STADSENHETENS RAPPORT OM BO VERKSAMHET

Transkript

1 RAPPORT OM BOSTADSENHETENS VERKSAMHET

2 Innehållsförteckning: Sammanfattning 3 1 Uppdrag 5 2 Inkomna remisser 6 3 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare 7 4 Anskaffade lägenheter per stadsdel 9 5 Förvaltade kommunala kontrakt 10 6 Överlåtna hyresavtal 12 7 Obetalda hyror 14 2

3 Sammanfattning: Enligt fastighetsnämndens reglemente ansvarar fastighetskontoret för samordning av kommunens insatser inom det boendesociala området och anvisning av bostäder till hushåll med särskilda behov. Fastighetskontoret/bostadsenheten vill med denna rapport ge en bild av utfallet för år 2009, behovet 2010 och beskriva hur uppdraget utvecklats. Siffror nedan, inom parentes, anger förra årets utfall. 457 remisser inkom 295 lägenheter anskaffades 309 överlåtelser till eget avtal 1258 förvaltade kontrakt Under 2009 har det inkommit 457 (587) remisser för personer som av sociala eller medicinska skäl behöver förtur till bostad. 81 % av remisserna kom från stadsdelsnämnderna och 19 % från sjukvården. Antalet remisser har minskat jämfört med de senaste åren. Andelen godkända remisser har dock ökat och uppgick till 72 %. År 2009 har 295 (318) nya hushåll fått ett hyreskontrakt via. 267 (295) lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 22 (13) av privata fastighetsägare och 6 (10) av kooperationen. Detta innebär att antalet nyanskaffade lägenheter ligger kvar på en hög nivå som i stort sett täcker behovet av lägenheter. Tack vare den goda tillgången till lägenheter är den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt fortfarande kort, ca 3,5 månader år Vid årsskiftet 2009/2010 förvaltade enheten kommunala kontrakt. Det är totalt en minskning med 123 kontrakt jämfört med föregående årsskifte och beror framförallt på att antalet överlåtelser, dvs att hyresgästen får överta förstahandsavtalet, ökat kraftigt jämfört med de senaste åren. Antalet överlåtelser uppgick till 309, vilket nästan är en fördubbling jämfört med Ökningen förklaras dels av ett högt antal anskaffade lägenheter år 2007, där hyresgästerna bott de 18 månader som är ett krav för att få överta kontraktet och dels av ett strategiskt arbete med överlåtelser mellan stadsdelar, fastighetskontoret och fastighetsägarna. 3

4 Fastighetsägare lämnar ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna har 55 sådana kontrakt överförts till fastighetskontoret. 43 av dessa lägenheter kommer från de kommunala bostadsbolagen och 12 lägenheter från privata fastighetsägare. Ytterligare lägenheter kan ha lämnats till olika verksamheter inom kommunen, men som inte förts över till Fastighetskontoret. Fastighetsägare lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa lägenheter ingår inte i rapporten. Baserat på inkommande remisser, andel godkända remisser och resultatet av BoInventmätningen i november 2009, gör fastighetskontoret bedömningen att behovet av lägenheter år 2010 beräknas totalt uppgå till ca 300 (350). Därutöver tillkommer behovet av s k F100-lägenheter som är till för personer med funktionsnedsättningar. Läget på bostadsmarknaden och konjunkturläget kan dock påverka behovet av bostäder framöver. Tillgång till bostäder är en strategisk fråga för kommunen. Arbetet har inverkan på de sociala och ekonomiska dimensionera i staden och påverkar bl a stadsdelarnas kostnader för boende och försörjningsstöd genom att det bidrar till att hushåll får förutsättningar att etablera sig socialt och på arbetsmarknaden. samarbetar på ett systematiskt sätt med stadsdelar och fastighetsägare för att säkra kvalitén och öka effektiviteten i processen. Tillgång till lägenheter och förutsättningarna för att få en bostad regleras i ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter i Göteborg. En översyn av samarbetsavtalet har under året påbörjats och beräknas vara klart under

5 1 Uppdrag Enligt fastighetsnämndens reglemente ansvarar fastighetskontoret för samordning av kommunens insatser inom det bostadssociala området och anvisning av bostäder till hushåll med särskilda behov. Det innebär bland annat att anvisar bostäder till hushåll som av medicinska eller sociala skäl har svårigheter att lösa sitt boende på egen hand. är även mellanhyresvärd för hushåll som inte på egen hand får teckna hyreskontrakt med fastighetsägare. Grunden för detta är ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter i Göteborg som reglerar tillgången till lägenheter och förutsättningarna för att få en bostad. En översyn av samarbetsavtalet har under året påbörjats och beräknas vara klart under En strategisk och viktig fråga för enheten är dialog och samverkan ur ett "hela staden perspektiv". Enheten samarbetar på ett systematiskt sätt med stadsdelar, sjukvård och fastighetsägare för att genomföra uppdragen i en gemensam handlingsplan. Syftet med handlingsplanen är att säkerställa tillgång till bostäder för personer med sociala och medicinska förtursskäl från såväl kommunala som privata fastighetsägare. Arbetet har inverkan på de sociala och ekonomiska dimensionerna i staden och påverkar stadsdelarnas kostnader för bl a boende och försörjningsstöd genom att det bidrar till att hushåll får förutsättningar att etablera sig socialt och på arbetsmarknaden. En viktig framtidsfråga är att följa hur konjunkturutvecklingen och utvecklingen på bostads- och arbetsmarknaden påverkar efterfrågan av lägenheter. Viktiga frågor är även arbetet med översyn av samarbetsavtalet och det fortsatta arbetet för att få fler lägenheter från privata fastighetsägare. I det arbetet är kommunikation, vilken hjälp fastighetsägare kan få när problem uppstår, kommunens förebyggande arbete och bostöd strategiska frågor. För att på ett strukturerat sätt bygga upp kontakter med privata fastighetsägare i kommunen har enheten inrättat en tjänst som under en 2-årig projektperiod arbetat för att utveckla dialogen och samarbetet. Arbetet har skett i nära samarbete med Fastighetsägarna i Göteborg Första regionen AB och övriga medarbetare på enheten. Satsningen skall utvärderas efter två år. En rapport beräknas vara färdig i februari De senaste årens utveckling på bostadsmarknaden har satt fokus på kommunernas arbetsmetoder för att hjälpa hushåll med särskilda behov att få bostad. Sveriges kommuner har utvecklat olika lösningar för att möta behovet av bostäder för personer som inte själva kan ordna ett boende eller behöver stöd för att kunna bo i en egen bostad. Socialstyrelsen har haft regeringens uppdrag att utveckla kunskap om hemlöshetens omfattning och metoder för att motverka hemlöshet. Socialstyrelsen har presenterat ett antal rapporter, bl a rapporten Boendelösningar för hemlösa personer en kunskapsöversikt. En systematisk kartläggning av internationellt publicerade effektutvärderingar.(januari 2009). År 2010 är utsett till det Europeiska året för bekämpning av fattigdom och social utestängning. Boendefrågan kommer att vara starkt i fokus under året. 5

6 2 Inkomna remisser Stadsdel Antal Antal Antal Antal An tal Antal SDF 1. Gunnared SDF 2. Lärjedalen SDF 3. Kortedala SDF 4. Bergsjön SDF 5. Härlanda SDF 6. Örgryte SDF 7. Centrum SDF 8. Linnestaden SDF 9. Majorna SDF 10. Högsbo SDF 11. Älvsborg SDF 12. Frölunda SDF 13. Askim SDF 14. Tynnered SDF 15. Södra Skärgården SDF 16. Torslanda SDF 17. Biskopsgården SDF 18. Lundby SDF 19. Tuve-Säve SDF 20. Backa SDF 21. Kärra-Rödbo Introduktionsenheten Hisingen Introduktionsenheten Centrum/väster Introduktionsverksamheten Nordost Sjukvården Annan kommun Summa Antal godkända remisser i % 66 % 70 % 73 % 66 % 68 % 72 % utreder och bedömer remisser om förtur till bostad. Antalet inkommande remisser år 2009 uppgick till 457. Det är samma nivå som år 2005, då antalet uppgick till 459. Antalet godkända remisser ligger på jämn nivå Introduktionsenheterna skickar årligen in remisser varje år förutom 2005, då var antalet 15. Stadsdelarna Lundby, Biskopsgården, Gunnared och Backa har skickat in flest remisser under mätperioden. Remisser från andra kommuner har successivt minskat och år 2009 inkom det ingen remiss. De flesta remisser som har godkänts har haft medicinska förtursskäl och har varit i akut behov av bostad och saknar möjlighet att ordna detta på egen hand. Förtursskälen hot, trakasserier och misshandel har ökat markant Dessa personer har ofta skyddade personuppgifter. Fr.o.m är det också möjligt att söka via Boplats med skyddade personuppgifter. Personer med tidigare missbruk, ofta i kombination med skulder 6

7 och bor av kommunen hyrt, dyrt boende är också vanligt förekommande skäl till förtur. Den främsta orsaken till att remisser inte har godkänts under mätperioden är att den sökande bör kunna ordna boende/bostad på egen hand. Den näst främsta orsaken är att referensboende erfordras innan ny prövning kan göras. I dessa fall har gjort bedömningen att vi inte kan rekommendera personen till fastighetsägare p.g.a. för hög risk för störningar och/eller att hyror inte betalas in. 3 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare Förutsättningarna för att ett hushåll skall få hjälp med att anskaffa bostäder anges i ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter i Göteborg. Som stöd i arbetet med att skaffa bostäder finns en styrgrupp bestående av representanter från Förvaltnings AB Framtiden, Fastighetsägarna i Göteborg Första regionen AB, fastighetskontoret, stadsdelsförvaltningarna och BoPlats Göteborg AB. Behovet av lägenheter skall omförhandlas årligen. Baserat på den prognos som gjordes hösten 2008 uppskattades behovet av lägenheter år 2009 uppgå till 350. Förvaltnings AB Framtiden åtog sig att lämna 330 lägenheter samt 33 sk F100-kontrakt. Hälften av alla hyresrätter i Göteborg ägs av drygt privata fastighetsägare. Diskussioner har förts med företrädare för Fastighetsägarna i Göteborg Första regionen AB och målet har varit att för år 2009 få ca 60 lägenheter från de privata fastighetsägarna. Antal anskaffade lägenheter Antal lägenheter Under året har 295 lägenheter anskaffats, 267 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 22 från privata fastighetsägare och 6 från kooperationen. 7

8 Inflyttade per fastighetsägare 2009 Källa: BoMedla Antal lägenheter Bostads AB Poseidon Familjebostäder i Göteborg Göteborgs stads Bostadsbolag AB Privata fastighetsägare Av de 22 lägenheterna från privata fastighetsägare har 10 lägenheter lämnats av Stena Fastigheter, 3 av Bror Johansson & co, 3 av Lennart Wallenstam Byggnads AB och en lägenhet av Din Bostad, Bostjärnan AB, Amlövs Fastighetsförvaltning AB, Alexandersson Fastigheter i Göteborg AB, A Skanse o co och Örgryte Bostads AB. Behovet av lägenheter har av olika anledningar varit något lägre än prognostiserat, vilket innebär att antalet lämnade lägenheter täckt det behov som funnits. Tillgången till handikappanpassade lägenheter är dock fortfarande otillräcklig. Vid årsskiftet stod 58 hushåll i kö till en sådan lägenhet. Antalet lämnade lägenheter för återinhyrning är få och det är svårt att matcha ledig lägenhet med hushåll med motsvarande behov. 14 anpassade lägenheter förmedlades år Ett arbete pågår för att se över och effektivisera processen för återuthyrning och anvisning av anpassade, funktionella lägenheter. Av de hushåll som fick en bostad år 2009 var 49 % män och 51 % kvinnor. Andelen kvinnor är något högre än år Cirka 72 % av de lägenheter som förmedlades utgjordes av 1 eller 2 rumslägenheter. HSB Anvisade lägenheter rok 8% 5 rok 3% 6 rok 1% 1 rok 21% 3 rok 16% 2 rok 51% 8

9 En hög tillgång till lägenheter innebär att den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt fortfarande ligger på en låg nivå, ca 3,5 månader. Motsvarande väntetid uppgick till 5,5 månader år 2007 till 3,5 månader För närvarande finns 90 hushåll som väntar på en lägenhet, varav 58 väntar på en funktionell, anpassad lägenhet. Av de väntande hushållen är 3 stora barnfamiljer (6 barn eller fler), vilket är en kraftig minskning jämfört med tidigare år. Sju bostäder förmedlades till stora barnfamiljer år Enligt tidigare beslut har 11 stora lägenheter tillskapats genom ombyggnad av lokaler och sammanslagningar av lägenheter. För att kunna tillgodose behovet av fler stora lägenheter har Göteborgs stad ansökt om statliga medel från Migrationsverket via Länsstyrelsen i syfte att kunna ta fram boendelösningar för stora barnfamiljer. Under 2009 har Förvaltnings AB Framtiden färdigställt ytterligare 3 stora lägenheter, 2 lägenheter inom Familjebostäder och 1 lägenhet hos Bostads AB Poseidon. Av de 7 familjerna fick 3 familjer dessa lägenheter. Övriga anvisades hyresrätter hos Wallenstam, Bostads AB Poseidon och två familjer hos Familjebostäder. I nuläget görs bedömningen att det totala behovet av lägenheter år 2010 beräknas uppgå till ca 300. Det stämmer väl överens med fastighetskontorets regelbundna mätningar tillsammans med socialtjänsten via BoInvent 1. Läget på bostadsmarknaden och konjunkturläget kan påverka behovet av bostäder framöver. Den bild över lämnade lägenheter som här presenteras visar de lägenheter som hanteras av fastighetskontoret. Fastighetsägare har lämnat ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna. Under 2009 uppgår de till 55 lägenheter, varav 43 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare och 12 av privata. Dessa kontrakt har överförts till fastighetskontoret. Fastighetsägare kan ha lämnat ytterligare lägenheter till kommunen som inte överförts till fastighetskontoret och lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa uppgifter saknas och ingår inte i rapporten. 4 Anskaffade lägenheter per stadsdel Tabellen nedan visar var anskaffade lägenheter (exkl F100) 2009 är belägna. Ett av målen i anskaffningsarbetet är att få en spridning över staden. Andelen lägenheter som är belägna i stadsdelarna i nordost är 23 %, centrum 34 %, väster 19 % respektive Hisingen 24 % av totalt antal anskaffade lägenheter. Fördelningen av lägenheter i regionerna har inte förändrats nämnvärt jämfört med år I fyra stadsdelar har det inte anskaffats några lägenheter då det i princip inte finns sådana att tillgå. 9

10 Stadsdelsförvaltning Eget avtal Kommunalt kontrakt Summa Gunnared Lärjedalen Kortedala Bergsjön Härlanda Örgryte Centrum Linnéstaden Majorna Högsbo Älvsborg Frölunda Askim 1 1 Tynnered Södra skärgården Torslanda Biskopsgården Lundby Tuve-Säve Backa Kärra-Rödbo Summa fick 28 eller 11 % av hushållen direkt eget avtal med fastighetsägaren. Denna andel har minskat de senaste åren och beror på att hushållen i högre grad än tidigare har betalningsanmärkningar. I de fallen kräver fastighetsägarna att kommunen går in som förstahandshyresgäst och i sin tur hyr ut i andra hand till det aktuella hushållet, dvs. upprättar ett kommunalt kontrakt. Beslutet att skriva ett sådant andrahandsavtal tas av berörd stadsdelsnämnd. 5 Förvaltade kommunala kontrakt Ett kommunalt kontrakt innebär att fastighetskontoret har uppdraget att sköta alla praktiska frågor i hyresförhållandet, t.ex. att upprätta hyresavtalet med hyresgästen, göra inflyttningsbesiktning, sköta hyresdebiteringen och agera gentemot hyresgästen när problem uppstår i hyresförhållandet. 10

11 Nedanstående tabell visar totalt antal förvaltade kontrakt per stadsdelsförvaltning per SDN Hyres- lägenheter Bostadsrätter Villor Specialavtal F100 Ebosi Summa SDN- hyres- Kontra kt SDNbostadsrätter Summa SDNkontrakt Totalt Gunnared Lärjedalen Kortedala Bergsjön Härlanda Örgryte Centrum Linnéstaden Majorna Högsbo Älvsborg Frölunda Askim Tynnered Södra Skärgården Torslanda Biskopsgården Lundby Tuve Backa Kärra Introduktions enheterna Social resursförvaltni ng Summa Vid årsskiftet 2009/2010 förvaltar enheten kontrakt. Antalet förvaltade kontrakt har minskat med 123 kontrakt jämfört med föregående årsskifte. Ca 19 % av pågående hyreskontrakt kommer från privata fastighetsägare. 8 lägenheter är belägna i andra kommuner. Villor hyrs i första hand in för att lösa bostadsfrågan för stora barnfamiljer. Kommunen eftersträvar lägenhetsboende i flerfamiljshus. Villaboende har successivt minskat de senaste åren. I samarbete med stadsdelarna och Förvaltnings AB Framtiden arbetar fastighetskontoret för att öka möjligheten för personer med funktionsnedsättningar att kunna få en lägenhet. Förvaltnings AB Framtiden skall utöver samarbetsavtalet lämna 100 lägenheter under en treårsperiod med start 2007 till personer som i annat skulle ha rätt till bostad med särskild service. Denna satsning benämns F100. Under hösten uppfylldes målet. Sammanlagt har 11

12 102 lägenheter lämnats till målgruppen, varav en lägenhet kommer från en privat fastighetsägare och en bostadsrättslägenhet. Satsningen har utvärderats och föreslås permanentas och ingå som en del av fastighetskontorets boendesociala uppdrag. Utöver dessa 879 kommunala kontrakt administrerar 379 s.k. SDN-kontrakt. Enligt beslut i kommunfullmäktige 2002 skall de bostadsrätter och hyresrätter som stadsdelsnämnderna köpt/inhyrt överföras till fastighetsnämnden. Under 2008 har 55 nya kontrakt överförts till fastighetskontoret och 52 kontrakt har avslutats. Avtalen avser främst lägenheter som används inom verksamhetsområdena individ- och familjeomsorg, funktionshinder och äldreomsorg. 6 Överlåtna hyresavtal Fastighetsägare AB Framtiden Privata fastighetsägare Summa Antalet överlåtelser har ökat kraftigt jämfört med år 2007 och Enligt samarbetsavtalet bör den hyresgäst som har kommunalt kontrakt få överta kontraktet efter 18 månaders skötsamt boende. Skötsamt boende innebär att hyresgästen inte stört, betalat hyran i tid samt väl vårdat lägenheten. Innan fråga om överlåtelse ställs till fastighetsägaren, besiktigas lägenheten av fastighetskontoret, oftast tillsammans med fastighetsägaren. Ökningen 2009 förklaras dels av ett högt antal anskaffade lägenheter år 2007, där hyresgästerna bott de 18 månader som är ett krav för att få överta kontraktet, men också av ett strategiskt arbete med överlåtelser mellan stadsdelar, fastighetskontoret och fastighetsägarna. har undersökt hur boendesituationen ser ut för de hushåll som fick överta förstahandsavtalet för 5 respektive 6 år sedan, dvs 2004 och Uppföljning av överlåtelser 2004 och 2005 Antal överlåtelser = 173st 138 bor kvar hos samma fastighetsägare (varav 79 bor kvar i samma lägenhet) 11 hushåll har ny adress 9 hushåll har flyttat till annan kommun 9 hushåll har box- eller c/o-adress 3 har skyddad identitet 3 hyresgäster är avlidna Resultatet av undersökningen är mycket positivt. 80 % av alla hushåll bor fortfarande kvar hos samma fastighetsägare och ca 10 % har flyttat till ny adress eller annan kommun. Inget hushåll är tillbaka med kommunalt kontrakt. 12

13 Hyrestidens längd innan överlåtelse har skett Antal månader AB Framtiden Privata Summa fastighetsägare Summa Förvaltnings AB Framtidens 271 överlåtelser är fördelade på Bostadsbolaget 83, Poseidon 91, Familjebostäder 89 och Hjällbobostaden 8 kontrakt. Orsak till avslutade hyresavtal Orsak till avslutade avtal Överlåtelse Lägenhetsbyte Avhyst Egen uppsägning Uppsagda av fastighetskontoret Avliden Övergiven bostad Utgått, ändrade behov mm Summa Antal avslutade ärenden har ökat markant under 2009 jämfört med de senaste åren. Den största orsaken till ökningen beror på ökat antal överlåtelser, men även egen uppsägning har ökat. Orsaken till egen uppsägning är varierande, bl a att hyresgästen flyttat till annan ort, ordnat lägenhet på egen hand eller fått ändrade familjeförhållanden. När ett hushåll sägs upp p.g.a. störningar lämnas ärendet vidare till jurist för påbörjande av juridisk process. Detta görs för att få en snabbare process inför en avhysning i de fall då hyresgästen inte flyttar ut frivilligt. Det har också varit ett önskemål från parterna i samarbetsavtalet. Av de hushåll som är uppsagda av fastighetskontoret beror 15 ärenden på störningar och 7 av obetalda hyror. Dessa hushåll har flyttat självmant. Av de 13 hushåll som avhystes under året berodde det enbart i ett fall på störningar och i 12 fall på obetalda hyror. 13

14 Störningar Antal hushåll som stört fördelat per fastighetsägare Fastighetsägare Antal hushåll AB Framtiden 46 Privata 8 Kooperationen 6 Summa 60 Antal hushåll som stört fortsätter att minska och uppgår 2009 till 60. Det motsvarar ca 7 % av det totala antalet kommunala kontrakt. Motsvarande andel år 2007 och 2008 var 7 resp 8 %. Störningarna handlar huvudsakligen om ljud, dvs hög musik, höga röster mm. 43 av de 60 hushållen upprepade inte störningen. Enligt samarbetsavtalet skall fastighetskontoret arbeta med proaktiv verksamhet för att förhindra uppsägning. Vid kontraktsskrivning får varje ny hyresgäst en noggrann information om vilka regler som gäller i boende i flerfamiljshus. När en störning inträffar agerar Fastighetskontoret tillsammans med stadsdelsförvaltning omgående genom brev, telefonsamtal eller hembesök. Återkoppling sker direkt till fastighetsägaren. 7 Obetalda hyror Tkr % av omsättningen , , , , , , , ,2 Målet är att varje år minska hyresunderskottet. En nollvision är troligtvis inte möjlig, men målet bör vara att eftersträva att hyresunderskottet hålls på den låga nivå som redovisats de senaste åren. Årets resultat är något lägre än I boendeportalen finns ett verktyg som ger socialtjänsten möjlighet att kontrollera hyresinbetalningarna för hyresgäster med kommunala kontrakt. Enligt en generell ansvarsförbindelse ansvarar stadsdelsförvaltningarna för andrahandshyresgästernas hyres- och reparationsskulder. har under året arbetat tillsammans med stadsdelarna för att minska hyresunderskottet och ett ökat samarbete har inletts med det inkassoföretag som kommunen anlitar. Arbetet fortsätter under år

15 15