ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING KVISLJUNGEBY 3:79 Skogsviksvägen 36, Torslanda L. Söderström Bygg & Fastighetsförvaltning AB Karlsbergsvägen 3, Vänersborg Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Kvisljungeby 3:79 Adress: Skogsviksvägen 36 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Torslanda Göteborg Håkan Wennersten Håkan Wennersten Telefon: E-post: Besiktningsman Leif Söderström Telefon: E-post: Besiktningsdag måndag den 6 maj 2013 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Håkan Wennersten mailades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: -- Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda. Stor renovering och utbyggnad Upplysningar om fel i fastigheten: Det är ett äldre avloppsrör i betongplattan från

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca + 10 ºC och sol. Byggnaden är uppförd i 1 ½ plan med källare och en A-temp på m². Sadeltak med plåt. Mellanbjälklag, stomme och fasad i trä. Grundmur i cementhålsten. Tvåglasfönster isoler och tvåglasfönster kopplade. Dränering från Luft/luftvärmepump, direktel oljefyllda samt öppen spis med insats. Självdragsventilation. Dagvattnet går ut i stenkista. Byggnadsår: 1966 Ombyggnadsår:

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Träfasad Fönster Dörrar Yttertak Invändigt Allmänt Uppväxt mark. Marken lutar mot huset, se riskanalys 3:1 Cementhålsten och lecasten. Det är sprickor i putsen och putsen släpper på några ställen. Putsen har släppt runt källardörren. Källare och krypgrund. Krypgrund allt organiskt material måste tas bort, se riskanalys 3:2. Baksida - Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Gavel mot berget en del av fasaden ligger nära marken. Framsida fasaden ligger mot trall, det kan lätt bli rötskador. Gavel det är påväxt på fasaden. Fasaden ligger mot trallgolvet, det är risk för rötskador. Övrigt det är lite luftning i takfoten. Huset är målat med Falu rödfärg. Det saknas fönsterbleck på källarfönstren. Man ska mjukfoga vid fönsterbleckens uppvik. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Plåttak från 1998, man ska se över infästningarna på plåtarna. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Källarvåning Tvättstuga och dusch Klinkergolv och kaklade väggar från Det saknas fog mellan golv och vägg och i innerhörnen och runt golvbrunnen. Klinkerplatta är sprucken. Rum Arbetet är inte bra utfört, man bör kontakta behörig kakelsättare och se vad som måste göras, säljaren ska åtgärda detta. Med hydrofortank. Väggar och tak är inte målade. 4

7 Gillestuga Förråd med egen ingång Entréplan Entré Hall Kök Vardagsrum Sovrum 1 Sovrum 2 Toalett Matplats vid kök Generellt Övervåning Hall Sovrum 1 Litet rum Allrum Garderob TV-rum Generellt (Hobbyrum). Trappen till övervåningen är byggd på plats. Det saknas handledare, det är risk för fallolyckor. Golvet är ojämnt. Öppen spis det är eldningsförbud i den. Ytskikten är slitna, det gick inte att besiktiga riktigt på grund av att det var mycket saker i vägen. Golven är ojämna och det är 16,8 % Fkv i golven. Elkontakterna är infällda i panelen. Parkettgolv de är lokalt slitet, det har även gått isär i en skarv. Köket är inte våtsäkrat, säljaren ska göra detta. Det saknas mjukfog mellan kakel och diskbänk, det saknas även lite kakel. Parkettgolv det är lokalt slitet. Öppen spis den är godkänd. Det används som kontor. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Dörren tar i karmen, säljaren åtgärdar detta. Det är en liten avloppslukt här, luftaren är här, säljaren ska försöka ordna detta. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Det är olika höjd på golven. Golven lutar och knarrar. Huset är inte riktigt färdigt invändigt, det saknas lister m.m. Säljaren ska åtgärda en del. Det saknas lite lister. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Med vardagsrum nedanför. Det saknas spaljé mot trappen, det är fallrisk. Det saknas listverk. Väggarna är inte färdigmålade. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Det är snedtak på hela övervåningen, det går inte att se hur luftspalterna är utförda, se riskanalys 3:3. Golven lutar lite och knarrar. 5

8 Vind Sidovindar Den var inte besiktningsbar. De är isolerade mot snedtaken, så det går inte att se yttertakets insida. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 MARKLUTNING: Marken invid en byggnad skall ordnas så att vatten på ytor kring byggnaden avleds från denna, för att ej utsätta grundläggningen för onödig vattenbelastning. Stenläggning rekommenderas mot grundmur. 3:2 KRYPRUMSGRUND: Kvarstannande fukt i utrymmet, kan orsaka fukt och mögelskador i syll, bjälklag samt mögelbenäget material i utrymmet. Fukt som avges från markytan kan ge för hög luftfuktighet i kryputrymmet. De mest utsatta byggnadsdelarna vid kryprumsgrundbeläggning är trossbottenbrädor, skivmaterial, träbjälklag och ytterväggsyllar. Uteluftsventilerade kryprumsgrunder är en riskkonstruktion som kan drabbas av fukt och mögelskador samt rötskador p g a för hög luftfuktighet i kryputrymmet. Utomhusluften har under sommaren högt fuktinnehåll, beroende på att luften är varm och fuktig. När utomhusluften kommer in i den kalla kryprumsgrunden så kyls den av. Det höga fuktinnehållet i luften tillsammans med den lägre temperaturen i kryputrymmet medför att den relativa fuktigheten blir högre i kryputrymmet än utomhus. Vid kryprumsgrunder med bottenbjälklag av betong/lättbetong, kan vid för hög luftfuktighet i kryputrymmet, korrosionsskador uppstå på armeringsjärn och rörinstallationer. Motsvarande skador och problem kan uppstå i en plintgrund. 3:3 SNEDTAK: Risk föreligger för fukt och mögelskador i yttertaksbrädor, isolering i snedtak, pga. att luftspalt kan saknas mellan yttertaksbrädor - isolering. Ventilationsluft tas in vid takfot (sims) och släpps ut genom ventiler på gavelspetsar (alt. ventileras nock). 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Vänersborg L. Söderström Bygg & Fastighetsförvaltning AB Leif Söderström 7

10 BILAGA I FASTIGHET

11 FASTIGHET

12 FASTIGHET

13 FASTIGHET

14 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

15 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år