Markpolitiskt program Sibbo kommun

Transkript

1 Markpolitiskt program

2 Markpolitiskt program,qqhknoovi UWHFNQLQJ 6$00$1'5$*,1/('1,1* 87*c1*6/b*( DET MARKPOLITISKA PROGRAMMET LÄGE OCH BEFOLKNING MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN PLANMÄSSIG BEREDSKAP Generalplaner Detaljplaner MARKFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING TOMTÖVERLÅTELSE TOMTRESERV 3 %('g01,1*$90$5.32/,7,.(1618/b*( 0$5.32/,7,6.9,6,21 0$5.32/,7,6.$/,1-( MARKFÖRVÄRV Markförvärv på frivillig väg Utnyttjande av förköpsrätt Inlösning Överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning MARKANVÄNDNINGSAVTAL UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING FÖRFARANDE INOM UTVECKLINGSOMRÅDEN TOMTÖVERLÅTELSE Byggande av bostäder Företags- och affärstomter DEN PRIVATA TOMTRESERVEN Bygguppmaning 15 25*$1,6$7,212&+833*,)7(5.b//)g57(&.1,1* BILAGA 1 FÖRFARANDET VID MARKANVÄNDNINGSAVTAL OCH DESS FÖRHÅLLANDE TILL LAGSTIFTNINGEN OM UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING 19 BILAGA 2 UTVECKLINGSOMRÅDE 24 Pärmbild: Nickby gård IV

3 Markpolitiskt program 1,1/('1,1* Markpolitiken och generalplanläggningen utgör tillsammans medel för den strategiska planeringen. Med växelverkan mellan markpolitiken, generalplanläggningen, bostads- och näringspolitiken samt den övriga kommunplaneringen säkras en lyckad strategisk planering. Kommunens markanvändning planeras med markanvändningsplaner i enlighet med Markanvändnings- och bygglagen (MBL). Med markpolitikens medel genomförs markanvändningslösningarna i planerna och en planmässig användning av markområden som lämpar sig för planläggning säkras. s markpolitiska program är en strategisk handling, där kommunfullmäktige definierar målen i markpolitiken och ger åtgärdsrekommendationer. Ett av programmets centrala mål är att förankra kommunens tjänstemän och förtroendevalda till gemensamma markpolitiska målsättningar. Programmet är också ett offentligt dokument som ger alla kommuninvånare och andra sakägande möjlighet att få information om kommunens markpolitiska handlingslinjer. Suunnittelukeskus Oy:s lokalkontor i Åbo har ansvarat för utarbetningen av det markpolitiska programmet. En styrgrupp bestående av s planläggningschef Pekka Normo, markanvändningsingenjör Pekka Söyrilä, lantmäteritekniker Bror Backman och mätningstekniker Vidar Lindqvist har styrt arbetet. På Suunnittelukeskus Oy:s lokalkontor har Pasi Lappalainen ansvarat för arbetet. Styrgruppen sammanträdde 5 gånger i arbetet. Det markpolitiska programmet bearbetades vid ett gemensamt seminarium för förtroendevalda och tjänstemän På basis av utredningarna, styrgruppens förslag och seminarieresultaten har de markpolitiska riktlinjerna, åtgärdsrekommendationerna och de fortsatta åtgärderna stakats ut i detta markpolitiska program. Åtgärdsrekommendationerna har skrivits ut på de grå fälten. Det markpolitiska programmet har behandlats av Sibbo teknik- och miljönämd samt och av kommunstyrelsen fullmäktige har godkänt det markpolitiska programmet vid sitt möte.

4 Markpolitiskt program 2 87*c1*6/b*(7 '(70$5.32/,7,6.$352*5$00(7 I har det inte tidigare utarbetats ett markpolitiskt program. Målet är att det program som nu har utarbetats skall vara ett basdokument, vars justeringsbehov bedöms varje fullmäktigeperiod. /b*(2&+%()2/.1,1* Sibbo är en tvåspråkig medelstor östnyländsk kommun vid Finska viken mellan Borgå och huvudstadsregionen. Den var befolkningsmängden i Sibbo personer. Enligt prognos kommer befolkningsmängden de kommande åren att öka i medeltal med 2 % per år. Enligt målplanen, som kommunfullmäktige har godkänt, kommer största delen av befolkningstillväxten att ske i Nickby och Söderkulla. En betydande del av befolkningsökningen i Sibbo kommer också att ske på område som inte har detaljplanerats. Det markpolitiska programmet beräknas också indirekt kunna styra detta. Med det markpolitiska programmet skall man kunna påverka att tillväxten huvudsakligen riktas till ett område med detaljplan. 0$5.b*2)g5+c//$1'(1 äger förhållandevis lite råmark som lämpar sig för byggnadsverksamhet. Markägarna har, liksom i den övriga omgivningen kring Helsingforsregionen, inte varit villiga att sälja mark till kommunen på sådana villkor som skulle vara skäliga för kommunen. Detta ställer speciella utmaningar på markförvärv (markförvärv på frivillig väg, förköp, inlösning) och när markanvändningsavtal utarbetas. 3/$10b66,*%(5('6.$3 *HQHUDOSODQHU har ingen generalplan med rättsverkningar som skulle täcka hela kommunen. Generalplanen för glesbygdsområdena har rättsverkningar och täcker en stor del av kommunen. Generalplaneringen av hela kommunen är anhängig. Generalplaner med rättsverkan har utarbetats och kommer att utarbetas för de viktigaste tillväxtområdena enligt följande: Delgeneralplanen för Söderkulla (planen fick laga kraft ) Delgeneralpanen för skärgården och kusten, den nuvarande planen saknar rättsverkan (planläggningen anhängig) Delgeneralplanen för Box bytätort (planläggningen anhängig) Delgeneralplanen för Västerskog bytätort (planläggningen anhängig) Delgeneralplanen för Nickby 'HWDOMSODQHU Den detaljplanerade arealen i Sibbo är ha. Detaljplanerna är sammanlagt 13 till antalet.

5 Markpolitiskt program 3 0$5.)g59b592&+)g56b/-1,1* Åren har sammanlagt ca 2,05 milj. euro använts för markförvärv. För år 2005 har det budgeterats ca 2,8 milj. euro för markförvärv. Under samma granskningsperiod har försäljningsintäkterna varit ca 6,96 milj. euro, varav andelen år 2004 var 2,89 milj. euro. 7207g9(5/c7(/6( Åren har huvudsakligen genom fastighetsaffärer överlåtit byggplatser enligt följande : Tot. AO AP/AR AL AK K TY Tomtförsäljningsprognosen för år 2005 är: AO 23 AKR 4 AK 1 Privat tomtförsäljning Man bör observera att exempelvis år 2004 har privata inom detaljplanerat område överlåtit sammanlagt 27 tomter för småhusbyggande (6(59 I finns det för närvarande obebyggda byggplatser på detaljplaneområde enligt följande: Kommunens Privatägda AO AP/AR 9 13 AL 1 1 AK/AKR 9 2 K 6 3 T 8 2

6 Markpolitiskt program 4 ) UNODULQJDU AO AP/AR AL AK/AKR K T Kvartersområde för fristående småhus (egnahemshustomter) Kvartersområde för småhus/radhus Kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader Kvartersområde för flervåningshus Kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader Kvartersområde för industri- och lagerbyggnader Eriksnäs

7 Markpolitiskt program 5 %('g01,1*$90$5.32/,7,.(1618/b*( Bedömningen av nuläget i markpolitiken baserar sig på styrgruppens diskussion och på resultaten från seminariet DUNSROLWLVNDVW\UNRU har måttliga ekonomiska förutsättningar för att förvärva råmark. har en erfaren personal som kan sköta markpolitiken. 0DUNSROLWLVNDVYnULJKHWHU äger lite råmark (mark med avkastningsvärde) som skulle lämpa sig för planläggning. Kommunen har kunnat erbjuda få attraktiva företagstomter. Efter lågkonjunkturen i början av 1990-talet har kommunen kunnat erbjuda endast en liten mängd bostadstomter på marknaden. Målen för s markpolitik har inte antecknats. Det saknas ett etablerat förfarande vid markanvändningsavtal och innehållet i de gjorda avtalen har varit brokigt. har inte haft beredskap att använda de effektivaste markpolitiska medlen. Kommunen äger lite mark, vilket har försvårat utbyggnad av kommunal service. 0DUNSROLWLVNDP MOLJKHWHU har ett bra geografiskt läge inom huvudstadsregionens tillväxtzon. I och med nya företagsområden (Sibboviken, Bastukärr) kan Sibbos attraktion öka på tomtmarknaden. Obebyggda byggplatser tas i effektivt bruk. 0DUNSROLWLVNDKRWELOGHU Den långa behandlingstiden för general- och detaljplaneprojekt försvårar kommunens utveckling. Regionstrukturens utveckling i huvudstadsregionen är osäker. Det blir allt svårare att uppnå markanvändningsavtal. Markens prisutveckling i huvudstadsregionen. Den nuvarande markpolitiken ger inga möjligheter att bygga småhus till skäliga priser.

8 Markpolitiskt program 6 0$5.32/,7,6.9,6,21 6LEERNRPPXQVPDUNSROLWLVNDYLVLRQI UnU 6LEERNRPPXQHUEMXGHUPDUNI USODQOlJJQLQJVEHKRY I UDWWXSSUlWWKnOODHQK JNODVVLJRFKEDODQVHUDGOLYVPLOM RFKI UDWWXSSQnHWWPnQJVLGLJWQlULQJVOLY Den markpolitiska visionen stöder kommunens vision Sibbo är en självständig, tvåspråkig, naturnära och förnyelseinriktad kommun, där det är gott att leva, bo och arbeta och från den härleds åtta huvudmål: 1. en stark samhällsgemenskap och kommunidentitet 2. en högklassig livsmiljö 3. en balanserad befolkningstillväxt och befolkningsstruktur 4. ett aktivt och mångsidigt näringsliv 5. ett mångsidigt och kvalitativt serviceutbud 6. ett utökat interkommunalt samarbete 7. en kunnig och engagerad personal i kommunen 8. en stabil kommunekonomi. Borgby

9 Markpolitiskt program 7 0$5.32/,7,6.$/,1-(5 Nedan presenteras riktlinjerna och åtgärdsrekommendationerna i s markpolitik. Om dessa lyckas kan också den markpolitiska visionen förverkligas. När de markpolitiska medlen som presenteras i punkt används skall de ovannämnda markpolitiska linjerna beaktas. Markpolitiska medel tillämpas huvudsakligen enligt följande ordningsföljd: 6LEERNRPPXQVPDUNSROLWLVNDOLQMHU 1. Kommunen är beredd att använda alla markpolitiska medel som lagen möjliggör. 2. De markpolitiska medlen skall vara till allmän fördel och ändamålsenliga med hänsyn till markanvändningsplaneringen. 3. När ibruktagandet av medlen övervägs bör man också beakta planläggningssituationen, näringslivets behov och bostadsprogrammet. 4. Detaljplaner utarbetas främst på kommunens mark. 5. Markförvärv på frivillig väg effektiveras. 6. Största delen av den nya bostadsbyggnationen riktas till detaljplanerade områden, med beaktande av kommunens tillväxtmål. 7. Mångsidig produktion av småhus- och företagstomter gynnas. 0DUNSROLWLVNDPHGHOVRPNDQDQYlQGDV 1. Vid förvärv av råmark används främst markförvärv på frivillig väg. 2. Markanvändningsavtal används huvudsakligen på områden som redan har detaljplan. 3. Förfarande vid utvecklingskostnadsersättningar kan användas ifall markanvändningsavtal inte uppnås med markägarna. 4. Kommunen har beredskap att inlösa råmark och allmänna områden och att använda sin förköpsrätt. 0DUNSROLWLNYLGSODQHULQJRFKXWE\JJQDGDYVDPKlOOVVWUXNWXUHQ UPPGIFTER TID Miljöuppföljning och kartläggning! "!! #! Mark(användnings)politik Markpolitiska medel som främjar plangenomförande Generalplanläggning "! $ % Detaljplanläggning &' ( ) "! $ % Fastighetsbildning *! Bygglov och -tillsyn Byggande Byggande av allmänna områden +-,. "! /!) / Generalplanering Detaljplanering Byggande Matti Holopainen / Finlands Kommunförbund

10 Markpolitiskt program 8 0$5.)g59b59 Kommunen kan förvärva mark på frivillig väg, genom att använda förköpsrätt, genom inlösning eller genom överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning. 0DUNI UYlUYSnIULYLOOLJYlJ Ett markförvärv på frivillig väg skall vara det primära markanskaffningssättet i kommunen. Målet är att marken förvärvas till kommunen i ett så tidigt skede som möjligt. Förvärvet skall dock ske senast före detaljplanläggningen, varvid kommunen huvudsakligen själv får värdeökningen av planläggningen. Speciellt när omfattande oplanerade råmarksområden anskaffas är markpolitiskt det bästa sättet att kommunen förvärvar området innan en detaljplan utarbetas. Genom detta förfarande uppnås oftast en betydande kostnadsinbesparing jämfört med ett markanvändningsavtalsförfarande. Endast av speciella skäl förvärvar kommunen detaljplanerad mark. Dessa är bl.a: detaljplanlagda parker och andra grönområden kvartersområden för allmänna byggnader övriga eventuella specialfall skall aktivt verka för ett markförvärv på frivillig väg. Tjänsteinnehavarnas uppgift är att förhandla med markägarna om förvärv av markområden som är viktiga med hänsyn till kommunens planmässiga utveckling. I samband med förvärv av råmark görs en bedömning av den värdeökning som detaljplanläggningen medför. s mål är att kommunen själv får största delen av den värdeökning som förvärvet av råmark ger. 8WQ\WWMDQGHDYI UN SVUlWW Med förköp avses kommunens rätt att inlösa en såld fastighet till det pris säljaren och köparen har kommit överens om. Enligt förköpslagen (FkL) kan använda förköpsrätt vid fastighetsköp mot vederlag då objektets areal är över m 2 och då varken staten eller en statlig inrättning är part i köpet, och då det inte gäller en släktskapsöverlåtelse eller en exekutiv auktion. Förköpsrätten kan enligt lagen utnyttjas endast vid förvärv av mark för samhällsbyggande samt för rekreations- och skyddsändamål. Förköp får inte utnyttjas för annat markförvärv än för de syften som uppges i lag och för att uppnå målen för dessa syften. Eftersom utnyttjande av förköpsrätt noggrant har begränsats i lag skall kommunen se till att grunderna för utnyttjandet av förköp framgår tillräckligt noggrant av kommunens beslut. Ifall grunderna för användningen av marken vid det objekt som

11 Markpolitiskt program 9 är föremål för köpet inte direkt framgår av detalj- eller generalplanen skall särskild uppmärksamhet fästas vid motiveringarna av beslutet. utnyttjar förköpsrätt enligt prövning vid följande fastighetsaffärer: då området är viktigt med tanke på framtida samhällsbyggnad och området stöder kommunens planmässiga utveckling (generalplan); när utnyttjande av förköpsrätt förbättrar en splittrad fastighetsbildning på framtida planeringsområden samt på utvecklingsområden; eller när området är ett centralt rekreationsområde för kommuninvånarna; och när köpeskillingen inte är oskälig; (kommunen har möjlighet att överväga användningen av inlösningsförfarande också gentemot den nya ägaren); och när det inte kan anses vara uppenbart oskäligt (FkL 6 ),QO VQLQJ Kommunen har rätt att lösa in mark när det allmänna behovet kräver det. Inlösningen kan basera sig på ett separat tillstånd som miljöministeriet har beviljat (MBL 99 och 100 ) eller på inlösningsrätt på ett detaljplaneområde enligt markanvändningsoch bygglagen (MBL 96 ). Dessutom kan det enligt lagen under vissa förutsättningar för kommunen uppstå skyldighet att lösa in ett område. I detta sammanhang behandlas inga andra inlösningsfall, såsom inlösning av tillandning. Inlösning av råmark (MBL 99 och 100 ) Inlösning av råmark är enligt markanvändnings- och bygglagen möjlig även på oplanerade områden och på områden där utarbetning av en generalplan är anhängig. Förutsättningen för att lösa in oplanerad råmark är att kommunen behöver området för samhällsbyggnad och för kommunens planmässiga utveckling. Vid ansökan om inlösningstillstånd hos miljöministeriet skall bl.a. utbudet på byggnadsmark och råmark motiveras i ansökan. På basis av en generalplan (även om den saknar rättsverkningar) kan ansöka om miljöministeriets tillstånd att lösa in ett område som behövs för bostadsbyggande eller till det anslutande samhällsbyggande och som behövs för kommunens planmässiga samhällsutveckling. förbereder sig på att i motiverade fall ansöka om inlösningstillstånd för råmark, ifall kommunens planmässig utveckling kräver detta. Inlösningsrätt som baserar sig på genomförande av en detaljplan (MBL 96 ) kan utan särskilt tillstånd lösa in ett allmänt område som har anvisats i en detaljplan eller enligt detaljplanen en tomt för en allmän byggnad som är avsedd för en kommunal inrättning eller för kommunens behov.

12 Markpolitiskt program 10 Inlösning av en del av en tomt (FBL 62 ) I enlighet med fastighetsbildningslagen 62 har ägaren till en del av en tomt rätt att lösa in ett i tomten ingående område som tillhör någon annan. Under vissa förutsättningar har också kommunen rätt att lösa in ägarnas andelar. Förvärv av allmänna områden och kvartersområden för allmänna byggnader eller delar av dem är i i regel motiverat att sköta på frivillig väg redan innan detaljplanen godkänns. Kommunen anskaffar oftast dylika områden i samband med förhandling om markanvändningsavtalet. Överlåtelsen av områdena lönar sig att sköta med ett föravtal om fastighetsköp, som upprättas när utkastet till detaljplan har varit offentligt framlagt till påseende. I föravtalet kommer parterna överens om att den slutliga fastighetsaffären verkställs när den ifrågavarande detaljplanen har vunnit laga kraft. I fall man inte vid förhandlingarna om markanvändningsavtalet kan uppnå ett skäligt avtal om överlåtelse av allmänna områden till kommunen, löser in dem när detaljplanen har vunnit laga kraft. förbereder sig på att vid behov lösa in allmänna områden på gamla detaljplaneområden. Inlösningsskyldighet (MBL 101 och 102 ) För kan det uppstå lagenlig inlösningsskyldighet som gäller ett område som i detaljplanen eller som med byggbegränsningar enligt generalplanen har anvisats för annat än för enskild byggverksamhet och markägaren därför inte kan utnyttja området på ett sätt som medför skälig nytta. Inlösningsskyldighet uppstår typiskt för planlagda parkområden och andra grönområden. gyhuonwhovhdyhwwjdwxrpunghxwdqhuvlwwqlqj Ett gatuområde enligt den första detaljplanen är förknippat med en sk. skyldighet till överlåtelse utan ersättning. Med denna skyldighet avses kommunens rätt att enligt vissa specialvillkor utan ersättning ta i besittning ett gatuområde av en markägare. Skyldigheten till överlåtelse utan ersättning har noggrannare stadgats i markanvändnings- och bygglagen I finns det fortfarande byggnadsplanevägar som har tagits i besittning med stöd av den upphävda byggnadslagen och privata har äganderätten till marken. Det är kommunens uppgift att ombesörja att äganderätten till byggnadsplanevägarna överförs på kommunen. Detta sker med styckningsförrättning av ett allmänt område. Enligt lagen är det kommunen som står för förrättningskostnaderna.

13 Markpolitiskt program 11 0$5.$19b1'1,1*6$97$/,UHJHOKDU6LEERNRPPXQVRPPnODWWI UYlUYDUnPDUN I praktiken uppstår det dock situationer, då det är oändamålsenligt för kommunen att förvärva marken före planläggningen, speciellt när bebyggda markområden planläggs på nytt. I dylika situationer skall kommunen ha klara spelregler, enligt vilka utarbetningen av en detaljplan inleds för ett privatägt markområde. Privaträttsliga avtal mellan markägarna och kommunen, som behandlar ansvarsfördelningen, rättigheterna och skyldigheterna samt kostnadsfördelningen när detaljplanerna genomförs, kallas markanvändningsavtal. Det centrala målet med avtalen är att genomförandekostnaderna för planen fördelas rättvist mellan den privata sektorn och kommunen. Markanvändningsavtalen är markpolitiska medel som kompletterar markförvärv på frivillig väg. I kan markanvändningsavtal upprättas i följande fall 1) det är nödvändigt att ändra en detaljplan och markägaren drar en betydande nytta av detaljplaneändringen; 2) området som skall planläggas är olämpligt för kommunen att förvärva och markägaren drar betydande nytta av planen; eller 3) det finns få markägare till ett område som inte tidigare har planlagts, markägarna tar initiativet till att en detaljplan utarbetas och de har ett gemensamt mål för detaljplanen. Praxisen för markanvändningsavtal och avtalet i förhållande till lagstiftningen om utvecklingskostnadsersättningar beskrivs noggrannare i bilaga 1. Stadgan om utvecklingskostnadsersättning, enligt följande kapitel, är inte nödvändigt att tillämpa i avtalssituationer; en överenskommelse om kostnaderna kan göras i markanvändningsavtalet i den omfattning man anser det vara nödvändigt. Markägaren deltar i kostnaderna som åsamkas kommunen enligt nyttan som markägaren har beräknats få av planen. Kommunen erhåller största delen av nyttan som planen ger. 879(&./,1*6.2671$'6(56b771,1* Ändringen av markanvändnings- och bygglagen (MBL) som trädde ikraft sommaren 2003, förpliktade markägare som erhåller betydande nytta av en detaljplan att delta i genomförandekostnaderna som åsamkas kommunen för detaljplaner. Man bör i första hand med markanvändningsavtal mellan kommunen och markägaren sträva till en överenskommelse om deltagandet i kostnaderna. Om avtalsförhandlingarna inte leder till ett resultat som tillfredsställer vardera parten har Sibbo kom-

14 Markpolitiskt program 12 mun möjlighet att påföra kostnaderna som uppstår av samhällsbyggandet i form av en utvecklingskostnadsersättning på markägare som har avsevärd nytta av detaljplanen. Utvecklingskostnadsersättning kan enligt markanvändnings- och bygglagen 91 användas: 1) När förhandlingarna om ett markanvändningsavtal har misslyckats. 2) Markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen. 3) En bindande tomtindelning fastställs i detaljplanen (i regel). 4) Ifall markägaren endast har anvisats byggrätt för bostäder i detaljplanen, skall den nya byggrätten för bostäder vara minst 500 kvadratmeter våningsyta. Endast sådana kostnader för samhällsbyggande som kommunen enligt lagen ansvarar för kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättningar. Utvecklingskostnadsersättningar kan inte tillämpas på kostnader för vattentjänster; dessa byggnads- och underhållskostnader uppbärs som anslutnings-, förbruknings- och grundavgifter i enlighet med lagen om vattentjänster. Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Kostnaderna skall vara skäliga med hänsyn till områdets natur och förhållanden. Kostnadsfaktorer som hör till utvecklingskostnadsersättningen är: 1) anskaffnings-, planerings- och byggkostnader gator parker övriga allmänna områden 2) markanskaffningskostnader för byggande av allmänna byggnader (till den del de betjänar planområdet) 3) kostnader för sanering av mark 4) kostnader för bullerbekämpning 5) kostnader för planläggning och behandling Tilläggsuppgifter om utvecklingskostnadsersättningen framgår av bilaga 1. Utvecklingskostnadsersättningen är en rätt så arbetsdryg process med många skeden och på riksnivå finns det tillsvidare mycket lite erfarenheter av dess användning. s markpolitiska mål är att köpa de områden som behövs eller genom markanvändningsavtal försöka nå överenskommelse med markägarna om kostnaderna för samhällsbyggnad eller att inlösa ifrågavarande områden. Ifall ovannämnda medel inte kan förverkligas används utvecklingskostnadsersättning vid behov.

15 Markpolitiskt program 13 )g5)$5$1'(,120879(&./,1*6205c'(1 Det grundläggande målet med förfarande inom utvecklingsområden är att möjliggöra specialarrangemang för att utveckla avgränsade områden centralt. kan enligt markanvändnings- och bygglagen 110 för en viss tid, dock högst 10 år, utse ett eller flera avgränsade områden till kommunens utvecklingsområde. Förfarandet inom utvecklingsområden lämpar sig i synnerhet när bebyggda områden förnyas, exempelvis för att ändra ett oändamålsenligt industriområde till ett bostadsområde. För att ett obebyggt område skall kunna anvisas som utvecklingsområde förutsätts det att området på grund av närings- och bostadspolitiska skäl är nödvändigt att bebygga och att byggandet förutsätter särskilda utvecklings- eller genomförandeåtgärder på grund av splittrade markägoförhållanden, splittrad fastighetsindelning eller något annat motsvarande skäl. Beslut om utvecklingsområde kan göras (MBL 111 ): i samband med att en general- eller detaljplan utarbetas eller ändras i en generalplan med rättsverkningar eller i en detaljplan separat, när det inte är nödvändigt att utarbeta eller ändra en plan för att utveckla området Fastän ett utvecklingsområde utses genom kommunens förvaltningsbeslut har lagens syfte varit att förfarandet gällande ett utvecklingsområde skall användas i markägarnas och kommunens samarbetsprojekt. Ifall markägarna och har mycket delade åsikter om områdets framtida utveckling lönar det sig för kommunen att överväga ansökan om inlösning i stället för ett förfarande inom utvecklingsområden. Sibbovikens område har anvisats som utvecklingsområde i delgeneralplanen för Söderkulla. 7207g9(5/c7(/6( Kommunens markpolitik har tillsammans med planläggningen som grunduppgift att ta fram nya lämpliga byggplatser (tomter) för bostadsbyggande och för näringslivets behov. Med tomtpolitikens medel kan kommunen locka nya invånare eller sträva att begränsa befolkningstillväxten, eller åtminstone styra den. I och med en välskött tomtöverlåtelse får kommunen tillbaka kostnaderna som har satsats på samhällsbyggnad. Kommunen överlåter tomter traditionellt, antingen genom att sälja eller utarrendera dem. Tomtförsäljning + bättre möjligheter att påverka tomternas regionala prisutveckling + byggkostnaderna för kommunalteknik och kommunal service kan täckas snabbare konjunkturväxlingarna inverkar betydligt

16 Markpolitiskt program 14 Arrendetomter + byggaren behöver inte i början binda kapital för att bygga tomten + jämnar konjunkturväxlingarna, i många år en säker inkomst för kommunen det krävs personalresurser i kommunen för att sköta arrendesystemet den rådande låga räntemarginalen för lån lockar nödvändigtvis inte till att arrendera tomten. %\JJDQGHDYERVWlGHU Egnahemshustomter har de senaste åren huvudsakligen överlåtit nya egnahemshustomter genom försäljning. Sibboborna har haft företräde när tomterna har delats ut. I Sibbo finns det också en betydande privat tomtreserv. Dessa tomterna har prissatts betydligt över kommunens prisnivå. har som mål att åtminstone inte kommunen med sin egen prissättning skall bidra till att höja tomtmarkens allmänna prisnivå på orten. Målet är att priset på egnahemstomterna som kommunen överlåter skall vara en aning lägre än den allmänna, regionala prisnivån. har som mål att erbjuda småhusbyggarna alternativ. På områden, där de kommunaltekniska kostnaderna är låga, eller tomterna små, kan prisnivån vara lägre. föredrar försäljning vid överlåtelse av nya egnahemshustomter. Kommunen kan områdesvis besluta att arrendera ut tomterna. I samband med att tomterna prissätts kan nämnden besluta om grunderna för att dela ut tomter till köparna. I främsta hand tillämpas ett ansökningsförfarande, där sibboborna (också de som arbetar i Sibbo) har företräde En öppen offerttävling används som ett kompletterande överlåtelseförfarande för värdeobjekt och enskilda objekt. Byggnadsverksamhet i bolagsform (AP / AR / AK) föredrar försäljning vid överlåtelse av tomter för bostadsbyggande i bolagsform. Tomterna överlåts huvudsakligen genom en offerttävling. Kriterierna för valet kan också vara andra än prisfaktorer (exempelvis kvalitetsnivå, byggnadstidtabell, o.s.v.). Egna regler gäller för ARA-tomterna.

17 Markpolitiskt program 15 ) UHWDJVRFKDIIlUVWRPWHU Prissättningen av företags- och affärstomter baserar sig oftast på en förhandlingslösning från fall till fall. Överlåtelseformen kan vara försäljning eller arrende. I prissättningen beaktas bl.a. näringspolitiken, miljöaspekterna samt konkurrensfaktorerna. '(135,9$7$72075(6(59(1 %\JJXSSPDQLQJ Syftet med bygguppmaningen är att främja genomförandet av detaljplanen genom att öka byggandet på obebyggda tomter eller på tomter som inte är fullt utnyttjade. Trots att bygguppmaningen kan leda till inlösningsskyldighet för kommunen är avsikten dock inte att skaffa privatägda tomter i kommunens ägo. Ett detaljplaneområde som inte är fullt utnyttjat skapar tryck på att planlägga nya områden och leder till att servicen inte är fullt utnyttjad. Obebyggda tomter åsamkar således också kommunen årligen ekonomisk förlust. Förlusten uppstår av ränteförluster på investerat kapital och av en kortare livslängd som beror på att kommunaltekniken slits. Bygguppmaningen kan betraktas som ett effektivt och ekonomiskt sätt att förbättra plangenomförandet. Målet med bygguppmaningen är att få investeringarna i en infrastruktur som inte är fullt utnyttjad i effektiv användning. Besluten om uppmaningar skall ges planmässigt på basis av en helhetsgranskning, så att en målsatt tidtabell upprättas för besluten. När uppmaningsbeslut fattas skall man förutom lagstiftningen komma ihåg rättsprinciperna för en bra förvaltning som reglerar utövande av offentlig makt: jämlikhets-, ändamålsenlighets- och proportionalitetsprincipen. Ifall utnyttjar bygguppmaning skall det regionala marknadsläget och infrastrukturens beredskap samt planens uppdatering utredas och en utredning göras om obebyggda tomter i detaljplaner, innan uppmaning ges. Målet är inte att föra ut alla tomter i kommunen på marknaden samtidigt. Uppmaning skall inte ges om det inte finns förutsättningar på marknaden för att genomföra planen. Ifall bygguppmaning utnyttjas har kommunen etisk skyldighet att också slutföra åtgärden. Detta leder ofta till att kommunen inlöser byggplatsen.

18 Markpolitiskt program 16 25*$1,6$7,212&+833*,)7(5 Kommunfullmäktige Kunnanvaltuusto Kommundirektören Kunnanjohtaja Kommunstyrelsen Kunnanhallitus Avdelningschefen Osastop ää llikk ö Planläggningschefen Kaavoitusp ää llikk ö Maank Markanv.ingenjören ä ytt ö insin öö ri Maanmittausteknikko Lantmäteriteknikern Mätningsteknikern Mittausteknikko Tekniikka Nämnden - för ja ymp teknik ä rist ö och lautakunta miljö Kommunfullmäktige, kommunstyrelsen, nämnden för teknik och miljö i Sibbo kommun, samt av tjänstemännen speciellt kommundirektören, avdelningschefen för teknik- och miljö, planläggningschefen, markanvändningsingenjören, lantmäteriteknikern och mätningsteknikern ansvarar för markpolitiken. 0DUNSROLWLVNDXSSJLIWHUlUEOD Markköp - råmark - del av en byggplats - övriga områden Försäljning av mark - egnahemshustomter - byggande i bolagsform - företagstomter - del av en byggplats - övriga områden Utarrendering av mark - byggplatser (tomter) - åkermark - övriga områden Utnyttjande av förköpsrätt - beslut om att utnyttja förköpsrätt (enligt förköpslagen har kommunstyrelsen beslutanderätten) - beslut om att kommunen inte utnyttjar sin förköpsrätt Ansökan om inlösningstillstånd Inlösning av mark på basis av en detaljplan Ansökan om annan inlösning Besittningstagande av ett gatuområde och beslut om ersättning för gatuområde

19 Markpolitiskt program 17 Godkännande av ett markanvändningsavtal - avtal om att inleda planläggningen - överenskommelse om kostnaderna för genomförande av detaljpanen Besluta om utvecklingskostnadsersättningar Utse ett utvecklingsområde Ge bygguppmaning Höjd fastighetsskatt för obebyggd byggplats (fullmäktiges uppgift enligt fastighetsskattelagen) Utarbetning och godkännande av en separat tomtindelning Bevilja nyttjanderätt till en fastighet (marken) Stifta servitut på kommunens fastighet Underteckna handlingar (köpebrev, markarrendeavtal, markanvändningsavtal, övriga handlingar) I s förvaltningsstadga bestäms om skötande av markpolitiska uppgifter, beslutanderätt och delegering av den. En utredning görs separat om justeringen av förvaltningsstadgan som det markpolitiska programmet eventuellt förutsätter. Sibbo å

20 Markpolitiskt program 18.b//)g57(&.1,1* Ekroos, Majamaa (1999): Markanvändnings- och bygglagen, Edita. Jääskeläinen, Syrjänen (2003): Markanvändnings- och bygglagen med förklaringar, II förnyade upplagan, Rakennustieto Oy. Uleåborgs stad (2004): Uleåborg stads markpolitiska program (opublicerat), Finlands Kommunförbund (2004): Markpolitisk guide (opublicerad), Eriksnäs

21 Markpolitiskt program 19 %,/$*25 %,/$*$ )g5)$5$1'(79,'0$5.$19b1'1,1*6$97$/2&+'(66)g5+c//$1 '(7,///$*67,)71,1*(120879(&./,1*6.2671$'6(56b771,1* 0$5.$19b1'1,1*6$97$/(1 Ändringen av markanvändnings- och bygglagen, som trädde ikraft , styr förfarandet vid markanvändningsavtal. Enligt lagen är en markägare som har DYVHYlUG Q\WWD av detaljplanen skyldiga att delta i kommunens kostnader för plangenomförandet. Förpliktelsen att delta skall i första hand överenskommas i ett markanvändningsavtal mellan markägaren och kommunen. $YVHYlUGQ\WWD Markägarens nytta av en plan skall alltid bedömas skilt för var och en plan. En entydig anvisning om när tröskeln för en avsevärd nytta överskrids kan inte utarbetas. I kapitlet om utvecklingskostnadsersättningar i markanvändnings- och bygglagen nämns det att en utvecklingskostnadsersättning inte kan påföras en markägare för vars område i detaljplanen anvisas byggrätt endast för bostadsbyggande och om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Det förekommer dock i praktiken många fall där markägaren får avsevärd nytta, trots att ingen ny byggrätt uppstår i och med detaljplaneändringen. Nyttan kan mätas enligt fastighetens värdeökning som planläggningen ger. Fastän värdeökningen skulle vara ungefär 50 % betyder det inte att detaljplanen skulle ge markägaren någon avsevärd nytta, ifall värdeökningen inte är finansiellt betydande. Omvänt kan man konstatera att redan en 20 % värdeökning kan ge markägaren avsevärd nytta. Markägarens absoluta nytta av planläggningen, d.v.s. hur stor finansiell nytta markägaren kommer att få i och med detaljplanen, är en mera betydande faktor än den relativa värdeökningen. Man bör dessutom beakta att planläggningen kan ge en betydligt större byggrätt per tomt, men markägaren får inte någon nytta av planen, eftersom det inte finns i sikte en efterfrågan som skulle motsvara användningsändamålet enligt planen eller om efterfrågan kan anses vara slumpmässig. Det är således först efterfrågan som ger värdeökning. Enligt rådande rättspraxis har sådana avtal som enbart är bundna till värdeökningen som markägaren får av detaljplanen varit ogiltiga. I avtalsförfarande kan kostnadsbindningen i anslutning till plangenomförandet dock vara vid, så att det inte alltid är fråga om just ersättningar som beror på plangenomförandet. Avtalsersättningen kan då också basera sig på en bedömning av värdeökningen och en fördelning av ökningen mellan markägaren och kommunen, då bakgrundstanken är att täcka kostnaderna som i medeltal åsamkas kommunen i motsvarande projekt.

22 Markpolitiskt program 20 $YWDORPDWWLQOHGDGHWDOMSODQOlJJQLQJ Ett markanvändningsavtal som förbinder parterna (kommunen och markägaren) får inte ingås förrän detaljplanen har varit framlagd till påseende, antingen som utkast eller som förslag. Största delen av detaljplanläggningen på privatägd mark sker på markägarens initiativ. Det naturligaste förfarandet är då att markägaren och kommunen ingår ett avtal om att inleda detaljplanläggningen. I avtalet kommer man överens bl.a. om: Avtalsparterna Avtalets syfte o Landskapsplanens och generalplanens rättsverkningar o Avtalsförhandlingar om kostnaderna för plangenomförande inleds när planen har varit framlagd som utkast till påseende och kommunen har konstaterat att det finns förutsättningar för att utarbeta en detaljplan (en förpliktelse som skulle binda bägge parter att upprätta ett avtal kan inte antecknas) o Inget avtal om planens innehåll. Målsatt tidplan för att utreda förutsättningarna för planläggningen Kommunens mål med detaljplanen Markägarens mål med detaljplanen Ersättningen som markägaren betalar till kommunen för utredningen om förutsättningarna för planläggningen Eventuell utarbetning av en baskarta över avtalsområdet Övriga eventuella ärenden o Avtalets ikraftträdande o Avtalet upphör o Överföring av avtalet/återförsäljning av avtalsområdet o Avgörande av tvist $YWDORPNRVWQDGHUQDI USODQJHQRPI UDQGHW skall sträva att ingå ett avtal med markägaren om kostnaderna för plangenomförandet genast när planutkastet har varit offentligt framlagt till påseende. Man strävar att behandla avtalet och godkänna det i kommunstyrelsen eller i fullmäktige innan planförslaget framläggs till påseende. En detaljplan framläggs inte för fullmäktiges godkännande förrän kommunstyrelsens beslut att godkänna markanvändningsavtalet har vunnit laga kraft. Markanvändningsavtalet kan undertecknas efter att beslutet är lagakraftvunnet, eller det kan finnas ett villkor i det undertecknade avtalet om att avtalet är bindande för kommunen först när beslutet om godkännande av avtalet har vunnit laga kraft. Ett markanvändningsavtal skall upprättas på frivillig väg. Den tjänsteinnehavare som bereder avtalsärendet skall genast när avtalsförhandlingarna inleds framföra det till markägaren. Det finns inget avtalstvång. Samtliga markägare inom planområdet skall behandlas jämlikt när det gäller förpliktelsen att delta i kostnaderna för samhällsbyggnad. Exempelvis får markägarens bakgrund inte påverka att skyldigheten att delta uppfylls. Ifall kommunen inte når ett avtal med alla markägare på området

23 Markpolitiskt program 21 som skall planläggas skall kommunen bestämma en XWYHFNOLQJVNRVWQDGVHUVlWWQLQJ för dem som inte ingår avtal. Lagen stadgar inte om vilka ärenden som kan avtalas om i ett markanvändningsavtal. En överenskommelse om planens innehåll kan inte göras i ett markanvändningsavtal. Enligt rådande praxis bör överenskommelse åtminstone om följande ärenden göras i : kostnaderna för utarbetningen av en detaljplan utbyggnad av allmänna områden, enhetspris ¼P¼KDHOler beräkningsgrunderna för ersättning o gator o torg, skvärer, allmänna parkeringsområden o grönområden överlåtelse av allmänna områden och tomter till kommunen enligt ett separat överlåtelsebrev (föravtal om fastighetsöverlåtelse eller ett överlåtelsebrev med ett villkor om upphävning) om vattentjänster under vissa villkor eventuella andra tekniska arrangemang utbyggnadstidtabell o kommunalteknik (kommunen) o tomter (markägaren) övriga o exempelvis tilläggskostnader som planläggningen åsamkar den offentliga servicestrukturen, markägarnas deltagande när skolor, daghem och annan motsvarande service förverkligas o indelningen av bostadsproduktionens förvaltningsform i avtalsområdet o säkring av miljöns kvalitetsnivå sanktioner, säkerheter överlåtelse av en tomt till kommunen I markanvändningsavtalspraxisen är det vanligt med en överenskommelse om att markägaren deltar i de kostnader som åsamkas kommunen, enligt nyttan som markägaren beräknas få av planen. Ifall det i ett markanvändningsavtal görs en överenskommelse om att bygga vattentjänster skall vattentjänstverket enligt vattentjänstlagen vara en avtalspart (vattentjänstverket godkänner och undertecknar för sin del avtalet). Enligt vattentjänstlagen kan det inte i ett markanvändningsavtal avtalas vare sig om anslutningsavgifternas storlek eller om att inte uppbära sådana, eftersom själva anslutningen kan ske först många år senare när anslutningsavgiftssituationen kan vara en annan. Vattentjänstverket kan uppbära en anslutningsavgift och en grundavgift samt andra avgifter för de tjänster som verket producerar. Dessa avgifter kan vara av olika storlek för olika områden, om det är nödvändigt för att allokera kostnaderna rätt eller för att förverkliga upphovsprincipen eller av annan motsvarande orsak. Fastighetens användningsändamål kan också beaktas i anslutningsavgiftens storlek.

24 Markpolitiskt program (&./,1*6.2671$'6(56b771,1* Ändringen av markanvändnings- och bygglagen (MBL), som trädde ikraft sommaren 2003, förpliktade markägare som erhåller betydande nytta av en detaljplan att delta i genomförandekostnaderna som åsamkas kommunen för detaljplaner. Man bör i första hand med ett markanvändningsavtal mellan kommunen och markägaren sträva till en överenskommelse om deltagandet i kostnaderna. Om avtalsförhandlingarna inte leder till ett resultat, som tillfredsställer vardera parten, har möjlighet att påföra kostnaderna som uppstår av samhällsbyggandet i form av en utvecklingskostnadsersättning på markägare som har avsevärd nytta av detaljplanen. En utvecklingskostnadsersättning kan enligt lagen användas: 1) När förhandlingarna om ett markanvändningsavtal har misslyckats. 2) Markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen. 3) En bindande tomtindelning fastställs i detaljplanen (i regel). 4) Ifall markägaren endast har anvisats byggrätt för bostäder i detaljplanen, skall den nya byggrätten för bostäder vara minst 500 kvadratmeter våningsyta. Endast sådana kostnader för samhällsbyggande som kommunen enligt lagen ansvarar för kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättning. Utvecklingskostnadsersättning kan inte tillämpas på kostnader för vattentjänster; dessa byggnads- och underhållskostnader uppbärs som anslutnings-, förbruknings- och grundavgifter i enlighet med lagen om vattentjänster. Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning också betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Kostnaderna skall vara skäliga med hänsyn till områdets natur och förhållanden. Kostnadsfaktorer som hör till utvecklingskostnadsersättningen är: 1) anskaffnings-, planerings- och byggkostnader gator parker övriga allmänna områden 2) markanskaffningskostnader för byggande av allmänna byggnader (till den del de betjänar planområdet) 3) kostnader för sanering av mark 4) kostnader för bullerbekämpning 5) kostnader för planläggning och behandling Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning också betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Det finns inga färdiga mätare med vilka byggnadsåtgärdens inverkan på ett visst planområde kunde mätas. Beroende på sakens natur kan exempelvis följande mätare användas för att mäta inverkan: gator trafikmängd

25 Markpolitiskt program 23 invånarstruktur antalet arbetsplatser den offentliga servicens karaktär byggrätt En utvecklingskostnadsersättning bestäms tomtvis (under vissa förutsättningar för hela kvarter). Maximalt 60 % av tomtens värdeökning, som beror på detaljplanen, kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättning. Kommunfullmäktige kan besluta om en lägre maximinivå i kommunen eller för ett planområde. Kostnaderna delas upp på alla tomter som har anvisats för byggverksamhet. Uppdelningen görs i förhållande till värdeökningen. Utvecklingskostnadsersättningen beräknas också för tomter, vars ägare inte har avsevärd nytta av detaljplanen eller vars utökade byggrätt inte omfattar mer än 500 m 2 vy. Till dessa delar överförs utvecklingskostnadsersättningen att betalas av kommunen. Detaljplaneutkast Till påseende Detaljplaneförslag Till påseende i 30 d Avtal om att inleda planläggning Markanvändningsavtal Utvecklingskostnadsersättning Detaljplanen godkänns Beslutsförslag För kännedom (Kommunlag 95 ) Markägaren Anm. inom 30 d efter delgivning Kommunalt besvär Lantmäteribyrån Utlåtande Detaljplanen godkänns Bindande tomtind. i detaljplanen Kommunlagen Lag om förvaltnings förf. Förvaltningsbesvär Sökande av ändring Utv.kostn.ersättningen bestäms Utv.kostn.ersättning, beslut om debitering Bygglov Förvärv av tom eller del därav Markägarens begäran Markanvändningsavtalet och utvecklingskostnadsersättningen är en del av detaljplaneprocessen.

26 Markpolitiskt program 24 %,/$*$ 879(&./,1*6205c'( Det grundläggande målet med förfarande inom utvecklingsområden är att möjliggöra specialarrangemang för att utveckla avgränsade områden centralt. kan enligt markanvändnings- och bygglagen 110 för en viss tid, dock högst 10 år, utse ett eller flera avgränsade områden till kommunens utvecklingsområde. Förfarandet inom utvecklingsområden lämpar sig i synnerhet när bebyggda områden förnyas, exempelvis för att ändra ett oändamålsenligt industriområde till ett bostadsområde. För att ett obebyggt område skall kunna anvisas som utvecklingsområde förutsätts det att området på grund av närings- och bostadspolitiska skäl är nödvändigt att bygga och att byggandet förutsätter särskilda utvecklings- eller genomförandeåtgärder på grund av splittrade markägoförhållanden, splittrad fastighetsindelning eller något annat motsvarande skäl. Innan kommunen utser ett utvecklingsområde skall markägaren och kommunen hålla ett gemensamt berednings- och förhandlingsskede. Då utreds bl.a. hur alternativa markpolitiska medel lämpar sig för projektet. Målet är dessutom att klarlägga de olika parternas preliminära mål och behov när området utvecklas. Kommunen kan utse ett utvecklingsområde trots att alla markägare på området inte ger sitt enhälliga samtycke till förfarandet. Målet med beslutet om ett utvecklingsområde kan exempelvis vara att: förbättra områdets image och allmänna verksamhetsanda förtäta samhällsstrukturen förbättra områdets kommersiella värde förbättra områdets verksamhetsförutsättningar förbättra boendetrivseln förbättra miljöfaktorerna trygga skyddsvärdena säkra att området förverkligas bygga området enligt en stramare tidtabell minimera de ekonomiska riskerna när området utvecklas fördela kostnaderna mellan kommunen och övriga markägare i förhållande till nyttan då det gäller samhällsstrukturen som behövs för områdets utveckling kommunen uppbär en skälig avgift i förhållande till nyttan om utvecklingsåtgärderna på området ger markägaren en avsevärd nytta som inte är i förhållande till de kostnader som markägaren har betalat dra nytta av eventuella närings- och bostadspolitiska stödåtgärder Beslut om ett utvecklingsområde kan göras (MBL 111 ): i samband med att en general- eller detaljplan utarbetas eller ändras i en generalplan med rättsverkningar eller i en detaljplan separat, när det inte är nödvändigt att utarbeta eller ändra en plan för att utveckla området