Org.nr Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Fanan 12 Banérgatan 25/25A, Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning 2011 Bostadsrättsföreningen Fanan 12 Banérgatan 25/25A, Stockholm

2 Försommarfest på gården. Omslaget: Triangelgården bakom Gårdshuset.

3 Attraktivt boende Vi upplever att vi bor i en förening med god ekonomi och trivsam miljö. Det ska kännas tryggt att bo här år efter år. Vårt boende är beroende av att alla tar hänsyn till och visar respekt för varandra. Vi hoppas att boendet stimulerar till deltagande i olika föreningsaktiviteter. Ny underhållsplan Vi har under verksamhetsåret tagit fram en underhållsplan för åren Den visar att vi har en välskött fastighet. Vi i styrelsen får ofta frågan om stambyte. Den okulära undersökningen som är gjord ger inget skäl att tro att stammarna är uttjänta. Bedömningen i underhållsplanen är att åtgärden bör utföras inom 5-10 år. Vi alla i föreningen bör vara observanta på eventuella läckage eller andra tecken på problem och styrelsen bör ha beredskap för ett stambyte om något allvarligt inträffar. Bergvärme Styrelsen har under verksamhetsåret börjat undersöka alternativ till fjärvärme via Fortum. Bergvärme är ett alternativ som har installerats av flera bostadsrättsföreningar i närområdet. Vi jobbar tillsammans med grannföreningen med att ta fram offerter från samma företag för en eventuell samordning av bergvärmeinstallation. Takbyggnation Ett antal intressenter har visat intresse att köpa byggrätten till våra platta tak. Sammanslagning med grannföreningen Vid årsmötet 2011 fick styrelsen i uppdrag att sondera intresset för en sammanslagning av föreningarna Fanan 12 och Fanan Styrelserna i båda föreningarna rekommenderar inte en sammanslagning, istället rekommenderas ett fördjupat samarbete inom de områden där vi kan se ekonomisk vinning. Bredband till alla Styrelsen har tagit in offerter på en gruppanslutning för bredband till alla boende i vår förening. En enkätförfrågan har gjorts bland medlemmarna. Vi fick in 20 svar på enkäten. 16 av svaren vill att avgiften för bredband ska läggas till månadsavgiften, medan 4 av svaren inte tycker det. Styrelsen har beslutat att gå vidare och teckna avtal med en operatör för gemensam gruppanslutning Åretsresultat visar ett plus. Föreningen har mycket god ekonomi. Styrelsen överlämnar härmed årets förvaltningsberättelse, resultaträkning, och balansräkning till föreningens medlemmar. Som vanligt bifogas årets Fananblad. Vi ses på föreningsstämman! Lennart Hägglund Ordförande Sida 3

4 Största slutna bostadskvarteret i Stockholm, i alla fall i antal hus. Det är bara att börja räkna. Våra är märkta 1 och 2. De flesta husen är byggda runt förra sekelskiftet, det som låg på vår tomt byggdes Längst ned ser vi de hus som nu är hyresrätter men byggdes för att bli hotell. Längst upp till vänster är Strindbergshuset, som omvandlats till brf för bara några år sedan. Mitt på Narvavägen i höjd med vårt gårdshus ser vi Bromska palatset, som nu inhyser franska ambassadörens residens, och är ett av tre privatpalats i Stockholm. Man kan också se att vår gröna gård är unik. Sida 4

5 Årsredovisning 2011 för Brf Fanan 12 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Fanan 12, Banérgatan 25, Stockholm, organisations-nummer , får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Fastigheten Fanan 12 Brf Fanan 12 äger fastigheten Fanan 12. Nedan redovisas uppgifter om fastigheten. Bostäder bruksarea (BRA) 1 m Antal bostadslägenheter 49 -varav bostadsrätter m varav bostadsrätter 48 Lokaler bruksarea(bra) m2 157 Antal lokaler 2 Summa bruksarea(bra) m Antal garageplatser 25 Summa bruttoarea (BTA) 2 m Tomtyta m Styrelse och revisorer verksamhetsåret 2011 Styrelsen har under året haft följande sammansättning. Lennart Hägglund Ordförande Eva Klingspor Vice ordförande Göran Dahlgren Kassör Jan Johansson Sekreterare Olle Nilsson Suppleant Marie Kreuger Suppleant Revisorer har varit godkänd revisor Mikael Svensson, KPMG AB, samt Majken Blücher som intern revisor. Revisorssuppleanter har varit Jan Brandt, KPMG AB, samt Jens Brikell. Valberedning har varit Ann-Kristin Oreland, Sven Nyrén och Jens Brikell. I tur att avgå ur styrelse vid kommande ordinarie föreningsstämma är Lennart Hägglund, Göran Dahlgren samt Olle Nilsson. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt och har under verksamhetsåret haft tio protokollförda möten. Under året har ersättning utbetalats med kr till styrelsen. Medlemsfrågor Stämma hölls den 12e maj Styrelsen utger ett särskilt medlemsblad som utkommit med 5 nummer under verksamhetsåret. Föreningen har en egen hemsida med bl.a. en informationsserie och ett särskilt material för nya medlemmar. Inga lägenheter har överlåtits under året Bruksarea (BRA): 'area av nyttjandeenhet eller annan grupp av sammanhörande mätvärda utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida. Bruttoarea (BTA) definieras som 'area av mätvärda delar av ett våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida. Sida 5

6 Magnoliadagen i början av juni Som tidigare har styrelsen ordnat aktiviteter för medlemmar i form av två gårdsdagar med städning och trädgårdsarbete samt sammankomst första advent med grantändning glögg och godispåsar. En ljus försommarkväll hölls årets magnoliafest. Underhållsplan Under året har en ny underhållsplan tagits fram. Styrelsen har nu en aktuell underhållsplan att rätta sig efter. Den visar att vi har en välskött fastighet. Vi i styrelsen får ofta frågan om stambyte. Den okulära undersökningen som är gjord ger inget skäl att tro att stammarna är uttjänta. Bedömningen i underhållsplanen är att åtgärden bör utföras inom 5-10 år. Preliminärt Murrenovering Bergvärme Ommålning av trapphus Gården 2011 genomfördes Byte/renovering av takluckor. Lagning av papptak gatuhuset genomfördes Renovering av balkonger, kostnad cirka 1.9 mkr. Fjärrstyrning och automatöppning av garagedörrar, 105 tkr Översyn av belysning i tvättstugor och korridorer, kostnad 10 tkr. Insättande av säkerhetsdörrar och galler föreningslokal, 55 tkr. Utrustning tvättstugor, kostnad 32 tkr. Brandsyn och ny genomgång av rökluckor, kostnad 5 tkr. Försäkringsskada efter vattenläcka i ena lokalen i Gathuset, kostnad 89 tkr. Hissunderhåll, kostnad 14 tkr. Sida 6

7 Flitiga medlemmar på höstens städdag. Översikt av tidigare åtgärder: 2009 Byte av kallmangel kostnad cirka 20 tkr Renovering garageport cirka 27 tkr Upprustning lekplats cirka 30 tkr Projektarbete balkonger cirka 200 tkr Anskaffande av konstverk till entrén cirka 20 tkr Ny dator och programvara för internetbokning tvättstugor m.m. cirka 30 tkr Rensning av ventilationskanaler cirka 40 tkr OVK, obligatorisk ventilationskontroll, cirka 30 tkr Hissreparation gårdshus 49 tkr 2008 Installation av nödbelysning på alla trapplan jämte källare kostnad 45 tkr. Installation av vilstolar i entréer, nya tvättstugekorgar kostnad ca 10 tkr Ventilationsrengöring och underhåll av anläggningen kostnad 60 tkr Förebyggande av skadedjursangrepp (gnagare) med översyn av tillträdeszoner 1 tkr/mån Inskaffande av kontorsutrustning och kassaskåp föreningslokal kostnad 20 tkr Uppgradering av miljöhuset för alla tillgängliga fraktioner (inkl elskrot och plast) Översyn av brandsäkerhet och installation av brandsläckare, kostnad 12 tkr Utbyte av hisselektronik i gårdshus, kostnad 39 tkr Energideklaration, kostnad 8 tkr 2007 Elektroniskt nyckelfritt inpasserings- och bokningssystem, kostnad 200 tkr Automatisk dörröppning av ytterportar. Kostnad 93 tkr. Total översyn och detaljerad statusbestämning av föreningens VA-system. 25 tkr. Kvalitetshöjande åtgärder i entréer inkl slipning av golvbeläggning. Kostnad 80 tkr. Installation av nödbelysning på alla trapplan jämte källare kostnad 45 tkr. Inköp av ny PC inkl kringutrustning och mjukvara. Kostnad 14 tkr. Upprustning av uthyrda lokaler med VVS, golv, målning m.m. kostnad ca 63 tkr Renovering garage inkl. egen port. Kostnad 150 tkr. Sida 7

8 Golvbyte i gårdshus, kostnad 80 tkr Radonutredning och mätning i lägenheter, godkända värden Energiöversyn och ev byten av ventilation trapphus gathuset. Kostnad ca 35 tkr. Framtagande av långsiktig underhållsplan Genomförd PCB sanering, kostnad ca 650 tkr. Tilläggsisolering av vindar, cykelrum och gavelvägg, kostnad ca 200 tkr 2004: Utbyte av ventilationsanläggning i gårdshus, kostnad 118 tkr. Bredbandsinstallation, kostnad 13 tkr. Installation av gallergrind i trapphus, kostnad 17 tkr. Installation av nytt torkskåp i tvättstugan., kostnad 19 tkr Anordnande av tvättstuga i gårdshuset, kostnad 300 tkr. Renovering och installation av energifönster med nya ytterbågar, kostnad 950 tkr. Anordnande av egen fjärrvärmeundercentral, kostnad 650 tkr Byte till termostatventiler på radiatorerna, kostnad 100 tkr. Renovering av hissarna i båda byggnaderna. Kostnad 600 tkr. Renovering av gården inkl. nytt tätskikt på garagebjälklaget kostnad tkr Nytt sophus och förbättrad utebelysning. Kostnad 500 tkr. Installation av nytt kabel-tv nät och kat.5-nät, kostnad 230 tkr (föreningens första år!) Omläggning av takpapp på båda byggnaderna. Kostnad 100 tkr. Sida 8

9 En av murarna som behöver renoveras. Föreningens förvaltning Styrelsen ansvarar för den övergripande fastighetsskötseln. I detta arbetet ingår planläggning av underhåll enligt underhållsplanen, samt enklare arbeten t.ex. lampbyten, skottning, sandning, gräsklippning, m.m. I styrelsens ansvar ingår passagesystem.under hösten 2010 tecknades ett avtal med grannföreningen Fanan om att ansluta våra och deras garagehyresgäster till detta system. Detta innebär att Fanan 12 sköter administration av brickor,lösenord och inpassage med mobil för våra och grannföreningens garagehyresgäster. Styrelsen sköter medlemskontakter, handläggning och uppföljning av lokalhyresgäster, andrahandsuthyrningar, leverantörs- och hyresgästkontakter, fakturakontroll, budgetarbete, ekonomisk analys och uppföljning. Styrelsen har ansvar för uppföljning och bevakning av myndighetskrav, att vara föreningens representant vid lägenhetsförsäljningar och planera och verkställa föreningens upphandlingar liksom att vara beställar- och uppföljningssansvarig vid investerings- och underhållsprojekt. Föreningen har ett förvaltningsavtal med Rådrum Mäkleri och Förvaltning AB. Det betyder att det löpande ekonomiska arbetet med leverantörsfakturor, bokföring, redovisning, hyresavisering, bokslut, deklaration, årsbok, lägenhetsregister och panter handhas av Rådrum. Vi har tecknat ett tilläggsavtal med Rådrum om Elektronisk fakturahantering. Detta kommer att underlätta hantering av fakturor avsevärt. Sida 9

10 Energi och miljö Föreningen har genom åren ägnat dessa frågor särskild uppmärksamhet, och blev en av de första i landet att redovisa den nu obligatoriska energideklarationen och vi har en bevisat mycket lägre energiåtgång än motsvarande fastigheter, närmast jämförbart med nybyggda hus. Denna trend har dock brutits de senaste åren eller åtminstone stannat upp, efter det att en obligatorisk ventilationskontroll visade att vi behövde öka flödena något av tilluft i lägenheter och framför allt i entréplan. Vid den obligatoriska ventilationskontrollen framgick att vi på sikt behöver öka dimensionerna i ventilationskanalerna, för att inte behöva köra våra luftaggregat så intensivt. Det skulle innebära mindre buller och lägre energikostnader, men också en stor investeringskostnad som kan bringas ned om det görs i samband med annan stamrenovering. Vi har ändå fortsatt låga energikostnader. För att hålla nere kostnader och spara energi krävs att vi har en väl fungerande undercentral. P-H Genberg har under åren stått för handpåläggning så att värmen hänger med när utetemperaturen växlar. Vi har även en kunnig konsult som kontrollerar undercentralen några gånger per år En större miljörevision gjordes under verksamhetsåret 2008 i samarbete med Stockholms kommun. Vi påminner om sammanfattningen Miljöförvaltningen bedömer att Brf Fanan 12 har goda förutsättningar till att bedriva egenkontroll enligt miljöbalken. Föreningen uppvisade god kunskap om fastigheten vid inspektionstillfället, och har lagt ner ett stort arbete på energibesparande åtgärder och lyckats få ner kostnader och minska dess miljöpåverkan. Några större åtgärder på miljöområdet har inte vidtagits under året. Sida 10

11 Nyckeltal 2011 Intäkter, kr Anges i kr per m2 bruksarea (BRA=3384 m2) Årsavgifter, brf. Medlemmar 339 kr. Kostnader, kr Drift- och underhåll 310 kr - varav värme 110 kr Räntor Skatter Avskrivningar 108 kr 28 kr 91 kr Energiförbrukning, KWh Fjärrvärmeförbrukning, absoluta tal Fjärrvärmeförbrukning per m2 453 MWh 133 kwh/m2 och år Värdetal Belåning per kvadratmeter 2837 kr Försäljningspris / m2 under året Ingen försäljning har skett under 2011 Skulder i förhållande till taxeringsvärde 16 % Flitiga humlor. Sida 11

12 Filip och Isak med sin snöskulptur. Herr snögubbe. Intäkter Föreningens intäkter, som totalt uppgick till tkr, fördelas enligt diagram nedan. Föregående år uppgick de sammanlagda intäkterna till tkr. BRF FANAN 12 INTÄKTER 2011 Övrigt 5% Garage 23% Lokaler 16% Avgifter 50% Bostad 6% Sida 12

13 Arvid och Viggo gillar också snö. Göran sköter sandningsmaskinen. Kostnader Föreningens löpande direkta kostnader uppgår totalt till tkr. Föregående år redovisades tkr. En stor andel utgörs av taxebundna kostnader, närmare hälften av alla direkta kostnader. Tidigare var skatt och räntor de stora belastningarna, nu är det värme och vatten. BRF FANAN 12 UTGIFTER 2011 Skatter Övrigt 5% 0% Fast.skötsel 1% Räntor 21% Drift 21% Värme vatten el 31% Rep underhåll 7% Ersättningar förvaltning 14% Sida 13

14 Drift- och underhållskostnader Värmekostnaden är den enskilt största driftkostnaden i vår budget. I bifogad graf visas 2011 års värmeförbrukning jämfört med 2010 (värme inklusive varmvatten). Den mildare hösten 2011 ger ett tydligt avtryck i grafen. Vi förbrukade totalt 453 MWH 2011 (kostnad: 373 tkr) och som jämförelse 488 MWH 2010 (kostnad:390 tkr).. Sida 14

15 Finansiella kostnader Föreningens totala låneskuld är 9,6 mkr, varav 7,8 är bundet i 5 år med garanterad maximal ränta om 3,85%, så kallat räntetak. Det innebär att vi är skyddade mot drastiskt höjda räntekostnader under de närmaste åren. Skatter Årets fastighetsskatt uppgick till 94 tkr. Styrelsen kan inte se att det finns någon politisk vilja eller ambition att höja dessa skatter, så även denna kostnadspost synes väl överblickbar. Kassaflöde och likviditet Föreningen har en god likviditetssituation. Styrelsen har sedan länge haft som mål hålla en rimlig likviditet om cirka två tertials kostnader, och hade vid årsskiftet 1,7 mkr i banktillgodohavanden, vilket i stort sett motsvarar likviditeten och detta stämmer gott med målsättningen. Vi har en viss överlikviditet. Under 2011 kunde vi äntligen använda våra fina, nyrenoverade balkonger igen. Sida 15

16 Resultaträkning och Balansräkning Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar med noter. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel (kronor): Föregående års balanserade resultat Reservering fond yttre underhåll enligt stadgar Årets resultat I ny räkning överföres Sida 16 Gårdshuset i dramatiskt ljus.

17 Resultaträkning Not Rörelsens intäkter Årsavgifter, hyror mm Rörelsens kostnader Reparationer och underhåll Löner ersättningar och föreningskostnader Taxebundna kostnader Drift Fastighetsskötsel Övriga utgifter Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivningar av anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Skatteränta ej skattepliktig Räntekostnader och liknande resultatposter Kapitalkostnader Resultat efter finansiella poster Fastighetsskatt Justering skatt Årets resultat Sida 17

18 Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad Markanläggning Mark Inventarier Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran avgifter/hyror 90 0 Skattefordran Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa, bank och värdepapper Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Sida 18 Magnolia

19 Balansräkning Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget k apital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga sk ulder Swedbank Kortfristiga skulder Leverantörsskuld Utgående moms Ingående moms Diverse skulder Uppl räntekostnader Förutbet avg o hyror Övr interimsskulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Övriga ställda panter och säkerheter i eget förvar Ansvarsförbindelser inga inga Sida 19

20 Noter och tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Notapparaten har ändrats så att det följer resultaträkningens kontoplan. Principerna är ofärändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningskostnader och beräknad ekonomiska livslängd. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enlig god redovisningssed. Noter Avskrivningar i procent Byggnad 0,7% 0,7% Fastighetsförbättringar 0,7% 0,7% Markanläggning 3,33% 0,0% Inventarier och maskiner 10,0% 10,0% 1. Årsavgifter, hyror m.m Årsavgifter Hyror bostäder Hyror lokaler Hyror garage Hyror reklamplatser Överlåtelse-/pantsättningsavgift Återbetalning all framtid Diverse intäkter Reparationer och underhåll Hyreslägenheter Garage Vind källare Gården VVS Värmeanläggning Undercentraler Tvättstuga Hiss Försäkringsskador Ventilation Fönster Portar Balkong Lås Konsult Fastighetsunderhåll övr Sida 20

21 3. Löner, andra ersättningar och föreningskostnader Arbetsgivaravgifter Styrelsearvode Revisionsarvode Förvaltningsarvode, ekonomi Omkostnader 308 Konsultarvode Administration Trivselkostnader Taxebundna kostnader Vattenkostnader Värmekostnader El- och gaskostnader Sophämtning Telefon Drift Grovsopor Bredband Kabel-TV Garagekostnader Hiss Serviceavtal Entremattor Försäkringskostnader Sida 21

22 6. Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel entreprenad Städning entreprenad Avgift till org Gård Övriga utgifter Möteskostnader Korttidsinventarier Förbrukningsmaterial Övriga driftskostnader Avskrivningar Byggnad Fastighetsförbättringar Balkong Garage Markanläggning Inventarier Maskiner Byggnad * Enligt beslut i samråd med revisorn finns from 2005 endast ett konto där samtliga fastighetsförbättringar bokförs, den årliga avskrivningstakten är 0,7% Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden Byggnad, bostäder Mark, bostäder Byggnad, lokaler Mark, lokaler Totalt taxeringsvärde Sida 22

23 10. Markanläggning Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Förändring av eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelse avgifter Fond yttre underhåll Balans erat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Förändring under året Reservering av yttre fond Årets resultat Belopp vid årets utgång Långfristiga skulder Swedbank, Företagslån rörlig ränta Swedbank, Företagslån rörlig ränta, räntegaranti 3,85%, Sida 23

24 Vi är stolta över att ha vunnit tredje pris i Fastighetsägarna Stockholms tävling Den vackraste innergården, med motiveringen Ser verkligen ut att vara en välplanerad gård med många funktioner och vackra växter. Vi avslutar verksamhetsberättelsen med en bild på våra vackra växter samt bifogar årets utgåva av Fananbladet. Sida 24

25 Sida 25

26 Sida 26