BOKSLUTSRAPPORT Fredrik Wirdenius VD Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Björn Lindström Finanschef. Moderator: Jonas Andersson Nordea

Transkript

1 BOKSLUTSRAPPORT 2009 Fredrik Wirdenius VD Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Björn Lindström Finanschef Moderator: Jonas Andersson Nordea

2 AGENDA Sammanfattning 2009 Hyres- och fastighetsmarknad Vasakronan Bokslutsrapport 2009 Finansiering

3 Sammanfattning 2009 Tagit marknadsandelar Positivt omförhandlingsresultat Ökad uthyrningsgrad Ökad kundnöjdhet Renodlat verksamheten Vasakronan Service Partner Bostadsaktiebolaget Dombron Enskilda fastighetstransaktioner

4 Kammarkollegiet kvm Tieto kvm Regeringskansliet kvm

5 Försäljning mkr Förvärv 670 mkr

6 Investeringar i projekt mkr

7 Hyres- och fastighetsmarknad

8 Lågtryck på hyresmarknaden i Europa Källa: JLL, decenber 2009 Källa: JLL, december 2009

9 Låg transaktionsvolym och liten andel internationella investerare i Sverige 2009 Mdkr Källa: DTZ, december 2009

10 Konjunkturindikator för det totala näringslivet Läget inom näringslivet starkare än normalt Källa: KI

11 Kontorssysselsättningen Stockholm har vänt upp - fortsatt avmattning i övrigt och särskilt i Göteborg

12 Hyresmarknadstrender vakansgrader % Vakansgrad - kontor 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Q Q Q Q Q1 STOCKHOLM CBD STOCKHOLM Ytterområde (d v s närförorter) GÖTEBORG Göteborg CBD ÖRESUND Lund A-läge (d v s innerstad samt Pålsjö) STOCKHOLM Innerstad (exkl CBD) UPPSALA Uppsala Innerstad ÖRESUND Malmö CBD Källa. DTZ, december 2009

13 Hyresmarknadstrender Kontor Stockholm CBD kr/m² Marknadshyra - kontor STOCKHOLM CBD Q Q Q Q Q1 Källa: DTZ, december 2009

14 Hyresmarknadstrender Kontor kr/m² Marknadshyra - kontor STOCKHOLM Innerstad (exkl CBD) STOCKHOLM Ytterområde (d v s närförorter) UPPSALA Uppsala Innerstad GÖTEBORG Göteborg CBD ÖRESUND Malmö CBD ÖRESUND Lund A-läge (d v s innerstad samt Pålsjö) Q Q Q Q Q1 Källa. DTZ, december 2009

15 Vasakronan

16 Vasakronan idag Marknadsvärde, mdkr 71,8 Kontrakterad hyra, mdkr 5,9 Antal fastigheter 288 Antal anställda 461 Göteborg Uppsala Stockholm Malmö/Lund

17 Sveriges i särklass största fastighetsbolag Mdkr

18 Väl diversifierad kontraktsportfölj Största hyresgäster Andel av kommersiell hyra, % SEB 3 Försäkringskassan 3 Rikspolisstyrelsen 3 Posten 2 Ericsson 2 Sony Ericsson 2 H&M 1 Logica 1 If Skadeförsäkring 1 Skatteverket 1 10 största hyresgäster 19 Bransch Andel av kommersiell hyra, % Offentlig verksamhet 26 Tjänster 20 Konsumentvaror 17 Finans 10 IT 7 Telekom 5 Övrigt 6 Hälsovård 3 Industri 3 Media och underhållning Genomsnittlig löptid kommersiella kontrakt 4,3 år

19 Högre kundnöjdhet enligt NKI Branschsnitt Vasakronan Best in Class

20 Egen personal i förvaltningen

21 Stockholm Kontrakterad hyra Kontor 76% Handel 9% Bostäder 5% Övrigt 10%

22 Göteborg Kontrakterad hyra Kontor 50% Handel 35% Bostäder 2% Övrigt 13%

23 Uppsala Kontrakterad hyra Kontor 33% Handel 10% Bostäder 47% Övrigt 10%

24 Malmö / Lund Kontrakterad hyra Kontor 62% Handel 22% Bostäder 5% Övrigt 11%

25 Vasakronan 2010

26 Renodling

27 Dombron i siffror Stockholm 19% kvm Fördelning per stad Göteborg 4% kvm Fördelning av antalet lägenheter Studentrum 22% st Vanliga lgh 45% st Studentstaden Uppsala 42% kvm Uppsala 35% kvm Studentlgh 33% st kvm fördelat på lägenheter

28 Förvärv av kontor och butiker på prioriterade orter Uppsala Stockholm Göteborg Malmö/Lund

29 Varumärkesarbete

30 Ytterligare steg inom miljöarbetet

31 Effektivisering

32 Bokslutsrapport 2009

33 Sammanfattning jan-dec 2009 Ökade hyresintäkter Ökad uthyrningsgrad Bättre räntenetto Förbättrat resultat Före skatt och värdeförändring Negativ värdeförändring fastigheter

34 Hyresintäkter Utfall 2009 (jämfört med proforma 2008) Mkr Förändring mkr Förändring % Jämförbart bestånd Beståndsförändringar, projektfastigheter Hyresintäkter

35 Driftnetto Utfall 2009 (jämfört med proforma utfall 2008 ) Mkr Förändring mkr Förändring % Jämförbart bestånd Beståndsförändringar, projektfastigheter Driftnetto

36 Ökad uthyrningsgrad under året Uthyrningsgrad, % 92,5 91,5 Ort Stockholm Göteborg Uppsala Öresund 96 97

37 Hög kundlojalitet 80% av förfall har återköpts med positivt omförhandlingsresultat Mkr Omförhandlingsresultat % Återköp 885 0,7 Mkr Intäktspåverkande 2009, mkr Nyuthyrning

38 Rättscentrum Göteborg

39 City The View Stockholm

40 Stor projektportfölj hög uthyrningsgrad Fastighet Total investering mkr Nedlagd kostnad mkr Lokalarea kvm Färdigställt Uthyrningsgrad area, % Gasklockan 3 (Rättscentrum), Malmö Juli Heden 42:1 (Rättscentrum), GBG Jan Heden 42:4 mfl (Kriminalvården), GBG Dec Modemet 1, Kista Jun Riga 2, Värtahamnen Jun Svea Artilleri, etapp 1, Östermalm Jun Spektern 13, etapp 1-3, Hamngatan Juni Pennfäktaren 11, Vasagatan Jan Jakob Större, The View, Regeringsgatan Jun Sicklaön 13:82, Nacka Strand Sept Bladet 3, IF-huset Solna Dec Päronet 17, Lund Jan SUMMA Upparbetandegrad: 60% Uthyrningsgrad Q3: 90

41 Räntenetto Jan-dec 2009 (jämfört med proforma jan-dec 2008) Förändring beroende på lägre ränta Förändring beroende på större låneportfölj Mkr Förändring mkr Räntenetto Genomsnittlig ränta 31 dec 2009 Refinansieringsränta 31 dec ,0 procent 1,9 procent

42 Nyckeltal Januari - december proforma Överskottsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,2

43 Resultat i sammandrag Januari - december Mkr 2009 Proforma 2008 Förändring, mkr Hyresintäkter Driftnetto Räntenetto Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och avyttrad goodwill Värdeförändring förvaltningsfastigheter Årets resultat

44 Orealiserad värdeförändring uppgår till mkr 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal ,3% -1,2% -1,3% -2,9% -4,0% -5,0% -6,0% -5,7%

45 Orealiserad värdeförändring uppgår till mkr 0,0% Ändrade avkastningskrav Ändrade marknadshyror Residual Totalt -1,0% -2,0% -3,0% -2,4% -1,9% -1,4% -4,0% -5,0% -6,0% -5,7%

46 Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde Investeringar Försäljningar Förvärv 642 Orealiserad värdeförändring Marknadsvärde joint ventures 279 Fastighetsvärde Hela fastighetsbeståndet har värderats externt Värdeförändring -5,7%

47 Balansräkning Mkr Förändring mkr Goodwill Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

48 Nyckeltal 31 december Belåningsgrad (%) Soliditet (%) 32 34

49 Kassaflöde Januari - december Mkr 2009 Löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Investeringsverksamheten Kassaflöde efter investeringsverksamheten 582 Utdelning Kassaflöde före finansiering -491

50 Prognos 2010 Prognosen för 2010 är ett resultat före skatt och exklusive värdeförändringar i nivå med resultatet för 2009 (2,3 mdkr). Med ett oförändrat fastighetsbestånd.

51 Finansiering

52 Vasakronan En stark finansiell motpart Ägs av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden med 25 % vardera AP-fonderna statliga myndigheter under Finansdepartementet Ägarklausul 51 % i bank- och kapitalmarknadsfinansiering

53 Vasakronans skuggrating SEB A- Stable outlook Swedbank A- Stable outlook Danske Bank BBB+ Stable outlook Handelsbanken BBB+ Stable outlook Nordea BBB+ Stable outlook

54 Kapitalbindning Genomsnittlig kapitalbindning 2,5 år Mdkr ,8 9,3 8, år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5+ Certifikat MTN Banklån 6,6 5,9 1,4 År

55 Räntebindning Genomsnittlig räntebindningstid 1,7 år Mdkr 25 23, ,5 4,2 2,7 2,2 3, År

56 Räntebindning begränsad risk vid ränteuppgång Räntebindning, år 1,7 1,9 Räntebindningsförfall 12 mån, % Räntehöjning 12 mån forwardkurvan, mkr 87 -

57 Ökad andel kapitalmarknadsfinansiering Finansieringskällor Finansieringskällor Certifikatprogram 20% 9% 21% 14% Certifikatprogram MTN-program Banklån 15% 56% 33% 32% MTN-program Banklån Banklånsäkerställda Banklånsäkerställda

58 Största MTN emittenten 2009 Mkr

59 Finansieringskällor Diversifiering med goda reserver Mkr Låneram Utnyttjat Andel, % Certifikatprogram MTN-program Banklån Banklån säkerställda Bindande kreditlöften Totalt

60 Sänkta marknadsräntor % 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 3 mån STIBOR 5 år SWAP

61 Sänkta kreditspreadar för Vasakronan % 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50 3 mån STIBOR 5 år SWAP

62 Strategi Ytterligare diversifiering Komplettera den svenska kapitalmarknaden - Norge Öka säkerställd finansiering (pantbrev och aktier i db) Kontinuerliga obligationsemissioner Frekventa emissioner och mindre belopp istället för benchmark transaktioner Kommunikation Transparent och aktiv information Hög tillgänglighet Kreditanalyser publiceras på hemsidan

63 Sammanfattning Attraktiva fastigheter Moderna och välbelägna fastigheter på tillväxtorter Stor projektportfölj med hög uthyrningsgrad Stabilt bolag Lång löptid i diversifierad kontraktsportfölj Diversifierad finansiering med goda reserver Starkt varumärke och marknadsledare Starka ägare 1-4 AP-fonderna Ägarklausul 51 procent

64