Boverkets indikatorer

Transkript

1 Boverkets indikatorer April 214 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Byggandet fortsätter öka efter den kraftiga uppgången 213 Bostadsbyggandet tog rejäl fart mot slutet av 213. Preliminärt påbörjades 34 5 bostäder under året, vilket är nästan 5 procent fler än 212. Boverket bedömer att tillväxten tar en paus i år efter den stora ökningen förra året. I år påbörjas cirka 35 bostäder. År 215 fortsätter byggandet att öka då 38 bostäder påbörjas. Av dessa beräknas cirka 2 5 bostäder per år tillkomma som nettotillskott genom ombyggnad. Stor ökning i Storstockholm Det var framför allt i Storstockholm och bland större kommuner utanför storstadsregionerna som ökningen skedde förra året. I Storstockholm ökade byggstarterna preliminärt med 9 procent, då 14 5 bostäder påbörjades. I kommuner med fler än 75 invånare var ökningen 6 procent och i Storgöteborg ökade byggandet med 2 procent. Lika många hyres- som bostadsrätter Det är till stor del flerbostadshus som byggs. År 213 påbörjades 24 5 bostäder i flerbostadshus, vilket var 55 procent fler än året före. Det påbörjades nästan lika många hyresrätter som bostadsrätter, men fördelningen mellan upplåtelseformerna skiljer sig betydligt mellan kommungrupperna. Småhusbyggandet ökade 3 procent Även byggandet av småhus ökade betydligt. Cirka 7 2 bostäder påbörjades. Det var 3 procent fler än 212, men endast hälften av antalet under åren 26. Bostadsbyggandet fortsätter öka 215 Byggandet av bostadsrätter och småhus förväntas öka i takt med att konjunkturläget stärks. Vi bedömer att den snabba ökningen av bostadsbyggandet under 213 delvis var en rekyl från inbromsningen år 212. Byggandet ökar därför endast marginellt i år, men år 215 tar tillväxten åter fart. Studentbostäder och äldrebostäder ökar Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet av studentbostäder ökar kraftigt i år. Den höga nivån förväntas bestå nästa år, då även byggandet av äldrebostäder ökar betydligt. Byggandet av ordinära hyresrätter minskar något båda åren. Ökat byggande på många håll Nästa år förväntas byggandet öka med cirka 3 procent i Storgöteborg och Stormalmö. I Uppsala län förväntar kommunerna sig en kraftig ökning av bostadsbyggandet enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. I Storstockholm består den höga nivån från 213 även under 214 och 215. Mycket talar för ett ökat byggande Hushållens ekonomi är stark. Det mycket låga ränteläget kan komma att kvarstå under större delen av 215, och hushållens konsumtion förväntas fortsätta öka. Den vuxna befolkningen ökar i snabb takt och inflyttningen till storstäderna fortsätter, vilket bidrar till en stark efterfrågan. Fortsatt höga priser på bostadsrätter Priserna på bostadsrätter fortsatte att öka kraftigt i hela landet under årets första kvartal. Priserna på småhus utvecklades i en lugnare takt. Så har varit fallet allt sedan finanskrisen. Samtidigt har bostadsmarknaden i Stormalmö varit betydligt svagare än i övriga landet. Mot bakgrund av att marknaderna utvecklas olika kan det vara svårt att sätta in åtgärder för att bromsa pristillväxten. Priserna på bostadsrätter var under första kvartalet 13 procent högre än ett år tidigare i riket, enligt Valueguard. I Stockholm var ökningen drygt 13 procent, i Göteborg knappt 1 procent och i Malmö knappt 5 procent. Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad * Boverkets bedömning Nybyggnad Ombyggnad Prognos * * p 215p Innehåll Analys...2 Analys Storstockholm...8 Analys Storgöteborg...11 Analys Stormalmö...13 Analys norra Sverige...16 Analys Mellansverige...18 Analys södra Sverige...19 Byggande...2 Befolkning...22 Sammandrag av indikatorerna...24

2 ANALYS Analysen avslutades den 15 april 214. Återhämtningen fortsätter Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker Analys och byggprognos, byggfakta tel e-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Rebecka Mogren, utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta tel e-post: rebecka.mogren@boverket.se Alexander Forslund, nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta tel e-post: alexander.forslund@boverket.se Rolf-Erik Román, expert Fastighetspriser och byggpriser Syftet med Boverkets indikatorer är att sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostadsförsörjning, planering och byggande. Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: Tryck: Boverket internt Upplaga: 1 Tryck: ISBN Pdf: ISBN ISSN: X De ekonomiska förutsättningarna är goda Hushållens konsumtionsutrymme är stort och konjunkturen har slutligen tagit fart. Ett frågetecken är när de aviserade räntehöjningarna påbörjas och hur hushållen kommer att reagera på dem. Konjunkturen har stärkts Den förväntade konjunkturuppgången tros nu ha kommit. BNP-tillväxten för 213 blev högre än väntat efter en stark tillväxt under det fjärde kvartalet. År 214 förväntas svensk ekonomi växa med 2,6 procent enligt Konjunkturinstitutets (KI) senaste konjunkturprognos. Hushållen har blivit allt viktigare för tillväxten, eftersom den knackiga utvecklingen i omvärlden har dämpat exporten under lång tid. Och hushållen är väl rustade för ökad konsumtion. De disponibla inkomsterna har stigit med den expansiva finanspolitiken, ränteläget är lågt, arbetslösheten backar sakta men säkert och hushållen har ett historiskt högt sparande som kan omsättas i konsumtion. År 215 kommer finanspolitiken att stramas åt och de aviserade räntehöjningarna påbörjas. Men ekonomin förväntas ändå växa med starka 3,2 procent, bland annat tack vare att tillväxten i världsekonomin då har tagit fart. Omvärldskonjunkturen förbättras Världshandeln har kommit igång och exportsektorn är optimistisk. Återhämtningen i Europa har stabiliserats. Samtidigt finns det såväl ekonomisk turbulens som politiska oroligheter i omvärlden som kan påverka utvecklingen framöver. Valda indikatorer, utfall och prognos (p) Årlig procentuell förändring respektive procent p 215p BNP till marknadspris,9 1,5 2,6 3,2 Hushållens reala disponibla inkomster 3,5 2,8 2,8 1,1 Sysselsatta,7 1,9 1,3 Arbetslöshet 8, 8, 7,9 7,3 KPI årsgenomsnitt,9,1 1,2 Reporänta* 1,75,75 1,25 1-årsränta* 1,6 2,1 2,4 2,9 Källa: Konjunkturinstitutet, mars 214 *Vid årets slut Byggbranschen utvecklas starkt Det ser ljust ut för byggindustrin. Byggproduktion och bostadsinvesteringar bidrar till den högre tillväxttakten, och KI räknar med en 2-procentig ökning av bostadsinvesteringarna 214. KI:s konfidensindikator för bygg- och anläggningsverksamhet ligger över det historiska genomsnittet, även om förväntningarna på orderläget ännu inte har infriats enligt de tillfrågade företagen. Arbetslösheten på nedåtgående Arbetslösheten har minskat sedan första kvartalet 213 och backar nu sakta men säkert. Varseltalen har minskat på årsbasis sedan halvårsskiftet 213. Arbetskraften har vuxit under en tid, men det är en ökning som avtar, samtidigt som den trendmässigt ökande sysselsättningen tar ytterligare fart med konjunkturen. Sammantaget leder det till minskande arbetslöshet. I år bedömer KI att arbetslösheten minskar marginellt, till 7,9 procent, för att sedan minska till 7,3 procent under nästa år. Jämviktsarbetslöshet (vilket KI bedömer vara 6,5 procent) nås dock inte förrän 217. Merparten av jobbtillväxten sker i de tre storstadslänen. Tillsammans svarar de för cirka 75 procent av jobbtillväxten under 213 och 214, vilket är betydligt mer än deras andel av befolkningen i yrkesaktiv ålder (16 64 år). Enligt Arbetsförmedlingen har situationen ljusnat för korttidsarbetslösa och ungdomar, medan det är fortsatt svårt för grupper som har en svag ställning på arbetsmarknaden. Hushållen ökar sin konsumtion De reala disponibla inkomsterna väntas öka med 2,8 procent 214 och med 1,1 procent 215 enligt KI. Att ökningen är mindre under 215 förklaras bland annat av prognostiserad finanspolitik och en snabbare ökning av konsumentpriserna. I sin senaste konjunkturprognos spår KI endast marginella ökningar av reporäntan under 215. Hushållens konsumtionsutgifter bedöms öka med i genomsnitt 2,8 procent 214 och 2,4 procent Boverkets indikatorer April 214

3 ANALYS Som framgår av diagrammet nedan ligger KI:s konfidensindikator för hushållen strax under 1-strecket, vilket signalerar att hushållens tilltro till ekonomin ligger på en genomsnittlig nivå. Hushållens tilltro till Sveriges ekonomi har varit större än normalt sedan oktober 213. Indikatorn har backat vid de två senaste undersökningarna, men KI bedömer att nedgången är tillfällig. Reporäntan fortsatt låg, frågan är hur länge Reporäntan sänktes i december och ligger nu på,75 procent. Mot bakgrund av den låga inflationen justerade Riksbanken ner sin räntebana vid det senaste räntemötet i april. Det innebär att de aviserade räntehöjningarna skjuts något på framtiden samtidigt som sannolikheten för en räntesänkning i närtid ökar. Reporäntan kan därmed förväntas ligga lågt under det närmaste året (eller till dess att inflationen tar fart). Detta ligger i linje med de förväntningar som såväl KI som marknadsaktörerna nyligen har uttryckt, även om KI:s inflationsprognos indikerar att reporäntehöjningarna kommer något senare och i en långsammare takt. Som framgår av diagrammet nedan sänktes tremånadersräntorna i samband med reporäntesänkningen i slutet av 213 och ligger nu runt 2,6 2,7 procent. Femårsräntorna som hade börjat höjas gick också ner och ligger nu runt 3,5 procent. Hushållen tror att räntan är 4 procent om fem år, enligt KI:s konjunkturbarometer. Olika åtgärder ska dämpa hushållens skuldsättning Konjunktur och inflationsutveckling ligger i vågskålen inför Riksbankens räntemöte i juli, liksom utvecklingen för hushållens skulder. Riskerna med hushållens skuldsättning har haft stor inverkan på Riksbankens reporäntebeslut, men den låga inflationen innebär att penningpolitiken nu i mindre utsträckning kan användas för att hantera dessa risker. Inflationsutfallet för mars, som offentliggjordes efter Riksbankens beslut, var därtill klart lägre än väntat och sätter press på Riksbanken att sänka räntan i juli. Riksbanken efterfrågar därför en konkretisering av vilka åtgärder som kan vidtas inom andra politikområden. Finansinspektionen har tilldelats det övergripande ansvaret för den så kallade makrotillsynen och har bland annat lagt ett förslag om höjt riskviktsgolv för bankernas bolån. Bankföreningen verkar å sin sida för en stärkt amorteringskultur genom att justera sina rekommendationer om amortering. Riksbanken tror att hushållens skulder som andel av de disponibla inkomsterna kommer att öka i snabbare takt och nå 18 procent år 217. Priserna på bostadsrätter återigen på nya toppnivåer Bostadsrättspriserna i riket har fortsatt att öka i snabb takt, medan priserna på småhus har utvecklats i lugnare takt. Priserna för bostadsrätter var drygt 13 procent högre under första kvartalet 214 än under samma period 213. Priserna för småhus var 7 procent högre. Det var den största prisökningen på fyra år. Priserna på bostadsrätter har under en längre tid ökat betydligt mer än priserna på småhus. De senaste nio åren har denna tendens blivit allt starkare, med undantag av en ettårsperiod i samband med finanskrisen. Prisökningen sedan första kvartalet för bostadsrätter har i genomsnitt varit 7 procent per år medan småhuspriserna i genomsnitt enbart ökat med 2,5 procent per år. Under rådande marknads- och ränteläge kan priserna för både bostadsrätter och småhus komma att fortsätta uppåt. Ränteläget är en faktor som påverkar bostadspriserna. KI aviserar en höjning av räntan under tredje kvartalet 215, något senare än Riksbankens prognos. KI:s prognos indikerar en långsam åtstramning av penningpolitiken där räntenivån förväntas nå 3 procent kring 218. Det indikerar att priserna därmed kan komma att fortsätta öka, om än i avtagande takt, om inget oförutsägbart inträffar som påverkar efterfrågan av bostäder. En långsam höjning av räntan gör att hushållen får möjlighet att anpassa sig till ökade boendekostnader. Samtidigt finns en risk att den långvariga låga räntenivån bidrar till att priserna pressas uppåt. Andra faktorer som talar för fortsatt stigande priser, framför allt i tillväxtregionerna, är en stark inflyttning. Det är dock en avta- Fortsättning nästa sida. Stämningsläget i svensk ekonomi Barometerindikator Konfidensindikator hushåll (CCI) Bolåneräntor och reporänta 5-årig ränta 3-mån ränta Reporänta Procent År Källa: Konjunkturinstitutet 1 År Källor: SBAB och Riksbanken Boverkets indikatorer April 214 3

4 ANALYS gande ökning av framför allt personer i åldern Trycket på små lägenheter skulle då kunna komma att avta, vilket kan komma att dämpa prisutvecklingen för små bostadsrätter. Utbudet av bostäder har under en tid minskat, vilket kan ha påverkat priserna uppåt. Även nyproduktionen har varit låg, vilket ökar trycket och därmed priserna på de bostäder som bjuds ut till försäljning. Den betydligt högre produktionsvolym som vi nu räknar med i bland annat Storstockholm kan vara dämpande på prisutvecklingen. Ytterligare en orsak till prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden kan vara att många nybildade bostadsrättsföreningar valt att skriva av fastigheterna progressivt och med långa avskrivningstider. Det minskar månadsavgifterna och har sannolikt påverkat försäljningspriserna uppåt. Frågan om hur avskrivningar ska ske i bostadsrättsföreningar är under diskussion. Det går i dagsläget inte att bedöma om och i så fall hur eventuella förändringar kommer att påverka priser och byggande. Fortsatt stark befolkningstillväxt Sveriges befolkning var vid årsskiftet 9,65 miljoner. Under 213 ökade befolkningen med 89 personer, den största årliga befolkningsökningen någonsin. Enligt SCB:s aktuella prognos kommer vi att passera 1 miljoner under 217. Befolkningen har då ökat med en miljon på tretton år, den snabbaste miljonökningen i svensk historia. Folkökningen under 213 beror framför allt på en hög nettoinvandring. Närmare 64 fler flyttade till Sverige än från Sverige under året. Födelseöverskottet ökade marginellt jämfört med förra året och har under de senaste fem åren pendlat mellan 2 och procent av befolkningen bor i dag i någon av storstadsregionerna. Över 8 procent av befolkningstillväxten under året skedde i storstadsregionerna och de större högskoleorterna, samtidigt som befolkningen minskade i 84 kommuner. Allt fler söker asyl Oroligheterna i Syrien har resulterat i ett fortsatt högt antal asylsökande. Under 213 sökte drygt 54 asyl i Sverige, där var tredje person kom från Syrien. Jämfört med 212 ökade antalet asylsökande med 1 personer. Prognosen för antal asylsökande under innevarande år är omkring 59 och nästa år 57 enligt Migrationsverket. Detta fortsätter att skapa ett högt tryck på många lokala bostadsmarknader. Prognoser på längre sikt är mycket osäkra beroende på hur situationen i Syrien och andra orosområden utvecklas. Antalet nya på bostadsmarknaden kommer att minska Den så kallade ungdomspuckeln, med personer i åldersgruppen 2 24, är under 214 på sin topp. Kommande sex år minskar antalet i gruppen med över 14 personer. Antal personer som kommer att påbörja sin bostadskarriär minskar därmed. Samtidigt kommer fler att efterfråga större bostäder då de stora barnkullarna från början av 199-talet kommer in i barnafödande ålder. Det finns anledning att fundera över hur detta kommer att påverka efterfrågemönstret på bostadsmarknaden och hur det i sin tur knyter an till vad som byggs och planeras. Först efter 22 kommer ålderskategorin 2 24 år att börja öka igen. Andelen av befolkningen som är 75 år eller äldre ökar stadigt under åren framöver. Runt år 218 kommer antalet personer över 75 år att börja öka i allt snabbare takt. Fram till 224 förväntas antal personer över 75 år att öka med 317. Detta kommer att vara en växande utmaning på bostadsmarknaden. Kanske främst i kommuner som har en hög andel äldre och där de lokala marknadsförutsättningarna på bostadsmarknaden försvårar en anpassning av bostadsbeståndet eller en nyproduktion som möter dessa behov. Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1 = 1 Index Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) 212 Källor: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Procent Befolkningsutveckling fördelat på åldersgrupper Antal personer Källa: SCB 2 24 år år 3 34 år 75 år och över År 4 Boverkets indikatorer April 214

5 ANALYS Byggstarterna ökade med nära 5 procent Bostadsbyggandet ökade mycket kraftigt under 213, enligt statistik från SCB. Byggstarterna tog fart under andra halvåret, samtidigt som efterfrågan förefaller ha varit stark. Cirka 34 5 bostäder påbörjades. Det var nära 5 procent fler än år 212, som dock var ett ganska svagt byggår. Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus var därmed på samma nivå som genomsnittet för toppåren 26, medan byggandet av småhus var på halva nivån. Preliminärt påbörjades nybyggnad av 24 5 bostäder i flerbostadshus och 7 2 bostäder i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnad uppgick till cirka 2 8 bostäder. 1 Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus ökade preliminärt med 55 procent jämfört med 212, medan byggandet av småhus ökade med cirka 3 procent. Nettotillskottet genom ombyggnad ökade med 1 bostäder, cirka 5 procent. Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Mycket stor ökning i Storstockholm och bland större kommuner Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus nära fördubblades jämfört med 212 i Storstockholm, medan ökningen var 7 procent bland kommuner med fler än 75 invånare utanför storstadsregionerna. 2 I övriga kommungrupper var ökningen betydligt mindre, viket framgår av diagrammet nedan. Byggandet av småhus ökade avsevärt i Storstockholm och Storgöteborg. På många håll hamnade bostadsbyggandet långt under förväntningarna i Boverkets bostadsmarknadsenkät. I Norrbotten påbörjades preliminärt knappt 2 bostäder, långt under de förväntade 95. Även i Blekinge, Skåne och Halland hamnade byggstarterna långt under förväntan. Uppsala och Örebro län sticker ut med ett omfattande byggande, preliminärt 1 7 respektive 1 1 påbörjade bostäder. Lika många hyresrätter som bostadsrätter Byggandet av hyresrätter och bostadsrätter i flerbostadshus ökade ungefär lika mycket i riket. Antalet påbörjade bostadsrätter var marginellt högre än antalet hyresrätter, men fördelningen mellan upplåtelseformerna skiljer sig avsevärt mellan olika kommungrupper. I Storstockholm påbörjades cirka 7 procent fler bostadsrätter än hyresrätter, medan det utanför storstadsregionerna påbörjades 55 procent fler hyresrätter än bostadsrätter. Försäljningen av nya småhus har ökat Samtidigt som försäljningen av småhus på andrahandsmarknaden är god så är nyproduktionen låg. Försäljningen av nya småhus minskade betydligt i direkt anslutning till att bolånetaket infördes i oktober. Antalet sålda småhus har har dock ökat betydligt det senaste året. Vårt beräknade tremånadersindex för sålda Fortsättning nästa sida. Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, glidande tolvmånaderstal Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen >75 < Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen Inrapporteringen till SCB har en eftersläpning. Boverkets uppräkning för att kompensera för eftersläpningen av antalet påbörjade småhus och nettotillskott av bostäder genom ombyggnad avviker från vad SCB redovisar. 2 Enligt avgränsningen till och med år 213. År 214 ingår Luleå i denna kommungrupp. Boverkets indikatorer April 214 5

6 ANALYS stycke byggda småhus var under december februari 48, där 1 är genomsnittet för motsvarande kvartal under topp åren Det är betydligt över botten under juli 212 februari 213 då index vid flera perioder hamnade så lågt som 34, vilket till och med var lägre än under finanskrisen. Starkt fjärde kvartal för nya bostadsrätter Delårsrapporter från fyra av de större byggföretagen indikerar att försäljningen av nya bostadsrätter ökade under fjärde kvartalet 213, då antalet sålda bostäder motsvarade cirka 91 procent av nivån under toppåren 25. Indexvärdet för fjärde kvartalet ligger något lägre än vad de preliminära byggstarterna visar. Byggandet av studentbostäder förväntas öka kraftigt Kommunernas bedömningar i årets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet av studentbostäder ökar kraftigt. Bedömningarna indikerar att i storleksordningen studentbostäder kan komma att påbörjas i år och något fler nästa år, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. 4 Redan förra året noterade vi en stor ökning i projekt som var på gång inför Tendensen är alltså mycket tydlig, men vi utesluter inte att det faktiska antalet påbörjade bostäder kan bli markant lägre än förväntningarna. Nybyggnad förväntas ske i 18 kommuner i år och 26 kommuner nästa år. Störst antal i år anger Göteborgs stad, där man nu bedömer att cirka 85 studentbostäder påbörjas i år och nära 9 nästa år. Andra kommuner med stora förväntningar i år är Stockholm med 7, Huddinge med 5, Lund med 34, Gävle med 24 samt Luleå och Solna med drygt 2, inräknat nettotillskott genom ombyggnader. Byggloven för studentbostäder ökade betydligt under 213 enligt SCB. Preliminärt lämnades bygglov för nybyggnad av 1 3 studentbostäder, vilket kan jämföras med 45 år 213. Bygglov har lämnats i endast nio kommuner. Nära häften av bostäderna finns i två av dessa. År 212 färdigställdes knappt 55 studentbostäder, varav 35 genom nybyggnad och knappt 2 som nettotillskott genom ombyggnad. Byggandet av äldrebostäder förväntas öka 215 Byggandet av äldrebostäder förväntas öka betydligt under 215, då drygt 2 bostäder kan komma att påbörjas enligt kommunernas bedömningar. Av dessa bedömer vi att tillkommer genom nybyggnad och cirka 4 som nettotillskott genom ombyggnad. År 212 färdigställdes cirka 1 äldrebostäder genom nybyggnad. Samtidigt försvann cirka 15 bostäder genom ombyggnader. Bygglov lämnades preliminärt för nybyggnad av 835 äldrebostäder under 213, fördelat på 25 kommuner. Det kan jämföras med drygt 1 bostäder under år 212 och nära 1 5 under. År 215 påbörjas 38 bostäder Boverkets prognos är att bostadsbyggandet ökar med 1 procent i år och med 9 procent nästa år. I år påbörjas 35 bostäder, varav 32 5 genom nybyggnad. År 215 påbörjas 38 bostäder, varav 35 5 genom nybyggnad. Båda åren uppskattar vi att cirka 2 5 bostäder tillkommer som nettotillskott genom ombyggnader, men vi utesluter inte att antalet kan bli större. Prognosen baseras bland annat på Boverkets bostadsmarknadsenkät. En starkare konjunktur och en ökad konsumtionsvilja bland hushållen, samtidigt med mycket låga räntor, lägger grunden för en ökning av bostadsbyggandet. Efterfrågan på bostadsmarknaden har åter tagit fart under 213, efter två år med en ganska stillastående prisutveckling. Befolkningstillväxten fortsätter i mycket hög takt och inflyttningen till storstadsregionerna är stor. Vi räknar med att bostadspriserna fortsätter att öka under 214 och 215, men att stigande räntor efterhand kan påverka efterfrågan. Nästa år kan en uppgång av de korta räntorna inledas. KI:s bedömning är Orderingång, styckebyggda småhus, januari 26 februari 214 Glidande 3-månader Index = 1 för motsvarande period 25 Index Källa: Trä- och möbelföretagen (TMF) Sålda bostäder 26 K1 213 K4 Index = 1 för motsvarande kvartal 25 Index Källor: JM, NCC, Peab och Skanska Indexet är en beräkning av Boverket med utgångspunkt i statistik från Trä- och Möbelföretagen, TMF. 4 Kommunernas bedömningar summerar till 3 8 påbörjade studentbostäder i år och 4 5 nästa år genom nybyggnad samt 25 respektive 15 som nettotillskott genom ombyggnad. 6 Boverkets indikatorer April 214

7 ANALYS att reporäntan ökar långsamt och exempelvis når 3 procent först i slutet av år 218. I år fortsätter hushållens reala disponibla inkomster att öka betydligt. Nästa år förväntas ökningen bli avsevärt mindre till följd av stigande inflation och förmodade finanspolitiska åtstramningar. Konjunkturinstitutet bedömer ändå att hushållens inköp av sällansköpsvaror kommer fortsätta att öka markant. Flera indikatorer talar för ett fortsatt ökat byggande Försäljningen av nya styckebyggda småhus ökade markant efter bottenläget i februari 213 och motsvarade under tremånadersperioden till och med februari 214 ungefär 5 procent av nivån från den förra toppen 26. Vi bedömer att försäljningen fortsätter att öka framöver. Försäljningen av nya bostäder bland fyra av de större byggföretagen tog ett kliv uppåt redan under andra halvåret 212. Fjärde kvartalet 213 var det näst starkaste kvartalet på drygt sex år, även om årstakten var något under nivåerna kring årsskiftet /. Både uppgifterna om sålda och i synnerhet påbörjade bostäder från dessa fyra företag ligger dock under vad vi förväntat oss med utgångspunkt i påbörjandestatistiken. Byggloven för flerbostadshus har ökat markant under loppet av 213 och indikerar en fortsatt ökning till 26 5 påbörjade bostäder i tolvmånaderstakt under andra kvartalet 214. Vi bedömer dock att den stora ökningen av byggloven i år i Stormalmö delvis handlar om projekt som kommer att sättas igång etappvis, vilket gör att en mer trolig nivå för andra kvartalet i landet är cirka 25 påbörjade bostäder. Byggandet av flerbostadshus ökar åter år 215 Tillväxten i byggandet av flerbostadshus tar en paus efter den stora ökningen under andra halvåret 213. I Storstockholm och bland övriga större kommuner utanför storstadsregionerna indikerar Boverkets bostadsmarknadsenkät att det kan bli en liten minskning i år, medan en ökning främst kan komma i gruppen av mindre kommuner. Nästa år ökar byggandet av flerbostadshus i främst Storgöteborg, Stormalmö och bland mindre kommuner. Byggandet av småhus ökar i år och kommunernas bedömningar tyder på en fortsatt uppgång nästa år i Storgöteborg, Stormalmö och bland övriga större kommuner utanför storstadsregionerna. Prognos för bostadsbyggandet, april 213 Antal påbörjade bostäder Nybyggnad Flerbostadshus Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Småhus Totalt nybyggnad Nettotillskott genom ombyggnad Totalt påbörjade bostäder Bostadsrätter och småhus ökar mest I år påbörjas ungefär lika många bostäder med bostadsrätt som med hyresrätt. Kommunernas bedömningar indikerar att byggandet av bostadsrätter åter ökar år 215, medan byggandet av hyresrätter blir ungefär oförändrat. Byggandet av äldrebostäder och i synnerhet studentbostäder ökar, och antalet ordinära hyresrätter kan komma att minska något. Det påbörjas få ägarlägenheter. I Storgöteborg och Stormalmö ökar byggandet betydligt nästa år Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet i år främst ökar bland kommuner med färre än 75 invånare. Nästa år kan antalet påbörjade bostäder komma att öka med närmare 3 procent både i Storgöteborg och i Stormalmö, medan byggandet i Storstockholm förefaller bli i stort sett oförändrat åren 214 och 215 i jämförelse med år 213. Förväntningarna är höga i Uppsala län, där kommunerna nästa år räknar med att hela 3 7 bostäder kan komma att påbörjas, där Uppsala och i synnerhet Knivsta förväntar sig en stor volym i förhållande till befolkningen. I norr förväntas ett väsentligt ökat byggande i Norrbottens och Västerbottens län. Av bostadsmarknadsenkäten framgår även att tomträtt används i 3 6 av den förväntade produktionen under 214, främst i Stockholms stad, men även i Malmö, Göteborg, Gävle och Västerås förekommer tomträtt i en ganska stor omfattning i nyproduktionen. Osäkerheter i prognosen Vår prognos utgår bland annat från KI:s senaste konjunkturprognos, där hushållens konsumtionsvilja bedöms vara god båda åren. Reporäntan förväntas vara oförändrad, eller till och med sänkas ytterligare, för att sedan stiga långsamt med början under andra halvåret 215. En snabbare ökning av räntorna kan komma att vara återhållande på byggandet. Bland mindre och medelstora kommuner förväntas bostadsrätter svara för en stor del av ökningen av byggandet i kommungruppen de närmaste två åren. Vi har svårt att bedöma marknadsläget för bostadsrätter i denna stora grupp av kommuner, och har en något försiktig bedömning av dessa förväntningar. Frågan om hur avskrivningar ska ske i bostadsrättsföreningar är under diskussion. Det går i dagsläget inte att bedöma om och i så fall hur eventuella förändringar kommer att påverka priser och byggande. Vi har inte heller tagit hänsyn till vilka effekter som bland annat förslagen till ändringar av plan- och bygglagen, till exempel möjligheter att bygga vissa mindre byggnader utan bygglov och att inreda mindre bostäder på vindar samt förslaget till ändringar i Boverkets byggregler för studentbostäder och andra mindre bostäder, får på bostadsbyggandet. Effekterna kommer sannolikt tidigast att märkas i byggstarterna år 215. Boverkets indikatorer April 214 7

8 ANALYS STORSTOCKHOLM Stark bostadsmarknad i Storstockholm Bostadsmarknaden i Storstockholm tog fart under 213. Priserna på bostadsrätter ökade avsevärt och småhuspriserna började åter öka. Efterfrågan på nya bostadsrätter förefaller ha ökat markant mot slutet av året. Bostadsbyggandet ökade mycket kraftigt, i synnerhet under fjärde kvartalet. Jämfört med 212 var ökningen preliminärt hela 9 procent. Cirka 14 5 bostäder påbörjades, vilket är i närheten. Byggandet behöver dock öka ytterligare för att möta den stora befolkningstillväxten. År 214 och 215 förväntas konjunkturen vara stark, räntorna vara låga och hushållens konsumtion öka. Det indikerar att efterfrågan på nya bostäder kommer att vara stor under perioden. Vi är samtidigt bekymrade över om bostadspriserna fortsätter att öka snabbt, vid det låga ränteläget och det låga utbudet. Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörjade bostäder kommer att vara oförändrat på den ganska höga nivån 214 och 215. Antalet påbörjade studentbostäder förväntas öka kraftigt både 214 och fler stockholmare Storstockholm hade invånare vid utgången av år av dem bodde i Stockholms stad. Befolkningen ökade med 36 personer, varav drygt 16 i Stockholms stad. Födelseöverskottet var knappt 14 5, medan flyttnettot låg på Av de 72 5 som flyttade in till länet kom 45 procent från utlandet. Antalet personer i åldern 2 år och äldre ökade med 29. Liten ökning av antalet unga Befolkningstillväxten i åldrarna 2 24 har på tre år minskat från 6 5 till 1 7 personer. Samtidigt har tillväxten i åldrarna ökat från 2 2 till 5 6. Det liknar utvecklingen i landet som helhet, där åldersgruppen 2 24 kommer att minska avsevärt framöver och åldersgruppen i stället kommer att öka. Åldersgruppen 6 7 minskade under 213, medan åldersgruppen 7 8 ökade med nära 9 personer. Bostadsrättspriserna har ökat avsevärt Prisuppgången på bostäder bröts under och. Under 212 började priserna åter stiga och under 213 ökade priserna än snabbare. SBAB:s Mäklarbarometer anger dock en viss dämpning i förväntningarna inför det andra kvartalet. 5 Priserna på bostadsrätter har under en lång period stigit betydligt snabbare än priserna på småhus. Enligt Valueguards prisindex var priserna på bostadsrätter i Stockholms stad 22 procent högre under första kvartalet 214 än under motsvarande kvartal tre år tidigare. Index för småhus i Stockholms FA-region steg under samma period med endast 8 procent. 6 Bostadspriserna ökade snabbare under 213 Prisökningen tilltog under 213. Valueguards prisindex för bostadsrätter i Stockholms stad var 13 procent högre under första kvartalet 214 än motsvarande kvartal ett år tidigare. Medelpriset för en bostadsrätt i Storstockholm var under första kvartalet 42 8 kronor per kvadratmeter enligt Mäklarstatistik. I centrala Stockholm var priset drygt 68 kronor. 7 Småhuspriserna ökade betydligt mindre Enligt Valueguard var prisindex för småhus i Stockholms FA-region 8 procent högre under första kvartalet 214 än motsvarande kvar- Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1 = 1 Index Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) 212 Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar 213 Procent Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen Flerbostadshus Småhus Totalt SBAB, Mäklarbarometern kvartal 1 1 april Valueguard HOX index. Valueguard använder Tillväxtverkets funktionella analysregioner (FA) som geografisk indelning för småhuspriser. 7 Svensk Mäklarstatistik AB. 8 Boverkets indikatorer April 214

9 STORSTOCKHOLM ANALYS tal ett år tidigare. Medelpriset för ett småhus i regionen var under februari knappt 4,3 miljoner kronor, enligt Mäklarstatistik. Antalet påbörjade bostäder ökade med nära 9 procent Antalet påbörjade bostäder ökade mycket kraftigt under 213, efter ett ganska svagt 212. Under året påbörjades preliminärt nära 14 5 bostäder, vilket var nära 9 procent fler än år 212, då 7 7 bostäder påbörjades. I synnerhet var takten hög under fjärde kvartalet, då 4 8 bostäder preliminärt påbörjades. Antalet kan dock vara överskattat eftersom Boverkets uppräkning för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen till SCB är stor. 8 Cirka 12 9 bostäder påbörjades genom nybyggnad, medan 1 6 var nettotillskott genom ombyggnad. Bortsett från år 26, med de så kallade Odellplattorna, är detta sannolikt det största antal som påbörjats sedan miljonprogrammets dagar. I Stockholms stad påbörjades 6 6 bostäder, vilket var 75 procent fler än år 212. Antalet motsvarar drygt 45 procent av byggstarterna i regionen, medan befolkningen utgör 42 procent. I övriga regionen ökar byggandet än mer, från 3 9 påbörjade bostäder år 212 till preliminärt 7 9 år påbörjade bostäder i flerbostadshus Cirka 12 3 bostäder påbörjades i flerbostadshus, vilket var nästan dubbelt så många som år 212. Av dessa utgjorde 1 7 bostäder nybyggnad, medan cirka 1 6 var nettotillskott genom ombyggnad. Preliminärt påbörjades drygt 2 1 bostäder i småhus, vilket var cirka 6 procent fler än 212 och något högre än medelvärdet för de senaste tio åren. 9 Stor ökning av både hyresrätt och bostadsrätt I flerbostadshus påbörjades 6 8 bostadsrätter och 4 hyresrätter genom nybyggnad. Fem ägarlägenheter påbörjades. Bostadsrätterna ökade med nära 8 procent medan hyresrätterna ökade med 14 procent jämfört med 212. Ökning både i Stockholm och i övriga länet Diagrammen nedan och på nästa sida visar att byggstarterna för både hyresrätter och bostadrätter ökade kraftigt både i Stockholms stad och i övriga länet mot slutet av Byggbehovet i Stockholms län Stockholms läns landsting angav i rapporten Regional bedömning av behovet av nya bostäder 11 att det behöver tillkomma cirka 9 respektive 16 bostäder i genomsnitt årligen under 2-årsperioden fram till 23 i Stockholms län i ett låg- respektive högalternativ. Bedömningen utgår från olika befolkningsscenarier. De senaste åren har befolkningsutvecklingen varit kraftigare än högalternativet. Enligt SCB:s befolkningsprognos avtar tillväxten efter de första tio åren. Detta, tillsammans med antaganden om ett uppdämt behov, innebär att byggandet i närtid behöver överstiga det genomsnittliga behovet. Bostäderna kan tillkomma genom nybyggnad, ombyggnad och permanentat fritidsboende. Under de senaste åren har i genomsnitt över 1 fritidshus årligen permanentats, enligt länsstyrelsen. I högalternativet ingår även en uppskattning av ett uppdämt behov på 53 bostäder, vilket motsvarar drygt 2 6 bostäder per år. Det finns dock ingen vedertagen metod att mäta detta och intervallet kan sträcka sig från noll och uppåt. Fortsättning nästa sida. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Bostadsrätt Hyresrätt Påbörjade hyresrätter i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Stockholms stad Övriga Storstockholm Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen Under fjärde kvartalet var uppräkningen för kommunerna utanför Stockholms stad 33 procent för flerbostadshus och 49 procent för småhus. För helåret 213 var uppräkningen cirka 25 procent för flerbostadshus och 33 procent för småhus. Ingen uppräkning sker för Stockholm. 9 Denna uppgift är mer osäker, eftersom vi med hänsyn till den historiska eftersläpningen har räknat upp indata med 33 procent. För uppgifter avseende andra halvåret är uppräkningen 45 procent Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen 1 Uppgifterna från kommunerna utanför Stockholms stad är osäkra till följd av eftersläpningar i inrapporteringen. De inrapporterade talen är uppräknade med 28 procent för hyresrätter och 24 procent för bostadsrätter. 11 Stockholms läns landsting 212. Boverkets indikatorer April 214 9

10 ANALYS STORSTOCKHOLM I rapporten anges att bilden av kommunernas ambitioner vad gäller bostadsbyggandet är att dessa generellt sett ligger väl i nivå med det regionala bostadsbehovet. Planeringsberedskapen bedöms överlag vara hög. Att utfallet i faktiskt byggda bostäder ligger lägre än ambitionerna, kan till stor del förklaras av marknadsläget enligt rapporten. Länsstyrelsen menade dock att de politiska målen skulle kunna höjas i vissa kommuner. 47 bostäder i lagakraftvunna detaljplaner Länsstyrelsen konstaterar i en rapport 12 att det fanns över 47 bostäder i lagakraftvunna detaljplaner i länet hösten Många av dessa projekt är planerade att byggas ut i etapper under ett antal år framöver. Den vanligaste förklaringen som kommunerna har om varför färdiga detaljplaner inte tas i anspråk är att byggherrarna väljer att senarelägga projekt av marknadsskäl. Cirka 14 bostäder påbörjas 214 och 215 Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i oförminskad hög takt. Bostadspriserna har ökat snabbare det senaste året, i synnerhet för bostadsrätter. Efterfrågan på nya bostäder förefaller ha ökat betydligt mot slutet av år 213. Konjunkturen väntas bli starkare, räntorna vara låga och hushållens konsumtionsbenägenhet öka. Kommunernas beredskap verkar vara god och deras förväntningar på byggandet är höga både år 214 och 215. Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörjade bostäder genom nybyggnad under 214 och 215 kommer att bli ungefär lika många eller något färre än år 213. Det innebär att cirka 14 bostäder påbörjas både i år och nästa år. Av dessa tillkommer 12 5 genom nybyggnad. Vi antar att nettotillskottet genom ombyggnader blir i stort sett oförändrat 1 5 bostäder båda åren. Cirka 1 5 bostäder påbörjas i flerbostadshus och 2 i småhus under båda åren. År 214 påbörjas uppskattningsvis 3 7 hyresrätter, 6 8 bostadsrätter samt cirka 65 ägarlägenheter i flerbostadshus. Nästa år kan något färre hyresrätter komma att påbörjas medan byggandet av bostadsrätter ökar något. Bedömningarna tyder samtidigt på att antalet ordinarie hyresrätter minskar, samtidigt som antalet studentbostäder ökar kraftigt. En förklaring till att bostadsbyggandet inte ökar år 214 skulle kunna vara att 213 var en rekyl uppåt efter det svaga 212. Vidare stärktes bygglovshanteringen i Stockholms stad under året, vilket kan ha gett en engångseffekt. Antalet påbörjade studentbostäder förväntas öka kraftigt Det finns ett starkt regionalt fokus på att öka utbudet av studentbostäder. Kommunernas bedömningar tyder på att antalet påbörjade studentbostäder ökar kraftigt redan i år och att ökningen fortsätter nästa år. I år är det främst Huddinge och Stockholms stad som räknar med en stor volym. Nästa år förväntas antalet fortsätta att öka samtidigt som antalet kommuner som förväntar ett byggande ökar från fyra år 214 till nio år 215. Kommunernas bedömningar summerar till 1 35 påbörjade studentbostäder i år och 2 1 nästa år, varav 2 som nettotillskott genom ombyggnader. Vi räknar dock med att bedömningarna är optimistiska och att utfallet därmed blir lägre. Hans-Åke Palmgren Påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Stockholms stad Övriga Storstockholm Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen 12 Kommunernas planeringsmässiga förutsättningar att bygga bostäder. Rapport 213: Den uppskattade siffran kan dock innehålla byggstartade projekt. 1 Boverkets indikatorer April 214

11 STORGÖTEBORG ANALYS Höga priser och lovande nivåer på nyproduktionen Konjunkturen är på uppgång och regionens företag visade under hösten upp en större optimism än tidigare, vilket påverkar sysselsättningen positivt. Marknaden för bostadsrätter är fortsatt stark i Storgöteborg med en årlig ökning på 8 procent. I Göteborgs stad var priserna för bostadsrätter 13 procent högre under första kvartalet 214 än under motsvarande period 213. Prisutvecklingen för småhus i Storgöteborg var för motsvarande period 7 procent. Antal påbörjade bostäder under 213 var preliminärt 4 2, en ökning med 2 procent jämfört med 212. Boverket bedömer att cirka 4 bostäder påbörjas i år. Nästa år ökar byggstarterna med cirka 3 procent, då cirka 5 1 bostäder påbörjas. Befolkningsökningen i fortsatt hög takt De tretton kommunerna i Storgöteborg hade vid årsskiftet drygt 958 invånare. Av dem bodde 533 i Göteborgs stad. Under 213 ökade befolkningen med 1 5 personer, vilket var något fler än under 212. En stor del av ökningen förklaras av ett högre flyttningsnetto för Göteborgs stad, framför allt gentemot utlandet. Arbetsmarknaden vinner på global återhämtning I Storgöteborg uppgick arbetslösheten i december till 7,4 procent. Omkring 35 5 personer var öppet arbetslösa, vilket var något färre (-,1 procentenheter) än under motsvarande månad förra året. Det är framför allt ungdomsarbetslösheten som har minskat. Eftersom regionens näringsliv till stor del består av industri och är beroende av internationell export har den jämförelsevis drabbats hårdare än de andra storstadsregionerna under perioden av internationell lågkonjunktur. Många sektorer i regionen började under hösten att se en ökad orderingång, både från den nationella och internationella marknaden, vilket troligtvis kommer att påverka sysselsättningsgraden inom många sektorer till det positiva. Den regionala tillväxten förväntas fortsätta under våren. Bäst går det för industrin och partihandeln medan sällanköpshandeln upplever en mer långsam återhämtning. Bostadsrättspriserna fortsätter att öka Enligt Valueguard var priserna på bostadsrätter i Göteborgs stad 13 procent högre under första kvartalet 214 jämfört med motsvarande period 213. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad ökade därmed för nionde kvartalet i rad. Enligt mäklarstatistik var genomsnittspriserna per kvadratmeter för en bostadsrätt i Göteborgs stad 32 5 kronor och i centrala Göteborg 43 kronor. 14 Bostadsrätternas totala prisutveckling för 213 i Storgöteborg var 8 procent, men året avslutades med att priserna föll med 1 procent. Småhuspriserna i Storgöteborg inklusive Varberg ökade med 7 procent under första kvartalet 214 jämfört med motsvarande period 213. Prisutvecklingen avtog under det fjärde kvartalet 213, en säsongseffekt som vi tydligt kunnat se på småhusmarknaden den senaste åren. Genomsnittspriser för ett småhus i Storgöteborg var under årets första kvartal drygt 3,4 miljoner kronor och för Göteborgs stad närmare 3,9 miljonor kronor. Många påbörjade bostäder under fjärde kvartalet Under 213 påbörjades preliminärt 3 85 bostäder i nyproduktion fördelat på 2 85 bostäder i flerbostadshus och 1 i småhus. Det är en ökning med drygt 2 procent jämfört med 212. Utöver dessa tillkom 335 lägenheter som nettotillskott genom ombyggnad. Under andra halvåret påbörjades preliminärt 2 bostäder i nyproduktion, vilket är cirka 6 procent fler än motsvarande period förra året. Ökningen beror på ett kraftigt ökat byggande under sis- Fortsättning nästa sida. Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1 = 1 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal 6 Flerbostadshus Småhus Totalt Index Källa: Valueguards HOX index samt egna beräkningar Procent Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen 14 Svensk Mäklarstatistik AB. Köp gjorda januari mars Boverkets indikatorer April

12 ANALYS STORGÖTEBORG ta kvartalet i framför allt flerbostadshus. Den markanta ökningen i antal påbörjade bostäder under fjärde kvartalet 213 grundar sig delvis i att det under 212 gavs många bygglov för flerbostadshus som utnyttjades först under fjärde kvartalet 213. Även byggstarterna för småhus ökade kraftigt under fjärde kvartalet 213. Ökat byggande av hyresrätter Under 213 påbörjades cirka 1 5 bostadsrätter och 1 3 hyresrätter. Jämfört med 212 ökade byggandet av hyresrätter med 3 procent. Antal påbörjade bostadsrätter är oförändrat. Byggandet av både bostadsrätter och hyresrätter har under flera år varit stabilt, men nyproduktionen av framför allt hyresrätter ökade avsevärt under andra halvåret 213. Produktionen fördelas på 3 8 lägenheter i flerbostadshus och 1 småhus. En ökning i respektive upplåtelseform, där 1 9 är hyresrätter, är bostadsrätter och 13 är ägarlägenheter i flerbostadshus. Även 215 förväntas ett stort antal studentbostäder byggas i Göteborgs stad, drygt 9 stycken. Utöver dessa tillkommer lägenheter i form av nettotillskott vid ombyggnad. Detta tillskott uppskattas vara oförändrat, omkring 35 lägenheter per år. Alexander Forslund I väntan på bättre tider I en nyligen utkommen rapport 15 från Länsstyrelsen i Västra Götaland beskrivs bostadsbyggandet som för lågt i förhållande till befolkningsutvecklingen. En av orsakerna till att det inte byggs mer är att många större byggherrar med byggrätt väntar på en ökad efterfrågan. Byggherrarna anser att det är för riskabelt att bygga på vissa orter i Göteborgsregionen. Omkring 4 påbörjade bostäder 214 I Boverkets bostadsmarknadsenkät bedömer kommunerna i Storgöteborg att omkring 4 bostäder kommer att påbörjas under 214 genom nyproduktion eller ombyggnation. 2 8 lägenheter i flerbostadshus och 85 bostäder i småhus förväntas påbörjas i nyproduktion. Under året förväntas 1 35 hyresrätter byggas. Av dessa är närmare 8 lägenheter studentbostäder och omkring 5 bostäder byggs av allmännyttan. Antalet påbörjade bostadsrätter förväntas vara omkring 1 35 stycken. Omkring 9 ägarlägenheter påbörjas. Utöver nyproduktionen beräknas omkring 35 lägenheter tillkomma genom ombyggnation. Nästa år beräknas närmare 5 15 bostäder påbörjas genom nyproduktion eller ombyggnad, en ökning med cirka 3 procent. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Bostadsrätt Hyresrätt Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen 15 Västra Götalands län. Obebyggda byggrätter, rapport 214: Boverkets indikatorer April 214

13 STORMALMÖ ANALYS Bostadsbyggandet kan öka betydligt i Stormalmö Bostadsmarknaden har utvecklats betydligt svagare i Stormalmö än i de två andra storstadsområdena de senaste sex åren. Bostadspriserna har fallit, småhusbyggandet har stabiliserats på en låg nivå och bostadsrättsbyggandet har avtagit. Till Malmös särskilda utmaningar hör att det finns många personer med svag betalningsförmåga. Flera indikationer finns nu på att bostadsmarknaden kan vara på väg att stärkas. Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörjade bostäder kan öka betydligt nästa år. Det underbyggs även av att antalet bostäder i bygglov ökade kraftigt redan under 213. En starkare konjunktur i Öresundsregionen kan bidra positivt. Konjunkturen stärks i Öresund Enligt Öresundsinstitutets senaste konjunkturprognos stärks konjunkturen i Öresundsregionen Bostadsmarknaden i Köpenhamnsregionen har också återhämtat sig med stigande bostadspriser sedan botten under sista kvartalet 212, även om priserna på ägarlägenheter ännu ligger 3 procent lägre än toppen år fler invånare 213 De tolv kommunerna i Stormalmö 16 hade vid årsskiftet drygt 678 invånare, 313 av dem bodde i Malmö stad. Under 213 ökade befolkningen med 8 personer, vilket var något fler än under 212. Antalet personer i åldern 2 år och äldre ökade med 5 9. Befolkningstillväxten i Stormalmö har avtagit jämfört med åren 26. Under toppåret ökade befolkningen med drygt 12 personer. I Malmö stad ökade befolkningen med 7 4 personer under Småhus- och bostadsrättspriser Index 25:1 = 1 Index Källor: Valueguards index samt egna beräkningar Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) 212 Procent toppåret. Under 213 ökade befolkningen med 5 2 personer, varav knappt 3 5 var över 2 år. Nettoflyttningen från Skåne till Själland har fortsatt att öka. Men positivt är att flyttningarna över Öresund har tagit fart i bägge riktningarna. 17 Medelinkomsten betydligt lägre än i Stockholm En analys av befolkningsstrukturen i Malmö visar att staden har en ung befolkning (5 procent är under 35 år) och att andelen personer som är utrikesfödda eller har utländsk bakgrund är över 4 procent. Förvärvsgraden är jämförelsevis låg, särskilt bland utrikes födda, vilket är en förklaring till att den genomsnittliga medelinkomsten i Malmös arbetsföra befolkning ligger nära 4 procent lägre än i Stockholm procents arbetslöshet i Malmö Enligt Arbetsförmedlingens prognos från december minskar arbetslösheten i länet marginellt från 1,4 procent i slutet av 213 till 9,9 procent i slutet av 214. Det är ett positivt trendbrott, men arbetslösheten ligger fortsatt högt jämfört med åren före finanskrisen. Sysselsättningsökningen ligger en bra bit över riksgenomsnittet men arbetslösheten har hållits uppe av ett ökat arbetskraftsutbud. Arbetsförmedlingen uppmärksammar också de strukturella utmaningarna på Skånes arbetsmarknad; 6 procent av de som är inskrivna tillhör grupper som har svårt att komma ut i arbete. I Malmö stad har arbetslösheten fördubblats på några år och ligger nu på rekordhöga 15 procent, en nivå som man får gå tillbaka till krisens 199-tal för att hitta. Fortsättning nästa sida. Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen Flerbostadshus Småhus Totalt Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Skurup, Höör, Malmö, Lund, Eslöv och Trelleborg. 17 Öresundsinstitutet. 18 Tapio Salonen, Befolkningsrörelser, försörjningsvillkor och bostadssegregation. En socioekonomisk analys av Malmö. Ett diskussionsunderlag framtaget för Kommission för ett socialt hållbart Malmö. Ekonomifakta 212. Boverkets indikatorer April

14 ANALYS STORMALMÖ Svag utveckling av bostadspriserna i Malmöregionen Bostadspriserna har de senaste åren utvecklats svagare i Malmö jämfört med de andra storstadsregionerna. Enligt Valueguards bostadsprisindex ligger bostadsrätter 6 procent under sitt högsta värde från augusti och villor 6 procent under toppnoteringen i februari. Den kraftiga prisuppgång som på senare tid har synts i Stockholm och Göteborg, framför allt vad gäller bostadsrätter, syns inte i Malmö. Trenden för bostadsrättspriserna är dock uppåtgående och inför andra kvartalet 214 är Malmömäklarna betydligt mer optimistiska än övriga storstadskollegor. 19 Bostadsrättspriserna i Malmö stad har ökat med 3,7 procent de senaste tre månaderna till och med mars och med 5,2 procent på årsbasis 2. Bostadsrättspriserna i Stormalmö har stigit med 3 procent de senaste tre månaderna till och med mars och 9 procent under det senaste året. En bostadsrätt i Stormalmö kostade under februari månad i genomsnitt drygt 19 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för centrala Malmö var 21 kronor. 21 Småhuspriserna i Malmös FA-region 22 har enligt Valueguard ökat med knappt 8 procent de senaste tre månaderna till och med mars och i stort sett legat oförändrade det senaste året. Medelpriset för ett småhus i regionen var under februari drygt 2,7 miljoner kronor enligt Mäklarstatistik. Bostadsbyggandet tog fart i slutet av 213 I Stormalmö påbörjades preliminärt 2 1 bostäder under 213. Inräknat ombyggnationer rör det sig om ett tillskott på 2 2 bostäder. Det var lika många som 212. Mot slutet av 213 tog dock byggstarterna fart i regionen. Av diagrammet på föregående sida framgår att det är byggandet av flerbostadshus som ökat. Bostadsrättsbyggandet ökar igen I flerbostadshus påbörjades cirka 1 1 hyresrätter och 6 bostadsrätter, men inga ägarlägenheter. Byggandet av bostadsrätter har minskat betydligt sedan första kvartalet, då drygt 1 4 bostadsrätter påbörjades i tolvmånaderstakt. Men en återhämtning kan ha påbörjats under sista kvartalet i fjol, vilket framgår av diagrammet nedan. Hyresrättsbyggandet minskade under, för att plana ut under 212 och sedan successivt öka igen. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad glidande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt 4 småhus om året Småhusbyggandet har fortsatt att minska. Under 213 har årstakten legat runt 4 påbörjade småhus. Tredje kvartalet, då småhusbyggandet var som starkast, låg tolvmånaderstakten på 1 15 påbörjade småhus. Mot slutet av 213 ökade antalet bygglov för småhus, vilket kan indikera en vändning även för småhusbyggandet. Fler bostäder i bygglov Byggloven indikerar att den positiva utvecklingen kan fortsätta. Byggloven för flerbostadshus ökade markant under 213 och det fjärde kvartalet indikerar en årstakt på 3 3 påbörjade flerbostadshus i regionen. Uppgiften är uppräknad för att kompensera för eftersläpningar i inrapporteringen till SCB. Man får gå tillbaka till 26 för att hitta motsvarande nivåer. Det är framför allt i Malmö stad och Lund som antalet bostäder i bygglov har ökat. God planberedskap i Malmö stad Det förväntas ingen stor ökning av bostadsbyggandet i Malmö stad, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät till kommunerna. Med ett antal större utbyggnadsområden förväntas bostadsbyggandet ligga relativt högt och stabilt framöver. Generellt sett är dock erfarenheten att marknaden inte byggstartar i den utsträckning som är möjlig, sett till de planer som finns. Enligt Malmö stad finns 6 bostäder i godkända planer för bostadsbyggande och ytterligare 8 8 bostäder i pågående planer 23. Länsstyrelsen i Skåne har nyligen publicerat en rapport 24 som lyfter den ekonomiska konjunkturen och en svikande kundbas som de enskilt viktigaste orsakerna till att detaljplanelagd mark inte bebyggs i Skåne. Lund en stark marknad framöver I Lund pågår utvecklingen av den sameuropeiska forskningsanläggningen ESS. För att dra fördel av etableringen behöver bostadsbyggandet öka och kommunen arbetar aktivt för detta. Bland annat har nya riktlinjer för att öka bostadsbyggandet tagits fram. Bostadsbyggnadsplanerna är omfattande för de närmaste åren. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntar kommunen att 9 bostäder påbörjas under väntas bostadsbyggandet ta fart med 1 3 påbörjade bostäder. Enligt kommunen 25 har flera byggklara projekt förskjutits i tid, bland annat med hänsyn till konjunkturläget Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen SBAB:s Mäklarbarometer april Valueguard. 21 Svensk Mäklarstatistik AB. 22 En FA-region (Funktionell analysregion) är en region, inom vilken människor kan bo och arbeta utan att behöva göra alltför tidsödande resor. Malmös FA-region omfattar de tolv kommunerna i Stormalmö plus Hörby och Sjöbo. 23 Malmö stad. Tertialrapport Tertial Uppföljning av bostadsplanering och byggande. 24 Länsstyrelsen Skåne. Varför byggs det inte på detaljplanelagd mark i Skåne? Exempel från åtta kommuner. 25 Se Lunds kommuns nyantagna Mark- och bostadsförsörjningsprogram. 14 Boverkets indikatorer April 214

15 STORMALMÖ ANALYS Bostadsbyggandet tar fart 215 När konjunkturen tar fart borde det finnas förutsättningar för att bostadsbyggandet ska öka. Intrycket är att det redan kan ha vänt, men att det ännu inte har tagit fart på samma sätt som i de andra storstadsregionerna. De ekonomiska förutsättningarna är inte heller desamma som i Stockholmsregionen, vilket till exempel kan kräva en utveckling av produkter som passar marknaden. Enligt kommunernas bedömningar i bostadsmarknadsenkäten ökar såväl hyresrätts- som bostadsrättsbyggandet, liksom byggandet av småhus, under 214. Under 215 tror kommunerna att bostadsbyggandet ökar ytterligare. Boverket bedömer att 2 5 bostäder kommer att påbörjas 214. Det fördelar sig på nybyggnad av 1 1 hyresrätter, 75 bostadsrätter och 5 småhus. För 215 är prognosen 3 3 påbörjade bostäder fördelat på nybyggnad av 1 3 hyresrätter, 1 bostadsrätter och 9 småhus. Vi antar schablonmässigt ett oförändrat nettotillskott av cirka 15 bostäder genom ombyggnader, båda åren. En 5-procentig ökning av bostadsbyggandet till år 215 kan låta mycket. Det som talar för en sådan utveckling är potentialen i de ökade byggloven och ett återhämtat bostadsrättsbyggande samt en starkare konjunktur, där en starkare utveckling i Köpenhamnsregionen kan spilla över på Malmö. Rebecka Mogren Boverkets indikatorer April

16 ANALYS NORRA SVERIGE Högre småhuspriser i samtliga län Kraftigt prisfall i Jämtlands län Priserna var under första kvartalet 214 högre i samtliga län förutom Jämtlands län, jämfört med motsvarande period 213. Mest hade priserna stigit i Västerbottens och Norrbottens län med omkring 9 respektive 8 procent. 26 Jämfört med fjärde kvartalet 213 sjönk priserna kraftigt i Jämtlands län, 12 procent. Övriga län hade enbart mindre prisförändringar med som mest 3 procent i Dalarnas län. De högsta priserna på småhus ser vi i Västerbotten där genomsnittspriset var drygt 1,5 miljoner kronor medan de lägsta 27, 28 priserna noterades i Västernorrland, drygt 1 miljoner kronor. Nettoinvandringen driver folkökningen Folkmängden ökade under andra halvåret 213 med sammanlagt 2 5 personer i de sex länen. Både födelseöverskottet och flyttnettot gentemot övriga Sverige var dock fortsatt negativt. Födelsenettot var minus 8 och flyttnettot mot övriga Sverige var minus 2 1. Skälet till att folkmängden trots allt ökade var en relativt kraftig nettoinvandring från utlandet som uppgick till drygt 5 personer. Många påbörjade bostäder i förhållande till befolkningsökningen Antalet byggstarter under 213 var enligt preliminära siffror i nivå med 212 års siffror. Med hänsyn tagen till den historiska eftersläpningen i inrapporteringen påbörjades 1 6 bostäder i de sex länen i norr. Enligt den preliminära statistiken står Västerbotten för omkring 5 procent av nybyggnationen i de sex länen i norr. Antalet påbörjade bostäder i Västerbotten ökade kraftigt under 213, där drygt 3 bostäder per 1 invånare påbörjades. Därmed var antalet påbörjade bostäder lika många som den totala befolkningsökningen i länet. I Västernorrland påbörjades preliminärt endast,35 nya bostäder per 1 invånare, medan den totala befolkningsökningen under 213 endast varit 175 personer. Bostadsbyggandet i norra Sverige drivs till stor del av Umeå samt den växande gruvnäringen. Under 212 bedömde kommunerna i norra Sverige att närmare 3 2 bostäder skulle påbörjas under 213. Från tidigare år har vi sett att det påbörjades ungefär hälften av det förväntade antalet. Västerbotten uppskattade dock antalet påbörjade bostäder bäst där 787 bostäder påbörjades av förväntade 851 bostäder. Högst byggtakt har Västerbotten, där vi även hittar flest förväntade nybyggnationer. Även antalet bygglov är flest i Västerbotten, där det har skett en ordentlig ökning i slutet av 213. Inför 214 och 215 är kommunernas förväntningar om antal påbörjade bostäder höga. Det är framför allt Norrbotten och Gäv- Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 213 samt kommunernas bedömningar 214 och 215 Län Påbörjat Påbörjat Förväntad nybyggnad 213 per 1 inv Dalarna 315 1, Gävleborg 12, Västernorrland 85, Jämtland 15 1, Västerbotten 79 3, Norrbotten 18, Total Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät. Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen är påbörjandesiffrorna för 213 underskattade. I genomsnitt för riket har antalet påbörjade bostäder motsvarat cirka 76 procent av kommunernas bedömningar under åren Bland kommuner med färre än 75 invånare var kvoten i genomsnitt 66 procent. Bygglov nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 25 kv 1 = 1 Index Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Källa: SCB 1 Källa: SCB Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB. 27 SCB, köp gjorda januari 214 mars Priserna kan, som framgår av diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt inom ett län på grund av få observationer, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer. 16 Boverkets indikatorer April 214

17 ANALYS NORRA SVERIGE leborgs län som förväntar sig att byggandet under 214 ska ta fart. 215 förväntas både Västerbotten och Norrbotten påbörja upp emot 1 bostäder. Även i Västernorrland förväntar sig kommunerna en ökning av antal påbörjade bostäder. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmarknadsenkät för optimistiska. Boverkets indikatorer April

18 MELLANSVERIGE ANALYS Byggtakten ökar kraftigt i Uppsala län Småhuspriserna ökade i de flesta län i Mellansverige under första kvartalet 214 jämfört med motsvarande kvartal 213. Undantagen var Gotlands och Värmlands län där priserna sjönk med 2 procent. Priserna steg mest i Uppsala län, 7 procent. Jämfört 29, 3 med fjärde kvartalet 213 ökade enbart priserna i Uppsala län. Priserna i övriga län var oförändrade eller minskade. Priserna var under första kvartalet 214 högst i Uppsala län men skiljer sig mycket mellan stad och landsbygd. Där kostade ett småhus i genomsnitt drygt 2,6 miljoner kronor, bara i Stockholms län var priserna högre. Genomsnittspriset i Värmland var knappt 1,3 miljoner kronor, vilket var lägst i Mellansverige 31. Folkmängden ökar Det är till stor del nettoinvandringen som driver befolkningstillväxten i de mellersta länen. Totalt ökade länens befolkning med drygt 16 personer under 213. Nettoinvandringen var drygt 13 5 medan flyttnettot mot övriga Sverige var svagt positivt. Födelseöverskottet var under andra halvåret 213 knappt 2. Det var endast Gotland som hade en negativ befolkningsutveckling andra halvåret 213 medan folkmängden ökade i resten av länen, främst i de större studieorterna i respektive län. Den största befolkningsökningen hade Uppsala län där Uppsala kommun stod för huvuddelen av ökningen. Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 25 kv 1 = 1 Index Uppsala Södermanland Östergötland Gotland Värmland Örebro Västmanland Rejäl ökning i byggandet 213 Antalet byggstarter ökade betydligt under 213 jämfört med 212 där den totala ökningen blev omkring 35 procent. Med hänsyn tagen till den historiska eftersläpningen i inrapporteringen påbörjades sammanlagt drygt 4 8 bostäder i de sju länen under 213. Den stora ökningen kan framför allt tillskrivas Uppsala och Örebro län. Uppsala var det län i riket som under 213 hade flest byggstarter i förhållande till folkmängden; 4,95 bostäder på 1 invånare. Det var även i Uppsala län som flest antal bostäder påbörjades i förhållande till befolkningsökningen i länet. Det ser fortsatt lovande ut när det kommer till antal förväntade nybyggnationer under 214 och 215. I Boverkets bostadsmarknadsenkät anger kommunerna i Mellansverige ett förväntat bostadsbyggande omfattande 6 4 bostäder under 214, en rejäl ökning jämfört med 213. Ännu högre förväntningar finns för 215 där kommunerna förväntar sig att närmare 7 5 bostäder ska påbörjas. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmarknadsenkät för optimistiska. Byggloven i Uppsala, Örebro och Östergötland ökade markant under andra halvan av 213. Det är även där som förväntningarna för nyproduktionen är hög. I Uppsala län indikerar kommunerna nästan en fördubbling av antal påbörjade bostäder 215 jämfört med 213. Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 213 samt kommunernas bedömningar 214 och 215 Län Påbörjat Påbörjat Förväntad nybyggnad 213 per 1 inv Uppsala 171 4, Södermanland 445 1, Östergötland 89 2, Gotland 145 2, Värmland 13, Örebro 16 3, Västmanland 43 1, Total Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät. Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen är påbörjandesiffrorna för 213 underskattade. I genomsnitt för riket har antalet påbörjade bostäder motsvarat cirka 76 procent av kommunernas bedömningar under åren Bland kommuner med färre än 75 invånare var kvoten i genomsnitt 66 procent. Bygglov nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Uppsala Södermanland Östergötland Gotland Värmland Örebro Västmanland Källa: SCB 1 Källa: SCB Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB. 3 Priserna kan, som framgår av diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt inom ett län på grund av få observationer, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer. 31 SCB, köp gjorda januari 214 mars Boverkets indikatorer April 214

19 ANALYS SÖDRA SVERIGE Blandad utveckling för småhuspriserna På årsbasis, första kvartalet 214 jämfört med motsvarande kvartal 213, har priserna stigit i samtliga län. 32 Den största förändringen är i Västra Götalands län där priserna ökade med 5 procent 33. I övriga län har prisökningen varit mellan 1 procent i Kronobergs län och 4 procent i Kalmar och Jönköpings län. Priserna minskade i flera län under första kvartalet 214, jämfört med föregående kvartal. Undantagen var Kronoberg och Kalmar län där priserna ökade med 3 procent vardera. Billigast är ett småhus i Kronobergs län, knappt 1,4 miljoner kronor, medan man i Halland får betala drygt 2,5 miljoner kronor i genomsnitt 34. Befolkning Folkmängden ökade under 213 med närmare 32 5 personer. Som tidigare är det storstadslänen och studieorterna som står för nästan hela ökningen. Ökningen var omkring 11 i Skåne och 14 5 i Västra Götalands län. Sammanlagt står de två länen för tre fjärdedelar av befolkningstillväxten. Befolkningen minskade inte i något av länen. Samtliga län hade en positiv nettoinvandring, totalt närmare 23 5 personer. Däremot var det bara Skåne och Halland som hade ett positivt flyttnetto gentemot övriga Sverige. Födelseöverskottet fortsätter öka och uppgick till totalt knappt 8 5. Byggstarterna ökade något under 213 Preliminärt påbörjades 9 3 bostäder i de sex länen i söder, med hänsyn tagen till den historiska eftersläpningen. Detta är en ökning jämfört med 212 med omkring 7 procent. Som vanligt är det de två storstadslänen som står för den absoluta merparten av nybyggnationen. Skåne och Västra Götaland står för knappt 8 procent av alla påbörjade bostäder. Kommunerna bedömer att knappt 11 bostäder kommer att påbörjas under 214 och omkring 13 5 under 215. Den största ökningen förväntas framför allt i Västra Götaland. Sett till antal påbörjade bostäder per invånare är det i Kronobergs län som det byggs mest; 3,2 bostäder per invånare. I Skåne och Västra Götalands län byggs det 2,25 respektive 2,62 bostäder per invånare. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmarknadsenkät för optimistiska. Flest bygglov har storstadslänen Skåne och Västra Götaland, där antalet under 213 har ökat. Det är framför allt i Malmö och Lund som man kan se en ökning av byggloven. Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 213 samt kommunernas bedömningar 214 och 215 Län Påbörjat Påbörjat Förväntad nybyggnad 213 per 1 inv Jönköping 365 1, Kronoberg 6 3, Kalmar 27 1, Blekinge 1, Skåne 287 2, Halland 865 2, Västra Götaland , Total Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät. Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen är påbörjandesiffrorna för 213 underskattade. I genomsnitt för riket har antalet påbörjade bostäder motsvarat cirka 76 procent av kommunernas bedömningar under åren Bland kommuner med färre än 75 invånare var kvoten i genomsnitt 66 procent. Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 25 kv 1 = 1 Index Jönköping Kronoberg Kalmar Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Bygglov nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Jönköping Kronoberg Kalmar Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Källa: SCB 1 Källa: SCB Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB. 33 Det är värt att notera att kortsiktigt kan priserna inom ett län variera relativt mycket, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer. 34 SCB, köp gjorde januari 214 mars 214. Boverkets indikatorer April

20 BYGGANDE Tobins q: Olönsamt bygga småhus i cirka 2 kommuner år 212 Tobins q år 212 Kommungrupp Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Övriga riket Hela riket Tobins q år ,21 1,42 1,27 1,45 1,24 1,28 1,35 1,6 1,13 1,17 1,12 1,1,76,74,71,72,91,92,85,9,,49 (12),5,79 (82),8,99 (37) 1, 1,49 (41) 1,5 (1) Genomsnitt för riket:,9 Storstockholm Källa: SCB samt egna beräkningar Boverket har gjort beräkningar av Tobins q för småhus. James Tobin var en amerikansk nationalekonom (nobelpristagare i eko nomi 1981). Tobins q visar förhållandet mellan priset på ett begagnat och produktionspriset för ett nytt småhus av ungefär samma standard. Ju högre värde på Tobins q, desto mer lönsamt bör det vara att bygga. Det var endast i 51 kommuner däribland 2 av de 26 kommunerna i Stockholms län som priset för ett genomsnittligt begagnat småhus var högre än eller lika med priset för ett nyproducerat småhus under år av rikets 29 kommuner hade år 212 värden på Tobins q under,8, vilket anses innebära sämre förutsättningar för nyproduktion. I Storgöteborg gick värdet på Tobins q ned från 1,35 till 1,6 mellan år och år 212 efter att produktionspriset per m2 gått upp från cirka 25 6 till cirka 32 3 kr per m2, samtidigt som priset på begagnade småhus var stabilt. Bland övriga kommungrupper var den enda påtagliga förändringen mellan åren och 212 att Tobins q för Storstockholm ökade från 1,27 till 1,45 efter att det genomsnittliga produktionspriset gått ned från cirka 33 till cirka 29 4 kr per m2, samtidigt som priset på begagnade småhus var stabilt. Värdet på Tobins q är således speciellt känsligt för variationer i genomsnittliga produktionspriser för tidvis mycket låga volymer av nybyggda småhus. Tobins q år 212 Antal Kommungrupp kommuner Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Övriga riket Hela riket Antal försäljningar av småhus för permanent boende Källa: SCB samt egna beräkningar 2 Boverkets indikatorer April Pris per m2 (uppräknat med hänsyn till husens ålder) Storgöteborg Stormalmö Antal nybyggda gruppbyggda småhus Produktionspris per m2 för aktuell kommungrupp Tobins q 1,45 1,6 1,1,72,9