Detta är Familjebostäder Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende med god service. Vår verksamhet utgår från behoven hos våra

Transkript

1 Årsredovisning 2006

2 2 INNEHÅLL FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Innehåll Året i korthet VD har ordet Affärsidé, mål och strategier Omvärld Familjebostäders hyresgäster Familjebostäders fastigheter Ledning, organisation och medarbetare Miljö Fastighetsvärdering Finans Risk- och känslighetsanalys Utsikter för Förslag till vinstdisposition Fem år i sammandrag Definitioner Resultaträkning Balansräkning Förändringar i eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse, revisorer och ledning Fastighetsförteckning Karta med fastighetsinnehav Detta är Familjebostäder Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende med god service. Vår verksamhet utgår från behoven hos våra hyresgäster och fastigheter, vilket skapar bestående värden för våra kunder, medarbetare och ägare. Familjebostäder äger och förvaltar drygt hyreslägenheter i Göteborg omsatte Familjebostäder Mkr. Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 241. Familjebostäder är helägt av Göteborgs Stad via Förvaltnings AB Framtiden.

3 ÅRET I KORTHET 3 Året i korthet Hyresintäkterna minskade med 2 Mkr till 993 (995) Mkr. Driftöverskottet minskade till 344 (356) Mkr. Resultatet efter finansnetto ökade till 105 (86) Mkr. Exklusive återförda nedskrivningar och nedskrivningar uppgick resultatet efter finansnetto till 87 (70) Mkr. Vakansgraden för bostäder har under året varit fortsatt mycket låg 0,1 (0,1) %. Bolagets synliga soliditet uppgick vid utgången av året till 30,3 (28,2) % och den justerade soliditeten beräknades till 53,8 (50,8) %. Bolagets kostnader för underhåll uppgick till 183 (192) Mkr, vilket motsvarar 151 (158) kr/kvm. I dessa ingår kostnader för utökat underhåll med 54 (68) Mkr, vilket motsvarar 44 (56) kr/kvm. Större renoverings- och underhållsåtgärder påbörjades i 26 (323) lägenheter och 229 (140) lägenheter färdigställdes under året. Avkastningsvärdet på bolagets fastigheter ökade med 879 Mkr till Mkr, varav 792 Mkr utgjorde värdeökning. Under 2006 upptogs ett koncerngemensamt syndikerat banklån om Mkr. Familjebostäders andel av lånet uppgår till 800 Mkr. Lånet har en löptid om sju år och ersatte tidigare krediter. Mkr Mkr Resultat efter finansiella poster Underhåll och investeringar i ombyggnader Investeringar Underhåll Utblick 2007 Överenskommelse har träffats med Hyresgästföreningen om en ökning av bostadshyrorna med i genomsnitt 1,3% från den 1 februari Fortsatt satsning på underhåll beräknas ske med ett belopp som minst ligger på samma nivå som Omfattande kompetensutveckling planeras för bo- och miljövärdar och en fortsatt satsning på ledarutveckling genomförs. Fortsatt fokus på god service till hyresgästerna samt omsorg om bolagets bostadsområden. Ekonomisk information Familjebostäder i Göteborg AB lämnar under året följande ekonomiska rapporter: Årsredovisning inklusive fastighetsförteckning i februari samt delårsrapport i oktober. All ekonomisk information kan beställas från Familjebostäder i Göteborg AB på tel eller via bolagets hemsida Information avseende de koncerngemensamma obligationslånen i form av årsredovisningar, portföljrapporter och delårsbokslut finns tillgängligt på moderbolaget Förvaltnings AB Framtidens hemsida Mkr % Kassaflöde och investeringar 2002 Soliditet Justerad soliditet Soliditet Kassaflöde exklusive investeringar Investeringar

4 4 VD HAR ORDET VD har ordet Familjebostäder är ett serviceföretag i boende. Det betyder att vi erbjuder mer än fastighetsförvaltning. Vi vill med fokus på, och tillsammans med, våra hyresgäster skapa levande bostadsområden, där människor vill bo och verka. Vi utgår från behoven hos våra hyresgäster och våra fastigheter i allt vårt arbete oavsett om det gäller skötsel, renovering eller hur ombyggnation skall utformas. Familjebostäder har en stark position på Göteborgs bostadsmarknad. Nästan halva fastighetsbeståndet finns i stadsdelar med stor efterfrågan på bostäder. Det ger en god grund att stå på när vi utvecklar vårt erbjudande präglades av en stor befolkningsökning i Göteborgs stad cirka personer. Samtidigt byggdes nästan nya lägenheter. Vakansgraden var fortsatt låg, vilket skapade fortsatt god efterfrågan på lägenheter. Vilka är Familjebostäders styrkor? Familjebostäder äger och förvaltar fastigheter över stora delar av Göteborg, från öarna i skärgården till Bergsjön Centrum. Det betyder att vi kan erbjuda ett boende med stor variation. Det är också en styrka att en stor del av beståndet, framför allt distrikten Majorna, Kungsladugård och delar av distrikt Centrum/Hisingen, är beläget i områden som är mycket attraktiva och där efterfrågan är stor. Familjebostäders kunniga och engagerade personal är också en mycket viktig resurs och en förutsättning för att bolaget skall nå sina mål. Vad har varit Familjebostäders fokus under det gånga året? Under 2006 har vi haft fortsatt fokus på förvaltningsfrågor och vår inriktning att vara ett serviceföretag i boende. Våra fokusområden rent och snyggt, tillgänglighet, inflytande samt trygghet och säkerhet, har styrt arbetet. Vi vet att våra hyresgäster tycker att det är viktigt att det är rent och snyggt i bostadsområdena och i fastigheterna. Därför arbetar vi intensivt med utemiljön och det hyresgästnära underhållet. Under året har vi målat om ett stort antal trapphus och entréer, och vi har prioriterat skötseln av gemensamma utrymmen och den viktiga utemiljön. Under året tog vi det sista steget på vägen mot att bli ett tillgängligare företag, när kundservice i Kungsladugård öppnade. Kundservice i samtliga distrikt är nu öppna för våra hyresgäster under hela dagen, och med förbättrade telefontider är det lättare att nå oss. Inflytandearbetet har utvecklats, och både Hyresgästföreningen och enskilda hyresgäster är viktiga samarbetspartners till Familjebostäder.

5 VD HAR ORDET 5 Viktigaste händelserna under året? 2006 var ett händelserikt år, då vi genomförde flera strategiskt viktiga åtgärder. Familjebostäders fleråriga affärsplan färdigställdes, där vi lagt ut kursen för bolagets kommande fem år. Vi inledde en utbildningssatsning för bo- och miljövärdar och slutförde som nämnts arbetet för att öka tillgängligheten. Under året genomförde vi två städdagar i våra sex distrikt, en aktivitet där samtliga medarbetare engageras. Vi gör rent och snyggt i bostadsområdena och får tillfälle att träffa och samtala med hyresgäster. Under året genomfördes renoveringen av kvarteret Horisonten i Masthugget. Renoveringen har genomförts med stor lyhördhet för både hyresgästernas och fastigheternas behov. Flera kommersiella lokaler i Majorna och Kortedala, som varit svåra att hyra ut, har omvandlats till bostäder. Lägenheterna har fått behålla sin särprägel, vilket skapar ett spännande boende för ett antal nya hyresgäster. Vi sjösatte DelboUngdom, ett boendekoncept för åringar, deltog i det uppmärksammade konstprojektet Konstens Plats i Bergsjön Centrum, slutförde ungdomsprojekt Majorna och invigde Gärdsås torg. Men vi skall inte glömma sommaraktiviteterna, som genomfördes i flera distrikt. De är viktiga för många barn, och i år deltog cirka barn och ungdomar. Familjebostäder har under året installerat automatisk mätvärdesinsamlig från alla fjärrvärmemätare och elmätare för fastighetsel, och alla vattenmätare kommer att anslutas under Uppföljning av förbrukningar görs genom den av koncernen och Göteborg Energi framtagna e-rapporten, ett verktyg för att hålla nere förbrukningen av värme, el och vatten. Under 2007 kommer samtliga undercentraler att datoriseras och bli möjliga att styra via en koncerngemensam webbportal. Kostnaderna för hantverkstjänster och entreprenader har ökat kraftigt under året. Satsningarna på underhåll har legat på en fortsatt hög nivå genom det utökade underhållet och totalt uppgick underhållskostnaden till 183 Mkr, vilket motsvarar 151 kr/kvm. Genom de senaste årens utökade underhåll har vi kunnat tidigarelägga många angelägna åtgärder. Familjebostäders personal genomgick en endags miljöutbildning på Ekocentrum i Göteborg, en satsning som var mycket uppskattad av medarbetarna. Vi fortsätter också arbetet med återvinning och återanvändning, och minskar användningen av kemikalier liksom användningen av miljöoch hälsofarliga ämnen i fastigheterna. Vad tyckte hyresgästerna om insatserna? Vi genomför varje år kundundersökningar, för att kunna erbjuda det våra hyresgäster efterfrågar. I enkätsvaren kan våra hyresgäster sätta betyg på sitt boende och ge oss information om inom vilka områden vi kan göra ett bättre jobb. Det var mycket glädjande att Nöjd boendeindex och fastighetsägarbetyget steg med två enheter. Vad händer 2007? Under 2007 kommer Familjebostäder att fortsätta fokusera på att vara ett serviceföretag i boende. Vi kommer att ytterligare utveckla och förbättra vår tillgänglighet, liksom vårt inflytandearbete. Vi hoppas att våra hyresgäster vill fortsätta att engagera sig på olika sätt. Hyresgästinflytande skapar engagemang i boendet och tillför Familjebostäder nya impulser. Våra fastigheter skall vi fortsätta förvalta med hög kvalitet. Fokus på effektiva underhållsåtgärder som säkerställer en långsiktig förvaltning med god ekonomi blir ett viktigt område under Med en god ekonomi, finansiell styrka och hög kreditvärdighet som grund har vi ett bra utgångsläge för kommande utmaningar. Agneta Kores VD

6 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret Familjebostäder i Göteborg AB är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, organisationsnummer , vilket är helägt av Göteborgs Stad. Affärsidé, mål och strategier Förvaltnings AB Framtiden Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka lägenheter, kvm lokaler och parkeringsplatser, samtliga belägna inom Göteborg. De helägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, AB HjällboBostaden, Gårdstensbostäder AB, Göteborgs Egnahems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, Framtiden Residential Housing, Finance No. 3 AB (publ), Framtiden MultiFamily Housing Finance No. 4 AB (publ), Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) samt Störningsjouren i Göteborg AB. Ägardirektiv Familjebostäders verksamhet utgår från det ägardokument som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighetsägande. Huvudpunkterna i ägardokumentet är: Genom bostadsföretagens verksamhet skall Göteborgs utveckling stärkas. De boende skall genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende skall de boende utveckla sin egen välfärd. Kommunfullmäktiges mål I budgeten för 2006 fastställde Göteborgs kommunfullmäktige prioriterade mål som förvaltningar och bolag skall arbeta för att nå. Bolaget har analyserat vilka mål som ligger inom ramen för bolagets verksamhet och i affärsplaneringen beaktat på vilket sätt bolaget kan verka för att målen uppfylls. De mål som haft störst bäring på bolagets verksamhet är: Resande med kollektivtrafik och cykel skall öka. Försörjningsstödet och arbetslösheten minska. Det skall byggas nya bostäder under mandatperioden. Många människor med psykiska funktionshinder saknar i dag arbete och bostad, deras situation skall förbättras. Medarbetarnas engagemang som det kommer till uttryck i NMI (Nöjd medarbetarindex) ska öka. Förvaltnings- och bolagsledningar med flera skall öka sina kunskaper inom området jämställdhet. El-effektiviteten skall öka. Förbrukningen av fossila bränslen skall minska. Sjukfrånvaron skall minska. Ofrivillig deltid skall minska. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer skall bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Uppdrag Ägardirektiv, styrelsens krav och mål samt koncernens affärsplan formulerar tillsammans bolagets uppdrag. Uppdraget ligger till grund för bolagets affärsplanering. Familjebostäders uppdrag har formulerats som: Bidra till Göteborgs utveckling. Långsiktigt förvalta, förvärva och försälja fastigheter. Vara en professionell allmännytta. Vision Familjebostäder skall vara kundens första val. Familjebostäder skall ha ett starkt varumärke. Affärsidé Familjebostäder skall förvalta, förädla, förvärva och försälja fastigheter. Det skall ske effektivt, långsiktigt och med god ekonomi. Familjebostäder skall ha nöjda kunder och ge service och kvalitet på rätt nivå. Att bolaget har ordning och reda och håller vad man lovar är självklart. Övergripande mål Familjebostäder har formulerat övergripande mål som stödjer affärsidén. Dessa övergripande mål är: attraktiv hyresvärd välskötta fastigheter affärsmässiga attraktiv arbetsgivare

7 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 Strategier I Familjebostäders strategier beskrivs hur uppsatta mål skall nås. Strategierna är fleråriga och formulerade för de fyra övergripande målen. Attraktiv hyresvärd Fokus på kundernas behov för att öka kundernas nöjdhet. Utveckla Majorna genom underhåll av våtrum, kök och stammar. Utveckla beståndet genom nyproduktion och olika boendeformer. Utveckla Bergsjön för att ge området en starkare position på bostadsmarknaden. Stärka och utveckla varumärket. Välskötta fastigheter Underhållsplanering som underlag för planering och strategiska överväganden. Prioritering av stam- och våtrumsåtgärder. Hyresgästnära underhåll av gemensamma utrymmen och utemiljöer. Erbjuda självfinansierade standardhöjande åtgärder. Nybyggnation, förvärv, försäljning. Utveckling av fastigheterna. Rationell förvaltning med långsiktigt perspektiv. Attraktiv arbetsgivare Värderingar som visar på vilket sätt, i vilken anda och med vilka normer bolaget uppnår målen. Effektiv organisation där alla känner till sina befogenheter och kan ta ansvar. Utveckla ett gott ledarskap med kompetenta ledare. Genom personalutveckling få nöjda medarbetare och ge möjligheter till utökat ansvar. Säkerställa den framtida personalförsörjningen. Balanserad styrning Metoden Balanserad styrning tillämpas inom bolaget och koncernen. Genom målstyrningen ges en allsidig bild av verksamheten och goda förutsättningar skapas för att styra verksamheten och nå uppsatta mål samt därigenom långsiktigt upprätthålla en god kvalitet. Det balanserade styrkortet omfattar fyra perspektiv som motsvarar de övergripande målen; attraktiv hyresvärd, välskötta fastigheter, affärsmässiga och attraktiv arbetsgivare. De övergripande målen bryts ned till mätbara delmål som fastställs årligen i Familjebostäders balanserade styrkort. Måluppfyllnaden mäts årligen genom bland annat kvalitetsmätningar i form av enkäter till hyresgäster samt medarbetarenkäter. Familjebostäders styrkort 2006 Affärsmässiga Ökade intäkter genom fortsatt låga bostadsvakanser och ökat fokus på lokaluthyrningen. Sänkt mediaförbrukning för driftkostnadsutvecklingen och för att bidra till viktiga miljöeffekter. Kostnadseffektiv drift för att säkerställa driftnettot och skapa utrymme för utveckling. Resursfördelning så att både hyresgästernas och fastigheternas behov tillgodoses. Professionalitet skall alltid prägla bolagets agerande. Attraktiv hyresvärd Kund - NBI - Fastighetsägarbetyg - Inflytande - Kundvård - Lägenhetsomsättning, % Affärsmässiga Ekonomi - Fastighetsresultat, Mkr - Planerat underhåll, kr/kvm - Vakanser, % För definitioner se sidan 37. Attraktiv arbetsgivare Medarbetare - NMI - Lång sjukfrånvaro, % - Mål och uppföljning - Ledarskap - Delaktighet Välskötta fastigheter Verksamhet - Miljöindex - Rent och snyggt - Antal ombyggda utemiljöer

8 8 OMVÄRLD Omvärld Fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Göteborg Den ekonomiska utvecklingen under 2006 var fortsatt god i Göteborg. Sysselsättningen ökade under året och antalet invånare i Göteborg har fortsatt att öka. Fastighetsmarknaden utvecklades väl och efterfrågan på bostäder var fortsatt stor. Bostadsmarknaden i Göteborg har tillförts drygt lägenheter Omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter, i främst centrala lägen, sker på en fortsatt hög nivå.

9 OMVÄRLD 9 Göteborgs utveckling Under de senaste fyra åren har befolkningen i Göteborg ökat med cirka personer, i Malmö med cirka personer och i Stockholm med cirka personer. Nettoinflyttningen till Göteborg de senaste fyra åren uppgick till personer per år. Motsvarande siffror för Stockholm var 750 personer och Malmö personer bodde drygt personer i Göteborg, jämfört med vid årsskiftet 2005/2006. Konjunkturen var ganska stark i Göteborg under 2006 och den öppna arbetslösheten minskade. Den totala arbetslösheten uppgick vid årsskiftet till 6,0 (7,2) %. Det enskilt största företaget i Göteborgsregionen är Volvo Personvagnar AB som har cirka anställda i Torslanda. Därefter följer Volvo Lastvagnar AB, Posten AB, Göteborgs Spårvägar och Astra Zeneca AB. Sammantaget har de 100 största företagen i Göteborgsregionen anställda. Det innebär att var femte sysselsatt invånare arbetar i något av dessa bolag. Störst arbetsgivare i den offentliga sektorn var Göteborgs kommun med anställda, tätt följt av Västra Götalands läns landsting med cirka anställda (källa Business Region). God tillgång på utbildad personal är en grundläggande faktor för en regions tillväxt. Göteborg har goda förutsättningar att ge såväl redan bosatta som inflyttande kvalificerad utbildning. I Göteborg finns ett av Sveriges populäraste och Nordens största universitet, Chalmers tekniska högskola. I Göteborg finns det många utbildningsprogram och kurser att välja mellan. Här studerar drygt studenter, vilket gör Göteborg till en av landets största studentstäder. I Göteborgsregionen finns även några av Sveriges mest forskningsintensiva företag. Tillgången till avancerade utbildnings- och forskningsmiljöer vid bland annat Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola, innebär att företag har goda förutsättningar för både nyskapande verksamhet och expansion. Göteborg har en god infrastruktur med motorvägsförbindelser, järnväg, flyg och hamn. Göteborgs hamn, Nordens största, har en betydelsefull roll för internationell handel. Stora investeringar i hamnen, som flyttning av omlastningscentral och utbyggnad av järnväg, kommer att ge mervärde såväl för logistikföretag som för Göteborgsmiljön och göteborgarna. Götatunneln blev klar i juni Utbyggnad av väg och järnväg kommer att ske mellan Göteborg och Trollhättan. Västlänken, en tågtunnel under Göteborg diskuteras. I centrala lägen är bostadsrättsföreningar de vanligaste köparna av bostadsfastigheter. Cirka 40% av försäljningarna till bostadsrättsföreningar har avsett fastigheter i centrala lägen. Bostadsmarknaden i Göteborg har under året tillförts (1 777) nya lägenheter, varav (1 389) genom nybyggnad och 126 (388) genom ombyggnad. Av de nyproducerade lägenheterna var vanliga bostäder och 864 specialbostäder i form av studentbostäder, äldreboende och gruppbostäder. Av de nyproducerade vanliga bostäderna var 704 lägenheter i flerbostadshus, varav 480 bostadsrätter och 224 hyresrätter. Göteborg har en högre andel kommunägda bostäder och en mindre andel bostadsrätter i flerbostadshus jämfört med Stockholm och Malmö. Av flerbostadshusmarknaden i Göteborg utgör kommunägda hyresrätter 35%, privata/ övriga hyresrätter 34% och bostadsrätter 28%. Andelen bostadsrätter i Stockholm och Malmö uppgår till 40%. Framtidenkoncernen med sina lägenheter är den absolut största aktören på hyresmarknaden och Familjebostäder är Göteborgs tredje största ägare till hyresfastigheter. De största privata ägarna var under 2006 Stena Fastigheter med cirka lägenheter, Wallenstam med cirka lägenheter och Acta med cirka lägenheter. I Göteborg har marknadsandelarna på bostadsmarknaden förändrats marginellt under de senaste åren. Andelen bostadsrätter har ökat något på bekostnad av privata och kommunala hyresrätter. Under första halvåret 2006 har 533 hyresrätter ombildats till bostadsrätter och under den senaste 5-årsperioden har cirka lägenheter i Göteborg omvandlats från hyresrätt till bostadsrätt. Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden i Göteborg har även under 2006 fortsatt att utvecklas positivt. Intresset av att förvärva fastigheter är fortfarande stort från såväl svenska som utländska placerare och bostadsrättsköpare. Detta visar sig i avkastningskraven som under året ytterligare sänkts.

10 10 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER Familjebostäders hyresgäster Serviceföretag i boende Familjebostäder är ett allmännyttigt bolag med hyresrätten som boendeform. Familjebostäder positionerar sig på marknaden som ett serviceföretag i boende. Bolaget har ett aktivt inflytandearbete och utvecklar boendet tillsammans med hyresgästerna för att skapa attraktiva bostadsområden där hyresgästerna trivs, vill bo och verka i. Familjebostäder är ett kundfokuserat bolag som prioriterar kundens behov av god service för att kunna erbjuda ett bra och efterfrågat boende. Familjebostäder erbjuder ett boende i 12 av Göteborgs stads 21 stadsdelar. Inom boendet skall hyresgästerna erbjudas en god service inom bolagets fokusområden rent och snyggt, tillgänglighet, inflytande samt trygghet och säkerhet.

11 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 11 Levande bostadsområden Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende i levande bostadsområden. Att få rätt hyresgäst till rätt lägenhet är viktigt för att skapa levande bostadsområden. Till vissa lägenheter söks till exempel barnfamiljer och till andra seniorer. Bolaget har en genomlyst och transparant process vid uthyrningen av lägenheterna. Bolaget erbjuder alltid först de egna hyresgästerna möjlighet att söka de lägenheter som blir lediga via publicering på Omflyttningsplatsen. Lediga lägenheter för externa kunder erbjuds på Boplats Göteborg. Marknaden Familjebostäder har en mångfald av hyresgäster och fastigheter. Ett utbud av fastigheter byggda på 1700-talet till moderna fastigheter på Älvstranden gör att Familjebostäder kan erbjuda ett boende för alla behov. Marknaden kännetecknas av hög efterfrågan och låga vakanstal. Ur ett uthyrningsperspektiv är marknaden homogen i bolagets sex distrikt med undantag för Bergsjön Centrum. Mest eftertraktade är Centrum, Majorna och Kungsladugård följt av Tynnered, Hisingen och Kortedala. Att hyresgästerna är nöjda med sitt boende är en förutsättning för att få trogna hyresgäster. Omflyttningen 2006 uppgick till 3,7 (5,2) %. Avflyttningen uppgick till 10,2 (11,5) %. Omsättningen är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. I Göteborg finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen, för att skaffa fram bostäder till bostadskonsumenter som inte kan få en bostad på egen hand. Avtalet klargör hur fastighetsägarna skall samarbeta för att ordna lägenheter till dem som av sociala och/ eller medicinska skäl behöver bostad. Behovet av nytillskott årligen beräknas uppgå till 300 lägenheter. Hög tillgänglighet för hyresgästerna God kundvård är hög tillgänglighet och ett av bolagets fokusområden. I varje distrikt finns ett Kundservicekontor som har öppet för besök och är tillgängligt via telefon och mail. Här hanteras all felanmälan. Kunderna kan också via hemsidan dygnet runt göra felanmälan. Bovärdar och miljövärdar som hanterar frågor kring den inre och yttre miljön nås hela arbetsdagen per telefon. Under året har en prioriteringslista införts som säkerställer att kunden får ett enhetligt besked när det gäller återkoppling om när fel blir åtgärdade. Uppföljning av ärendehantering sker månatligen. Inflytande är prioriterat Att hyresgästerna erbjuds ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning är en del av bolagets uppdrag och därmed högt prioriterat för Familjebostäder. Olika vägar för att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning prövas och utvecklas. Familjebostäder och Hyresgästföreningen har ett gemensamt organ, Boinflytandekommittén, som diskuterar de viktiga inflytandefrågorna. Tillsammans har man arbetat igenom viktiga områden för inflytande och tagit fram en gemensam broschyr. I distrikten träffar man de lokala hyresgästföreningarna för att fånga upp synpunkter och ge möjlighet till inflytande. Vid förändringar av den gemensamma boendemiljön inbjuds samtliga berörda hyresgäster att medverka. De hyresgäster som önskar kan också engagera sig genom olika typer av kooperativ och självförvaltningar gällande utemiljön, inre miljö med mera. Idag har Familjebostäder kooperativ i Johanneberg, Gårda och Majorna. Arbetet med att se över dessa avtal har påbörjats under året och kommer att slutföras under 2007, så att de är anpassade till dagens förutsättningar och behov. Ett fåtal självförvaltningar finns idag, bland annat i Klippan och kv. Jordrevan i Majorna. Andra viktiga områden för inflytande är vid renovering och nybyggnation.vid renovering erbjuds bolagets hyresgäster en grundnivå och en tilläggsnivå. I tilläggsnivån kan hyresgästen själv få välja åtgärd. Formerna för inflytande struktureras genom samrådsgrupper kring exempelvis lägenhet, gemensamhetsutrymmen och utemiljö. Inflytandet säkerställs genom boinflytandeplaner som upprättas vid varje projekt. Familjebostäder har under 2006 haft ungefär 75 hyresgäster som varit delaktiga vid olika renoveringsprojekt. I Familjebostäders kundenkät mäts också inflytande vilket bygger på hur hyresgästerna upplever att bolaget lyssnar. Tolkar man detta utifrån hur det mäts, handlar det mycket om åtgärdande av fel, hur utemiljön ser ut, hur rent och snyggt det är inne och ute samt inte minst hur bolaget återkopplar. Detta följs upp månatligen. Familjebostäders hyresgäster skall trivas och känna stolthet över sin utemiljö och gård. Inflytande är därför ett viktigt värdeord även i bolagets utemiljö. Vid planering av nya utemiljöer bjuds hyresgäster in att delta i samrådsgrupper för att säkerställa att utformning och upplägg sker utifrån de boendes synpunkter och intressen. Under året har tolv nya utemiljöer genomförts. I Majorna har Familjebostäder tillsammans med Föreningen Majbacken ett fördjupat boinflytande genom en bogemenskap. Föreningen Majbacken består av ett antal hyresgäster som blockförhyr lägenheter och gemensamhetsutrymmen i en fastighet. Boendeformen erbjuds personer i andra hälften av livet och är ett boende som till en del handlar om att planera sin ålderdom. Majbacken sköter trappstädning och delar av utemiljön genom ett självförvaltningsavtal. Familjedagar anordnas årligen i varje distrikt och syftar till att hyresgäster och personal träffas för att utbyta tankar och idéer kring boendet. Trevliga aktiviteter och presentation av distriktens personal lockade cirka hyresgäster till 2006 års Familjedagar och aktiviteten var mycket uppskattad. Som ett led i att utveckla inflytande genom ökad valfrihet inom IT, internet, telefon och tv, har pilotprojekt Framtidens Bredband skapats. Framtidens Bredband är ett pilotprojekt i Kortedala med utbyggnad av ett nytt öppet bredbandsnät med fiber. Bakom projektet står Bostadsbolaget,

12 12 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER Familjebostäder, GöteborgsLokaler samt Poseidon, som alla ingår i Framtidenkoncernen. Framtidens Bredband är ett öppet bredbandsnät med fiber och kommer tillsvidare att nå cirka lägenheter och 200 lokaler i koncernens fastigheter i Kortedala. Med Framtidens Bredband får Familjebostäders hyresgäster i Kortedala tillgång till bredband med många olika tjänster. Lägre priser, bättre kvalitet och möjlighet att välja mellan flera olika tjänsteleverantörer är några av fördelarna. De tjänster som kan tecknas direkt från start är internet med hastighet upp till 100 megabit per sekund i båda riktningarna, bredbandstelefoni, digital-tv samt tv- eller video-on-demand. Utveckling av bostadsområden Familjebostäders strävan är att få till stånd en ökad integration och en större mångfald genom att skapa likvärdiga förutsättningar för bolagets hyresgäster i de olika bostadsområdena. Inflytandet över den egna bostaden, det egna kvarteret och området bidrar till att öka integrationen och tillvaratar möjligheterna i ett mångkulturellt samhälle. Familjebostäder arbetar med helheten som omfattar fysisk upprustning och utvecklingen av ett socialt samspel mellan bolaget, medarbetarna, hyresgästerna, stadsdelsförvaltning och andra intressenter. Bolaget försöker också stimulera till attraktiva bostadsområden genom olika upplåtelseformer. Under året har en fastighet i Eriksbo valts ut för eventuell omvandling till bostadsrätt. Diskussion pågår med den bildade bostadsrättsföreningen om eventuellt förvärv av fastigheten. I bolagets arbete med helheten stöttar och initierar Familjebostäder en rad olika verksamheter och aktiviteter. Några exempel är: Bolaget har tillsammans med Hyresgästföreningen i tre år deltagit i Ungdomsprojekt Majorna. Projektet har utifrån ungdomarnas tankar och idéer resulterat i ett aktivitetshus och förslag på hur Karl Johanstorg, en central yta i Majorna, kan bli en levande plats för lek, idrott och umgänge. Projektet har varit framgångsrikt med engagemang från ungdomar, skola och föreningslivet i Majorna. I augusti invigdes det nya Karl Johanstorg som nu präglas av aktiviteter för ungdomar och boende i området. Familjebostäder prioriterar denna form av engagemang och samverkan som tydligt visar att genom inflytande skapas engagemang hos de boende för närområdet, vilket bidrar till tryggare och levande miljöer. Ett liknande projekt har under året startats upp i Tynnered. Ungdomsprojektet i Tynnered sträcker sig över tre år och övriga samverkansparter är Bostadsbolaget, SDF Tynnered och Stena fastigheter. Projektet Gränsöverskridande samarbete i Bergsjön Centrum är ett projekt som leds av bolaget. Projektet syftar till att utveckla och förbättra Bergsjön Centrum utifrån ett helhetsperspektiv för att tillföra ett mervärde som kommer alla till del och som väsentligt bidrar till

13 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 13 att Bergsjön Centrum blir en attraktiv stadsdel att verka, bo och leva i. Projektet bygger på de boendes önskemål om hur området kan förbättras. Processen, som är en viktig del i bolagets inflytandearbete har filmats. Under 2007 skall bolaget tillsammans med samverkanspartnerna realisera de boendes önskningar utifrån detta arbete. I samverkan med Stadsdelsförvaltningen, Västtrafik, Hyresgästföreningen och GöteborgsLokaler har Familjebostäder inlett ett samarbete med Lugna Gatan i Bergsjön. Syftet är att ungdomar genom delaktighet och inflytande skall känna ansvar för sin stadsdel. Konstens plats är ett projekt i Bergsjön Centrum. Idén är att till en stadsdels vardagliga kulturarbete tillföra en konstnär som med interventioner och interaktioner aktiverar de boende till deltagande och medskapande. Arbetet har resulterat i en utställning där en del kan ses på Konsthallen i Göteborg och en del i Bergsjön Centrum. Idéer och tankar kring vad som är konst och var konstens plats är skall nu resultera i en nära samverkan med föreningar i Bergsjön för att skapa en plats för konsten i Bergsjön Centrum. Under året har det förnyade Gärdsås Torg invigts. Tillsammans med andra fastighetsägare i västra Bergsjön har bolaget deltagit i förnyelsen genom det gemensamt ägda bolaget Gärdsås Torgbolag KB där Familjebostäder är största ägaren. En attraktiv närmiljö med service och kommunikation som tillgodoser de boendes behov med bland annat folkhögskola, verksamheter, restaurang och butiker har skapats. Barn- och ungdomsaktiviteter Familjebostäder anordnar barn- och ungdomsaktiviteter i bolagets olika distrikt. Under året har cirka barn och ungdomar deltagit i sommarlek, simskola, aktivitetsverkstäder och lägerverksamhet. I några distrikt anordnas fixarverksamhet där ungdomar erbjuds feriearbete och får utbildning inom till exempel trädgårdsskötsel. Aktiviteterna bidrar till att barn och ungdomar känner delaktighet och tar större ansvar för sin boendemiljö. Boende för ungdomar Att ge ungdomar möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och få ett eget kontrakt är viktigt. Familjebostäder erbjuder därför hyresgästers barn som är hemmaboende och mellan år en möjlighet att söka lägenhet via Omflyttningsplatsen. Erbjudandet har under det gångna året utökats till att omfatta alla bolagets bostadsområden förutom Centrum och Majorna där efterfrågan är som störst. Familjebostäder har under året reserverat lägenheter för studenter i Tynnered och Bergsjön Centrum. I erbjudandet ingår en förmån gällande kollektivtrafiken. Satsningen har tagits emot väl av studenterna. DelboUngdom är ett nytt koncept som lanserats under året. Ungdomar i åldern erbjuds att tillsammans hyra en lägenhet. Bo-

14 14 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER lagets större lägenheter i vissa områden reserveras för denna målgrupp och man måste vara minst tre på kontraktet. Familjebostäder har också bostäder som är senioranpassade i bland annat Eriksbo, Kortedala och Bergsjön. Senioranpassning kan till exempel innebära att trösklarna är sänkta och dörrbredderna ökats. En del av lägenheterna ligger i trappuppgångar som reserverats för seniorer. Fokus på rent och snyggt Ett av de viktigaste områdena för bolagets hyresgäster är att det i bostadsområden och fastigheter är rent och snyggt. Rent och snyggt är ett fokusområde för Familjebostäder. Engagerade medarbetare med stort fokus på rent och snyggt har gjort att hyresgästerna blivit mer nöjda inom detta område. Fungerande kommunikation Familjebostäders kundtidning Värdsnyheter kommer ut fyra gånger per år och har utvecklats enligt hyresgästernas önskemål med botips och sidor med lokal information från bolagets områden. Via Familjebostäders hemsida kan man söka omflyttning inom bolagets områden och nya hyresgäster länkas till Boplats Göteborgs hemsida för att se Familjebostäders lediga lägenheter. På hemsidan finns tips och råd kring boendet, presentation av områdena och hur man kommer i kontakt med personalen. Under året har Familjebostäders strategi med kommunikationsplaner fått genomslag och utgör en viktig del i bolagets renoveringsprojekt. I varje projekt arbetas operativt och strategiskt med information för att säkerställa att hyresgästerna får erforderlig information under projektets gång. I varje renoverings- och nybyggnadsprojekt deltar alltid en informatör. Trygghet och säkerhet Familjebostäder arbetar för att skapa en trygg och säker omgivning för hyresgästerna. Att känna sig trygg i sitt boende och sin närmiljö är viktigt. Portlås, belysning, buskar och växtlighet är viktiga parametrar i trygghetsupplevelsen. Trygghetsvandringar, där man går runt i sitt område och identifierar platser som är otrygga och behöver åtgärdas, är ett koncept som Familjebostäder deltar i för att öka tryggheten. Under året har bolaget påbörjat ett utvecklingsuppdrag kring trygghet och säkerhet. Trygghet definieras som en känsla, en subjektiv upplevelse som handlar om hyresgästen. Säkerhet definieras som ett fysiskt tillstånd som handlar om fastigheten. Tjänster och produkter inom trygghet och säkerhet skall tydliggöras under Familjebostäder erbjuder hyresgästerna tjänster från systerbolaget Störningsjouren som konstaterar och åtgärdar nattliga störningar i boendet. Verksamheten är gemensam för de kommunala bostadsbolagen i Göteborg och mål-

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15 sättningen är att knyta fler fastighetsägare till samarbetet. Familjebostäder och övriga fastighetsägare på centrala Hisingen samarbetar inom projektgruppen Fastighetsägare Centrala Hisingen (FCH), med syfte att höja trygghet och trivsel i bostadsområdena. Genom hyresgästenkäter, fastighetsägarbetyg och trygghetsvandringar kartlägger projektgruppen förbättringsområden. Ung och Trygg i Göteborg är ett samverkansprojekt mellan polis, åklagare och stadsdelsförvaltningar samt de kommunala bostadsbolagen. Ung och Trygg i Göteborg omfattar samtliga 21 stadsdelar i Göteborg. Syftet med projektet är att i samarbete motverka rekrytering till kriminella gäng. En av strategierna är att utveckla nya och effektivare samarbetsformer mellan myndigheter, företag och organisationer, så att ungdomar i riskzonen fångas upp på ett tidigt stadium. Så här tycker hyresgästerna kundundersökning Familjebostäder genomför tillsammans med de övriga bolagen i Framtidenkoncernen återkommande kundundersökningar i form av enkäter till hyresgästerna. Kundundersökningarna ger värdefull information för ett långsiktigt och målmedvetet kvalitetsarbete. Familjebostäder skickade 2006 ut cirka enkäter och svarsfrekvensen var cirka 65 procent. Mätningarna gav resultat i form av ett NBI (Nöjd boendeindex) och ett Fastighetsägarbetyg. NBI visar hyresgästernas upplevelse av sitt boende ur ett helhetsperspektiv. Detta index omfattar även faktorer som faller utanför det Familjebostäder kan påverka, eller det som är mycket svårt att påverka, såsom läge, kommunikationer, upplevd trygghet och kommersiell service. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan 0 och 100, där över 60 är bra och över 70 är mycket bra. NBI ökade i årets mätning med två enheter till 66. Fastighetsägarbetyget visar bland annat hur hyresgästerna upplever själva boendet, personalens bemötande, hyresgästernas möjlighet att leva miljöriktigt och hur rent och snyggt det är i allmänna utrymmen och utemiljön. Även Fastighetsägarbetyget ökade två enheter i årets mätning till 66. Årets resultat visar att det som betyder mest för bolagets hyresgäster är inflytande, att det är rent och snyggt samt kundvård. Fem av sex distrikt ökade fastighetsägarbetyget. Bergsjön Centrum var det distrikt som ökade mest och distrikt Väster hade koncernens högsta fastighetsägarbetyg. Bolagets målmedvetna arbete inom definierade fokusområden visar sig i förbättrande resultat. Kundenkäten fungerar som ett viktigt verktyg för verksamhetsstyrningen inom Familjebostäder, eftersom den ger svar på hur hyresgästerna upplever sitt boende utifrån många olika aspekter och perspektiv. Bolaget har idag god kunskap när det gäller hur modellerna är uppbyggda och hur en effektiv uppföljning för att förbättra resultaten skall göras. Index Index Index Index Nöjd boendeindex (NBI) Fastighetsägarbetyg Inflytandebetyg Rent och snyggt

16 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Familjebostäders fastigheter Kontinuerligt underhåll och renoveringar med ett långsiktigt perspektiv Familjebostäder har fastigheter i attraktiva områden. Bolagets förvaltning har ett långsiktigt perspektiv med inriktning på värdesäkrade fastigheter och ett säkerställt underhåll. Genom detta skapar Familjebostäder värden både för bolagets kunder och ägare. Utöver ordinarie underhållsåtgärder har fortsatt satsning skett på utökat underhåll under 2006 med betydande belopp. Under året pågick fem större renoveringsprojekt med tillsammans 229 lägenheter.

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17 Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet en total uthyrningsbar yta om ( ) kvm, varav 92% utgörs av bostadsyta. Samtliga fastigheter är belägna i Göteborgs stad. Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 34 år utifrån begreppet värdeår och ytor och är samlat i homogena delområden lämpade för rationell förvaltning. En stor andel av fastigheterna är ytmässigt små och med få lägenheter. 31% av fastigheterna har mindre än kvm uthyrningsbar yta per fastighet. Förvaltningsmässigt är fastigheterna internt indelade i sex distrikt; Majorna, Kungsladugård, Väster, Öster, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Bostäder Familjebostäders fastigheter innehåller (18 056) hyreslägenheter. Bostäderna utgörs till 60% av smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken är två rum och kök om 62 kvm. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala respektive halvcentrala lägen, där efterfrågan på bostäder är stor. Smålägenheterna lämpar sig väl för det växande antalet småhushåll i Göteborg. Lokaler Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att tillhandahålla ett fullgott serviceutbud. Lokalhyror utgör 7 (7) % av Familjebostäders totala hyresvärde. Lokalerna utgörs huvudsakligen av ytor som förhyrs för daghems- eller omsorgsverksamhet samt butiker. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs Stad och dess stadsdelsförvaltningar. I de flesta stora hyreskontrakten med långa löptider är Göteborgs Stad hyresgäst. Garage- och p-platser I anslutning till bostäderna och lokalerna finns garage- och p-platser på tomtmark. Antalet garage och p-platser uppgår till (6 385) och utgör 2 (2) % av Familjebostäders totala hyresintäkter. Familjebostäders bostadsområden Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Kungsladugård, Majorna och Masthugget (SDN Majorna och SDN Linnéstaden) motsvarande 37 (37) % av bolagets totala bostadsyta. Familjebostäder är den största fastighetsägaren i dessa områden med totalt (6 947) bostadslägenheter. Områdena domineras av små lägenheter. Landshövdingehusen är attraktiva och efterfrågan är stor. Det stora antalet landshövdingehus har kommit att känneteckna Familjebostäder. Familjebostäders fastighetsinnehav, Hyres- Hyres- Lägen- Lägen- värde värde heter, heter, Lokaler, lägenheter lokaler SDN antal kvm kvm Mkr* Mkr* Centrum Centrum Härlanda Linnestaden Majorna Hisingen Backa Lundby Norr Bergsjön Kortedala Lärjedalen Väster Högsbo Styrsö Tynnered Totalt Lokalkategorier, Kontrakt, Yta Hyresvärde, antal kvm Mkr* Butik Fritid, samlingslokaler Industri, verkstad Kontor Lager Restaurang Utbildning, vård, omsorg Övrigt Totalt Lokalkontraktens löptid, Kontrakt, Yta Hyresvärde, antal kvm Mkr* Totalt * Hyran avser 2007 års budgeterade bruttohyror. I bruttohyran för lokaler ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra och med en kort löptid.

18 18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Antal fastigheter, uthyrningsbar yta och avkastningsvärde utifrån fastighetsstorlek kvm, Fastighets- Fastigheter, Fastigheter, Lägenheter, Lägenheter, Totalyta, Totalyta, Avkastnings- Avkastningsstorlek, kvm antal andel % antal andel % kvm andel % värde, Mkr värde, % Totalt I centrala stan (SDN Centrum) och Björkekärr (SDN Härlanda) äger Familjebostäder (1 090) bostadslägenheter. På Hisingen äger Familjebostäder (1 392) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Backa (SDN Backa), Kyrkbyn, Kvillebäcken och på Norra Älvstranden (SDN Lundby). På Norra Älvstranden finns 152 bostadslägenheter. I nordost äger Familjebostäder (5 182) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Gärdsås och Bergsjön Centrum (SDN Bergsjön), Kortedala och Fjällbo Park (SDN Kortedala) samt i Eriksbo (SDN Lärjedalen). I väster äger bolaget (3 445) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Högsbo (SDN Högsbo), Styrsö (SDN Styrsö) och Tynnered (SDN Tynnered). Rationell förvaltning Familjebostäder arbetar systematiskt med att säkerställa en rationell förvaltning. Bolaget fokuserar på rent och snyggt både i gemensamma utrymmen och i utemiljön. Ett betydande antal gemensamma utrymmen har under året renoverats. Satsning på utemiljö Satsningen på att skapa utemiljöer som ger ett snyggt intryck, ökar attraktiviteten, trivseln och tryggheten fortgår. Några av värdeorden vid utformning av utemiljön är anpassning till hyresgästernas behov, välskött och lättskött, tilltalande året runt samt anpassning till fastigheternas unika miljö. Under året har tolv utemiljöer utvecklats i samråd med hyresgästerna. En handbok för Familjebostäders utemiljö har arbetats fram. Handboken skall utvärderas under år 2007 för att dra slutsatser om kommande satsningar och utbildning. Utifrån de säkerhetsbesiktningar som genomfördes 2005 har åtgärder vidtagits för att säkerställa att lekplatserna uppfyller gällande säkerhetskrav. Investeringar och underhåll Familjebostäders fastigheter är till stor del ombyggda under talet och har god standard. För att upprätthålla standarden pågår kontinuerligt underhåll och kontinuerlig renovering. Familjebostäder kommer att koncentrera insatserna på stam- och våtrumsåtgärder. Vid större underhållsåtgärder fastställs projektets grundnivå, det vill säga det som Familjebostäder finner nödvändigt för fastighetens behov. Hyresgästerna erbjuds, där så är möjligt, självfinansierade tillägg som till exempel nya eller ombyggda kök och säkerhetsdörrar. Under året har bolaget genomfört utökade underhållsinsatser om 54 (68) Mkr, vilket motsvarar 44 (56) kr/kvm. Dessa åtgärder har huvudsakligen avsett fasadmålning och åtgärdande av marksättning samt dräneringsarbete i Kungsladugård och Majorna, stambyte och våtrumsåtgärder samt åtgärder i Bergsjön Centrum. Dessutom har upprustning av parkeringsdäck och utemiljöer samt satsning på säkerhetsfrämjande åtgärder på Familjebostäders lekplatser genomförts. Underhållskostnaden uppgick totalt till 183 (192) Mkr, vilket motsvarar 151 (158) kr/kvm. Under 2006 uppgick investeringarna i ombyggnationer till 87 (83) Mkr, vilket motsvarar 72 (68) kr/kvm. De största underhålls- och renoveringsprojekten som pågått under året har varit stambyten och våtrumsåtgärder samt andra åtgärder i byggnader och utemiljö på fastigheterna Öckerögatan 4 och 6 i Kungsladugård, 52 lägenheter, Klareborgsgatan 12 i Majorna, 24 lägenheter, Rymdtorget 7 i Bergsjön, 16 lägenheter, Järnmyntsgatan 2-8 i Högsbo, 26 lägenheter samt kvarteret Horisonten i Masthugget, 111 lägenheter. I kvarteret Horisonten omfattar projektet också ombyggnad av tre mindre lägenheter till större etagelägenheter genom utnyttjandet av vindarna, för att möta behovet av stora lägenheter, samt ombyggnad av tre lokaler till lägenheter.

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19 Familjebostäder genomförde under 2005 en inventering av möjligheterna till nyproduktion genom förtätning i anslutning till befintliga fastigheter. Utifrån inventeringen har planeringen för nyproduktion där förutsättningar finns fortsatt. Lokalkonverteringar Som ett led i kommunens ambition att tillskapa lägenheter genomför Familjebostäder lokalkonverteringar av tomma lokaler till bostäder, främst i Kungsladugård och Majorna. Under 2006 färdigställdes 14 nya lägenheter genom ombyggnationer av lokaler. Antal Antal lägenheter per lägenhetstyp rok och mindre rok rok rok och större Fastighetsförsäljning Under året har inga fastigheter försålts. Fastighetsförvärv Under året har inga fastigheter förvärvats. Hyresutveckling Förhandlingarna med Hyresgästföreningen avseende 2006 års bostadshyror innebar oförändrade hyresnivåer. Utöver dessa hyresförhandlingar sker omförhandling av hyror i samband med ombyggnationer samt vid standardhöjande åtgärder. Lokalhyrorna är huvudsakligen indexreglerade. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder under 2006 uppgick till 834 (830) kr/kvm. Hyresbortfall Uthyrningsläget präglas av få vakanser och antalet outhyrda lägenheter var vid årets slut 8 (10). Det totala hyresbortfallet för bostäder uppgick 2006 till 24 (16) Mkr och för lokaler till 6 (6) Mkr. Huvudsakligen avser bortfallet för bostäder hyresrabatt av engångskaraktär till hyresgäster som en del i förhandlingen om 2006 års hyror, kvarboenderabatter till hyresgäster som bott fem år i samma lägenhet samt kostnader för evakuerade lägenheter i samband med ombyggnad. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade 2006 med 19 Mkr till 437 Mkr, vilket motsvarar 359 (344) kr/kvm. De största kostnadsökningarna är hänförliga till fastighetsskötsel och driftadministration. Nedskrivning och återföring av tidigare gjorda nedskrivningar Årets återförda nedskrivningar uppgick till 18 (17) Mkr. Nedskrivning under året uppgick till - (0) Mkr. Nettointäkten påverkar inte bolagets kassaflöde utan är enbart av redovisningsteknisk natur. Kvm Mkr Uthyrningsbar yta fördelade efter fastigheternas ålder < >2000 Bruttohyra fördelad efter fastigheternas ålder * < > * 2007 års budgeterade hyror inklusive bolagsinterna hyror.