Bostadsrättsföreningen Fanan 12 Banérgatan 25/25A, Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning 2010 Bostadsrättsföreningen Fanan 12 Banérgatan 25/25A, Stockholm

2 Frukostvy från 7 trappor. Omslaget: Höstens sista clematis och gårdshuset.

3 Ordföranden examinerar muren mot franska ambassadörens residens på höstens städdag. Året 2010 präglades av balkongrenoveringarna. Projektet fick en fin start med gårdshuset. Det visade sig dock att armeringen på balkongernas sidor låg för nära kanterna med risk för korrosion. Vi kom snabbt överens om en lösning och jobbet gick bra. När vi kom till gathuset gick det trögare och förseningar gjorde att arbetet till slut stördes av dåligt höstväder. Vi är nu i mål och ser fram mot vår och sommar. Även om balkongerna var det stora projektet var det gott om annat för styrelsen att ägna sig åt som läckage under golvet i den ena lokalen i gathuset och luktproblem i den andra. Små problem kan tyckas men nog så besvärligt innan det är löst. De med bilar i garaget uppskattar att de nu kan öppna portarna från mobilen. Det nya låssystemet ökar även säkerheten. En annan förbättring som genomförts är den uppfräschade hemsidan. Vi gläds åt de talanger som finns i föreningen! Vi har under året anslutit oss till SBC på försök. Hittills har det varit positivt. Årets resultat, med ett stort minus, är sämre än vi är vana vid. Det beror på att en stor del av kostnaden för balkongrenoveringen bokföringsmässigt tagits i år genom nedskrivning av den yttre fonden. Föreningen har dock mycket god ekonomi. Av försiktighetsskäl har vi ändå valt att behålla årsavgifterna på förra årets nivå. Räntorna stiger och vi har fler projekt som ska genomföras. Nästa större projekt är sannolikt muren. Vi för där en konstruktiv diskussion med ambassadpersonalen om hur muren mot ambassadörens residens kan restaureras på bästa sätt. Andrew Carlsson Sida 3

4 Största slutna bostadskvarteret i Stockholm, i alla fall i antal hus. Det är bara att börja räkna. Våra är märkta 1 och 2. De flesta husen är byggda runt förra sekelskiftet, det som låg på vår tomt byggdes Längst ned ser vi de hus som nu är hyresrätter men byggdes för att bli hotell. Längst upp till vänster är Strindbergshuset, som omvandlats till brf för bara några år sedan. Mitt på Narvavägen i höjd med vårt gårdshus ser vi Bromska palatset, som nu inhyser franska ambassadörens residens, och är ett av tre privatpalats i Stockholm. Man kan också se att vår gröna gård är unik. Sida 4

5 Årsredovisning 2010 för Brf Fanan 12 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Fanan 12, Banérgatan 25, Stockholm, organisations-nummer , får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Fastigheten Fanan 12 Brf Fanan 12 äger fastigheten Fanan 12. Nedan redovisas uppgifter om fastigheten. Bostäder bruksarea (BRA) 1 m Antal bostadslägenheter 49 -varav bostadsrätter m varav bostadsrätter 48 Lokaler bruksarea(bra) m2 157 Antal lokaler 2 Summa bruksarea(bra) m Antal garageplatser 25 Summa bruttoarea (BTA) 2 m Tomtyta m Styrelse och revisorer verksamhetsåret 2010 Styrelsen har under året haft följande sammansättning. Andrew Carlson Ordförande Göran Dahlgren Kassör Malin Brikell Sekreterare Lennart Hägglund Ledamot Olle Nilsson Suppleant Marie Kreuger Suppleant Revisorer har varit auktoriserad revisor Mikael Svensson, KPMG AB, samt Eva Klingspor. Revisorssuppleanter har varit Jan Brandt, KPMG AB, samt Jens Brikell. Valberedning har varit Ann-Kristin Oreland, Sven Nyrén och Jens Brikell. I tur att avgå ur styrelse vid kommande ordinarie föreningsstämma är Andrew Carlson, Malin Brikell samt Marie Kreuger. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt och har under verksamhetsåret haft elva protokollförda möten. Under året har ersättning utbetalats med kr till styrelsen. Medlemsfrågor Stämma hölls den 18e maj Styrelsen utger ett särskilt medlemsblad som utkommit med 5 nummer under verksamhetsåret. Föreningen har en egen hemsida med bl.a. en informationsserie och ett särskilt material för nya medlemmar. Två lägenheter har överlåtits under året och en av våra lokaler har fått en ny hyresgäst, företaget Combibox Systems International AB. Välkomna! Bruksarea (BRA): 'area av nyttjandeenhet eller annan grupp av sammanhörande mätvärda utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida. Bruttoarea (BTA) definieras som 'area av mätvärda delar av ett våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida. Sida 5

6 Pingis och samvaro på vår Magnoliadag i början av juni Som tidigare har styrelsen ordnat aktiviteter för medlemmar i form av två gårdsdagar med städning och trädgårdsarbete samt sammankomst första advent med grantändning och marschaller. En ljus försommarkväll hölls årets magnoliafest. Underhållsplan Styrelsen tog 2006 i samråd med Einar Mattson Byggnads AB fram en underhållsplan för Planen har kompletterats med särskilda utredningar av murfrågan och balkongstatus. Detta har styrelsen omvandlat i en konkret planläggning och projektering, och vi redovisar i detta avsnitt utförda och planerade åtgärder. Styrelsen avser ta fram en ny underhållsplan under hösten Preliminärt Åtgärdande av eventuella brister i VA-system samt möjligt stambyte planeras (och har förberetts) Murrenovering. Utreda möjligheten med extern skötsel av trädgården. Genomgång och åtgärder av vissa stammar i källare genomfördes Renovering av balkonger, kostnad cirka 1.9 mkr. Fjärrstyrning och automatöppning av garagedörrar, 105 tkr Översyn av belysning i tvättstugor och korridorer, kostnad 10 tkr. Insättande av säkerhetsdörrar och galler föreningslokal, 55 tkr. Utrustning tvättstugor, kostnad 32 tkr. Brandsyn och ny genomgång av rökluckor, kostnad 5 tkr. Försäkringsskada efter vattenläcka i ena lokalen i Gathuset, kostnad 89 tkr. Hissunderhåll, kostnad 14 tkr. Sida 6

7 Delar av styrelsen grillar korv och demonterar basketkorgställningen på höstens städdag. Översikt av tidigare åtgärder: 2009 Byte av kallmangel kostnad cirka 20 tkr Renovering garageport cirka 27 tkr Upprustning lekplats cirka 30 tkr Projektarbete balkonger cirka 200 tkr Anskaffande av konstverk till entrén cirka 20 tkr Ny dator och programvara för internetbokning tvättstugor m.m. cirka 30 tkr Rensning av ventilationskanaler cirka 40 tkr OVK, obligatorisk ventilationskontroll, cirka 30 tkr Hissreparation gårdshus 49 tkr 2008 Installation av nödbelysning på alla trapplan jämte källare kostnad 45 tkr. Installation av vilstolar i entréer, nya tvättstugekorgar kostnad ca 10 tkr Ventilationsrengöring och underhåll av anläggningen kostnad 60 tkr Förebyggande av skadedjursangrepp (gnagare) med översyn av tillträdeszoner 1 tkr/mån Inskaffande av kontorsutrustning och kassaskåp föreningslokal kostnad 20 tkr Uppgradering av miljöhuset för alla tillgängliga fraktioner (inkl elskrot och plast) Översyn av brandsäkerhet och installation av brandsläckare, kostnad 12 tkr Utbyte av hisselektronik i gårdshus, kostnad 39 tkr Energideklaration, kostnad 8 tkr 2007 Elektroniskt nyckelfritt inpasserings- och bokningssystem, kostnad 200 tkr Automatisk dörröppning av ytterportar. Kostnad 93 tkr. Total översyn och detaljerad statusbestämning av föreningens VA-system. 25 tkr. Kvalitetshöjande åtgärder i entréer inkl slipning av golvbeläggning. Kostnad 80 tkr. Installation av nödbelysning på alla trapplan jämte källare kostnad 45 tkr. Inköp av ny PC inkl kringutrustning och mjukvara. Kostnad 14 tkr. Upprustning av uthyrda lokaler med VVS, golv, målning m.m. kostnad ca 63 tkr Renovering garage inkl. egen port. Kostnad 150 tkr. Sida 7

8 2006 Golvbyte i gårdshus, kostnad 80 tkr Radonutredning och mätning i lägenheter, godkända värden Energiöversyn och ev byten av ventilation trapphus gathuset. Kostnad ca 35 tkr. Framtagande av långsiktig underhållsplan 2005 Genomförd PCB sanering, kostnad ca 650 tkr. Tilläggsisolering av vindar, cykelrum och gavelvägg, kostnad ca 200 tkr 2004: Utbyte av ventilationsanläggning i gårdshus, kostnad 118 tkr. Bredbandsinstallation, kostnad 13 tkr. Installation av gallergrind i trapphus, kostnad 17 tkr. Installation av nytt torkskåp i tvättstugan., kostnad 19 tkr Anordnande av tvättstuga i gårdshuset, kostnad 300 tkr. Renovering och installation av energifönster med nya ytterbågar, kostnad 950 tkr. Anordnande av egen fjärrvärmeundercentral, kostnad 650 tkr Byte till termostatventiler på radiatorerna, kostnad 100 tkr Renovering av hissarna i båda byggnaderna. Kostnad 600 tkr Renovering av gården inkl. nytt tätskikt på garagebjälklaget kostnad tkr Nytt sophus och förbättrad utebelysning. Kostnad 500 tkr. Installation av nytt kabel-tv nät och kat.5-nät, kostnad 230 tkr (föreningens första år!) Omläggning av takpapp på båda byggnaderna. Kostnad 100 tkr. Maria med glögggrytan vid firandet av första advent. Sida 8

9 Snöslungan har använts flitigt i vinter av Olle, m.fl. Föreningens förvaltning Styrelsen har tidigare haft kontrakterad förvaltning, men har de senaste tre åren skött löpande förvaltning inom styrelsen, inklusive skötsel såsom lampbyten, skottning, sandning, gräsklippning. Styrelsen, i första hand ordförande och kassör, har också handlagt medlemskontakter avseende fastighetsfel, handläggning och uppföljning av andrahandsuthyrningar, leverantörsoch hyresgästkontakter, fakturakontroll och utökad ekonomiförvaltning inklusive budget, finansiell planering, ekonomisk analys och uppföljning. Styrelsen har ansvar för uppföljning och bevakning av myndighetskrav, att vara föreningens representant vid lägenhetsförsäljningar och planera och verkställa föreningens upphandlingar liksom att vara beställar- och uppföljningssansvarig vid investerings- och underhållsprojekt. Det löpande ekonomiska arbetet med medlemsregister och panter har övergått till vår ekonomiska förvaltare, Rådrum Mäkleri och Förvaltning AB, som också handhar bokföring, redovisning, hyresavisering, deklarationer och bokslut. Sida 9

10 Energi och miljö Föreningen har genom åren ägnat dessa frågor särskild uppmärksamhet, och blev en av de första i landet att redovisa den nu obligatoriska energideklarationen och vi har en bevisat mycket lägre energiåtgång än motsvarande fastigheter, närmast jämförbart med nybyggda hus. Vi har också haft en genom åren sjunkande förbrukning. Dock har denna trend brutits de senaste två åren, eller åtminstone stannat upp. Skälen har dels varit att vi genomfört en obligatorisk ventilationskontroll och då fått öka flödena något av tilluft i lägenheter och framför allt i entréplan, dels har vi haft en vattenläcka i en lokal till följd av en liten spricka i ett elementrör. Det medförde en mycket långvarig förlust av varmvatten. Vid den obligatoriska ventilationskontrollen framgick att vi på sikt behöver öka dimensionerna i ventilationskanalerna, för att inte behöva köra våra luftaggregat så intensivt. Det skulle innebära mindre buller och lägre energikostnader, men också en stor För att hålla nere kostnader och spara energi krävs att vi har en väl fungerande undercentral. P-H Genberg har under åren stått för handpåläggning så att värmen hänger med när utetemperaturen växlar. Vi har även en kunnig konsult som kontrollerar undercentralen några gånger per år investeringskostnad som kan bringas ned om det görs i samband med annan stamrenovering. Vi har ändå fortsatt låga energikostnader. Det gångna bistra vintern har inte resulterat i någon dramatisk ökning, och föreningen har god kontroll över situationen, inte minst tack vare vaksamma medlemmar som snabbt rapporterar avvikelser. En större miljörevision gjordes under verksamhetsåret 2008 i samarbete med Stockholms kommun. Vi påminner om sammanfattningen Miljöförvaltningen bedömer att Brf Fanan 12 har goda förutsättningar till att bedriva egenkontroll enligt miljöbalken. Föreningen uppvisade god kunskap om fastigheten vid inspektionstillfället, och har lagt ner ett stort arbete på energibesparande åtgärder och lyckats få ner kostnader och minska dess miljöpåverkan. Några större åtgärder på miljöområdet har inte vidtagits under året. Sida 10

11 Nyckeltal 2010 Intäkter, kr Anges i kr per m2 bruksarea (BRA=3384 m2) Årsavgifter, brf. Medlemmar 313 kr. Väldigt lågt enligt br-guiden.se, bland de 20% lägsta av 2000 brf) Kostnader, kr Drift- och underhåll 293 kr - varav värme 115 kr (mycket lågt enligt br-guiden.se) Räntor Skatter Avskrivningar 61 kr (anges som lågt i br-guiden.se) 27 kr 91 kr Energiförbrukning, KWh Fjärrvärmeförbrukning, normalårskorrigerad Fjärrvärmeförbrukning, absoluta tal Fjärrvärmeförbrukning per m2 Värdetal Belåning per kvadratmeter Försäljningspris /m2 under året Skulder i förhållande till taxeringsvärde 411 MWh 488 MWh 121 kwh/m2 och år (har i år inget exakt värde för referenshus men vi ligger bra till) 2837 kr (snitt i innerstan 4000 kr enl FäF) Snitt kr/m2 för ettor (25 m2). Snitt lgh i innerstan är enl mäklarstatistik.se, marknadsvärde för 1:or i området enl kvadratmeterpris.nu är (Avser mars 2010) 16 % (mycket lågt, snitt 48% bland 2000 brf) Vi anger några nyckeltal som beskriver ekonomi och energi. Tyvärr finns inte något fastställt index av nyckeltal i riket, men arbete pågår för att ta fram sådana. Nedan energiförbrukningen Sida 11

12 Snögubbar, snölykta, snögrotta och julgran. Kan vara härligt med mycket snö. Intäkter Föreningens intäkter, som totalt uppgick till tkr, fördelas enligt diagram nedan. Föregående år uppgick de sammanlagda intäkterna till tkr. BRF FANAN 12 INTÄKTER 2010 Övrigt 1% Garage 26% Lokaler 14% Avgifter 53% Bostad 6% Sida 12

13 Sportaktiviteter på gården för alla åldrar. Kostnader Föreningens löpande direkta kostnader uppgår totalt till 1.087tkr. Föregående år redovisades tkr. En stor andel utgörs av taxebundna kostnader, närmare hälften av alla direkta kostnader. Tidigare var skatt och räntor de stora belastningarna, nu är det värme och vatten. BRF FANAN 12 UTGIFTER 2010 Övrigt 1% Fast.skötsel 4% Drift 9% Ersättningar förvaltning 11% Skatter 4% Räntor 8% Värme vatten el 20% Rep underhåll 43% Sida 13

14 Drift- och underhållskostnader Underhållskostnaderna har ökat till följd av balkongrenoveringen. Vi redovisar delar av kostnader för balkongrenoveringen som en reparation och underhållskostnad för att kunna bokföra denna kostnad mot vår fond för yttre underhåll. Den enskilt största driftkostnaden är uppvärmningen, som uppgick till 390 tkr jämfört med föregående års 342 tkr. Till stor del beroende på de senaste årens kalla vintrar samt ökade fjärrvärmepriser.. Sida 14

15 Finansiella kostnader Föreningens totala låneskuld är 9,6 mkr, varav 7,8 är bundet i 5 år med garanterad maximal ränta om 3,85%, så kallat räntetak. Det innebär att vi är skyddade mot drastiskt höjda räntekostnader under de närmaste åren. Skatter Årets fastighetsskatt uppgick till 93 tkr. Styrelsen kan inte se att det finns någon politisk vilja eller ambition att höja dessa skatter, så även denna kostnadspost synes väl överblickbar. Kassaflöde och likviditet Föreningen har en god likviditetssituation. Styrelsen har sedan länge haft som mål hålla en rimlig likviditet om cirka två tertials kostnader, och hade vid årsskiftet 1,4 mkr i banktillgodohavanden, vilket i stort sett motsvarar likviditeten och detta stämmer gott med målsättningen. Vi har en viss överlikviditet som kommer att behövas för reparations och underhållsarbeten under 2011 (renovering av murar). Fina nyrenoverade balkonger, men det var skönt när ställningarna äntligen revs i slutet av hösten. Sida 15

16 Resultaträkning och Balansräkning Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar med noter. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel (kronor): Föregående års balanserade resultat Reservering fond yttre underhåll enligt stadgar I anspråktagen yttre fond underhåll Årets resultat I ny räkning överföres Sida 16 Julrosor i april.

17 Resultaträkning Not Rörelsens intäkter Årsavgifter, hyror mm Rörelsens kostnader Reparationer och underhåll Löner ersättningar och föreningskostnader Taxebundna kostnader Drift Fastighetsskötsel Övriga utgifter Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivningar av anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Skatteränta ej skattepliktig Räntekostnader och liknande resultatposter Kapitalkostnader Resultat efter finansiella poster Fastighetsskatt Statlig skatt -487 Årets resultat Gemensam städdag hösten Sida 17

18 Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad Markanläggning Mark Inventarier Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran avgifter/hyror Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar 0 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa, bank och värdepapper Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Magnolia Sida 18 Prunkande Campanula i slutet av oktober.

19 Balansräkning Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga sk ulder Swedbank Kortfristiga skulder Leverantörsskuld Skatteskuld Utgående moms Ingående moms Diverse skulder Uppl räntekostnader Förutbet avg o hyror Övr interimsskulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Övriga ställda panter och säkerheter i eget förvar Ansvarsförbindelser inga inga Sida 19

20 Noter och tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Notapparaten har ändrats så att det följer resultaträkningens kontoplan. Principerna är ofärändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningskostnader och beräknad ekonomiska livslängd. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enlig god redovisningssed. Noter Avskrivningar i procent Byggnad 0,7% 0,7% Fastighetsförbättringar 0,7% 0,7% Inventarier och maskiner 10,0% 10,0% 1. Årsavgifter, hyror m.m Årsavgifter Hyror bostäder Hyror lokaler Hyror garage Hyror reklamplatser Överlåtelse-/pantsättningsavgift Återbetalning all framtid Diverse intäkter Reparationer och underhåll Hyreslägenheter Garage Fasad 0 0 Vind källare Gården 0 0 VVS Värmeanläggning Undercentraler Tvättstuga Elinstallationer Hiss Försäkringsskador Ventilation Fönster Portar Balkong Lås Konsult Fastighetsunderhåll övr Sida

21 3. Löner, andra ersättningar och föreningskostnader Löner extrapersonal Arbetsgivaravgifter Medlemsinformation Styrelsearvode Revisionsarvode Förvaltningsarvode, ekonomi Konsultarvode Administration Trivselkostnader Hyresförluster garage Taxebundna kostnader Vattenkostnader Värmekostnader El- och gaskostnader Sophämtning Telefon Drift Grovsopor Bredband Kabel-TV Teleportanläggning Garagekostnader Hiss Serviceavtal Entremattor Försäkringskostnader Margareta med flera är flitiga med krattan. Sida 21

22 6. Fastighetsskötsel Vicevärd entreprenad 0 0 Fastighetsskötsel entreprenad Städning entreprenad Avgift till org Gård Övriga utgifter Möteskostnader Korttidsinventarier Förbrukningsmaterial Övriga driftskostnader Avskrivningar Byggnad Fastighetsförbättringar Balkong Garage Avskrivning inventarier Avskrivning maskiner Byggnad * Enligt beslut i samråd med revisorn finns from 2005 endast ett konto där samtliga fastighetsförbättringar bokförs, den årliga avskrivningstakten är 0,7% Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden Byggnad, bostäder Mark, bostäder Byggnad, lokaler Mark, lokaler Totalt taxeringsvärde Sida 22

23 10. Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Förändring av eget kapital Inbetalda insatser Upplåtels e avgifter Fond yttre underhåll Balanse rat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Förändring under året Reservering av yttre fond Årets resultat Belopp vid årets utgång Långfristiga skulder Swedbank, Företagslån rörlig ränta Swedbank, Företagslån rörlig ränta, räntegaranti 3,85%, Underskrifter av Styrelsen Andrew Carlson Ordförande Malin Brikell Sekreterare Göran Dahlgren Kassör Lennart Hägglund Ledamot Revisorernas underskrifter Vår revisionsberättelse har avgivits 2011 Mikael Svensson KPMG AB Eva Klingspor Sida 23

24 Alternativt sätt att bli av med löven är att rulla in dem i snöbollar. Sen är det gott med korv och dricka på höstens städdag. Vi avslutar verksamhetsberättelsen med ett par bilder samt bifogar årets utgåva av Fananbladet Sida 24

25