Boverkets indikatorer

Transkript

1 Boverkets indikatorer Nummer 2 November 215 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Fortsatt snabb ökning av bostadsbyggandet i år Bostadsbyggandet har ökat snabbt efter år 212. I år ökar bostadsbyggandet med 25 procent, då cirka 48 bostäder påbörjas enligt Boverkets prognos. Nästa år påbörjas cirka 53 5 bostäder. Prognosen för 216 kan dock vara en underskattning. En stark svensk ekonomi och mycket låga räntor underbygger en fortsatt god efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus under 215 och 216. Möjligen kan ett införande av amorteringskrav påverka produktionen negativt. Mest ökar dock byggandet av hyresrätter. Från 214 till 216 ökar antalet påbörjade bostäder mest bland medelstora och mindre kommuner samt i Storgöteborg. Många åtgärder sätts nu in för att öka bostadsbyggandet. Effekterna av dessa är ännu svåra att bedöma och är inte inräknade i prognosen. Bostadsbyggandet kommer inte att räcka till Den mycket snabba befolkningsökningen utgör en stor utmaning för bostadsförsörjningen. Boverkets aktuella byggbehovsanalys indikerar att det behöver färdigställas fler än 75 bostäder årligen under åren Byggandet ligger ännu långt från dessa nivåer. Under tredje kvartalet har antalet asylsökande ökat mycket kraftigt. Om dessa nivåer blir bestående under de närmaste åren kommer byggbehoven att bli betydligt större än vad vi hittills bedömt. Detta visar samtidigt på de stora osäkerheter som finns i prognoserna. Antalet unga kan komma att minska I SCB:s prognos från i maj beräknades Sveriges befolkning öka med drygt 1,1 miljoner under den kommande tioårsperioden. Antalet personer i åldern 2 29 beräknades trots detta minska avsevärt, medan främst åldrarna 3 39 samt 65 och äldre ökar kraftigt. Tillströmningen av asylsökande under hösten innebär dock att ökningen för i synnerhet åldersgrupperna upp till 5 år kan vara underskattad. Mycket snabb ökning av bostadspriserna Bostadspriserna har ökat i en allt snabbare takt efter år 212, i synnerhet för bostadsrätter. Utvecklingen drivs av mycket låga räntor och en god konjunktur. Risken finns att priserna faller när räntorna så småningom stiger. Sett över en längre period är det dock stora skillnader i prisutveckling mellan olika orter och även mellan upplåtelseformerna. I Storgöteborg och Storstockholm har priserna på bostadsrätter under de senaste fem åren ökat med 65 respektive 69 procent, medan priserna i Malmö ökat med 15 procent. Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad Innehåll Byggprognos...2 Samhällsekonomisk analys...4 Befolkningsutveckling och bostadspriser...6 Bostadsbyggande...9 Storstockholm Storgöteborg Stormalmö... 2 Sammandrag Källa: SCB samt Boverkets prognos Nybyggnad Ombyggnad * Boverkets bedömning

2 ANALYS Prognos för bostadsbyggandet 215 och 216 Bostadsbyggandet fortsätter öka enligt Boverkets prognos. Konjunkturen förväntas vara god och räntorna mycket låga under prognosperioden. Prognosen för 216 kan vara en underskattning. Brist på viss byggarbetskraft och kapacitetsbrist inom kommunerna kan dock utgöra hinder samtidigt som amorteringskrav, som kan komma att införas före sommaren, innebär en osäkerhet. Antalet påbörjade bostäder förväntas öka med 25 procent i år och 11 procent nästa år. I prognosen har vi inte kunnat beräkna effekten av de åtgärder som sätts in för att öka bostadsbyggandet Byggandet av hyresrätter förväntas öka mer än bostadsrätter. Byggandet av småhus förväntas öka betydligt bostäder påbörjas år 216 Boverkets prognos är att 53 5 bostäder påbörjas under 216. Nyproduktionen når nivån 5 bostäder för första gången sedan Även tillskotten genom ombyggnader beräknas öka. Hyresrätter förväntas öka 5 procent Nybyggnationen av flerbostadshus förväntas öka med 4 procent från 214 till 216 enligt prognosen. Antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus beräknas öka med cirka 5 procent från 214 till 216, medan antalet bostadsrätter ökar med 3 procent. Boverket bedömer att det påbörjas cirka 19 hyresrätter genom nybyggnad i år och drygt 2 år 216. Till det kan läggas tillskotten genom ombyggnader, där vi räknar med över 2 hyresrätter i år och över 2 5 nästa år. Prognos för bostadsbyggandet, november Nybyggnad Flerbostadshus Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt 1 15 Småhus Total nybyggnad 45 5 Nettotillskott genom ombyggnad Totalt påbörjade bostäder Byggandet av småhus förväntas öka 4 procent- Byggandet av småhus förväntas öka med cirka 4 procent i årstakt från 214 till 216. Både försäljning av nya småhus och bygglov indikerar en fortsatt betydande ökning av småhusbyggandet under 215. Vi förväntar oss att modulbostäder för uthyrning till Migrationsverket bidrar till ett ökat småhusbyggande under kommande år, men storleksordningen är ännu osäker. Vi har i vår prognos räknat med 5 bostäder under 216, vilket kan vara i underkant. Tillskotten genom ombyggnader förväntas öka Nettotillskotten genom ombyggnader av lokaler och vindar har ökat under det senaste året, och vi bedömer att ökningen kan fortsätta under den närmaste tiden. De avsteg från kraven om tillgänglighet och användbarhet vid inredning av vindar som trädde i kraft den 1 juli förra året kan möjligen ha bidragit till utvecklingen. Vi bedömer att ett ökat intresse bland förvaltare och byggföretag, höjda mål för allmännyttan på flera håll, mycket låga räntekostna der och låga alternativa avkastningar bidrar till att byggandet av hyresrätter ökar snabbt. Till detta kan läggas effekten av bland annat investeringsstimulanser. Det är vi som gör Boverkets indikatorer Hans-Åke Palmgren Bostadsanalytiker, redaktör Analys och byggprognos, byggfakta och befolkningsfakta Tel: E-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Anna Dyberg-Ek Civilekonom Analys, samhällsekonomi och region Stormalmö Tel: E-post: anna.dyberg-ek@boverket.se Hans Jonsson Nationalekonom Analys, bostadspriser och befolkning Tel: E-post: hans.jonsson@boverket.se Syftet med Boverkets indikatorer är att sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostadsförsörjning, planering och byggande. Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: Tryck: Boverket internt Upplaga: 1 Tryck: ISBN Pdf: ISBN ISSN: X Analysen avslutades den 28 oktober 2 Boverkets indikatorer november 215

3 ANALYS Mindre och medelstora kommuner ökar Från 214 till 216 ökar antalet påbörjade bostäder mest bland medelstora och mindre kommuner samt i Storgöteborg enligt prognosen. Boverkets bostadsmarknadsenkät indikerade en kraftig ökning av bostadsbyggandet i Storgöteborg under 215 och 216. Även i Storstockholm förväntades en stor ökning. Utfallet har hittills varit svagt i båda regionerna, men både en avstämning bland kommunerna och utvecklingen av byggloven indikerar att takten är högre under andra halvåret. Byggloven har fortsatt att öka snabbt Antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus var drygt 3 procent fler under tolvmånadersperioden till och med augusti 215, jämfört med motsvarande period ett år tidigare. 1 Byggloven för småhus ökade under samma period med 24 procent. Bostäder i bygglov Förändring i tolvmånaderstakt jämfört med ett år tidigare 68 procent. Bristande efterfrågan anges nu som hinder av 13 procent. Brist på maskinkapacitet och/eller byggnadsmaterial anges nu inte alls som främsta hinder. Samtidigt finns det indikationer från byggherrar på att kapacitetsbrist bland kommunerna utgör ett hinder för snabbare tillväxt av bostadsbyggandet. Andel, procent Främsta hinder för ökat byggande Urval av variabler. Ej säsongsrensade tal 8% 6% Efterfrågan Maskin./materiel Arbetskraft 4% 2% % -2% -4% -6% Källa: KI, Konjunkturbarometern oktober 215. Drygt 85 bostäder färdigställs under Boverket räknar med att drygt 85 bostäder kommer att färdigställas sammantaget under 215 och 216. Enligt prognosen färdigställs knappt 4 bostäder under 215 och drygt 45 under 216, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Småhus Flerbostadshus Källa: SCB Försäljningen av styckebyggda småhus har enligt statistik från Träoch Möbelföretagen, TMF, ökat med 35 procent under årets första nio månader jämfört med motsvarande period förra året. Amorteringskrav en osäker faktor Regler om amorteringskrav kan komma att införas före sommaren 216. I regeringens promemoria föreslås undantag från kravet för nybyggnation. Konsekvenserna av förslaget går i dagsläget inte att bedöma. Även med ett undantag skulle ett amorteringskrav kunna få negativa effekter på bostadsbyggandet, samtidigt som ett undantag kan medföra konsekvenser rörande risk och transparens för köparen. Brist på arbetskraft främsta hinder inom husbyggnadssektorn I Konjunkturinstitutets (KI:s) konjunkturbarometer ökade andelen husbyggare som anger arbetskraft som främsta hinder för ökat byggande snabbt vid årsskiftet. I oktober låg andelen på Åtgärder för att öka bostadsbyggandet I mars lanserade regeringen en investeringsstimulans för hyresrätter och studentbostäder. Ytterligare stimulanser för bostadsbyggandet har aviserats därefter, främst ett stöd för byggande av äldrebostäder. Vidare föreslås ett stöd till kommuner för ökat byggande bli infört. Effekten av de aviserade stöden går ännu inte att bedöma. Därutöver har bland annat en ny förordning om buller införts. Förslag om en kortare instanskedja för detaljplaner är under lagrådsremiss, där reglerna föreslås träda i kraft den 1 juni 216. I flerpartiöverenskommelsen den 23 oktober med anledning av flyktingkrisen aviseras flera åtgärder i syfte att öka utbudet av nya bostäder. 1 Preliminär statistik från SCB Boverkets indikatorer november 215 3

4 ANALYS Samhällsekonomisk analys Sveriges ekonomi bedöms visa god tillväxt de närmaste åren. Hushållens syn på den egna ekonomin är positiv, även om synen på svensk ekonomi är mer pessimistisk. Sysselsättningen förväntas stiga, men i långsam takt. Räntorna fortsätter ligga på en historisk låg nivå Stämningsläget i svensk ekonomi Årlig procentuell förändring respektive procent, utfall och prognos (p) p 216p 217p BNP till marknadspris 2,3 3 3,1 2,6 Hushållens reala disponibla inkomster 2,6 3,6 2,6 2,3 Sysselsatta 1,4 1,1 1,4 1,6 Arbetslöshet 7,9 7,7 7,5 7 KPI årsgenomsnitt,2,1 1 2,2 Reporänta*,,45,25,75 1-årsränta* 1,7,7 1,4 2,3 Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 215 *Vid årets slut Bygginvesteringar driver på tillväxten Sveriges BNP-tillväxt tilltog under andra kvartalet. Bygginvesteringar och en ökad tjänsteexport bidrog starkt till utvecklingen. Hushållskonsumtionen var en av de viktigaste drivkrafterna under 213 och 214. I år har konsumtionen fortsatt att öka, men i en måttligare takt och bidraget till BNP har varit mindre betydande. 2 Konjunkturinstitutet (KI) bedömer att svensk ekonomi kommer att visa god tillväxt de närmaste åren, driven av exporttillväxt och hushållens ökade konsumtion. KI bedömer att BNP växer med cirka 3 procent både i år och nästa år men att tillväxttakten börjar avta 218. Exporten väntas bidra till BNP-tillväxten med 4-5 procent genom konjunkturåterhämtning i OECD-länderna och en svag kronkurs. Stämningen i den svenska ekonomin fortsätter uppåt enligt KI:s barometerindikator. För fjärde månaden i rad fortsätter indikatorn att visa på ett starkare läge än normalt och samtliga sektorer bidrar. För bygg-, och anläggningsverksamhet visar KI:s konfidensindikator på ett betydligt starkare läge än normalt och företagen är mer nöjda med orderstockarna. De redan optimistiska förväntningarna på sysselsättningsutvecklingen inom branschen har fortsatt att stärkas Källa: SCB Barometerindikatorn Konfidensindikator hushåll (CCI) Hushållen ser positivt på den egna ekonomin Hushållens konfidensindikator fotsätter att röra sig inom ett relativt litet spann. Hushållen har de senaste månaderna varit relativt nöjda över den egna ekonomin medan synen på svensk ekonomi fortsätter att vara mer pessimistisk än normalt. Skillnaden mellan synen på sin egen ekonomi och den svenska ekonomin visade i september den största differensen på fem år. På tolv månaders sikt förväntar sig hushållen en ökad arbetslöshet. Sysselsättningen förväntas stiga Sysselsättningen förväntas stiga under resten av året, men samtidigt ökar även arbetskraften påtagligt på grund av stor invandring. Det resulterar i en långsam minskning av arbetslösheten som KI beräknar vara cirka 7 procent 217. Regeringen bedömer i budgetpropositionen för 216 att arbetslösheten faller snabbare under 216 till 219 än vad KI bedömt. Skillnaden är att regeringen räknar med att arbetskraften ökar långsammare än vad KI gör. Nedgången i arbetslösheten har stannat av Arbetsförmedlingen varnar dock för att nedgången i arbetslösheten stannat av, framförallt på grund av att fler utrikes födda skrivs in som arbetslösa. Arbetsförmedlingen ser nu en allt tydligare tudelad arbetsmarknad. 4 2 SCB. Sveriges ekonomi september KI, Konjunkturbarometern, oktober Arbetsförmedlingens verksamhetsstatistik september Boverkets indikatorer november 215

5 ANALYS Fortsatt mycket lågt ränteläge Det historiskt mycket låga ränteläget fortsätter. Riksbanken sänkte i juli reporäntan ytterligare till -,35 procent. Riksbanken menar dock att den svenska konjunkturen stärks och att det finns en tydlig trend uppåt i inflationen. Samtidigt är osäkerheten i omvärlden stor. Riksbankens bedömning är att penningpolitiken kan behöva bli ännu mer expansiv, även mellan ordinarie möten, vilket tyder på att det finns en hög grad av osäkerhet. Reporäntan bedöms fortsätta vara negativ även under nästa år. Tremånadersräntan har fortsatt att falla och affischräntorna är för närvarande cirka 1,5 procent. De mycket låga räntorna bidrar till att skuldsättningen ökar hos de svenska hushållen och att bostadspriserna stiger. Enligt Konjunkturbarometern förväntar sig hushållen att den rörliga räntan kommer fortsätta på en låg nivå det närmaste året för att sedan stiga och vara runt 3,4 procent om fem år Bolåneräntor och reporänta Hög skuldsättning ger sårbara hushåll Bostadslånen ökar med drygt 7 procent i årstakt. Bara under andra kvartalet i år ökade bostadslånen med drygt två procent, vilket är den snabbaste skuldökningstakten under de senaste fem åren. 5 Bland annat Finansinspektionen (FI) bedömer att den höga skuldsättningen hos hushållen gör svensk ekonomi känslig för störningar. Utifrån sårbarheten som råder med höga belåningsgrader och en ökad risk för prisfall bedömer FI att det är av stor vikt att ett amorteringskrav kommer på plats inom kort. 6 Amorteringkravet på gång igen Det amorteringskrav som Finansinspektionen aviserade i slutet av förra året drogs tillbaka den 23 april. Regeringen har lämnat förslag om en ny bestämmelse om amorteringskrav i lagen om bankoch finansieringsrörelse. Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 maj 216 och innebär att Finansinspektionen kan meddela föreskrifter om amorteringskrav. I regeringens promemoria 7 föreslås ett undantag för nyproducerade bostäder. Undantaget är inte preciserat vilket gör det svårt att bedöma effekten av detta. Effekten på bostadspriserna av ett amorteringskrav är oklar, förutom att en dämpande effekt kan förväntas. På kort sikt kan rörligheten minska. En risk finns i det faktum att prisökningarna skiljer sig betydligt mellan upplåtelseformerna och även mellan olika orter. Förslaget är för närvarande ute på remiss mån ca 5 år Reporänta Källa: SCB 5 SCB. Finansmarknadsstatistik augusti 215. SEB Boränteråd augusti 215, Sparbarometer kv september Finansinspektionen. Stabilitetet i det finansiella systemet. Juni Dnr Fi215/ Remisstid till och med 2 november Boverkets indikatorer november 215 5

6 ANALYS Befolkningsutveckling och bostadspriser Befolkningen ökar i snabb takt. Boverkets byggbehovsanalys, som tagits fram mot bakgrund av SCB:s befolkningsprognos, visar att det behöver färdigställas drygt 75 bostäder årligen under åren Bostadsbehovet för nyanlända är stort och fortsätter växa Under hösten har flyktingströmmen till Europa ökat kraftigt. I Sverige har antalet asylsökande ökat mycket snabbt under hösten. En särskild utmaning är att antalet ensamkommande flyktingbarn ökar stort. Migrationsverkets prognos från 22 oktober anger att mellan 14 och 19 kan komma att söka asyl i år, och för 216 anges 1 till 17. Det kan jämföras med 8, som var Migrationsverkets prognos så sent som i augusti. Trycket är särskilt stort på vissa kommuner och regeringen arbetar för att bättre sprida fördelningen mellan landets kommuner, bland annat genom att snabba på en ny anvisningslag för nyanländas bosättning. Inom EU pågår förhandlingar som syftar till att få ett jämnare mottagande på Europanivå. Behovet av boendeplatser är akut och Migrationsverket har bland annat uppdragit åt kommunerna att tillhandahålla så kallade evakueringsplatser. Modulbostäder en av flera vägar Det finns ett stort antal personer i Migrationsverkets boenden som har fått uppehållstillstånd (nyanlända), men som inte har kunnat erbjudas något boende i en kommun. Samtidigt fylls antalet asylsökande på kontinuerligt. Därför behövs flera kort- och långsiktiga insatser för att skapa fler bostäder. För att lösa hindren i systemet samarbetar Migrationsverket bland annat med flera kommuner för att bygga modulbaserade bostäder. Dessa finansieras av kommunen, men hyrs sedan ut till Migrationsverket i sex år. När avtalen har löpt ut kan kommunen antingen flytta bostäderna eller använda dem utifrån hur behoven då ser ut. Bostäderna kan exempelvis fungera som studentboenden eller äldreboenden, om behovet av bostäder till flyktingar inte längre finns kvar. Västervik var den första kommunen att testa lösningen och i dagsläget är 2 till 3 kommuner intresserade. Bostadsbyggandet behöver öka mer än 5 procent Den snabba befolkningsökningen utgör en utmaning för bostadsförsörjningen. Antalet påbörjade bostäder har varit lågt i förhållande till befolkningsutvecklingen sedan år 26. Boverkets bedömning det behöver färdigställas drygt 75 bostäder per år fram till 22 för att svara mot befolkningsutvecklingen kan även den vara en betydande underskattning, med hänsyn till den senaste tidens utveckling. Följande diagram visar befolkningsökning och bostadsbyggande mellan 1989 och 214 samt SCB:s prognos av befolkningsutvecklingen från i maj och Boverkets prognos av bostadsbyggandet Befolkningsökning och påbörjade bostäder p Befolkningsökning Påbörjade bostäder Långt från de nivåer som behövs Under överskådlig tid kommer inte bostadsbyggandet att nå de nivåer som behövs för att svara mot befolkningsökningen. Boverket bedömer att det sammantaget färdigställs drygt 85 bostäder under 215 och 216. Det kan jämföras med den uppskattade befolkningsökningen enligt SCB 11 på cirka 28 personer. Befolkningen ökar mycket snabbt Befolkningen ökar nu mycket snabbt. SCB bedömde i maj att befolkningen enbart under femårsperioden ökar med över 65 personer. 1 Ökningen bedömdes vara stor även därefter, även om tillväxttakten enligt den prognosen förväntades nå sin kulmen redan år 217. Migrationsverkets reviderade prognos innebär att SCB:s befolkningsprognos kan vara en avsevärd underskattning. 9 Boverket, Behov av bostadsbyggande. Rapport 215:18, mars SCB, maj 215. SCB:s befolkningsprognos avser enbart personer som blivit folkbokförda. 11 SCB, maj Boverkets indikatorer november 215

7 ANALYS Kommuner med färre än 75 invånare ökar Det är bland kommuner med färre än 75 invånare som befolkningsökningen tagit fart under de senaste två åren. 12 Storstockholm har dock störst tillväxt både i antal och i procent. Befolkningsökning i åldrarna 2 år och äldre per kommungrupp Betydligt fler äldre och i trettioåren Av den vuxna befolkningen kan den i särklass största ökningen under de närmaste tio åren förväntas ske i åldrarna 3 39 och bland personer som är 65 och äldre. Den senare gruppen kommer att fortsätta öka även efter 225. Båda dessa grupper är intressanta som utgångspunkt för nyproduktion. I åldern 3 39 sker ofta en mer fast etablering, och i åldrarna över 65 kan finnas drivkrafter att flytta till en mindre, mer bekväm bostad. En del av de äldre hushållen har en betydande bostadsförmögenhet, medan andra i åldersgruppen kommer att behöva bostäder som är anpassade för en betydligt svagare ekonomi Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 <75 Kraftig ökning av bostadspriserna Priserna på både småhus och bostadsrätter har ökat kraftigt de senaste åren, i genomsnitt för landet. Sett över en femårsperiod har priserna på bostadsrätter ökat betydligt snabbare än småhus. För en del orter är ökningen mycket stor, i synnerhet för bostadsrätter. På andra håll är prisuppgången betydligt mer måttlig, inte minst för småhus. Källa: SCB Antalet unga kan komma att minska Förväntad årlig förändring i några åldersgrupper Av diagrammet nedan framgår utvecklingen för bostadsrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö från år 25 till och med tredje kvartalet i år. Skillnaderna under de senaste fem åren mellan Stockholm och Göteborg å ena sidan och Malmö å andra sidan är anmärkningsvärda, även om priserna har börjat stiga under senaste tiden även i Malmö Prisutveckling för bostadsrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö. 25K1 = Källa: SCB, maj 215 Trots att befolkningen enligt SCB:s prognos från i maj förväntades öka med drygt 1,1 miljoner under tioårsperioden fram till 225, så beräknades antalet personer i åldern 2 29 att minska med cirka 1. I nuläget minskar antalet i åldersgruppen 2 24 betydligt, och beräknades i SCB:s majprognos redan om fyra år vara 1 färre än år Stockholm Göteborg Malmö Källa: Valueguard Tillströmningen av asylsökande under hösten innebär dock att ökningen för i synnerhet åldersgrupperna upp till 5 år kan vara underskattad. 12 Diagrammet visar befolkningsökningen i åldrarna 2 och äldre. 13 Migrationsverkets prognos från den 22 oktober kan innebära att SCB:s prognos är en avsevärd underskattning. 14 Sannolikt innebär dock den kraftigt ökade invandringen att utfallet för samtliga åldersgrupper blir högre än vad SCB bedömt. Boverkets indikatorer november 215 7

8 ANALYS Räntor och inkomster har stor betydelse Prisökningen kan bromsas om det byggs mer, men ett ökat utbud bedömer vi än så länge har en måttlig prismodererande effekt. Även hur väl beståndet utnyttjas kan påverka priserna något. Det mycket låga ränteläget, i en situation när samhällsekonomin och hushållens inkomster växer i god takt, förklarar troligen mycket av prisuppgången. För närvarande är det inte uteslutet att det dessutom finns en förväntningskomponent som spär på prisuppgången. Lång period av mycket låga räntor att vänta På lång sikt kan räntorna komma att återgå till tidigare nivåer, och då kan den omvända utvecklingen inträffa, att det blir ett prisfall. Jämfört med idag bör en köpare åtminstone vara beredd på att ränteutgifterna för ett tremånaders lån kan komma att fyrdubblas. När det i så fall sker är svårt att bedöma. I dagsläget tyder prognoserna på att tremånadersräntan börjar öka något först under 217. Konjunkturinstitutets prognos är att reporäntan vid utgången av år 219, om fyra år, är drygt två procentenheter högre än idag. Det indikerar grovt att ränteutgifterna för ett tremånaders lån då kan vara 15 procent högre, och att en återgång till tidigare räntenivåer kan ligga långt fram i tiden. Bostadspriserna har stigit snabbare i år än förra året, enligt data från Valueguard. 15 Ökningarna i riket är 14 procent för småhus och 19 procent för bostadsrätter i genomsnitt för riket, under tredje kvartalet jämfört med motsvarande kvartal ett år tidigare. Sedan årsskiftet har priserna på småhus ökat med knappt 11 procent och priserna på bostadsrätter ökat med nästan 14 procent. Följande tabell visar medelpriserna enligt Mäklarstatistik. Ökningarna här är lägre än enligt Valueguards index. Bostadsrätter % 1 år Småhus % 1 år Område Kronor/kvm Genomsnittspris Riket % % Stockholms stad % % Göteborgs stad % % Malmö stad % % Källa: Mäklarstatistik. Priserna avser perioden jul 215 sep 215. Snabbast prisökning för bostadsrätter Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1=1 Index Procent Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Källa: Valueguard 15 HOX index 8 Boverkets indikatorer november 215

9 ANALYS Bostadsbyggandet till och med första halvåret Bostadsbyggandet fortsatte att öka snabbt under första halvåret. Preliminärt påbörjades 23 procent fler bostäder under tolvmånadersperioden till och med juni än ett år tidigare. Nära 43 bostäder i tolvmånaderstakt Bostadsbyggandet fortsatte att öka under första halvåret 215 Det påbörjades preliminärt cirka 42 8 bostäder i tolvmånadstakt till och med juni, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Det är 23 procent fler än året före. Det påbörjades något fler hyresrätter än bostadsrätter totalt sett, men fördelningen skiljer sig betydligt mellan regioner och kommuner. Påbörjade bostäder 214K3 215K2p 16 Flerbostadshus 3 5 Bostadsrätt 14 9 Hyresrätt 15 5 Äganderätt 5 Småhus 9 2 Total nybyggnad 39 7 Nettotillskott genom ombyggnad 3 1 Totalt påbörjade bostäder Påbörjade bostäder Flerbostadshus Nettotillskott ombyggnad Småhus Totalt Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. Både flerbostadshus och småhus ökade betydligt Både nybyggnationen av flerbostadshus och av småhus ökade betydligt under tolvmånadersperioden till och med juni. Preliminärt påbörjades nära 2 procent fler bostäder i flerbostadshus och nära 3 procent fler bostäder i småhus än ett år tidigare. Nettotillskotten genom ombyggnad ökade preliminärt med cirka 5 procent, men här är osäkerheten något större. Något fler hyresrätter än bostadsrätter Nybyggnad av hyresrätter ökade med drygt 2 procent medan bostadsrätter ökade med drygt 15 procent jämfört med ett år tidigare. Preliminärt påbörjades nybyggnad av knappt 15 6 hyresrätter och 14 9 bostadsrätter i flerbostadshus. Till detta ska läggas nettotillskott genom ombyggnad, där vi saknar uppgifter om upplåtelseform i påbörjadestatistiken, men där större delen har varit hyresrätter historiskt sett Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. Stora regionala skillnader Bland kommuner med fler än 75 invånare utanför storstadsregionerna fortsatte bostadsbyggandet att öka snabbt. Under tolvmånadersperioden till och med juni ökade antalet påbörjade bostäder preliminärt med hela 65 procent bland dessa kommuner, jämfört med ett år tidigare. 17 Även i Stormalmö var ökningen kraftig, cirka 4 procent. 18 Det framgår av följande diagram. Ökningen var betydligt mindre i Storstockholm, cirka 5 procent, medan byggandet i Storgöteborg preliminärt minskade med 1 procent. Inom den stora gruppen av kommuner utanför storstadsregionerna med färre än 75 invånare ökade byggandet med cirka 2 procent Boverkets bearbetning av SCB:s statistik. 17 Oräknat nettotillskott genom ombyggnad bland kommuner utanför storstadsregionerna. 18 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för eftersläpningar kan dock ha medfört att utfallet för främst Stormalmö och kommuner med fler än 75 invånare kan ha överskattats. 19 Oräknat nettotillskott genom ombyggnader. Boverkets indikatorer november 215 9

10 ANALYS Påbörjade bostäder per kommungrupp, nybyggnad Småhusbyggandet ökade kraftigt bland större kommuner utanför storstadsregionerna Bland kommuner utanför storstadsregionerna med fler än 75 invånare ökade antalet påbörjade bostäder i småhus under 214 preliminärt med cirka 5 procent jämfört med året före. I Storstockholm, Storgöteborg, Stormalmö och bland kommuner med färre än 75 invånare var ökningen uppskattningsvis 2 procent. Så kallade Attefallshus kommer inte med i SCB:s bostadsbyggnadsstatistik. De kan möjligen kartläggas i efterhand Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 < 75 6 Påbörjade småhus per kommungrupp Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. Flerbostadshus ökade kraftigt på en del håll Byggandet av flerbostadshus fortsatte att öka snabbt bland större kommuner med fler än 75 invånare utanför storstadsregionerna. Sedan utgången av 212 har byggstarterna nästan trefaldigats. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades preliminärt 7 procent fler bostäder i flerbostadshus än ett år tidigare bland dessa kommuner. Även i Stormalmö var ökningen stor, preliminärt 5 procent. Påbörjade bostäder i flerbostadshus per kommungrupp Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 < Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 < 75 Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. I gruppen av övriga kommuner med färre än 75 invånare ökade antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus med cirka 2 procent jämfört med ett år tidigare. I både Storstockholm och Storgöteborg minskade däremot byggstarterna preliminärt enligt Boverkets bedömning. 2 Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. I få kommuner byggs det tillräckligt Boverkets aktuella behovsprognos innebär att det årligen behöver färdigställas fler än 7,5 bostäder per 1 invånare i landet under perioden I praktiken måste nivån vara markant högre än så i många av landets tillväxtkommuner. Av SCB:s preliminära statistik framgår att endast 17 av landets 29 kommuner nådde upp till 7,5 påbörjade bostäder under 214. Av dessa finns 1 i Stockholms län och 3 i Uppsala län. 21 Störst kvot har Sundbyberg med 16 påbörjade bostäder per 1 invånare, följt av Knivsta och Nykvarn med 15, Upplands- Väsby och Järfälla med 14, Solna med 12 samt Sollentuna och Sigtuna med 1. Under tolvmånadersperioden till och med juni sticker även Uppsala och Örebro ut med höga tal. 2 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för eftersläpningar kan medföra att utfallet för främst kommuner med fler än 75 invånare överskattas. 21 Oräknat nettotillskott genom ombyggnader. 1 Boverkets indikatorer november 215

11 ANALYS Ganska höga tal i Storstockholm och bland större kommuner I Storstockholm och i gruppen av kommuner med fler än 75 invånare påbörjades det dock preliminärt cirka 6,5 bostäder per 1 invånare under tolvmånadersperioden till och med juni. Det framgår av följande diagram. I den mycket stora gruppen av kommuner med färre än 75 invånare är medeltalet ganska lågt, och i endast 13 av 222 kommuner påbörjades det preliminärt fler än 1 bostäder under Påbörjade studentbostäder, nybyggnad 8 7 Antalet påbörjade bostäder per 1 invånare år 214 i olika kommungrupper 5 - Källa: SCB p Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 < 75 Antalet sålda styckebyggda småhus har ökat betydligt Statistik från TMF indikerar att försäljningen av nya småhus har ökat betydligt under det senaste året. Även om det är ganska stora variationer så är tendensen tydlig. Redan under 214 ökade försäljningen betydligt, och under perioden januari september 215 såldes 35 procent fler styckebyggda småhus än motsvarande period år 214, bland de statistikrapporterande medlemsföretagen. Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. 12 Antal sålda styckebyggda småhus, index. Stor ökning av bygglov för studentbostäder Under första halvåret lämnades bygglov för minst 2 35 studentbostäder. En fjärdedel av dessa, drygt 63 bostäder, fanns i Göteborgs stad. Under 214 påbörjades preliminärt drygt 3 studentbostäder i landet. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntar sig en majoritet av högskolekommunerna att det kommer att byggas studentbostäder de närmaste åren. Boverket bedömer att antalet påbörjade studentbostäder ökar under 215, och att ökningen fortsätter under 216, då bostäder påbörjas. Glidande 3-mån. index Källa: TMF Boverkets indikatorer november

12 ANALYS STORSTOCKHOLM Marknadsanalys Storstockholm Priserna på bostadsrätter har stigit i en mycket snabb takt i Storstockholm de senaste två åren. Befolkningen har ökat i snabb, men avtagande takt. I Stockholms stad halverades nettoinflyttningen jämfört med förra året. Antalet påbörjade bostäder minskade något under första halvåret 215, men vi bedömer att det blir en vändning under andra halvåret och det påbörjas cirka 16 bostäder i år. Nästa år påbörjas 18 5 bostäder. Ökningen förväntas i synnerhet ske för hyresrätter. Det påbörjades 5,3 bostäder per 1 invånare i Stockholms stad och 7,4 bostäder per 1 invånare i genomsnitt i övriga regionen under tolvmånadersperioden till och med juni. Det är betydligt under vad som behövs om regionen ska svälja en del av landets snabba befolkningsökning. Befolkningen ökade med 15 5 under första halvåret Storstockholms befolkning ökade med 15 5 personer under det första halvåret 215 enligt SCB:s statistik. Det var 15 procent färre än ett år tidigare. Utfallet bör delvis betraktas mot bakgrund av att antalet folkbokförda hittills i år är lägre än det förväntade enligt SCB:s befolkningsprognos för 215, vilket sannolikt rör sig om en förskjutning på grund av längre handläggningstider hos Migrationsverket med mera. 22,23 Födelseöverskottet stod för 44 procent Födelseöverskottet stod för 44 procent av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 14 procent och utrikes flyttnetto utgjorde resterande del. Befolkningen ökade i alla kommuner i regionen, men Stockholm stad har den i särklass största ökningen i personer medan Sundbyberg har den procentuellt största ökningen. Liten nettoinflyttning till Stockholm Stockholms stads befolkning ökade med drygt 5 3 personer under första halvåret. Födelseöverskottet utgjorde hela 69 procent av ökningen. Flyttnettot var knappt 1 6 personer, mindre än hälften jämfört med första halvåret 214. Fram till och med september kommunplacerades drygt 1 25 personer i Stockholm. Samtidigt fanns det cirka 5 5 personer inskrivna asylsökande boende där varav cirka 4 1 bosatt sig på egen hand i kommunen. Bostadspriserna har ökat kraftigt Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1=1 Index Procent Bostadsrättspriserna i Stockholm stad har ökat kraftigt sedan slutet av 212. Priserna har ökat allt snabbare. Priserna på småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde började stiga vid samma tidpunkt, och även om ökningarna inte har varit lika stora så är även dessa betydande. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Stockholms stad var under det tredje kvartalet nära 67 6 kr/kvm. Priserna var under det tredje kvartalet 19 procent högre jämfört med motsvarande kvartal 214 och 37 procent högre än motsvarande kvartal 213. På fem år har bostadsrättspriserna stigit med 65 procent. I genomsnitt kostade ett småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde cirka 5 miljoner kronor under det tredje kvartalet, vilket var 17 procent högre än under motsvarande kvartal 214. På fem år har småhuspriserna stigit med 39 procent. Prisutveckling jämfört med: Källa: Mäklarstatistik och Valueguard Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde Bostadsrätter i Stockholms stad Årsskiftet 12% 15% 1 år 17% 19% 5 år 39% 65% Genomsnittspris kr kr/kvm 22 Folkbokföringen till och med augusti Bland annat längre handläggningstider medför att tillväxten förskjuts framåt i tiden jämfört med SCB:s prognos. 12 Boverkets indikatorer november 215

13 ANALYS STORSTOCKHOLM Bostadsbyggandet i Storstockholm första halvåret 215 Byggandet av hyresrätter minskade Under första halvåret 215 minskade antalet påbörjade bostäder något i tolvmånaderstakt, jämfört med helåret 214 Antalet hyresrätter minskade med uppskattningsvis 2 procent, medan antalet bostadsrätter var i stort sett oförändrat. Under 214 påbörjades cirka 14 9 bostäder, vilket var 5 procent färre än vi räknade med i vår förra analys. 24 Påbörjade bostäder i Storstockholm 214K3 215K2p Flerbostadshus 1 2 Bostadsrätt 6 6 Hyresrätt 3 6 Äganderätt 5 Småhus 2 3 Total nybyggnad 12 5 Nettotillskott genom ombyggnad 1 9 Totalt påbörjade bostäder 14 4 Nära 5 bostäder påbörjades i Stockholms stad Utvecklingen i Stockholms stad och i övriga regionen framgår av diagrammet nedan. I Stockholm påbörjades cirka 4 9 bostäder under tolvmånadersperioden till och med juni, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Det var 4 procent färre än ett år tidigare. 3 8 bostäder påbörjades genom nybyggnad och 1 netto genom ombyggnad. Ombyggnader svarade därmed för 2 procent av de påbörjade bostäderna i staden. Bostadsbyggandet har ökat snabbt i övriga Storstockholm Bostadsbyggandet i övriga Storstockholm har ökat snabbt, och svarade för cirka två tredjedelar av alla påbörjade bostäder i regionen under tolvmånadersperioden till och med juni. Det påbörjades totalt cirka 9 5 bostäder, varav 8 7 genom nybyggnad och 8 netto genom ombyggnad. Av den påbörjade nybyggnationen var cirka 6 6 bostäder i flerbostadshus och 2 1 i småhus. Småhusbyggandet har ökat Under tolvmånadersperioden till och med juni 215 påbörjades cirka 14 4 bostäder. Av dessa var nybyggnad av drygt 1 bostäder i flerbostadshus, och cirka 2 3 i småhus. Nettotillskotten genom ombyggnad uppgick till 1 9 bostäder, alltså nära 15 procent av bostadsproduktionen. Antalet påbörjade bostäder i småhus ökade preliminärt med cirka 2 procent jämfört med ett år tidigare, medan byggstarterna för flerbostadshus minskade med 2 procent. Påbörjade bostäder, Stockholms stad och övriga regionen Påbörjade bostäder, Storstockholm Småhus Flerbostadshus Ombyggnad Totalt Stockholms stad Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Övriga Storstockholm Jämfört med år 212 har antalet påbörjade bostäder ökat med 15 procent bland dessa kommuner. Under tolvmånadersperioden till och juni minskade byggstarterna dock marginellt jämfört med helåret 214. Källa: SCB, Boverkets bedömning av utvecklingen 24 Boverkets bedömning Boverkets indikatorer november

14 ANALYS STORSTOCKHOLM Hyresrätter minskade under första halvåret Antalet påbörjade hyresrätter minskade under första halvåret, efter en snabb ökning under 213 och 214. Under tolvmånadersperioden till och med juni 215 påbörjades nybyggnad av cirka 3 6 hyresrätter i flerbostadshus, vilket var nästan 2 procent färre än ett år tidigare. Cirka 6 6 bostadsrätter påbörjades, vilket var oförändrat. Påbörjade bostäder, Storstockholm flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Boverkets bedömning av utvecklingen. Svag utveckling för hyresrätter i Stockholms stad Byggandet av hyresrätter fortsatte att utvecklas svagt i Stockholms stad. Det påbörjades nybyggnad av cirka 1 2 hyresrätter och 2 4 bostadsrätter i flerbostadshus under tolvmånadersperioden. Drygt 2 bostäder påbörjades i småhus. Påbörjade bostäder, Stockholms stad flerbostadshus, nybyggnad I övriga Storstockholm minskade hyresrätter under första halvåret Bland övriga Storstockholms kommuner sammantagna har byggandet av både hyresrätter och bostadsrätter ökat kraftigt sedan 212. Men under 215 föll takten något främst för hyresrätter, där tolvmånaderstakten minskade med 2 procent jämfört med ett år tidigare. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades nybyggnad av cirka 4 2 bostadsrätter och 2 3 hyresrätter i flerbostadshus Påbörjade bostäder, övriga Storstockholm, flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Bostadsrätt 7,4 påbörjade bostäder per 1 invånare i övriga Storstockholm Boverket bedömer att det nationellt behöver byggas över 7,5 bostäder per 1 invånare årligen under perioden I tillväxtregionerna behöver kvoten dock vara högre än så. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades preliminärt 5,3 bostäder per 1 invånare i Stockholms stad och 7,4 i genomsnitt i övriga Storstockholm Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB. 25 Under 214 påbörjades 4 3 bostadsrätter och 2 9 hyresrätter. Byggandet av hyresrätter överskattades något i vår förra bedömning. 14 Boverkets indikatorer november 215

15 ANALYS STORSTOCKHOLM Påbörjade bostäder per 1 invånare 214K3 215K Påbörjade bostäder per 1 invånare bland Storstockholms kommuner år Stockholms stad Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Övriga Storstockholm 2 Källa: SCB Antalet påbörjade bostäder per 1 invånare skiljer sig mycket mellan kommunerna i regionen. Det innebär samtidigt att det kan finnas en betydande potential att öka byggandet totalt sett. Följande diagram visar spridningen av påbörjade bostäder per 1 invånare mellan kommunerna i regionen år 214 (oräknat nettotillskott genom ombyggnad). I diagrammet är Stockholms stad markerat med rött. Under 214 påbörjades flest bostäder i förhållande till invånarantalet i Sundbyberg, preliminärt 16 bostäder per 1 invånare, följt av Nykvarn och Upplands-Väsby med 15 respektive 14. Lägst kvot hade Salem, Ekerö och Danderyd, med 2,3; 2,2 respektive,6. 26 Nybyggnad enbart. Boverkets indikatorer november

16 ANALYS STORSTOCKHOLM Prognos för bostadsbyggandet i Storstockholm 215 och Bostadsmarknaden är fortsatt mycket stark i Storstockholm, driven av ett stort befolkningstryck, mycket låga räntor och en god konjunktur. Boverkets prognos är att det påbörjas cirka 16 bostäder i år och 18 5 bostäder nästa år i Storstockholm. Det innebär att antalet påbörjade bostäder år 216 kommer att vara 25 procent fler än år 214. Byggandet av hyresrätter förväntas öka med över 5 procent, från år 214 till år 216, medan byggandet av bostadsrätter ökar med knappt 2 procent. Bygglov och byggstarter Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntades en avsevärd ökning av antalet påbörjade bostäder i år i Storstockholm. Inte minst i Stockholms stad fanns stora förväntningar på hyresrätter, medan det i övriga Storstockholm förväntades en kraftig ökning för främst bostadsrätter. Trots att vår förra prognos var återhållsam i förhållande till förväntningarna, så kommer utfallet att bli lägre än prognosen i år. Bedömningarna har totalt sett inte infriats. Efter kontakt med ett antal kommuner i länet bedömer vi att bostadsbyggandet dock ökar under andra halvåret, och att det främst är hyresrätter som ökar. Stark utveckling för byggloven Även byggloven indikerar en ökning för flerbostadshus, även om utvecklingen inte kan förväntas bli lika stark som diagrammet nedan visar. Bygglov och byggstarter Storstockholm 16 bostäder påbörjas i år Totalt räknar vi med att det påbörjas 16 bostäder i år i Storstockholm, varav nybyggnad av 12 bostäder i flerbostadshus och 2 4 i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnader uppskattas till 1 6 bostäder. Av flerbostadshusen är cirka 6 5 bostadsrätter och 5 5 hyresrätter. Det innebär att hyresrättsbyggandet ökar med 1 bostäder jämfört med år 214, medan byggandet av bostadsrätter är ungefär oförändrat. Möjligen har vi underskattat utvecklingen i byggandet av bostadsrätter. Antalet påbörjade bostäder i småhus ökar med 2 bostäder. Byggandet fortsätter öka 216 Bostadsbyggandet fortsätter enligt vår bedömning att öka under 216. Uppskattningsvis påbörjas 18 5 bostäder. Av dessa är drygt 14 5 nybyggnad av flerbostadshus och knappt 3 småhus. Nettotillskotten genom ombyggnad antas vara oförändrade eller öka marginellt. Byggloven för studentbostäder Preliminärt lämnades bygglov för nybyggnad av drygt 55 studentbostäder i Storstockholm under första halvåret 215, varav cirka 3 i Stockholms stad och 18 i Haninge. Utvecklingen under första halvåret är lite svagare än vad förväntningarna för helåret indikerade. I år förväntas drygt 1 45 studentbostäder bli påbörjade i sammanlagt sex kommuner, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. Nästa år förväntas nära 1 9 studentbostäder påbörjas i åtta kommuner. Bedömningarna kan dock vara något för optimistiska. I regionen är projektet sthlm6+ en kraftsamling. Målet är att det fram till år 217 ska byggas minst 6 nya studentbostäder. Vidare finns målsättningar om att förbättra förmedlingen och att ingen student ska behöva vänta längre än en termin på en bostad Bygglov 12mån Påbörjade 12mån Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen för påbörjade bostäder. Byggloven indikerar att det påbörjas cirka 12 bostäder i flerbostadshus i Storstockholm under 215, medan kommunernas aktuella bedömningar snarare indikerar drygt Boverkets indikatorer november Vi räknar regelmässigt med att antalet byggstartade bostäder bli färre än antalet bostäder i byggloven.

17 ANALYS STORGÖTEBORG Marknadsanalys Storgöteborg Bostadsmarknaden fortsätter att utvecklas starkt i Storgöteborg. Priserna på bostadsrätter har ökat mycket snabbt, i synnerhet det senaste året, och befolkningen har ökat betydligt. Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät indikerade att byggandet av flerbostadshus skulle öka avsevärt under 215 och 216, i synnerhet när det gäller hyresrätter. Under första halvåret minskade dock antalet påbörjade bostäder. Men kommunernas bedömningar har visat sig vara fortsatt starka, och vi justerar därför endast ner vår prognos måttligt för båda åren. 5 2 fler invånare under första halvåret Storgöteborgs befolkning ökade med drygt 5 2 personer under det första halvåret 215. Födelseöverskottet stod för 4 procent av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 14 procent och utrikes flyttnetto utgjorde resterande del. Bostadsrättspriserna i Göteborg stad har ökat kraftigt sedan slutet av 212 och stiger i en mycket snabb takt. På två år har prisindex 28 ökat med 39 procent, och jämfört med för fem år sedan var priserna 69 procent högre. Prisökningarna för småhus i Göteborgs arbetsmarknadsområde tog fart ett år senare. Även om ökningarna totalt sett inte har varit lika stora som för bostadsrätter så har de varit kraftiga de senaste fyra kvartalen. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Göteborgs stad var under det tredje kvartalet 41 3 kr/kvm, en ökning med 15 procent sedan årsskiftet och med 22 procent jämfört med motsvarande kvartal 214. Det genomsnittliga småhuspriset i Göteborg arbetsmarknadsområde var cirka 3,8 miljoner kronor under tredje kvartalet, en ökning med 1 procent sedan årsskiftet. Jämfört med motsvarande kvartal 214 var priserna 15 procent högre och jämfört med motsvarande kvartal för fem år sedan var ökningen 32 procent. Befolkningen ökade i alla kommuner i regionen utom en, som hade en marginell minskning. Göteborgs stad har den i särklass största befolkningsökningen i absoluta tal, medan den procentuella ökningen är relativt jämn bland kommunerna. Drygt 3 fler i Göteborgs stad I Göteborgs stad ökade befolkningen med drygt 3 1 personer under första halvåret. Mer än hälften av ökningen utgjordes av födelseöverskott. Fram t.o.m. september kommunplacerades knappt 1 4 nyanlända i Göteborg. Samtidigt fanns det cirka 4 1 personer inskrivna asylsökande boende där varav ca 3 bosatt sig på egen hand i kommunen. Prisutveckling jämfört med: Källa: Mäklarstatistik och Valueguard Småhus i Göteborgs arbetsmarknadsområde Bostadsrätter i Göteborgs stad Årsskiftet 1% 15% 1 år 15% 22% 5 år 32% 69% Genomsnittspris kr kr/kvm Nära 4 procents prisökning på två år Småhus och bostadsrättspriser Index 25:1=1 Index Procent Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar 28 Valueguard HOX index. Boverkets indikatorer november

18 ANALYS STORGÖTEBORG Bostadsbyggandet i Storgöteborg Antalet påbörjade bostäder minskade Det påbörjades cirka 4 bostäder i Storgöteborg under 214, enligt Boverkets bedömning. Under tolvmånadersperioden till och med juni 215 föll takten till cirka 3 6 bostäder. 29 Hälften av byggstarterna var bostadsrätter. Påbörjade bostäder i Storgöteborg 3 214K3-215K2p. Flerbostadshus 2 4 Bostadsrätt 1 7 Hyresrätt 7 Äganderätt Småhus 1 Total nybyggnad 3 4 Nettotillskott genom ombyggnad 15 Totalt påbörjade bostäder 3 6 Antalet påbörjade bostäder minskade Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka 2 4 bostäder i flerbostadshus och 1 bostäder i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnader uppgick till cirka 15 bostäder. Jämfört med motsvarande period ett år tidigare minskade antalet påbörjade bostäder med knappt 15 procent. Det var byggandet av flerbostadshus som minskade, med cirka 2 procent. Småhusbyggandet ökade däremot. Påbörjade bostäder, Storgöteborg Småhus Flerbostadshus Ombyggnad Totalt Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Hyresrätter minskade Det påbörjades betydligt fler bostadsrätter än hyresrätter. Jämfört med ett år tidigare minskade antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus med cirka 1 procent, till cirka 1 7 bostäder i tolvmånaderstakt. Byggstarterna för hyresrätter minskade med 45 procent. Knappt 7 hyresrätter påbörjades, vilket var den lägsta tolvmånaderstakten sedan Utvecklingen efter år 27 framgår av följande diagram Påbörjade bostäder, Storgöteborg flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Bostadsrätt Bostadsrätter byggs huvudsakligen i Göteborg Preliminärt påbörjades cirka 1 1 bostadsrätter i flerbostadshus i Göteborgs stad och cirka 65 i övriga regionen. 32 I Göteborg är bostadsrätterna på samma nivå som förväntades för 215 i Boverkets bostadsmarknadsenkät, medan övriga regionen hamnar på 6 procent av det förväntade. Betydligt färre hyresrätter Antalet påbörjade hyresrätter var betydligt färre än bostadsrätterna både i Göteborg och i övriga regionen. 33 I Göteborgs stad minskade takten i antalet påbörjade hyresrätter betydligt, till knappt 4 bostäder i flerbostadshus under tolvmånadersperioden till och med juni, medan takten var oförändrad i övriga Storgöteborg, cirka 3 bostäder. Utfallet för hyresrätter var mycket långt från vad som förväntades enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, vilket framgår av analysen på följande sida. Cirka 5 påbörjade bostäder per 1 invånare Boverket bedömer att det nationellt behöver färdigställas över 7,5 bostäder per 1 invånare årligen under perioden I tillväxtregionerna behöver kvoten dock vara högre än så. I Storgöteborg påbörjades preliminärt endast 3,7 bostäder per 1 invånare under tolvmånadersperioden till och med juni 215. För 214 finns mer säkra data på kommunnivå. I Ale påbörjades under 214 preliminärt 8,2 bostäder per 1 invånare, följt av Tjörn med 4,8, Stenungsund 4,6, Mölndal och Göteborg med 4,5. Lägst kvot fanns i Kungsbacka med 1,4 och Lilla Edet med 1,2. 18 Boverkets indikatorer november Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB. 3 Boverkets bedömning. 31 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB. 32 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB. 33 Boverkets bedömning, baserad på preliminära uppgifter från SCB.

19 ANALYS STORGÖTEBORG Prognos för bostadsbyggandet i Storgöteborg 215 och 216 Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät indikerar att bostadsbyggandet kan komma att öka betydligt i år, och att ökningen kan komma att fortsätta nästa år. Boverket uppskattar att nära 5 bostäder kan påbörjas i år och cirka 6 nästa år i Storgöteborg. Det innebär en ökning med nära 25 procent i år och 2 procent nästa år. Bland kommunerna utanför Göteborgs stad förväntas ett avsevärt ökat byggande, och förväntningarna är i stort orubbade enligt den rundringning vi gjort. Byggandet av hyresrätter förväntas öka kraftigt. Även bostadsrätter förväntas öka, men i betydligt lägre takt. Utvecklingen av byggstarterna till och med halvårsskiftet har varit betydligt sämre än vad vi förväntade med utgångspunkt i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Men en rundringning bland kommunerna i anslutning till denna prognos tyder i det hela taget på att bedömningarna är orubbade. Byggloven tyder på en ökning under andra halvåret, men inte i fas med förväntningarna. Vi justerar därför ner vår prognos något jämfört med majprognosen. Samtliga kommuner räknar med hyresrätter i år Samtliga kommuner i regionen räknar med att det påbörjas hyresrätter i år. I Göteborgs stad förväntas nära en fördubbling av antalet påbörjade hyresrätter under 215, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. Men det är inte minst bland övriga kommuner i regionen som förväntningarna har ökat, från cirka 3 påbörjade hyresrätter under 214 till bedömningar på över 1 25 under 215. Än så länge ser vi dock inte någon ökning bland dessa kommuner. I våra prognoser utgår vi generellt från att kommunernas bedömningar är något för optimistiska. Trots den svaga utvecklingen till och med halvårsskiftet antar vi att det påbörjas i storleksordningen 1 8 hyresrätter i Storgöteborg i år och kanske så mycket som 2 7 nästa år. Det skulle i så fall innebära en ökning på hela 15 procent jämfört med 214. Enligt bedömningarna byggs det under 216 betydligt fler hyresrätter i Göteborgs stad än i övriga regionen sammantaget. Betydande ökningar även för bostadsrätter När det gäller bostadsrätter tyder kommunernas bedömningar på ett ökat byggande, men ändå med en betydligt mindre ökningstakt än för hyresrätter. Vi uppskattar att det påbörjas i storleksordningen 1 8 bostadsrätter i år och 2 2 nästa år, men utesluter inte att det kan vara en underskattning. Cirka hälften av bostadsrätterna förväntas bli påbörjade bland kommunerna utanför Göteborgs stad. Marginell ökning för småhus För småhus räknar vi med att det påbörjas cirka 1 1 bostäder i år och 1 2 nästa år. Det kan jämföras med utfallet på cirka 85 bostäder år 214. Tillskott genom ombyggnad Vi bedömer schablonmässigt att nettotillskotten genom ombyggnad uppgår till cirka 2 bostäder per år. Boverkets indikatorer november

20 ANALYS STORMALMÖ Marknadsanalys Stormalmö Bostadspriserna fortsätter upp och bostadsbyggandet ökar med cirka 45 procent jämfört med föregående år. 24 fler invånare i regionen under första halvåret, varav 2 i Malmö stad För trettionde året i rad hade Malmö stad 214 ett positivt inflyttningsnetto, detta år med cirka 5 personer. Bostadsbyggandet har ökat och 214 påbörjades nära 1 9 bostäder. 34 Malmö stad växer snabbt. Utbudet på bostäder behöver matcha efterfrågan, dels utifrån ett positivt inflytningsnetto men också utifrån att Malmö karakteriseras av en relativt låg betalningsförmåga. Skåne är en av Sveriges tre viktigaste tillväxtregioner och med ett väletablerat näringsliv. Förhoppningarna på vad forskningsanläggningarna ESS och Max IV ska bidra med till regionen är höga. Bostadsbeståndet behöver framförallt fungera för de många gästforskare som Lund räknar med. Stort födelseöverskott Befolkningen i Malmö stad har under de senaste tio åren ökat med drygt 45 personer. Under de närmaste fem åren väntas ökningen bli 3 personer, främst till följd av ett stort födelseöverskott men även en betydande inflyttning från utlandet. 35 Prognosen om inflyttningen från utlandet kan enligt vår bedömning vara i underkant utifrån rådande flyktingsituation. Stormalmös befolkning ökade med 2 4 personer under det första halvåret 215. Födelseöverskottet stod för hela 65 procent av ökningen medan inrikes flyttnetto utgjorde 7 procent och utrikes flyttnetto utgjorde resterande del. Befolkningen ökade i flertalet kommuner i regionen. Malmö stad har den i särklass största ökningen i absoluta tal, medan Lomma har den största procentuella ökningen främst beroende på inflyttning från det egna länet. Malmö stads befolkning ökade med drygt 2 personer under det första halvåret. Av dessa utgjorde födelseöverskottet 56 procent. Under årets första nio månader kommunplacerades 1 personer i Malmö. Samtidigt fanns det cirka 4 2 personer inskrivna asylsökande boende där varav cirka 2 5 bosatt sig på egen hand i kommunen. 36 Bostadspriserna har fortsatt öka Index 25:1 = Småhuspriser i Malmö FA-region och bostadsrättspriser Malmö stad Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Procent Bostadsrättspriserna i Malmö stad har haft en betydligt mer moderat utveckling jämfört med Göteborg och Stockholm även om ökningen varit stark det senaste året. Småhuspriserna har ökat stadigt sedan slutet av 213, efter en period av stagnerade priser. De senaste fyra kvartalen har de årliga prisökningarna för småhus varit starka. De genomsnittliga priserna framgår av tabellen nedan. Medelpriset för en bostadsrätt i Malmö stad var under det tredje kvartalet 22 3 kr/kvm, en ökning med 11 procent sedan årsskiftet och var 12 procent högre jämfört med motsvarande kvartal 214. På fem år har priserna på bostadsrätter ökat med måttliga 15 procent. Prisnivåerna och ökningen är relativt låg jämfört med Stockholm och Göteborg. Malmö karakteriseras också av en befolkning som i jämförelse har en låg genomsnittlig betalningsförmåga. I Skåne är det istället Lund som har de högsta bostadsrättspriserna med 29 4 kr/kvm. Det genomsnittliga småhuspriset i Malmö arbetsmarknadsområde var det tredje kvartalet cirka 3 miljoner kronor, en ökning med 8 procent sedan årsskiftet och 11 procent högre jämfört med motsvarande kvartal 214. Småhuspriserna var endast 11 procent högre än motsvarande kvartal fem år tidigare Prisutveckling jämfört med: Småhus i Malmös Bostadsrätter i Malmö arbetsmarknadsområde stad Årsskiftet 8% 11% 1 år 11% 12% 5 år 11% 15% Genomsnittspris kr kr/kvm Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar 34 Planering Malmö 215:2 35 Planering Malmö 215:2 36 SCB 2 Boverkets indikatorer november 215