Specialplaceringsfond LokalTapiola Investeringsfastigheter

Transkript

1 - Fondprospekt Gäller från FONDPROSPEKT Fondprospektet består av broschyrdelen och fondens stadgar. Placeraren svarar själv för att fonden är lämplig för dennes placeringssyfte så denne måste noggrant bekanta sig med denna broschyr, fondens faktablad och stadgarna. Grunduppgifter om fonden LokalTapiola Investeringsfastigheter är en specialplaceringsfond enligt Lag om placeringsfonder som i huvudsak placerar i fastigheter och fastighetsvärdepapper och en alternativ fond (AIF) enligt Lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder. Fondens verksamhet inleddes , fonden har ingen avkastningshistoria Fondbolagets styrelse har godkänt Fondens gällande stadgar Portföljförvaltare: LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab (Nedan Fondbolag ) Förvaringsinstitutet för fonden är Svenska Handelsbanken AB (publ), filialverksamheten i Finland För fastighetsvärderingen svarar en av Centralhandelskammaren godkänd fastighetsvärderingsman Uppgifter om placering i Fonden Prislista Teckningsarvode: 2,00 % Inlösningsarvode: placeringstid under 1 år 4,00 % placeringstid minst 1 år och under 3 år 3,00 % placeringstid minst 3 år och under 5 år 2,00% placeringstid minst 5 år 1 % Förvaltningsavgift: A-andel 1,8 % Årliga löpande kostnader som debiteras från Fonden: Uppskattning 2,5% I de löpande kostnaderna ingår kostnaderna som debiteras av fonden exklusive förmedlingsprovisioner för handeln. Löpande kostnader räknas enligt följande formel: Löpande kostnader = A + B + C där A = Förvaltningsprovision i procent per år. B = Kontoförvaltningsavgifter och andra bankkostnader som debiteras från fondens kapital. C = Eventuella andra arvoden och kostnader som enligt fondernas stadgar kan direkt debiteras från fondens kapital. Kostnaderna ovan har väsentlig inverkan på fondens avkastning. Teckningsvillkor Minimiteckning: 500 Fondandelar kan tecknas kvartalsvis på kalendermånadens sista bankdag i mars, juni, september och december. Fondandelar tecknas genom att man ger ett teckningsuppdrag och betalar teckningsbeloppet till Fondens bankkonto. Fondandelarnas teckningsuppdrag utförs enligt fondandelens värde på Teckningsdagen (Värderingsdag) under förutsättningen att Fondbolaget på teckningsuppdraget har fått tillräckliga uppgifter om placeraren och dennes identitet och teckningen har betalats till fondens Bankkonto. Teckningsbetalningen anses ha anlänt till fondens bankkonto den bankdag betalningen bokförts på kontoutdraget. Fondbolagets styrelse kan tillfälligt besluta om att avvika från begränsningen ovan som gäller tidpunkten för fondteckningens utförande och utföra teckningar under andra tider ifall det med tanke på Fondens verksamhet är motiverat. Fondbolagets styrelse kan besluta minsta antalet eller minsta beloppet andelar som måste tecknas eller inlösas på en gång. Fondandelar kan inlösas kvartalsvis på kalendermånadens sista Bankdag i mars, juni, september och december. Ifall inlösningsuppdraget har mottagits under kvartalets sista bankdag före klockan 24, förverkligas inlösningen enligt värdet på följande kvartals sista Värderingsdag. Inlösningen betalas inom femton (15) bankdagar från fondens Värderingsdag. Med ett beslut av Fondbolagets styrelse kan teckning och inlösning dessutom vara möjlig under någon annan tidsperiod. Teckningskonton S-Banken: FI Nordea: FI OP: FI Aktia: FI Handelsbanken: FI Danske Bank: FI Målet med placeringsverksamheten Fonden är en specialplaceringsfond som i huvudsak placerar i 1

2 fastigheter och fastighetsvärdepapper i Finland. Placeringar kan göras genom att använda mellanbolag t.ex. kommanditbolag som delvis eller helt ägs av Fonden. Fonden kan även begränsat placera i värdepapper för sammanslutningar som bedriver fastighetsverksamhet i länder som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Fonden kan dessutom även begränsat placera i andra placeringsobjekt som anges i stadgarna. Fonden bedriver aktiv förvaltning av fondens placeringstillgångar, fastighetsaffärsverksamhet, och strävar efter genom aktiv verksamhet att utveckla placeringsobjekten i fonden för att förbättra värdeutvecklingen. Fondbolaget verkställer fondens placeringar i enlighet med fondens stadgar men enligt sin egen självständiga syn. För placeringarna i fonden finns inte garantier för en viss avkastningsnivå. Huvudsakliga placeringsobjekt Fonden riktar sin placeringsverksamhet i huvudsak till fastighetsobjekt som direkt eller efter ändringar åtminstone delvis lämpar sig för följande användningsändamål: Bostäder Lokaliteter Logistik Hotell Annan lämplig verksamhet Fondens kredittagning Fonden kan för placeringar uppta kredit till ett belopp som motsvarar 50 procent av fondens totala tillgångar. Med totala tillgångar avses beloppet av fondens sammanlagda totala tillgångar i balansräkningen (Gross Asset Value, GAV). Fonden kan därtill av speciella skäl tillfälligt uppta kredit till ett belopp som motsvarar högst 1/3 av värdet på fondens nettoförmögenhet. Krediten kan därmed tillfälligt vara sammanlagt högst 5/6 av tillgångarna. Med ett speciellt skäl kan till exempel avses finansieringsbehov i samband med anskaffning av fastighet eller fastighetsvärdepapper, tillfällig refinansiering av objektspecifika skulder för fastighetsvärdepapper som utgör objekt när fonden skaffar placeringsobjekt eller tryggande av likviditet vid en situation då fondandelar inlöses. Fonden kan uppta kredit från en eller flera kreditgivare både direkt för fonden eller till nivån av de fastighetsobjekt som fonden äger i en situation där fastighetsobjektet är i bolagsform. Fonden kan pantsätta sin förmögenhet som säkerhet för sina krediter. Pantsättningen kan vid behov gälla fondens hela egendom. Fonden kan bevilja kredit eller ge säkerhet för en tredje parts förbindelse som en del av fastighetsplaceringsverksamheten om det behövs för att skaffa, avstå eller utveckla en fastighetsplacering. Fonden kan i sin kredittagning skydda sig mot ränterisk. Ändringar i lagstiftningen kan ha inverkan på fondens verksamhetsförutsättningar och avkastning. Övriga placeringsbegränsningar Av fondens tillgångar kan högst 20 % placeras i byggande och fastighetsförädlingsverksamhet och högst 25 % i andra fonder. Av fondens tillgångar kan högst 20 % placeras i värdepapper eller penningmarknadsinstrument som har samma emittent. Noggrannare placeringsbegränsningar finns i fondens stadgar. Fondens typiska risknivå Fondens viktigaste riskfaktor är risken som hänför sig till fastigheternas värdeutveckling, hyresintäkter och kostnader. Risker som speciellt hänför sig till fondens placeringar Fastighetsbranschrisk dvs. risken för att fonden i sin placeringsverksamhet koncentrerar sig på fastighets- och lokalitetsobjekt. Den allmänna utvecklingen för denna sektor påverkar fondens värdeutveckling och riskposition. Likviditetsrisk dvs. risken för att realiseringen av placeringarna speciellt i en svag marknadssituation kan leda till förluster och fördröjningar och till och med försena betalningen av inlösningarna. En noggrannare beskrivning av riskerna finns nedan under punkten Information om Fondens risker. Målgrupp Fonden lämpar sig för en placerare som vill diversifiera sina placeringar i värdepapper som ansluter sig till fastighetsförmögenhet och fastighetsverksamhet. Fonden ger placeraren möjlighet att i form av fonder speciellt placera direkt i fastighetsobjekt i Finland. Fonden är främst avsedd för placerare som eftersträvar kassaflöde på lång sikt och allokerar sin placeringsportfölj i fastighetsrisken. Fastighetsplacering är i regel långsiktigt placerande och redan därför är den rekommenderade placeringstiden minst fem (5) år, dock med beaktande av marknadssituationen. Värdet på placeringen i fonden kan minska eller öka och placeraren kan vid inlösningen av placeringen få tillbaka mindre än vad denne ursprungligen placerade i fonden. Placeraren kan också förlora hela eller delar av det placerade kapitalet. GRUNDUPPGIFTER OM FONDEN Fonden förvaltas av LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab. Den huvudansvariga revisorn för fondbolaget och fonderna som bolaget förvaltar är KPMG Oy Ab CGR-revisionssammanslutning. Fondens publikationer Fondens fondprospekt, stadgar, faktablad, årsrapporter och halvårsrapporter finns avgiftsfritt tillgängliga på Norrskensgränden 1, Esbo samt på bolagets webbplats Målet med fondens ägarstyrning I Fondbolagets ägarstyrning iakttas principerna för Fondbolagets ägarstyrning. LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab:s moderbolag LokalTapiola Fastighetskapitalförvaltning Ab har undertecknat och förbundit sig till FN:s principer för ansvarsfulla placeringar 2

3 (UNPRI). Noggrannare information om principerna för LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab:s Fondbolags ägarstyrning finns på begäran att fås från fondbolaget och på bolagets webbplats Information om riskerna som gäller fondens placeringsverksamhet Placerande innebär alltid en risk. Med risk avses att avkastningen på placeringen alltid är osäker. Detta innebär att det är möjligt att få en svagare avkastning på placeringen än förväntad och att helt förlora de placerade tillgångarna. Fastighetsrisk Utvecklingen inom fastighetssektorn kan inverka avsevärt på fondens värde. Vi strävar efter att minska branschrisken i anslutning till fastighetssektorn genom val av placeringsobjekt och genom att aktivt förvalta fondens placeringstillgångar. Risken i anslutning till fastigheterna kan öka till följd av att fondens tillgångar till och med bara kan placeras i en fastighet eller till en liten mängd fastigheter. Då kan händelser som gäller en enskild fastighet även avsevärt påverka avkastningen på fonden. På fastighetsobjektens värde inverkar väsentligt de ingångna hyresavtalen som ofta är långvariga. Till hyresavtalen ansluter sig risk för försummelse av hyresbetalning och hyrestagarens andra skyldigheter. Eventuell försummelse eller ökad sannolikhet för försummelse kan ha stor inverkan på fastighetens och hela fondens värde. Placeraren ska, när denne fattar sitt placeringsbeslut, beakta att koncentrering på vissa fastighetstyper är ägnad att öka risken för värdeändringar i fonden. Risken för aktiemarknadernas utveckling Fondens huvudsakliga syfte är inte att placera på aktiemarknaden. Det är dock möjligt att fondens tillgångar placeras på aktiemarknaden i Finland och värdepappersbörser i andra länder som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Även då riktas placeringarna på aktier och andelar i sammanslutningar och/eller fonder som bedriver fastighetsverksamhet. Till placeringarna på aktiemarknaderna ansluter sig alltid en risk att marknadsvärdet på placeringen kan till och med ändra avsevärt. Risken påverkas av den allmänna utvecklingen för aktiemarknaden, den ekonomiska utvecklingen, objektbranschens utveckling samt risken för att fondens placeringssyn misslyckas. Då kan värdeutvecklingen för fondens aktie- och andelsplaceringar variera. Vi strävar efter att minska riskerna genom att välja placeringsobjekten noggrant och i mån av möjlighet diversifiera aktiemarknadsplaceringar och placeringar i andra listade andelar i flera länder och målföretag. Valutakursrisk Vid placering i länder utanför euroområdet kan i placeringarna ansluta sig en valutakursrisk som kan ha inverkan på fondens avkastning i euro. Fondbolaget förbinder sig inte till att i någon mån skydda valutarisken men fonden placerar sina tillgångar i huvudsak i Finland varvid valutakursens inverkan borde vara begränsad. Likviditetsrisk och risker i anslutning till marknadernas funktion Med marknadernas likviditetsrisk avses en situation där fondens tillgångar inte till ett rimligt pris kan realiseras inom den tid då inlösningsuppdraget av fondens fondandelsägare borde förverkligas. Likviditetsrisken ökar på grund av att fondens tillgångar i huvudsak är placerade i fastigheter och fastighetsvärdepapper vars försäljning även kan kräva en lång tid. Samma gäller en situation där handeln med de värdepapper som fonden äger är ringa. Handeln vid en svag likviditetssituation kan kraftigt påverka försäljningspriset varvid likviditetsrisken kan förverkligas. Likviditetstrisk kan även förverkligas om verksamhetsavbrott eller andra tekniska problem ansluter sig till handeln på marknadsplatsen. Vi strävar efter att minska likviditetsrisken genom att vid behov ha en del av fondens tillgångar som likvida tillgångar såsom bankdepositioner och genom att ha en sådan skuldsättningsgrad i fonden att fonden kan öka beloppet av främmande kapital och på detta sätt skydda likviditeten. Fondbolaget förbinder sig dock inte till ett visst belopp av kontanta medel eller att skuldsättningsgraden skulle begränsas förutom till den del som lagstiftningen och bestämmelserna om fonden samt fondens stadgar bestämmer om belåningsgraden. När placeraren fattar placeringsbeslut ska denne beakta att fondens placeringspolicy är långsiktig, fonden är avsedd för långsiktigt placerande och att till inlösningen av fondandelar ansluter sig likviditetsrisk som kan ha inverkan både på tidtabellen för förverkligandet av inlösningen av fondandelen och även eventuellt på avkastningsbeloppet som fås på fonden. Fonden är i första hand avsedd för långsiktigt placerande och placeraren ska uppfatta att likviditeten för dennes fondplacering är närmast jämförbar med en direkt fastighetsplacering. Som en egenskap i fastighetsplaceringarna ansluter sig i någon grad placeringarnas illikviditet, som ska godkännas som en del av fastighetsplacering. Fondandelarnas inlösningar kan även förutsätta lång tid och inlösningarna kan i vissa situationer även avbrytas. Geografisk risk Placeringar i en fond som placerar på ett visst geografiskt område kan även innehålla en geografisk risk. Med denna risk avses att de ekonomiska förhållandena på det geografiska området som utgör placeringsobjekt kan ha en avsevärd och oförutsedd inverkan på fondens avkastning och likviditet. De framtida förväntningarna på det geografiska området som utgör placeringsobjekt och ändringarna i dem kan snabbt och oförutsett inverka på fondens avkastning. Fondens avkastning kan då avvika avsevärt från den allmänna globala ekonomiska utvecklingen och utvecklingen för något annat geografiskt område. Placeringarna som direkt görs på fondens fastighetsobjekt riktas till Finland. Placeringar inom övriga Europeiska ekonomiska samarbetsområdet kan enligt fondens stadgar endast göras begränsat. 3

4 Fonden kan inom Finland placera sina tillgångar obegränsat på olika områden. Placeringarna kan inom Finland även riktas till sådana områden där realiseringen av fastighetsobjekten är utmanande, värdeförändringarna kan vara oförutsedda och realiseringen av fastighetsobjekten kan ta lång tid. Detta kan även ha en betydande inverkan på avkastningen och likviditeten för fondens placeringar. Till fondens avkastning kan tillsammans med branschrisken även ansluta sig avsevärda fluktuationer och risker speciellt på kort sikt. Fondens placeringar görs på basis av fondbolagets syn varvid man nödvändigtvis inte kan undvika en geografisk risk. Därtill kan man även medvetet ta en geografisk risk ifall den motsvarar fondbolagets syn. Allmänna operativa risker Med operativ risk avses risker som uppstår av t.ex. externa faktorer, teknologi, personalen, organisationen eller av att de interna processerna är bristfälliga. Till operativa risker kan även räknas eventuella personal- och organisationsändringar. Till de operativa riskerna hör även risken för att verksamheten för fondens tjänsteleverantör till någon del är bristfällig eller störs så att den avtalade produkten eller tjänsten inte kan levereras. De operativa riskerna kan ha en negativ inverkan på fondens verksamhet och därigenom på bildningen av fondens värde. I fondbolaget identifieras och beskrivs de processer som är viktigaste för affärsverksamheten. På operativa risker förbereder man sig genom system för ersättare, reservsystem och genom planering av verksamhetens kontinuitet och riskhantering. Operativa risker i anslutning till fastighetsplacering Som en egenskap i fastighetsplacering ingår en risk för placeringsobjektets tekniska, ekonomiska och andra fysiska egenskaper. På fastighetsplaceringsobjektens värde inverkar även ett på förhand oidentifierbart antal andra faktorer som även kan ha en stor betydelse för placeringsobjektets värde. Till exempel byggnadslagstiftningen som ändrar och andra myndighetsbestämmelser i anslutning till fastigheter kan ha en avsevärd inverkan på placeringsobjektens värde och avkastning. Fastighetsplaceringarna är också utsatta för inverkningarna av den omgivande världen såsom väderfenomen och naturkrafter. Till exempel krig, terrorism, naturkatastrofer och andra extrema förhållanden kan inverka på ett sådant sätt på fondens fastighetsplaceringar att värdeförluster inte kan uteslutas. Även skadegörelse, förstörelse och människans annan oförutsedd verksamhet, vilka kan ha inverkan på fastighetens verksamhet och användbarhet, kan inverka även avsevärt på fondens avkastning. Vi strävar efter att förbereda oss på dessa risker genom att välja placeringsobjekten enligt fondbolagets syn, försäkra placeringsobjekten på ett tillräckligt sätt och sträva efter att enligt fondbolagets syn förutse framtida förändringar i fastighetsplacerandets hela verksamhetsmiljö. Det går dock inte att utesluta operativa risker i anslutning till fastighetsplacerande. Om operativa risker förverkligas kan dessa ha en betydande inverkan på fondens värde och avkastning. Risk i anslutning till användning av främmande kapital Fonden kan använda kreditfinansiering i sin verksamhet och pantsätta sina tillgångar som säkerhet för skulder. Till användning av kreditfinansiering ansluter sig alltid risker som kan ha inverkan på fondens placeringsverksamhet, avkastning eller förverkligandet av inlösningar. Force majeure -risker och andra risker Med Force majeure risk avses faktorer som inte beror på avtal, är oförutsedda och orsakar övermäktiga följder. Krig, naturkatastrofer, uppror och arbetskonflikter kan vara sådana risker. Realisering av force majeure risker kan inverka på värdet på fondens placeringar, fondens möjligheter att handla med placeringsobjekt och även till exempel på tidtabeller för inlösning av fondandelar. Mot fondens verksamhet och placeringar kan finnas sådana risker som inte har kunnat specificeras. Sådana risker kan även ha en betydande inverkan på värderingen av fondens tillgångar och avkastningen på fonden. Till all placeringsverksamhet hänför sig en risk för att de placerade tillgångarna förloras. Fondbolagets riskhanteringsprinciper Fondbolaget har riskhanteringsprinciper som dess styrelse har godkänt i vilka man beskriver förfaringssätten för kontinuerlig uppföljning och hantering av de risker som förekommer i bolagets och i de av bolagets förvaltade fonders verksamhet. BESKATTNING Allmänt Nedan beskrivs i korthet huvudprinciperna för skatteregleringen enligt det finländska skattesystemet som gäller andelsägare i den situation där andelsägaren i regel är skattskyldig i Finland. Placeraren har skäl att hos behörig skattemyndighet separat kontrollera beskattningsförfarandet som gäller denne på grund av att regleringen gällande skattskyldiga är flerdimensionell och individuella förhållanden inverkar på beskattningen. Beskattning av avkastningar på fonder Finländska specialplaceringsfonder är sammanslutningar som är fria från inkomstbeskattningen i Finland. För dessa kan dock uppbäras skatt för avkastningar på utländska placeringar såsom källskatt som uppbärs på dividender. Fonden kan dessutom bli tvungen att betala överlåtelseskatt och finansmarknadsskatt samt mervärdesskatt för vissa tjänster. Värdeökningen av tillgångarna som andelsägarna placerat i fonderna blir skattepliktig först efter att fondandelar inlöses. Då kan överlåtelsevinst uppstå. Eventuell överlåtelsevinst är kapitalinkomst vars skattebörda fastställs enligt vid respektive tidpunkt gällande skattelagstiftning. Fondbolaget uppbär av fysiska personer och dödsbon i Finland förskottsinnehållning för årlig utdelning av avkastning. För avkastning som betalas till en andelsägare vars skattemässiga hemort inte är i Finland (begränsad skattskyldig) uppbärs källskatt enligt bestämmelserna som gäller den. Fondbolaget meddelar fondandelarnas ägaruppgifter, 4

5 inlösningshändelser och uppgifter för att räkna försäljningsvinster och -förluster till skattemyndigheten som antecknar dessa i den förhandsifyllda skattedeklarationen. Den skattskyldiga ska kontrollera försäljningsvinster och -förluster samt vinstutdelningsoch ägaruppgifter som antecknats i den förhandsifyllda skattedeklarationen. I alla situationer svarar den skattskyldiga själv för en korrekt anmälan om försäljningsvinster och -förluster samt övriga uppgifter till skattemyndigheten. Utöver beskattning kan fondplaceringar och deras avkastningar inverka på vissa förmåner såsom studie- och bostadsstöd. Noggrannare information om deras inverkan ska begäras av den som beviljar förmånen. Ifall en placerare är osäker på frågor som gäller beskattningen ska denne kontakta skatteförvaltningen eller skatteexperter. TECKNING OCH INLÖSNING Teckning och inlösning av fondandelar kan göras i LokalTapiolas nättjänst eller på de verksamhetsställen som meddelas på Tecknings- och inlösningsdagar och till dessa anslutna tidsfrister och arvoden framgår av de fondspecifika uppgifterna. Tecknings- och inlösningsarvoden har meddelats som maximibelopp. Fondbolagets styrelse kan besluta att fondandelar också kan tecknas under någon annan än ovannämnd tidpunkt. Den avvikande teckningsmöjligheten informeras om på fondbolagets webbplats minst en vecka före den avvikande teckningsperioden börjar. Teckningspriset på fondandelen kan också betalas med apportegendom som fondbolagets styrelse godkänt. Förfarandet beskrivs noggrannare i stadgarna. Inlösningsuppdragen förverkligas utan dröjsmål efter inlösningsdagen när andelens värde har räknats på det sätt som beskrivs i fondens stadgar. Ifall tillgångarna för att förverkliga inlösningen ska skaffas genom att sälja fondens egendom, fastställs fondandelens inlösningsvärde enligt värdet på fondandelen på den värdeberäkningsdag som närmast följer efter tidpunkten för realiseringen av egendomen som högst kan vara sex månader från Inlösningsdagen. Inlösningsuppdragen förverkligas i ankomstordning och inlösningsuppdraget kan endast återkallas med Fondbolagets tillstånd. Fondbolaget kan dock besluta att inlösningarna som hunnit med till samma Inlösningsdag förverkligas samtidigt och betalas vid behov i rater i förhållande till inlösningsbeloppen. Fondens inlösningsarvode krediteras till fonden till förmån för dess andelsägare. Inlösningsarvodet beror på hur länge andelen har innehafts enligt följande. IFALL ANDELSÄGAREN INLÖSER ANDELEN a) under ett år efter teckningen, är inlösningsarvodets maximibelopp fyra (4) procent av fondandelens värde; b) minst ett år men under tre år efter teckningen, är inlösningsarvodets maximibelopp tre (3) procent av fondandelens värde; c) minst tre år men under fem år efter teckningen, är inlösningsarvodets maximibelopp två (2) procent av fondandelens värde; d) minst fem år efter teckningen, är inlösningsarvodets maximibelopp en (1) procent av fondandelens värde Fondbolaget förbehåller sig rätten att ändra inlösningsarvoden. Avbrytande av teckningar och inlösningar och andra noggrannare förfaranden framgår av fondens stadgar. Fondandelarna är inte föremål för offentlig handel på någon marknadsplats. AVKASTNINGSUTDELNING Avkastningsandelens belopp publiceras på fondbolagets webbplats och andelsägarna som är berättigade till avkastningsandelen informeras om avkastningsandelen utan dröjsmål per brev eller via elektroniska medier efter att beloppet för avkastningsandelen har fastställts. Avkastningsandelen som betalas för räkenskapsperioden betalas till fondandelsägarna senast inom en månad efter fondbolagets ordinarie bolagsstämma. Rätt till avkastningsandelen har de fondandelsägare som på den dag, som fondbolagets ordinarie bolagsstämma fastställt, har antecknats i registret för fondandelsägare. Om andelsägaren så önskar, betalas avkastningsandelen till det bankkonto som fondandelsägaren meddelat. Utdelning av avkastning kan leda till att fondandelens värde sjunker under teckningspriset. VÄRDEBERÄKNING AV FONDEN, PUBLICERING AV VÄRDET SAMT PRINCIPER OCH FÖRFARANDEN FÖR VÄRDEBERÄKNINGEN Fondens värde beräknas den sista bankdagen i mars, juni, september och december Med fondens totala tillgångar avses det sammanlagda beloppet av de totala tillgångarna i Fondens balansräkning (GAV, Gross Asset Value). Dessa tillgångar består av placeringar som skaffats med de tillgångar som fondandelsägarna har placerat i Fonden, av fondens orealiserade värdeutveckling, av aktiva resultatregleringar i fonden samt av placeringar som skaffats till Fonden genom kreditfinansiering. Med värdet av fondens nettoförmögenhet avses Fondens värde (NAV, Net Asset Value) som fås när man från Fondens totala tillgångar avdrar Fondens skulder. Värdet på fondens nettoförmögenhet (NAV, Net Asset Value) räknas och publiceras på basis av uppgifterna på Värderingsdagen. Värdet på en andel i fonden är Fondens nettoförmögenhet dividerat med antalet emitterade fondandelar. Värdet på fonden meddelas i euro. Fondbolaget publicerar fondandelens värde inom 15 bankdagar från Värderingsdagen. Uppgiften om fondandelens värde är tillgänglig hos Fondbolaget och på Fondbolagets webbsida. För sådana placeringsfonder, kommanditbolag som placerar i fastigheter, fondföretag och alternativa investeringsfonder som inte är föremål för handel på en reglerad marknad är grunden till värderingen det senaste värdet som räknats för Värdeberäkningsdagen eller för den dag som föregår Värdeberäkningsdagen och som har publicerats eller för vilket man annars har fått pålitlig uppgift om inom 15 bankdagar efter Värdeberäkningsdagen. Fastigheter samt andra fastighetsvärdepapper än de som är föremål för offentlig handel värderas till gängse värde med iakttagande av god fastighetsvärderingssed av en av Centralhandelskammaren godkänd fastighetsvärderingsman 5

6 (KHK-värderare). Fastigheter och fastighetsvärdepapper värderas också vid köp och försäljning eller när fondteckningen betalas med apportegendom. Till depositioner som fonden gjort och till andra fordringar adderas räntan som influtit fram till värdeberäkningsdagen. Värdering av andra placeringsobjekt beskrivs i stadgarna. Uppgift om fondandelens värde och om de senaste tecknings- och inlösningspriserna finns tillgänglig hos fondbolaget och på dess webbplats. Rapportering till Andelsägarna Fondandelsägarna får från fondbolaget minst en gång per år en portföljrapport över sina fondandelar, eventuella försäljningsvinster eller -förluster på försäljningen av sina fondandelar samt över eventuella avkastningsandelar som betalats till andelsägarna. Före teckningen av fondandelen har placeraren rätt att avgiftsfritt få fondens faktablad, ordinarie fondprospekt, årsrapport och halvårsrapporten som utkommit därefter. Dessa är tillgängliga på LokalTapiolagruppens verksamhetsställen och på webbplatsen Fondandelsägarstämma Den ordinarie fondandelsägarstämman hålls årligen före slutet av april på den dag som Fondbolagets styrelse fastställt. Noggrannare uppgifter om fondandelsägarstämman samt om rösträtten vid fondandelsägarstämman finns i fondens Stadgar. KOSTNADER FÖR FONDEN Fast förvaltningsavgift Som ersättning för förvaltningen av Fonden betalas till Fondbolaget en fast förvaltningsavgift från värdet av Fondens nettoförmögenhet. Fondbolagets styrelse fastställer det exakta beloppet för den fasta förvaltningsavgiften. Avgiften för Fondens förvaringsinstitut ingår i den fasta förvaltningsavgiften som debiteras från Fonden. Den fasta förvaltningsavgiften räknas för fondandelsserierna på basis av värdet av Fondens nettoförmögenhet (NAV) enligt följande: Årlig avgiftsprocent dividerat med antalet faktiska dagar (365) under året multiplicerat med antalet dagar från föregående värderingsdag multiplicerat med värdet av Fondens nettoförmögenhet (NAV) på föregående värderingsdag. Fonden betalar den fasta förvaltningsavgiften i efterskott till Fondbolaget under den månad som följer efter respektive värderingsdag. Den fasta förvaltningsavgiften har avdragits från det publicerade fondandelsvärdet. Fondbolaget kan få ersättning från fonder som är fondens placeringsobjekt och från sammanslutningar bakom dem. Övriga kostnader Fonden svarar för alla kostnader som orsakas av ägande, förvaltning och underhåll av de fastigheter som utgör placeringsobjekt. Kostnaderna har väsentlig inverkan på fondens avkastning. Fonden svarar även för alla kostnader som orsakas av handeln med placeringsobjekten. Till fastighetsaffärer ansluter sig i regel en överlåtelseskatt på 2-4 % och i affärerna anlitas i allmänhet utomstående sakkunniga, så inverkningarna på fondens avkastning kan vara väsentliga. Från fondens tillgångar betalas även alla kostnader i anslutning till fondens placeringsverksamhet. Därtill kan följande kostnader uppstå: Disponentarvoden, städkostnader, bokföringskostnader, kostnader för arrangemang av hyresverksamhet, rättegångskostnader och indrivningskostnader. Alla kostnader som orsakas av handel i anslutning till försäljning eller anskaffning av fastigheter och fastighetsvärdepapper oberoende av om handelsprocessen leder till en förverkligad affär. I dessa kostnader ingår bland annat alla arvoden för ekonomiska och kommersiella rådgivare, tekniska experter och experter inom miljöfrågor, juridiska rådgivare samt för andra experter och rådgivare som anlitats i respektive handel med fastighet eller fastighetsvärdepapper samt särskilda kostnader som fondbolaget orsakats av anskaffningsprocessen. Till fonden riktas de kostnader som har uppstått i handelsprocessen efter att fondbolaget har fattat ett beslut om att inleda en handelsprocess angående fastighet eller fastighetsvärdepapper. Kostnaderna för nödvändiga KHKvärderingar av fastighetsobjekten i samband med handel riktas till fonden. Ifall fonden bedriver fastighetsutveckling, riktas alla kostnader för fastighetsutvecklingsprojekten till fonden på samma sätt som ovan beskrivits gällande anskaffningsprocessen. Arvoden för bokförare, rådgivare, ombud, fondens revisorer och experter som anlitats i fondens verksamhet inklusive bland annat kostnader för fondens all ekonomisk rapportering, utveckling eller planering av renovering av de fastigheter som ägs samt övriga motsvarande kostnader. Räntekostnader, expeditionsavgifter och handläggningsavgifter för finansiering av fonden samt kostnader för experter som eventuellt anlitats när finansiering ordnats. För kostnaderna för värdering av fondens fastighetsplaceringar (inkl. värderingar av de av centralhandelskammaren godkända fastighetsvärderare) och de kostnader som orsakas av utredning av apportegendomens egenskaper och värde, svarar fonden. Ifall fonden placerar sina tillgångar i andelar hos andra placeringsfonder får förvaltningsavgifterna för förvaltningen av dessa placeringsobjekt högst vara 3 procent per år. ÖVRIGA UPPGIFTER Distansförsäljning Fonduppdragen har ingen återkallelserätt. Sådana uppdrag är till exempel teckningar, byten och inlösningar av fonder samt fondteckningar som avtalen om fondsparande kräver. Genom att iaktta förfarande enligt fondstadgar, vilket beskrivs ovan i punkt Teckning och inlösning av fondandelar, kan kunden inlösa fondandelarna som denne äger och på motsvarande sätt avsluta ett avtal om fondsparande på det sätt som förutsätts i villkoren. Förhandsuppgifter, avtalsvillkor och kundtjänst som gäller distansförsäljning ges på finska i enlighet med Finlands lagstiftning. Uppgifter om fondbolaget LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab är dotterbolag till LokalTapiola Fastighetskapitalförvaltning Ab och förvaltar vissa fonder i form av kommanditbolag samt specialplaceringsfonder. De båda bolagen hör till LokalTapiola-gruppen. Bolaget har grundats och dess hemort är Esbo. FO-nummer: Fondens bransch är att bedriva fondverksamhet som avses i Lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder. 6

7 Finansinspektionen har beviljat fondbolaget koncession enligt lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder till att verka som förvaltare av alternativa investeringsfonder. De av fondbolaget förvaltade specialplaceringsfonder och kapitalfonder är alternativa investeringsfonder. Aktiekapital euro. Fondbolaget har tillräckliga egna tillgångar och ansvarsförsäkring för att korrigera skador som orsakas av dess ovarsamhet för vilka fondbolaget enligt lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder är ansvarig. Belöningssystemen som används i LokalTapiola-gruppen och Fondbolaget grundar sig på en strategi som den högsta ledningen fastställt och på målsättningar på lång sikt och dessa fungerar som ett viktigt verktyg vid uppnåendet av LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab:s strategiska målsättningar på kort och lång sikt. Belöningssystemen stöder bland annat utvecklingen av affärsverksamhetens lönsamhet på lång sikt, tillräcklig solvens och en god och effektiv riskhantering. Målet med belöningssystemen är dessutom att uppmuntra och belöna personalen för deras personliga prestationer och för deras insats i utvecklingen av LokalTapiola-gruppens lönsamhet samt för verksamhet enligt LokalTapiolagruppens strategi. Detaljerade, tidsenliga uppgifter om Fondbolagets belöningsprinciper finns tillgängliga på och de skickas på begäran skriftligt och avgiftsfritt till placerare. Fondbolagets ledning Verkställande direktör Kim Särs, Verkställande direktörens ställföreträdare Vesa Eskoli Styrelsemedlemmar: Jari Eklund, Vesa Immonen, Vesa Eskoli, Samu Anttila, Reetta Räsänen, Outi Vänni. Specialplaceringsfonderna som fondbolaget förvaltar: Specialplaceringsfond LokalTapiola Investeringsfastigheter Specialplaceringsfond LokalTapiola AIF USA Specialplaceringsfond LokalTapiola AIF Europa Specialplaceringsfond LokalTapiola AIF Långränta Specialplaceringsfond LokalTapiola AIF Företagsobligation Specialplaceringsfond LokalTapiola AIF High Yield Utöver fonderna ovan förvaltar Fondbolaget flera alternativa fonder som bedriver kapitalplaceringsverksamhet. Ytterligare information om kapitalfonder finns på LokalTapiolas webbplats fondernas tillgångar vid en eventuell solvens är separata från förvaringsinstitutets förmögenhet och från förmögenheten för den underförvarare som förvaringsinstitutet anlitar. Förvaringsinstitutet har inte till tredje parter överfört andra uppgifter eller ansvar som gäller förvaringsinstitutet. Ifall förvaringsinstitutet skulle överföra dessa funktioner till en pålitlig tredje part, påverkar överföringen av förvaringsfunktioner inte Förvaringsinstitutets ansvar, om inte förvaringsinstitutet är fri från ansvar enligt regleringen. Förvaringsinstitutet, förvaringsinstitutets underförvarare eller den till vilken Förvaringsinstitutet skulle överföra sina uppgifter, får inte på nytt använda de tillgångar som fonderna gett till Förvaringsinstitutet för förvar om man inte separat avtalar om detta med fondbolaget. Fondbolaget kan ge ett separat tillstånd till exempel för lån av värdepapper som finns i förvar. Övriga uppgifter På fondbolagets och fondens verksamhet tillämpas Finlands lag. Rättsskyddsmedel utanför domstol I frågor som gäller fondplaceringar ska kunden i första hand kontakta Fondbolaget. Ifall man i förhandlingar mellan Fondbolaget och kunden inte uppnår en lösning på en eventuell meningsskiljaktighet kan kunden föra ärendet för att behandlas av värdepappersnämnden. Värdepappersnämndens kontaktuppgifter: Porkalagatan 1, Helsingfors. Kunden kan även föra meningsskiljaktigheterna för att undersökas av tingsrätten på sin hemort. Fondbolaget har rätt att för förvaltning av placeringsfondverksamheten anlita utomstående förvaltningsoch rådgivningstjänster såsom till exempel portföljförvaltningsbokförings- och datatekniktjänster samt mottagningstjänster för tecknings- och inlösningsuppdrag samt rätt att återbetala avgifter som fondbolaget debiterat. Fondbolaget har utlokaliserat värdeberäkningen av specialplaceringsfondernas fondandelar samt upprätthållandet av fondandelsregister till LokalTapiola Kapitalförvaltning Ab. Bolaget har verksamhetsprinciper för identifiering och förebyggande av intressekonflikter. Fondens marknadsföring sköts av Fondbolaget och LokalTapiola Kapitalförvaltning Ab. Fondbolaget kan dessutom anlita andra ombud i sin marknadsföring. Fonden omfattas inte av Ersättningsfonden för investerare eller insättningsgaranti. Fondbolaget och fonderna övervakas av Finansinspektionen, PB 130, Helsingfors, Uppgifter om förvaringsinstitutet Svenska Handelsbanken AB (publ) filialverksamheten i Finland fungerar som förvaringsinstitut för de specialplaceringsfonder som LokalTapiola Fastighetskapitalfonder Ab förvaltar. Svenska Handelsbanken är en depositionsbank som bedriver kreditinstitutverksamhet med Finansinspektionens koncession. Fondernas tillgångar förvaras separat från tillgångarna för andra fonder, Fondbolaget och förvaringsinstitutet. Fondbolagets ekonomi är helt separat från fondernas tillgångar och fondernas tillgångar kan inte användas för att täcka fondbolagets eller förvaringsinstitutets skulder. Förvaringsinstitutet kan anlita en eller flera underförvarare för förvaring av värdepapper. Förvaringsinstitutet ser enligt sin bästa förmåga till att 7