Bostadsrättsföreningen. Stapelbädden 7

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 ÅRSREDOVISNING Verksamhetsåret 2009

2 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen STOCKHOLM 2

3 INNEHÅLL OM VÅR FÖRENING VIKTIGA HÄNDELSER FÖRENINGENS EKONOMI VERKSAMHETEN I SIFFROR REVISIONSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen STOCKHOLM 3

4 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen STOCKHOLM 4

5 ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen STAPELBÄDDEN 7 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRENINGENS ÄNDAMÅL Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen (organisations-nr ) registrerades hos Patent och Registreringsverket den 15 december Den nu gällande ekonomiska planen och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket registrerades 15 maj FAKTA OM FASTIGHETEN Föreningen äger och förvaltar sedan förvärvet från AB Stockholmshem 10 juni 2008 fastigheten Stapelbädden 7 med adresserna Gröndalsvägen och Ekensbergsvägen 21 och 23. I fastighetens byggnader finns totalt 135 (134) lägenheter och diverse lokaler. I fastigheten ingår dessutom ett större garage och ett miljöhus för sopsortering. Byggnaderna färdigställdes och var inflyttningsklara i början av 1980-talet. Uppvärmning: fjärrvärme. Vatten/avlopp: anslutet till kommunens nät. Byggnader: 5 stycken separata huskroppar som är delvis sammanbyggda i källare- och bottenplan, med 4-5 våningar och vind samt två eller tre källare/suterrängplan. Garage: Cirka 200 parkeringsplatser. Garaget hyrs av Stockholm Parkering AB som ansvarar för uthyrning till de boende med flera. Byggnadsår: 1982 FÖRVALTNING OCH FÖRSÄKRING Ekonomisk och teknisk förvaltning: Bricks AB Hissar: Nacka Hiss service Försäkring: Fastigheten Stapelbädden 7 är fullvärdesförsäkrad i försäkringsbolaget Trygg Hansa. TAXERINGSVÄRDE* Bostad Lokal Byggnad Mark Totalt: *

6 LÄGENHETER OCH LOKALER Föreningen upplåter 112 (106) lägenheter med bostadsrätt samt 23 (28) lägenheter och 6 lokaler med hyresrätt. Antal Benämning Total yta* 112 Lägenheter med bostadsrätt m 2 23 Lägenheter med hyresrätt m 2 6 Lokaler med hyresrätt m 2 2 Lager med hyresrätt 55 m 2 Föreningens lägenheter utgörs av: Benämning Antal* 1 Rok 16 2 Rok 47 3 Rok 25 4 Rok 23 5 Rok 20 6 Rok 4 * Ursprungliga uppgifter. Förändringar kan ha skett i samband med ombyggnader. Uppdatering görs under MEDLEMMAR Föreningen hade per den 31 december 2009, 112 medlemmar (106). Under verksamhetsåret har totalt 6 st lägenhetsöverlåtelser skett. STYRELSE Följande styrelse valdes vid föreningsstämman 9 mars Jan-Åke Sjörén, ordförande Peter Åberg, kassör Marie-Louise Malmström, sekreterare Yvonne Strömberg, ledamot Jonny Dufva, ledamot Thorbjörn Spängs, ledamot Edwin Bron, ledamot *** Mats Bigner, suppleant Staffan Sillén, suppleant Ragnhild Sjörén, suppleant Styrelsen har under året haft 14 protokollförda sammanträden samt arbetsmöten däremellan. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter två i förening. Till styrelsen har för perioden 1 januari 2009 till 31 december 2009 utgått ett arvode på kronor. Helene Ferlin, intern revisor Ralf Toresson Revisions AB, extern revisor REVISORER Lennart Sundin, sammankallande Ann Grundström Kalle Blomkvist VALBEREDNING 6

7 VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2009 Under 2009 har styrelsen aktiverat ett antal arbetsgrupper som bland annat har haft till uppgift att planera för kommande åtgärder under Det gäller bland annat en omfattande upprustning av garaget och trappan utanför garaget, den framtida värmeförsörjningen, en ny fiberanslutning, balkonginglasningar och översyn av de övre balkongtaken för eventuell tätning. Vidare har under året olika samfälligheter, för bland annat sopsuganläggningen, bildats mellan samtliga nya bostadsrättsföreningar på Varvet. Dessutom har styrelsen haft flera informationsmöten med boende. Totalt har styrelsen skickat ut 19 stycken informationsblad och kallelser om olika aktiviteter i föreningen. Här följer ett antal händelser under verksamhetsåret: Låsbyten Föreningsstämma i Varvseken Montering av larmtelefoner i hissarna Stamspolning Vårstädning Informationsmöten om balkonginglasningar Föreningen flyttar in i ny lokal på Gröndalsvägen Ett år som bostadsrättsförening firas med vin och tilltugg på innergården Garaget på Gröndalsvägen 200 målas Omfattande kontroll av varmvattenflöde och ventilation Höststädning Översyn och omförhandling av detaljer i föreningens lån hösten Styrelsen har ett antal boendemöten hösten Brandsyn av trappor, entréer och utrymningsvägar Föreningens avtal med Fortum omförhandlas till ett nytt gynnsammare avtal Energideklaration Luciaglögg med information i Varvseken. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2010 Januari - April Det nya verksamhetsåret har rivstartat med flera större aktiviteter. Åtta informationsblad har under perioden skickats ut, här är de viktigaste händelserna i sammandrag våren Målning av våra entréer. Nya anslagstavlor våren Samtidigt med målningen påbörjas bytet av belysning i samtliga trappuppgångar Extra föreningsstämma med anledning av sommarens upprustning av garaget Beslut om ny fiberinstallation i samtliga lägenheter och diverse lokaler Ventilationskontroll i samtliga lägenheter. 7

8 FÖRENINGENS EKONOMI Utmaningarna kring ekonomin för året 2009, föreningens första kompletta verksamhetsår, har varit flera. Inte minst har den allmänna ekonomiska krisen och oron på räntemarknaden präglat årets arbete. Trots ett underskott i bokslutet håller föreningens långsiktiga ekonomiska plan. Vi hade budgeterat för ett negativt resultat för 2009 men trots en god insikt har vi under året fått flera oförutsedda kostnadsposter framförallt på reparations- och underhållssidan. Vi har under verksamhetsåret fått en allt bättre bild av fastighetens reparations- och underhållsbehov något som kommer att underlätta arbetet med kommande budgetar. Här nedan redovisar vi några områden där föreningens utgifter blivit högre än vad som förutsågs när budgeten för 2009 upprättades och vad styrelsen har vidtagit för åtgärder att komma tillrätta med utgiftsökningarna: Hisskostnaderna - det vill säga reparationer och underhåll har underskattats och vi följer nu upp varför. Ventilationen - vi har under 2009 kunnat konstatera att ett detta har varit ett eftersatt område som vi behövt prioritera och kommer att fortsätta med under Grovsoporna - en kostnad som borde vara lätt att uppskatta och hålla nere men som för året vida överstigit budget. Föreningen tecknade ett nytt avtal för grovsopor och miljöavfall efter sommaren 2009 i syfte att få ner kostnaden men på grund av ett omfattande slarv från boende i föreningen kommer detta även 2010 bli en kostnadspost där budget tyvärr inte kan hållas. Snöröjningen - från att vi 2008 inte betalade några pengar alls för snöröjningen har vi under den snörika vintern 2009/2010 kommit upp i avsevärda belopp. Juridiska kostnader - vi har under verksamhetsåret 2009 haft olika typer av frågor och boendeärenden där vi varit tvungen att anlita juridisk expertis. En del av dessa kostnader har vi dock kunnat återvinna. Räntorna - den enskilt största kostnadsposten i vår resultaträkning är räntorna på våra lån. Vid vårt tillträde 10 juni 2008 band styrelsen lånen med ett speciellt tillägg av en så kallad ränteswap. Tanken med denna ränteswap var att den skulle ge oss en lägre ränta än ett helt bundet lån med fast ränta. Så fungerade konstruktionen också under Tyvärr drabbade detta oss negativt under 2009 på grund av dagens exceptionella räntesituation. Styrelsen har under hösten 2009 förhandlat om villkoren för ränteswapen med banken vilket kommer att ge föreningen en säkerhet i att räntekostnaderna inte förändras negativt framöver. Vad betyder det negativa resultat för föreningen och håller vi oss till den ekonomiska planen? Årets negativa resultat är inget problem i sig, det viktiga är den långsiktiga ekonomiska planen som pekar på att vi inom ett antal år kommer att visa ett positivt resultat. Det är också viktigt att påpeka att föreningen under året sålt ett antal lägenheter och på så sätt fått in cirka 6 miljoner kronor i kassan, pengar som bland annat ska användas till amorteringar på lån och därmed minska räntekostnaderna. Vad har styrelsen gjort för att förbättra föreningens ekonomi under året? Naturligtvis syftar det mesta av styrelsearbetet till en förbättrad ekonomi men några enskilda punkter kan vara värda att nämnas. Elförbrukningen - genom ett nytt avtal som träffades under hösten med Fortum kommer att vi spara betydande kostnader under 2010 och framåt. Vi ser även över föreningens samlade elförbrukning så vi därmed kan göra de förändringar som behövs för att kostnaderna ska minska ytterligare. Lampbytet i våra trapphus och entréer är ett exempel på detta. Räntor och lån - genom de nya villkor vi fått på våra låneavtal med banken kommer inte vår lånekostnad att variera. Vi kommer också i juni 2010 att lösa det första av våra lån. Lokalerna - efter sommaren 2009 klassade vi om en av våra lokaler (som har varit svår att hyra ut) till lägenhet och kunde sedan under vintern sälja denna med vinst. Egen värmemätning - från sommaren 2009 mäter vi numera vår förbrukning av varmvatten själva. Detta gav redan under 2009 en mindre kostnad för detta. 8

9 9

10 VERKSAMHETEN I SIFFROR Resultaträkning Budget 2010 (tkr) Nettoomsättning Not ,1 Fastighetskostnader Drift Not ,0 Reparationer och underhåll ,5 Fastighetsskatt ,1 Kommunal fastighetsavgift Avskrivningar ,4 Summa fastighetskostnader ,0 Rörelseresultat ,1 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Not ,0 Summa finansiella poster ,9 Resultat efter finansiella kostnader ,9 Skatt Inkomstskatt ränteintäkter 0 0 Årets resultat ,9 Dispositionsförslag Förslag till behandling av ansamlad förlust. Årets resultat Ansamlad förlust före reservering Reservering för 2009 till fond för yttre underhåll enligt stadgarna Totalt Styrelsen föreslår att i ny räkning överföres Beträffande förenings resultat i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter.. 10

11 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Not Summa Bundet eget kapital Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbet. intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 11

12 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna rekommendationer. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnad sker enligt en 60-årig progressiv plan. Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga rörelseintäkter Nettoomsättning Not 2 Drift Städning Fastighetsskötsel Markskötsel Ventilation Hiss, service och besiktning El Värme Vatten Sophämtning Snöröjning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsmaterial Förvaltningsarvode Telefon Fastighetsförvaltning Revisionsarvode Konsultarvoden Medlemsavgift Varvseken Personalkostnader Övriga rörelsekostnader Summa drift Noter Not 3 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Ränteswap Summa räntekostnader och liknande resultatposter

13 Ränteswap Bostadsrättsföreningen har en räntesäkring i form av tre ränteswapar. En ränteswap är ett från lånen fristående finansiellt instrument. Swapen kompletterar ett lån med rörlig ränta och modererar svängningar. Detta är ett alternativ till traditionell finansiering med bunden ränta. Ett överskott som uppkommer av en ränteswap beskattas i en bostadsrättsförening som ränteintäkter dvs med 26,3 % inkomstskatt. Beskattningen utlöses det år swapen upphör enligt ursprungligt swapavtal eller om den löses i förtid. Underskott av ränteswap kan ackumuleras och i framtiden kvittas mot överskott. Under 2009 har föreningens ränteswapar genererat underskott. Not 4 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets förvärv Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets förvärv Planenligt restvärde vid årets slut Summa byggnader och mark Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Not 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Förvaltningsarvode Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

14 Noter Not 6 Eget kapital Belopp vid Förändring Belopp vid årets utgång under året årets ingång Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Utgående balans Ansamlad förlust Balanserat underskott Årets resultat Summa ansamlad förlust Summa eget kapital Not 7 Fond för yttre underhåll Vid årets början Reservering enligt stadgar Not 8 Ränta 31/12 Belopp Belopp Skulder till kreditinstitut Stadshypotek 1,23 % Stadshypotek 1,23 % Stadshypotek 0,93 % Stadshypotek Summa skulder till kreditinstitut Ränteswapar Handelsbanken 5,40 % Handelsbanken 5,26 % Handelsbanken 5,07 % Summa skulder till kreditinstitut Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Städning Sophämtning Hiss Revisionsarvode Styrelsearvode Värme El Räntekostnad Förutbetalda hyror och avgifter

15 FÖRENINGENS AVTAL Förvaltningsområde Städning Grovsopor Sopsug Värme El Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Snöröjning Hiss Vatten Fastighetsförsäkring Företag Maria Kvalitet Sita Stockholmshem (Samfällighet) Stockholmshem (Fortum, Samfällighet) Fortum Bricks AB Bricks AB Svea Park Nacka Hiss Stockholm Vatten Trygg Hansa REVISIONSBERÄTTELSE Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2010 Ralf Toresson(extern revisor) Helene Ferlin (intern revisor) 15

16 Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen STOCKHOLM Årsredovisningen är tryckt hos Sandvikens Tryckeri AB, Sandviken. 16

17 17