BOSTÄDER FINANSIERADE MED RISKKAPITAL - Idéskrift om kapitalförsörjningen till bostadsbyggandet

Transkript

1 BOSTÄDER FINANSIERADE MED RISKKAPITAL - Idéskrift om kapitalförsörjningen till bostadsbyggandet Av Stellan Lundström Version

2 2

3 FÖRORD Föreliggande idéskrift om riskkapitalförsörjning till bostadsbyggandet har utarbetats som en av tretton delar inom ramen för ett forskningsprojekt kallat "Planering, byggande och förvaltning av bostäder under konkurrens". Detta delprojekt har utförts i nära samarbete med övriga delprojekt som behandlar tidiga skeden. Bidraget från projektet är en genomgång av förutsättningarna för en finansiering av nya bostäder på marknadens villkor. Detta ska inte tas som ett ställningstagande, men väl som ett perspektiv utifrån vilket det institutionella systemet kan diskuteras och analyseras. Projektet har finansierats av bygg- och fastighetsbranschen med följande organisationer/företag samt kontaktpersoner: AB Stångåstaden, Göran Eriksson Byggnads AB Mimer i Västerås, Björn Dahlberg Formas (Byggforskningsrådet), Jan Sandelin Förvaltaren Fastighets AB, Ewa Wremerth Förvaltnings AB Framtiden, Arne Silvdahl Halmstads Fastighets AB, Leif Petersson HSB Sverige AB, Gunnar Mongård Hyresgästernas Riksförbund, Pär Swanberg Lulebo AB, Anders Sandberg Mitthem AB, Hans Selling MKB AB, Haqvin Svensson Riksbyggen, Allan Sörensen SABO, Tomas Lindencrona SBC, Ulrika Francke Stockholms Kooperativa Bostadsförening, Henrik Bromfält Svenska Bostäder AB, Sven Belfrage Sveriges Byggindustrier, Ulf Perbo Sveriges Fastighetsägare, Bengt Nyman Uppsalahem AB, Inge Ahl Örebro Bostäder AB, Hans Lander Till delprojektet har en särskild referensgrupp varit knuten med följande personer: Dan Stenberg (HFAB), Gunnar Mongård (HSB), Viola Wennberg (Lulebo AB), Malin Nordqvist (Mitthem AB), Hans Lander (Örebro Bostäder AB), Lena Karlsson (SABO), Torbjörn Nielsén (SKB), Thony Eriksson (Stångåstaden AB), Torbjörn Dacke (Svenska Bostäder AB), Carl-Gustaf Buren (Sveriges Byggindustrier), Anette Engström (Castellum AB/Sveriges Fastighetsägare) Författaren svarar själv för tankar och idéer samt eventuella fel. Huddinge i oktober 2001 Stellan Lundström

4 ABSTRACT New houses financed with risk capital - Ideas about supply of risk capital for housing construction Historical low starts for new housing in Sweden raises the question about the institutions that surrounds the process for planning, construction and management of housing. A considerable amount of risk capital is the latest years used for financing IT and Biotech investments. But there are no such sources of funding for construction of new houses. To attract risk capital there is a need to increase the transparency of the planning process and make the outcome more predictable. The municipalities, with their planning monopoly, need strong economic incentives to take a more demand-oriented approach in early planning stages. A shift of the Swedish federal property tax to the local level is one step to create such incentives. A marked change in housing policy has shifted the overall risk from the society in general to the housing investor. Parallel to the risk shift has the subsidies diminished and the tax burden increased. Over all has the cost of capital been many times greater. Measures to increase transparency and lower the cost of capital are vital for supply of risk capital. The low new construction of rental housing can mainly be explained by high risk from the investors and mortgage lenders point of view. In the market for housing construction is the risk related to co-op apartments and owned detached houses much lower compared with rental apartments, where the risk in the current market with low supply, is shifted to consumers with high ability to pay. A market oriented process for planning, building and management of housing have to attract risk capital in competition with other industries. The process has then to be transparent and based on economic incentives. An increased supply of new housing can then only be achieved through a consistent change of the institutional framework. That change includes planning and building laws, tax rules and tenure forms, but also the thinking and culture among the main actors in the housing sector. Descriptors: Risk capital, Housing, Institutions, Incentives 4

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRORD ABSTRACT 1 INLEDNING 7 Allmän bakgrund och syfte 7 Några utgångspunkter 8 Ny spelplan och nya spelregler 9 Stor osäkerhet i tidiga skeden 13 Tidsåtgång, kapitalbindning och risk 15 2 RISKKAPITAL - EN BESKRIVNING 17 Riskkapital - vad är det? 17 Riskkapital i plan- och byggprocessen - fyra typfall 19 Riskkapitalets källor 19 Riskkapitalets kostnader 22 Riskkapitalmarknaden i Sverige 24 Hur det kunde gå till förr 26 Finansiering av bostadsbyggande i andra länder 27 Den svenska bostadskreditmarknaden 30 3 ALTERNATIVA OCH NYA IDÉER 33 Finansiering som del av en attraktiv boendetjänst 33 Upplåtelseformernas roll 34 Projektutvecklaren ersätter byggherren 36 BOT som finansiering och riskomfördelare 39 PPP i bostadssektorn 40 Finansiering över balansräkningen 41 Hyreskontraktet som finansieringslösning 41 Alternativa finansieringsformer 44 Finansiering för svaga hushåll 45 4 FRÅGOR OCH SVAR 47 Utvärderingspunkter för riskkapitalförsörjning 47 Sammanfattande frågor 49 Viktiga observationer 50 Specifika slutsatser 56 LITTERATUR 58 5

6 6

7 1 INLEDNING Allmän bakgrund och syfte Den föreliggande rapporten tar sin yttersta utgångspunkt i en observation att Sverige under loppet av de senaste 20 åren genomfört en i det närmaste total omsvängning av sin bostadspolitik. Vi har gått från en kraftigt utbudsorienterad bostadspolitik med kraftiga subventioner och ett uttalat samhälleligt risktagande till en efterfrågestyrd politik där den enskilde aktören - byggherren och bostadskonsumenten - bär risken. En genomgång av bostadspolitiken i ett stort antal EU-länder 1 visar att Sveriges efterkrigspolitik inom bostadsområdet väl faller inom ramen för vad man också gjort i andra länder. Prioriterat har varit bostadsbyggande och fördelningspolitik. Det som dock tonar fram är att Sverige i en övergång till en annan politik går långt i den marknadsliberala riktningen. Vi värderar inte inriktningen av bostadspolitiken, men konstaterar som utgångspunkt för vår forskningsansats 2 att en i större utsträckning marknadsstyrd bostadssektor kräver att det institutionella ramverket för såväl planering som byggande och förvaltning anpassas. Målsättningen med den anpassningen är att skapa incitament för olika aktörer att agera och att skapa reell konkurrens i alla de aktiviteter och processer som leder fram till väl fungerande boendemiljöer. En annan observation är att när samhället med tydliga sociala förtecken styr planering, byggande och förvaltning av bostäder är det naturligt och nödvändigt att finansieringen också styrs avseende tillgänglighet och kostnader. Tar vi bort den aktiva styrningen och det samhälleliga riskbärandet kommer vi fram till formuleringen av vår primära forskningsfråga med inriktning på finansiering: "Hur bör ramverket runt planering, byggande och förvaltning av bostäder vara utformat för att riskkapital ska söka sig till sektorn." 1 Baserat på Donner (2000). 2 En bakgrund och en kortfattad beskrivning av 13 delprojekt finns i Lundström (2000). 7

8 Utgångspunkten för denna problemformulering är att det alltid finns gott om riskkapital i sektorer som kan ge hög avkastning med i någon mening kontrollerbar risk. Ansatsen bygger på att risken i vid mening är svår att bedöma i en utdragen plan- och byggprocess med aktörer som agerar på en spelplan med delvis föråldrade spelregler. Problemformuleringen kan leda fram till en typ av hörnlösning som i praktiken till fullo aldrig kan genomföras. Men det renodlade angreppssättet ska förhoppningsvis ge en klar belysning av plan-, bygg- och förvaltningsprocessen från ett finansiellt perspektiv. Några utgångspunkter Den valda utgångspunkten är att finansieringen av bostadsbyggande ska sökas på marknaden och i mindre utsträckning i form av generella system formulerade av staten. Med en efterfrågestyrd finansiering ökar också variationsbredden i tillämpliga finansieringslösningar. Samtidigt måste den som tillhandahåller kapital ges en möjlighet att värdera risk i olika skeden, bedöma fastighetsmarknadens likviditet och möjligheterna till att omsätta projektet i reda pengar, dvs. möjligheter till försäljning (exit). Förutom en ny vokabulär, innebär marknadens intåg att det ställs helt nya krav på utformningen av processen för planering, byggande och förvaltning. Hur bostadsprojekten initieras, bedrivs, deras omfattning i tid, beslutsordningen, vilken upplåtelseform som väljs mm, påverkar riskfördelning och kapitalkostnader. Finansiering blir då mycket mera än en diskussion om låneformer. Det handlar om att utveckla en process där investeringar i byggnader och anläggningar attraherar riskkapital. Rik tillförsel av riskkapital ses här som en viktig förutsättning för att öka utbudet av byggrätter och nya bostäder. En utvecklad marknad för riskkapital ger möjligheter för fler aktörer att utveckla projekt. Ett väsentligt ökat utbud av byggrätter är nyckeln till ökad konkurrens i byggledet och därmed i slutändan lägre boendekostnader. 8

9 En första observation från en genomgång av internationell litteratur är att orden riskkapital och riskkapitalister knappast finns i det som skrivits om bostadsfinansiering. Det kan då vara uttryck för en institutionell ordning och kultur där riksdag och regering i olika länder haft stort inflytande på såväl kapitaltillgång som riskfördelning. Det samhälleliga inflytandet är då inget särpräglat för Sverige. En första tolkning av detta är att vill samhället på ett markerat sätt styra omfattningen och inriktningen av bostadsproduktionen krävs också samhälleliga åtgärder för att styra kapital till sektorn. En andra observation från litteraturen är att kapitalmarknaden globaliseras. Konkurrensen ökar och tvingar fram nya förfaranden och synsätt. Det traditionella bottenlåneinstitutet finns kvar. Bottenlångivaren ger ut obligationer vars löptider och villkor matchas mot en utlåning. Vissa större kunder väljer dock att gå direkt till kapitalmarknaden med s.k. värdepapperisering där banken mera fungerar som konsult. Det förfarandet bygger dock på en ingående analys av såväl den ekonomiska basen som de underliggande säkerheterna. Vi ser då en framväxt av allt mer raffinerade förfaranden för finansiering och kreditbedömning. Dessa mer sofistikerade förfaranden kan i sig göra att färre bostadsprojekt klarar lönsamhetskraven. Fokus flyttas också i viss utsträckning från ett kapitaltänkande till ett flödestänkande. Kreditbedömningen utgår allt mer från det förväntade kassaflödet och existerande kontrakt och allt mindre från momentana marknadsvärden. Hushållens förväntade inkomster och företagens resultaträkningar blir nyckelvariabler. Vi rör oss en bit ifrån objektsbedömning mot en subjektsbedömning. Det är i denna, delvis nya omvärld, som stora och små projekt för nybyggnad av bostäder ska konkurrera om kapital. Ny spelplan och nya spelregler Den i det tysta kanske mest dramatiska finansiella förändringen på marknaden för produktion av nya bostäder kan delas upp i tre delar: Den reala räntan som investeraren/konsumenten betalar före och efter skatt har ökat väsentligt. 9

10 Det mesta av ränterisken har övervältrats från samhället som kollektiv till den enskilde. Affärsrisken tenderar att öka när samhällets spelregler inte anpassas till en ny situation. Det är också tydligt att såväl affärsrisken som den finansiella risken, särskilt för de kommunala bostadsföretagen, vilar på ägaren och inte på staten. Det tidigare systemet för bostadsfinansiering, med en av staten garanterad ränta, innebar i en tid med hög inflation kraftiga subventioner. Den garanterade räntan innebar också att staten i stor utsträckning bar ränterisken. Dessutom betalade staten (skattebetalarna) via ett icke reformerat skattesystem kraftiga amorteringar på lånen eftersom hela den nominella räntan var avdragsgill. Vid byggandet av hyresrätter i de kommunägda bostadsföretagen har det i vid bemärkelse funnits ett flertal olika aktörer som reellt finansierat produktionen och fungerat som riskbärare: Kommunkollektivet via en kommunal borgen De boende i det äldre beståndet via en övervältring av hyra från nyproduktionen Skattekollektivet via främst räntesubventioner Hyresgästerna i de nya husen via sin hyra. Tolkar vi dagens situation har betydelsen av de tre första "finansieringslösningarna" minskat väsentligt. Kommunerna är ofta restriktiva att teckna borgen, de boende i det äldre beståndet har i huvudsak redan en hyra på marknadsnivå och det utgår inga större subventioner från staten. Kvar återstår att hyresgästerna i de nya husen betalar en hyra som ger långsiktig kostnadstäckning. I vid bemärkelse sker dock fortfarande en utjämning av risk inom det existerande beståndet av fastigheter. Den ovan beskrivna förändringen av riskstrukturen har skett successivt. Samtidigt har inflationen pressats ned till ett par procent och vi har i alla fall på kort sikt fått en relativt hög 10

11 realränta. Den riskfria realräntan före skatt har sedan ett par år stadigt parkerat på tre till fyra procent. Detta har också visat sig vara en tämligen uthållig nivå jämfört med tiden före Riksbankens uttalade och prioriterade mål att bekämpa inflationen medverkar också till att vi kan förvänta oss relativt låga nominella räntor i framtiden. Någon större omfördelning av lånebetalningarna över tiden och mellan olika kollektiv är sålunda inte att vänta. Den generella räntehöjningen, och den minst sagt kraftiga kostnadsökningen för riskkapital, innebär i samverkan med omfördelningen av risk att lönsamheten kommer i fokus. Antalet projekt som uppfyller kriterierna för lönsamhet har minskat drastiskt de senaste åren. Detta gäller all typ av produktion. Samtidigt sker en omsvängning av produktionen. Den innebär att det minst riskfyllda produceras först. Dvs. villor och bostadsrätter som ligger i områden med framskriden fysisk planering och stark efterfrågan. Den mera riskfyllda hyresrätten kommer sist i prioritetsordning. Särskilt påtaglig blir omsvängningen i produktionens förutsättningar för de kommunala bostadsföretagen. Under loppet av 10 år har det ekonomiska tänkandet inom dessa företag ändrats radikalt. Svängningen har skett från ett ofta diffust tänkande i kostnadstermer till ett mera strikt lönsamhetstänkande. De enskilda projektens lönsamhet och resultaträkningens koppling till balansräkningen har blivit helt klar. Ägaren - kommunen - är väl medveten om att icke lönsam bostadsproduktion påverkar hela kommunens ekonomi och kreditvärdighet. I vissa kommuner leder det nya tänkandet till att de kommunala bostadsföretagen överhuvudtaget inte bygger. Eftersom de kommunala företagen är hyresledande skapas då en situation där det saknas en hyresnorm. Privata fastighetsägare och finansiärer finner den situationen alltför riskabel. Följden blir att all nyproduktion av hyresrätter begränsas till ett nischbyggande för äldreomsorg och studenter. Den förändring som beskrivits ovan skapar förutsättningar för flera olika, och delvis sammanhängande, förändringar av plan- 11

12 och byggprocessen. En första observation av angelägna förändringar kan förenklat beskrivas på följande sätt: Riskvilligt kapital söker sig i första hand till sektorer med goda vinster där risken i vid mening är kalkylerbar. Processen för planering och byggande bör därför förändras mot mera av transparens och förutsägbarhet. 3 Nya analys- och finansieringsformer bör utvecklas och anpassas till den under alla omständigheter komplicerade investeringsprocessen. Ett bostadsbyggande utöver det som kan åstadkommas i en "ideal marknadssituation" kan kräva samhälleliga ingripanden i form av riskreducering eller direkta subventioner. Frågan är då hur detta kan ske på ett samhällsekonomiskt effektivt sätt? Ovanstående pekar på att begreppen finansiering och kapitalmarknad måste ses i ett vidare perspektiv. Intressant är hur olika former av lånat och eget kapital kan kombineras i olika situationer för att ge rimliga avvägningar mellan boendenyttor, kostnader och risker. Med andra ord måste tänkandet och kulturen förändras för att ett byggande ska komma till stånd som i olika bemärkelser kan var uthålligt. Boendekonsumenten bär, beroende på upplåtelseform, i olika utsträckning såväl affärsrisken som kapitalrisken och ränterisken. Begreppet finansiering måste då ses som en integrerad del av den process som beskrivs med orden planering, byggande och förvaltning. Hur planprocessen bedrivs, hur det egentliga byggandet går till, vilken upplåtelseform som utnyttjas samt vilken typ av företag och vilka konsumenter som är parter i processen inverkar på valet av finansieringslösning. Valet av finansiering blir enligt ovan starkt situationsberoende. Det finns inte, som vid en starkt utbudsorienterad bostadspolitik, en enda standardlösning. Även om stordriftsfördelar alltid finns så måste finansieringen anpassas till situationen och skräddarsys för att passa inblandade aktörer. 3 De tidiga skedena av plan och byggprocessen behandlas i ett särskilt delprojekt med Hans Lind, Thomas Kalbro, Hans Mattsson och Svante Mandell. 12

13 Stor osäkerhet i tidiga skeden I byggprocessens tidiga skeden binds kapital successivt upp. Begreppet risk vid nyproduktion får en särskild innebörd jämfört med köp av ett begagnat hus. Följande faktorer skapar extra osäkerhet i de tidiga skedena när projektet fortskrider och kapital successivt binds upp: Projektet kanske måste avbrytas i ett tidigt skede Projektets färdigställande kan fördröjas i tiden det uppstår en tidkostnad Projektet kan bli dyrare än beräknat Projektet kan inte hyras ut eller säljas till de priser som bedömts Det uppstår initiala vakanser i hyresrätter Bostadsrätter eller ägda småhus kan inte säljas inom förväntad tid Finansieringen blir dyrare än beräknat Det tekniska utförande ger oförutsedda följdkostnader i förvaltningsskedet. Allt detta kan kallas osäkerhetskostnader. Väsentligt för investeraren är då att på olika sätt försöka identifiera och sedan eliminera alternativt reducera, kontrollera eller omfördela riskerna. Vissa delar av riskerna är rent affärsmässiga. De handlar om allmän konjunkturbedömning, analys av konkurrerande utbud, en bedömning av det aktuella projektets marknadsposition samt styrkan i efterfrågan. Andra risker är direkt kopplade till kommunens beslutsprocess i det konkreta plan- och byggärendet. Dessa risker har klara politiska förtecken och är kopplade till byggprojektets karaktär och sakägarkretsen. Det som komplicerar den totala riskbedömningen är att den politiskt betingade risken påverkar den affärsmässiga. Eller annorlunda uttryckt: Är den politiska situationen svårbedömbar blir det svårt att göra en rimlig affärsmässig bedömning. När det gäller att kontrollera och fördela riskerna spelar de olika upplåtelseformerna och formerna för upphandling av 13

14 byggnadsfunktioner en viktig roll. Begrepp som konkurrens, incitament och kompetens är centrala. Den som levererar byggnadsfunktioner ska känna konkurrens och ha incitament att skapa bra kvalitet till lågt pris. I dagens splittrade planeringsoch byggprocess är det inte självklart att samtliga aktörer har slutkundens bästa som målsättning. En annan observation är att en byggrätt kan ses som en realoption. Möjligheterna att vänta, bygga annorlunda, bygga mer eller mindre ökar optionens värde för innehavaren. Tidsramar för exploatering sätter press på projektutvecklaren att göra något. Överskrids tidsramen blir byggrätten värdelös, medan ett byggande inom tidsramen kan skapa ett stort mervärde. En tidsram påverkar sålunda byggrättens värde. På samma sätt gör en långt driven detaljplanering att byggrätternas värde minskar. Frågan är då på vilken fot kommunen vill stå, vilka incitament och värden man vill skapa och hur man ser på riskfördelningen? Vill samhället i någon mening påverka byggandets art och volym samt värde- och riskfördelning mellan den enskilde och det allmänna gäller det att observera byggrättens optionskaraktär. En erfarenhet från en studie 4 av developerrollen i USA är att det finns en stor riskkapitalmarknad ("Wall Street") som backar upp de developers som har en större produktionsvolym. Goda möjligheter till vinster lockar kapital och ställer stora krav på väl genomtänkta koncept. Via kapitalmarknaden kan även små placerare ta del av en god avkastning, men också göra stora förluster. Huvudkonceptet för en rik tillförsel av riskkapital är vinstmöjligheterna, mångfalden och inte minst tilltron till den som driver projektet - developern. Den tilltron måste då vara kopplad till att developern har reella befogenheter att genomföra projektet. Projektidéerna i en kreativ process är ofta mångfalt flera än vad som till slut genomförs. För att många konkurrerande idéer ska komma fram krävs att det på ett enkelt sätt kan skapas ett utbud av byggrätter. Exempelvis förutsätter dagens byggande av bostadsrätter i storstadsregionerna att utbudet av byggrätter 4 Psilander (2000). 14

15 är begränsat. Man bygger också för en köpstark kundkrets på starka marknader. I detta bostadsrättsbyggande är det slutkonsumenten som tillhandahåller det egentliga riskkapitalet. Den som utvecklar projektet har hög kompetens, men tar begränsad risk, även i det tidiga skedet. Projektutvecklaren kliver i praktiken också av som riskbärare vid överlåtelse av projektet till bostadsrättsföreningen. I en plan- och byggprocess som i stor utsträckning styrs av bostadskonsumenternas efterfrågan är det väsentligt att marknadstänkandet kommer in tidigt i den fysiska planeringen. Planeringsprocessen bör utgå från att bostäder placeras i attraktiva lägen som kan förväntas ha en långsiktig stark efterfrågan. Plan- och byggprocessen bör också ha en högre grad av förutsägbarhet jämfört med idag vilket ger lägre risk och därmed lägre förräntningskrav. Plan- och byggprocessen bör då också i logistisk mening betraktas som en värdeskapande process där olika aktiviteter kuggar in i varandra givet en tidsram. Ett sådant tänkande utgör då också en typ av kvalitetssäkring gentemot slutkund och samhället i stort. Tidsåtgång, kapitalbindning och risk Nyckelfrågan är hur man i olika skeden av plan- och byggprocessen binder kapital och exponerar sig för risk? För det första är det uppenbart att det inte finns någon standardiserad process. 5 Alla projekt är i något avseende unika avseende tid, inblandade parter och timing mellan olika aktiviteter. I tabellen på omstående är aktiviteter på en tidsskala bedömda efter deras kapitalbindning och risk. Uppställningen ger en struktur för den fortsatta framställningen. I tabellen anges kapitalbindningen som andel (%) av den totala för hela projektet. Perspektivet är investerarens. De olika aktiviteterna enligt nedan kan överlappa varandra och vara av ytterst olika längd beroende på situation. 6 Kalbro - Lind finner att, bortsett från markkostnaderna, är kostnaderna i de initiala skedena begränsade i relation till totalkostnaderna. 5 Kalbro (2000, kap 8) jämför fyra olika typfall beroende på vem som äger marken och hur byggherren engagerar sig i processen. 6 Kalbro - Lind (2001) studerar empiriskt ett antal projekt och finner högst varierande tidsåtgång för olika aktiviteter beroende på bland annat plantyp. 15

16 Problemet är att bedöma tidsåtgången och om projektet överhuvudtaget kommer till stånd. Många potentiella projekt torde också sållas bort innan de överhuvudtaget blir ett planärende. Osäkerheten ligger i svårigheten att bedöma tiden för olika aktiviteter i såväl plan- som tillståndsprocessen. Ett projekt som planeras i en uppåtgående konjunktur kan vara inflyttningsklart i en lågkonjunktur. Den betydande osäkerheten om tiden bidrar till att det i stor utsträckning bara är stora företag som kan agera. Affärsrisken för slutprodukten blir för stor med hänsyn till osäkerheten om tidsåtgången. Utbudet begränsas på så sätt och samlas på ett fåtal händer. Detta skapar en form av lokala monopol vilka sannolikt driver upp priset på slutprodukten. Den största finansiella risken finns när projektet hunnit så långt att dess fysiska struktur med stomme och inredning är på plats, men det visar sig att efterfrågan snabbt faller. I den situationen är det svårt att avbryta projektet och se nedlagda pengar som förlorade. Beslutet blir dock i regel att fullfölja bygget. Logiskt kan det förklaras med att projektet i det läget har en klar karaktär av option. Aktiviteter, tidsåtgång, kapitalbindning och risk för ett starkt stiliserat plan- och byggärende. Nr Aktivitet Tid (mån) Kapital- Risk Bindning (%) 1 Prel marknadsanalys < Initieringsskede 2 Program- och projekteringsskede 0-24 <1 Stor affärsrisk 3 Markförvärv - Stor affärsrisk a) option a) <1 b) direktköp b) Planskede 1-60 <1 Stor affärsrisk Antagande av detaljplan 5 Överklagandeskede 1-24 <1 Stor affärsrisk 6 Byggskede Stor affärsrisk Stor finansiell risk 7 Marknadsförings och försäljningsskede 1-12 <5 Stor affärsrisk Stor finansiell risk 16

17 2 RISKKAPITAL - EN BESKRIVNING Riskkapital - vad är det? Riskkapital är den typ av finansiering som inte finns att tillgå på den reguljära kapitalmarknaden. Riskkapital kan tillhandahållas av särskilda riskkapitalister eller bestå av investerarens eller slutkonsumentens egna kapital. En egen kapitalinsats utgör regelmässigt en förutsättning för att externa långivare ska gå in i projektet. Riskkapitalisten och slutkonsumenten kan mångdubbla sina satsade pengar, men också förlora allt. Förloras allt eget kapital i en konkurs har ägaren möjlighet (en option) att frånträda allt ansvar och långivaren träder in som ägare. Karaktäristiskt för en långivare är att han tar en begränsad risk och får en ersättning för kapitalet (ränta) som är kontrakterad i förväg. Gränsen mellan långivare och riskkapitalist suddas ut när långivaren exempelvis går in med toppfinansiering och som motprestation får del i värdeökningen, eller del i kassaflödet. En typ av långivare kan finnas i de tidiga skedena där risken är störst. Den långivaren kan växla av sitt engagemang inför den efterkommande förvaltningsfasen. Riskkapitalet kan vara passivt, men också aktivt i form av så kallat venture capital. Den helt passive riskkapitalisten har i princip alltid en möjlighet att gå ur projektet - göra en exit. Den aktive ägaren kan dessutom på olika sätt styra och kontrollera projektet under dess löptid. De som kallas venture kapitalister har ofta en kompetens inom sakområdet, som exempelvis kan omsättas i en styrelseplats i det företag man satsar på. Möjligheterna till exit är fundamental för riskkapitalisten. En möjlighet till exit är att det nystartade företaget börsnoteras. En annan är en direkt försäljning. Exit förutsätter en likvid marknad, dvs. en marknad där det finns gott om investerare som betalar för att ta över projekten. Ju sämre likviditet, desto högre blir riskpremien och därmed ökar kostnaden för kapitalet. En riskkapitalist förutsätter i regel att riskerna - operativa och finansiella - är väl beskrivna och i någon mening kalkylerbara. Ett företags start ska baseras på en affärsplan som klart talar 17

18 om visioner och mål samt de aktiviteter och processer som måste till för att nå målen. Dessa aktiviteter och processer måste i rimlig mening vara kvantifierade och tidsatta. Det ska också finnas en affärsmodell som inom rimliga gränser talar om hur företaget ska tjäna pengar. Marknadsundersökningen är alltid en viktig del av affärsplanen. Den talar om hur produktens egenskaper kan konkurrera på marknaden, vilken marknadsandel som är möjlig och hur produkten kan prissättas. Baserat på en affärsplan kommer riskkapital in i olika skeden av ett företags eller projekts tillblivelse. Lånar vi språkbruket från nystart av företag kan vi prata om fyra olika skeden för kapitalanskaffning: 7 Såddstadium (koncept eller idéstadium) med eget kapital från entreprenören eller någon så kallad affärsängel som har ett delvis filantropiskt intresse av att få till stånd en viss utveckling. Kapitalinsatsen i detta skede kan vara begränsad. Startfas som bland annat innebär kapitalbehov för produktutveckling och marknadsföring. Tillväxtfas som innebär etablering på marknaden med krav på investeringar i realkapital såväl som rörelsekapital. Expansionsfas som innebär utvidgning av existerande verksamhet. Ovanstående begreppsapparat kan tyckas ligga en bit från det klassiska byggprojektet. Men vissa paralleller kan dras och den diskussionen om kapitalbindning, risknivåer mm fortsätter efter det att en analys skett av aktiviteter och processer i ett antal byggprojekt. 7 Begreppen är närmast hämtade från Svenska Riskkapitalföreningen ( samt Horwitz (2000). 18

19 Riskkapital i plan- och byggprocessen - fyra typfall Olika upplåtelseformer och olika förfaranden för byggprocessen ger olika riskexponering och därtill skilda källor för finansiering. Med utgångspunkt från vem som bär risken och hur finansiering går till kan följande klassificering i huvudtyper göras. Fyra typer av byggprocesser med olika riskfördelning och källor för finansiering. Typ av produktion Egenbyggda småhus Byggherrebyggda småhus för försäljning till slutkund Bostadsrättslägenheter för försäljning till slutkund Hyreslägenheter Källa för Riskkapital i tidiga skeden Realt och finansiellt sparande hos slutkonsumenten Byggherrens egna kapital plus bankfinansiering Byggherrens egna kapital plus bankfinansiering Investerarens egna kapital plus bankfinansiering Källa för Riskkapital i förvaltningen Realt och finansiellt sparande hos slutkonsumenten Realt och finansiellt sparande hos slutkonsumenten Realt och finansiellt sparande hos slutkonsumenten Investerarens egna kapital plus bankfinansiering Uttalade Riskmoment Slutkonsumentens exit efter färdigställandet Byggherrens exit Byggherrens exit Byggherrens långsiktiga lönsamhet I figuren ovan kan man för att vara tydlig ersätta ordet byggherre med investerare. Det uttrycker då att någon för ekonomisk vinning placerar kapital - lånat kapital samt riskkapital i någon form. Genomgående avser den finansiella risken hur investeringskostnaden kan relateras till ett marknadspris och/eller överskotten i den löpande förvaltningen. Det handlar om lönsamhet uttryckt på lite olika sätt. En särskild notering till ovanstående är att det för hyresrätten inte finns någon antagen exit. En sådan kan naturligtvis förekomma i det enskilda fallet. Kommande internationella standards för redovisning kan innebära en form av exit eftersom fastigheten ska värderas till marknadsvärde i balansräkningen. I viss mening kan man säga att risken då ökar i hyresrätten. Riskkapitalets källor Historiskt sett har en avgörande del av kapitalförsörjningen till byggandet kommit från kapitalmarknaden, om än i reglerad form. Finansiering med underförräntade obligationer har förekommit i Sverige liksom i utlandet. Likaså har samhället genom skattesystemet, delvis omedvetet, 8 valt att prioritera 8 En delvis omedveten subvention har t ex legat i den avdragsrätt för nominella räntor som kraftigt gynnat framför allt ägare av småhus i tider med hög inflation. 19

20 äganderätten. Detta har gällt även om det funnits en klart uttalad politik om neutralitet mellan upplåtelseformerna. Det på senare tid viktigaste inslaget i kapitalanskaffningen har varit en av staten garanterad ränta och att staten genom ägandet av främst SBAB vill skapa konkurrens på kapitalmarknaden. BKN kan liksom kommunal borgen och ett kommunalt ägande av bostadsföretag ses som ett sätt att fördela risker för insatser av riskkapital. I en tillväxtekonomi är sparande i reala tillgångar, fastigheter av olika slag, ofta ett effektivt sätt att generera riskkapital för investering i nyproduktion. Ett sparande över aktiebörsen har historiskt också gett en riskpremie jämfört med sedvanlig bankinlåning eller ett obligationssparande. Fastighetssektorn och aktiebörsen kan ses som två källor för riskkapital som på olika sätt kan överföras till nyproduktion. Det institutionella ramverket och kulturen runt aktiebörsen och fastighetsmarknaden källor bör kunna utvecklas så att även små riskkapitalister kan delta i plan- och byggprocessen utan att för den skull direkt ta del i ett boende. Ett förekommande sätt är syndikering där flertalet investerare samverkar i en pool eller fond. I detta fall skulle fondens syfte vara att tillhandahålla riskkapital till byggprocessens tidiga skeden med ett uttalat mål att göra en exit innan den löpande förvaltningen tar vid. Denna typ av riskkapital skulle då kunna finansiera alla typer av bostadsbyggande - ägda småhus, bostadsrätter samt hyresrätter för olika kategorier av hushåll. System för syndikering finns redan idag i den del av riskkapitalbranschen som är inriktad mot telekom och IT. Under lång tid har det förts en debatt om det bör finnas ett särskilt bosparande. I debatten har också legat att detta sparande skulle vara skattegynnat. Hur ett sådant kan vara utformat och vilken effekt det kan få är exemplifierat i andra länder, t ex Tyskland. Den debatten har delvis tystnat i Sverige. Anledningen är, förutom dagens hyggliga reala avkastning på olika typer av sparande, att det krävs särskilda motiv för att gynna ett sparande som leder till en viss typ av konsumtion. I detta fall till bostadskonsumtion. 20

21 Historiskt sett har eget arbete spelat en stor roll vid anskaffning av ny bostad. Olika former av självbyggeri ger slutkunden möjlighet att stärka den egna kapitalinsatsen genom eget arbete. Att husproducenten i något avseende tillhandahåller en stomlösning som slutkunden efter hand färdigställer kan ses som ett sätt att möjliggöra lägre kontantinsatser. I förlängningen av detta kan man också tänka sig att olika delar av den färdiga fastigheten ägs av olika aktörer och sedan via hyres- eller leasingavtal tillhandahålls till slutkunden. Fördelen med detta skulle kunna vara riskspridning och möjlighet i olika ägandeformer att minska kapitalbindningen. I ett historiskt perspektiv har det funnits en kapitalöverföring mellan generationer där t ex det kapital far- eller morföräldrar byggt upp slussats över till ungdomarna i familjen. Denna finansieringsform är idag särskilt vanlig i de Latinska länderna vilka samtidigt haft en mindre utvecklad kapitalmarknad. I Sverige påverkas möjligheterna till kapitalöverföring mellan generationerna negativt av de skatteregler som finns för arv och gåva. Avgörande för ett investeringsbeslut är till slut vad kapitalet kostar eller uppfattas kosta - i relation till den nytta/avkastning som förväntas. Ett börsnoterat företag kanske har högre förräntningskrav jämfört med en privatperson. Den som ärvt sina pengar kanske ser på avkastning lite mer annorlunda jämfört med den som gnetat och sparat från sin lön. Den som fullt ut måst skatta för sitt kapital har en dyrare ingång än den som till exempel kan växla in en egen arbetsinsats i finansieringen. Ett speciellt svenskt förhållande är det höga skattetrycket i kombinationer med vissa speciella skatteformer. Å ena sidan begränsar skattetrycket konsumtionsutrymmet för privatpersoner. Å andra sidan medverkar också skattetrycket till att driva upp produktionskostnaden för det nya huset. Skatter och avgifter påverkar alla led i produktionskedjan. Skatterna påverkar sålunda både utbud och efterfrågan. Det är då de med särskilt höga inkomster eller stora förmögenheter som har råd med nya lägenheter. Vi får en liknande effekt som när det gäller 21

22 sk hushållsnära tjänster, dvs att skatterna gör att få har råd att köpa tjänsterna på den öppna marknaden, se följande avsnitt om riskkapitalets kostnader. Ovanstående resonemang speglar att begreppet riskkapitalförsörjning måste betraktas med ett tämligen brett perspektiv där till synes udda infallsvinklar kan lösa tröskelproblem för såväl hushåll som företag. Mest väsentligt år 2001 är ändå att vi har en global kapitalmarknad där svenska lösningar allt tydligare konkurrerar med de från andra länder. Kapitalmarknaden är också en marknad där konkurrenstrycket skapar ständigt nya aktörer och finansiella instrument. Det nytänkandet kan med fördel överföras till byggandet av bostäder. Riskkapitalets kostnader Kostnaden för kapitalet är enligt gängse ekonomisk teori direkt proportionell mot den risk som förväntas. Vi kan också säga att projekt med förväntad god avkastning på en fungerande kapitalmarknad alltid drar till sig kapital. Efteråt kan det visa sig att förväntningarna var felaktiga. Kapitalet går då förlorat som för den sk dot.com-branschen. Generellt kan kapitalkostnaden härledas till följande faktorer: Den generella riskfria realräntan i samhället Det riskpåslag som motiveras i det enskilda projektet. (En form av objektsbedömning där vi tills vidare bortser från att projekt kan finnas i portföljer där den totala risken är lägre än för varje enskilt projekt). Till dessa mycket generella faktorer kan vi foga ytterligare omständigheter, som i stor utsträckning hänger samman med de generella faktorerna: Projektägarens ekonomiska ställning (en subjektsbedömning) Projektets trovärdighet manifesterat i t ex en marknadsanalys och tecknade kontrakt. Risken är analyserad (kontrollerad) och delvis kontrakterad bort (delad eller övervältrad) 22

23 Det institutionella ramverket, främst i form av skattelagstiftning. Ett företag som söker riskkapital möts av dubbelbeskattning som gör att kostnaden för eget kapital blir högre jämfört med lånat kapital. 9 Detta kan få dubbel effekt. Dels att företagen i högre grad lånefinansierar sina projekt och dels att egentligt riskkapital (eget kapital) framstår som dyrt. Den dubbla beskattningen av riskkapital till bostadsbyggande har inte upplevts som något direkt problem så länge som samhället tillskjutit kraftiga subventioner och risktäckning. Ska däremot byggandet ske på marknadens villkor kan det verka något besynnerligt att eget kapital - riskkapital - beskattas hårdare än lånat kapital. Dubbelbeskattningen driver upp det räntekrav som ställs på investeringen. Riskkapitalisten förväntas inte ha några andra aspekter än avkastning på sin bostadsinvestering. En hög projektrisk kommer tillsammans med skattesituationen att sätta en hög ribba för de projekt som genomförs. Privatpersoner kan förväntas betrakta en ny bostad både som konsumtion och investering. Möjligheter till eget arbete och synen på bostaden som en del av det sociala livet gör att de uttolkade förräntningskraven kan vara lägre jämfört med den renodlade investerarens. Ovanstående resonemang antyder att privatpersoner i vissa situationer kan ha ett försteg jämfört med renodlade investerare i ett bostadsprojekt. Privatpersonen har uttalade konsumtionsmotiv. Det är den egna familjen som ska beredas bostad. Detta konsumtionsmotiv kan naturligtvis blandas med ett investeringstänkande i den meningen att man vill se det investerade kapitalet skyddat mot värdeförlust. Investeraren i ett hyreshusprojekt antas enligt ovan ha strikta lönsamhetskrav. Ju större osäkerhet som upplevs desto större 9 Denna effekt fås genom att aktieägarna beskattas för utdelning från företaget. Utdelat kapital har först skattats i företaget. Det ger dubbelbeskattning på totalt ca 50%. Uppburna räntor för lån beskattas också hos långivaren, men räntorna är avdragsgilla i företaget vilket ger enkelbeskattning. 23

24 riskkompensation. För investeringar i hyreshus finns idag, förutom en sedvanlig affärsrisk, också en tydlig politisk risk som driver upp förräntningskraven och därmed framstår de flesta projekt som olönsamma. Detta diskuteras närmare nedan under avsnittet om hyreskontraktet som finansieringslösning. Riskkapitalmarknaden i Sverige 10 Sverige har de senaste åren utvecklat en i ett internationellt perspektiv aktiv marknad för riskkapital. 11 Bakom detta ligger den snabba utvecklingen inom främst telekom och IT. Den existerande riskkapitalmarknaden kan grovt delas in i tre delar. För det första den traditionella börsen som rymmer ett flertal nya riskkapitalbolag. För det andra privat kapital som antingen kan placeras passivt eller aktivt. Den aktiva delen kallas på nysvenska för venture capital och avser investeringar i onoterade företag med ett tidsbegränsat ägarengagemang. Begreppet venture står för en tillförsel av kompetens utöver finansiellt kapital. Den förräntning som förväntas är förhållandevis hög och fås i huvudsak genom en realiserad värdeökning. Förräntningen ska motsvara riskpremien och arbetsinsatsen. Framgångsrika investeringar ska också täcka förluster från andra projekt - det finns ett portföljtänkande. Grovt finns fyra olika typer av företag som tillhandahåller venture capital: Företag som ägs av privatpersoner vilka dels förvaltar egna medel och dels fonder med externa investerare. Detta kan då fungera som en typ av syndikering där varje investerare satsar en begränsad summa i ett visst projekt, men via en fond sprids riskerna till ett större antal projekt av likartat slag. Börsnoterade företag, vilka fungerar på samma sätt som de privata. Staten via Industrifonden och 6:e AP-fonden. Företag som dotterbolag i koncerner med annan kärnverksamhet, t ex Ericsson Business Innovation. 10 Framställningen är i huvudsak hämtad från Horwitz (2000) och från Svenska Riskkapitalföreningen; 11 År 2001 är ca 200 riskkapitalbolag verksamma i Sverige. De har ca 200 miljarder kronor att investera de närmaste åren. 24

25 Industriföretagen ser verksamhet med venture capital som ett sätt att behålla personal och utveckla nya tjänster. Under 1999 investerade de svenska riskkapitalföretagen drygt 11 miljarder kronor i ca 300 projekt. Under år 2000 ökade detta till ca 30 miljarder i 500 projekt. 75 procent av dessa var inom IT-sektorn. Investeringarna utfördes i olika faser: Sådd, start, tillväxt och expansion. De man i första hand bedömer vid investeringarna är affärsidén, entreprenören och marknadspotentialen. Det kan särskilt noteras att ingen av investeringarna utfördes inom Bygg- och fastighetssektorn. Med den stora investeringsvolym som finns i byggsektorn 12 borde den vara ytterst intressant för riskkapitalinvesterare. Att så inte är fallet kan sannolikt förklaras med två, delvis sammanhängande, förhållanden: Bostadsbyggande har under lång tid ansetts vara en samhällelig angelägenhet där marknaden på olika sätt reglerats och styrts. Mer eller mindre uttalat har det inte varit tillämpligt att tjäna stora pengar på produktion av bostäder. Samhället har också i hög grad agerat riskbärare. Den starka politiska styrningen och den i flera avseende utdragna och komplicerade plan- och byggprocessen attraherar inte riskkapital. En slutsats av ovanstående är att ska riskkapital i en vidare mening komma in i plan- och byggprocessen måste den förändras mot högre grad av transparens och förutsägbarhet. Affärsrisken kommer alltid att vara stor, men tiden och tidsordningen för olika typer av beslut måste gå att överblicka. Begreppet venture capital översätts ibland med "kompetent kapital". Finansiären har sålunda kunskap inom den marknad investeringen avser. Ska riskkapital tillföras bostadsbyggandet på samma sätt som IT-sektorn förutsätter det utveckling av en tvärvetenskaplig kompetens som skär över områden som planering, miljö, byggnadsteknik, bygg- och fastighetsrätt samt 12 Investeringarna i nya bostäder uppgick år 2000 till ca 40 miljarder kronor, dvs mindre än 2 procent av BNP. I ett fortvarighetstillstånd borde investeringarna kanske ligga på det dubbla för att bostadsstocken ska hållas intakt och helst utvecklas. 25

26 ekonomi. Den kompetensen har projektutvecklaren, vilken kan ersätta den traditionella byggherren, se kommande avsnitt. Hur det kunde gå till förr I en nyligen presenterad doktorsavhandling 13 analyseras riskhanteringen vid byggande av småhus i Nyköping mellan 1904 och1948. Analyserna visar att det för nära 100 år sedan fanns ett samarbete mellan kommunen, näringslivet och den enskilde när det gällde byggande, finansiering och fördelning av risker. I avhandlingen diskuteras tre olika typer av risker och en beskrivning sker av hur de hanteras. Risken att husägarnas inkomst kraftigt skulle falla (inkomstrisken) hanterades delvis genom att det fanns ett starkt företag (Nordiska Kompaniets Verkstäder, NK) vilket verkade som garant för husägarnas långsiktiga betalningsförmåga. Bildandet av kooperativa egnahemsföreningar med i huvudsak anställda från NK gav förutsättningar för kommunal borgen. Tillsammans med lån från den lokala sparbanken kunde det ge förutsättningar för belåning upp till 100 procent av marknadsvärdet. I botten låg en stark och genomtänkt stadsplanering som skulle skapa goda marknadsvärden för de enskilda husen. Stadsingenjören tog aktiv del i byggprocessen och under förvaltningsfasen utfördes regelbundna besiktningar i egnahemsföreningens regi. Ovanstående korta beskrivning indikerar ett lokalt nätverk som reducerade och omfördelade olika typer av risker; Inkomstrisken, förvaltningsrisken och produktionsrisken. Detta beskrivs också som ett relativt framgångsrikt och effektivt förfarande. På 1940-talet kom staten in som finansiär och övergripande kontrollant för byggnadskvalitén. Det innebar att den aktiva riskhanteringen på individ- och kommunnivå minskade, eller till och med försvann. 13 Fälting (2001) beskriver detaljerat i sin doktorsavhandling hur byggandet organiserades, finansierades och följdes upp inom ramen för ett lokalt nätverk i Nyköping. 26

27 Ovanstående typ av risker kan också diskuteras utifrån dagens förhållanden. Mest påtagliga är följande observationer: Slutkonsumenten av bostadstjänsterna är med dagens produktionssystem avsevärt längre från produktionsfasen. Detta gäller alla upplåtelseformer och typer av hus. Banken är idag en allt mera anonym nationell institution där formella regler allt mer ersätter personlig kontakt. Aktörernas tidigare gemensamma intresse av att bebyggelsen skulle bli av god kvalitet i ett bra marknadsläge är inte lika uttalat i dagens fysiska planering. Föst kan vi konstatera att det aldrig blir som förr och att det inte ens är önskvärt! Två förhållanden förefaller dock vara värda att lyfta fram. Det första är att risken bör bäras och upplevas så nära slutkonsumenten som möjligt. Riskfördelningssystem av olika slag bör på olika sätt direkt inkludera den som är part i målet. Det andra är att planeringen bör vara marknadskonform. Innebörden av detta är att planeringen bör utföras i syfte att skapa höga och långsiktigt hållbara marknadsvärden för fastigheterna. Detta gynnar långsiktigt samtliga parter. Finansiering av bostadsbyggande i andra länder Det mest påfallande vid en studie av andra länders bostadspolitik är den mycket vidsträckta floran av åtgärder och ingrepp som förekommer i marknadens mekanismer. Det medför då att finansieringslösningarna för bostadsbyggande måste ses i ett helhetsperspektiv för hela bostadspolitiken. Skattepolitik, planeringssystem, samhälleligt ägande av bostäder, hyresreglering, subventioner, riskreducering etc förekommer i kombinationer som gör det svårt att isolera det som i traditionell mening kallas finansiering. I en nyligen gjord genomgång av bostadspolitiken inom 15 EUländer (Donner 2000) görs följande sortering i sex avdelningar av bostadspolitiska åtgärder. Land Housing Construction Housing Finance Housing Stock Housing expenditure/income Taxation 27

28 Under rubriken "Housing Finance" finns enligt följande figur sju underavdelningar. De vanligaste finansieringsåtgärderna är enligt figuren: Underförräntade lån (11 av 15 länder) Räntesubventioner som trappas av (7 av 15) Statliga eller kommunala garantier (9 av 15) Bosparande (9 av 15) Ser vi till antalet åtgärder per land intar Österrike en särställning med ett stort antal förekommande marknadsingrepp. Detta är delvis beroende på att bostadspolitiken är tydligt regional. Av den övriga sammanställningen i Donner kan vi lite osorterat notera följande: De flesta länder (12 av 15) har någon form av "allmännytta" i form av limited-profit company eller municipal housing company. 12 av 15 länder har också någon form av hyresreglering i den privata hyressektorn 11 av 15 länder har någon typ av generella bostadsbidrag Alla 15 länder har någon typ av rätt till ränteavdrag för huslån 4 av 15 länder har reavinstbeskattning på husförsäljning. En genomgång av alla förekommande regler och åtgärder i olika länder ger en klar bild av att bostadspolitiken, inkluderat bostadsbyggandet, varit en del av fördelningspolitiken. 28

29 Figur: Sammanställning av finansieringsformer i 15 EU-länder (Källa: Donner, 2000). 29

30 Den svenska bostadskreditmarknaden De traditionella hypoteksinstituten har i ett perspektiv bakåt utgjort en del av det bostadsinstitutionella komplexet. Den tilldelade rollen har i viss bemärkelse varit enkel eftersom samhället via stat och kommun agerat som riskbärare. Den kris som bankväsendet gick igenom i början av 1990-talet har också lett till en väsentligt annan kultur och en annan fokus. Begrepp som kundstockar, kunder och bakomliggande ekonomisk bas har fått en helt annan dignitet. Den traditionella, mera schablonmässiga, värderingen av pantsäkerheten har ersatts av grundliga riskbedömningar där såväl subjektet som objektet genomlyses. Ingen av de traditionella kreditgivarna agerar dock som riskkapitalister, dvs går in i de tidiga skedena och aktivt verkar för att projekt ska komma till stånd.. I Sune Jussils Bilaga 11 till Finansmarknadsutredningen (SOU 2000:11) samt i Palmgren Pörners Bostadskreditmarknaden på 2000-talet (SABO), presenteras de senaste sammanhållna beskrivningarna av den svenska bostadskreditmarknaden. Texterna behandlar i huvudsak vad man kalla den löpande finansieringen av bostadsstocken. Lite eller inget sägs om kreditgivning i de tidiga skedena. Jussil för en kortfattad diskussion om kreditriskförsäkringar och Bostadskreditnämnden (BKN). De kreditriskförsäkringar som ges ska i huvudsak utformas med ett marknadsmässigt tänkande, vilket innebär att systemet ska bära sina egna kostnader. Några subventioner utgår inte. I Australien nämns att staten har sålt sitt kreditgarantisystem till GE Capital samtidigt som man uppmuntrat andra aktörer att konkurrera på marknaden. Detta har bidragit till lägre upplåningskostnader. Huvudpunkterna i nämnda skrifter kan sammanfattas på följande sätt: Kreditbedömningarna av företag och projekt har blivit allt mer ingående. Särskilda ratinginstitut sätter kreditbetyg (rating) på alla större organisationer, dvs. gör en form av preliminär värdering. Samtidigt har en snabb utveckling skett av bedömningsrutinerna internt i bankerna. 30