och parkeringsgarage. De såg även att de har en bra möjlighet att vara delaktiga i planerade byggprojekt och påverka framtiden genom att utnyttja de byggrätter som finns i de förvärvade fastigheterna. Stockholms stad och Stockholms Läns Landsting utgjorde två största hyresgästerna på de fem anläggningar år Över hälften av ytorna utgörs av kontor, knappt 40 procent av handelslokaler. Ekonomi Bolaget har ökat sina tillgångar från år 2009 till För år 2011 har dock omsättning och resultat minskat från föregående år, men ligger fortfarande betydligt högre än år Hur s ekonomiska situation nu, finns det kapitallångsiktiga investeringar? Omsättning (kkr) Årets resultat (kkr) Summa tillgångar (kkr) Tabell 33. Information om FastPartner. CityCon Citycon presenterar sig som en av Nordens ledande köpcentrumspecialister, liksom som en aktiv ägare och långsiktig utvecklare av handelsplatser. Citycon är ledande i Finland och har en stark position i Sverige och Baltikum. Citycon grundades år 1988, bland annat av ett försäkringsbolag och Postbanken. Bolaget noterades samma år på Helsingfors Fondbörs. Inledningsvis investerade bolaget i kontorsfastigheter. Verksamheten gick bra och år 1997 bestämmde de sig för att inrikta sig på investeringar och förvaltning av kommersiella fastigheter. Året efter förvärvade bolaget över 200 affärsfastigheter i Finland. År 1999 genomförde bolaget en omfattande fastighetsaffär till ett värde av 319,5 miljoner euro, som nära fördubblade värdet på bolagets fastighetstillgångar. Citycon blev Finlands ledande börsnoterade investeringsbolag specialiserat på kommersiella fastigheter. År 2005 genomförde CityCon sin första utländska fastighetsinvestering, då de förvärvade fastigheter i Sverige och Estland. Året efter tydliggjorde de sin strategi att fokusera på köpcentrum och andra kommersiella fastigheter, och avyttrade fastigheter som låg utanför. Under år 2007 utökade bolaget sin köpcentrumportfölj genom nya förvärv i Finland, Sverige och Estland. Samma år implementerade de ansvarsfullt byggande i tre av sina byggprojekt, en satsning de utökade året efter. På sin hemsida uppgav CityCon att bolaget totalt äger 36 köpcentrum och 46 andra detaljhandelsfastigheter våren I Sverige har de köpcentrum i Stenungsund, Umeå och sju olika platser i Stockholm. 67

75 Förändringar kring centrumanläggningarna Både bildandet och försäljningen av CentrumKompaniet till en privat aktör var politiska beslut. Under åren som CentrumKompaniet ägde och förvaltade centrumanläggningarna, kom fler politiska beslut att påverka verksamheten. I privat ägo, kom andra faktorer att påverka centrumanläggningarna. Fokus ligger på det som påverkar de fem centrumanläggningarna som tidigare presenterats, även om bolagen många gånger äger och förvaltar fler fastigheter. I detta avsnitt presenteras vad som genomförts och påverkat centrumanläggningarna mellan år 2001 och Det handlar främst om vad de olika ägarna gjort på centrumanläggningarna och hur bolagen utvecklats. År 2001 CentrumKompaniet bildas I april år 2001 bildades det kommunala bolaget CentrumKompaniet. De började med att ta över centrumanläggningar i Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby torg, Skärholmen, Bredäng, Högdalen, Ringen och Älvsjö från de kommunala bostadsbolagen Familjebostäder och Svenska Bostäder. Vid årsskiftet 2001/2002 förvärvades även Fältöversten från Familjebostäder. Under år 2001 förvärvade bolaget nio centrumanläggningar, bestående av 42 fastigheter eller tomträtter med en yta av kvadratmeter lokalyta, fördelade på omkring 700 lokaler. Lokalytan var till hälften butiksytor, en tredjedels kontor och resten övriga kommersiella ytor. Därtill ingick nära 1200 lägenheter och parkeringsplatser. Bostäderna hanteras av de tidigare ägarna. Under det första året beskriver bolaget att de lagt mycket kraft på att bygga upp bolagets organisation och system, samtidigt som uthyrnings- och utvecklingsprojekt pågått. I 2001 års årsredovisning för Stockholms Stadshus AB uppges att CentrumKompaniet inte hade några vakansproblem för butikslokaler och att det bara fanns vakanser för kontor i ytterstaden. I Skärholmen, Ringen och Fältöversten var efterfrågan på butikslokaler högre än utbudet. För att minska vakansproblem för kontor, har lokaler konverterats för att passa servicefunktioner. Bolaget höjde därmed andelen lokaler för vård, skola och omsorg. I samma årsredovisning står det att de ska se över hyrorna för butikslokaler och planerar att höja hyrorna då hyresavtal löper ut, liksom i samband med att förbättringsprojekt genomförs. Under år 2001 deltog bolaget i kommunens så kallade Ytterstadssatsning. År 2002 CentrumKompaniet är igång År 2002 är det första året som CentrumKompaniet har full verksamhet hela året. I Stockholms Stadshus årsredovisning för år 2002 uppges att CentrumKompaniet arbetade förberedande, bland annat med att ta fram en analys av utvecklingsmöjligheten för Skärholmen och genom att ha deltagit i stadens utredningar om utvecklingen av Södra Stockholm. Genomgripande ombyggnad av Fältöversten avslutades under årets första hälft. Även detta år deltog bolaget i kommunens så kallade Ytterstadssatsning, vilket konkret innebar att CentrumKompaniet: - färdigställde en kulturskola i Bredäng - rustade upp offentliga entréer och garagebyggnad i Tensta - fortsatte arbeta med centrumvärdar i Rinkeby Under året har minskad efterfråga på kontor, skapat vakanser i framförallt Skärholmen och Hässelby Gård. Likt året innan har bolaget därför konverterat kontorsytor till lokaler för servicefunktioner. 68

76 Under år 2002 planerades dessutom för att bygga om kvadratmeter kontor i Hässelby Gård, till bostäder under år I Skärholmen har bolaget förbättrat sin kontroll över innercentrat, genom att sex av bolagets fastigheter lagts samman med den mark som utgör gaturummet. Gatumarken ingick inte i den ursprungliga tomträttsupplåtelsen. CentrumKompaniet 2001 (april-dec) 2002 Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Lämnat koncernbidrag (kkr) Bidrag till kommunal satsning (kkr) Ja Antal anställda (årsbetalda) Tabell 34. Information om CentrumKompaniet, för år 2001 och Bolagets andra år ser ekonomiskt bättre ut än det första. Trenden är tydlig även efter kompensation för att det första året inte bedrev full verksamhet alla månaderna. Rörelseresultatet ökade med nära 40 procent och hyresintäkterna med över 30 procent. En skillnad mellan åren är att tillgångarna i mycket har bestått, medan hyresintäkterna för framförallt Fältöversten tillkommit. Det gör skillnad i redovisningen, eftersom Fältöversten förvärvades under december Bolaget lämnade även betydligt högre koncernbidrag till Stockholms Stadshus. År 2003 med uppmärksamhet från både media och politiker Under år 2003 kommer politiska uttalanden liksom media bevakningen. År 2003 är dessutom året då Postens verksamhet har förändrats. Uppmärksamhet från politiker I mars 2003 lämnade fyra Folkpartister, bland annat Jan Björklund (fp), en motion 19 till kommunstyrelsen. Motionen rörde förslag på avveckling av kommunala bolag, däribland CentrumKompaniet. På sammanträde i december 2004 beslutar kommunstyrelsen att föreslår till kommunfullmäktige att avslå motionen. Tre moderater, två folkpartister och en kristdemokrat reserverar sig mot beslutet. Rapportering från media Enligt Svenska Dagbladet 20 tvingas hyresgäster lämna sina butikslokaler i Fältöversten, på grund av höjda hyror. CentrumKompaniet ska ha höjt hyrorna efter slutförda renoveringar. Enligt företagarföreningen i Fältöversten ligger hyrorna på mellan 13 och 23 procent av butikernas omsättning, vilket de jämför med snittet på 7 procent. En handlare säger till Svenska Dagbladet att Fastighetsägarna i Stockholm agerar kortsiktigt. De försöker pressa upp hyrorna, istället för att ta ut hyror som är hållbara i förhållande till omsättningen. CentrumKompaniet representant menar att hyresnivåerna är marknadsmässiga, då omsättningen för butikerna utvecklats positivt efter ombyggnationerna. 19 Avveckling av de kommunala bolagen, motion av Jan Björklund m.fl. (fp) (2003:10) 20 Artikeln Butiksägare tvingas från Fältöversten från 13 november

77 CentrumKompaniet I årsredovisningen för Stockholms Stadshus AB uppges i år att centrumanläggningarna ska vara trygga och lockande mötesplatser för stockholmarna. Dessutom står det att CentrumKompaniets utmaningar ligger i att med bibehållen resultatnivå hantera de behov av förbättringar och utveckling som finns bland hyresgästerna. Under år 2003 har Tensta Centrum förnyats genom nya butikslokaler, samtidigt som befintliga butiker har fått ny lokalisering. I Tensta har CentrumKompaniet även byggt ett medborgarkontor i anslutning till centrumet. I Hässelby Gård byggde CentrumKompaniet Stockholms största vårdcentral för Landstinget. Dessutom har förändringarna av Postens verksamhet inneburit ombyggnationer i nästan alla centrumanläggningar. Det handlade om att skapa lokaler för Svensk Kassaservice och plats för bankomater. I Stockholms Stadshus AB årsredovisning uppgavs att vakansproblemen för kontorslokaler i ytterstadsområden kvarstår, men att det i övrigt inte fanns några uthyrningsproblem. CentrumKompaniet (april-dec) Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Lämnat koncernbidrag (kkr) Bidrag till kommunal satsning (kkr) Ja Uppgift saknas Antal anställda (årsbetalda) Tabell 35. Information o0m CentrumKompaniet år 2001 till Ekonomin för år 2003 kan betraktas som oförändrad, jämfört med föregående år. Rörelseresultat och tillgångarna ökade något, medan hyresintäkter för lokaler minskade. Uthyrningsproblem av kontorslokaler i ytterstadsområdena, uppgavs som en orsak till minskade hyresintäkter. Totalt ökade bolagets förvaltningsintäkter. År 2004 Under år 2004 fortsatte en stillsam uppmärksamhet från politiker. Uppmärksamhet från politik Ulla Hamilton (m) lämnar en motion 22 till kommunstyrelsen där hon föreslår att Stockholms Stadshus AB ska ges i uppdrag att avveckla verksamheten i CentrumKompaniet AB genom att successivt sälja bolagets centrumanläggningar till privata aktörer. I motionen beskrivs att CentrumKompaniet, bildades i syfte att samla stadens centrumanläggningar i ett bolag för att sedan underlätta försäljning av anläggningarna. Kommunstyrelsen föreslog till kommunfullmäktige att avslå motionen. 22 Stockholms stads centrumanläggningar, motion av Ulla Hamilton (m) (2004:19) 70

78 CentrumKompaniet I årsredovisningen för Stockholms Stadshus AB uppgavs att målet för CentrumKompaniet är att utveckla attraktiva mötesplatser för handel, service och arbete i dialog med kunderna och till nytta för stockholmarna. Under 2004 sanerades de flesta av centrumanläggningarna från PCB i fogmassor. För år 2004 hade CentrumKompaniet ett åtagande på fem miljoner kronor i Stockholms stads Stadsdelsförnyelse, fd Ytterstadssatsningen. I CentrumKompaniets årsredovisning uppgavs att bolagets insatser låg något över åtagandet. De största insatserna gjordes i Bredäng, där de upprustade offentliga trappor och en hiss liksom la resurser för att bygga om en lokal och behålla Apoteket. Dessutom bedrev bolaget en aktiv centrumledning i Rinkeby och Tensta, för att stärka samarbetet mellan handlarna. I Rinkeby deltog bolaget i ett större projekt med medborgarvärdar. En liten del av bolagets resurser för Stadsdelsförnyelse gick till Tensta Konsthall. Uthyrningsproblem med kontor i ytterstadsområdena fanns fortfarande, men hade minskat. I övrigt hade CentrumKompaniet inga vakansproblem under året. CentrumKompaniet 2001 (april-dec) Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Lämnat koncernbidrag (kkr) Bidrag till kommunal satsning (kkr) Ja Uppgift saknas Antal anställda (årsbetalda) Tabell 36. Information om CentrumKompaniet år 2001 till År 2004 såg ekonomiskt bättre ut än tidigare år. Både omsättning och rörelseresultat ökade, med nära 10 miljoner kronor vardera. För rörelseresultatet innebar det än nära 7 procentig ökning från föregående år. I årsredovisningen för Stockholms Stadshus AB förklaras detta av att intäkterna ökat samtidigt som förvaltningskostnaderna liksom finansiella poster, räntor och avskrivningar minskat. Bolagets koncernbidrag ökade med över 15 procent. År 2005 Under år 2005 kom upprustningen av Skärholmen igång. Planen som de arbetade mot var att antalet butiker skulle öka från 130 till 200 och omsättningen från 1,3 till 2,4 miljarder kronor per år fram till år Under året tecknades avtal om förvärv av den mark i Skärholmen, som tidigare innehavits med tomträtt. Köpeskillingen uppgick till 375 miljoner kronor. Under året genomförde bolaget en omorganisering, med målet att utvecklas som hyresvärd för kommersiella lokaler. Med respektive centrum i fokus infördes en affärsområdesorganisation, där varje affärsområde anpassades för stadsdelens behov. Under året lades den tekniska fastighetsförvaltningen externt. 71

79 Uthyrningsproblemen minskade, men tomma kontorlokaler fanns fortfarande i ytterstaden (april-dec) Omsättning Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Lämnat koncernbidrag (kkr) Bidrag till kommunal satsning (kkr) Ja Uppgift saknas Uppgift saknas Antal anställda (årsbetalda) Tabell 37. Information om CentrumKompaniet år 2001 till År 2005 var ett ekonomiskt sämre år för CentrumKompaniet, i jämförelse med föregående år. De visade ändock ett bättre resultat i jämförelse med år Under året hade de totala tillgångarna ökat med 15 procent. Ökningen låg enbart på anläggningstillgångarna, medan omsättningstillgångarna hade halverades. Ökningen av anläggningstillgångarna kan ha berott på förvärvet av mark i Skärholmen. År 2006 påbörjad försäljningsprocess Under året ökade CentrumKompaniets uppmärksamhet från politiker, samtidigt som bolaget gick in i en fas då de förberedde sig för försäljning. Uppmärksamhet från politiker Inför valet år 2006 var den borgliga alliansen i Stockholms stad överens om att CentrumKompaniet skulle avyttras vid eventuellt maktskifte i kommunen. Det blev ett maktskifte och planerna påbörjades snart. Enligt Svenska Dagbladet 23 presenterade den borgliga alliansen i Stockholm i oktober en gemensam plattform under parollen Ett friare Stockholm. Det omfattade att CentrumKompaniet skulle få privat ägare, att samtliga hyresgäster hos de kommunala bostadsbolagen skulle få möjlighet att friköpa sina lägenheter och att stadens inställning till fastighetsförsäljning över huvudettaget skulle bli mer öppen. Lotta Edholm (fp) sa att de kommer lägga fokus på ombildandet av hyresrätter i ytterstaden, eftersom det leder till minskad segregation. Någon dag senare sa Kristina Axén Olin (m), nyvald finanasborgarråd i Stockholm, att de tre partierna vill bjuda in fler privata aktörer som kan driva bland annat förskolor, skolor och äldreomsorg. Enligt Fastighetsvärlden 24 kunde det bli aktuellt att fler kommunala anläggningar, som då inte ingick i CentrumKompaniet skulle komma att tillföras försäljningen. Exempel som lyftes var Vällingby och en galleriadel som byggdes i den så kallade studentskrapan på Södermalm. Det genomfördes aldrig. 23 Artikeln Alliansen redo sälja ut mark från den 14 oktober 2006 och Det ska bli ordning och reda från den 17 oktober Stockholms stad säljer ut köpcentrum för miljarder, från Fastighetsvärlden den 16 oktober

80 Den 8:e december år 2006, togs det formella beslutet av kommunfullmäktige: samtliga aktier i CentrumKompaniet skulle vara till försäljning under år Bolaget PwC fick uppdraget att leda arbetet med försäljningen. Enligt tidningen Fastighetsvärlden 25 skulle en försäljning kunna ge över sex miljarder kronor, vilket då skulle bli den största fastighetsaffären i Sverige någonsin. I en annan artikel från Fastighetsvärlden 26 framgick att PwC i mitten av december skickat en så kallad teaser med allmän information till över 200 bolag. Vidare uppgavs att prospekt ska distribueras i februari och försäljningen beräknas att vara klar i maj. Därutöver uppgavs att prognosen för hyresintäkterna för år 2007 är 585 miljoner kronor. CentrumKompaniet Under året fortsatte arbetet i Skärholmen. I september köpte CentrumKompaniet Västermalmsgallerian från Familjebostäder. Därmed ägde CentrumKompaniet tio centrumanläggningar. CentrumKompaniet förvärvade även ett antal fastigheter i anslutning till befintliga anläggningar. Bolaget deltog aktivt i stadens satsningar på stadsdelsförnyelse och bomässan TenstaBo06. Under årets andra del förberedde sig bolaget för försäljning. I årsredovisningen för Stockholms Stadshus uppgavs att CentrumKompaniet inte hade haft några vakansproblem under året. CentrumKompaniet (april-dec) Omsättning Rörelseresultat (kkr) Tillgångar (kkr) Hyresintäkter, lokaler (kkr) Uthyrningsgrad, lokaler 97,5% Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Uppgift saknas Lämnat koncernbidrag (kkr) Ytterstadssatsningen (kkr) Ja Uppgift saknas Uppgift saknas Antal anställda (årsbetalda) Tabell 38. Information om CentrumKompaniet. År 2006 var bolagets bästa, utifrån ekonomiskt resultat. Omsättning, rörelseresultat och hyresintäkter ökade avsevärt. En trolig anledning var förvärvet och de ökade hyresintäkterna från Västermalmsgallerian. Även tillgångarna ökade avsevärt, vilket också skulle kunna förklaras av förvärvet. Trots den fina ekonomiska utvecklingen gav bolaget ett lägre bidrag till koncernen, jämfört med de fyra föregående åren. Ja 25 Stockholms stad säljer ut köpcentrum för miljarder, från Fastighetsvärlden den 16 oktober CentrumKompaniet skall säljas i maj, Fastighetsvärlden den 16 december

81 År 2007 Under årets första halva skrevs många artiklar om försäljningsprocessen. Ju närmare avtalet kommer i tiden, ju fler blev uttalanden från politiker. Att de politiska åsikterna kring försäljningen går isär, kommer även att förhala försäljningsprocessen något. Försäljningsprocessen Enligt Stadsrevisionens Promemoria 2010 (DNR /2010) tog Stadshus AB och PwC tillsammans fram en plan, som bestod av följande fem faser: 1. Intresseanmälan om att delta i försäljningsprocessen skulle komma in senast den 19 januari. 2. Parter valdes ut från intresseanmälningarna. De valda parterna fick ett informationsmemorandum, detta distribuerades den 31 januari. 3. Preliminära bud skulle vara inne senast den 2 mars. 4. Parter valdes ut att delta i fas fyra, som inleddes den 14 mars. De valda parterna får tillgång till detaljerad information om bolaget. De skulle sedan återkomma med slutliga bud, senast den 20 april. 5. Signering av avtal, den 10 maj. Tredimensionell fastighetsuppdelning Det är möjligt att ombilda fastigheter till så kallade 3D-fastigheter. Detta innebär att fastigheter kan avgränsas i höjd och djupled så att våningsplan och anläggningar inom samma byggnadskonstruktion kan ligga på skilda fastigheter och därmed ha olika ägare. Enligt lantmäteriet 1 kan byggnader och anläggningar i stadskärnor kan användas effektivare. Det kan bland annat ske genom att befintliga hus byggs på med ytterligare lägenheter och våningsplan eller att det byggs bostäder, affärer och kontor över spårområden. En förutsättning för att få bilda en 3Dfastighet avsedd för bostadsändamål är att fastigheten ska rymma minst tre bostadslägenheter. Källa: Lantmäteriet I januari meddelade PwC att det var stort intresse, både från svenska och internationella aktörer. Enligt Stadsrevisionen kom det in åttiofem intresseanmälningar. Fyrtio av dem fick ta del av informationsmemorandum och återkomma med preliminära bud. PwC erhöll tjugotvå indikativa bud avseende hela bolagets portfölj. Enligt Fastighetsvärlden 28 skulle de som la bud på hela bolaget, även ge bud på de enskilda centrumanläggningarna. Vidare skrev Fastighetsvärlden att vissa fastigheter lyfts ut ur bolaget inför försäljningen. Det handlade om en del serviceanläggningar som skulle vara kvar i stadens ägo. Samma artikel uppgav även att tredimensionell fastighetsbildning initierats på Fältöversten och Ringen, för att underlättar framtida försäljning av bostäder. Fastighetsvärlden29 uppgav att Stockholms Stadshus AB krävde att intressenterna i samband med budet skulle ange en avsiktsförklaring. Anledningen var att de vill se en långsiktig köpare och undvika att beståndet styckas direkt. Det är i efterhand oklart hur detta krav följdes upp och värderades under försäljningsprocessen. Stadsrevisionen uppgav att sju av de tjugotvå intressenterna hade värderat aktierna till ett värde över fem miljarder kronor. Efter utvärdering, valde Stockholms Stadshus ABs ledning att låta de fyra högsta budgivarna komma med slutliga bud och således vara med i den fjärde fasen. Till Fastighetsvärlden 30 berättade Robert Treutiger på PwC att prislappen ligger över nio miljarder kronor. De fyra bolag som lämnade slutliga bud var: Boultbee, KLP Eiendom, ING och Eurocommercial Properties. Stadsrevisionen uppgav att samtliga bedöms uppfylla de krav som Stadshus ABs ledning satt upp och att priset således blev avgörande. 28 CentrumKompaniet kanske styckas, Fastighetsvärlden den 16 januari Budgivningen om CentrumKompaniet igång, Fastighetsvärlden 15 februari Fyra stora slåss om CentrumKompaniet, Fastighetsvärlden den 20 mars

82 Stadsrevisionen beskriver att intressenterna utvärderats vid två tillfällen (7 mars och 27 april), främst utifrån följande krav: - betalar högst köpeskilling för aktierna i bolaget - åtar sig att fortsätta med betydande satsningar för att utveckla anläggningarna i ytterstadsområden - enligt avtal förbinder sig att ge fortsatt möjlighet för ombildningar till bostadsrätter i det befintliga beståndet - har erfarenhet av förvaltning av såväl bostäder som kommersiella fastigheter - har en plan för hanteringen av bolagets medarbetare Enligt Svenska Dagbladet 31 lämnades de slutliga anbuden in den 25 april och den 10 maj skulle affären undertecknas. Vidare beskrevs försäljningen som den största fastighetsaffären som någonsin genomförts i Sverige och årets hittills största i Europa. Politiska uttalanden och beslut Dagarna innan affären skulle offentliggöras publicerade Svenska Dagbladet 33 en debattartikel av Carin Jämtin (s), oppositionsborgarråd Stockholms stad. I artikeln poängterar Jämtin att affären bör genomföras så att stockholmarna får största möjliga betalning och bästa möjliga välfärd och boende på sikt. Hon kritiserade att försäljningsprocessen skett under brådska och utan insyn för berörda. Vidare skrev hon att inga analyser gjorts för att visa hur försäljningen påverkar förutsättningarna för de som arbetar, bor och verkar i eller i anslutning till lokalerna. Hon saknade svar på den nya ägaren kommer att fortsätta investera i ytterstadsområden. I mitten av artikeln skrev hon: Den moderata privatiseringsvåg som nu sveper över Stockholm bygger inte på analys och rationalitet utan på ideologisk rigiditet. Det är en oförnuftig politik. Hon avslutar med att presentera en rad förslag på vad försäljningsintäkten skulle kunna användas till och bjöd in till en blocköverskridande diskussion. Den 9 maj offentliggjordes affären vid en presskonferens i Stockholms stadshus. Presskonferensen hölls av den moderata ledningen. Köpesumman för CentrumKompaniet blev 10,4 miljarder kronor. Ny ägare blir bröderna Boultbee och bolaget Boultbee (Shelf V) AB. Dåvarande stadsbyggnadsborgarråd Kristina Alvendal (M) och finansborgarrådet Kristina Axén Olin (M) har yttersta ansvaret för försäljningen. Enligt Svenska Dagbladet 34 står det i köpekontraktet att Boultbee ska kompenseras med 150 miljoner kronor om inte bostadsrättsombildningar genomförs. Dagarna efter försäljningen får Carin Jämtin (S) replik på sin debattartikel, som publicerats ett par dagar tidigare. Det är Kristina Axén Olin (M) som i Svenska Dagbladet 36 beskriver att Stockholms stad i och med försäljningen fått stora resurser till välbehövliga investeringar för nybyggnation av Slussen, nya bostadsområden, spår och vägar. Axén Olin understryker även att stadens ytterstadscentrum nu får en erfaren ägare, med stora ambitioner. Kritiken om försäljningsprocessen varit förhastad besvarar hon genom att belysa att moderaterna aviserat sitt intresse av att sälja centrumanläggningarna redan år 2003, liksom att kommunfullmäktige fattade beslut i frågan i december och att processen har varit rak och öppen. 31 En av Sveriges största fastighetsaffärer klar, Svenska Dagbladet den 9 maj Allt är till salu i Stockholm, Svenska Dagbladet den 5 maj Härdsmälta efter ombildningar, Svenska Dagbladet den 4 juli ,7 miljarder går till Slussen, spår och vägar, Svenska Dagbladet den 11 maj

83 Kommunstyrelsens beslutade den 30 maj att föreslå kommunfullmäktige besluta följande: - Överlåtelsen enligt avtal daterat den 8 maj 2007 av samtliga aktier i CentrumKompaniet i Stockholm AB till Boultbee (Shelf V) AB, ett helägt dotterföretag inom Boultbee (Holding) ABkoncernen och därav föranledd ändring i bolagsordningen, bilaga 2 till utlåtandet, godkännes. - Handlingar som är allmänna handlingar vid tillträdet får förvaras hos CentrumKompaniet i Stockholm AB med stöd av bestämmelserna i 1 kap 9 3 st sekretesslagen, dock längst till utgången av år Exploateringsnämnden ges i uppdrag att vidta de åtgärder som krävs för genomförandet av försäljningen. Kommunfullmäktige beslutade den 11 juni att återremittera ärendet. Beslutet att sälja samtliga aktier i CentrumKompaniet AB gick igenom efter votering på komunfullmäktiges möte den 20 juni, omröstningen utföll med 53 ja och 42 nej. Boultbee tillträdde de tio centrumanläggningarna den 31 augusti Under mötet den 11 juni beslutades även att följande fastigheter/tomträtter skulle överlåtas från CentrumKompaniet till fastighetsnämnden, mot en köpeskilling på 88,9 miljoner kronor: - fastigheten Kvarnberget 1, Rinkeby - tomträtten Kvarnberget 6, Rinkeby - tomträtten Uppbådet 1, Älvsjö - tomträtten Bränninge 1, Tensta Under samma möte beslutades även att Skärholmens sim- och idrottshall skall överlåtas från CentrumKompaniet till idrottsnämnden. Förvärvet sker till bokfört värde till en köpeskilling om 14,5 miljoner kronor. Boultbee I och med förvärvet av CentrumKompaniet, utgör Boultbees fastigheter i Sverige majoriteten av deras totala fastighetsinnehav. Genom dotterbolag ägde bolaget 17 köpcentrum i Sverige, vid årets slut. De 17 köpcentrumen omfattar ca kvm. Det fastighetsinnehav som tidigare ägdes av CentrumKompaniet har delats upp i 16 dotterbolag, varav 5 är bostadsbolag. Moderbolaget till dessa är Boultbee (Stockholm) Holding AB. Förutom förvärvet av CentrumKompaniet genomförde Boultbee Holding AB flertalet förvärv och försäljningar under år 2007, bland annat i Skövde och Örnsköldsvik. Boultbee (Holding) AB koncern Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Tabell 39. Koncernens ekonomiska redogörelse för år ch Koncernen för Boultbees svenska verksamhet mer än fördubblade sin omsättning under 2007, jämfört med föregående år. Även rörelseresultatet och årets resultat ökade markant, liksom koncernens tillgångar. 76

84 År 2008 I början av året befarade Svenska Dagbladet 37 att fastighetsmarknaden för kontors- och butiksfastigheter var på väg mot sämre tider. De skriver att bankerna nu är mer restriktiva med att låna ut till den typ av affärer. I slutet av år 2007 hade antal budgivare för varje fastighetsaffär minskat, och varje affärer tog längre tid att slutföra. Hösten år 2008 utlöstes en finanskris i framförallt Europa och Nordamerika. Fallet av investmentbanken Lehman Brothers, brukar presenteras som den utlösande faktorn. Bolagets aktiekurs faller, som en följd av att de satsat för hårt på bolåneprodukter - en finansbubbla. Det är en kris som legat och pyrt, som nu eskalerar och stora bolag tvingas få stöd från staten. Ilskan bland allmänheten i USA är stor, då många förlorar sina hem på grund av höga spekulationer i bolåneaffärer. Sverige anses inte påverkats i samma utsträckning som USA. I Sverige fördubblades ändock den statliga insättningsgarantin och under hösten 2008 sattes de högsta boräntorna på 13 år. Finanskrisen gav så klart effekter på den svenska fastighetsbranschen. Uppmärksamhet från politiker I februari gjorde Ann Mari Engel (v), Carin Jämtin (s) och Yvonne Ruwaida (mp) en skrivelse till Stockholms Stadshus AB angående uppföljning av försäljningen av CentrumKompaniet till Boultbee. De ansåg att koncernstyrelsen bör få en fullständig redovisning av hur Boultbee sköter sina åtaganden i köpekontraktet och hur bolaget planerar att hantera hyresgästerna i centrumanläggningarna och i lägenheterna i framtiden. Koncernstyrelsen beslutade att överlämna skrivelse till koncernledningen för beredning. I september redovisade Svenska Dagbladet 38 att den borgerliga alliansens i sin budget planerar skattesänkningar som finansieras av en större utdelning av kapital. Detta sägs vara möjligt eftersom kapitalet ökat efter försäljningen av bland annat CentrumKompaniet. Socialdemokraterna är kritiska till att reavinst från försäljning används till skattesänkningar och belyste samtidigt att Stockholms stad gjorde ett rekorduttag ur Stadshus AB. Rapportering från media Sedan Boultbee tog över verksamheten hade handlare uttryckt missnöje och rädsla för höjda hyror. I januari 2008 uttalade sig Bo Falk, VD Boultbee till FastighetsSverige 39, om hyressättningen. Falk sa att de upplevt en högkonjunktur med en stark konsumtionsökning på köpcentrummarknaden. Därför menar han att omsättningen för många butiksägare ökat kraftigt. Falk sa även att de har hyresnivåer som ligger under gällande marknadsnivåer. När de nu säger upp avtalen för omförhandling sa han att det var för att anpassa hyrorna till rådande marknadsförhållanden och alltså inte för att pressa upp hyrorna. Vi har i dag cirka 4000 hyresavtal och av dem är det 317 stycken som är uppsagda för omförhandling. I ett enda fall någonsin, har Hyresnämnden fällt ett avgörande där vi har omförhandlat en hyra. Han menade därför att det var felaktigt att de driver hyresförhandlingar på ett aggressivt sätt. Slutligen poängterade Falk att Boultbee inte på något sätt var ute efter att höja någon butiksägares hyra oskäligt mycket, de är bara ute efter att få lika mycket betalt för sina lokaler som andra hyresvärdar får för likvärdiga lokaler. 37 Slut med heta fastighetsaffärer, Svenska Dagbladet den 4 februari Stockholms skatt ner med tio öre, Svenska Dagbladet den 10 september Bo Falk kommenterar skriverierna om hyrorna i köpcentrumen, FastighetsSverige 23 januari

85 Enligt uppgift till Fastighetsvärlden Idag 40 hade Boultbee under juni lagt ut Ringen till försäljning. Vid Boultbee Sveriges huvudkontor vill de inte kommentera förestående försäljningen. Vid en intervju med Fastighetsvärlden (nr 5/07) i London berättade ägaren Steve Boultbee Brook om företagsfilosofin: Det gäller att hoppa från våg till våg. Stanna aldrig där det är lugnt. Boultbee Holding AB År 2008 bestod koncernen Boultbee Holding AB av 25 bolag, varav 20 har sitt säte i Sverige, tre i Estland och två i Kanada. Via dotterbolag ägde Boultbee Holding koncernen likt föregående år, 17 köpcentrum i Sverige. Tio av dem via Boultbee (Stockholm) Holding AB. Boultbee (Holding) AB - koncern Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Resultat efter finansnetto (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Tabell 40. Information om Boultbee Holding AB. Ekonomiskt var det relativt stora förändringar, jämfört med föregående år. 40 Boultbee säljer redan efter 260 dagar, Fastighetsvärlden Idag den 10 juni

86 Boultbee (Stockholm) Holding AB Under året avyttrade Boultbee (Stockholm) Holding AB sju dotterbolag. Fyra av bolagen såldes internt, uppgift saknas om vart i koncernen. De övriga tre bolag som såldes var bostadsbolag med bostäder i Fältöversten, Ringen respektive Högdalen. I Fältöversten och på Ringen hade detta förberetts av CentrumKompaniet under försäljningen. Enligt årsredovisningen för Boultbee (Holding) AB innefattade bostadsbolaget i Fältöversten 532 lägenheter och i Ringen 388 lägenheter. Totalt såldes 920 lägenheter med ett totalt fastighetsvärde av 1,9 miljarder kronor. Uppgift saknas för köpeskillingen för de två bostadsbolagen. Under december såldes bolaget Boultbee (Högdalen) Bostäder II AB, vilket innefattade fastigheten Perspektivet 4. Fastigheten innehöll 34 lägenheter och 5 kontorlokaler. Enligt årsredovisningen för Boultbee (Holding) AB var köpeskillingen 37,5 miljoner kronor, varav viss del utgjordes av en tilläggsköpeskilling. Enligt fastighetsvärlden 41 finns det en andra bostadsfastighet i Högdalen, som bolaget vill sälja. Där ska det inte ha funnits tillräckligt intresse för ombildning, bland hyresgästerna. Dotterbolag till Boultbee (Stockholm) Holding AB Boultbee (Stockholm) AB - Centrumanläggning Förändringar år 2008 Boultbee (Bredäng) AB Bredäng Sålt internt Boultbee (Östermalm) AB Fältöversten Sålt internt Boultbee (Östermalm) Bostäder AB Fältöversten Sålt externt Boultbee (Hässelby) AB Boultbee (Högdalen) AB Boultbee (Högdalen) Bostäder Hässelby Gård Högdalen Högdalen Boultbee (Högdalen) Bostäder II AB Högdalen Sålt externt Boultbee (Ringen) AB Ringen Sålt internt Boultbee (Ringen) Bostäder AB Ringen Sålt externt Boultbee (Rinkeby) AB Rinkeby Sålt internt Boultbee (Skärholmen) AB Boultbee (Skärholmen) Bostäder AB Boultbee (Tensta) AB Boultbee (Västermalm) AB Boultbee (Älvsjö) AB Skärholmen Skärholmen Tensta Västermalmsgallerian Älvsjö Tabell 41. Dotterbolag till Boultbee (Stockholm) Holding AB och förändringar under år År 2008 var första året som bolaget bedrev verksamhet under alla årets månader. Boultbee (Stockholm) Holding AB Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Resultat efter finansiella poster (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Tabell 42. Information om Boultbee (Stockholm) Holding AB år 2007 till I årsredovisningen för Boultbee (Stockholm) Holding AB presenterades att bolaget hade kortfristiga skulder till företag inom Boultbee-koncernen på 2,4 miljarder kronor och att de hade ett totalt eget kapital på kronor. Det går även att utläsa att omsättningen är låg i förhållande till bolagets tillgångar. 41 Boultbee har sålt i Högdalen, Fastighetsvärlden den 26 juni

87 År 2009 Under året var det, utifrån sett, relativt låg aktivitet i Boultbee-koncernen. Den rådande ekonomiska situation i omvärlden, hade säkerligen påverkat bolagets och deras kunders verksamheter. Boultbee Holding AB För året redovisade koncernen ett negativt rörelseresultat. I årsredovisningen för Boultbee (Holding) AB hänvisas det negativa resultatet till nedskrivning av fastighetsvärde. I januari år 2009 sålde bolaget en fastighet i Skövde. Lånevillkoren för bolagets investeringar i Kanada respektive Estland hade brutits. Aktierna och fordringarna var i båda fall nedskrivna till noll, vilket gjorde att situationen inte innebar någon risk för Boultbee Holding AB. Boultbee (Holding) AB - koncern Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Tabell 43. Information om Boultbee (Holding) AB koncernen Under året hade tillgångarna minskat och koncernen visade upp ett negativt resultat. Boultbee (Stockholm) Holding AB I årsredovisningen för Boultbee (Stockholm) Holding AB uppgavs de ekonomiska förhållanden var utmanande, där koncernen opererar. Ledningen hade därför reviderat affärsplanen. Vidare uppgavs att detaljhandelssektorn, där bolaget verkade, hade presterat oväntat bra och att värdet på bolagets fastigheter hade stabiliserats. Under året hade bolaget förlorat sitt aktiekapital, vilket strider mot svensk bolagsrätt. Tillgångarna i dotterbolagen hade granskats under året. Det medförde nedskrivningar av bolagens bokförda värden. Två av dotterbolagen hade förbrukat sitt aktiekapital. Styrelsen i respektive bolag upprättade en kontrollbalansräkning under år 2010 och på extra bolagsstämmor i juni respektive november beslutades att fortsätta med verksamheterna. I årsredovisningen uppgavs även att det rådande ekonomiska klimatet har lett till förseningar av planer satta i affärsplanerna för dotterbolagen. Därför hade affärsplanerna ändrats. Boultbee (Stockholm) Holding AB Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Tabell 44. Information om Boultbee (Stockholm) Holding AB Tillgångarna i dotterbolagen har granskats under året. Det medförde nedskrivningar av bolagens bokförda värden. 80

88 Dotterbolagen Boultbee Stockholm AB och Boultbee Västermalm AB, hade förbrukat sitt aktiekapital. I årsredovisningen uppges även att det rådande ekonomiska klimatet har lett till förseningar av planer satta i affärsplanerna för dotterbolagen. Därför har affärsplanerna ändrats, för att möta de utmaningar de ställts inför. År 2010 Hösten år 2010 hölls val till bland annat kommunfullmäktige, vilket troligen bidragit till en ökad politisk aktivitet. Under året hände det även mycket inom Boultbee-koncernen. Politik och rapportering i media I början av augusti presenterade Vänsterpartiet en rapport om utvecklingen i de fem centrumanläggningarna i ytterstadsområdena: De som förlorade på affären småföretagarnas förutsättning i fem Stockholmscentrum. I samband med detta publicerade Svenska Dagbladet en artikel 42 av bland annat oppositionsborgarrådet för Vänsterpartiet i Stockholm, Ann-Margarethe Livh. Rapporten presenterar resultatet av en enkätundersökning bland nära 50 handlare i Hässelby Gård, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Högdalen. Av handlarna hade 31 stycken bedrivit verksamhet under både CentrumKompaniet och Boultbee. På frågan om hur ägarbytet påverkat lokalhyran uppgav 90 procent att det blivit sämre eller mycket sämre. Över 70 procent av samma grupp uppgav att kontakten med hyresvärden blivit sämre eller mycket sämre, nära 80 procent uppgav att affärsverksamheten påverkats till det sämre och över 60 procent av dem uppgav att deras möjlighet att påverka försämrats. I artikeln uppgav Livh att rapportens resultat visar att centrumen håller på att dö ut. Förutom Boultbees inverkan lyfte artikeln att kundunderlaget minskat drastiskt på grund av nerläggning av arbetsplatser, så som stadsdelskontor, arbetsförmedling och försäkringskassa. Vänsterpartiet i Stockholm gick därför ut med tio punkter för bättre villkor för småföretagare och för att öka kundunderlaget genom att bygga nya arbetsplatser och flytta ut kommunala förvaltningar från city. Utdrag från protokoll från sammanträde med styrelsen för Stockholms Stadshus AB måndagen den 13 december Kartläggning av avyttringen av CentrumKompaniet i Stockholm AB Förelåg koncernledningens tjänsteutlåtande. Koncernstyrelsen beslutade att detta utlåtande överlämnas och åberopas som svar till lekmannarevisorerna. Reservation avgavs av Carin Jämtin (S) och Roger Mogert (S) enligt följande: Koncernstyrelsen föreslås besluta att tjänsteutlåtandet samt detta beslut överlämnas och åberopa som yttrande till lekmannarevisorerna, därutöver anföra: Lekmannarevisorerna i Stockholms Stadshus AB har uppdragit bolagets yrkesrevisorer att genomföra en granskning av försäljningen av Centrum- Kompaniet. Av kartläggningen framgår att majoritetens intentioner fått genomslag i hur försäljningen av CentrumKompaniet gick till. Högsta pris har varit huvudkriteriet vid försäljningen, försäljningen har genomförts snabbt och intentionen att undvika allt för dominerande marknadsaktörer har fått genomslag i processen. Däremot förtjänar den politiska ledningen i form av Kristina Alvendal (M) och Sten Nordin (M) kritik på flera punkter. Bland annat framgår att den politiska ledningen varit delaktig i upphandlingsprocessen. Trots detta tog majoriteten inte nog hänsyn till konsekvenserna för handlarna i de berörda centrumen. Otaliga rapporter visar att handlarna utsatts för så väl oskäliga hyreshöjningar som bristande underhåll och stöd från Boultbee. Den moderata ledningen måste också ha känt till de klagomål och protester som redan innan försäljningen fanns emot företaget Boultbees sätt att driva köpcentrum. Den folkpartistiska styrelseledamoten i CentrumKompaniet Karl Bern hade redan innan försäljningen rest frågetecken kring Boultbee och velat sälja till en annan aktör. Detta måste den moderata ledningen ha känt till men uppenbarligen brydde de sig inte. Även konsekvenserna för de boende i berörda områden tycks inte varit någon prioritet för den moderata ledningen. Närservice tycks exempelvis i Rinkeby vara avsevärt försämrad. Moderaterna hävdade i kommunfullmäktigedebatten vid försäljningen dels att oppositionen var juridiskt okunnigt, dels att det fanns ett avtal om upprustning dels att detta avtal, Pacta sunt servanda, skall följas. Nu när löftena om upprustning inte har infriats har Sten Nordin ett stort ansvar att städa upp efter de misstag som moderaterna har begått. Av ärendet framgår att Boultbee i samband med köpet avlämnat en avsiktsförklaring om fortsätta investeringar i centrumanläggningarna. Sten Nordin bör skyndsamt juridiskt pröva huruvida denna avsiktsförklaring är bindande. Är avsiktsförklaringen bindande bör staden ställa krav på att investeringarna genomförs. För övrigt delar vi inte den juridiska bedömningen av möjligheterna att via avtal ställa krav på investeringar. Självfallet måste samtliga anbudsgivare i detta avseende behandlas lika, och visst finns praktiska svårigheter att bedöma utfallet men inga oöverstigliga svårigheter. Dessutom anser vi att staden borde ta sitt ansvar gentemot de handlare som drabbas av Boultbees agerade. Detta bör bland annat ske genom ett juridiskt stöd i de tvister som har uppkommit i stort antal mellan handlarna och Boultbee. 42 Köp tillbaka förortscentrumen, Svenska Dagbladet den 10 augusti

89 Enligt Svenska Dagbladet 43 sa Stockholms finans- och stadsbyggnadsborgarråd Kristina Alvendal (M) till TT i maj 2007, att det fanns tydliga åtaganden i avtalet om att Boultbee ska utveckla köpcentrumen, särskilt de i förorten som varit eftersatta. Något som det enligt artikeln inte finns skrivet i avtalet. Ytterstadsborgarrådet Joakim Larsson (M) säger att det fanns en muntlig överenskommelse och att han är besviken på Boultbee. Den 6 september demonstrerade ett 50-tal personer utanför Boultbees kontor vid Västermalmsgallerian. På talarlistan stod bland annat Ann- Margarethe Livh (V) och Karin Jämtin (S). Ragnar Harge, ordförande i föreningen Centrumsamverkan, var ansvarig för demonstrationen. Harge säger till tidningen market 44 att det här har pågått alldeles för länge och har fått förödande konsekvenser för kollegor som tvingats lämna sina livsverk. Det blir även en familjetragedi. I september begärde Vänsterpartiet att stadens revisorer skulle granska affären. Enligt Svenska Dagbladet 45 sa Ann-Margarethe Livh (V): Från början tänkte vi att man skulle stämma Boultbee för avtalsbrott, men när vi gått igenom handlingarna visade det sig omöjligt. Då får revisorerna titta på om det här gått affärsmässigt rätt till. I anmälan skrev Livh att hon ville veta på vilka grunder Boultbee valdes ut bland andra anbudsgivare. Hon ville också att den politiska ansvarsfrågan skulle redas ut, liksom avsaknaden av riskanalyser. I anmälan fanns också underlag som styrkte att ledamöter i Stockholms kommunfullmäktige varnats för Boultbee före beslutet. Den 19 september var det valdag i Sverige. I oktober avgick stadsbyggnadsborgarråd Kristina Alvendal (M). Hon meddelade detta i samband med att den moderata fullmäktigegruppen i Stockholms stad, skulle välja vilka som ska utses till borgarråd inför den kommande mandatperioden på fyra år. Alvendal och dåvarande finansborgarrådet Kristina Axén Olin (M) var ytterst ansvariga för affären med Boultbee. I november presenterade Svenska Dagbladet bland annat att Boultbees upprustningsplaner aldrig skrevs in i avtalet med kommunen. Samma månad polisanmäldes Alvendal (M) av S-oppositionen, som ansåg att hon ljugit om köpeavtalet i kommunfullmäktige. 43 Nerköp för handlarna, Svenska Dagbladet den 5 augusti Skurkar som Boultbee ska bort, market den 6 september Revisorer ska syna Boultbee-affären. Svenska Dagbladet, 15 september Reservation avgavs av Paul Lappalainen (MP) enligt följande: Koncernstyrelsen föreslås besluta att avslå koncernledningens förslag till yttrande, därutöver anföra: Det är inte överraskande att krav på framtida investeringar inte fanns med i de kriterier som ställdes vid försäljningen av centrumanläggningarna. Revisionsrapporten bekräftar detta. Det ansvariga borgarrådet Alvendals besked till kommunfullmäktige om att köparen Boultbee muntligen gav sådana löften är inte mycket värda, något som miljöpartiet tydligt påpekade innan affären godkändes av kommunfullmäktige. Affären har skötts på ett klandervärt sätt av den politiska ledningen och man har helt förbisett de investeringsbehov som är nödvändiga för de aktuella centrumanläggningarna. Bedömningen som gjordes att det inte är möjligt att i ett juridiskt avtal kräva investeringar i centrumanläggningarna är helt fel och bekräftas av Olle Lundin, docent i förvaltningsrätt. Det hade varit naturligt att skriva in investeringsbehoven i avtalet eftersom alla var överens om att sådana behov förelåg. Det vore önskvärt att den politiska ledningen ändrar ståndpunkt och tar sitt ansvar utifrån vad man nu ser i backspegeln. Att så lättvindigt handskas med Stockholmarnas egendom är uppseendeväckande. Köparens finansiella ställning borde ha granskats djupare och diskvalificerat Boultbee till att få möjlighet till att ingå köpeavtal. Det är uppseendeväckande att man inte har dokumenterat värderingen av företagets finansiella styrka speciellt efter att det bl.a. via media framkom kraftig kritik mot bolaget. Resultatet har blivit som vi befarade att några investeringar inte har kommit till. Underhållet på centrumanläggningarna är undermåligt och några utsikter för förbättringar finns inte i nuläget. Dessvärre kan det finnas risk att bolaget kommer få framtida ekonomiska problem och vad som i ett sådant läge kommer att hända med centrumanläggningarna är oklart. En beredskap i form av en handlingsplan bör upprättas för att säkerställa att centrumanläggningarna återfår möjligheter till utveckling och att hyresgästernas behov tilfredställs. Dokumentationen av affären har varit bristfällig och bör leda till att koncernledningen ser över sina rutiner vid försäljningar. Här har koncernledningen tillsammans med den politiska ledningen ett stort ansvar. Inte minst när det gäller att informera hela den politiska oppositionen. Reservation avgavs av Ann Mari Engel (V) enligt följande: Koncernstyrelsen föreslås besluta att 1. Styrelsen tar till sig av kritiken i revisorernas granskning av utförsäljningen av Centrum- Kompaniet i Stockholm AB. 2. Stockholms Stadshus AB omedelbart inleder förhandlingar med Boultbee om möjligheten att i första hand köpa tillbaka aktuella centrum och rusta upp dessa, samt, om detta inte låter sig göras, 3. att man ställer krav på Boultbee, utifrån de muntliga löften som gavs av Boultbee i samband med köpet, att Boultbee utvecklar centrumen i Stockholms förorter genom investeringar och ett förbättrat underhåll utan att vältra över dessa kostnader på småföretagarna genom höjda hyror och extraavgifter, därutöver anföra: Försäljningen av CentrumKompaniet är en i raden av många utförsäljningar av kommunal egendom som den borgliga majoriteten drivit igenom av ideologiska skäl utan konsekvensutredning och som resulterat i omfattande protester från kommunens medborgare, inte minst småföretagare i berörda centrum som får se sina livsverk och drömmar slås i spillror p.g.a. chockhöjda hyror och kraftigt försämrad service. Vänsterpartiet har motsatt sig utförsäljningen och varnat för dess följder samt reserverat sig mot beslutet om försäljning både i kommunfullmäktige och i Stadshus AB. Det är anmärkningsvärt att den borgliga majoriteten inte lyssnade på oppositionens invändningar samt att man inte tog upp kraven i fullmäktige som framförts av både oppositionen och konsulterna om vilka krav som skulle ställas på den part som skulle förvärva Centrumkompaniet. Det är också anmärkningsvärt att man å ena sidan påstår att man inte kunde villkora köpet och kräva att köparen skulle förbinda sig att vidta viss upprustning och investera i framförallt förortscentrum, samtidigt som man urskuldar sig med att köpeskillingen då skulle bli lägre. 82

90 Samma månad publicerade Svenska Dagbladet 46 en intervju med Steve Boultbee Brooks. I intervjun säger han bland annat att han uppfattade demonstrationen tidigare under året som en aktion från en handlare, inför valet. Vidare säger han att de spenderat 600 miljoner kronor på att utveckla galleriorna under åren och att de missat samarbetet med kommunen, vilket han tycker är synd. Han säger även att kommunen sålde till rekordpris, så de borde ha resurser. Boultbee säger sig alltså vara öppna för ett samarbete med Stockholms stad, för att rusta upp centrumanläggningarna, men de tycker att kommunen bör betala. Reportern konstaterar att Boultbee köpte i Stockholm när priserna stod som högst och att det nu är svårt att sälja. På det svarar Steve: Ja, just nu är det helt omöjligt. Det är bara att fortsätta på den inslagna vägen. Samtidigt förnekar han ryktena om att Boultbee skulle vara på väg att avvecklas. Han menar att framtiden är säkrad genom bolagets konstruktion med flera dotterbolag och säger: Det är som om en familjemedlem avlider. Då dör inte hela släkten, utan resten lever vidare ändå. I december presenterar stadens revisorer sin granskning av affären, utifrån Vänsterpartiets begäran. Finansborgarrådet Sten Nordin (M) lovar att staden ska bli bättre på att skriva juridiska kontrakt. Boultbee Holding AB Under året minskade Boultbee Holding AB sitt fastighetsbestånd, via sina dotterbolag. Bland annat såldes en fastighet i Linköping för 370 miljoner kronor och fastigheter i Skövde, Uppsala och Norrköping såldes för sammanlagt 1,4 miljarder kronor. Bolaget Boultbee (Centra) AB, med verksamhet i Västerås, försattes i konkurs på egen begäran. Enligt årsredovisningen för Boultbee Holding AB var det ett resultat av finanskrisen samt kreditgivarens ovillighet att diskutera investeringar och utveckling av köpcentrum. Vid årets slut hade bolaget tolv centrumanläggningar i Sverige, vilket är fem färre jämfört med föregående år. Enligt årsredovisningen för år 2010 uppgav företaget att de mellan år 2005 och 2010, aktivt arbetat med att utveckla och förnya sitt fastighetsinnehav. Där står även att de under 2010 påbörjade en avveckling av sina fastighetsinvesteringar i Sverige och Kanada. Boultbee (Holding) AB - koncern Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Resultat efter finansnetto (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Eget kapital (kkr) Tabell 45. Information om Boultbee (Holding) AB koncernen år 2006 till Året gav ett betydligt bättre ekonomiskt resultat jämfört med föregående år, vilket kan ha påverkats av föregående års nedskrivningar av fastighetsvärde. Dock visar bolaget fortfarande negativa siffror för eget kapital. På en extra bolagsstämma den 12 oktober beslutades om extra utdelning till aktieägaren om 72 miljoner kronor till ägaren Boultbee Construction Ltd. På ordinarie bolagsstämma fattades beslut om utdelning till aktieägaren om 612 miljoner kronor. 46 Boultbee vill inte betala, SvD Näringsliv den 23 november

91 Boultbee (Stockholm) Holding AB I mars sålde bolaget bostäder i Högdalen för 61,5 miljoner kronor. Och i november såldes två fastigheter i Skärholmen för 110 miljoner kronor, Måsholmen 20 och Måsholmen 32. Året var händelserikt kring de bolagen som verkade i Stockholm. Enligt Svenska Dagbladet 47 stämmer Ica Boultbee för avtalsvidrig uthyrning, sedan hyran höjts med 700 procent på tre år. Enligt samma artikel demonstrerar affärsinnehavare i september. De protesterar mot höjda hyror, minskad service och retroaktiva fakturor med ospecificerade avgifter. Vidare står det att handlare i november deponerar hyror för 10 miljoner hos länsstyrelsen för att slippa bli vräkta. Enligt Svenska Dagbladet harde Boultbee 378 hyrestvister hos Hyresnämnden, och 78 ärenden i länets tingsrätter. I mitten av december uttalade sig Christian Olofsson, VD och styrelseordförande, till tidningen Market 48. Olofsson säger att det mesta är snedvridet. Vi har använts som ett redskap för oppositionen i Stockholm. Han säger att Boultbee måste förbättra sitt rykte i branschen genom att jobba med kommunikationen. Han talar också om samhällsansvaret och säger att de inte kan påverka den offentliga servicen, om staden bestämmer sig för att omlokalisera eller slå ihop en förvaltning. Olofsson tydliggör även att de inte lovat Stockholms stad någonting. Det finns inga muntliga avtal, men ett tydligt köpeavtal. De utfästelser vi gjorde omvandlas lätt till löften om investeringar. Däremot har vi pratat om ambitioner, inget snack om det. År 2009 och 2010 var svåra ekonomiskt. Föregående år förlorade bolaget sitt aktiekapital. Under året har därför ledningen upprättat en balansräkning och vid en extra bolagsstämma 29 november 2010, beslutade de att fortsätta med verksamheten. Även dotterbolagen Boultbee Stockholm AB och Boultbee Västermalm AB, förlorade sitt aktiekapital under år Styrelsen i respektive bolag upprättade en kontrollbalansräkning under år 2010 och på extra bolagsstämmor beslutades att fortsätta med verksamheterna. Boultbee (Stockholm) Holding AB Omsättning (kkr) Rörelseresultat (kkr) Resultat efter finansnetto (kkr) Årets resultat (kkr) Tillgångar (kkr) Eget kapital och obeskattade reserver(kkr) Tabell 46. Information om Boultbee (Stockholm) Holding AB. För år 2010 kan uppmärksammas att skillnaden mellan rörelseresultatet och resultatet efter finansnetto inte längre har samma proportioner som tidigare år. 47 Ny hyresvärd värre än Boultbee, Svenska Dagbladet den 1 juni Boultbees svenske vd: Vi måste förbättra vårt rykte, från market.se den 15 december

92 År 2011 Året var händelserikt för Boultbees svenska organisation. Boultbee Holding AB Under 2011 hade Boultbee avvecklat alla sina fastighetsinvesteringar i Sverige. I maj såldes fastigheter i Västerås. I april avyttrades samtliga aktier i Boultbee (Stockholm) Holding AB. Enligt årsredovisningen för år 2010 för Boultbee Holding AB innebar avyttringen koncernmässigt positivt resultat om nära 1,4 miljarder kronor, eftersom Boultbee (Stockholm) Holding AB hade en motsvarande negativ belastning på koncernens egna kapital. Det helägda dotterbolaget EFM (Sverige) AB påbörjade avveckling av sin verksamhet under sommaren. Boultbee (Stockholm) Holding AB blir Centeni AB I februari år 2011 nåddes en överenskommelse mellan Boultbee (Stockholm) Holding AB och dess externa långivare, Royal Bank of Scotland. Överenskommelsen innebar en finansiell rekonstruktion, där det egna kapitalet återställdes genom nedsättning av skulder till kreditinstitut, mot att ägarna ställde sina aktier till förfogande och därmed överlämnar allt sitt inflytande. Advokaten Lars Söderqvist ersatte den tidigare styrelsen. I mars ändrade Boultbee (Stockholm) Holding AB namn till Centeni AB, och samtliga dotterbolag ändrade till Centeni som tilläggsnamn. I maj övergick ägandet till Centeni Holding AB, före detta Boultbee Holding AB. Till media talade då Söderquist om vikten av dialog med hyresgästerna. I april avyttrade Boultbee (Holding) AB, formellt samtliga aktier i Boultbee (Stockholm) Holding. I maj såldes Centeni (Högdalen) AB till det finskägda bolaget Citycon. Köpeskillingen offentliggörs inte. Tillträdet var omedelbart och Citycon skulle själva sköta förvaltningen. Försäljningen innebar att Citycon tog över sju fastigheter med totalt kvadratmeter uthyrbaryta och cirka 40 hyresgäster. I juli förvärvar Citycon bolaget Kungsleden Imröret, ett bolag som ägde andra delar av Högdalen centrum. Förvärvet gav ett tillskott på kvm uthyrningsbaryta. I maj tog Q-Park 49 över uppdraget att driva parkeringsanläggningarna i Ringen, Västermalmsgallerian och Fältöversten. I samband med övertagandet genomförs omfattande upprustning, uppgift saknas om vem som bekostade upprustningen. Enligt Market 50 fick Centeni ny ledning i september. Lars Linder-Aronson tog över styrelserollen och Caroline Bertlin rollen som vd. Centenis organisation förstärks dessutom med ytterligare tre heltidstjänster, liksom en person som kommer leda ett team för marknads- och hyresgästrelationer. Aronsson säger att det arbete som utförts sedan ägarförändringen i våras ger en utmärkt grund för att ta bolaget in i nästa fas. Med den nya organisationen på plats kan vi nu fortsätta förbättringsarbetet i dialog med hyresgästerna och öka inslaget av aktiv förvaltning av bolaget. I oktober tog Coor Service Management AB över fastighetsskötseln och KPMG AB fick uppdraget att sköta den ekonomiska förvaltningen. Det innebar att samarbetet med EFM (Sverige) AB upphörde. Dessutom fick CB Richard Ellis uthyrningsuppdrag i samtliga köpcentrum. I november förvärvade bolaget FastPartner fastigheter i Älvsjö, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Hässelby Gård. Totalt omfattar förvärvet 17 fastigheter med en uthyrningsbar yta om drygt kvadratmeter. Köpeskillingen offentliggörs inte, men uppskattas uppgå till 207,5 miljoner kronor juni Boultbee-galleriorna får ny ledning igen, Market den 30 september

93 I december förvärvade AMF Fastigheter Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian från Centeni. Förvärvet var villkorat av Konkurrensverkets godkännande. Tillträde beräknades kunna ske under första kvartalet Köpeskillingen offentligjordes inte, men uppskattas av tidningen Fastighetsvärlden 51 uppgick den till omkring fyra miljarder kronor. I slutet av december 2011 återstod endast Skärholmen Centrum i Centenis fastighetsbestånd. Enligt Fasighetsvärlden 52 vill Royal Bank of Scotland sälja så snart som möjligt. Samma dag publicerar tidningen 53 ett uttalande från Centenis styrelseordförande Lars Linder-Aronson, Försäljningen av innerstadsgalleriorna möjliggör nu en fortsatt ökad fokusering på den långsiktiga utvecklingen av centrumet. Enligt samma artikel var den uthyrningsbara ytan nära kvadratmeter, och den hade en vakansgrad på 25 procent. Dotterbolag till Centeni AB Centrumanläggning Tidigare försäljning Centeni (Stockholm) AB - Köpare vid försäljning år 2011 Centeni (Bredäng) AB Bredäng Intern försäljning 2008 FastPartner Centeni (Östermalm) AB Fältöversten Intern försäljning 2008 AMF Fastigheter Centeni (Hässelby) AB Hässelby Gård FastPartner Centeni (Högdalen) AB Högdalen CityCon Centeni (Högdalen) Bostäder Högdalen Extern försäljning 2008 Centeni (Ringen) AB Ringen Intern försäljning 2008 AMF Fastigheter Centeni (Rinkeby) AB Rinkeby Intern försäljning 2008 FastPartner Centeni (Skärholmen) AB Skärholmen Centeni (Skärholmen) Bostäder AB Skärholmen Extern försäljning 2008 Centeni (Tensta) AB Tensta FastPartner Centeni (Västermalm) AB Västermalmsgallerian AMF Fastigheter Centeni (Älvsjö) AB Älvsjö FastPartner Tabell 47. Sammanställning av bolag inom Boultbee-koncernen och försäljningen av dem. Det görs ingen ekonomisk redogörelse för år 2011, eftersom bolagets årsredovisning ej var upprättad vid kartläggningens utförande. År 2012 Under år 2012 bedrivs alla centrumanläggningar med annan privat ägare, jämfört med år Dessa ägare har varit igång under så pass kort tid att det inte finns något direkt att beskriva. Boultbees sätt att bedriva verksamhet har fått konsekvenser på nationellt plan. Enligt tidningen Market 54 kom Svensk Handel och Fastighetsägarna i maj överens om ett standardavtal för hur butiker och andra hyresgäster i köpcentrum ska betala för gemensamma ytor och kostnader. I avtalet finns bland annat en avstämningsklausul som ska säkerställa att hyresgästerna inte drabbas av oförutsedda utgifter långt i efterhand. Den delen av avtalet har en direkt koppling till Boultbee, som krävde hyresgäster på kostnader som låg flera år tillbaka i tiden, säger Anders Thelin, jurist på Svensk Handel till Market. Reinhold Lennebo, vd på Fastighetsägarna, säger till tidningen att det återstå att se vad denna överenskommelse kommer att ge för effekter. Lennebo räknar med att överenskommelsen kommer att ha en normerande effekt och att praxis kommer att ha förändrats inom 5-10 år. 51 Klart: AMF köper tre citygallerior för 4 Mdr, Fastighetsvärlden den 22 december Endast stora Skärholmen Centrum kvar från Fastighetsvärlden 22 december Klart: AMF köper tre citygallerior för 4 Mdr, Fastighetsvärlden den 22 december Nu kommer Lex Boultbee, från Market den 16 maj

94 87

95 Resultat En första kategorisering och uppdelning av centrumanläggningar gjordes som en avgränsning, då fem av CentrumKompaniets totalt tio anläggningar valdes till kartläggningen. Nu kommer likheter och olikheter för dessa fem att presenteras för att tydliggöra dess egenskaper. Först presenteras centrumanläggningarnas gemensamma karaktär. Sedan en modell för centrumanläggningar, som byggs upp av betydande funktioner och faktorer. Modellen baseras på det insamlade materialet. Därefter kommer respektive centrumanläggning nuvarande status beskrivas, huvudsakligen utifrån modellens struktur. I detta kapitel presenteras även förändringar på centrumanläggningarna. Först presenteras besökarnas och näringsidkarnas övergripande upplevelser. Därefter presenteras förändringarna kopplat till respektive ägande bolag. Kapitlet avslutas med en diskussion kring försäljningen av. Centrumanläggningarnas karaktär De fem orter, vars centrumanläggningar har studerats, är byggda som förorter till Stockholm i mitten av 1900-talet. Orterna byggdes främst upp av flerbostadshus, med centrumanläggning och tunnelbanestation centralt placerade, för att invånarna ska kunna arbeta på annan ort. Det gör centrumanläggningarna till boendenära handelsplatser, vilket innebär att boendet dominerar framför arbetsplatser, i dessa lokalsamhällen. Det ger handelsplatserna en speciell karaktär, med utmärkande egenskaper. Det är en genomströmning av personer som tar sig till eller ifrån sitt arbete, med hjälp tunnelbanan. Det betyder att: - många personer passerar centrumanläggningarna och dess butiker på väg hem efter jobbet - de som besöker centrumanläggningarna under dagtid, främst är personer utan sysselsättning Detta ger en intensiv besöksperiod under eftermiddagar och kvällar. Men även att de under dagtid till hög grad fungerar som en regelbunden mötesplats, eftersom de personer som är där då ofta har en sämre ekonomi och därmed en lägre köpkraft. 88

96 Yta (ha) Antal bostäder Andel bostäder i flerbostadshus Andel flerbostadshus ägda av allmännyttan Andel flerbostadshus ägda av bostadsrättsförening Alla fem centrumanläggningar är boendenära handelsplatser, men de skiljer sig från varandra på andra sätt. Bland annat med tanke på upptagningsområde av kunder och besökare. Alla fem har angränsande stadsdelar med en betydligt högre inkomst och således en större köpkraft, Bredäng och Hässelby Gård lockar besökare från dessa. Rinkeby och Tensta har främst en kundkrets från närområdet. Högdalen är en knutpunkt i kollektivtrafiken, vilket ökar upptagningsområdet. Hässelby Gård och Bredäng har främst besökare från boende i närområdet, men även kunder från angränsande områden. I de två sista fall har de angränsande områdena liten egen handel och invånare med en hög medelinkomst. Vid en närmare titt på statistik över de stadsdelar där centrumanläggningarna är placerade, blir det tydligt att alla fem stadsdelar har en hög andel bostäder i flerbostadshus. I Tensta och Rinkeby är andelsen så pass hög att nästan hela populationen bor i lägenhet i flerbostadshus. I Rinkeby är inga av dem ägda av bostadsrättsföreningar och en hög andel ägs av allmännyttan. De övriga fyra stadsdelarna har en hög andel bostäder som ägs av allmännyttan, jämfört med Stockholmsnittet. Stockholm % 18 % 54 % Västerort % 31 % 39 % Hässelby Gård % 47 % 18 % Tensta % 33 % 28 % Rinkeby % 57 % 0 % Söderort % 28 % 47 % Bredäng % 25 % 20 % Högdalen % 31 % 33 % Tabell 48. Information om geografi och boende i de aktuella stadsdelarna. 89

97 Statistik för invånarna i respektive stadsdel visar att det finns fler likheter mellan centrumanläggningarna, som gör att de skiljer sig från snittet i Stockholms stad. 12% 10% 8% 6% 4% 2% Andel arbetslösa Medelinkomst 0% Hässelby Gård Tensta Rinkeby Bredäng Högdalen 0 Figur 36. Andelen arbetslösa presenterat tillsammans med stadsdelens invånares medelinkomst. Tvärgående linjer visar snittet för hela Stockholms stad Hässelby Gård Tensta Rinkeby Bredäng Högdalen Antal arbetslösa Figur 37. Antalet arbetslösa presenterat i staplar med totala antalet invånare, vilket ger en presentation av andelen arbetslösa invånare i respektive stadsdel. 100% 80% 60% 40% 20% Andel invånare med utländsk bakgrund 0% Hässelby Gård Tensta Rinkeby Bredäng Högdalen Figur 38. Andel invånare med utländsk bakgrund. 90

98 Sammanlagt tyder statistiken på att det är en relativt låg köpkraft i alla fem områden. Jämfört med snittet från hela Stockholms stad är det mycket som är gemensamt för de fem centrumanläggningar. En inbördes jämförelse visar på skillnader som gör att de kan delas in i tre grupper: - Tensta och Rinkeby - Hässelby Gård och Bredäng - Högdalen Tensta och Rinkeby har störst population, lägst medelinkomst, högst arbetslöshet och andel invånare med utländsk bakgrund. Högdalen är det motsatta. Modell av centrumanläggningarna Utifrån insamlat material har en modell för dessa centrumanläggningar växt fram. Den beskriver betydande funktioner och faktorer för att de ska fungera bra. Dessa har valts utifrån vår uppfattning av vad som är viktigt för framför allt de boende i närområdet. Först presenteras modellen, därefter presenteras de fem anläggningarna utifrån den. Modell Centrumanläggningarna, byggs upp av följande funktioner och faktorer: 1. Basutbud av dagligvaror, tjänster och samhällsservice 2. Mötesplatser för olika invånargrupper 3. Upplevelsen av trygghet 4. Den fysiska miljön Dessa fyller olika syften, som tillsammans skapar en fungerande helhet (se Figur 39). Den första kan betraktas som centrumanläggningens grundsten. Utbudet av dagligvaror, i närheten av hemmet, är det många invånare som värdesätter. I vissa fall kan mataffären fungera som hemmens utökade skafferi. En del invånare värdesätter även möjligheten till vård i närområdet, då det kan bidra till en känsla av trygghet. Den första grundstenen kompletteras av anläggningens funktion som mötesplats. Då de ligger i närheten av besökarnas hem, fungerar de ofta som en förlängd arm till deras vardagsrum. Personliga mötesplatser i det offentliga rummet, är viktigt för att invånarnas känsla av tillhörighet och trygghet. Mötesplatserna skapas i offentlig miljö: på gator och torg, på bibliotek, kulturskolor, i föreningslokaler, liksom på caféer och restauranger. Fysisk miljö Trygghet Dagligvaror, tjänster och samhällsservice Mötesplats Figur 39. Grundstenar för en bostadsnära centrumanläggning. 91

99 Tillsammans bär de första två byggstenarna upp upplevelsen av trygghet. Det är en betydligt mer subjektiv faktor, men som har en stor betydelse. En komponent för att skapa detta är det personliga mötet och igenkänning, i till exempel mataffären. Uppfattningen av centrumanläggningen förstärks av den fysiska miljön. Upplevelsen av detta bidrar till besökares generella uppfattning och påverkar anläggningarnas attraktion. De fyra byggstenarna är viktiga var och en för sig, men framförallt skapar de tillsammans positiva synergieffekter för besökarnas totala upplevelse. Nulägesbeskrivning av centrumanläggningarna Varje centrumanläggning kommer beskrivas utifrån modellen och baseras på vårt samlade intryck vid besök under våren Den första byggstenen har stor vikt i denna kartläggning, eftersom det är dessa verksamheter som fyller de kommersiella lokalerna. Därför kommer den få extra uppmärksamhet. Den kommer dessutom att utökas, genom en diskussion kring tillgång av unika verksamheter. Anledningen är att flera personer uttryckt att det är värdefullt för näringsidkarna att ha verksamheter som lockar till sig fler besökare. Det kan till exempel vara en träningsanläggning, ett Systembolag eller en butik med unikt utbud. De lockar besökare som bidrar till liv och rörelse, men även till kommersen då besökare till ett specifikt ställe ofta gör andra, mer oplanerade inköp. En annan indikation på centrumanläggningens tillstånd, är handlares framtidstro. Vi uppfattade att detta påverkade deras vilja till att investera i verksamheten, vilken kan avspeglas ibland annat fysisk utformning och personaltäthet. Därför påverkar framtidstron det totala intrycket för besökaren. 92

100 Mycket dåligt Mycket bra Hässelby Gård Vi upplever att det totala utbudet i Hässelby Gård är bra men något bristfälligt. Speciellt finns brister för utbudet av mataffärer. Därutöver har anläggningen ett relativt lågt utbud av samhällsservice. Anläggningen saknar framförallt bibliotek och folktandvård. Hässelby Gård Butiksutbud (dagligvaror) Butikutbud (övriga varor och tjänster) Restaurang/café Samhällsservice Unikt Tabell 49. Sammanfatande beskrivning av vår uppfattning av Hässelby Gård våren Attraktionskrafter till något unikt upplevde vi främst hos Systembolaget. Möjligen att en klädaffär, en hälsokostbutik och en butik med fokus på ryska och baltiska varor kan attrahera vissa kunder. Vi har dock svårt att tänka oss att dessa tre verksamheter har någon större inverkan på den totala kommersen. Trots att Hässelby Gård år 2007 fick en utmärkelse för bland annat trygghet, är det oklart hur det ser ut idag. En besökare sa att det var oroligt om kvällarna, vilket i detta fall kan kopplas till rädsla för gäng med personer med utländsk bakgrund. Hässelby Gård har många väl använda mötesplatser utomhus. Vilket gör att anläggningen fungerar bra som mötesplats, i alla fall under soliga och relativt varma dagar. Ett café, en ungdomsgård och en kulturskola uppfattade vi som mötesplatser inomhus. De två sista är begränsade till en relativt snäv grupp av människor. Oklart om det finns föreningsverksamheter eller andra verksamheter som tilltalar andra målgrupper. Sammanfattningsvis fungerar centrumanläggningen som mötesplats, även om den har förbättringsmöjligheter. Ett bibliotek skulle kunna fungera som en kompletterande mötesplats. Den är öppen för alla åldrar och det finns inga krav på köp. Generellt uppfattar vi att utomhusmiljön var trevlig och välunderhållen. Scenen, tillsammans med de fast sittplatser som är placerade framför, utgör ett trevligt element. Därtill finns det flera andra platser med sittbänkar. I Hässelby Gård varierade framtidstron hos de två handlarna vi pratade med. En av handlarna har en sansad, men ändå positiv framtidstro. Denne visar ett förtroende för FastPartner och deras utvecklingsplaner. Handlaren är delaktig i BID-gruppen och ser centrumets potential, bland annat eftersom den uppfattar att många befintliga hyresgäster är stabila. Handlaren ser kunderna från Hässelby Villastad som en viktig kundgrupp. Denne skulle gärna se Figur 40. Scen och fontän i Hässelby Gård. att anläggningen kompletterades med en stor mataffär och flera mindre, unika butiker. Det skulle ge ett tillskott på goda grannar. Den andra handlaren har en betydligt lägre framtidstro. Samtidigt som den tror på det lilla centrumet i framtiden, då denne menar att de små centrumen skapar en trygghet i samhället. Den låga framtidstron är främst riktad mot hela samhället, som den tycker försämrats avsevärt de senare åren. 93

101 Mycket dåligt Mycket bra Tensta Vi upplever utbudet av matvaror och tjänster som bra. Utbudet av övriga varor uppfattar vi däremot som begränsat. Här ska dock påpekas att vi inte tillhör centrumanläggningens målgrupp och har svårt för att göra någon bra bedömning. Resturanger utbudet har låg variation. Även samhällsservicen var låg, i nuläget med endast en vårdcentral och folktandvård i anslutning till centrumanläggningen. Viss samhällsservice finns på annan plats i Tensta och i grannorten Rinkeby. Tensta Butiksutbud (dagligvaror) Butikutbud (övriga varor och tjänster) Restaurang/café Samhällsservice Unikt Tabell 50. Sammanfatande beskrivning av vår uppfattning av Tensta våren I Tensta finns två unika verksamheter, Tensta Konsthall och Livstycket. Dessa lockar besökare och bidrar med arbetsplatser, även för personer som inte bor i stadsdelen. Vi är dock tveksamma till att besökarna till dessa verksamheter använder centrumanläggningen på annat sätt och bidrar till kommersen i övrigt. En av restaurangerna fungerar som en slags mötesplats, utöver det finns ett par föreningslokaler i anslutning till centrumanläggningen. De verkade dock vara avskilda till speciella grupper, vilket gör att det inte finns välkomnande och naturliga mötesplatser för alla. Vi fick höra att det är många ungdomsgäng som uppehåller sig där om kvällarna. Det finns spänningar mellan dem, vilket skapar en otrygghet för invånarna. Tidigare ska det ha funnits en stark gemenskap mellan alla Tenstabor, den har försvunnit. Sammantaget upplever vi att centrumanläggningen inte fungerar bra som mötesplats för flertalet invånare, torg och galleria fungerar snarare som genomfartsled. Generellt finns det bra grundförutsättningar i den fysiska utemiljön. Dock är underhåll och renhållning eftersatt, vilket gör att det totala intrycket är dåligt. På olika sätt uttryckte två handlare en försiktig framtidstro. En handlare var tydlig med att den inte har någon tro på de kommunala satsningarna, nu senast Järvadialogen. Samtidigt underströk den stadsdelens behov av stöd. Den anser att satsningarna saknar kontakt med människorna som är på plats. Angående fastighetsägaren, ville den ge FastPartner mer tid, även om den inte var speciellt imponerad av vad de hittills åstadkommit. En annan handlare har stort förtroende för FastPartner, och uttrycker att de är den bästa hyresvärden hittills. Samma handlare lyfter vikten av att de går samman för att vända den negativa trenden. Den berättar att det är mycket underhållsarbeten att ta igen, och tycker att det är acceptabelt att även handlarna är med och betalar för detta. På detta sätt visar denna handlare en försiktig framtidstro. 94

102 Mycket dåligt Mycket bra Rinkeby Vår uppfattning är att det finns ett bra utbud av mat för den multikulturella målgruppen. Vi har dock begränsade kunskaper för att göra någon egentlig bedömning av detta, liksom för det övriga utbudet av varor och tjänster. Restaurang- och caféutbudet var dåligt, men relativt välbesökt. Medborgarkontor, vårdcentral, Folktandvård och biblioteket gör att samhällsservicen är bra. Rinkeby Butiksutbud (dagligvaror) Butikutbud (övriga varor och tjänster) Restaurang/café Samhällsservice Unikt Tabell 51. Sammanfatande beskrivning av vår uppfattning av Rinkeby våren Vi har svårt för att bedöma vad som skulle kunna vara unikt. Möjligen att även detta ligger utanför vårt kunskapsområde. Vid en första anblick ser torget ut att vara en bra och levande mötesplats, det är många som uppehåller sig här. Efter ytterligare observationer och med mer information, förstår vi att inte alla känner sig välkomna. Framförallt är torget en mötesplats för män. Detta ska även spilla över på den upplevda tryggheten, framförallt hos kvinnor. När vi besöker Rinkeby är det tydligt att vi inte är en av invånarna. Vi känner oss trygga, men något uttittade. Torget är fint med flera träd, sittbänkar och en fontän. Det är välstädat, men byggnadernas fasader är i äldre skick vilket påverkar helhetsintrycket. Gallerian är i dåligt skick och vi upplever att renhållning är eftersatt. Framtidstron är låg eller mycket låg hos de två handlarna vi pratar med. En av dem uttryckte en uppgiven hjälplöshet. Den har en känsla av att de inte kan påverka och tycker att det inte är någon som lyssnar på dem. Den sa att den mest av allt önskade sig bort och ger oss uppfattningen om att det fanns en utbredd uppgivenhet bland invånarna. Vidare pratar den om att nya utförsäkringsregler slagit hårt mot området och bidragit till dess nergång. Det upplevde den hade bidragit till en ökad gängbildning och kriminalitet, framförallt beskriver den att ungdomarna är drabbade. Figur 41. Klockorna vid ingången till gallerian i Rinkeby visar fel tid, eftersom de båda står stilla. 95

103 Mycket dåligt Mycket bra Bredäng I Bredäng upplever vi att det finns ett bra utbud av mataffärer. Det är två butiker tillhörande nationella kedjor, liksom ytterligare två med mer riktat utbud. Övriga varor och tjänster var i nivå med vad vi förväntade oss, dock saknas Systembolag. Bredäng Butiksutbud (dagligvaror) Butikutbud (övriga varor och tjänster) Restaurang/café Samhällsservice Unikt Tabell 52. Sammanfatande beskrivning av vår uppfattning av Bredäng våren En trafikskola med inriktning mot invandrare och en campingplats i närheten. Två relativt unika verksamheter, som vi inte la märke till vid våra besök. Däremot gav vårt andra besök en tydlig bild av att Bredängsborna och näringsidkarna har en utmärkande stoltheten över att vara en del av lokalsamhället. Både besökare och handlare berättar att unga väljer att flytta till Bredäng, vilket tyder på att stadsdelen har ett relativt gott rykte bland förorterna i Stockholm. Besökare och handlare berättade om centrumanläggningen som en mycket bra mötesplats, även om handlarna önskade sig mer verksamheter som skulle få besökare att stanna upp. Intressant är att vårt första intryck, snarare var att det var en bristfällig mötesplats. Men genom intervjuer framkom att det finns en stark, social gemenskap kring centrumet. Renhållningen är ett område som hamnat mellan stolarna, vilket betyder att vissa ytor inte städas. Det är tydligt att bänkar och blomsterarrangemang gjorts i ordning. För oss var det intressant att höra många besökare som just påpekade detta som positivt. Vi förväntade oss inte att invånare av olika åldrar skulle uppmärksamma och uttala sig om detta. Framtidstron är mycket hög och vi uppfattar att i Bredäng påbörjat en positiv utvecklingstrend. Figur 42. Ostädad gata i Bredäng. Figur 43. Blomsterarrangemang i Bredäng. 96

104 Mycket dåligt Mycket bra Högdalen Vi upplever att det finns ett brett utbud av många olika sorters varor, framförallt dagligvaror. En handlare berättade dock att det försämrats. Tidigare reste folk till Högdalen för att besöka olika speceributiker, det görs inte i samma utsträckning idag. Handlaren som berättade om detta tycktes ha en mycket positiv bild av hur det tidigare varit, men hade svårt att beskriva när detta förändrats. Vi fick dock en uppfattning om att det påbörjades för över 20 år sedan, bland annat eftersom denne berättade om tiden då det fanns en modist i Högdalen. Med två caféer och ett flertal matställen upplever vi att utbudet är bra. Trots det relativt stora antalet blir det inte ett bättre utlåtande, på grund av kvalitén. Utbudet av samhällsservice är bra, men är i många fall placerat i skymundan. Högdalen Butiksutbud (dagligvaror) Butikutbud (övriga varor och tjänster) Restaurang/café Samhällsservice Unikt Tabell 53. Sammanfatande beskrivning av vår uppfattning av Högdalen våren Biblioteket, caféerna och till viss del torget, fungerar som mötesplats. Många som använder dessa platser, är dock utslagna från samhället och har missbruksproblem. Det gör att vi är tveksamma till hur många andra personer som använder Högdalen som mötesplats, eftersom det påverkar den upplevda tryggheten negativt. Det finns bra grundförutsättningar för en bra utomhusmiljö, men delar av området är i upprustningsbehov. Renhållningen fungerar bra. Bland handlarna är framtidstron förvånansvärt låg. Den handlare som vi hade mest kontakt med jämförde dagens situation med Högdalens glansperiod. Något som vi egentligen inte tycker är relevant, då det är mycket i samhället som förändrats sedan dess. 97

105 Sammanfattande nuläge Efter vårt första besök var vår uppfattning att alla fem centrumanläggningar var fungerande eller välfungerande. Det var tydligt att det tidigare funnits mer liv och rörelse, liksom fler verksamheter. Men även idag var det en betydande mängd personer som använder sig av anläggningarna. I stort är utbudet i nivå med våra förväntningar, även om varje anläggning säkerligen skulle gynnas av kompletterande utbud. Vår uppfattning har dock förändrats. Efter grundligare studier av statistik och vårt andra besök, har vi uppfattat fler egenskaper. Vi har också kunnat urskönja dess likheter och olikheter. Tensta och Rinkeby är profilerade mot en mångkulturell målgrupp och har en detaljhandel anpassad för detta. Utbud av detaljhandel, tjänster och samhällsservice är okej, men låg i förhållande till stadsdelarnas invånarantal. Hässelby Gård har lågt utbud av mataffärer. I Bredäng finns ett bra basutbud av framförallt dagligvaror, dock är samhällsservicen låg. Högdalen har tidigare varit ett levande stadsdelscentrum med ett rikt utbud av detaljhandel. Vi uppfattar ändå att Högdalen har ett så stort utbud att det egentligen inte är rättvisande att jämföras med övriga fyra centrumanläggningar. Samtidigt är det för litet för att jämföras med moderna gallerior och köpcentrum. Utbudsmässigt kan de fem anläggningarna delas i samma tre grupper som tidigare gjordes baserat på statistik över invånarna: - Tensta och Rinkeby - Hässelby Gård och Bredäng - Högdalen Tomma lokaler försämrar många gånger intrycket. Framför allt i Tensta, Rinkeby och Hässelby Gård, där är skyltfönstren tomma eller jalusier nerdragna. I Högdalen är skyltfönstren på de tomma lokalerna täckta av färgglada och positiva bilder, med erbjudande om att hyra lokal. I Bredäng var det annorlunda. Där uppfattade vi först inte att det fanns några tomma lokaler, däremot var lokaler skyltade på ett sätt som gjorde oss tveksamma till om verksamheterna är igång. Vi fick sedan reda på att biblioteket flyttat från en lokal en våning upp, till en centralt belägen lokal i markplan. Bibliotekets tidigare lokal står nu tom, men en våning ovan gatuplan, är det inget som påverkar intrycket. Som mötesplats varierade de olika anläggningarna både gällande karaktär och kvalitet. Den fysiska miljön kan sammanfattas på alla orter, med att de har bra grundförutsättningar men att skötsel och underhåll är eftersatt. I Tensta och Rinkeby uttryckte näringsidkarna en låg eller mycket låg framtidstro. Bredäng skiljde sig till synes inte mycket från Högdalen och Hässelby Gård. Men efter närmare kontakt med näringsidkare och besökare upplevde vi en betydande framtidstro. Sammantaget är vår uppfattning är att Högdalen, Hässelby Gård och Bredäng på olika sätt är eftersatta. De är idag ändå är så pass fungerande att det finns rimliga chanser att få dessa anläggningar välfungerande, ur så väl företags- som samhällsperspektiv. Rinkeby och Tensta uppfattar vi däremot vara i behov av större insatser, på flera plan. 98

106 Förändringar på centrumanläggningarna Här presenteras först besökarnas samlade beskrivning av förändringar på centrumanläggningarna, därefter näringsidkarnas. För näringsidkarna presenteras även hur de upplevt att de påverkats av de olika fastighetsägarna. Besökare I Hässelby Gård, Bredäng och Högdalen är det få besökare som uttrycker att de märkt av någon förändring. I Tensta och Rinkeby pratade vi inte med så pass många besökare, att det fungerar som underlag för uttalande. Det kan däremot visa på att det på dessa två platserna, för oss, var svårt att få kontakt med besökare. Att besökarna inte upplevt någon förändring i Hässelby Gård, Bredäng och Högdalen, behöver inte betyda att det inte skett något eller att de inte påverkats. Anledningen till att de inte pratar om förändringar kan vara flera, troliga är till exempel att: - de har en hög acceptans för förändring - de har inte har några speciella förväntningar på centrumanläggningen - det är svårt för dem att sammankoppla till exempel ändrade köpmönster, till förändringar i lokalsamhället - svårt att uppmärksamma en successiv förändring av till exempel trygghet, som skulle kunna göra att de omedvetet väljer att handla på en annan plats Anledningar till att de inte uttrycker att de upplevt förändringar framgår inte av denna kartläggning. Det framgår endast att besökare sällan uppger att de upplever förändring. Näringsidkare Genomgående är att de allra flesta som driver butik eller restaurang, är egenföretagare med ingen eller ett fåtal anställda. Att de är egenföretagare betyder att verksamheternas ekonomi är kopplad till deras privatekonomi. Bortsett från Högdalen uppskattar vi att det bara är matbutikerna som har mer än fem anställda. På alla orter förutom i Rinkeby tillhör matbutikerna någon större butikskedja, vilket ger särskilda förutsättningar. Många beskriver att de har långa arbetsdagar och -veckor, det kan betyda att det är svårt att skilja på arbete och fritid. Verksamheterna är personernas liv, oavsett vardag, kväll eller helg. Tillsammans gör detta att näringsidkarna, på flera plan, har en stark koppling till sina verksamheter. För att få en bättre förståelse för dem har några näringsidkare lagts samman i tre kategorier. Därefter presenteras exempel på vad de uttalat sig om. Kategorier av näringsidkare En kategori är de två män mellan 50 och 70 år, med svenskt ursprung och som tycks vara väl införstådda i de svenska systemen. De säljer båda kläder av relativt hög kvalitet och har drivit sin verksamhet i över 20 år. De tycker att kommunikationen med fastighetsägaren fungerade bättre under CentrumKompaniets tid liksom att de visade större engagemang för centrumens utveckling. Men de säger inget direkt negativt om tiden med Boultbee, möjligen att de var dåliga på att kommunicera. De berättade mer om hur de påverkats av samhällsförändringar, så som generella köpmönster och förändringar bland invånarna i deras upptagningsområden. Båda är missnöjda med att kundkretsen ändrats och att det numera efterfrågas lågprisbutiker istället för kvalitet. 99

107 En av dem var väl insatt i fastighetsbranschen och uttalade sig kritiskt om försäljningen av Centrum- Kompaniet, ett påpekande var att han upplevde att det inte var någon seriös värdering av fastigheterna. Handlaren hade även tydliga argument för att bostadsbolagen kring centrumanläggningarna borde gå samman och äga de kommersiella ytorna. Han tycker att de nya ägarna verkar vara seriösa och de har bra framtidsplaner, men tror ändå bostadsbolagen har större incitament för att skapa en väl fungerande centrumanläggning. Vidare förklarar han detta med att ett välfungerande centrum även höjer värdet på bostadsfastigheterna omkring. Dessutom tror han att det blir lägre omsättning på hyresgästerna i populära områden, vilket skulle vara ekonomiskt fördelaktigt för bostadsbolagen. En annan kategori är två kvinnorna kring 60 år och som drivit sin verksamhet i nära 20 år. Deras butiker är en mycket stor del av deras liv, för den ena är butiken hennes liv. De skulle kunna beskrivas som kvinnor med skinn på näsan. De verkar vana vid att ta tag i saker och säga ifrån, när det behövs. De har båda invandrat till Sverige i sin ungdom, från Finland respektive Turkiet. De behärskar svenska på ett bra sätt och verkar ha bra förståelse för de svenska systemen. På olika sätt verkar de fungera som nav bland handlarna på respektive centrumanläggning. När det fanns företagarförening, var de båda aktiva som ordföranden. Även idag stöttar de sina grannar så gott de kan, men säger även ifrån när det är något de tycker är fel. Trots att de tycks vara starka personer, har båda fått det svårare de senaste åren. Till exempel berättar de att de tidigare hade en aktiv företagarförening och bra kommunikation med Centrum- Kompaniet, bland annat via kontinuerlig och tät kontakt med centrumledaren. De säger att allt fungerade, och syftar på renhållning, fastighetsskötsel och marknadsföring. Framför allt berättar en av kvinnorna om hur dåligt allt blev när Boultbee tog över. Hon berättar om hur hon själv och butiksgrannar drabbats, på ett hälsomässigt plan. Den andra kvinnan drabbades hårt av finanskrisen och lågkonjunkturen som rådde år Den tredje, och sista kategorin är två handlare som bedriver verksamhet i någon av de centrumanläggningar som kännetecknas av sin mångkulturella kundkrets: Tensta och Rinkeby. De har båda invandrat från Turkiet för över 30 år sedan. De har nu barn som är tonåringar eller unga vuxna. De har båda en kristen tro. De har etablerade verksamheter, då de drivit dem i över 15 år. I dag är de bekymrade över att arbetslösheten ökat och att ungdomar går sysslolösa. De ser att det numera är splittringar bland invånarna. De beskriver att sämre språkkunskaper, ökad arbetslöshet och fattigdom har bidragit till en försämrad atmosfär. De pratar båda gott om den gångna tiden, då de kunde vara stolta av en mångkulturell identitet. De visar ett stort missnöje gentemot kommunen och samhället. De känner sig orättvist bemötta, att de inte blir tagna på allvar, utan snarare blir behandlade som om de vore mindre vetande. En av dem uttryckte att de var utled på att vara ett problem. Problem som Boultbee förde med sig, var bara en av många faktorer som försämrat förutsättningarna för deras verksamheter. En av dem säger att han önskar sig bort. 100

108 Exempel Näringsidkare berättar att de förlorat goda grannar de senaste åren, och syftar ofta på verksamheter som på olika sätt har bidragit till centrumanläggningarna. Exempel på detta: - I Högdalen, Bredäng och Tensta har grannar fått stänga sina butiker eller sälja verksamheten. - I Tensta och Högdalen står butikslokaler tomma, vilket försämrat det totala intrycket av centrumanläggningen och påverkar övriga verksamheter negativt. - I Hässelby Gård och i Högdalen pratar näringsidkarna om att förändringar bland invånarna har minskat köpkraften. De syftar på att det blivit fler personer som är ekonomiskt svaga. Det har skapat marknadsunderlag för det de kallar för invandrarbutiker liksom butiker som lockar med låga priser istället för kvalitet. De betraktas som dåliga grannar. - I Högdalen har kvalitén på flera butiker blivit lägre, vilket gjort att centrumanläggningen i sin helhet, succesivt försämrats. Nu saknar de kvalitetsbutiker som tidigare funnits och som kunder reste speciellt till. - I Tensta och Rinkeby har betydande arbetsplatser flyttat till annan ort, vilket minskat kundunderlaget. Tidigare låg där större kommunala och statliga arbetsplatser, som personer reste till. När de försvann, förlorade handeln en betydande mängd inresande personer med större köpkraft. De inresande personerna hade till stor del svensk bakgrund, vilket tidigare påverkade integrationsmöjligheterna på ett uppskattat sätt. Utöver att de förlorat goda grannar uppger näringsidkarna följande: - I Hässelby Gård, Bredäng och Högdalen har de gjort sig av med personal de senaste två åren, och arbetar numera själva i sin butik. Det gör det svårt för dem att uträtta ärenden utan att stänga butiken, då verksamheten är helt beroende av deras närvaro. I praktiken betyder det att vissa arbetar sju dagar i veckan, mer än åtta timmar om dagen och det var flera år sedan de tagit ut semester. Två av dem har minskat personalstyrkan med en person, en av dem med 1,5 tjänst. - I Tensta och Rinkeby är det mycket i lokalsamhället som bekymrar handlarna, de ogillar hur det har utvecklats. De säger de att tryggheten och att sammanhållningen i lokalsamhället har försämrats. - Handlare på alla platser uppgav att företagarföreningen ha lagt ner sin verksamhet. En handlare förklarade att det berodde på att de behöver stöd för att det ska fungera, eftersom alla handlare arbetar så många timmar i veckan att de inte klarar av att belastas med att till exempel kalla till möte eller skriva protokoll. - Handlare berättade att centrumanläggningens livskraft berodde mycket på centrumledaren och dess resurser. 101

109 De olika ägarna till centrumanläggningarna I detta avsnitt kommer en sammantagen beskrivning av perioderna då CentrumKompaniet, Boultbee respektive CityCon och FastPartner varit verksamma. Perioderna kommer främst att studeras utifrån: - Företagsekonomiskt perspektiv - Centrumanläggningarnas utveckling, främst utifrån näringsidkarnas upplevelser Därtill kommer i vissa fall ett mer övergripande samhällsperspektiv att diskuteras. CentrumKompaniet CentrumKompaniet fungerade bra ur ett företagsekonomiskt perspektiv. De presenterade positiva resultat alla år, till exempel presenterar de ett rörelseresultat på omkring 170 miljoner kronor och lämnar koncernbidrag på omkring 80 miljoner kronor per år mellan år 2002 och Till vilken grad de utvecklade centrumanläggningarna är svårare att säga. De hade varje år direkta uppdrag från kommunen att investera mellan fem och tio miljoner för att bidra till utvecklingen av lokalsamhället. I bolagets övergripande uppdrag ingick att förbättra för näringsidkare och stockholmare. Det är dock oklart om och i så fall hur deras bidrag följdes upp på annat sätt än ekonomiskt. Många handlare uppger att de vara nöjda med CentrumKompaniet. Generellt talas det gott om bolaget, även om visst missnöje fanns. Till exempel berättade en handlare att CentrumKompaniet höjde hyrorna med 20 procent, för att sedan ge hyresrabatter. Anledningen ska ha varit att det skulle se bra ut i papprena, och öka värdet på fastigheterna vid kommande försäljning. Flera andra handlare framhäver att CentrumKompaniet hade en enkel modell för att ta betalt för hyra. En handlare beskriver det med att då ingick allt. De berättar även om en fungerande och tät kommunikation med bolaget, via centrumledaren. Boultbee Bolaget har fått kritik från flera håll, till exempel från handlare, oppositions politiker och media. En del problem som handlarna upplever kan kopplas till bolagets sätt att bedriva verksamhet. I andra fall beror problemen på övergripande förändringar i samhället eller omständigheter i omvärlden, så som finanskris som drabbade bolagets långivare hårt. Kritiken som politikerna riktar mot bolaget, kan delvis hänvisas till brister i avtalet som skrevs vid försäljningen. Företagsekonomiskt Det är relativt svårt att studera Boultbee och jämföra med CentrumKompaniet, bland annat eftersom: - bostadsfastigheter säljs - centrumanläggningarna delas upp i olika bolag - fastighets- och bostadsbolag säljs internt inom koncernen - interna försäljningar presenteras inte alltid tydligt i årsredovisningarna - finansiella poster i de olika bolagens resultaträkningar är relativt stora I slutändan kan ändå sägas att bolaget blir så ekonomiskt svagt att deras externa långivare, Royal Bank of Scotland, tar över verksamheten. Därefter säljs nio av tio centrumanläggningarna. Innan Royal Bank of Scotland tar över, flyttats kapital från Boultbee Holding AB till Boultbee Construction Ltd. Därför är det oklart för vem dessa affärer blev en ekonomisk förlust. Företagsekonomiskt ser det ut att ha gått dåligt, men möjligen att ägarna totalt gjort en vinstgivande affär. 102

110 Näringsidkarnas upplevelser av förändring Det är främst två konkreta egenskaper på Boultbees sätt att driva verksamheter, som återkommer som kritik från handlarna. Det första är hyreskontraktens utformning och faktureringsmodellen, det andra handlar om bristande kommunikation. Handlare beskriver att de fått höjda hyror och att modellen för hyresfakturering har ändrats på ett sätt som gjort det svårt för dem att förutsäga den totala hyran. De beskriver att Boultbee ändrade faktureringsmodell. Tidigare hade de haft en fast hyra där det mesta ingick, möjligen påslag för till exempel elförbrukning. Framför allt ingick renovering och underhåll av allmänna ytor, liksom löpande underhåll av lokalerna, så som ventilationsutrustning. Boultbee införde en modell med en fast bashyra och därefter tillägg. Det var många gånger tillägg för sådant som tidigare ingått i hyran. Tilläggshyran varierade mycket från månad till månad. Det var även många gånger oklart vad tilläggshyran egentligen gällde. Det berättas om fall då de fått betala tillägg för saker som inte utförts eller för saker som egentligen gällde en annan centrumanläggning. Det var ofta ospecificerat vad de skulle betalda för och i efterhand har det visat sig att de fakturerats för samma sak flera gånger. Fakturor för extra kostnader kom lite när som helst och det gick inte att förutspå när eller hur mycket dessa extra fakturor skulle vara på. Alla angivna uppgifter är inte granskade. Det är ändock tydligt att hyreskontraktens utformning och bolagets faktureringsmodell, skapade en ekonomisk osäkerhet för handlarna, från månad till månad. Både handlare och fall som media belyst visar att det fanns flera tveksamheter gällande fakturering. Utifrån det som berättats tycks oklarheterna i faktureringen bryta mot krav om att hyresgäster ska kunna förutse sina fasta utgifter. Däremot kanske inte alla näringsidkare kände till sina rättigheter alternativt inte hade möjlighet att driva ett sådant ärende för rättslig prövning. Många vittnar även om att det var svårt, eller omöjligt att komma i kontakt med bolaget. Handlare berättade att de möttes av en telefonsvarare, när de försökte nå dem för att bland annat göra felanmälningar eller ställa frågor gällande fakturor. Förutom att det var svårt att få tag på dem, berättar handlare i Tensta om att det var mycket missuppfattningar. Detta i sig har säkerligen gjort att den upplevda osäkerheten, liksom kritiken mot Boultbee förstärkts. Figur 44. Faktorer och effekter som näringsidkarna upplever av Boultbee som fastighetsägare. Dessa två följder av att ha Boultbee som hyresvärd, bidrog till att handlarna kände en större ekonomisk osäkerhet och fick sämre lönsamhet. Det var framför allt tydligt att de mindre företagen påverkats negativt, men även ICA-handlare har påverkats. Andra följdeffekter är att: - näringsidkare väljer att göra sig av med personal - verksamheter avvecklas eller säljs - handlarnas investeringsvilja och -förmåga minskar 103

111 Att verksamheter avvecklas eller säljs kan ge konsekvenser på ett personligt plan och för centrumanläggningarna som helhet. På det personliga planet är det beroende av individ. Generellt kan sägas att många näringsidkare är egenföretagare och då är verksamhetens ekonomi inte separerad från deras privatekonomi. För centrumanläggningarna pratar handlarna om att det blivit fler lokaler som står tomma, men även att kvalitén på butikerna försämrats vid ägarbyten. I båda fall upplever de att det försämrar centrumanläggningarnas status. Med en ekonomisk osäkerhet tycks handlarnas investeringsvilja, eller -förmåga ha minskat. Men även att de inte har framtidsplaner. Till exempel mötte vi två handlare på nära 70 år, som inte förberett för att lämna. Minskad investeringsvilja är en effekt som är svår att visa med konkreta exempel. Det är snarare en uppfattning vi fått utifrån den glädje och entusiasm handlarna visar idag, när de får annan uppmärksamhet från fastighetsägaren. Näringsidkarna återkommer till att beskriva sitt behov av att ha en långsiktig plan för centrumanläggningarna, annars vågar de inte satsa. Till detta kan Boultbee även kritiseras för minskat underhåll av fastigheterna och avsaknad av stöd till företagarföreningarna. En handlare vittnar om att ventilationsfiltren aldrig byttes, trots påpekande. I Hässelby Gård, Bredäng och Högdalen uttrycktes att det inte hände så mycket, och syftar på att Boultbee inte underhöll fastigheterna. En handlare i Bredäng beklagar sig för att de fick betala för varenda skruv om det var något som skulle underhållas eller renoveras. I Tensta berättar en handlare att underhållet nu är mycket eftersatt. Figur 45. Utökad figur av faktorer och effekter som näringsidkarna upplever av Boultbee som fastighetsägare. Överlag kan sägas att det är handlarna som påverkats mest av det sätt som Boultbee bedrev sin verksamhet. Boultbees förmåga att driva centrumanläggningar råder det säkerligen delade meningar om. Utifrån näringsidkarnas sammantagna beskrivningar vill vi mena att de inte hade förmågan att driva centrumanläggningarna på ett tillfredställande sätt. Handlarna och centrumanläggningarna har påverkats negativt, även om det är svårt att säga i vilken omfattning. Det är dock svårt att säga till vilken grad detta beror av Boultbees sätt att bedriva verksamheten. 104

112 CityCon och FastPartner CityCon och FastPartner är två olika bolag, men generellt kan sägas att de uppfattas som seriösa och ambitiösa. Många säger att det nu blivit mycket bättre med felanmälan och kommunikationen. På alla platser, förutom i Rinkeby, talar de om att den nya ägaren visar mer engagemang, presenterar framtidsplaner och har en regelbunden kommunikation. I Tensta berättar en handlare att FastPartner är den bästa ägaren hittills. Samtidigt uppger en handlare, till media 56, att det har blivit sämre. FastPartner håller kvar vid de kontrakt som Boultbee tecknat med handlarna. Handlaren som beklagar sig har efterfrågat nytt, mer lättbegripligt kontrakt. Den säger att de väntar på att kontrakten ska löpa ut, vilket tyder på att de inte känner till att det går att säga upp ett kontrakt för omförhandling. Det visar att det ställs krav på handlarnas kunskap och förmåga att ta strid för sin rätt. Båda företagen har berättat för handlarna om planer för centrumanläggningarna. Det berättar handlare på alla anläggningar, förutom i Rinkeby. Flera handlare berättar även att de redan har åtgärdat mindre saker. De säger att det egentligen är för tidigt att säga något, eftersom det inte märkt av några större förändringar. Generellt kan sägas att ägarbyten tycks ge ett visst vacuum i verksamhetsutvecklingen, vilket också drabbar den enskilda handlaren. Handlare visar dock acceptans för att det tar tid att lyfta centrumen. En handlare uttryckte tydligt att den var beredd att bidra ekonomiskt. Det tycks svårt för handlarna att jämföra CentrumKompaniet med de nya ägarna. Det kan bero på att det har gått flera år sedan de hade kontakt med CentrumKompaniet. En annan anledning kan vara att de nya ägarna inte ens varit i gång ett år, för Högdalen hade de nya ägarna varit verksamma i nästan ett år och för de övriga hade de nya ägarna varit verksamma i fyra månader när vi genomförde intervjuerna. Det kan även påpekas att dessa bolag troligen köpte centrumanläggningarna för ett lägre pris, vilket ökar deras förutsättningar då de troligen inte är lika högt belånade. 56 Ny hyresvärd sämre än Boultbee, Svenska Dagbladet den 1 juni

113 Nedåtgående spiral Sammantaget kan sägas att handlare på alla fem centrumanläggningar pratar om att ökad ekonomisk osäkerhet och minskad lönsamhet påverkat dem som näringsidkare liksom centrumanläggningen som helhet. Osäkerheten grundade sig på flera faktorer och frågan om vem som bär ansvar för de dem är mångbottnat. Det beror på så väl fastighetsägare, kommun, stat liksom övergripande strukturförändringar i samhället. Utifrån näringsidkarnas beskrivningar har en illustration av händelserna tagits fram. Den visar att flera förändringar, med olika ursprung, bidrar till försämrade förutsättningar för näringsidkarna och centrumanläggningarna. Många uttalande är kopplade till Boultbee, men vissa faktorer ansvara inte bolaget för. Boultbee kan till exempel inte ställas till svars för att andelen ekonomiskt svaga är hög eller har ökat i stadsdelarna. Inte heller att statliga och kommunala verksamheter flyttat från Tensta och Rinkeby, och på så sätt minskat antalet inresande personer. Båda sakerna påverkar näringsidkarna genom minskad köpkraft. I andra fall har samhällsförändringarna påverkat konsumenternas köpbeteenden, på ett sätt som direkt påverkat näringsidkarna. Figur 46. Faktorer och effekter som näringsidkarna upplever. Många av handlarna på de olika centrumanläggningarna berättar att situationen för dem blivit sämre med åren. Det är individernas upplevelser som vi hört och förmedlat. I vissa fall har det varit svårt att sammankoppla dem till faktiska förändringar. Det kan tydligt konstateras att näringsidkare upplever att deras situation har försämrats sedan CentrumKompaniet lämnat centrumanläggningarna. Framförallt är det summan och synergier av flera faktorer som har påverkat enskillda handlare. 106

114 Försäljningen av CentrumKompaniet Vi uppfattar försäljningen av CentrumKompaniet som ett sätt att visa handlingskraft, för den nya majoriteten i kommunfullmäktige. De ville privatisera några kommunala verksamheter. Beslutet om försäljning togs i december år Ungefär fem månader senare skrevs avtal med en ny ägare. Vår uppfattning är att försäljningen baserades på beslut, som utgick från ideologi huruvida stat och kommun eller privata aktörer ska äga och driva anläggningar och verksamheter. Försäljning av detta slag innebär en balansgång mellan att få bra betalt och att få en långsiktig ägare som åtar sig ansvar för samhällsutveckling. Hög köpeskilling betyder sannolikt höga intäktskrav för en ny ägare. Ett sätt att uppnå detta är att höja hyror och att hålla investeringarna nere, vilket troligen inte skulle tillfredsställa Stockholms stads önskemål om ansvar och långsiktighet. En låg köpeskilling skulle ge en ny ägare andra ekonomiska förutsättningar, men skulle kräva större åtaganden inom samhällsutveckling. Det senare skulle troligen göra försäljningen svårare. Övervägandena skulle alltså handla om att fastställa en rimlig köpeskilling balanserat mot vad som, förutom fastigheterna, skulle ingå i försäljningen. Åtaganden om att fortsätta utvecklingen och investeringarna kring Skärholmen, säkerställdes i avtalet. Ansvaret ingick alltså i köpet. Däremot saknas skriftliga åtaganden om utvecklingen av övriga platser. Uttalanden från inblandade politiker tyder på att de tror sig ha sålt och således överlämnat ansvaret för anläggningarnas utveckling. Boultbee hade en annan uppfattning. Detta visar att det fanns ett glapp mellan Stockholms stads och Boultbees uppfattning av affären. Försäljningen kan ses som ekonomiskt gynnsam för Stockholms stad, eftersom priset steg betydligt över det förutspådda. För oss är det oklart om affären var långsiktigt ekonomisk bra för staden eftersom Boultbee uppfattat att de köpt fastigheterna, men inte de samhällsfunktioner som ingick i dem. Det är nu olika områden som ingen ansvarat för sedan år Konsekvensen är eftersatta och därmed mindre attraktiva centrumanläggningar. Vilket påverkar näringsidkarna och även lokalsamhället i stort. Vi undrar över vilken aktör som ansvarar för konsekvenserna som påverkat centrumanläggningarna och lokalsamhället, liksom vem som betalar för åtgärder och kommande insatser. Att Stockholms stad inte säkerställde ansvarsfördelningen för centrumanläggningarnas utveckling vid försäljningen av CentrumKompaniet kan ha många orsaker. Vi antar att en betydande faktor är avsaknad av tydliga, långsiktiga mål gällande anläggningarnas funktion i lokalsamhället. En sådan avsaknad försvårar en uppdelning av ansvar mot privata aktörer, liksom internt inom kommunen. Möjligen är det så att det tidigare beskrivna glappet mellan ansvarsfördelning, är en följd av att centrumanläggningarna har en mångtydig samhällsfunktion. En annan påverkande faktor kan vara stadens bostadsbrist, vilket minskar värdet och behovet för staden att skapa attraktiva bostadsområden. Därtill vill vi belysa svårigheten med att lägga ansvar för samhällsutvecklingen på en privat aktör. Privata bolag har krav på ekonomisk vinst, men inte på att skapa samhällsnytta. Därför är det svårt att garantera långsiktigt ansvar och engagemang. Även om utvecklingen av anläggningarna hade varit säkerställt i avtalet med Boultbee, är det svårt att garantera att liknande åtagnaden går vidare till nya ägare. Vilket ansvar för centrumanläggningarnas utveckling som finns hos de bolag som idag äger och driver centrumanläggningarna är oklart. Sannolikt får näringsidkare och invånare hoppas på att bolagens intresse går i samklang med deras och lokalsamhällets bästa. 107

115 Slutsatser En koncentration av bostäder, detaljhandel och mötesplatser kring en tunnelbanestation är karaktäristiskt för lokalsamhällena kring de studerade anläggningarna. Därför anser vi att näringsidkarna där spelar en viktig roll för invånarna. De kommersiella lokalernas ägare och deras förmåga att driva verksamhet, förvalta fastigheter och engagera sig på lång sikt är i sin tur av betydelse för näringsidkarna. Dessa aktörer är alltså beroende av varandra. Aktörernas förmåga att verka enskilt och tillsammans har betydelse för att centrumanläggningarna och lokalsamhällena ska fungera och utvecklas väl. Figur 47. Förenklad illustration över aktörerna på centrumanläggningarna och deras påverkan på varandra. Näringsidkarna uppger att deras förutsättningar har blivit sämre de senaste åren. Flera faktorer har ändrats och de har påverkat situationen i olika hög grad. Förändringarna beror på fastighetsägarna, kommun, stat och övergripande strukturförändringar i samhället. Förändringen är tydlig på ägarsidan. Bland annat återkommer näringsidkarna till sitt behov av att ha en fastighetsägare som har en långsiktig marknadsplan för centrumanläggningarna. Utan plan minskar näringsidkarnas vilja att investera och verksamheternas utveckling hämmas. Tydligt är att de olika faktorerna som förändrats, tillsammans har lett till negativa synergieffekter som gett effekt på flera håll. Några faktorer som har påverkat näringsidkarna och centrumanläggningarna negativt skulle Stockholms stad ha kunnat förhindra genom att vara mer tydlig vid försäljningen av CentrumKompaniet. Staden sålde ett fastighetsbestånd och ansåg att de därmed lämnade över ansvaret för anläggningarnas utveckling till köparen. Det var dock inte säkerställt i det avtal som skrevs mellan parterna. Efter att Boultbee hade tagit över verksamheten blev det tydligt att den nya ägaren inte hade riktigt samma uppfattning om vilket ansvar affären förde med sig. Detta har inneburit att vissa stadsplanerande åtaganden har saknat ansvarbärare sedan år Något som har drabbat invånarna, centrumanläggningarna och framför allt näringsidkarna. Centrumanläggningarna, liksom lokalsamhällena kring Rinkeby och Tensta, är idag i behov av insatser som överskrider vad en privat aktör rimligen kan ta ansvar för på egen hand. Högdalen, Hässelby Gård och Bredäng är också eftersatta, men med dagens förhållanden på ägarsidan finns rimliga chanser att få dessa anläggningar att fungera väl. Alla centrumanläggningarna är alltså eftersatta, i olika hög grad. Det är extra märkbart på de platser där det finns behov av mångsidigt engagemang. Situationen har troligen förvärrats av Boultbees sätt att driva sina anläggningar, liksom av bolagets bristande ekonomiska stabilitet. Med nya fastighetsägare kan situationen för näringsidkarna bli bättre. Men än återstår oklarheter om ansvarsfördelningen för centrumanläggningarnas utveckling. Dagens situation illustrerar svårigheten med att garantera långsiktig utveckling och engagemang på centrumanläggningar när ägarförhållanden ändras. Det visar även på ett behov av kommunala styrmedel då ansvar för samhällsutveckling läggs på privata aktörer. 108