Markpolitiskt program Sibbo kommun , justerat

Transkript

1 Markpolitiskt program

2 Markpolitiskt program INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANDRAG 1. INLEDNING 1 2. UTGÅNGSLÄGET DET MARKPOLITISKA PROGRAMMET LÄGE OCH BEFOLKNING MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN PLANMÄSSIG BEREDSKAP Generalplaner Detaljplaner MARKFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING TOMTÖVERLÅTELSE TOMTRESERV 3 3. BEDÖMNING AV MARKPOLITIKENS NULÄGE 5 4. MARKPOLITISK VISION 6 5. MARKPOLITISKA LINJER MARKFÖRVÄRV Markförvärv på frivillig väg Utnyttjande av förköpsrätt Inlösning Överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning MARKANVÄNDNINGSAVTAL UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING FÖRFARANDE INOM UTVECKLINGSOMRÅDEN TOMTÖVERLÅTELSE Byggande av bostäder Företags- och affärstomter DEN PRIVATA TOMTRESERVEN Bygguppmaning ORGANISATION OCH UPPGIFTER KÄLLFÖRTECKNING BILAGOR 20 BILAGA 1 FÖRFARANDET VID MARKANVÄNDNINGSAVTAL OCH DESS FÖRHÅLLANDE TILL LAGSTIFTNINGEN OM UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING 20 BILAGA 2 UTVECKLINGSOMRÅDE 25 Pärmbild: Nickby gård IV

3 Markpolitiskt program 1 1. INLEDNING Markpolitiken och generalplanläggningen utgör tillsammans medel för den strategiska planeringen. Med växelverkan mellan markpolitiken, generalplanläggningen, bostads- och näringspolitiken samt den övriga kommunplaneringen säkras en lyckad strategisk planering. Kommunens markanvändning planeras med markanvändningsplaner i enlighet med markanvändnings- och bygglagen (MarkByggL). Med markpolitikens medel genomförs markanvändningslösningarna i planerna och en planmässig användning av markområden som lämpar sig för planläggning säkras. s markpolitiska program är en strategisk handling, där fullmäktige definierar målen i markpolitiken och ger åtgärdsrekommendationer. Ett av programmets centrala mål är att förankra kommunens tjänstemän och förtroendevalda till gemensamma markpolitiska målsättningar. Programmet är också ett offentligt dokument som ger alla kommuninvånare och andra sakägande möjlighet att få information om kommunens markpolitiska handlingslinjer. Fullmäktige i Sibbo godkände det markpolitiska programmet vid sitt möte Kommunstyrelsen i Sibbo beslutade vid sitt möte att justeringen av det markpolitiska programmet som fullmäktige godkände utreds beträffande förfarandet vid markanvändningsavtal. Det markpolitiska programmet har uppdaterats så att det motsvarar den förändrade situationen i Sibbo. Markanvändningsingenjör Pekka Söyrilä har svarat för arbetet. Det uppdaterade markpolitiska programmet behandlades i nämnden för teknik och miljö och i kommunstyrelsen Fullmäktige i Sibbo godkände det uppdaterade markpolitiska programmet vid sitt möte

4 Markpolitiskt program 2 2. UTGÅNGSLÄGET 2.1. DET MARKPOLITISKA PROGRAMMET Det gällande markpolitiska programmet godkändes i fullmäktige År 2007 beslutades att det markpolitiska programmet ska justeras på grund av den förändrade situationen i Sibbo. En ny generalplan har utarbetats för Sibbo, Generalplan för Sibbo I samband med planförberedelsen har flera avtal diskuterats med markägarna om inledande av ett projektsamarbete inom markanvändningen. Justeringen av det markpolitiska programmet har varit ett bindande mål år LÄGE OCH BEFOLKNING Sibbo är en tvåspråkig medelstor östnyländsk kommun vid Finska viken mellan Borgå och huvudstadsregionen. Den var befolkningsmängden i Sibbo personer. Statsrådet beslutade att ett cirka 30 km² stort område av Sibbo ansluts till Helsingfors. I det annekterade området bor cirka personer. Annekteringen har en stor inverkan bl.a. på kommunens ekonomi. Förslaget till Generalplan för Sibbo 2025 möjliggör en befolkningsökning på cirka nya invånare, det vill säga en årlig ökning på cirka 6 %. Enligt Generalplan för Sibbo 2025 kommer största delen av befolkningstillväxten att ske i området Nickby-Tallmo och Söderkulla. Generalplan för Sibbo 2025 möjliggör en betydande ökning i byområden fram till år Med det markpolitiska programmet ska man kunna påverka att tillväxten huvudsakligen riktas till ett område med detaljplan MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN äger måttligt med råmark som lämpar sig för detaljplanering. År 2008 äger kommunen cirka 300 ha råmark som lämpar sig för bostadsbyggande. Enligt Generalplan för Sibbo 2025 uppskattas det totala behovet till cirka 700 ha. Markägarna har, liksom i den övriga omgivningen kring Helsingforsregionen, inte varit villiga att sälja mark till kommunen på sådana villkor som skulle vara skäliga för kommunen. Detta ställer speciella utmaningar på markförvärv (markförvärv på frivillig väg, förköp, inlösning) och när markanvändningsavtal utarbetas PLANMÄSSIG BEREDSKAP Generalplaner har ingen generalplan med rättsverkningar som skulle täcka hela kommunen. Generalplanen för glesbygdsområdena har rättsverkningar och täcker en stor del av kommunen. Generalplaneringen av hela kommunen är anhängig. För-

5 Markpolitiskt program 3 slaget till Generalplan för Sibbo 2025 var offentligt framlagt Målet är att fullmäktige godkänner planen under år I generalplanen förbereder sig kommunen på nya invånare och nya arbetsplatser fram till år Generalplaner med rättsverkan har utarbetats och kommer att utarbetas för de viktigaste byområdena enligt följande: Delgeneralplanen för Söderkulla (planen fick laga kraft ) Delgeneralplanen för skärgården och kusten, den nuvarande planen saknar rättsverkan (planläggningen anhängig) Delgeneralplanen för Box bytätort (planläggningen anhängig) Delgeneralplanen för Västerskog bytätort (planläggningen anhängig) Detaljplaner Den detaljplanerade arealen i Sibbo är cirka 800 ha. Detaljplanerna är sammanlagt 66 till antalet MARKFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING Åren har sammanlagt cirka 5,08 miljoner euro använts för markförvärv. Under samma granskningsperiod har intäkterna från markförsäljningen varit cirka 7,74 miljoner euro TOMTÖVERLÅTELSE Åren har huvudsakligen genom fastighetsaffärer överlåtit byggplatser enligt följande: Tot. AO AP/AR AL AK K TY TOMTRESERV I finns det för närvarande obebyggda byggplatser på detaljplaneområde enligt följande: Kommunens Privatägda AO AP/AR 8 8 AL 1 0 AK/AKR 0 4 K 1 0 T 2 7

6 Markpolitiskt program 4 Förklaringar AO Kvartersområde för fristående småhus (egnahemshustomter) AP/AR Kvartersområde för småhus/radhus AL Kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader AK/AKR Kvartersområde för flervåningshus K Kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader T Kvartersområde för industri- och lagerbyggnader Eriksnäs

7 Markpolitiskt program 5 3. BEDÖMNING AV MARKPOLITIKENS NULÄGE Markpolitiska styrkor äger måttligt med råmark som lämpar sig för planläggning (mark med avkastningsvärde). har en erfaren personal som kan sköta markpolitiken. Kommunen har ett markpolitiskt program som uppdateras vid behov. har ingått 7 avtal med privata markägare om inledande av projektsamarbete inom markanvändningen, som för sin del möjliggör den planerade och nödvändiga tillväxten. Markpolitiska svårigheter Kommunen har kunnat erbjuda få attraktiva företagstomter. Efter lågkonjunkturen i början av 1990-talet har kommunen kunnat erbjuda endast ett litet antal bostadstomter på marknaden. har inte haft beredskap att använda de effektivaste markpolitiska medlen. Kommunens brist på mark har försvårat utbyggnaden av kommunal service. Markpolitiska möjligheter har ett bra geografiskt läge inom huvudstadsregionens tillväxtzon. I och med nya företagsområden (bl.a. Bastukärr) kan Sibbos attraktion öka på kontorslokalmarknaden. Obebyggda byggplatser på detaljplaneområden tas i effektivt bruk, bl.a. genom en förhöjd fastighetsskatt. Det markpolitiska programmet tillåter att alla markpolitiska medel används. Markpolitiska hotbilder Den långa behandlingstiden för general- och detaljplaneprojekt försvårar kommunens utveckling. Konjunkturväxlingar. Genomförande av markanvändningsavtal; tidtabeller och garanterande av kvalitet. Markens prisutveckling i huvudstadsregionen.

8 Markpolitiskt program 6 4. MARKPOLITISK VISION s markpolitiska vision för år 2015 erbjuder mark för planläggningsbehov för att upprätthålla en högklassig och balanserad livsmiljö och för att uppnå ett mångsidigt näringsliv. Den markpolitiska visionen stöder kommunens vision Sibbo är en självständig, tvåspråkig, naturnära och förnyelseinriktad kommun, där det är gott att leva, bo och arbeta och från den härleds åtta huvudmål: 1. en stark samhällsgemenskap och kommunidentitet 2. en högklassig livsmiljö 3. en balanserad befolkningstillväxt och befolkningsstruktur 4. ett aktivt och mångsidigt näringsliv 5. ett mångsidigt och kvalitativt serviceutbud 6. ett utökat interkommunalt samarbete 7. en kunnig och engagerad personal i kommunen 8. en stabil kommunekonomi. Borgby

9 Markpolitiskt program 7 5. MARKPOLITISKA LINJER Nedan presenteras riktlinjerna och åtgärdsrekommendationerna i s markpolitik. Om dessa lyckas kan också den markpolitiska visionen förverkligas. När de markpolitiska medlen som presenteras i punkterna används ska de ovan nämnda markpolitiska linjerna beaktas. Markpolitiska medel tillämpas huvudsakligen enligt ordningsföljden nedan: s markpolitiska linjer: 1. Kommunen är beredd att använda alla markpolitiska medel som lagen möjliggör. 2. De markpolitiska medlen ska vara till allmän fördel och ändamålsenliga med hänsyn till markanvändningsplaneringen. 3. När ibruktagandet av medlen övervägs bör också planläggningssituationen, näringslivets behov och bostadsprogrammet beaktas. 4. Detaljplaner utarbetas främst på kommunens mark. 5. Markanvändningsavtal ingås såvida de främjar kommunens intressen. 6. Markförvärv på frivillig väg effektiveras. 7. Största delen av den nya bostadsbyggnationen riktas till detaljplanerade områden, med beaktande av kommunens tillväxtmål. 8. Mångsidig produktion av småhus- och företagstomter gynnas. Markpolitiska medel som kan användas: 1. Vid förvärv av råmark används främst markförvärv på frivillig väg. 2. Markanvändningsavtal används huvudsakligen på områden som redan har detaljplan. 3. Markanvändningsavtal kan användas också på områden som inte har detaljplan i enlighet med villkoren som nämns i punkt Förfarande vid utvecklingskostnadsersättningar kan användas ifall markanvändningsavtal inte uppnås med markägarna. 5. Kommunen har beredskap att lösa in råmark och allmänna områden och att använda sin förköpsrätt.

10 Markpolitiskt program 8 Markpolitik vid planering och utbyggnad av samhällsstrukturen UPPGIFTER TID Miljöuppföljning och kartläggning Markanskaffning på frivillig väg Gatuområden överlåtsutan ersättning Förköp Inlösning Generalplanläggning Förfarande vid områdesutveckling Detaljplanläggning Avtal om detaljplanläggning Markanvändningsavtal Förfarande vid utvecklingskostnadsersättningar Fastighetsbildning Tomtöverlåtelse Bygglov och -tillsyn Byggande Byggande av allmänna områden Byggnadsuppmaning Förhöjd fastighetsskatt Mark(användnings)politik Markpolitiska medel som främjar plangenomförande Generalplanering Detaljplanering Byggande Matti Holopainen / Finlands Kommunförbund 5.1. MARKFÖRVÄRV Kommunen kan förvärva mark på frivillig väg, genom att använda förköpsrätt, genom inlösning eller genom överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning Markförvärv på frivillig väg Ett markförvärv på frivillig väg ska vara det primära markanskaffningssättet i kommunen. Målet är att marken förvärvas till kommunen i ett så tidigt skede som möjligt. Förvärvet ska dock ske senast före detaljplanläggningen, varvid kommunen huvudsakligen själv får värdeökningen av planläggningen. Speciellt när omfattande oplanerade råmarksområden anskaffas är markpolitiskt det bästa sättet att kommunen förvärvar området innan en detaljplan utarbetas. Genom detta förfarande uppnås oftast en betydande kostnadsinbesparing jämfört med ett markanvändningsavtalsförfarande. Endast av speciella skäl förvärvar kommunen detaljplanerad mark. Dessa är bl.a.: detaljplanlagda parker och andra grönområden kvartersområden för allmänna byggnader övriga eventuella specialfall ska aktivt verka för ett markförvärv på frivillig väg. Tjänsteinnehavarnas uppgift är att förhandla med markägarna om förvärv av markområden som är viktiga med hänsyn till kommunens planmässiga utveckling.

11 Markpolitiskt program 9 I samband med förvärv av råmark görs en bedömning av den värdeökning som detaljplanläggningen medför. s mål är att kommunen själv får största delen av den värdeökning som förvärvet av råmark ger Utnyttjande av förköpsrätt Med förköp avses kommunens rätt att lösa in en såld fastighet till det pris säljaren och köparen har kommit överens om. Enligt förköpslagen (FkL) kan använda förköpsrätt vid fastighetsköp mot vederlag då objektets areal är över m 2 och då varken staten eller en statlig inrättning är part i köpet, och då det inte gäller en släktskapsöverlåtelse eller en exekutiv auktion. Förköpsrätten kan enligt lagen utnyttjas endast vid förvärv av mark för samhällsbyggande samt för rekreations- och skyddsändamål. Förköp får inte utnyttjas för annat markförvärv än för de syften som uppges i lag och för att uppnå målen för dessa syften. Eftersom utnyttjande av förköpsrätt noggrant har begränsats i lag ska kommunen se till att grunderna för utnyttjandet av förköp framgår tillräckligt noggrant av kommunens beslut. Ifall grunderna för användningen av marken vid det objekt som är föremål för köpet inte direkt framgår av detalj- eller generalplanen ska särskild uppmärksamhet fästas vid motiveringarna av beslutet. utnyttjar förköpsrätt enligt prövning vid följande fastighetsaffärer: då området är viktigt med tanke på framtida samhällsbyggnad och området stöder kommunens planmässiga utveckling (generalplan); när utnyttjande av förköpsrätt förbättrar en splittrad fastighetsbildning på framtida planeringsområden samt på utvecklingsområden; eller när området är ett centralt rekreationsområde för kommuninvånarna; och när köpeskillingen inte är oskälig; (kommunen har möjlighet att överväga användningen av inlösningsförfarande också gentemot den nya ägaren); och när det inte kan anses vara uppenbart oskäligt (FkL 6 ) Inlösning Kommunen har rätt att lösa in mark när det allmänna behovet kräver det. Inlösningen kan basera sig på ett separat tillstånd som miljöministeriet har beviljat (Mark- ByggL 99 och 100 ) eller på inlösningsrätt på ett detaljplaneområde enligt markanvändnings- och bygglagen (MarkByggL 96 ). Dessutom kan det enligt lagen under vissa förutsättningar för kommunen uppstå skyldighet att lösa in ett område. I detta sammanhang behandlas inga andra inlösningsfall, såsom inlösning av tillandning. Inlösning av råmark (MarkByggL 99 och 100 )

12 Markpolitiskt program 10 Inlösning av råmark är enligt markanvändnings- och bygglagen möjlig även på oplanerade områden och på områden där utarbetning av en generalplan är anhängig. Förutsättningen för att lösa in oplanerad råmark är att kommunen behöver området för samhällsbyggnad och för kommunens planmässiga utveckling. Vid ansökan om inlösningstillstånd hos miljöministeriet ska bl.a. utbudet på byggnadsmark och råmark motiveras i ansökan. På basis av en generalplan (även om den saknar rättsverkningar) kan ansöka om miljöministeriets tillstånd att lösa in ett område som behövs för bostadsbyggande eller till det anslutande samhällsbyggande och som behövs för kommunens planmässiga samhällsutveckling. förbereder sig på att i motiverade fall ansöka om inlösningstillstånd för råmark, ifall kommunens planmässiga utveckling kräver detta. Inlösningsrätt som baserar sig på genomförande av en detaljplan (MarkByggL 96 ) kan utan särskilt tillstånd lösa in ett allmänt område som har anvisats i en detaljplan eller enligt detaljplanen en tomt för en allmän byggnad som är avsedd för en kommunal inrättning eller för kommunens behov. Inlösning av en del av en tomt (FbL 62 ) I enlighet med 62 i fastighetsbildningslagen har ägaren till en del av en tomt rätt att lösa in ett i tomten ingående område som tillhör någon annan. Under vissa förutsättningar har också kommunen rätt att lösa in ägarnas andelar. Förvärv av allmänna områden och kvartersområden för allmänna byggnader eller delar av dem är i i regel motiverat att sköta på frivillig väg redan innan detaljplanen godkänns. Kommunen anskaffar oftast dylika områden i samband med förhandling om markanvändningsavtalet. Överlåtelsen av områdena lönar sig att sköta med ett föravtal om fastighetsköp, som upprättas när utkastet till detaljplan har varit offentligt framlagt. I föravtalet kommer parterna överens om att den slutliga fastighetsaffären verkställs när den ifrågavarande detaljplanen har vunnit laga kraft. I fall ett skäligt avtal om överlåtelse av allmänna områden till kommunen inte kan uppnås vid förhandlingarna om markanvändningsavtalet, löser in dem när detaljplanen har vunnit laga kraft. förbereder sig på att vid behov lösa in allmänna områden på gamla detaljplaneområden.

13 Markpolitiskt program 11 Inlösningsskyldighet (MarkByggL 101 och 102 ) För kan det uppstå lagenlig inlösningsskyldighet som gäller ett område som i detaljplanen eller som med byggbegränsningar enligt generalplanen har anvisats för annat än för enskild byggverksamhet och markägaren därför inte kan utnyttja området på ett sätt som medför skälig nytta. Inlösningsskyldighet uppstår typiskt för planlagda parkområden och andra grönområden Överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning Ett gatuområde enligt den första detaljplanen är förknippat med en s.k. skyldighet till överlåtelse utan ersättning. Med denna skyldighet avses kommunens rätt att enligt vissa specialvillkor utan ersättning ta i besittning ett gatuområde av en markägare. Skyldigheten till överlåtelse utan ersättning har noggrannare stadgats i 104 och 105 i markanvändnings- och bygglagen. I finns det fortfarande byggnadsplanevägar som har tagits i besittning med stöd av den upphävda byggnadslagen och där privata har äganderätten till marken. Det är kommunens uppgift att ombesörja att äganderätten till byggnadsplanevägarna överförs på kommunen. Detta sker med styckningsförrättning av ett allmänt område. Enligt lagen är det kommunen som står för förrättningskostnaderna MARKANVÄNDNINGSAVTAL I regel har som mål att förvärva råmark. I praktiken uppstår det dock situationer, då det är oändamålsenligt för kommunen att förvärva marken före planläggningen, speciellt när bebyggda markområden planläggs på nytt. I dylika situationer ska kommunen ha klara spelregler, enligt vilka utarbetningen av en detaljplan inleds för ett privatägt markområde. Privaträttsliga avtal mellan markägarna och kommunen, som behandlar ansvarsfördelningen, rättigheterna och skyldigheterna samt kostnadsfördelningen när detaljplanerna genomförs, kallas markanvändningsavtal. Det centrala målet med avtalen är att genomförandekostnaderna för planen fördelas rättvist mellan den privata sektorn och kommunen. Markanvändningsavtalen är markpolitiska medel som kompletterar markförvärv på frivillig väg. I görs markanvändningsavtalen upp i två skeden. Före det egentliga markanvändningsavtalet ingås ett avtal med markägarna om inledande av planläggningen, där bl.a. målen för planen presenteras och ersättandet av planläggningskostnaderna överenskoms. I kan markanvändningsavtal upprättas på områden som har en detaljplan enligt följande principer: 1) det är nödvändigt att ändra en detaljplan (t.ex. detaljplanen är föråldrad) och markägaren drar en betydande nytta av detaljplaneändringen eller

14 Markpolitiskt program 12 2) området som ska planläggas är olämpligt för kommunen att förvärva och markägaren drar betydande nytta av planen. I kan markanvändningsavtal upprättas på områden som inte har en detaljplan enligt följande principer: 1) Förverkligandet av detaljplaneområden beträffande investeringskostnader för byggande av infrastruktur och servicebyggande sker kostnadsneutralt för varje områdeshelhet. 2) Partnern/markägaren finansierar planeringen och förverkligandet av infrastrukturen inom området och sköter enligt särskild överenskommelse om dess genomförande (planläggning och kommunalteknik samt byggnader för offentlig närservice). 3) Kostnader som åsamkas kommunen utanför området (extern infrastruktur såsom trafikprojekt och indirekta servicebehov såsom idrottsplatser, gymnasier osv.) finansieras genom att byggrätt/tomtmark överlåts till kommunen eller genom en markanvändningsavgift som avtalas separat för de enskilda områdena och planerna. 4) Kommunen definierar i samarbete med partnern/markägaren de kvalitetskriterier som ska fogas till avtalet och tomtöverlåtelsevillkoren, övervakar genomförandet samt sköter administrationen och beslutsfattandet. 5) Om området anvisas som byggnadsområde i generalplanen och överenskommelse inte kan uppnås enligt ovan nämnda villkor har kommunen beredskap att inleda inlösningsförrättning av området. Utarbetande eller ändring av detaljplan på initiativ av privatperson kräver alltid att överenskommelse uppnås. Praxisen för markanvändningsavtal och avtalet i förhållande till lagstiftningen om utvecklingskostnadsersättningar beskrivs noggrannare i bilaga 1. Det är inte nödvändigt att i avtalssituationer tillämpa den stadga om utvecklingskostnadsersättning som beskrivs i följande kapitel; en överenskommelse om kostnaderna kan göras i markanvändningsavtalet i den omfattning det anses vara nödvändigt UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING Ändringen av markanvändnings- och bygglagen (MarkByggL) som trädde ikraft sommaren 2003, förpliktade markägare som erhåller betydande nytta av en detaljplan att delta i genomförandekostnaderna som åsamkas kommunen för detaljplaner. Man bör i första hand med markanvändningsavtal mellan kommunen och markägaren sträva efter en överenskommelse om deltagandet i kostnaderna. Om avtalsförhandlingarna inte leder till ett resultat som tillfredsställer vardera parten har Sibbo kommun möjlighet att påföra kostnaderna som uppstår av samhällsbyggandet i form av en utvecklingskostnadsersättning på markägare som har avsevärd nytta av detaljplanen.

15 Markpolitiskt program 13 Utvecklingskostnadsersättning kan enligt 91 i markanvändnings- och bygglagen användas: 1) När förhandlingarna om ett markanvändningsavtal har misslyckats. 2) Markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen. 3) En bindande tomtindelning fastställs i detaljplanen (i regel). 4) Ifall markägaren endast har anvisats byggrätt för bostäder i detaljplanen ska den nya byggrätten för bostäder vara minst 500 kvadratmeter våningsyta. Endast sådana kostnader för samhällsbyggande som kommunen enligt lagen ansvarar för kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättningar. Utvecklingskostnadsersättningar kan inte tillämpas på kostnader för vattentjänster; dessa byggnads- och underhållskostnader uppbärs som anslutnings-, förbruknings- och grundavgifter i enlighet med lagen om vattentjänster. Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Kostnaderna ska vara skäliga med hänsyn till områdets natur och förhållanden. Kostnadsfaktorer som hör till utvecklingskostnadsersättningen är: 1) anskaffnings-, planerings- och byggkostnader gator parker övriga allmänna områden 2) markanskaffningskostnader för byggande av allmänna byggnader (till den del de betjänar planområdet) 3) kostnader för sanering av mark 4) kostnader för bullerbekämpning 5) kostnader för planläggning och behandling Tilläggsuppgifter om utvecklingskostnadsersättningen framgår av bilaga 1. Utvecklingskostnadsersättningen är en rätt så arbetsdryg process med många skeden och på riksnivå finns det tillsvidare mycket lite erfarenheter av dess användning. s markpolitiska mål är att köpa de områden som behövs eller genom markanvändningsavtal försöka nå överenskommelse med markägarna om kostnaderna för samhällsbyggnad eller att inlösa ifrågavarande områden. Ifall ovan nämnda medel inte kan förverkligas används utvecklingskostnadsersättning vid behov.

16 Markpolitiskt program FÖRFARANDE INOM UTVECKLINGSOMRÅDEN Det grundläggande målet med förfarande inom utvecklingsområden är att möjliggöra specialarrangemang för att utveckla avgränsade områden centralt. kan enligt 110 i markanvändnings- och bygglagen för en viss tid, dock högst 10 år, utse ett eller flera avgränsade områden till kommunens utvecklingsområde. Förfarandet inom utvecklingsområden lämpar sig i synnerhet när bebyggda områden förnyas, exempelvis för att ändra ett oändamålsenligt industriområde till ett bostadsområde. För att ett obebyggt område ska kunna anvisas som utvecklingsområde förutsätts det att området på grund av närings- och bostadspolitiska skäl är nödvändigt att bebygga och att byggandet förutsätter särskilda utvecklings- eller genomförandeåtgärder på grund av splittrade markägoförhållanden, splittrad fastighetsindelning eller något annat motsvarande skäl. Beslut om utvecklingsområde kan göras (MarkByggL 111 ): i samband med att en general- eller detaljplan utarbetas eller ändras i en generalplan med rättsverkningar eller i en detaljplan separat, när det inte är nödvändigt att utarbeta eller ändra en plan för att utveckla området Fastän ett utvecklingsområde utses genom kommunens förvaltningsbeslut har lagens syfte varit att förfarandet gällande ett utvecklingsområde ska användas i markägarnas och kommunens samarbetsprojekt. Ifall markägarna och har mycket delade åsikter om områdets framtida utveckling lönar det sig för kommunen att överväga ansökan om inlösning i stället för ett förfarande inom utvecklingsområden TOMTÖVERLÅTELSE Kommunens markpolitik har tillsammans med planläggningen som grunduppgift att ta fram nya lämpliga byggplatser (tomter) för bostadsbyggande och för näringslivets behov. Med tomtpolitikens medel kan kommunen locka nya invånare eller sträva efter att begränsa befolkningstillväxten, eller åtminstone styra den. I och med en välskött tomtöverlåtelse får kommunen tillbaka kostnaderna som har satsats på samhällsbyggnad. Kommunen överlåter tomter traditionellt, antingen genom att sälja eller utarrendera dem. Tomtförsäljning + bättre möjligheter att påverka tomternas regionala prisutveckling + byggkostnaderna för kommunalteknik och kommunal service kan täckas snabbare konjunkturväxlingarna inverkar betydligt

17 Markpolitiskt program 15 Arrendetomter + byggaren behöver inte i början binda kapital för att bygga tomten + jämnar konjunkturväxlingarna, i många år en säker inkomst för kommunen det krävs personalresurser i kommunen för att sköta arrendesystemet den rådande låga räntemarginalen för lån lockar nödvändigtvis inte till att arrendera tomten Byggande av bostäder Egnahemshustomter har de senaste åren huvudsakligen överlåtit nya egnahemshustomter genom försäljning. Sibboborna har haft företräde när tomterna har delats ut. I Sibbo finns det också en betydande privat tomtreserv. Dessa tomter har prissatts betydligt över kommunens prisnivå. har som mål att kommunen åtminstone inte med sin egen prissättning ska bidra till att höja tomtmarkens allmänna prisnivå på orten. Målet är att priset på egnahemstomterna som kommunen överlåter ska vara en aning lägre än den allmänna, regionala prisnivån. har som mål att erbjuda småhusbyggarna alternativ. På områden där de kommunaltekniska kostnaderna är låga, eller tomterna små, kan prisnivån vara lägre. föredrar försäljning vid överlåtelse av nya egnahemshustomter. Kommunen kan områdesvis besluta att arrendera ut tomterna. I samband med att tomterna prissätts kan nämnden besluta om grunderna för att dela ut tomter till köparna. I främsta hand tillämpas ett ansökningsförfarande, där Sibboborna (också de som arbetar i Sibbo) har företräde. En öppen offerttävling används som ett kompletterande överlåtelseförfarande för värdeobjekt och enskilda objekt. Byggnadsverksamhet i bolagsform (AP / AR / AK) föredrar försäljning vid överlåtelse av tomter för bostadsbyggande i bolagsform. Tomterna överlåts huvudsakligen genom en offerttävling. Kriterierna för valet kan också vara andra än prisfaktorer (exempelvis kvalitetsnivå, byggnadstidtabell osv.). Egna regler gäller för ARA-tomterna.

18 Markpolitiskt program Företags- och affärstomter Prissättningen av företags- och affärstomter baserar sig oftast på en förhandlingslösning från fall till fall. Överlåtelseformen kan vara försäljning eller arrende. I prissättningen beaktas bl.a. näringspolitiken, miljöaspekterna samt konkurrensfaktorerna DEN PRIVATA TOMTRESERVEN Bygguppmaning Syftet med bygguppmaningen är att främja genomförandet av detaljplanen genom att öka byggandet på obebyggda tomter eller på tomter som inte är fullt utnyttjade. Trots att bygguppmaningen kan leda till inlösningsskyldighet för kommunen är avsikten dock inte att skaffa privatägda tomter i kommunens ägo. Ett detaljplaneområde som inte är fullt utnyttjat skapar tryck på att planlägga nya områden och leder till att servicen inte är fullt utnyttjad. Obebyggda tomter åsamkar således också kommunen årligen ekonomisk förlust. Förlusten uppstår av ränteförluster på investerat kapital och av en kortare livslängd som beror på att kommunaltekniken slits. Bygguppmaningen kan betraktas som ett effektivt och ekonomiskt sätt att förbättra plangenomförandet. Målet med bygguppmaningen är att få investeringarna i en infrastruktur som inte är fullt utnyttjad i effektiv användning. Besluten om uppmaningar ska ges planmässigt på basis av en helhetsgranskning, så att en målsatt tidtabell upprättas för besluten. När uppmaningsbeslut fattas ska man förutom lagstiftningen komma ihåg rättsprinciperna för en bra förvaltning som reglerar utövande av offentlig makt: jämlikhets-, ändamålsenlighets- och proportionalitetsprincipen. Ifall utnyttjar bygguppmaning ska det regionala marknadsläget och infrastrukturens beredskap samt planens uppdatering utredas och en utredning göras om obebyggda tomter i detaljplaner, innan uppmaning ges. Målet är inte att föra ut alla tomter i kommunen på marknaden samtidigt. Uppmaning ska inte ges om det inte finns förutsättningar på marknaden för att genomföra planen. Ifall bygguppmaning utnyttjas har kommunen etisk skyldighet att också slutföra åtgärden. Detta leder ofta till att kommunen inlöser byggplatsen.

19 Markpolitiskt program ORGANISATION OCH UPPGIFTER Fullmäktige i Sibbo godkände kommunens nya förvaltningsstadga enligt vilken den nya organisationen träder i kraft Fullmäktige, kommunstyrelsen, nämnden för teknik och miljö, samt av tjänstemännen speciellt kommundirektören, avdelningschefen för teknik- och miljö, planläggningschefen, markanvändningsingenjören, lantmäteriteknikern och mätningsteknikern ansvarar för markpolitiken i. Markpolitiska uppgifter är bl.a.: Markköp - råmark - del av en byggplats - övriga områden Försäljning av mark - egnahemshustomter - byggande i bolagsform - företagstomter - del av en byggplats - övriga områden Utarrendering av mark - byggplatser (tomter) - åkermark - övriga områden Utnyttjande av förköpsrätt - beslut om att utnyttja förköpsrätt (enligt förköpslagen har kommunstyrelsen beslutanderätten) - beslut om att kommunen inte utnyttjar sin förköpsrätt Ansökan om inlösningstillstånd Inlösning av mark på basis av en detaljplan Ansökan om annan inlösning Besittningstagande av ett gatuområde och beslut om ersättning för gatuområde

20 Markpolitiskt program 18 Godkännande av ett markanvändningsavtal - avtal om att inleda planläggningen - överenskommelse om kostnaderna för genomförande av detaljpanen Besluta om utvecklingskostnadsersättningar Utse ett utvecklingsområde Ge bygguppmaning Höjd fastighetsskatt för obebyggd byggplats (fullmäktiges uppgift enligt fastighetsskattelagen) Utarbetning och godkännande av en separat tomtindelning Bevilja nyttjanderätt till en fastighet (marken) Stifta servitut på kommunens fastighet Underteckna handlingar (köpebrev, markarrendeavtal, markanvändningsavtal, övriga handlingar) Noggrannare bestämmelser om skötande av markpolitiska uppgifter, beslutanderätt och delegering av den finns i s förvaltningsstadga. En utredning om huruvida förvaltningsstadgan kräver justering på grund av det markpolitiska programmet gör separat. Sibbo å

21 Markpolitiskt program KÄLLFÖRTECKNING Ekroos, Majamaa (1999): Markanvändnings- och bygglagen, Edita. Jääskeläinen, Syrjänen (2003): Markanvändnings- och bygglagen med förklaringar, II förnyade upplagan, Rakennustieto Oy. Uleåborgs stad (2004): Uleåborg stads markpolitiska program (opublicerat), Finlands Kommunförbund (2004): Markpolitisk guide (opublicerad), Eriksnäs

22 Markpolitiskt program BILAGOR BILAGA 1 FÖRFARANDET VID MARKANVÄNDNINGSAVTAL OCH DESS FÖRHÅLLAN- DE TILL LAGSTIFTNINGEN OM UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING MARKANVÄNDNINGSAVTALEN Ändringen av markanvändnings- och bygglagen, som trädde ikraft , styr förfarandet vid markanvändningsavtal. Enligt lagen är en markägare som har avsevärd nytta av detaljplanen skyldig att delta i kommunens kostnader för plangenomförandet. Förpliktelsen att delta ska i första hand överenskommas i ett markanvändningsavtal mellan markägaren och kommunen. Avsevärd nytta Markägarens nytta av en plan ska alltid bedömas skilt för var och en plan. En entydig anvisning om när tröskeln för en avsevärd nytta överskrids kan inte utarbetas. I kapitlet om utvecklingskostnadsersättningar i markanvändnings- och bygglagen nämns det att en utvecklingskostnadsersättning inte kan påföras en markägare för vars område i detaljplanen anvisas byggrätt endast för bostadsbyggande och om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Det förekommer dock i praktiken många fall där markägaren får avsevärd nytta, trots att ingen ny byggrätt uppstår i och med detaljplaneändringen. Nyttan kan mätas enligt fastighetens värdeökning som planläggningen ger. Fastän värdeökningen skulle vara ungefär 50 % betyder det inte att detaljplanen skulle ge markägaren någon avsevärd nytta, ifall värdeökningen inte är finansiellt betydande. Omvänt kan man konstatera att redan en 20 % värdeökning kan ge markägaren avsevärd nytta. Markägarens absoluta nytta av planläggningen, dvs. hur stor finansiell nytta markägaren kommer att få i och med detaljplanen, är en mera betydande faktor än den relativa värdeökningen. Man bör dessutom beakta att planläggningen kan ge en betydligt större byggrätt per tomt, men markägaren får inte någon nytta av planen, eftersom det inte finns i sikte en efterfrågan som skulle motsvara användningsändamålet enligt planen eller om efterfrågan kan anses vara slumpmässig. Det är således först efterfrågan som ger värdeökning. Enligt rådande rättspraxis har sådana avtal som enbart är bundna till värdeökningen som markägaren får av detaljplanen varit ogiltiga. I avtalsförfarande kan kostnadsbindningen i anslutning till plangenomförandet dock vara vid, så att det inte alltid är fråga om just ersättningar som beror på plangenomförandet. Avtalsersättningen kan då också basera sig på en bedömning av värdeökningen och en fördelning av ökningen mellan markägaren och kommunen, då bakgrundstanken är att täcka kostnaderna som i medeltal åsamkas kommunen i motsvarande projekt.

23 Markpolitiskt program 21 Avtal om att inleda detaljplanläggning Ett markanvändningsavtal som förbinder parterna (kommunen och markägaren) får inte ingås förrän detaljplanen har varit framlagd till påseende, antingen som utkast eller som förslag. Största delen av detaljplanläggningen på privatägd mark sker på markägarens initiativ. Det naturligaste förfarandet är då att markägaren och kommunen ingår ett avtal om att inleda detaljplanläggningen. I avtalet kommer man överens bl.a. om: Avtalsparterna Avtalets syfte o Landskapsplanens och generalplanens rättsverkningar o Avtalsförhandlingar om kostnaderna för plangenomförande inleds när planen har varit framlagd som utkast till påseende och kommunen har konstaterat att det finns förutsättningar för att utarbeta en detaljplan (en förpliktelse som skulle binda bägge parter att upprätta ett avtal kan inte antecknas) o Inget avtal om planens innehåll. Målsatt tidplan för att utreda förutsättningarna för planläggningen Kommunens mål med detaljplanen Markägarens mål med detaljplanen Ersättningen som markägaren betalar till kommunen för utredningen om förutsättningarna för planläggningen Eventuell utarbetning av en baskarta över avtalsområdet Övriga eventuella ärenden o Avtalets ikraftträdande o Avtalet upphör o Överföring av avtalet/återförsäljning av avtalsområdet o Avgörande av tvist Avtal om kostnaderna för plangenomförandet ska sträva att ingå ett avtal med markägaren om kostnaderna för plangenomförandet genast när planutkastet har varit offentligt framlagt till påseende. Man strävar att behandla avtalet och godkänna det i kommunstyrelsen eller i fullmäktige innan planförslaget framläggs till påseende. En detaljplan framläggs inte för fullmäktiges godkännande förrän kommunstyrelsens beslut att godkänna markanvändningsavtalet har vunnit laga kraft. Markanvändningsavtalet kan undertecknas efter att beslutet är lagakraftvunnet, eller det kan finnas ett villkor i det undertecknade avtalet om att avtalet är bindande för kommunen först när beslutet om godkännande av avtalet har vunnit laga kraft. Ett markanvändningsavtal ska upprättas på frivillig väg. Den tjänsteinnehavare som bereder avtalsärendet ska genast när avtalsförhandlingarna inleds framföra det till markägaren. Det finns inget avtalstvång. Samtliga markägare inom planområdet ska behandlas jämlikt när det gäller förpliktelsen att delta i kostnaderna för samhällsbyggnad. Exempelvis får markägarens bakgrund inte påverka att skyldigheten att delta uppfylls. Ifall kommunen inte når ett avtal med alla markägare på området

24 Markpolitiskt program 22 som ska planläggas ska kommunen bestämma en utvecklingskostnadsersättning för dem som inte ingår avtal. Lagen stadgar inte om vilka ärenden som kan avtalas om i ett markanvändningsavtal. En överenskommelse om planens innehåll kan inte göras i ett markanvändningsavtal. Enligt rådande praxis bör överenskommelse åtminstone om följande ärenden göras i : kostnaderna för utarbetningen av en detaljplan utbyggnad av allmänna områden, enhetspris /m, /ha eller beräkningsgrunderna för ersättning o gator o torg, skvärer, allmänna parkeringsområden o grönområden överlåtelse av allmänna områden och tomter till kommunen enligt ett separat överlåtelsebrev (föravtal om fastighetsöverlåtelse eller ett överlåtelsebrev med ett villkor om upphävning) om vattentjänster under vissa villkor eventuella andra tekniska arrangemang utbyggnadstidtabell o kommunalteknik (kommunen) o tomter (markägaren) övriga o exempelvis tilläggskostnader som planläggningen åsamkar den offentliga servicestrukturen, markägarnas deltagande när skolor, daghem och annan motsvarande service förverkligas o indelningen av bostadsproduktionens förvaltningsform i avtalsområdet o säkring av miljöns kvalitetsnivå sanktioner, säkerheter överlåtelse av en tomt till kommunen I markanvändningsavtalspraxisen är det vanligt med en överenskommelse om att markägaren deltar i de kostnader som åsamkas kommunen, enligt nyttan som markägaren beräknas få av planen. Ifall det i ett markanvändningsavtal görs en överenskommelse om att bygga vattentjänster ska vattentjänstverket enligt vattentjänstlagen vara en avtalspart (vattentjänstverket godkänner och undertecknar för sin del avtalet). Enligt vattentjänstlagen kan det inte i ett markanvändningsavtal avtalas vare sig om anslutningsavgifternas storlek eller om att inte uppbära sådana, eftersom själva anslutningen kan ske först många år senare när anslutningsavgiftssituationen kan vara en annan. Vattentjänstverket kan uppbära en anslutningsavgift och en grundavgift samt andra avgifter för de tjänster som verket producerar. Dessa avgifter kan vara av olika storlek för olika områden, om det är nödvändigt för att allokera kostnaderna rätt eller för att förverkliga upphovsprincipen eller av annan motsvarande orsak. Fastighetens användningsändamål kan också beaktas i anslutningsavgiftens storlek.

25 Markpolitiskt program 23 UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING Ändringen av markanvändnings- och bygglagen (MarkByggL), som trädde ikraft sommaren 2003, förpliktade markägare som erhåller betydande nytta av en detaljplan att delta i genomförandekostnaderna som åsamkas kommunen för detaljplaner. Man bör i första hand med ett markanvändningsavtal mellan kommunen och markägaren sträva efter en överenskommelse om deltagandet i kostnaderna. Om avtalsförhandlingarna inte leder till ett resultat, som tillfredsställer vardera parten, har möjlighet att påföra kostnaderna som uppstår av samhällsbyggandet i form av en utvecklingskostnadsersättning på markägare som har avsevärd nytta av detaljplanen. En utvecklingskostnadsersättning kan enligt lagen användas: 1) När förhandlingarna om ett markanvändningsavtal har misslyckats. 2) Markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen. 3) En bindande tomtindelning fastställs i detaljplanen (i regel). 4) Ifall markägaren endast har anvisats byggrätt för bostäder i detaljplanen, ska den nya byggrätten för bostäder vara minst 500 kvadratmeter våningsyta. Endast sådana kostnader för samhällsbyggande som kommunen enligt lagen ansvarar för kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättning. Utvecklingskostnadsersättning kan inte tillämpas på kostnader för vattentjänster; dessa byggnads- och underhållskostnader uppbärs som anslutnings-, förbruknings- och grundavgifter i enlighet med lagen om vattentjänster. Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning också betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Kostnaderna ska vara skäliga med hänsyn till områdets natur och förhållanden. Kostnadsfaktorer som hör till utvecklingskostnadsersättningen är: 1) anskaffnings-, planerings- och byggkostnader gator parker övriga allmänna områden 2) markanskaffningskostnader för byggande av allmänna byggnader (till den del de betjänar planområdet) 3) kostnader för sanering av mark 4) kostnader för bullerbekämpning 5) kostnader för planläggning och behandling Ifall byggnadsåtgärden i större utsträckning också betjänar övriga områden, kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planområdet. Det finns inga färdiga mätare med vilka byggnadsåtgärdens inverkan på ett visst planområde kunde mätas. Beroende på sakens natur kan exempelvis följande mätare användas för att mäta inverkan: gator trafikmängd

26 Markpolitiskt program 24 invånarstruktur antalet arbetsplatser den offentliga servicens karaktär byggrätt En utvecklingskostnadsersättning bestäms tomtvis (under vissa förutsättningar för hela kvarter). Maximalt 60 % av tomtens värdeökning, som beror på detaljplanen, kan uppbäras som utvecklingskostnadsersättning. Kommunfullmäktige kan besluta om en lägre maximinivå i kommunen eller för ett planområde. Kostnaderna delas upp på alla tomter som har anvisats för byggverksamhet. Uppdelningen görs i förhållande till värdeökningen. Utvecklingskostnadsersättningen beräknas också för tomter, vars ägare inte har avsevärd nytta av detaljplanen eller vars utökade byggrätt inte omfattar mer än 500 m 2 vy. Till dessa delar överförs utvecklingskostnadsersättningen att betalas av kommunen. Detaljplaneutkast Till påseende Detaljplaneförslag Till påseende i 30 d Avtal om att inleda planläggning Markanvändningsavtal Utvecklingskostnadsersättning Detaljplanen godkänns Beslutsförslag För kännedom (Kommunlag 95 ) Markägaren Anm. inom 30 d efter delgivning Kommunalt besvär Lantmäteribyrån Utlåtande Detaljplanen godkänns Bindande tomtind. i detaljplanen Kommunlagen Lag om förvaltnings förf. Förvaltningsbesvär Sökande av ändring Utv.kostn.ersättningen bestäms Utv.kostn.ersättning, beslut om debitering Bygglov Förvärv av tom eller del därav Markägarens begäran Markanvändningsavtalet och utvecklingskostnadsersättningen är en del av detaljplaneprocessen.

27 Markpolitiskt program 25 BILAGA 2 UTVECKLINGSOMRÅDE Det grundläggande målet med förfarande inom utvecklingsområden är att möjliggöra specialarrangemang för att utveckla avgränsade områden centralt. kan enligt 110 i markanvändnings- och bygglagen för en viss tid, dock högst 10 år, utse ett eller flera avgränsade områden till kommunens utvecklingsområde. Förfarandet inom utvecklingsområden lämpar sig i synnerhet när bebyggda områden förnyas, exempelvis för att ändra ett oändamålsenligt industriområde till ett bostadsområde. För att ett obebyggt område ska kunna anvisas som utvecklingsområde förutsätts det att området på grund av närings- och bostadspolitiska skäl är nödvändigt att bygga och att byggandet förutsätter särskilda utvecklings- eller genomförandeåtgärder på grund av splittrade markägoförhållanden, splittrad fastighetsindelning eller något annat motsvarande skäl. Innan kommunen utser ett utvecklingsområde ska markägaren och kommunen hålla ett gemensamt berednings- och förhandlingsskede. Då utreds bl.a. hur alternativa markpolitiska medel lämpar sig för projektet. Målet är dessutom att klarlägga de olika parternas preliminära mål och behov när området utvecklas. Kommunen kan utse ett utvecklingsområde trots att alla markägare på området inte ger sitt enhälliga samtycke till förfarandet. Målet med beslutet om ett utvecklingsområde kan exempelvis vara att: förbättra områdets image och allmänna verksamhetsanda förtäta samhällsstrukturen förbättra områdets kommersiella värde förbättra områdets verksamhetsförutsättningar förbättra boendetrivseln förbättra miljöfaktorerna trygga skyddsvärdena säkra att området förverkligas bygga området enligt en stramare tidtabell minimera de ekonomiska riskerna när området utvecklas fördela kostnaderna mellan kommunen och övriga markägare i förhållande till nyttan då det gäller samhällsstrukturen som behövs för områdets utveckling kommunen uppbär en skälig avgift i förhållande till nyttan om utvecklingsåtgärderna på området ger markägaren en avsevärd nytta som inte är i förhållande till de kostnader som markägaren har betalat dra nytta av eventuella närings- och bostadspolitiska stödåtgärder Beslut om ett utvecklingsområde kan göras (MarkByggL 111 ): i samband med att en general- eller detaljplan utarbetas eller ändras i en generalplan med rättsverkningar eller i en detaljplan separat, när det inte är nödvändigt att utarbeta eller ändra en plan för att utveckla området