Innehåll 2 INNEHÅLL FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 Årsredovisning 2007

2 2 INNEHÅLL FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Innehåll Året i korthet VD har ordet Affärsidé, mål och strategier Omvärld Familjebostäders hyresgäster Familjebostäders fastigheter Ledning, organisation och medarbetare Miljö Fastighetsvärdering Finans Risk- och känslighetsanalys Utsikter för Förslag till vinstdisposition Fem år i sammandrag Definitioner Resultaträkning Balansräkning Förändringar i eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse, revisorer och ledning Fastighetsförteckning Karta med fastighetsinnehav Detta är Familjebostäder Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende med god service. Vår verksamhet utgår från behoven hos våra hyresgäster och fastigheter, vilket skapar bestående vär den för våra kunder, medarbetare och ägare. Familjebostäder äger och förvaltar drygt hyreslägenheter i Göteborg omsatte Familjebostäder drygt Mkr. Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 233. Fa milje bostäder är helägt av Göteborgs Stad via För valt nings AB Framtiden.

3 ÅRET I KORTHET 3 Året i korthet Hyresintäkterna ökade med 21 Mkr till (993) Mkr. Driftöverskottet var oförändrat 344 Mkr. Resultatet efter finansnetto minskade till 71 (105) Mkr. Exklusive återförda ned skrivningar och nedskrivningar uppgick resultatet efter finansnetto till 64 (87) Mkr. Vakansgraden för bostäder har under året varit fortsatt mycket låg 0,1 (0,1) %. Avkastningsvärdet på bolagets fastigheter ökade med 851 Mkr till Mkr, varav 759 Mkr utgjorde värdeökning. Bolagets synliga soliditet uppgick vid utgången av året till 31,5 (30,3) % och den justerade soliditeten beräknades till 55,7 (53,8) %. Underhållskostnaderna uppgick till 204 (183) Mkr, vilket motsvarar 168 (151) kr/kvm. I dessa ingår kostnader för utökat underhåll med 68 (54) Mkr, vilket mot svarar 56 (44) kr/kvm. Större renoverings- och underhållsåtgärder påbörjades i 296 (26) lägenheter. Bolagets värderingar har diskuterats fram tillsammans med medarbetarna och utmynnat i en bok, Vardagsboken. Samtliga medarbetare har genomgått miljöutbildning samt utbildning inom säkerhet, brand och mångfald. Utblick 2008 Fortsatt fokus på god service till hyresgästerna samt omsorg om bolagets bostadsområden. Bland annat förbereds utökad interaktivitet med hyresgäster och kunder i samband med nytt fastighetssystem. Olika vägar prövas för att ge hyresgästerna ännu större möjlighet till inflytande över boendemiljön. Trivselval införs där hyresgästen på ett enkelt sätt kan välja inredning och utformning i lägenheten. Planarbete pågår för ett antal nybyggnadsprojekt och arbetet med att hitta och utveckla fler projekt för nybyggnation fortlöper. Fortsatta satsningar på utökat underhåll med främst inriktning på stambyte och åtgärder i miljonprogramsområden. Utifrån Bygga-bo-dialogen utöka bolagets satsningar inom miljöområdet. Fortsatta satsningar på utemiljön i bolagets områden. Ekonomisk information Familjebostäder i Göteborg AB lämnar under året följande ekonomiska rapporter: Årsredovisning inklusive fastighetsförteckning i februari samt delårsrapport i oktober. All ekonomisk information kan beställas från Familjebostäder i Göteborg AB på tel eller via bolagets hemsida Information avseende de koncerngemensamma obligationslånen i form av årsredovisningar, portföljrapporter och delårsbokslut finns tillgängligt på moderbolaget Förvaltnings AB Framtidens hemsida Mkr Mkr Mkr % Resultat efter finansiella poster Underhåll och fastighetsinvesteringar Underhåll Soliditet Justerad soliditet Soliditet Investeringar Kassaflöde och investeringar Kassaflöde exklusive investeringar Investeringar 2007

4 4 VD HAR ORDET VD har ordet Familjebostäder är och vill vara en fastighetsägare med omsorg om våra hyresgäster, fastigheter och närområde. Vårt mål är att skapa levande bostadsområden där människor vill bo och verka. Därför erbjuder vi ett attraktivt boende präglat av god service. I vår verksamhet utgår vi från behoven hos våra hyresgäster och våra fastigheter oavsett om det gäller skötsel, renovering eller hur om- och nybyggnation skall utformas. Familjebostäder har en fortsatt stark position på Göte - borgs bostadsmarknad. Tack vare ett attraktivt fastighetsbestånd och en stor efterfrågan på våra lägenheter har va - kansgraden varit fortsatt låg under året. I Familjebostäder värderar vi mötet och dialogen med kunderna högt. Här har våra lokala kundservicekontor tillsammans med våra bovärdar och miljövärdar en viktig roll. Vi strävar ständigt efter att ge våra hyresgäster en bra service och att ge dem möjlighet till inflytande. Vi är ett servic e - företag i boende, med hög tillgänglighet för våra kunder och ett tydligt kundfokus. Året som gått Under 2007 inledde vi en omfattande satsning på utemiljön i våra områden. Vi förstärkte kompetensen i organisationen och har numera en landskapsarkitekt anställd. Vi utvecklar också kompetensen fortlöpande hos våra miljövärdar för att våra hyresgäster skall få tillgång till en vacker och spännande utemiljö. Under året anlade vi ett stort antal nya perennrabatter, ofta längs gångstråk och i många fall på tidigare outnyttjade ytor. Gensvaret från hyresgästerna har varit mycket positivt. Våra årligen återkommande och omfattande kundenkäter ger oss värdefull kunskap om vad våra hyresgäster tycker är viktigt i sitt boende. Vi vet att våra hyresgäster värderar att det är snyggt och rent i de gemensamma ut - rymmena. Därför har vi under 2007 prioriterat det hyres - gästnära underhållet, bland annat ommålningar, trapphusrenoveringar och renoveringar av ett flertal tvättstugor i Majorna och Kungsladugård. Under året har vi arbetat mycket med att utveckla och bredda vårt inflytandearbete. Det har skett tillsammans med intresserade hyresgäster samt Hyresgästföreningen. Exempelvis har utemiljögrupper och gårdsföreningar bil - dats. Ungdomsprojekt Majorna har avslutats under året och föreningarna har tagit över ansvaret. Vi har tagit till vara våra erfarenheter från projektet och jobbar vidare i Tynnered. Ytterligare ett ungdomsprojekt planeras, denna gång i Backa. Det ökande engagemanget i bostadsområdena ger oss många kontakter med hyresgäster och flera nya samarbetspartners.

5 VD HAR ORDET 5 Renoveringen av kvarteret Horisonten slutfördes och firades i en stor gårdsfest, med hyresgäster och personal från Familjebostäder. Förutom kontinuerliga renoveringar och upprustningar har två större projekt startats under året. Dels på Virvelvindsgatan på Hisingen, dels i kvarteret Jord - revan i Kungsladugård. Projekten genomförs med stor ly - hördhet för såväl hyresgästernas som fastigheternas behov. Familjebostäder ansökte om och kom med i Bygga-bodialogen, ett unikt samarbete mellan företag, kommuner och regeringen för att få en utveckling mot en hållbar byggoch fastighetssektor i Sverige. Familjebostäder planerar att genomföra flera projekt inom ramen för Bygga-bo-dialogen med start under Som ett led i vårt miljöarbete har hantverkarna på Familjebostäders Driftservice bytt bensindrivna privata bilar mot leasade miljöfordon. Detta är helt i linje med bolagets policy att välja energieffektiva produkter som be gränsar utsläpp och andra miljöstörningar. Vi har under 2007 fortsatt arbetet med Familje bo - städers värderingar. Alla medarbetare i bolaget har varit engagerade i att beskriva bolagets värderingar; hur vi vill uppfattas och vad vi står för på Familjebostäder. Resultatet har blivit vår Vardagsbok, där vi samlat exempel som beskriver hur vi är och hur vi gör. Vi använder den som stöd till våra medarbetare och chefer, samt som introduktion till nyanställda. Detta händer 2008 Under året genomför vi projektering och förberedelser för nyproduktion av ett hundratal nya lägenheter i Krokslätt, Högsbo och Guldheden. Möjlig byggstart är i slutet av Vi fortsätter förvalta våra befintliga fastigheter med hög kvalitet och fortsätter också satsningen på utökat underhåll i ut valda områden. Vårt arbete med att skapa levande bostadsområden och tillgodose kundernas behov fortsätter att utvecklas. För att våra hyresgäster skall kunna påverka och ha inflytande över sin lägenhet lanserar vi ett förnyat och uppdaterat erbjudande om trivselval i lägenheterna. Vi fortsätter att förbättra vår tillgänglighet och går vidare med Vardagsboken i samtal och övningar kring värderingsfrågor. Med en god ekonomi, finansiell styrka och hög kreditvärdighet som grund har vi ett bra utgångsläge inför kommande utmaningar. Agneta Kores VD

6 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret Familjebostäder i Göteborg AB är ett helägt dotterbolag till Förvalt - nings AB Framtiden, organisationsnummer , vilket är helägt av Göteborgs Stad. Affärsidé, mål och strategier Förvaltnings AB Framtiden Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka lägenheter, kvm lokaler och parkeringsplatser, samtliga belägna inom Göteborg. De hel - ägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göte borgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, AB Hjällbo Bostaden, Gårdstensbostäder AB, Göteborgs Egna hems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB Göte - borgslokaler, Idrotts- och Kulturcentrum Scandi na vium i Göteborg AB, Framtiden MultiFamily Housing Finance No. 4 AB (publ), Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) samt Störningsjouren i Göteborg AB. Ägardirektiv Familjebostäders verksamhet utgår från det ägardokument som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighets - ägande. Huvudpunkterna i ägardokumentet är: Genom bostadsföretagens verksamhet skall Göteborgs utveckling stärkas. De boende skall genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende skall de boende utveckla sin egen välfärd. Kommunfullmäktiges mål I budgeten för 2007 fastställde Göteborgs kommunfullmäktige prioriterade mål som förvaltningar och bolag skall arbeta för att nå. Familjebostäder har analyserat vilka mål som ligger inom ramen för bolagets verksamhet och i affärsplaneringen beaktat på vilket sätt bolaget kan verka för att målen uppfylls. De mål som haft störst bäring på bolagets verk samhet är: Miljön skall förbättras i Göteborg genom att resande med kollektivtrafik och cykel skall öka i förhållande till biltrafiken. Människor har behov av att kunna försörja sig själva och forma sina egna liv, därför skall försörjningsstödet och arbetslösheten minska. Många medborgare söker bostad, därför skall det byggas nya bostäder under mandatperioden. Många människor med psykiska funktionshinder saknar i dag arbete och bostad, därför skall antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsätt ning öka. Göteborgarna har behov av en ren och trygg stad, därför skall nedskräpningen i Göteborg minska. Medarbetarnas engagemang som det kommer till ut - tryck i NMI (Nöjd medarbetarindex) skall öka. Jämställdhetsarbetet kräver kunskap som skall omsättas i handling för att åstadkomma förändringar, därför skall förvaltnings- och bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners kunskaper inom området öka. El-effektiviteten skall öka. Förbrukningen av fossila bränslen skall minska. Sjukfrånvaron skall minska. Ofrivillig deltid skall minska. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer skall bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Uppdrag Ägardirektiv, styrelsens krav och mål samt koncernens affärsplan formulerar tillsammans bolagets uppdrag. Upp - draget ligger till grund för bolagets affärsplanering. Familjebostäders uppdrag har formulerats som: Bidra till Göteborgs utveckling. Långsiktigt förvalta, förvärva och försälja fastigheter. Vara en professionell allmännytta. Vision Familjebostäder skall vara kundens första val. Familjebostäder skall ha ett starkt varumärke. Affärsidé Familjebostäder skall förvalta, förädla, förvärva och försälja fastigheter. Det skall ske effektivt, långsiktigt och med god

7 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 ekonomi. Familjebostäder skall ha nöjda kunder och ge service och kvalitet på rätt nivå. Att bolaget har ordning och reda och håller vad man lovar är självklart. Övergripande mål Familjebostäder har formulerat övergripande mål som stödjer affärsidén. Dessa övergripande mål är: attraktiv hyresvärd välskötta fastigheter attraktiv arbetsgivare samt affärsmässiga. Fokusområden Familjebostäder positionerar sig på Göteborgs bostads marknad som ett serviceföretag i boende. För att stärka denna positionering har bolaget identifierat ett antal fokus om - råden. Fokusområdena är tillgänglighet, inflytande, rent och snyggt samt trygghet och säkerhet. Strategier I Familjebostäders strategier beskrivs hur uppsatta mål skall nås. Strategierna är fleråriga och formulerade för de fyra övergripande målen. Attraktiv hyresvärd Fokus på kundernas behov för att öka kundernas nöjdhet. Utveckla Majorna genom underhåll av våtrum, kök och stammar. Utveckla beståndet genom nyproduktion och olika boen - deformer. Utveckla Bergsjön för att ge området en starkare position på bostadsmarknaden. Stärka och utveckla varumärket. Välskötta fastigheter Underhållsplanering som underlag för planering och strategiska överväganden. Prioritering av stam- och våtrumsåtgärder. Hyresgästnära underhåll av gemensamma utrymmen och utemiljöer. Erbjuda självfinansierade standardhöjande åtgärder. Nybyggnation, förvärv och försäljning. Utveckling av fastigheterna. Rationell förvaltning med långsiktigt perspektiv. Affärsmässiga Ökade intäkter genom fortsatt låga bostadsvakanser och ökat fokus på lokaluthyrningen. Sänkt mediaförbrukning för driftkostnadsutvecklingen och för att bidra till viktiga miljöeffekter. Kostnadseffektiv drift för att säkerställa driftnettot och skapa utrymme för utveckling. Resursfördelning så att både hyresgästernas och fastigheternas behov tillgodoses. Professionalitet skall alltid prägla bolagets agerande. Balanserad styrning Balanserad styrning tillämpas inom bolaget och koncernen. Genom målstyrningen ges en allsidig bild av verksamheten och goda förutsättningar skapas för att styra verksamheten och nå uppsatta mål samt därigenom långsiktigt upprätthålla en god kvalitet. Det balanserade styrkortet omfattar fyra perspektiv som motsvarar de övergripande målen; attraktiv hyresvärd, välskötta fastigheter, attraktiv arbetsgivare och affärsmässiga. De övergripande målen bryts ned till mätbara delmål som fastställs årligen i Familjebostäders balanserade styrkort. Styrkort upprättas och följs upp på bolagsnivå och på varje avdelning/distrikt. Måluppfyllnaden mäts årligen genom bland annat kvalitetsmätningar i form av enkäter till hyresgäster samt medarbetarenkäter. Familjebostäders styrkort 2007 Attraktiv hyresvärd Kund - NBI - Fastighetsägarbetyg - Inflytande - Kundvård - Lägenhetsomsättning, % Affärsmässiga Ekonomi - Fastighetsresultat, Mkr - Planerat underhåll, kr/kvm - Vakanser, % För definitioner se sidan 37. Attraktiv arbetsgivare Medarbetare - NMI - Sjukfrånvaro, % - Mål och uppföljning - Ledarskap - Delaktighet Välskötta fastigheter Verksamhet - Miljöindex - Rent och snyggt Attraktiv arbetsgivare Värderingar som visar på vilket sätt, i vilken anda och med vilka normer bolaget uppnår målen. Effektiv organisation där alla känner till sina befogenheter och kan ta ansvar. Utveckla ett gott ledarskap med kompetenta ledare. Genom personalutveckling få nöjda medarbetare och ge möjligheter till utökat ansvar. Säkerställa den framtida personalförsörjningen.

8 8 OMVÄRLD Omvärld Fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Göteborg Den ekonomiska utvecklingen under 2007 var fortsatt god i Göteborg. Syssel - sättningen ökade under året och antalet invånare i Göteborg har fortsatt att öka. Fastighetsmarknaden utvecklades väl och efterfrågan på bostäder var fortsatt stor. Bostadsmarknaden i Göteborg har tillförts drygt bostäder Omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter, i främst centrala lägen, sker på en fortsatt hög nivå.

9 OMVÄRLD 9 Göteborgs utveckling Under de senaste fem åren har befolkningen i Göteborg och Malmö ökat med cirka personer per år och i Stock holm med cirka personer. Nettoinflyttningen till Göteborg de senaste fem åren uppgick till drygt personer per år. Motsvarande siffror för Stockholm och Malmö var också personer per år bodde drygt personer i Göteborg, jämfört med vid årsskiftet 2006/2007. Konjunkturen var fortsatt stark i Göteborg under 2007 och den öppna arbetslösheten fortsatte att minska. Den totala arbetslösheten uppgick till 3,9 (6,1) %. God tillgång på utbildad personal är en grundläggande faktor för en regions tillväxt. Göteborg har goda förutsättningar att ge såväl redan bosatta som inflyttande kvalificerad utbildning. I Göteborg finns ett av Sveriges populäraste och Nordens största universitet, Chalmers tekniska högskola. I Göteborg finns det många utbildningsprogram och kurser att välja mellan. Här studerar drygt studenter, vilket gör Göteborg till en av landets största student - städer. I Göteborgsregionen finns även några av Sveriges mest forskningsintensiva företag. Tillgången till avancerade utbildnings- och forskningsmiljöer vid bland annat Göte - borgs universitet och Chalmers tekniska högskola, innebär att företag har goda förutsättningar för både ny skapande verksamhet och expansion. Göteborg har en god infrastruktur med motorvägsförbindelser, järnväg, flyg och hamn. Göteborgs hamn, Nor - dens största, har en betydelsefull roll för internationell handel. Stora investeringar i hamnen, som flyttning av omlastningscentral och utbyggnad av järnväg, kommer att ge mervärde såväl för logistikföretag som för Göte borgs - miljön. Utbyggnad av väg och järnväg kommer att ske mellan Göteborg och Trollhättan. Västlänken, en tågtunnel under Göteborg diskuteras. Marknadsandelar på bostadsmarknaden I Göteborgs stad har förhållandet mellan marknadsandelarna på flerbostadsmarknaden förändrats en del de senaste åren. Andelen bostadsrätter har ökat något på bekostnad av såväl privata som kommunägda hyresrätter uppgick andelen kommunägda hyresrätter i Göteborg till 35%, privata hyresrätter till 32%, bostadsrätter till 30% och lägenheter ägda av Stiftelsen Göteborgs studentbostäder till 3%. I Stockholm stad har förändringen varit betydligt större och andelen bostadsrätter uppgick till 44% och an - delen kommunala och privata hyresrätter uppgick vardera till 28%. Motsvarande siffror för Malmö var, privata hyresrätter 42%, bostadsrätter 40% och kommunala hyresrätter 18%.

10 10 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER Familjebostäders hyresgäster Serviceföretag i boende Familjebostäder bidrar till Göteborgs utveckling genom att säkra tillgången på ett bra boende i hyreslägenhet i attraktiva bostadsområden. Bolaget skall nyproducera bostäder i områden där det finns behov. Bolaget har ett aktivt inflytandearbete som syftar till att ge hyresgästerna ett stort inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Familje - bostäder skall vara en motor i utveckling av bostadsområden genom samverkan med hyresgäster och övriga aktörer Familjebostäder har stort fokus på kundens behov av god service, särskilt inom bolagets fokusområden rent och snyggt, tillgänglighet, inflytande samt trygghet och säkerhet.

11 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 11 Familjebostäders erbjudande Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende i levande bostadsområden. Att få rätt hyresgäst till rätt lägen - het är viktigt för att skapa levande bostadsområden. Till vissa lägenheter söks till exempel barnfamiljer och till andra seniorer. Bolaget har en genomlyst och transparant process vid uthyrningen av lägenheterna. Bolaget erbjuder alltid först de egna hyresgästerna möjlighet att söka de lägen heter som blir lediga via publicering på Om flytt ningsplatsen. Lediga lägenheter för externa kunder erbjuds på Boplats Göteborg. Familjebostäder har en mångfald av hyresgäster och fas tigheter. Ett utbud av fastigheter byggda på 1700-talet till moderna fastigheter på Älvstranden gör att Famil je - bostäder kan erbjuda ett boende för alla behov. Marknaden Marknaden kännetecknas av hög efterfrågan och låga vakanstal. Mest eftertraktade är Centrum, Majorna och Kungsladugård följt av Tynnered, Hisingen och Kortedala. Att hyresgästerna är nöjda med sitt boende är en förutsättning för att få trogna hyresgäster. Omflyttningen 2007 upp - gick till 4,3 (3,7) %. Avflyttningen uppgick till 10,0 (10,2) %. I Göteborg finns ett samarbetsavtal mellan bostads - marknadens parter och kommunen, för att skaffa fram bostäder till bostadskonsumenter som inte kan få en bostad på egen hand. Avtalet klargör hur fastighetsägarna skall samarbeta för att ordna lägenheter till dem som av sociala och/eller medicinska skäl behöver bostad. Behovet av nytillskott beräknas totalt uppgå till cirka 400 lägenheter årligen, varav Familjebostäder skall svara för cirka 100. Boende för ungdomar och seniorer Att ge ungdomar möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och få ett eget kontrakt är viktigt. Familjebostäder arbetar därför aktivt med att stödja gruppens inträde på bostadsmarknaden. Bolaget erbjuder hyresgästers barn som är hemmaboende och mellan år en möjlighet att söka lägenhet via Omflyttningsplatsen. Familjebostäder har under året reserverat lägenheter för studenter i Tynnered och Bergsjön Centrum. I erbjudandet ingår en förmån gällande kollektivtrafiken. DelboUngdom är ett koncept som erbjuder ungdomar i åldern att tillsammans hyra en lägenhet. Under 2007 har Familjebostäder tagit fram ett nytt koncept för seniorer. I varje distrikt kommer det att finnas lägenheter som är anpassade för seniorer. Anpassningen innebär att det finns hiss, inga eller låga trösklar och rymliga badrum med duschhandtag. För att få fram de mest lämpliga bostäderna har bolaget också tagit hänsyn till hur närmiljön ser ut om det finns det asfalterade gångar, bänkar att sitta på och om det är nära till kommunikationer och service. Lägenheterna erbjuds först de som redan bor hos Familjebostäder. Totalt handlar det om cirka 300 lägen - heter som fått klassificeringen seniorbostad. Cirka 40 seniorlägenheter bedöms kunna hyras ut under Lätt att nå Familjebostäder God kundvård innebär bland annat att det är lätt att få kontakt med Familjebostäder. Tillgänglighet är ett av bolagets fokusområden. Hög tillgänglighet skapar inflytande för hyresgästerna. I varje distrikt finns ett Kunds ervice - kontor som har öppet för besök hela arbetsdagen och även kvällstid en gång i veckan. All personal är också tillgänglig via telefon och mail. På Kundservice kan hyresgästerna bland annat göra felanmälan, få hjälp med att söka bostad och träffa distriktets personal. Kundservicekontoren har under året utvecklats och har ett stort antal besökare. Bo - och miljövärdar som hanterar frågor kring den inre och yttre miljön nås hela arbetsdagen per telefon. Kunderna kan också via hemsidan dygnet runt göra felanmälan. Efter arbetstid har hyresgästerna också tillgång till fastighetsjour. Inflytande är prioriterat Att hyresgästerna erbjuds ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning är en del av bolagets uppdrag och därmed högt prioriterat för Familje bo - städer. Olika vägar för att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning prövas och ut vecklas kontinuerligt i de olika distrikten. Familjebostäder och Hyresgästföreningen har ett ge - men samt organ, Boinflytandekommittén, som diskuterar de viktiga inflytandefrågorna. En aktiv dialog och gemensamma utbildningstillfällen har ägt rum under året och man har enats om att ta nästa steg i inflytande genom att 2008 anställa en person som tillsammans med medarbetare och hyresgäster kommer att utveckla inflytandet i boendet hos Familjebostäder. Fokus för detta arbete blir kartläggning av be hov i olika områden samt studie av nya inflytandeformer. Under 2007 startade bolagets första gårdsförening i Fjällbo Park. En gårdsförening är en lokal förening, utan krav på medlemskap i Hyresgästföreningen, där hyresgästerna är med och påverkar beslut som rör det egna bo - stadsområdet. För många är det också ett sätt att knyta grannkontakter genom ett gemensamt intresse kring viktiga frågor. Bolagets distrikt träffar de lokala hyresgästföre - ningarna för att fånga upp synpunkter och ge möjlighet till inflytande. Vid förändringar av den gemensamma boendemiljön inbjuds samtliga berörda hyresgäster att medverka. De hyresgäster som önskar kan också engagera sig genom olika typer av kooperativ och självförvaltningar gällande utemiljö, inre miljö med mera. Andra viktiga områden för hyresgästernas inflytande är vid renovering och nybyggnation. Vid renovering erbjuds bolagets hyresgäster en grundnivå och en tilläggsnivå. I tillläggsnivån kan hyresgästen själv få välja åtgärd. Inflytandet säkerställs genom boinflytandeplaner som

12 12 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER upprättas i varje projekt. Formerna för inflytande är främst samrådsgrupper kring exempelvis lägenheten, gemensamhetsutrymmen och utemiljön. Under året har renovering av Virvelvindsgatan och Penninggatan genomförts med aktiva samrådsgrupper och utökade valmöjligheter för hyresgästerna. Den årliga kundenkäten är ytterligare en viktig kanal för inflytande. Resultatet av enkäten visar det hyresgästerna upplever som viktigast, åtgärdande av fel, hur utemiljön ser ut, hur rent och snyggt det är inne och ute samt inte minst hur bolaget återkopplar. Den direkta dialogen mellan medarbetarna i bostadsområdena och hyresgästerna är en annan viktig kanal. Familjebostäders hyresgäster skall trivas och känna stolt - het över sin utemiljö och gård. Bolaget värdesätter hyresgästernas inflytande i bolagets utemiljöer. Vid planering av nya utemiljöer bjuds hyresgäster in att delta i samrådsgrupper för att säkerställa att utformning och upplägg sker utifrån de boendes synpunkter och intressen. I distrikten har man under 2007 genomfört ett stort antal förbättringar i utemiljön kring gårdar och trädgårdar där hyresgästerna varit aktiva. I Majorna har Familjebostäder tillsammans med Föreningen Majbacken ett fördjupat boinflytande genom en bogemenskap. Föreningen Majbacken består av ett antal hyresgäster som blockförhyr lägenheter och gemensamhetsutrymmen i en fastighet. Majbacken sköter trappstädning och delar av utemiljön genom ett självförvaltnings - avtal. Föreningen utvecklas kontinuerligt och under 2007 har fokus varit på utemiljö och att genomföra en ombyggnation av ett gemensamhetskök. Familjedagar anordnas årligen i varje distrikt och syftar till att hyresgäster och personal träffas för att utbyta tankar och idéer kring boendet var temat brandsäkerhet. Uppskattade aktiviteter var bland annat brandövningar där hyresgäster fick lära sig släcka en brand. Som ett led i att utveckla inflytande genom ökad valfrihet inom IT, internet, telefon och tv, har pilotprojektet Framtidens Bredband färdigställts under Med Fram - tidens Bredband får Familjebostäders hyresgäster i Korte - dala tillgång till bredband med många olika tjänster. Lägre priser, bättre kvalitet och möjlighet att välja mellan flera olika tjänsteleverantörer är några av fördelarna. De tjänster som kan tecknas direkt från start är internet med hastighet upp till 100 megabit per sekund i båda riktningarna, bredbandstelefoni, digital-tv samt tv- eller video-on-demand. Utveckling av bostadsområden Familjebostäders strävan är att få till stånd en ökad integration och en större mångfald genom att skapa likvärdiga förutsättningar för bolagets hyresgäster i de olika bostadsområdena. Inflytandet över den egna bostaden, det egna kvarteret och området bidrar till att öka integrationen och tillvaratar möjligheterna i ett mångkulturellt samhälle.

13 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 13 Familje bostäder arbetar med helheten som omfattar fysisk upprustning och utvecklingen av ett socialt samspel mellan bolaget, medarbetarna, hyresgästerna, stadsdelsförvaltning och andra intressenter. Bolaget försöker också stimulera till attraktiva bostadsområden genom olika upplåtelseformer. I Eriksbo pågår diskussion med den bildade bostadsrättsföreningen om eventuellt förvärv av fastigheten. I alla distrikt pågår samverkansprojekt för att bidra till att utveckla bostadsområdena. Familjebostäder eftersträvar olika former av engagemang och samverkan som tydligt visar att genom inflytande skapas engagemang hos de boende för närområdet, vilket bidrar till tryggare och levande miljöer. Några exempel är: Bolaget har tillsammans med Hyresgästföreningen i tre år deltagit i Ungdomsprojekt Majorna. Projektet har ut - ifrån ungdomarnas tankar och idéer resulterat i ett aktivitetshus och förändring av Karl Johans torg till en levande plats för lek, idrott och umgänge. Projektet har varit framgångsrikt med engagemang från ungdomar, skola och föreningslivet i Majorna. Projektet avslutades 2007 och lever nu vidare genom föreningar och boende i området. Ungdomsprojektet i Tynnered är ett liknande projekt som sträcker sig över tre år. Övriga samverkansparter i projektet är Hyresgästföreningen, Bostadsbolaget, SDF Tynnered och Stena Fastigheter. Under 2007 har det bland annat bildats en föräldraförening i området och sommarlediga ungdomar deltog i fixarverksamhet som anordnades inom projektet. I Backa startades ett samarbete mellan stadsdelen, polisen och bostadsbolagen som bidrog till att öka tryggheten och trivseln i området. Gränsöverskridande samarbete i Bergsjön Centrum är ett projekt som leds av Familjebostäder. Projektet syftar till att utveckla och förbättra Bergsjön Centrum utifrån ett helhetsperspektiv för att tillföra ett mervärde som kommer alla till del och som väsentligt bidrar till att Bergsjön Centrum blir en attraktiv stadsdel att verka, bo och leva i. Projektet bygger på de boendes önskemål om hur området kan förbättras. I samverkan med stadsdelsförvaltningen, Västtrafik, Hy - res gästföreningen och GöteborgsLokaler har Familje bo - städer ett samarbete med Lugna Gatan i Bergsjön. Syftet är att ungdomar genom delaktighet och inflytande skall känna ansvar för sin stadsdel. Konstens plats är ett projekt som pågått under två år i Bergsjön Centrum. Olika aktiviteter har ägt rum och under året har arbetet med att organisera samverkan med föreningar och stadsdelen skapat en plats för konsten i Bergsjön Centrum. Barn- och ungdomsaktiviteter Familjebostäder anordnar barn- och ungdomsaktiviteter i

14 14 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER bolagets olika distrikt. Under året har hyresgästers barn och ungdomar deltagit i sommarlek, simskola, aktivitetsverkstäder och lägerverksamhet. I några distrikt anordnas fixarverksamhet där ungdomar erbjuds feriearbete och får utbildning inom till exempel trädgårdsskötsel. Akti vi te - terna bidrar till att barn och ungdomar känner delaktighet och tar större ansvar för sin boendemiljö. Fokus på rent och snyggt Ett av de viktigaste områdena för bolagets hyresgäster är att det i bostadsområden och fastigheter är rent och snyggt. Rent och snyggt är ett fokusområde för Familjebostäder. En gagerade medarbetare med stort fokus inom detta om - råde har gjort att hyresgästerna blivit mer nöjda. Trygghet och säkerhet Familjebostäder arbetar för att skapa en trygg och säker omgivning för hyresgästerna. Att känna sig trygg i sitt boende och sin närmiljö är viktigt. Portlås, belysning, buskar och växtlighet är viktiga parametrar i trygghetsupplevelsen. Ett exempel på arbete som genomförts under året för att öka tryggheten är trygghetsvandringar. Där deltar bolaget i rundvandringar i området och platser som är otrygga och behöver åtgärdas identifieras. Familjebostäder erbjuder hyresgästerna tjänster från sys terbolaget Störningsjouren som konstaterar och åtgärdar nattliga störningar i boendet, för allas trivsel och trygghet. Verksamheten är gemensam för de kommunala bo - stadsbolagen i Göteborg och målsättningen är att knyta fler fastighetsägare till samarbetet. Familjebostäder och övriga fastighetsägare på centrala Hisingen samarbetar inom projektgruppen Fastighetsägare Centrala Hisingen, med syfte att öka tryggheten och trivseln i bostadsområdena. Genom hyresgästenkäter, fastig - hetsägar betyg och trygghetsvandringar kartlägger projektgruppen förbättringsområden. Ung och Trygg i Göteborg är ett samverkansprojekt mellan polis, åklagare och stadsdelsförvaltningar samt de kommunala bostadsbolagen. Ung och Trygg i Göteborg omfattar samtliga 21 stadsdelar i Göteborg. Syftet med projektet är att i samarbete motverka rekrytering till kriminella gäng. En av strategierna är att utveckla nya och effektivare samarbetsformer mellan myndigheter, företag och organisationer, så att ungdomar i riskzonen fångas upp på ett tidigt stadium. Kommunikation Familjebostäders kundtidning Värdsnyheter kommer ut fyra gånger per år och har utvecklats enligt hyresgästernas önskemål med botips och sidor med lokal information från bolagets områden. Tidningen kompletteras vid behov av lokala informationsblad i form av exempelvis trapphusinformation eller direktutskick, som förstärker den vardagsnära kontakten med de boende.

15 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 15 På Familjebostäders hemsida kan man söka omflyttning inom bolagets områden och nya hyresgäster länkas till Boplats Göteborgs hemsida för att se Familjebostäders lediga lägenheter. På hemsidan finns tips och råd kring boendet, presentation av områdena och hur man kommer i kontakt med personalen. I varje projekt arbetas operativt och strategiskt med information för att säkerställa att hyresgästerna får erforderlig information under projektets gång. I varje renoverings- och nybyggnadsprojekt deltar alltid en informatör. Index Nöjd boendeindex (NBI) Fortsatt nöjda hyresgäster Fokus på god kundvård, rent och snyggt och inflytande ger nöjda hyresgäster och fortsatt positivt resultat i kundenkäten Familjebostäder skickade 2007 ut cirka enkäter och svarsfrekvensen var hög, 62%. Mätningarna ger resultat i form av ett NBI, Nöjd boendeindex, och ett fastighetsägarbetyg. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan där över 60 är bra och över 70 är mycket bra. NBI visar hyresgästernas upplevelse av boendet ur ett helhetsperspektiv. Detta index omfattar även faktorer som faller utanför det Familjebostäder kan påverka, eller som är mycket svåra att påverka, såsom läge, kommunikationer, upplevd trygghet och kommersiell service. NBI blev i årets mätning 66, vilket är samma som föregående år. Fastighetsägarbetyget visar hur hyresgästerna upplever själva boendet, personalens bemötande, hyresgästernas möjlighet att leva miljöriktigt, hur rent och snyggt det är i gemensamma utrymmen och utemiljön etc. Fastighets - ägarbetyget minskade med en enhet i årets mätning till 65. Kundenkäten fungerar som ett viktigt verktyg för verksamhetsstyrningen inom Familjebostäder, eftersom den ger svar på hur hyresgästerna upplever sitt boende utifrån många olika aspekter och perspektiv. Index Index Fastighetsägarbetyg Inflytandebetyg Index 100 Rent och snyggt

16 16 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER Familjebostäders fastigheter Kontinuerligt underhåll och renoveringar med ett långsiktigt perspektiv Familjebostäder har fastigheter i attraktiva områden och erbjuder ett boende i 12 av Göteborgs stads 21 stadsdelar. Bolagets förvaltning har ett långsiktigt perspektiv med inriktning på värdesäkrade fastigheter och ett säkerställt underhåll. Genom detta skapar Familjebostäder värden för både bolagets hyres - gäster och ägare. Planarbete pågår för ett antal nybyggnadsprojekt och bolaget prioriterar att hitta och utveckla ytterligare projekt. Utöver ordinarie underhållsåtgärder har fortsatt satsning skett på utökat underhåll med betydande belopp. Under året startade tre större renoveringsprojekt med tillsammans 296 lägenheter.

17 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER 17 Fastighetsbestånd Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet en total uthyrningsbar yta om ( ) kvm, varav 92% utgörs av bostadsyta. Samtliga fastigheter är belägna i Göte borgs stad. Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 35 år utifrån begreppet värdeår och är samlat i homogena delområden lämpade för rationell förvaltning. En stor andel av fastigheterna är ytmässigt små och med få lägenheter. 51% av fastigheterna har mindre än kvm uthyrningsbar yta. Förvaltningsmässigt är fastigheterna in - ternt indelade i sex distrikt; Majorna, Kungsladugård, Väster, Öster, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Bostäder Familjebostäders fastigheter innehåller (18 066) hyreslägenheter. Åtta nya lägenheter har tillförts under året genom att lokaler byggts om till attraktiva lägenheter. Bostäderna utgörs till 60% av smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken är två rum och kök om 62 kvm. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala respektive halvcentrala lägen, där efterfrågan på bostäder är stor. Smålägenheterna lämpar sig väl för det växande antalet småhushåll i Göteborg. Lokaler Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att tillhandahålla ett fullgott serviceutbud. Lokalhyror utgör 6 (7) % av Familjebostäders totala hyresvärde. Lokalerna utgörs huvudsakligen av ytor som förhyrs för daghems- eller omsorgsverksamhet samt butiker. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs Stad och dess stadsdelsförvaltningar. I de flesta stora hyreskontrakten med långa löptider är Göteborgs Stad hyresgäst. Garage- och p-platser I anslutning till bostäderna och lokalerna finns garage- och p-platser på tomtmark. Antalet garage- och p-platser uppgår till (6 296) och utgör 2 (2) % av Familjebostäders totala hyresintäkter. Familjebostäders bostadsområden Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Kungs - ladugård, Majorna och Masthugget (SDN Majorna och SDN Linnéstaden) motsvarande 37 (37) % av bolagets totala bostadsyta. Familjebostäder är den största fastighets - ägaren i dessa områden med totalt (6 951) bostads - lägenheter. Områdena domineras av små lägenheter. Lands - hövdingehusen är attraktiva och efterfrågan är stor. Det stora antalet landshövdingehus har kommit att känneteckna Familjebostäder. I centrala stan (SDN Centrum) och Björkekärr (SDN Här - landa) äger Familjebostäder (1 090) bostadslägenheter. På Hisingen äger Familjebostäder (1 392) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Backa (SDN Backa), Familjebostäders fastighetsinnehav Budgeterad Budgeterad Lägen- Lägen- bruttohyra bruttohyra heter, heter, Lokaler, 2008 lägen lokaler, Stadsdel antal kvm kvm heter, Mkr Mkr* Backa Bergsjön Centrum Härlanda Högsbo Kortedala Linnestaden Lundby Lärjedalen Majorna Styrsö Tynnered Totalt * I bruttohyran för lokaler ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra. Lokalkategorier Kontrakt, Yta, Hyresvärde, Kategori antal kvm Mkr Butik Fritid, samlingslokaler Industri, verkstad Kontor Lager Restaurang Utbildning, vård, omsorg Övrigt Totalt Lokalkontraktens löptid Kontrakt, Yta, Hyresvärde, Löptid antal kvm Mkr Totalt

18 18 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER Fastigheter, lägenheter och uthyrningsbar yta utifrån fastigheternas storlek Fastighets- Fastigheter, Fastigheter, Lägenheter, Lägenheter, Uthyrningsbar Totalyta, storlek, kvm antal andel % antal andel % yta, kvm andel % Totalt Kyrkbyn, Kvillebäcken och på Norra Älvstranden (SDN Lund - by). På Norra Älvstranden finns 152 bostadslägenheter. I nordost äger Familjebostäder (5 188) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Gärdsås och Bergsjön Centrum (SDN Bergsjön), Kortedala och Fjällbo Park (SDN Kortedala) samt i Eriksbo (SDN Lärjedalen). I väster äger bolaget (3 445) bostadslägenheter. Fastigheterna är belägna i Högsbo (SDN Högsbo), Styrsö (SDN Styrsö) och Tynnered (SDN Tynnered). Rationell förvaltning Familjebostäder arbetar systematiskt med att säkerställa en rationell förvaltning. Bolaget fokuserar på rent och snyggt både i gemensamma utrymmen och i utemiljön. Ett betydande antal gemensamma utrymmen har under året renoverats. Utveckling i Bergsjön Centrum Ett viktigt projekt är att fortsätta utvecklingen av Bergsjön som har goda möjligheter att bli ett attraktivt område dit man aktivt söker sig utifrån områdes goda kvaliteter. Under året har därför en förstudie påbörjats som innefattar Bergsjön Centrum, som är ett område med miljonprogramskaraktär med både platsbyggda och elementbygg - da byggnader. Förstudien har initierats utifrån de behov, möjligheter och goda kvaliteter som finns i Bergsjön och utgår från den utvecklingsplan som finns för Bergsjön Centrum avseende både hyresgästernas och fastigheternas behov. Förstudien omfattar områdets tekniska status och områdeskvaliteter i byggnader och utomhusmiljö. Sam - tidigt skall stor vikt läggas på frågor om energi och miljö med hänsyn till Bygga-bo-dialogen. Projektet Gränsöverskridande samarbete i Bergsjön syftar till att utveckla och förbättra Bergsjön Centrum ut ifrån ett helhetsperspektiv. Detta har under 2007 lett till att ett projekt initierats avseende förbättrad utebelysning och skyltning i Bergsjön Centrum. Projektet leds av Familje bo städer och består av intressenter i området. Under hösten påbörjades arbetet med att färdigprojektera och handla upp skyltar och belysning, vilket kommer att vara helt färdig ställt Satsning på utemiljö Satsningen på att skapa utemiljöer som ger ett snyggt in - tryck, ökar attraktiviteten, trivseln och tryggheten fortgår. Några av värdeorden vid utformning av utemiljön är anpassning till hyresgästernas behov, välskött och lättskött, tilltalande året runt samt anpassning till fastigheternas unika miljö. Under året har ett stort antal utemiljöer ut - vecklats i samråd med hyresgästerna. Underhåll och renovering Familjebostäders fastigheter är till stor del ombyggda under talet och har god standard. För att upprätthålla standarden pågår kontinuerligt underhåll och kon tinuerlig renovering. Vid större underhållsåtgärder fast - ställs projektets grundnivå, det vill säga det som Familje - bostäder finner nödvändigt för fastighetens behov. Hyres - gästerna erbjuds, där så är möjligt, självfinansierade tillägg som till exempel nya eller ombyggda kök och säkerhetsdörrar. De största underhålls- och renoveringsprojekten som startat under året har varit stambyten och våtrumsåtgärder samt andra åtgärder i byggnader och utemiljö på fastigheterna Virvelvindsgatan i Lundby, 120 lägenheter, Penning - gatan i Högs bo, 58 lägenheter samt kvarteret Jordrevan i Kung sladugård, 118 lägenheter. Projektet på Virvelvindsgatan innefattar också tillskapande av tre lägenheter samt en gruppbostad med sju lägenheter med tillhörande gemensamhetslokaler. Stora satsningar har skett på fasadmålning i stadsdelen Majorna och målning och upprustning av gemensamma utrymmen i alla bolagets distrikt. Satsning har gjorts på sä - kerhetsåtgärder, bland annat i trapphus i Bergsjön Cen - trum. Dessutom har fönsterbyten till energisnåla 3-glasfönster påbörjats i Högsbo och Kortedala i totalt 180 lägenheter. I kvarteret Neptun i Gårda har takomläggning, fasadmålning och fönsterrenovering utförts på åtta fastigheter. Underhållskostnaden uppgick totalt till 204 (183) Mkr, vilket motsvarar 168 (151) kr/kvm. Under 2007 uppgick investeringarna i ombyggnationer till 92 (87) Mkr, vilket motsvarar 76 (72) kr/kvm.

19 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER 19 Nybyggnad Familjebostäder har tidigare genomfört en omfattande inventering av möjligheterna till nyproduktion med kompletteringsbebyggelse i anslutning till befintliga fastigheter. Utifrån inventeringen har planeringen för nyproduktion, där förutsättningar finns, fortsatt och flera ansökningar om markanvisningar och begäran om detaljplanläggning har inlämnats till kommunen. Detaljplanläggning har påbörjats för byggande av cirka 80 lägenheter vid Riksdalersgatan i Högsbo. Under året har markanvisningar erhållits för Opaltorget i Tynnered och Raketgatan i Guldheden. Lokalkonverteringar Som ett led att tillskapa fler lägenheter genomför Familje - bostäder lokalkonverteringar av tomma lokaler till bostäder, inom hela beståndet. Under 2007 färdigställdes åtta nya lägenheter genom ombyggnationer av lokaler. Arbetet med lokalkonverteringar fortsätter under Fastighetsförsäljning Under året har inga fastigheter avyttrats. Fastighetsförvärv Inga fastigheter har förvärvats under året. Hyresutveckling Förhandlingarna med Hyresgästföreningen avseende 2007 års bostadshyror innebar en genomsnittlig ökning av hyrorna med 1,3% från den 1 februari Utöver dessa hyresförhandlingar sker omförhandling av hyror i samband med ombyggnationer samt vid standardhöjande åt gärder. Lokalhyrorna är huvudsakligen indexreglerade. Den ge nomsnittliga bruttohyran för bostäder under 2007 uppgick till 845 (834) kr/kvm och år. Hyresbortfall Uthyrningsläget präglas av få vakanser och antalet outhyrda lägenheter var vid årets slut 19 (8). Det totala hyresbortfallet för bostäder uppgick 2007 till 17 (24) Mkr och för lokaler till 6 (6) Mkr. Huvudsakligen avser bortfallet för bostäder, kvarboenderabatter till hyresgäster som bott fem år i samma lägenhet samt kostnader för evakuerade lägenheter i samband med ombyggnad. Antal Kvm, tusental Uthyrningsbar yta utifrån värdeår 26 Antal lägenheter per lägenhetstyp rok 2 rok och mindre rok rok 5 rok och större < > Fördelning bruttohyresintäkter % 2% 92% 353 Bostäder Lokaler Fordonsplatser Driftkostnader Driftkostnaderna ökade 2007 med 6 Mkr till 443 Mkr, vilket motsvarar 364 (359) kr/kvm. Nedskrivning och återföring av tidigare gjorda nedskrivningar Årets återförda nedskrivningar uppgick till 7 (18) Mkr. Netto intäkten påverkar inte bolagets kassaflöde utan är enbart av redovisningsteknisk natur.

20 20 LEDNING, ORGANISATION OCH MEDARBETARE Ledning, organisation och medarbetare Familjebostäders värderingar Vad som förenar alla på Familjebostäder och gör bolaget starkt och sammanhållet är bolagets gemensamma värderingar. De är ett stöd i det dagliga arbetet och en vägledning för hur Familjebostäder samarbetar med kunder och kollegor och hur bolaget vill uppfattas. Allt som görs inom bolaget skall präglas av värderingarna. Alla medarbetare har under året varit delaktiga i att ta fram de värdeord som visar vad bolaget vill vara och stå för positiva, engagerade och pålitliga. Dessa värdeord och vad de betyder i arbetsvardagen har samlats i en bok, Vardagsboken, som alla medarbetare har fått. Aktiviteter för att implementera värderingarna i hela organisationen har påbörjats och kommer att fortsätta under 2008.

21 LEDNING, ORGANISATION OCH MEDARBETARE 21 Styrelsens arbete Bolagets styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar den aktuella representationen i kommunfullmäktige. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter samt tre suppleanter. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SIF, Ledarna och Fastighetsanställdas förbund representerade. Styrel sens arbete samt styrelsens och VD:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvud inriktning. Bolagets revisorer närvarar minst en gång per år med en redogörelse för årets revision. Under 2007 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden utöver årsstämma och konstituerande möte. Härutöver träffas bolagets presidium, som består av styrelsens ord förande, vice ordförande och bolagets VD. Revisorer ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers valdes att svara för den auktoriserade revisionen fram till ordinarie årsstämma Lekmannarevisorerna, som utses av Göteborgs kommunfullmäktige, är valda fram till ordinarie årsstämma Affärsplanering I Familjebostäders fleråriga affärsplan anges långsiktiga mål och strategier med ett femårigt perspektiv. En översyn av planen görs årligen och vid behov görs förändringar. Den nu gällande fleråriga affärsplanen upprättades 2006 och omfattar perioden Med utgångspunkt från målen och strategierna i den fleråriga affärsplanen, koncernens årliga affärsplan samt kommunfullmäktiges prioriterade mål, görs den årliga affärsplaneringen. En affärsplan tas fram med mål och aktiviteter för det kommande året. Utifrån bolagets affärsplan upprättar varje avdelning/distrikt verksamhetsplaner. Ekonomisk rapportering till moderbolaget Familjebostäder upprättar bokslut månadsvis och fullständiga delårsbokslut görs per 31 mars och 31 augusti. Inför verksamhetsåret upprättas årsbudget och under verksamhetsåret upprättas prognoser som rapporteras till moderbolaget. Förutom detta rapporterar bolaget enligt koncernens balanserade styrkort, uppfyllelsen av kommun - fullmäktiges prioriterade mål samt vissa ytterligare mål och aktiviteter. Policydokument Familjebostäder har följande policydokument som antagits av bolagets styrelse; Informationssäkerhetspolicy, Miljö po - licy, Personalpolicy, Policy för verksamhetsstöd och spons - ring, Säkerhetspolicy, Finanspolicy, Uthyr nings policy, Informationspolicy och Inköpspolicy. Bolagets ledning Familjebostäder har en ledningsgrupp som styr verksamheten. Ledningsgruppen består av avdelningschefer och di - striktschefer och sammanträder normalt en gång per månad. Till sin hjälp har ledningsgruppen två permanenta styrgrupper som driver utvecklingsfrågor: Hyresgäst och Fastighet. Organisation Organisationen och verksamheten utgår från hyresgästernas och fastigheternas behov. Organisationen präglas av fokus på kund, fastighet och medarbetare och principen är målstyrning och delegering. Utveckling Utveckling Hyresgäst Kund, produkt, marknad, information, koncept. Utveckling Fastighet Nybyggnad, ombyggnad, försäljning, underhåll, teknik, miljö. Centralt ledningsstöd VD Ekonomi Personal Finans Genomförande Distrikt Öster, Väster, Majorna, Centrum/Hisingen, Kungsladugård, Bergsjön Centrum. Service Förvaltningsservice Uthyrning, kundtjänst, inköp/juridik, Driftservice Rör, el, tvätt, mur, snickeri. Organisationen är uppdelad i tre ansvarsblock: Utveckling, Genomförande och Service. Därutöver finns ett centralt ledningsstöd. Utveckling Hyresgäst Utveckling Hyresgäst ansvarar för utvecklingsarbetet av bolagets produkter och tjänster samt att kontakterna med hyresgästerna sker med rätt kvalitet och på ett enhetligt sätt. Ansvaret innebär att vara sammanhållande och samordnande samt ansvara för gemensamma riktlinjer. Både marknads- och produktansvar samt intern och extern information ingår i ansvarsområdet. Utveckling Fastighet Utveckling Fastighet ansvarar för utvecklingsarbetet av bolagets fastighetsbestånd och att förvaltning och förädling sker med rätt kvalitet och på ett enhetligt sätt. I an - svarsområdet ingår nybyggnad, ombyggnad och underhåll av fastigheterna, miljö och teknik samt försäljning och förvärv. Genomförande Genomförande ansvarar för den dagliga förvaltningen och är indelat i sex distrikt; Öster, Väster, Centrum/Hisingen, Majorna, Kungsladugård och Bergsjön Centrum.