Detaljplan för Nordstjärnan 13

Transkript

1 Stadsbyggnadsnämnden Stadsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen SBN/2015:74 Gustaf Nyman (1) Stadsbyggnadsnämnden Detaljplan för Nordstjärnan 13 Förslag till beslut Förslag till detaljplan för Nordstjärnan daterad godkänns för granskning. Sammanfattning Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för nybyggnation av student- eller ungdomsbostäder på Nordstjärnan 13. Planen medger även centrumändamål för att möjliggöra för olika typer av verksamhet. Planen ska komplettera kvarteret Nordstjärnans kvartersstruktur och ta hänsyn till kulturmiljöhistoriska värden. Ärendebeskrivning Eskilstuna kommunfastigheter AB inkom i maj 2014 med en ansökan om planbesked för nybyggnation av studentbostäder på de kommunalt ägda fastigheterna Nordstjärnan 13. I skissförslag från AQ Arkitekter daterad redovisades förslag på ett flerbostadshus med 86 studentlägenheter. Stadsbyggnadsnämnden gav planavdelningen i uppdrag att starta detaljplan för Nordstjärnan 13. Planen är en del i att möjliggöra Eskilstuna kommuns mål för bostadsförsörjningen. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Planavdelningen Anna Ekwall Planchef Gustaf Nyman Planarkitekt Eskilstuna den stolta Fristaden

2

3 Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer Aktnummer 1 (16) Stadsbyggnadsförvaltningen SBN/2015: Planavdelningen Gustaf Nyman, Granskningshandling Detaljplan för Nordstjärnan 13 Norr Eskilstuna kommun Planbeskrivning Planprocessen Standardförfarande I detaljplanen ges en samlad bild av markanvändningen och hur miljön är tänkt att förändras eller bevaras. Under plansamrådet ges berörda möjlighet att lämna synpunkter på förslaget. Om synpunkter lämnas, ska dessa redovisas och berörda underrättas innan planen antas. Därefter sker en bearbetning av planförslaget som sedan ställs ut för granskning. Om samtliga berörda i sakägarkretsen skriftligt godkänner förslaget under plansamrådet kan det tas upp direkt till beslut om antagande i stadsbyggnadsnämnden. Efter antagandet har ej tillgodosedda sakägare möjlighet att överklaga detaljplanen innan den kan vinna laga kraft.

4 Eskilstuna kommun 2 (16) INLEDNING Planprocess Detaljplanen är upprättad enligt standardförfarande i PBL (2014:900). Handlingar Underlag Bakgrund Syfte Planbeskrivning med genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Illustration Behovsbedömning Fastighetsförteckning Trafikbullerutredning (Structor Akustik AB, , rev ) Fördjupad riskbedömning (Structor Miljöteknik AB, ) Översiktlig miljöteknisk markundersökning (Structor Miljöteknik AB, ) Eskilstuna kommunfastigheter AB inkom i maj 2014 med en ansökan om planbesked för nybyggnation av studentbostäder på de kommunalt ägda fastigheterna Nordstjärnan 13. I skissförslag från AQ Arkitekter daterad redovisades förslag på ett flerbostadshus med 86 studentlägenheter. Stadsbyggnadsnämnden gav planavdelningen i uppdrag att starta detaljplan för Nordstjärnan 13. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för nybyggnation av student- eller ungdomsbostäder på Nordstjärnan 13. Planen medger även centrumändamål för att möjliggöra för olika typer av verksamhet. Planen ska komplettera kvarteret Nordstjärnans kvartersstruktur och ta hänsyn till kulturmiljöhistoriska värden. Skissförslag från AQ arkitekter dat Illustrationen visar tilltänkt nybyggnation från Västra Storgatan.

5 Eskilstuna kommun 3 (16) Plandata Läge och areal Planområdet är beläget i stadsdelen Norr i centrala Eskilstuna och är ca 650 m 2 stort. Planområdets avgränsning Markägande Planområdet består av fastigheten Nordstjärnan 13 och del av fastigheten Nordstjärnan 9. Planområdet avgränsas av Västra Storgatan i söder och bostadsbebyggelse i norr, väst och öst. Marken ägs av Eskilstuna kommunfastigheter AB. Kommunala ställningstaganden Översiktsplan Årsplan Detaljplan Grönstrukturplan Miljöbedömning Enligt Översiktsplan 2030 antagen den är huvudprincipen för ny bebyggelse att begränsa stadens utbredning genom att förtäta den inifrån och ut. Nordstjärnan 13 ligger inom förtätningszonen för Eskilstuna centrum. I översiktsplanen pekas fastigheten inte ut som utredningsområde för bebyggelse, dock är planen förenlig med översiktsplanens intentioner om att förtäta Eskilstuna centrum med fler bostäder. I kommunens Årsplan 2015 sätts fokus på stadsläkning, förtätning och att utveckla kopplingarna mellan stadsdelarna i enighet med översiktsplanen. Minst 300 nya bostäder ska byggas varje år. Allmännyttan ska bygga 150 bostäder per år. Detaljplanen för Nordstjärnan 13 är en viktig del i att uppnå målen i kommunens årsplan då förtätning med nya bostäder möjliggörs för allmännyttan. Planområdet finns inte utpekat i Eskilstuna kommuns grönstrukturplan, antagen Gällande detaljplan för området är stadsplan för Norr från Planområdet är i stadsplanen planlagd som bostäder med prickmark, område som inte får bebyggas. För att bedöma behovet av en miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL har en behovsbedömning gjorts av planförslaget. Planen är förenlig med hushållningsbestämmelserna i kap 3, 4 och 5 i miljöbalken. Inga naturvärden eller kulturmiljövärden berörs påtagligt. Inga miljökvalitetsnormer överskrids. Planförslaget bedöms därför inte innebära någon betydande påverkan på miljön. En miljökonsekvensbeskrivning enlig PBL upprättas därför inte. Övrigt Eskilstuna kommuns riktlinjer för bostadsförsörjningen anger att kommunen årligen ska färdigställa detaljplaner för 300 bostäder. För att ta höjd för en större befolkningstillväxt ska kommunkoncernen ha beredskap för planering av 600 bostäder. Riktlinjerna anger även att kommunens allmännyttiga bostadsbolag Kommunfastigheter AB och Torshälla fastigheter AB årligen ska bygga minst 150 lägenheter samt säkerställa produktionen av hyresrätter i kommunen.

6 Eskilstuna kommun 4 (16) FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur och kultur Mark och vegetation Geotekniska förhållanden Markradon Markföroreningar Planområdet består i dagsläget av hårdgjord yta. Planområdet har god närhet till grönska och park, bl.a. finns stadsparken 200 meter sydöst om planområdet. Planförslaget inför en grönytefaktor för friytor. Kommunens övergripande geotekniska kartering kartlägger marken som finsediment, lös lera. Det finns en geoteknisk utredning utförd 1950 inom planområdet tillgängliga i stadshuset arkiv (diarienr 11570). I samband med den miljötekniska undersökningen har även markens beskaffenhet undersökts. Markundersökningen visade att det på fastigheten förekommer en fyllning med varierande mäktighet på 0,3-0,5 meter som följs av torrskorpelera med en mäktighet om ca 0,5 meter och därefter lera med okänd mäktighet innan berg. Planområdet ligger utanför det utpekade högriskområdet för markradon. Byggnader ska uppföras radonsäkert. Nordstjärnan 13 har en registrerad förorening i EBH-stödet med riskklass 3. Fastigheten har tidigare ägts av Volvo som tidigare drivit bensinstation mellan talet på platsen. Tankanläggningen var placerad vid fastighetsgränsen mellan Nordstjärnan 9 och 13. I byggnaden på fastigheten som idag är riven har det tidigare funnits en däckverkstad. Ett flertal miljötekniska undersökningar finns genomförda på fastigheten. Dessa finns sammanfattade i en fördjupad riskbedömning utförd av Structor Miljöteknik AB, dat Även en kompletterande miljöteknisk undersökning är genomförd efter att byggnaden revs av Structor Miljöteknik AB, dat I de första geotekniska undersökningarna anges att förhöjda halter av aromater, alifater, BTEX, PAH och metaller har uppmätts i marken. Även i grundvattnet har förhöjda halter av föreningar påträffats. Volvo har ansvar för föreningar av bensin (aliftaer, aromater, BETX). I den miljötekniska undersökningen som tagits fram efter att byggnaden rivits visar analyserna att den översta metern består av en blandad fyllning som ställvis är förorenad av metaller i halter som varierar mellan nivån för mindre känslig markanvändning till att överskrida nivån för farligt avfall avseende koppar. Halterna för PAH överskriver också nivån för känslig markanvändning. Slutsatsen är att fyllningen som har en mäktighet om 0,7-1 meter är i behov av efterbehandlingsåtgärd innan byggnation sker. Den underlagrade leran bedöms inte vara förorenad och bedöms således inte vara i behov av någon åtgärd. Åtgärdsmålen kommer utgöras av generella riktvärden för känslig markanvändning. I detaljplanen införs en administrativ bestämmelse om att markförorening ska vara åtgärdad innan bygglov kan beviljas.

7 Eskilstuna kommun 5 (16) Historik Fastigheten Nordstjärnan 13 har tidigare använts för småindustriändamål. Volvo har tidigare ägt fastigheten och bedrivit bensinstation mellan talet. Kvarteret Nordstjärnan präglas i övrigt av bebyggelse från tal. Bebyggelsen i kvarteret är huvudsakligen utförd med puts- och plåtfasader i fyra våningar, med undantag för angränsande bostadshus på Nordstjärnan 9 i åtta våningar. Kvarteret Nordstjärnan ligger i nära anslutning till Munktellstaden, ett område som etablerades under 1830-talet av Munktells mekaniska verkstad och var en central del i industristaden Eskilstuna. Viktiga symbolvärden är tegelarkitekturen, med fasadtegel i rött som sammanhängande element, varav många med vackra, bearbetade fasader, som idag speglar olika expansionsfaser av stadens industrihistoria. Byggnaderna är 1-3 våningar höga (ej att förväxla med våningshöjd för bostäder), samt en begränsad grönska. Munktellstaden har förändrats kraftigt under 1990-talet och framåt, även om industrikaraktären är intakt. Eskilstuna kommun har aktivt arbetat för att utveckla Munktellsområdet till en i dag levande stadsdel med huvudinriktning mot kultur, idrott och kunskapsföretag. De röda tegelbyggnaderna används idag som museum hotell, konferenslokaler, sportanläggning (Munktellarenan med bland annat båg- och pistolsytte och badminton), konstmuseum, Munktell Science Park och konserthall, och här ryms också ett antal mindre företag med skilda verksamheter. Kulturmiljövärden Hela planområdet ligger inom riksintresset för kulturmiljövården; Eskilstuna stad, enl. 3 kapitlet 6 miljöbalken. Länsstyrelsen har nyligen genomfört en revidering för riksintresset för kulturmiljövården i Södermanlands län. Här poängteras att riksintresset D5 Eskilstuna, har renodlats som Smides-, manufaktur- och industristad. Flera projekt pågår inom den aktuella delen av riksintresseområdet Eskilstuna D5 som medför att området omvandlas från industriområde till att vävas in i centrala Eskilstuna. I närområdet för Nordstjärnan 13 pågår för närvarande ett flertal detaljplaner för bostäder, samt byggnation av ny arena och nytt badhus. Detaljplanens påverkan på riksintresset bör ses i ljuset av de samlade förändringarna och i sitt sammanhang som komplement i ett befintligt kvarter. Detaljplanen anpassar sig främst till kulturmiljön genom reglering av nockhöjd på byggnader för att passas in i kvartersstrukturen. Detaljplanen reglerar inte val av fasadmaterial eller kulörsättning. Närområdet präglas av en stor variation på material och kulörsättningar och PBL (2010:900) kap 2. 6 ska beaktas vid bygglovsprövningen, d.v.s. att byggnadsverk ska utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden på platsen och intresset av god helhetsverkan. Detaljplanen vill inte binda upp sig vid ett alternativ utan öppna upp för olika lösningar som kan bidra till att bebyggelsen kan bidra till en god anpassning till den befintliga. Eskilstuna kommun har tillgång till stadsantikvarie och stadsarkitekt för bedömning av påverkan på kulturmiljö vid bygglovsprövningen. De anpassningar som regleras i detaljplanen, dess ringa omfattning och hänsyn till PBL (2010:90) kap 2. 6 vid bygglovsprövningen medför att kommunens

8 Eskilstuna kommun 6 (16) bedömning är att detaljplanen för Nordstjärnan 13 inte medför påtaglig skada för riksintresset. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom, eller i nära anslutning till planområdet. Bebyggelseområden Bostäder Verksamheter Placering, utformning, material, byggnadsteknik Planförslaget medger bostadsändamål för flerbostadshus. I skissförslag från AQ arkitekter framtaget på uppdrag av Eskilstuna kommunfastigheter AB presenteras ett förslag med 86 studentlägenheter, alternativt små ungdomsbostäder. Planförslaget medger centrumändamål för t.ex. café, restaurang eller annan verksamhet som är förenligt för ändamålet. Kvarteret Nordstjärnan präglas av bebyggelse från tal. Bebyggelsen i kvarteret är huvudsakligen utförd med puts- och plåtfasader i fyra våningar, med undantag för angränsande bostadshus på Nordstjärnan 9 i åtta våningar. Inom Nordstjärnan 13 finns en lägre byggnad som används för småindustriändamål som avses rivas. Byggrätten avgränsas av fastighetsgräns. Reglering av nockhöjd syftar till att förhålla nytillkommet bostadshus till omkringliggande bebyggelse och förhålla sig såväl till angränsande fyravåningshus som till den högre byggnaden i åtta våningar. Fasadillustration (ny bebyggelse markerad med röd streckad linje) från söder vilket visar på detaljplanens reglering av nockhöjd i förhållande till omkringliggande byggander. Service Planområdets centrala läge har god tillgänglighet till samhällsservice. Inom en km finns gott utbud av grundskolor, gymnasieskolor, förskolor och vårdcentral. Avstånd till Eskilstunas planerade nya högskolecampus är ca 500 meter. Friytor Innergård Innergård i planförslaget är planlagd med plusmark där enbart komplementbyggander för t.ex. cykelförråd får placeras. Innergården har en grönytefaktor på 20 % för att garantera grönska, vegetation och fördröjning av dagvatten. Grönytefaktorn regleras i plankartan med bestämmelsen n 1.

9 Eskilstuna kommun 7 (16) Gator och trafik Gatunät och trafik Gång- och cykelvägar Kollektivtrafik Parkering Planområdet nås från Västra Storgatan, inga förändringar på allmän plats behövs för planens genomförande. Planområdet har god närhet till Eskilstunas gång- och cykelvägnät. Kollektivtrafikförsörjningen sker längs Västra Storgatan. Närmsta busshållplats finns på Västra storgatan (Linje 6) mindre än 100 meter från området. Parkeringsplatser för bostäderna anordnas på kvartersmark inom respektive fastighet. Antal platser för parkering och cykelparkering utgår ifrån gällande parkeringsnorm vid bygglovsprövningen. Gällande riktvärden för parkeringsbehov utgår från Parkeringsnormer för ett Eskilstuna i förändring, antagen av stadsbyggnadsnämnden Eskilstuna har en flexibel parkeringsnorm som gäller i centrum. Grunden för parkeringsbehovet är individuellt för varje fastighet och utgår från ett spann på 0-6 platser/1000 kvm BTA. Siffran kan höjas och sänkas beroende på läge, restidskvoter och målgrupp. Studenter, ungdomar och äldre är målgrupper som kan motivera en lägre siffra. Föreslagen bebyggelse för Nordstjärnan 13 är studentlägenheter, vilket motiverar ett lågt parkeringsbehov som kan lösas inom den egna fastigheten. För andra typer av lägenheter och verksamheter i byggnaden krävs att parkering kan lösas på annan plats. Kommunen har relativt gott om kommunala parkeringsplatser i närliggande område och frågan bör belysas under bygglovsprövningen. Störningar Buller Structor Akustik har på uppdrag av Eskilstuna kommunfastigheter AB tagit fram en trafikbullerutredning för att utreda ljudnivåer orsakade av vägtrafik på omgivande vägar, där den dominerande bullerkällan är Västra Storgatan söder om planområdet. Bullernivåer har beräknats med såväl gällande trafikflöden på omkringliggande gator, såväl som E20 och Väg 53 samt för beräknade trafikflöden efter utbyggnaden av arena och badhus som sker i närheten av planområdet. Gällande bedömningsgrunder Regeringen beslutade i en ny förordning för trafikbuller (Svensk författningssamling SFS 2015:216, Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader) som trädde i kraft att riktvärden vid nybyggnation av bostäder bör buller från vägtrafik och spårtrafik inte överskrida 55/60 db(a) ekvivalent nivå vid fasad samt 50 db(a) ekvivalent nivå och 70 db(a) maximal nivå vid uteplats. För bostäder om högst 35 kvm gäller det högre värdet, d.v.s. 60 db(a) ekvivalent nivå vid fasad. Inomhus gäller Boverkets byggregler, BBR21 som föreskriver 30 db(a) ekvivalent och 45 db(a) maximal nivå. Redovisning av resultat Resultatet från trafikbullerberäkningarna redovisas nedan. Färgskalan är relaterad till riktvärdet så att gränsen mellan grönt och gult motsvarar riktvärdet

10 Eskilstuna kommun 8 (16) för bostäder, d.v.s. 50 dba dygnsekvivalent nivå. Gränsen mellan gult och orange motsvarar riktvärdet för bostad om högst 35 kvm, d.v.s. 60 dba dygnsekvivalent ljudnivå. Ekvivalent ljudnivå vid fasad vid beräkning av nuvarande trafikflöden. 3D-vy från Sydväst (Västra storgatan) till höger samt 3D-vy från nordöst. Ekvivalent ljudnivå 2 meter över mark vid nuvarande trafikflöden. Ekvivalent ljudnivå vid fasad vid beräkning av simulerade trafikflöden efter arenan och badhusets utbyggnad. 3D-vy från Sydväst (Västra storgatan) till höger samt 3D-vy från nordöst.

11 Eskilstuna kommun 9 (16) Ekvivalent ljudnivå 2 meter över mark vid simulerade trafikflöden efter arenan och badhusets utbyggnad. Resultatet från trafikbullerberäkningarna visar att för merparten av planerade studentlägenheter innehålls riktvärdet för ekvivalent ljudnivå om 60 db(a) vid fasad både för nuläget och för framtidsalternativet. I nuläget överskrids riktvärdet med som mest 3dB(A) för lägenheter på våning 2-4 med fasad mot Västra storgatan. För framtidsalternativet överskrids även riktvärdet för lägenheter på våning 5 med fasad mot Västra storgatan. På den tysta sidan innehålls 55 db(a) dygnsekvivalent nivå och 70 db(a) maximal ljudnivå nattetid. En gemensam uteplats kan anordnas på innergård där riktvärdet 50 db(a) innehålls. Trafikbullret kommer att ställa höga krav på byggnadens fasadisolering. Ljudisolering rekommenderas att utredas av akustiker i projekteringsstadiet. Nivåer för trafikbuller inomhus kan innehållas med lämpligt val av fönster, fasad och uteluftsdon. Om större lägenheter än 35 kvm byggs måste avstegsfall klaras för lägenheter med fasad mot Västra storgatan samt delar av den östra kortsidan om lägenheterna görs genomgående med hälften av bostadsrummen orienterade mot bullerdämpad sida. Lägenheterna som placeras i hörnet mot trafikerad väg är mest bullerutsatta. Åtgärder Utredningen visar på att ny bebyggelse kan klara sig inom riktvärdena om olika åtgärder utförs i hänseende till fönstersättning på balkong och planlösning. Om balkonger med balkongskärm med minst 75 % inglasning anordnas på fasad som vetter mot Västra storgatan kan riktvärdet om 60dB(A) för små lägenheter klaras och enkelsidiga lägenheter kan byggas. I bilden till vänster visas vilka lägenheter som behöver balkonger med balkongskärmar. För de gulmarkerade lägenheterna klaras riktvärdet genom att dessa är genomgående med tillgång till bullerdämpad sida mot innergård. För de grönmarkerade

12 Eskilstuna kommun 10 (16) lägenheterna klaras riktvärdet genom att balkonger med balkongskärm byggs mot Västra storgatan. Ovan visas förslag till placering av balkongskärmar samt en detaljerad redovisning av ekvivalent ljudnivå vid fasad efter åtgärd. En alternativ lösning är att utforma byggnadskroppens form så att den medger att lägenheterna med fasad mot Västra Storgatan kan göras genomgående och således få tillgång till den ljuddämpade sidan på innergården. En planlösning som medger blandade lägenhetsstorlekar är att bygga lägenheter om högst 35 kvm i det bullerutsatta hörnet där fönster placeras på kortsidan där riktvärdet 60 db(a) ekvivalent ljudnivå klaras. En större lägenhet kan då planeras med fasadvägg i mitten av den bullerexponerade fasaden där hälften av bostadsrummen får tillgång till bullerdämpad sida. Förslag till planlösning med blandade lägenhetsstorlekar redovisas i bilden till vänster. För de gulmarkerade mindre lägenheterna (mindre än 35 kvm) klaras riktvärden genom att dessa är genomgående med tillgång till bullerdämpad sida mot innergård. För den grönmarkerade lägenheten klaras riktvärdet genom att balkonger med balkongskärm byggs mot Västra Storgatan. För den blåmarkerade större lägenheten klaras riktvärden genom att den är genomgående med tillgång till ljuddämpad sida mot innergård för hälften av bostadsrummen. Bestämmelse om omgivningsbuller Med hänsyn till ovanstående slutsatser från bullerutredningen så införs en bestämmelse på plankartan om bullerskydd som både tar hänsyn till ett scenario där lägenheter om 35 kvm eller mindre bebyggs, såväl som ett scenario för större lägenheter. För enkelsidiga lägenheter om högst 35 kvadratmeter skall balkong med inglasad balkongskärm med minst 75 % inglasning anordnas på fasad som vetter mot Västra storgatan från våning 2 och uppåt. För lägenheter större än 35 kvadratmeter som vetter mot Västra

13 Eskilstuna kommun 11 (16) Storgatan så skall minst hälften av bostadsrummen ha tillgång till bullerdämpad sida. Solstudie Planavdelningen har utfört en enkel solstudie för att visa på skuggningsbild före och efter detaljplanens genomförande. Studien redovisas med fyra scenarion med tre före och efterbilder för respektive årstid. Respektive årstid redovisas med tre olika tidpunkter per valt datum, med undantag från vinterexemplet där enbart kl 12:00 visas. I studien ingår enbart byggnader i kv. Nordstjärnan varför skuggningar från övriga befintliga byggnader saknas i studien. Exempel vinter 20 januari 20 Januari kl 12:00 före och efter Exempel vår 20 april 20 april kl 8:00 före och efter 20 april kl 12:00 före och efter

14 Eskilstuna kommun 12 (16) Exempel 20 april kl 16:00 före och efter Exempel sommar 20 juni 20 juni kl 8:00 före och efter 20 juni kl 12:00 före och efter 20 juni kl 16:00 före och efter

15 Eskilstuna kommun 13 (16) Exempel höst 20 oktober 20 oktober kl 8:00 före och efter 20 oktober kl 12:00 före och efter 20 oktober kl 16:00 före och efter Teknisk försörjning Vatten och avlopp El, tele, bredband och värme Avfall Eskilstuna Energi och Miljö (EEM) är huvudman för vatten- och avloppsnätet inom planområdet. Eskilstuna Energi och miljö bedömer att kapaciteten är tillräcklig. Ledningar från vilka anslutning kan ske finns vid Västra Storgatan. Planområdet är anslutet till tele-, el-, stadsnät och fjärrvärmenätet. Möjlighet till källsortering ska finnas inom fastigheten. Närmaste förpacknings och tidningsinsamling finns på Västergatan, ca 350 meter öster om planområdet.

16 Eskilstuna kommun 14 (16) Dagvatten Planområdet är i dagsläget hårdgjort och planens genomförande ger därmed inte någon betydande förändring av situationen gällande dagvattenhantering. Eftersom planområdet har begränsad möjlighet till fördröjning av dagvatten finns inga specifika bestämmelser om fördröjning införda i plankartan. Dock har friytorna en grönytefaktor på 20 % för att fördröja dagvatten såväl som att skapa en mer attraktiv gårdsmiljö. I övrigt leds dagvatten in i det befintliga systemet som enligt Eskilstuna Energi och Miljö har kapacitet att klara av dagvattenflöden även efter planens genomförande. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Tidplan Oktober 2015 Februari 2016 Mars 2016 April 2016 Samråd Granskning SBN antar detaljplanen Detaljplanen vinner laga kraft förutsatt att den inte överklagas. Genomförandetid Huvudmannaskap Ansvarsfördelning Genomförandetiden är 10 år från den dagen planen vinner laga kraft. Planen omfattar ingen allmän platsmark och således anges ingen huvudman. Exploatören ansvarar för och bekostar samtliga arbeten som ska utföras inom kvartersmark. Exploatören ansvarar för och bekostar eventuell flyttning av vatten-, avlopps-, fjärrvärme- och elledningar samt tele/bredbandsledningar inom kvartersmark. Exploatörerna ska samråda med ansvarigt bolag inom Eskilstuna energi och Miljö AB eller annan ledningsägare som berörs. Om det blir aktuellt att utföra arbeten på Västra Storgatan och arbetena behöver utföras på grund av exploateringen, så tar kommunen ut gatukostnadsersättning av exploatören för nedlagt arbete och utförda anläggningar. Detta regleras i sådant fall i exploateringsavtal. Eskilstuna Energi och Miljö AB (EEM AB) ansvarar för anläggande samt drift och underhåll av vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmeledningar, elledningar och bredband fram till anslutningspunkt. Telia Sonera AB ansvarar för anläggande samt drift och underhåll av teleledningar fram till kopplingspunkt.

17 Eskilstuna kommun 15 (16) Fastighetsrättsliga frågor Berörda fastigheter Fastighetsbildning Berörda fastigheter är Nordstjärnan 9 och 13. Nordstjärnan 9 ägs av Eskilstuna kommun där Eskilstuna kommunfastigheter AB har tomträtt. Nordstjärnan 13 ägs av Eskilstuna kommunfastigheter AB. Planförslaget innebär att mark behöver föras över genom fastighetsreglering från Nordstjärnan 9 till Nordstjärnan 13. Det tomträttsavtal som finns för Nordstjärnan 9 behöver också skrivas om så det endast berör den del av Nordstjärnan 9 som är kvar efter fastighetsregleringen. Fastighetsbildningen ombesörjs och bekostas av exploatören. Ekonomiska frågor Kostnader Detaljplanen bekostas av exploatören och regleras genom plankostnadsavtal mellan exploatören och Eskilstuna kommun. Exploatören bekostar rivning av befintliga byggnader inom Nordstjärnan 13. Exploatören bekostar och utför de byggnader och anläggningar på kvartersmark som möjliggörs enligt detaljplanen, samt nya in- och utfarter från området och parkeringar. Exploatören bekostar anslutning av kvarteret till elnät, vatten- och avloppsnät samt till fjärrvärmenät enligt gällande taxa. Exploatören bekostar och utför sanering av marken innan bygglov beviljas. Exploatören bekostar den fastighetsbildning som behövs för att genomföra detaljplanen Tekniska frågor Parkering Dagvatten Marksanering Övrigt Parkeringsplatser för bostäderna anordnas på kvartersmark inom respektive fastighet. Antal platser för parkering och cykelparkering utgår ifrån gällande parkeringsnorm vid bygglovsprövningen. Friytorna inom detaljplanen har en grönytefaktor på 20%. Grönytorna inom kvarteret kan med fördel användas för att fördröja dagvattnet som därefter och i övrigt leds in i det befintliga dagvattennätet. Eskilstuna kommunfastigheter har för avsikt att riva befintlig byggnad och sanera marken innan planens antagande. I detaljplanen är bygglov villkorat att markföroreningarna ska vara åtgärdade innan bygglov ges. Detaljutformning av innergårdar, parkeringsplatser, dagvattenhantering och teknisk försörjning till området fastställs under projekteringen.

18 Eskilstuna kommun 16 (16) ARBETSGRUPP Arbetet med detaljplanen har bedrivits i projektform. Medverkande tjänstemän har varit: Camilla Björkman Jörgen Westerlund Peter Jensen-Urstad Anna Götzlinger KLK/Mark och Exploatering EEM/VA MoR/Miljökontoret KoF/Stadsmuséet Stadsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen Anna Ekwall Planchef Gustaf Nyman Planarkitekt FPR/MSA

19 Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer Aktnummer 1 (7) Stadsbyggnadsförvaltningen SBN/2015: Planavdelningen Gustaf Nyman, Detaljplan för Nordstjärnan 13 Norr Eskilstuna kommun Sammanställning av synpunkter från samråd Inledning Allmänt Samrådskrets Plansamråd Inkomna synpunkter Sammanställningen av synpunkterna gör för ett standardförfarande och sammanfattar inkomna synpunkter från detaljplanesamrådet. Samanställningen redovisar planavdelningens förslag och motiveringar till hur synpunkterna ska beaktas under den fortsatta hanteringen av planärendet. Sammanställningen av synpunkterna redovisar ytterligare eventuella förändringar som har gjorts efter plansamrådet samt informerar om den fortsatta handläggningen av planärendet. Samråd har skett med berörda fastighetsägare, kommunala förvaltningar och statliga myndigheter, Länsstyrelsen, Lantmäteriet och intresseorganisationer. Planförslaget skickades ut till berörda för samråd och var utställt i foajén i Värjan, under tiden 22 oktober 19 november Sakägare fick även möjlighet under samrådstiden att boka kommunens planerare för visning och frågor av förslaget. Sju skriftliga yttranden har inkommit under detaljplanesamrådet, varav sex med synpunkter. En sammanfattning över skriftliga inkomna synpunkter och planavdelningens svar redovisas nedan. Samtliga skriftliga yttranden finns tillgängliga i sin helhet på planavdelningen för granskning.

20 Eskilstuna kommun 2 (7) Länsstyrelsen Södermanlands län Sammanfattning över inkomna synpunkter Länsstyrelsen har mottagit förslag till detaljplan för Nordstjärnan 13 för samråd och behovsbedömning. Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Länsstyrelsens samlade bedömning Planens syfte är att möjliggöra nybyggnad av student- eller ungdomsbostäder samt olika typer av centrumverksamhet. Planförslaget är otydligt vad gäller utformning av bebyggelse och utemiljö beroende på målgrupp för bostäderna och bullerproblematiken. Detaljplanen behöver kompletteras och förtydligas för att säkerställa att riktvärden för trafikbuller inte överskrids och att markföroreningar åtgärdas på ett bra sätt. För att tillgodose riksintresset för kulturmiljövården Eskilstuna (D 5) är det väsentligt att den nya byggnaden anpassas till omkringliggande bebyggelse. Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 plan- och bygglagen, PBL och nu kända förhållanden, att frågor som berör hälsa och säkerhet måste lösas på ett tillfredsställande sätt i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande inte skall prövas av Länsstyrelsen. Markföroreningar Enligt planbeskrivningen har miljötekniska markundersökningar utförts inom planområdet, verkstadsbyggnaden har rivits och marksaneringen pågår. En planbestämmelse om villkor för bygglov har införts på plankartan. Länsstyrelsen anser att området inte är undersökt och avgränsat i tillräcklig omfattning då provtagning saknas för marken under verkstadsbyggnaden. Nu när byggden är riven tillgängliggörs marken för undersökning. En reviderad riskbedömning behöver utföras efter att undersöknings- och analysresultat inkommit så hela området ingår i riskbedömningen. Detaljplanen föreslår ändrad markanvändning från industrimark till bostadsändamål. Länsstyrelsen bedömer att de framräknade PSRV (platsspecifika riktvärden) inte uppfyller kraven för markens lämplighet för bostäder. Innan detaljplanen kan antas ska det vara säkerställt att marken är lämplig för dess ändamål och undersöknings- och utredningsskedet ska vara avklarat. Då är det också möjligt att använda planbestämmelsen om villkor för lov i enlighet med punkt 4 i 4 kap. 14 PBL, d.v.s. att lov endast får ges under förutsättning att markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts. Trafikbuller Den bullerutredning som hör till planförslaget visar att i nuläget överskrids bullerriktvärdet för bostäder vid del av fasad mot V. Storgatan, oavsett om det byggs bostäder om högst 35 m2 eller större. När hänsyn tas till framtida trafik överskrids bullerriktvärdet ännu mer.

21 Eskilstuna kommun 3 (7) Enligt utredningen klaras riktvärdena för mindre lägenheter om balkonger mot gatan glasas in till 75 %. Riktvärdena kan också klaras genom att bygga genomgående lägenheter som har minst hälften av bostadsrummen vända mot gården. Det anges också att höga krav måste ställas på byggnadens fasadisolering. I planförslaget finns inga bestämmelser som säkerställer att dessa åtgärder utförs. Bullerfrågan ska istället lösas i bygglovsskedet. Länsstyrelsen anser att planförslaget måste kompletteras med bestämmelser om utformning, utförande och lägenhetsfördelning/storlek som säkerställer att riktvärden för trafikbuller vid nybyggnad av bostäder klaras. Då detaljplanen påbörjats efter den 2 januari 2015 ska planbeskrivningen innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller. Kulturmiljö - riksintresse och fornlämningar Länsstyrelsen delar bedömningen att kvarteret Nordstjärnan lika mycket är en del av riksintresset som Munktellstaden i kvarteret bredvid. För det aktuella planförslaget är det väsentligt att ta hänsyn till bebyggelsens tidstypiska utformning, som är en del av stadssaneringen av bostadsbebyggelsen på Norr under mitten av 1900-talet. Länsstyrelsen delar också bedömningen att gestaltningen av den nya bebyggelsen inte ska vara något som visuellt konkurrerar med den intilliggande industrimiljön i Munktellstaden. Däremot är det väsentligt att den nya byggnaden anpassas till omkringliggande bebyggelse vad gäller höjd, placering och utformning. I planförslaget sker detta främst genom reglering av nockhöjd på byggnader för att passa in i kvartersstrukturen. Då nockhöjd reglerar byggnadens faktiska höjd kan det vara lämpligt att kombinera detta med en planbestämmelse om byggnadshöjd, då det är fasaden ut mot gatan man upplever snarare än den faktiska höjden. Bestämmelse om byggnadshöjd kan med fördel reglera både högsta och minsta byggnadshöjd. Detaljplanen reglerar inte val av fasadmaterial eller kulörsättning. De riktlinjer som framgår av planbeskrivningen utifrån 2 kap. 6 PBL, d.v.s. att byggnadsverk ska utformas och placeras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, bör framgå även av planbestämmelserna. Det är bra att stadsantikvarie och stadsarkitekt kommer att delta i bygglovprövningen för bedömning av påverkan på kulturmiljön. Inga kända fornlämningar finns inom eller i nära anslutning till planområdet. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. Övrigt I handläggningen av ärendet har Ebba Gillbrand och Per Gustafsson (kulturmiljö) samt Caroline Halsius (förorenad mark) deltagit.

22 Eskilstuna kommun 4 (7) Svar: Angående markföroreningar så har en kompletterande markundersökning genomförts av Structor Miljöteknik AB (dat ) som bifogas till planhandlingarna. Även planbeskrivningen kompletteras med uppgifter från markundersökningen. Åtgärdsmålen kommer utgöras av generella riktvärden för känslig markanvändning och platsspecifika riktvärden enligt tidigare riskbedömning kommer inte användas. Angående trafikbuller så kompletteras plankartan med en bestämmelse. Planbeskrivningen kompletteras med ytterligare redovisningar av beräknade värden för omgivningsbuller. Ang. Kulturmiljö och byggnadshöjd I granskningsförslaget har en kompletterande bestämmelse om nockhöjd för att bättre passa in byggnaden mot angränsande byggnad införts. Miljökontoret, Eskilstuna kommun Vi har två synpunkter på planbeskrivningen: Sid 4, markföroreningar. Här står att saneringen pågår, det stämmer inte. Man har rivit byggnaden och håller på med kompletterande provtagning, men man har inte lämnat in någon saneringsanmälan ännu. Sid 7, buller Under "gällande bedömningsgrunder" kanske man skall lägga till en mening om att förordningen skall tillämpas planläggning, bygglov, och förhandsbesked. När det gäller bygglov och förhandsbesked är det ett förtydligande jämfört med tidigare reglering. Svar: Planbeskrivningen har reviderats efter inkomna synpunkter. Miljö- och räddningsförvaltningen, Räddningstjänsten Funderade över åtkomlighet till byggnaden. Eftersom den är så pass hög så måste vi kunna ställa upp höjdfordon för att kunna vara den andra utrymningsvägen. Med nuvarande placering/utbredning på tomten så kommer fastigheten själva inte ha rådighet över åtkomligheten då det kräver att Nordstjärnan 2 inte bebyggs så vi kommer åt alla lägenheten. Förslagsvis dras BC och eventuellt n1 in minst 3 meter från planområdesgränsen så att fri väg finns runt byggnaden. Alternativet är begränsningar i utformning av byggnaden med genomgångslägenheter så att alla lägenheter nås från Västra Storgatan och prickmarken väster om BC. Då får inte parkeringar uppföras som kan blockera vår framkomst.

23 Eskilstuna kommun 5 (7) Svar: Under möte med Sabine Hedlund från miljö- och räddningsförvaltningen ( ) framkom tre potentiella lösningar på åtkomlighet vid utrymningsarbeten. Ett alternativ är anlägga en portik genom byggnadskroppen som är minst 4,5 meter hög och 3 meter bred från Västra Storgatan och leder in till innergården. De övriga två alternativen är genom olika lösningar i byggnadens planlösning, antingen genom att en loftgång anordnas där lägenheterna blir genomgående eller genom att bygga huset med TR2-trapphus. Valet av lösning kan fastställas under bygglovsprövningen och detaljplanen kommer således inte att reglera detta med bestämmelse. TS Skanova Access AB Skanova har kablar och rör i området. Se bifogad kartskiss. Blå sträckning på kartskissen önskas U-område. Flytt av kablar/rör bekostas av byggherren. Svar: Eskilstuna kommunfastigheter AB har inlett dialog med TS Skanova Access AB gällande flytt av befintliga kablar och rör inom planområdet. Efter överenskommelse mellan Eskilstuna kommunfastigheter AB och TS Skanova Access AB så kommer Eskilstuna kommunfastigheter AB att bekosta flytt av kabel på kvartersmark. Kabel i trottoar behöver ej flyttas. Boende på Västra Storgatan 20 Vi privatpersoner boende på Västra storgatan 20 är djupt bekymrade över de nya förslag som presenterats av Kommunfastigheter. Det var tal om ett trevåningshus, vilket vi ändå hade kunnat acceptera. För en byggnad i sig förstår vi att det kommer byggas. Men när ni föreslår ett bygge av ett sjuvåningshus, för studenter eller ungdomar. Det är rena mardrömmen och vi vill lägga in en protest mot det tilltänkta höghuset med följande synpunkter: Höjden: Enligt er planritning kommer vi drabbas av ständig insyn från studenter/ungdomar, att det blir mörkt i våra lägenheter. Vi kommer bli berövade solsken under sommaren då den tilltänkta byggnaden kommer skymma. Vår frihet i bekvämligheten av våra hem kommer att sjunka, och det protesterar vi mot! Balkongen: Vi motsätter oss balkongen in mot våra balkonger på grund av den insyn som det kommer att resultera i, dessutom att den är planerad som en gemensam balkong. En planritning som strider mot den faktiska utformningen av de redan existerande bostadshusen som har balkonger mot gatan vilket är mer rimligt, och inte skulle besvära oss i samma utsträckning. Ljudnivån från festandet som ett ungdoms/student boende skulle medföra. Så som högljudda berusade röster och musik mellan fastigheterna. Platta tak: Även det platta taken önskar vi att ni ser över, för vi ska inte behöva lida för att andra skall ha det bättre. De kommer inbjuda de tilltänkta hyresgästerna en ypperlig plats för större fester med ännu mer oväsen, rökning, och alkoholkonsumtion. Dessutom har vi en ventilation som inte går att stänga, så våra vardagsrum kommer lukta cigarett oavsett om vi vill det eller inte. Vilket är oacceptabla levnadsförhållanden för oss icke rökare.

24 Eskilstuna kommun 6 (7) Avståndet mellan fastigheterna: Enligt er planritning kommer det planerade avståndet mellan fasaderna enbart bli ynka åtta meter. Ett avstånd som är orimligt med tanke på alla de ovanstående punkter, insynen, störande momenten i form av musik och berusade ungdomar med allt vad det innebär, att vi kommer bli skymda av den nya fastigheten. Svar: Eskilstuna kommun växer och har ett underskott på bostäder, framförallt allmännyttiga hyresrätter. I kommunens årsplan 2015 är den politiska målsättningen att minst 300 nya bostäder ska byggas varje år, varav allmännyttan ska stå för 150 av dessa. Detaljplanen för Nordstjärnan 13 har även stöd i kommunens Översiktsplan 2030 och är således en viktig del i att uppnå kommunens mål för bostadsförsörjningen. I ett så centralt läge som Nordstjärnan 13 är det viktigt att utnyttja marken på bästa sätt. I planarbetet ska kommunen väga allmänna intressen mot enskilda intressen. Nedan redogörs hur kommunen har resonerat kring era synpunkter. Ang. Höjden Planavdelningen har genomfört en solstudie som införs i planbeskrivningen. Under sommartid visar solstudien att skuggning på er fasad inte påverkas nämnvärt. Solstudien finns redovisad i planbeskrivningen på sid 11. Förvisso ger den nya byggnaden en smärre ökning av skuggbild på er fasad under höst och vår, men just sommartid är skillnaden marginell. Ang. Balkonger Förslaget har reviderats gällande balkonger och är borttagna från det tidigare föreslagna läget. Eventuella balkonger kommer placeras mot Västra Storgatan. Ang. Platta tak Eskilstuna kommunfastigheters hyresgäster har inte tillgång till taken i deras fastigheter. Det är således inte möjligt för hyresgästerna att beträda taket, taket är ej heller avsett för vistelse. Ang. Avståndet mellan fastigheterna. Avståndet mellan den nya fasaden på Nordstjärnan 13 och befintligt bostadshus på Nordstjärnan 9 är mellan 9-10 meter som minst. I en stadsmiljö med tät kvartersstruktur är det ett rimligt avstånd, jämfört med övriga staden är det snarare norm än undantag. BRF Nordstjärnan 2 Ang. höjden på fastigheten anser vi att den bör gå i liv med redan befintlig byggnad d.v.s. 4 våningshuset. Med tanke på att Mälardalens högskola i framtiden kommer att flytta sin verksamhet till Västerås behövs inte så många lägenheter. Placeringen av balkongerna bör flyttas till Västra Storgatan för att utnyttja dagsljuset och slippa ekot mellan husen. Vi har sovrummen inåt gården och är oroliga för oväsen från festande studenter. På sommaren har de flesta av oss fönstren öppna inåt gården. Vid ev. platt tak är vi oroliga för fester på detta tak.

25 Eskilstuna kommun 7 (7) Vi önskar också att placeringen av byggnaden går i liv med befintliga byggnader. Närheten till vår fastighet gör att det blir mörkt och instängt på innergården där vi bl.a. har en uteplats som utnyttjas sommartid. Svar: Eskilstuna har en stor brist på centralt belägna bostäder i allmänhet, och studentbostäder i synnerhet. I och med högskolans nya campus i Eskilstuna ser kommunen snarare att antalet studerande på MDH kommer att öka än att minska i framtiden. Gällande byggnadshöjd så är planförslaget anpassat så att höjden på den nya byggnaden ska förhålla sig till angränsande 4-våningshus såväl som för angränsande 8-våningshus. I ett så pass centralt läge som Nordstjärnan 13 bör marken utnyttjas på bästa sätt. Planavdelningen ser ingen anledning att revidera höjden på byggnaden i planförslaget. Placeringen på balkongerna har reviderats efter inkomna synpunkter. Eventuella balkonger kommer placeras mot Västra Storgatan. Eskilstuna kommunfastigheters hyresgäster har inte tillgång till taken i deras fastigheter. Det är således inte möjligt för hyresgästerna att beträda taket. En skuggstudie har genomförts av planavdelningen som redovisas i planbeskrivningen på sid 11. Där redovisas hur den nya byggnaden påverkar skuggbilden på er fastighet. Planavdelningen bedömer att även om skuggbilden ökar något är det inte av den grad att det kräver en revidering av detaljplanen. Skugga är inte enbart av ondo, för många är skugga viktigt för att kunna nyttja en yta under sommartid för svalka. Under samrådsmöte med representanter för BRF Nordstjärnan 2 framgick att föreningen ingår i en samfällighetsförening för innergården som helhet. Även om det blir en viss ökad yta på er fastighet som skuggas så är det en liten del av den totala gårdsytan som helhet. Dessutom har Eskilstuna kommunfastigheter åtagit sig att gå med i samfälligheten för att bidra till investeringar och underhåll av gården. Yttranden utan erinran Eskilstuna kommunfastigheter AB har inkommit med ett yttrande utan erinran. Stadsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen Anna Ekwall Planchef Gustaf Nyman Planarkitekt FPR/MSA