Bostadsrättsföreningen. Stapelbädden ÅRSREDOVISNING

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 ÅRSREDOVISNING

2 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Org-nr Gröndalsvägen STOCKHOLM Årsredovisningen är tryckt hos Sandvikens Tryckeri AB, Sandviken 2

3 INNEHÅLL ORDFÖRANDE HAR ORDET/ sid 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE/ sid 7 VIKTIGA HÄNDELSER/ sid 9 FÖRENINGENS EKONOMI/ sid 10 VERKSAMHETEN I SIFFROR/ sid 11 NOTER/ sid 15 FÖRENINGENS AVTAL/ sid 18 REVISIONSBERÄTTELSE/ sid 20 3

4 4

5 EN GEMENSAM ANGELÄGENHET I årsredovisningen för 2010 skrev jag att som medlem i föreningen förväntas varje enskild medlem vara delaktig, ta ansvar och engagera sig efter förmåga i föreningens göromål. Allt syftar till att känna ansvar för och bidra till en god ekonomi i föreningen. Inledningen är lika aktuell i år. Styrelsen har under året vidtagit ett flertal åtgärder i syfte att minska kostnaderna för värme-, el och vattenförbrukning och därmed även förbättra miljön i vår förening. Räntekostnaderna för de lån som togs 2008 då föreningen bildades är fortfarande en tung utgiftspost för oss medlemmar. Föreningens gemensamma lån uppgår till ca 80 miljoner kronor med relativt hög ränta. Lånen är skillnaden mellan den totala köpesumman och summan av vad föreningens medlemmar betalat för sina andelar. Föreningen har idag ett antal hyresrätter till ett värde av cirka 35 miljoner kronor. Det innebär att varje bostadsrättsinnehavare (medlem) i föreningen har ett gemensamt lån på ca 45 miljoner kronor att ta ansvar för. Med andra ord har varje innehavare en skuld till föreningen på ca kr/ m2 gånger storleken på lägenhetsytan i m2. Merparten av lånen, 70 miljoner kronor, ska omförhandlas 2013 och Inför omläggningen av lånen arbetar vi hårt med att få ned räntekostnaderna. Det finns även flera modeller för att minska lånens storlek. En sätt är att höja månadsavgifterna kraftigt under ett antal år och amortera. Föreningen har idag månadsavgifter som är betydligt lägre än omgivande föreningar. En annan utväg är att tillföra kapital, det vill säga att bostadsrättsinnehavare övertar en del av våra lån i föreningen. Modellen att tillföra kapital är gynnsam för den enskilde jämfört med högre månadsavgifter då delar av räntekostnaden är avdragsgill. Föreningen kan inte göra avdrag för räntekostnader. Utöver alla kostnadsbesparande åtgärder som hela tiden pågår efter beslut av styrelsen är det oerhört väsentligt att alla i föreningen känner ansvar för hela vår förening och dess miljö. Jan-Åke Sjörén/ordförande 5

6 6

7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen STAPELBÄDDEN 7 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december FÖRENINGENS ÄNDAMÅL Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter för permanent boende och lokaler till att nyttja dem utan begränsning i tid. FAKTA OM FASTIGHETEN Föreningen Stapelbädden 7 (organisations-nr ) registrerades hos Patent och Registreringsverket den 15 december Den nu gällande ekonomiska planen och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket registrerades 15 maj Föreningen äger och förvaltar sedan förvärvet från AB Stockholmshem 10 juni 2008 fastigheten Stapelbädden 7 med adresserna Gröndalsvägen samt Ekensbergsvägen 21 och 23. I fastighetens byggnader finns totalt 135 (135)* lägenheter och diverse lokaler. I fastigheten ingår dessutom ett större garage och ett miljöhus för sopsortering. Byggnaderna färdigställdes och var inflyttningsklara i början av 1980-talet. Uppvärmning: fjärrvärme. Vatten/avlopp: anslutet till kommunens nät. Byggnader: 5 stycken separata huskroppar som är delvis sammanbyggda i källare- och bottenplan, med 4-5 våningar och vind samt två eller tre källare/suterrängplan. Garage: Cirka 200 parkeringsplatser. Garaget hyrs av Stockholm Parkering AB som ansvarar för uthyrning till de boende med flera. Byggnadsår: 1982 FÖRVALTNING OCH FÖRSÄKRING Ekonomisk och teknisk förvaltning: Delagott AB. Hissar: HissPartner AB (från 1 januari 2012). Försäkring: Fastigheten Stapelbädden 7 är fullvärdesförsäkrad i försäkringsbolaget Trygg Hansa. TAXERINGSVÄRDE** Bostad Lokal Byggnad Mark Totalt: *2010 **2010 7

8 LÄGENHETER OCH LOKALER Föreningen upplåter 135 (135)* lägenheter som bostadsrätter och hyresrätter samt 6 lokaler med hyresrätt. Antal Benämning Total yta** 117 Lägenheter med bostadsrätt m 2 18 Lägenheter med hyresrätt m 2 6 Lokaler med hyresrätt m 2 2 Lager med hyresrätt 55 m 2 Föreningens lägenheter utgjordes 31 december 2011 av: Benämning Antal*** Ursprungligt antal 1 rok 12 1 rok 16 2 rok 50 2 rok 47 3 rok 25 3 rok 25 4 rok 35 4 rok 23 5 rok 11 5 rok 20 6 rok 2 6 rok 4 *2010 **2007 *** Förändringar har skett i samband med ombyggnader. MEDLEMMAR Föreningen hade per den 31 december brf-lägenheter (114). Under verksamhetsåret har alltså 3 (2) hyresrätter övergått till att bli bostadsrätter. Av föreningens samlade bestånd av bostadsrätter har 11 (7) ägarbyten gjorts genom försäljningar på bostadsmarknaden under året. STYRELSE Följande styrelse valdes vid föreningsstämman 9 maj Jan-Åke Sjörén, ordförande Mats Bigner, kassör Ann Grundström, sekreterare Thorbjörn Spängs, ledamot Edwin Bron, ledamot Bo Björkqvist, suppleant *** Staffan Sillén, suppleant Peter Åberg, suppleant Styrelsen har ordinarie möte första måndagen i varje månad. Under året har den haft 17 protokollförda sammanträden samt ett 20-tal arbetsmöten däremellan. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter två i förening. Till styrelsen har för perioden 1 januari 2011 till 31 december 2011 utgått ett arvode på kronor plus sociala avgifter. REVISORER Ulrica Moraeus, intern revisor och Ralf Toresson Revisions AB, extern revisor. VALBEREDNING Inga-Britt Sillén (sammankallande), Lennart Sundin, Per Arne Kirbe och Kalle Blomkvist. 8

9 VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2011 Verksamhetsåret präglades inledningsvis av den nya fibernätsuppkopplingen. Informationsblad och två informationskvällar om fibernätet anordnades för de boende. Starten som var planerad den 24 januari blev dock uppskjuten på grund av tekniska problem. Styrelsen har ordnat flera informationsmöten och trivselaktiviteter med de boende. Ett antal gemensamma städdagar har också arrangerats under året. Totalt har styrelsen skickat ut 10-tal informationsblad och kallelser om olika aktiviteter i föreningen. Här följer ett urval av händelser under verksamhetsåret: Informationsmöten med Open Net, kommunikationsoperatör i vårt fibernät Radonmätning inleds i 17 lägenheter under februari. Avslut 27 april Föreningens fibernät tas i bruk under månaden Inrättande av samfällighet för värmeförsörjningen påbörjas Vårstädning Årsstämma Ny leverantör av säkerhetsdörrar till bostäderna Byte av kodsystem till entréerna påbörjas Den centrala sopsugen havererar. Åter i bruk i december De övre balkontakens skador besiktigas och åtgärdas Höststädning Två reservduschar för föreningsmedlemmar och hyresgäster installeras Fuktkontroll görs i hyresgästernas badrum Ny värmeväxlare installerad i undercentralen Termostater har bytts ut och justerats in i gemensamma utrymmen En lägenhet totalrenoverad till försäljning Offert för byte av utrustning i tvättstugor har inhämtats Luciaglögg för medlemmar och hyresgäster Enkät till de boende om förändringar i bostaden Enkät till de boende i vilken omfattning tvättstugorna nyttjas. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2012 Januari April Byte av hissföretag Kontraktet med Stockholm Parkering sägs upp inför omförhandling Installation av fuktmätare i byggnaderna påbörjas Ny hyresgäst efter Data Connect Informationsmöte om ny hyresgäst efter Dagcentret Två hyresrätter övergår till bostadsrätter efter försäljning Sex nya förråd skapas för uthyrning. 9

10 FÖRENINGENS EKONOMI En av de frågor som styrelsen arbetat intensivt med under 2011 har varit att försöka hitta vägar för att komma ur föreningens mycket ogynnsamma räntesituation Det har dock visat sig att det för närvarande inte var någon lönsam affär att lösa lånen i förtid. Frågan kommer dock att bevakas noga under innevarande år. Inte minst med tanke på den stora ekonomiska turbulens som pågår i vår omvärld och den påverkan detta kan få för möjligheten att lösa ett eller flera av lånen i förtid. Ett ljus i räntetunneln är att ett stort lån på 35 miljoner kr kommer att kunna sättas om under juni Läget på räntemarknaden innebär att vi bör kunna få en betydligt bättre ränta än vad vi för närvarande har på detta lån. En annan viktig fråga under året är vad som kommer att hända med Dagcentrets lokaler. Hyresintäkterna som vi får in från Dagcentret utgör en mycket viktig del av föreningens ekonomi. Styrelsen har dock när detta skrivs kommit långt i förhandlingarna med en ny hyresgäst som är intresserad av att hyra hela lokalen. Även för garaget pågår det hyresförhandlingar och styrelsens målsättning är att vi skall övergå till en omsättningsbaserad hyra som ska ge föreningen 80 procent av hyresintäkterna. Sist men inte minst kan det meddelas att vi genom sparsamhet, och tjat, lyckats komma ner en nivå i Stockholms vattens tariffsystem. Det sparar kr per år. För att vi ska få behålla den nya lägre tariffen krävs det att vi även fortsättningsvis är duktiga på att spara på vattnet. 10

11 Dispositionsförslag Förslag till behandling av ansamlad förlust Årets resultat Ansamlad förlust före reserveringen Reservering för 2011 till fond för yttre underhåll enligt stadgarna Totalt Styrelsen föreslår att i ny räkning överföra Beträffande föreningens resultat i övrigt hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkning med noter. 11

12 Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Reparationer och underhåll Fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Resultat efter finansiella kostnader Årets resultat

13 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts och hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och uppl. intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

14 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Not Summa Bundet eget kapital Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 14

15 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna rekommendationer. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnad sker enligt en 60-årig progressiv plan, på förbättringsarbeten garage med en 60-årig linjär plan, dessa avskrivningar påbörjas från och med 2011 på grund av färdigställandetid, byggnadsinventarier skrivs av med en 10-årig linjär plan. Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3 procent av byggnadernas taxeringsvärde. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga rörelseintäkter Nettoomsättning Not 2 Drift Städning Fastighetsskötsel Markskötsel Ventilation Hiss, service och besiktning El Värme Vatten Sophämtning Snöröjning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsmaterial Förvaltningsarvode Kommunikation Annonsering Fastighetsförvaltning Revisionsarvode Konsultarvoden Medlemsavgift Varvseken Personalkostnader Övriga rörelsekostnader Summa drift

16 Noter Not 3 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Ränteswap* Summa räntekostnader och liknande resultatposter *Föreningens två lån som löper till 2013 respektive 2016 är kopplade till s.k. ränteswapar. Eftersom swaparna 2010 kopplades till stibor har swaparna spelat ut sin roll och lånen är nu i praktiken bundna till fasta räntor på 5,82 % respektive 6,01 %, se not 8. Not 4 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Pågående om- och tillbyggnad Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut Förbättringsarbeten på byggnader, garage Byggnadsinventarier Vid årets början Årets förvärv, Alviks mål. Dred AB, Belys Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut Summa byggnader och mark

17 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Not 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Kabel-TV Förvaltningsarvode Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 6 Eget kapital Belopp vid Förändring Belopp vid årets utgång under året årets ingång Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Utgående balans Ansamlad förlust Balanserat underskott Årets resultat Summa ansamlad förlust Summa eget kapital Not 7 Fond för yttre underhåll Vid årets början Reservering enligt stadgar

18 Not 8 Ränta 31/12 Belopp Belopp Skulder till kreditinstitut Stadshypotek 2,90 % Stadshypotek 6,01 % Stadshypotek 5,82 % Stadshypotek 2,72 % Summa skulder till kreditinstitut Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Städning Sophämtning Revisionsarvode Styrelsearvode Sociala avgifter/särskild löneskatt styrelsearvoden Värme Övrigt El Räntekostnad Förutbetalda hyror och avgifter FÖRENINGENS AVTAL Förvaltningsområde Städning Grovsopor Sopsug Värme El Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Snöröjning Hiss Vatten Fastighetsförsäkring Undercentraler Företag Maria Kvalitet Sita AB Samfällighet under bildande Fortum (Samfällighet under bildande) Fortum Delagott AB Delagott AB Svea Park HissPartner AB Stockholm Vatten Trygg Hansa Energisparkonsult AB 18

19 19

20 20

21 EGNA ANTECKNINGAR 21

22 22

23 23

24 FÖRENINGENS HEMSIDA I september 2007 öppnade föreningen sin hemsida, Den är i dag ett välbesökt forum för de boende i föreningen. Här får medlemmarna, liksom hyresgästerna, hela tiden aktuell information. Genom hemsidan får man till exempel alla tidigare informationsblad, stämmoprotokollet, stadgarna, tillgång till blanketter för olika ändamål och viktiga kontaktuppgifter. Hemsidan är också ett bra komplement för mäklare och den enskilde i samband med lägenhetsaffärer inom föreningen. 24