Malmö stark fastighetsmarknad och god tillväxt

Transkript

1 Region Öresund Malmö stark fastighetsmarknad och god tillväxt Antal Vakansgrad, Lokalarea, register- Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Marknadsvärde, Mkr hyra, % 1 m 2 fastigheter Malmö Lund Öresund Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat från Triangeln till stortorget i centrala Malmö samt i centrala Lund och Brunnshög. Vakanserna i Malmö är 4 procent och i Lund knappt 1 procent. Marknadsvärdet i region Öresund har ökat med 9 procent. För Sony Ericsson genomförs en utbyggnad i Lund för 54 Mkr. Sysselsättningen i Öresundsregionen har utvecklats i positiv riktning under det gångna året och för 27 väntas antalet sysselsatta öka med 14 personer (2,6 procent) enligt Länsarbetsnämnden. Tillväxten är starkast inom tjänste- och byggsektorn, bland annat till följd av ökat bostadsbyggande och byggandet av Citytunneln. Även konsultsektorn, handel och transportsektorn har ökat antalet anställda medan den offentliga sektorn är fortsatt återhållsam. Effekterna från Öresundsbron börjar nu märkas tydligt. Närheten till Köpenhamn och tillgång till den danska arbetsmarknaden bidrar till kraftig sysselsättningsutveckling i regionen. Inflyttningen till Malmö och Lund har varit stark och är bland annat resultat av integrationen med Köpenhamn. Malmö Högskola har på en åttaårsperiod utvecklats till den åttonde största utbildningsenheten i Sverige med 22 studenter på hel- eller deltid. Citytunneln började byggas under 25 och kommer att vara klar 211. Kommunikationslösningen knyter ihop järnvägen norr om Malmö med järnvägen mot Trelleborg, Ystad och Köpenhamn. Den utförs som en tunnel under Malmös centrala delar, från Malmö Central via station Triangeln. Söder om stadsbebyggelsen går järnvägen ovan mark, med station Hyllie, för att sedan ansluta till Öresundsförbindelsen och järnvägarna till Ystad/Trelleborg. Citytunneln kommer att förändra bilden av Malmö under de kommande åren. Vid centralstationen kommer uppgången att vara norr om den befintliga stationen och vid Triangeln blir den söder om köpcentrat. Citytunneln kommer att bidra till utveckling av ett flertal fastighetsprojekt kring främst Centralstationen och Triangeln. Strategisk inriktning Vasakronan är störst i Malmö på kommersiella lokaler i city och citynära lägen. Det centrala läget gör att det finns ett stort inslag av butiker. Kundstrukturen är en blandning av privata och offentliga kontorshyresgäster och andra verksamheter. Beståndet ligger mycket centralt och till stora delar utmed gågatustråket i Malmö. Den strategiska inriktningen är att befästa marknadspositionen från Triangeln till Stortorget och expandera i Inre- och Västra Hamnenområdet. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden i Malmö är fortsatt stabil och befinner sig i balans. Efterfrågan på kontor är god och hyresnivåerna är svagt uppåtgående. För nyproducerade stora kontor är det hård konkurrens men hyrorna har stabiliserats. Intresset för att lokalisera kontorsverksamhet till Malmö är fortsatt högt. Det är fortsatt inflyttning av företag samtidigt som nyföretagandet ligger på en hög nivå. Konkurrensen från företag som erbjuder nyproducerade kontorslokaler är idag stor och tillgången på byggrätter i Malmö är god. Byggandet av Citytunneln får återverkningar på hyresmarknaden redan idag och är en faktor som påverkar hyrorna positivt i de lägen som finns i anslutning till uppgångarna. Butiksmarknaden präglas av stabila hyresnivåer med en positiv utveckling av detaljhandeln i Malmö City. En allt större del av cityhandeln koncentreras till axeln mellan Triangeln och Stortorget på bekostnad av andra lägen i Malmös innerstad. Genom tillkomsten av Galleria Storgatan 23 i hörnet av Södra Förstadsgatan och Storgatan har gågatan ytterligare förstärkts. Externhandeln i utkanten av Malmö fortsätter att växa och kan på sikt 36 Vasakronans Årsredovisning 26

2 Vasakronan Service Partner i Region Öresund Kontorsrelaterade tjänster erbjuds via Vasakronan Service Partner. Hittills har en serviceplattform öppnats i Malmö, kv Bylgia. de mest efterfrågade tjänsterna i Malmö är konferens, catering och vaktmästeritjänster. 15 procent av Vasakronans samtliga hyresgäster i Malmö anlitar Vasakronan Service Partner för tjänsteleverans. största kunder är SWECO, Findus och Länsarbetsnämnden. både utgöra en möjlighet för och ett hot mot cityhandeln i Malmö. Efterfrågan på kontor har förbättrats och vakansnivån ligger på cirka 9 procent, enligt Jones Lang LaSalle. Aktiviteten har varit stor i Malmö och de största uthyrningarna har skett i centrala Malmö och i förorterna. Vasakronan har en vakans i Malmö på 4 procent. I Malmö har Vasakronan nyuthyrt cirka 13 m 2 och omtecknat avtal för 38 m 2 kontor och butiker. Hyresnivåer för kontor har varit upp till 1 9 kr/m 2 och för butiker 5 5 kr/m 2. Genomsnittlig kontraktstid är 4,5 år. Stora kontrakt har omtecknats med bland andra Skatteverket på m 2, SEB på 8 m 2 och Kronofogdemyndigheten på 5 6 m 2. På Södertull har 3 5 m 2 kontor hyrts ut till Ernst & Young. Fastigheten genomgår en totalrenovering och investeringen uppgår till 3 Mkr. I kv Tigern på Södra Förstadsgatan har Vasakronan genomfört en renovering och skapat moderna butikslokaler för Telia, Levis och Lindri. Fastighetsmarknaden Intresset för att köpa fastigheter i Öresundsregionen är mycket stort och efterfrågan är betydligt större än utbudet. Både svenska och internationella investerare har varit aktiva och det har gjorts ett stort antal fastighetsaffärer under året. Fastighets AB Malmö City, Keops och tyska CGI har gjort förvärv medan Kungsleden och Wihlborgs har sålt. Direktavkastningskravet ligger i intervallet 5 till 6 procent för fastigheter i bästa läge. Vasakronan tar stor del i utvecklingen kring Citytunnelns uppgång vid Triangelns köpcentrum. Framtidsutsikter I Öresundsregionen är den ekonomiska utvecklingen stark vilket medfört en tillväxt i bruttoregionalprodukten på cirka 4,4 procent under 26. Prognosen är att BRP under 27 ökar med 3,6 procent och under 28 med 2,7 procent. Framtidsutsikterna bedöms som goda inte minst mot bakgrund av den tilltagande integrationen med Danmark. Dessutom har Malmö ett mångsidigt näringsliv och Öresundsbron medför att andelen nyetableringar ökar. Även byggnationen av Citytunneln medför positiva effekter för lokalhyresmarknaden. Malmö har också en relativt stor befolkningsökning. Hyresutvecklingen i Malmö kommer att vara stabil med hyresnivåer för kontor upp till 2 kr/m 2 och för butiker 5 5 kr/m 2. Vasakronans Årsredovisning 26 37

3 S. Förstadsgatan Malmö 2 = Malmö Nord = Malmö Syd 3 17 Slottsparken Gustav Adolfs Torg Stadshuset Triangeln 9 1 Gustav Adolfs Torg Lilla Nygatan Drottninggatan torget Stor- 1 4 Stortorget Rundelsgatan Baltzarsgatan = Vasakronans fastigheter Triangeln 38 Vasakronans Årsredovisning 26

4 Malmö Fastighetsinnehav , Malmö Fastighet, adress Byggn.år/ Senaste ombyggn.år Taxeringsvärde Kontor Lokalarea (m 2 ) Förråd/ Butik/ lager/ rest. Garage arkiv Bostäder Övrigt Summa lokalarea Hyresintäkter 26 Vakans Hyresvärde (%) Större hyresgäster Malmö Nord 1 Bastionen Nyköping 1, Malmöhusvägen / Hovrätten 2 Bilen 6, Västra Varvsgatan Lawson 3 Bylgia 1, Skeppsbron / Findus, Sweco 4 Claus Mortensen 26, Södergatan / Harry & Son, Assistera, Accenture, City Advokaterna 5 Ellenbogen 36, Baltzarsgatan Q-branch, Travelflow, KID, A-search 6 Ellenbogen 38, Baltzarsgatan Läkarhuset Ellenbogen, Medicinsk Röntgen, Praktikertjänst 7 Gasklockan 3, Porslinsgatan 6, Malmgatan 1 8 Hans Michelsen 9, Adelgatan 1 3 / N Vallgatan Karin 11, Kungsgatan 13 / Drottninggatan 18,19 1 Kronan 1, 11, Bruksgatan 2 / N Vallgatan Polismyndigheten, Kriminalvårdsstyrelsen Trygg Hansa, Ajilon 1931/ Länsstyrelsen, Aveva, Telenor, Polismyndigheten 1898/ SEB, Trygg Hansa 11 Neptun 6, Västergatan / Hovrätten, Regeringskansliet 12 Nora 11, Kungsgatan 15 / Drottninggatan / Skatteverket, Kronofogdemyndigheten, 13 Oscar 1, Stortorget / GE Money Bank, Trygghetsstiftelsen 14 Oscar 17, Stortorget 27, 29, Lilla Torg 191/ Biograf Spegeln, Setterwalls Advokatbyrå, Ranstam & Partners 15 Residenset 5, Adelgatan / Å & R Carton, Alecta, Kwintet 16 Rundelen 34, Rundelsgatan InArk, Svensk Hypotekspension, Structor 17 Sirius 1, Jörgen Kocksgatan 9 / Navigationsgatan 3 18 Von Conow 57, Kalendegatan 6 8 / Själbodgatan 6 8 Malmö Syd 1 Björnen 1, Södra Förstadsgatan 17 / kärleksgatan Enea, Konica Minolta, JM, Mynthuset, Sjöfartsverket Länsrätten 193/ Benetton, Bolagret 2 Björnen 38, Södra Förstadsgatan 23, / Spirit, Gant, Cross, Bianco,Vero Moda 3 Carl Gustav 5, Södra Tullgatan / Hilding Anders, Intrum Justitia, Fritidsresor, SF Bio, DesignTorget, Granit 4 Claus Mortensen 34, Stortorget / Etage, Café Mäster Hans, Mosaik 5 Claus Mortensen 35, Södergatan / Hotell Baltzar 6 Delfinen 12, Södra Förstadsgatan 2 198/ You, Svensk Fastighetsförmedling, GEAB 7 Elefanten 23, Södra Förstadsgatan 22, / Cervera, Boomerang, Vagabond 8 Elgen 14, Södra Förstadsgatan / SF Bio, Sony Center, Esprit, EspressoHouse 9 Kaninen 26 (T) Södra Förstadsgatan / Triangelns Köpcentrum, Hilton, Folksam 1 Kaninen 27 (T), Södra Förstadsgatan / Triangelns Köpcentrum 11 Magnus Stenbock 2, Gustav Adolfs Torg Ernst & Young, Willis Coron, Resia 12 Magnus Stenbock 4, Södra Tullgatan / Akademibokhandeln, MQ, Partner Tech, Ernst&Young, Weekday 13 Smedjan 13, Celsiusgatan 33 35, 1937/ Du Pont, Migrationsverket Östra Farmvägen 5 14 S:t Jörgen 7, Södergatan 28, 1929/ Astoria, Hamrelius Bokhandel, Proffice Kalendegatan Tigern 7, Södra Förstadsgatan / Telia, Modehuset Lindri Summa Malmö (T) = tomträtt MARKNADSHYROR OCH VAKANSER, Malmö kr/m 2 % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Källa: Jones Lang Lasalle Vasakronans största hyresgäster, MALMÖ Hyresgäster Lokalarea, m 2 Triangelns Köpcentrum 28 Polismyndigheten 21 Skatteverket 18 Hilton 17 5 SEB 14 Domstolsverket 1 8 Länsstyrelsen 1 De största fastighetsägarna, MALMÖ Fastighetsägare Kommersiella lokaler, m 2 Vasakronan 31 Wihlborgs 246 Stena Fastigheter 146 Briggen/Castellum 18 Kungsleden 92 Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyresfastigheter. Noterade årsvärden per 31 december. Övre nivå i marknadshyresintervallet anges. Exklusive ombyggnadsvakans. Vasakronans Årsredovisning 26 39

5 Lund Stort byggprojekt för Sony Ericsson Lunds näringsliv har genomgått en framgångsrik omställning sedan Vissa näringsgrenar har expanderat och vuxit starkt. Det har skapats över 11 nya jobb på tolv år. Flera av de nya arbetena finns inom forskning och utveckling. De forskningsintensiva företagen söker sig alltmer till universitetsstaden Lund. Lund har också en kraftig tillväxt av antalet anställda inom industrin. Till största del handlar det om högteknologiska företag med mycket kvalificerade arbetsuppgifter. Lund har en mycket hög utbildningsnivå och drygt 55 procent av Lunds invånare har högskole- eller universitetsutbildning. Lund har också Öresundsregionens ledande universitet med 41 studenter, varav 3 6 forskningsstuderande. Strategisk inriktning Vasakronans fastighetsbestånd i Lund finns koncentrerat till centrum, IDEONområdet och Brunnshög. Lokalhyresmarknaden Hyresmarknaden är stabil med god efterfrågan på kontor och svagt uppåtgående hyresnivå. Detta märks tydligast inom klusterbildningen på IDEON/Brunnshög där inriktningen är på tillväxtorienterade företag. Sony Ericsson, Ericsson Mobile Platform och datakonsulter expanderar kraftigt och nyanställer personal. Vasakronan och Sony Ericsson har tecknat nya hyresavtal som innebär att Vasakronan kommer att låta bygga två nya kontorsbyggnader för Sony Ericsson i Lund med inflyttning under första halvåret 28. Dessa kommer att uppföras i anslutning till Sony Ericssons befintliga byggnader vid Nya Vattentornet i Lund. Totalt är investeringen bedömd till cirka 54 Mkr. Affären innebar även att befintliga kontorskontrakt på Brunnshög i Lund omförhandlades. Den nya kontorsbyggnaden har utformats i samarbete med arkitekt Gert Wingårdh och är på drygt 27 m 2. Dessutom kommer ett nytt parkeringshus för cirka 37 bilplatser att byggas i anslutning till kontorsbyggnaderna. Vasakronan kommer att genomföra en omfattande om- och tillbyggnad av Polishuset i Lund. Ett nytt 15-årigt hyresavtal är tecknat mellan Vasakronan och Polismyndigheten på cirka 7 m 2. Vasakronan kommer också att bygga ett nytt kontorshus intill Polishuset. Hela om- och nybyggnadsprojektet omfattar totalt cirka 9 m 2 lokalarea. Hyran för moderna kontor i bästa läge ligger mellan 1 4 och 1 7 kr/m 2. Vakansgraden för kontor uppgår till cirka 6 procent. I Lund har Vasakronan nyuthyrt 29 9 m 2 och omtecknat 4 m 2. Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt har ökat med 8 procent. Högsta hyresnivå uppgår till cirka 1 85 kr/m 2 och vakansgraden i Vasakronans fastighetsbestånd är mindre än 1 procent. Bland de kontrakt som om- och nyförhandlats är Sony Ericsson på m 2 och Landsarkivet på 3 79 m 2. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden har varit fortsatt god under 26. Wihlborgs har varit aktiva på köpsidan och förvärvat Yggdrasils innehav i IDEON AB som äger fastigheterna Beta 1 6. Acta har avyttrat fastigheten Nya Vattentornet 3 till NIAM. Direktavkastningskravet i Lund är inom intervallet 5,3 till 6,5 procent. Framtidsutsikter Utvecklingen i Lund påverkas generellt positivt av tillväxten i Öresundsregionen. Flera företag kommer att fortsätta sin expansion i Lund, vilket kan komma att öka efterfrågan på kontorslokaler. Mot bakgrund av tillväxten i näringslivet förväntas hyresnivåerna öka även under 27. Brunnshög är Lunds nästa stora utvecklingsområde. Vasakronan har ett avtal med Lunds kommun som omfattar 1,6 ha med en byggrätt på omkring 2 m 2 kontorslokaler. Det nya området utformas i samarbete med arkitekt Gert Wingårdh. Fastighetsinnehav , Lund Fastighet, adress Byggn.år/ Senaste ombyggn.år Taxeringsvärde Kontor Lokalarea (m 2 ) Förråd/ Butik/ lager/ rest. Garage arkiv Bostäder Övrigt Summa lokalarea Hyresintäkter 26 Vakans Hyresvärde (%) Större hyresgäster 1 Apotekaren 12, Kyrkogatan 1 3 / Lilla Fiskaregatan / SEB, Lunds Kommun (Kino) 2 Arkivet 1, Dalbyvägen 4 / Arkivgatan 1 191/ Landsarkivet 3 Benzelius 1, Dag Hammarskjölds väg / Euro Finans, PTC Sweden, Finn Inn, Sony Ericsson Mobile Communictions 4 Galten 25, Mårtenstorget Apoteket Hjorten, McDonald s, IHE 5 Häradshövdingen 2, Byggmästaregatan / Lunds tingsrätt 6 Nya Vattentornet 2 och 4, Odarslövsv Sony Ericsson Mobile Communications 7 Päronet 14, 17 och 18, Ruben Rausings gata 9 191/ Ramböll, Tetra Pak 8 Repslagaren 31, Stora Södergatan CSN, Öhrlings PricewaterhouseCoopers 9 Sandryggen 1, Järnåkravägen / Skatte- och Kronofogdemyndigheten 1 Spettet 3 och 4, Byggmästaregatan 1 3 / 1965/ Polismyndigheten, Vasakronan, Mallverkstaden Fjelievägen 4 8, Slöjdgatan 2 Summa Lund Vasakronans Årsredovisning 26

6 Järnvägsstation 1 Domkyrkan MARKNADSHYROR OCH VAKANSER, Lund kr/m 2 % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Källa: Jones Lang Lasalle VASAKRONANS STÖRSTA HYRESGÄSTER, LUND Hyresgäster Lokalarea, m 2 Sony Ericsson 32 Polismyndigheten 6 4 Landsarkivet 3 8 Skatteverket 3 5 Lunds Tingsrätt 3 5 DE STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, LUND Fastighetsägare Kommersiella lokaler, m 2 Första Fastighets AB Ideon 7 Vasakronan 69 Briggen/Castellum 69 Wihlborgs 44 Lunds Kommunala Fastighets AB 42 Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyresfastigheter. Noterade årsvärden per 31 december. Övre nivå i marknadshyresintervallet anges. Exklusive ombyggnadsvakans. Vasakronans Årsredovisning 26 41