Motiv vid köp av skogsfastigheter

Transkript

1 Anneli Eriksson Anna Lind Motiv vid köp av skogsfastigheter Ur privatpersoners perspektiv Motives for purchase of forest properties The private perspective Fastighetsekonomi C-uppsats Termin: VT 2012 Handledare: Alf E Johansson

2

3 Förord Vi har under våren 2012 skrivit vår C-uppsats inom ämnet Fastighetsekonomi vid Handelshögskolan, Karlstads Universitet. Ett stort tack till Gunnar Rutegård på Lantmäteriet som gav oss ett register över genomförda skogsfastighetsförvärv. Vi vill tacka alla de respondenter som har tagit sig tid och ställt upp i vår studie, utan er hade inte denna uppsats varit möjlig att genomföra. Vidare vill vi tillägna ett stort tack till Berit Hjort som har varit till stor hjälp för uppsatsen teoretiska delar. Slutligen vill vi tacka vår handledare, Alf E Johansson som varit ett stort stöd genom hela uppsatsen. Ett stort tack till er alla! Karlstads Universitet Anneli Eriksson Anna Lind 3

4 Sammanfattning Investering i skogsfastigheter har under de senaste tio åren blivit av allt större intresse. Prisuppgången på skogsfastigheter beror främst på att privatpersoner ser skog som en säker och långsiktig investering. Denna målgrupp har i grunden en tro på marknaden och näringen med skog, som följs av argument att det är låg risk att investera i skog. Ett köp av en skogsfastighet klarar sig bra i jämförelse med andra investeringsalternativ som aktier, obligationer och fastigheter. Privatpersoner har dock skilda motiv till sitt beslut om att investera i en skogsfastighet. En del köpare är beredda att betala mer än vad själva skogsfastigheten kan ge i avkastning. Orsaken till detta är att det finns andra värden som påverkar prisbildningen av fastigheter som kan vara av både monetär och icke-monetär karaktär. Exempel på sådana värden är avkastning, investering, jakt, ägandets egenvärde, rekreation/friluftsliv och känslomässiga värden. Denna studie ska ge kännedom om privatpersoners motiv för förvärv av skogsfastigheter. Vilka faktorer är det som i slutändan utgör det pris som erbjuds för skogsfastigheter på marknaden? Syftet med studien är att ta reda på om det är de monetära värdena, icke-monetära eller en kombination av dessa som ligger till grund för priset och vad det är som styr och påverkar privatpersoners betalningsvilja. Metoden för att utföra denna studie och besvara forskningsfrågorna är en enkätundersökning där vi vänder oss till privatpersoner som själva investerat i skogsfastigheter. Vi undersöker vilka motiv de utvalda personerna har haft till förvärvet av sina skogsfastigheter. I studien behandlas skogsfastigheter som är förvärvade av privatpersoner under perioden 2010 till 2011 i Värmland och i Västra Götaland. Med hjälp av den enkätundersökning som har genomförts och den teori vi har gått igenom har vi konstaterat i vår slutsats att privata skogsägare har ekonomiska motiv med sitt förvärv. De flesta respondenter anger kapitalökning som främsta värde och avgörande aspekt i deras ekonomiska motiv. 4

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING BAKGRUND PROBLEMDISKUSSION FORSKNINGSFRÅGOR SYFTE AVGRÄNSNING DEFINITIONER DISPOSITION METOD KVALITATIV OCH KVANTITATIV METOD Metodval PRIMÄR- OCH SEKUNDÄRDATA URVAL UTFORMNING AV ENKÄT METODKRITIK TEORI ALLMÄNT OM SKOG SYFTE MED VÄRDERING VÄRDEBEGREPP Avkastningsvärde Marknadsvärde VÄRDERINGSMETODER Ortsprismetoden Nuvärdes-/ avkastningsmetoden, Beståndsmetoden KORRELATION MELLAN VIRKES- OCH FASTIGHETSPRISER SKOG SOM INVESTERINGSALTERNATIV OSÄKERHET MONETÄRA VÄRDEN ICKE- MONETÄRA VÄRDEN EMPIRI UPPGIFTER OM SKOGSÄGARNA OCH FASTIGHETERNA SVARSFREKVENS RESULTATREDOVISNING ANALYS SLUTSATS ÅTERKOPPLING TILL SYFTE OCH FORSKNINGSFRÅGOR Vilka är motiven för köp av skogsfastigheter? Påverkar dessa motiv privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter? EGNA REFLEKTIONER FÖRSLAG TILL VIDARE STUDIER KÄLLFÖRTECKNING BILAGA BILAGA

6 1. Inledning Uppsatsens första kapitel ger en introduktion till ämnet. I kapitlet presenteras bakgrundsinformation, problemdiskussion, forskningsfrågor och syftet med uppsatsen. Vidare kommer avgränsning och definitioner att presenteras Bakgrund Sveriges totala landareal uppgår till cirka 41 miljoner hektar varav 22,5 miljoner hektar består av produktiv skogsmark (Riksskogstaxeringen 2012). I och med denna enorma mängd skog sker årligen 6000 lagfarna köp på den öppna marknaden för jord- och skogsfastigheter. De som köper dessa fastigheter är till övervägande del enskilda privata ägare och är således den största ägargruppen av skogsfastigheter som uppgår till (Bertholdsson et al. 2011). Det finns många anledningar till att äga skog, för vissa ägargrupper finns mer uppenbara anledningar till skogsägandet än för andra. Dessa anledningar tar sig form i olika utryckta värden som kan sättas i relation till monetära medel men även till icke-ekonomiska värden. Värdena som utrycks är högst individuella och en enskild person kan därför vara beredd på att betala olika mycket för en och samma skogsfastighet (Bertholdsson et al. 2011). Det pris som sätts på en skogsfastighet på den öppna marknaden blir beroende av dessa värden på följande sätt. Utgångspunkten för prissättning på skog är aktuellt skogstillstånd som vanligtvis framkommer ur en skogsbruksplan. Med uppgifter från skogsbruksplanen görs en beräkning av nuvärdet av alla framtida nettointäkter från skogen. Här kan värdet variera beroende på vilken avverkningstakt som väljs, vilket räntekrav som sätts på investeringen och andelen eget kapital. Genom att använda etablerade metoder ges ett avkastningsvärde som inte skiljer sig allt för mycket mellan olika köpare. Till detta framräknade avkastningsvärde läggs nuvärdet av andra framtida intäkter från fastigheten, t.ex. arrende, fiske och jakt. Det erhållna avkastningsvärdet kan synonymt kallas nuvärdet av alla monetära nyttor, dvs. alla nyttor som direkt kan beräknas i pengar. Utöver detta värde tillkommer nuvärdet av alla de icke-monetära nyttor som omfattar känslomässiga värden, ägandets egenvärde och individens behov av natur. En mängd icke-monetära nyttor kan förekomma och variera bland olika köpare (Bertholdsson et al. 2011). Slutresultatet av dessa beräkningar är det pris som en köpare väljer att betala för en skogsfastighet, dvs. marknadsvärdet för fastigheten. Marknadsvärdet är 6

7 en avspegling av de monetära och icke-monetära värden som en köpare väljer att uppskatta vi köp av en skogsfastighet Problemdiskussion De senaste tio åren visar en konstant prisökning och ett allt större intresse för investering i skogsfastigheter. Perioden 2001 till 2004 bestod av en svag negativ utveckling men som kom att rusa iväg rekordartat till 2007 med en procentökning på 16 procent i snitt per år. Fram tills idag har en prisökning skett med 3 procent årligen och framtiden tyder på en fortsatt prisuppgång på skogsfastigheter med 1-2 procent de kommande åren (LRF Konsult 2012). Denna fortsatta prisuppgång beror främst på att privatpersoner ser skog som en säker och långsiktig investering. Denna målgrupp har i grunden tro på marknaden och näringen med skog som följs av argument som att det är låg risk att investera i skog då det historiskt sett alltid varit en god investering. Ett annat starkt argument är att flera ser att investering i skog klarar sig bättre på ett konkurrerande plan i jämförelse med andra investeringsalternativ så som aktier, obligationer och fastigheter (Lusth 2002). Men priset på en skogsfastighet beror inte enbart av skogens egenskaper utan även av köparens preferenser. Därför är det förekommande att köpare är beredda att betala mer än vad en skogsfastighet långsiktigt kan avkasta. Det innebär att marknaden betalar för värden som inte enbart har koppling till skogsfastighetens virkesproduktion och är en rådande faktor till prisuppgången på marknaden (Jonsson 2008). Värden som påverkar prisbildningen av skogsfastigheter kan vara av både monetär och icke-monetär karaktär. Enligt en undersökning gjord av LRF Konsult och Swedbank (2011) behandlar 750 skogsägares uppfattningar om marknaden och dess förväntningar på konjunkturen. Denna undersökning visade att sammanlagt 52 procent, motsvarande rekreation, jakt och känslan av att äga skog anser att mjuka värden dvs. icke-monetära värden betyder mest i deras skogsägande. Medan 44 procent anser att skogsägandet är en god långsiktig investering och god löpande avkastning (LRF Konsult & Swedbank 2011). 7

8 Figur 1: Motiv vid skogsägande (LRF Konsult & Swedbank 2011). Vilka målsättningar eller motiv en privat skogsägare har och hur de varierar mellan olika grupper är ett område som är relativt okänt och få undersökningar har gjorts kring ämnet. Historiskt sett så har det varit virkesvärdet som lockat köpare av skogsfastigheter. Detta är dock inte lika självklart längre. Idag finns det många fler variabler med i bilden när det kommer till köp av en skogsfastighet. Det är andra värden som inte går att räkna fram ur en ekonomisk synvinkel utan handlar om känslan och upplevelsen till skogen dvs. icke-monetära värden. Vi vill genom vår studie öka förståelsen för hur privatpersoner resonerar och värdesätter en skogsfastighet vid förvärv. Vi finner det intressant att få kännedom av vad som i slutändan utgör det pris som erbjuds för en skogsfastighet på marknaden. Är det monetära värden, icke-monetära värden eller en kombination av de båda som ligger till grund för priset Forskningsfrågor Vilka är motiven för köp av skogsfastigheter? Påverkar dessa motiv privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter? 1.4. Syfte Syftet med denna studie är att få kännedom om hur de monetära och ickemonetära motiven påverkar privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter Avgränsning Denna studie omfattar privatpersoner som har förvärvat en skogsfastighet under åren 2010 och Undersökningen är geografiskt avgränsad till två 8

9 områden, Värmland och Västra Götaland. Slutligen är denna studie gällande för skogsfastigheter med minst 15 hektar skog och minst 50 procent av taxeringsvärde på skogsmarken Definitioner Affektionsvärde Värde av icke-ekonomisk natur som ett föremål, främst av känslomässiga skäl, har för i första hand ägaren personligen. Affektionsvärdet, som normalt överstiger marknadsvärdet, kan enligt gällande svenska försäkringsvillkor inte försäkras. (Nationalencyklopedin 2012 a) Avkastningsvärde Nuvärdet av all framtida avkastningen som en finansiell placering eller verksamhet beräknas ge. (Nationalencyklopedin 2012 b) Beståndsmetoden En metod som används för nuvärdesberäkning av skogsfastigheter. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 213) Diskontering Omräkning av ett belopp till en tidigare tidpunkt med hjälp av tillämplig kalkylränta. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 372) Icke-monetära värden Nyttan av sådana nyttigheter som normalt inte utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar. (Lindeborg 1986, s. 20) Korrelation Term för statistiskt beroende (samvariation) mellan två storheter. (Nationalencyklopedin 2012 c) Köpeskilling Beteckning för den totala summa som betalas vid ett köp. (Mäklarsamfundet 2012) Marknadsvärde Mest sannolika pris för en fastighet vid försäljning på en öppen fastighetsmarknad under normala förhållanden. (Mäklarsamfundet 2012) Marknadssimulering Samlande begrepp för att bedöma en fastighets marknadsvärde när relevant ortsprismaterial saknas. (Mäklarsamfundet 2012) Monetära värden Nyttan av sådana nyttigheter som normalt utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar. (Lindeborg 1986, s. 20) 9

10 M 3 sk Volym i kubikmeter rått stamvirke inklusive bark ovanför stubbskäret. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 193) Nuvärdesmetod Förfarande där värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntade avkastningar vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten. Synonym till avkastningsmetod. Varianter av nuvärdesmetod är intäkt/ kostnadsmetod och cashflowmetod. (Mäklarsamfundet 2012) Nyttor Företeelser som värderas av människor, vägs mot varandra. (Eriksson et al. 2004, s. 105) Ortsprismetod Metod för bedömning av marknadsvärde för en fastighet utifrån jämförelser av priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt. (Mäklarsamfundet 2012) Registerfastighet Särskild fastighetstaxering äger rum då allmän fastighetstaxering inte sker. Särskild fastighetstaxering kan dock endast ske om ny taxeringsgrund föreligger. Sådan är t.ex. tillkomsten av en ny registerfastighet, väsentlig värdeförändring genom exempelvis nybyggnad eller en stadsplaneändring. (Nationalencyklopedin 2012 d) Skogsbruksplan Skogshushållningsplan, skogsindelningsplan, planeringsunderlag för skogsbruket på en fastighet eller ett större skogsinnehav. (Nationalencyklopedin 2012 d) Skogsfastighet 2 I denna lag avses med 1. skogsmark: mark inom ett sammanhängande område där träden har en höjd av mer än fem meter och där träd har en kronslutenhet av mer än tio procent eller har förutsättningar att nå denna höjd och kronslutenhet utan produktionshöjande åtgärder. (SFS 1979:429) Taxeringsenhet Egendom som skall taxeras för sig vid fastighetstaxering. Normalt utgörs en taxeringsenhet av en fastighet men den kan också bestå av en del av fastighet eller av flera fastigheter. Exempel på olika slags taxeringsenheter är: hyreshus-, industri-, lantbruks-, småhusoch specialenhet. (Mäklarsamfundet 2012) Taxeringsvärde Totalt värde för taxeringsenhet bestämt vid fastighetstaxering och avsett att ligga till grund för beräkning av skatt m.m. (Mäklarsamfundet 2012) 10

11 1.7. Disposition I kapitel ett beskriver vi bakgrunden till ämnet som följas av en problemdiskussion, vilket leder fram till vårt syfte och valda forskningsfrågor. Vi har valt att avgränsa oss vilket beskrivs i detta kapitel. Slutligen tas en definitionslista upp för att underlätta för läsaren vid studerandet denna uppsats. I kapitel två beskrivs olika metodansatser och den metod vi valt att använda oss av. Detta kapitel avslutas med en källkritisk analys. I kapitel tre presenteras den teori som vi anser relevant för vår studie utifrån det syfte och frågeställningar vi har valt. I kapitel fyra presenteras de respondenter som varit delaktiga i undersökningen samt vilka resultat dessa har genererat. I kapitel fem redogörs en analys av empirin i jämförelse med teorin med utgångspunkt i det syfte och forskningsfrågor vi har. I kapitel sex presenteras de slutsatser vi kommit fram till samt besvarar våra forskningsfrågor. Kapitlet avslutas med att vi ger förslag på vidare studier inom det området vi valt att studera. I kapitel sju redovisas de källor vi har använt oss av. 11

12 2. Metod I uppsatsens andra kapitel presenteras den metod vi valt och en diskussion kring varför den är mest tillämpbar. Vidare beskrivs även utformning av enkät och urval Kvalitativ och kvantitativ metod Vid en empirisk undersökning finns två olika metoder att tillämpa; kvalitativ metod eller kvantitativ metod. Skillnaden mellan de två metoderna är hur tillvägagångssättet för insamlingen av data sker. Den kvalitativa metoden bygger på intervjuer från enskildas perspektiv och den kvantitativa metoden bygger oftast på enkäter. Det går även bra att använda sig av båda metoderna i sin uppsats (Jacobsen 2002). Den kvalitativa metoden är mest lämplig att använda när undersökaren inte vet så mycket om ämnet och är intresserad av att skapa klarhet samt ge en redogörelse av problemet. Metoden är en öppen metod där den som genomför intervjun styr så lite som möjligt av informationen som samlas in. Undersökaren har bestämt i förväg vad han vill ta reda på men har här inga fasta frågor med givna svarsalternativ. Fördelen blir då att det går att få fram mycket information från personen som intervjuas (Jacobsen 2002). Fler fördelar med intervjuer är att följdfrågorna som respondenten och intervjuaren kan ställa ger en bättre svarskvalité och det går att utnyttja respondentens kroppsspråk (Eriksson & Wiederheim 1991). En nackdel med metoden är att intervjuerna kan ta lång tid att genomföra. En intervju på exempelvis en timme innehåller många ord och det finns risk för att undersökaren rensar bort information omedvetet (Jacobsen 2002). Den kvantitativa metoden, vilket vår uppsats bygger på är lämplig då undersökaren har förkunskaper om ämnet och då det finns klarhet i problemställningen. Metoden har en klarare start- och slutpunkt som gör det enklare att avgränsa undersökningen. Frågorna och svarsalternativen som ställs till respondenterna måste upplevas som relevanta för undersökningen och en vanlig metod för att utföra undersökningen är att skicka ut en enkät till utvalda respondenter. Med hjälp av att använda sig av många respondenter går det att få en omfattande och bred undersökning. Den mest dominerande metoden är att respondenterna får ett frågeformulär med givna svarsalternativ. Undersökaren ställer här vissa frågor och personen kan endast svara inom de ramar som undersökaren har definierat på förhand, svarskategorier som ja, nej, mycket positivt och liknande. Enkäten ställer dock större krav på väl 12

13 utprovade frågor eftersom det inte ges några möjligheter till förtydligande. Om en respondent har missuppfattat frågan kan detta leda till ett oönskat resultat (Jacobsen 2002). De fördelar som kan finnas med enkäter är att respondenterna kan svara på frågorna i lugn och ro. Frågorna är utformade på samma sätt för alla respondenter och det går ofta bra att ställa känsliga frågor. En annan fördel är om enkäten skickas ut via e-post så blir kostnaden lägre och tidsmässigt blir arbetsinsatsen mindre för frågeställaren. Nackdelar med enkäter är att chansen till bortfall och låg svarsfrekvens är stor och det kan ta lång tid att få svar. Det går heller inte att vara säker på att det är rätt person som har svarat på enkätundersökningen (Eriksson & Wiederheim 1991). En annan nackdel med metoden är att den går in på mängden fakta istället för att gå in på djupet och kan därmed ge en ytlig prägel på undersökningen (Jacobsen 2002). Enkätundersökningar brukar få färre svar jämfört med intervjuundersökningar vilket kan bero på avsaknaden av den mänskliga kontakten, som är en övervägande nackdel att ta hänsyn till (Eliasson 2006). Med ett bra strukturerat frågeformulär går det att förbereda ett databaserat schema för kodning där svaren från frågeformulären läggs in för analys. Efter att respondenterna har lämnat in sina svar är arbetsgången för den kvantitativa metoden effektiv och snabb (Eliasson 2006) Metodval En kvantitativ metod lämpar sig bäst för att mäta på bredden dvs. för att uppskatta hur utbredda olika tydligt beskrivna förhållande och attityder inom en undersökt grupp är (Eliasson 2006). Med denna metod kommer ett statistiskt underlag erhållas vilket kommer ge oss möjligheten att konstatera att det är på ett visst sätt som sedan kan härledas till de ställda forskningsfrågorna. Då den kvantitativa metoden inte är tillräcklig för det resultat som önskas av studien, kommer det ske ett kvalitativt inslag i vår metod. Detta för att gå på djupet med vissa speciella frågor som krävs för att få ett täckande svar och ett så bra resultat som möjligt. Detta kommer ske genom att ett visst antal öppna frågor används. Öppna frågor härleds vanligtvis till en intervju vilket används i en kvalitativ metod (Eliasson 2006) Primär- och sekundärdata Primär- och sekundärdata handlar om att finna den information som behövs för att kunna besvara de aktuella forskningsfrågor och var denna information finns att tillgå. Processen kommer att ske i två steg, först 13

14 kommer en övergripande förståelse och helhetsbild av problemområdet tas fram som sammanfattas i det inledande kapitlet och uppsatsen tredje kapitel teorin. Inledningsvis kommer fokus ligga på sekundärdata som innebär att den information som redan finns tillgänglig inom området i form av litteratur, forskningsrapporter och tidningar studeras (Christersen et al. 2010). Vidare innebär sekundärdata att det inte är forskarna i uppsatsen som samlar in upplysningar direkt från källan utan stödjer sig istället på upplysningar insamlade av andra. För att kunna besvara de aktuella forskningsfrågorna ska en undersökning genomföras för att komplettera den information som sammanställt genom sekundärdata. Det är processens andra steg och kommer att ske med insamlingstekniken enkätundersökning. Vår undersökning bygger direkt på privata skogsägares egna åsikter och eftersom vi då samlar in upplysningar för första gången kallas detta för primärdata (Jacobsen 2002). Valet att använda oss av olika typer av data beror på att resultatet blir bättre än om vi bara använder en av dessa två. Detta eftersom de kan ge stöd och kontroller varandra, vilket därmed kommer att styrka resultatet av denna studie (Jacobsen 2002) Urval Respondenterna kommer att utgöras av privatpersoner som har förvärvat en skogsfastighet under de senaste två åren vars fastighet består av 100 procent ren skog, med ett minimum på 15 hektar skog och minst 50 procent av taxeringsvärdet. I det följande ska skogsfastigheterna vara geografiskt belägna i Värmland och Västra Götaland. Antalet respondenter som kommer att medverka i enkätundersökningen är 23 stycken, 12 stycken i Värmland och 11 stycken i Västra Götaland. Data över respondenterna har insamlats från Lantmäteriet. Vi har fått tillgång till respondenternas adressuppgifter samt uppgifter om fastigheterna genom en personlig kontakt på Lantmäteriet vid namn Gunnar Rutegård. För att få fram telefonnummer till varje enskild individ har vi använt oss av internetsidan Eniro. Vi har alltså valt att använda oss av förstahandskälla i vår enkätundersökning dvs. information från den individ som själv förvärvat en skogsfastighet (Jacobsen 2002). Målet med enkätundersökningen är att erhålla svar som kan härledas till de forskningsfrågor vi inledningsvis har redogjort för. 14

15 2.4. Utformning av enkät Enkätundersökningen i denna studie kommer att utformas efter det syfte och frågeställningar som är fastställda i uppsatsen. För att erhålla svar som kan härledas till forskningsfrågorna har ett frågeformulär utformats med 18 frågor. Detta har skett genom ett anpassat dataprogram för forskningsenkäter i samband med uppsatsskrivande som heter Survey&Report. Vi har valt att utforma enkäten så att den är lätt att följa med tydliga instruktioner för att undvika missförstånd från respondenterna. Vidare är den luftig och lättläst och har endast 18 frågor för att den inte skall bli för lång. Frågorna har utformats efter en studie gjord av Lindeborg (1986) som även han undersökte motiven med privatpersoners ägande av skogsfastigheter. Det är viktigt att lägga ner tid på att utforma en tilltalande enkät för att öka svarsfrekvensen (Christersen et al. 2010). För att finna respondenter har vi använt oss av uppgifter från Lantmäteriet och med dessa uppgifter kontaktat respondenterna för att fråga om de vill bidra till vår studie genom att medverka i vår enkätundersökning. Vidare har respondenterna informerats om syftet med undersökningen samt huruvida svaren kommer användas, i detta fall anonymt. Vid enkätundersökningen får respondenterna ett frågeformulär i tryckt form via post eller så genomförs enkätundersökningen genom att lägga ut frågeformuläret i nätbaserad form på Internet som sedan skickas via E-post. Att tillvägagångssättet skiljer sig åt har ingen betydelse för frågeformulärets utformning. Skillnaden i förfarandet kan dock påverka undersökningens utfall, dvs. hur många och vilka som svarar (Eliasson 2006). I datasystemet Survey&Report som används för att skapa enkäten och skicka ut via E-post, har funktionen påminnelse nyttjats för att öka svarsfrekvensen. Denna funktion kommer inte att användas till de respondenter som erhåller enkäten via post Metodkritik En nackdel som kan finnas med vårt valda tillvägagångssätt, den kvantitativa metoden, är att det är högst omöjligt att säkerställa hur sanningsenlig respondenten är när denne svarar på enkäten. Det är också svårt att ta reda på om den tilltänkta kontaktade mottagaren överhuvudtaget själv har svarat på undersökningen, eller om denne har överlåtit det på någon annan person. Ett annat problem som kan uppstå när man använder sig av denna metod är att det finns en möjlighet att frågorna blir formulerade på ett sådant sätt att mottagaren tolkar dessa fel mot vad utformaren av 15

16 enkäten egentligen avsåg. Om en feltolkning då görs av respondenten så kan därmed resultatet av undersökningen inte bli helt och hållet tillförlitligt. Det blir även ett problem genom att vi omöjligt kan veta eller ta reda på om respondenterna har tolkat respektive fråga på det sätt som det var tänkt, eftersom ingen återkoppling till mottagaren, till exempel via telefon kommer att ske (Jacobsen 2002). Det finns likaså en risk för att tidsbrist kan uppstå när vi ska sammanställa och analysera resultatet av undersökningen om mottagaren inte besvarar enkäten i tid, även om så utlovats vid ett tidigare samtal med densamme (Jacobsen 2002). För att säkerhetsställa att endast relevant data samlas in utformas enkäten utifrån uppsatsen syfte och de forskningsfrågor vi valt. För att ge studien ett bättre mätbart resultat med hänsyn till de brister en kvantitativ studie kan innebära hade en kvalitativ undersökning i form av intervjuer varit ett bra komplement för att ge studien en högre reliabilitet. 16

17 3. Teori I uppsatsens tredje kapitel presenteras relevant teori och tidigare forskning för området uppsatsen omfattar Allmänt om skog Den totala landarealen i Sverige uppgår till cirka 41 miljoner hektar varav 22,5 miljoner hektar består av produktiv skogsmark. Den största ägargruppen är enskilda privata ägare som uppgår till 52 procent av skogsägandet. Privata aktiebolag äger 23 procent och övriga ägare uppgår till 25 procent av Sveriges produktiva skogsmark (Riksskogstaxeringen 2012). Den totala tillgången av jord- och skogsfastigheter är taxeringsenheter. Eftersom en taxeringsenhet kan innehålla fler än en registerfastighet innebär det att antalet registerfastigheter inom jord och skog är minst Ägarna till dessa fastigheter uppgår till Årligen genomförs cirka lagfarna köp på den öppna marknaden för jord- och skogsfastigheter (Bertholdsson et al. 2011). Det finns många anledningar till att äga skog, för vissa ägargrupper finns mer uppenbara anledningar till skogsägandet. Enskilda privata ägare har många olika skäl medan aktiebolag till övervägande del har vinstdrivande syfte med sitt skogsägande. Även enskilda privata ägare ser skogen som en näringskälla och vill tjäna pengar på sitt ägande genom arbete och försäljning av virke eller som en säker kapitalinvestering (Bertholdsson et al. 2011). Skogen har många värden och som i stycket ovan står vissa värden i relation till monetära medel dvs. värden som kan beräknas i pengar. Dessa värden faller inom begreppet monetära nyttor Men skogen har även andra värden som motiverar ägandet av skog men som inte går att värdera i pengar. När det förekommer känslomässiga värden används begreppet icke-monetära nyttor (Bertholdsson et al 2011). Att det har skett en prisökning på skogsfastigheter sedan 2004 är i bakgrunden presenterat (LRF Konsult 2012). Det innebär att intresset för skogsfastigheter har ökat under se senaste åren. En bidragande faktor till ökat intresse för skogsfastigheter kan vara att det tillkommit en mängd nya köpare på marknaden för skogsfastigheter som ser andra värden i skogen än bara virkets värde. Det har uppstått två dimensioner i priset på en fastighet, 17

18 ett avkastningsvärde och det allt mer framväxande icke-monetära värdet (Nicou & Sand 2006) Syfte med värdering Den grundläggande tanken är att ett värde uppstår då en tillgång, i detta fall en skogsfastighet genererar nyttor som kan utfalla i såväl monetära som icke-monetära enheter (Lindeborg & Söderberg 1985). Det är på denna grundtanke syftet med värdering bygger på, att uppskatta det värde fastigheten genererar. Behovet för att bestämma skogens värde och värdeutveckling av skogarna har blivit allt viktigare. Skogsfastigheternas värde förändras i takt med skogens utveckling, förändrade virkespriser och efterfrågan på fastighetsmarknaden. Eftersom det handlar om stora värden så är det viktigt för samtliga partner att värderingen blir så korrekt utförd som möjligt (Skogsstyrelsen 2012). Syftet med fastighetsvärdering är vanligtvis att fastställa ett marknadsvärde (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008) och anledningen är som regel att en fastighet ska överlåtas eller att den ska belånas (Skogsstyrelsen 2012). Det är till detta värde en skogsfastighet bestäms, det värde som klienterna efterfrågar och det värde som är ledande genom processen för värdering av skogsfastigheter (Ratcliff 1975) Värdebegrepp Det finns två olika värden som är centrala i skogsvärdering och är helt beroende av två olika kategorier bestående av faktorer som påverkar värdet på en skogsfastighet. Kategorin skogliga omfattar faktorer som markens produktionsförmåga och den befintliga skogens möjliga avkastning i pengar. Denna kategori skapar det värde som benämns avkastningsvärde. Marknadsmässiga är den andra kategorin och omfattar samspelet mellan köpare och säljare. Den marknadsmässiga kategorin ger värdet följaktligen marknadsvärde (Lantmäteriet 2012). I följande två underrubriker kommer dessa begrepp presenteras närmare: Avkastningsvärde Med avkastningsvärde avses nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet. (Persson 2008, s. 248) Avkastningsvärde är det värde som skogen och marken har och därför det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen (Svensson & Wermesand 2011). Avkastningsvärdet räknas ut med hjälp av förväntade intäkter samt kostnader för den enskilde fastigheten (Lantmäteriet 2012). 18

19 Marknadsvärde Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri marknad med tillräcklig marknadsföring, utan partsrelationer och utan tvång (Persson 2008, s. 248) Marknadsvärdet blir beroende av hur avkastningsvärdet tillsammans med marknadsmässiga faktorer samverkar med köparens ekonomiska förutsättningar (Lantmäteriet 2012) Värderingsmetoder Skogsvärderingens uppgift att härleda ett pris på skogsfastigheten dvs. fastighetens marknadsvärde. Detta pris kan härledas på följande två sätt (Ekvall 1983): Att med hjälp av prisstatistik för i orten sålda objekt och dessa objekts egenskaper jämföra värderingsobjektet och därmed prissätta detta. (Ekvall 1983, s. 105) Beräkning av objektets nytta, avkastningsvärdet, som är lika med nuvärdet av skogsproduktionen vid värderingstillfället. (Ekvall 1983, s. 105) Dessa två definitioner står för ortsprismetoden och nuvärdes-/ avkastningsmetoden, beståndsmetoden. I följande två underrubriker kommer dessa metoder att presenteras närmare Ortsprismetoden Denna metod är baserad på direkta marknadsanalyser av överlåtelser av jämförbara fastigheter. Förenklat innebär detta, betalda priser för likartade fastigheter så kallade jämförelseobjekt på en fri och öppen marknad. Denna metod är enkel men kan inrymma både praktiska och tolkningsmässiga problem. En avgörande betydelse för resultatets kvalité är tillgången på relevant marknadsdata (Persson 2008). Att använda sig av ortsprismetoden vid värdering av skogsfastigheter fordras en större försiktighet i jämförelse med värdering av småhus (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Skogsfastighet kan ha betydligt större skillnader i priset beroende på byggnader, markanläggningar och hur stor virkesförrådet är. Om det finns jämförelseköp är det viktigt att värderaren analyserar dessa uppgifter noggrant. Eftersom det inte sker så många köp kan det vara svårt att hitta identiska jämförelseobjekt (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). 19

20 Jämförelseobjekten bör ligga inom samma prisnivå och ska vara hämtade i första hand från samma kommun. Finns det för få jämförelseobjekt kan prisinformation hämtas från andra kommuner eller från hela länet. Ortsprismetoden går ut på att dividera jämförelseobjektets köpeskilling i förhållande till något gemensamt värde för fastigheterna. Kvoten som erhålls används sedan som en faktor och multipliceras mot värderingsobjektet. Vi tar här upp de vanligaste omräkningarna för beräkning av en skogsfastighet (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008): Köpeskilling/ Taxeringsvärde = K/T (köpeskillingskoefficient). Köpeskilling/ Virkesförråd= kr/m 3 sk (Skogsmark). Köpeskilling/Areal= kr/ha (Skogs-, åker- och betesmark). Vid en analys av köpeskillingskoefficienten (K/T) bör fastigheterna vara lika stora. Det är även viktigt att analysen görs mellan samma typ av fastighet, det vill säga, skogen bör ha ungefär samma åldersfördelning och andel avverkningsbar skog. En skogsfastighet ska heller aldrig jämföras med en jordbruksfastighet (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008) Nuvärdes-/ avkastningsmetoden, Beståndsmetoden För varje fastighet beräknas ett avkastningsvärde med hjälp av förväntade intäkter och kostnader (Lantmäteriet 2012). En skogsbruksplan kan vara ett hjälpmedel för att få en uppfattning om kostnader och intäkter för de närmaste åren (Vida Skog 2012). Skogsbruksplanen utarbetas för 10 år i taget och gör så att markägaren kan sätta upp mål och planera skogs- och vårdarbeten samt avverkningar. I skogsbruksplanen ser ägaren vilka nivåer av virkesuttag som kan göras och vilka marker som är lämpliga att avverka (Svea Skog 2012). För avkastningsanalyser används nuvärdesmetoden där framtida avkastningar diskonteras till ett nuvärde. Detta värde kan sedan visa på om investeringen kommer att bli lönsam eller inte. Ett positivt nuvärde indikerar lönsamhet, en negativ olönsamhet (Skogsstyrelsen 2012). För att nuvärdesberäkna skogsfastigheter används digitala skogsbruksplaner som konverteras till ett dataprogram som heter BM-win. Detta program bygger på beståndsmetoden som är en värderingsmetod byggd på det enskilda skogsbeståndet och används av alla de större aktörerna på värderingsmarknaden. Gallringar, slutavverkning och skogsvårdsåtgärder simuleras i två generationer framåt. Den som står på skogsmarken idag är 20

21 den första generationen och den generation som skrivs fram till slutavverkningen. Värderaren ges möjlighet att styra själva skötseln av beståndet de kommande 30 åren. I systemet prissätts timmer och massaved av värderaren och på ett liknande sätt beräknas kostnaderna för avverkning och skogsvård. Nuvärdesberäkningen är sen det sista steget i BM-win då intäkter och kostnader faller ut i olika tidsperioder belastad med en räntefaktor (diskonteringsprocent). Denna procentsats anges av värderaren och nuvärdena för de enskilda bestånden summeras för att ge fastigheten ett totalt nuvärde. Marknadsvärdet (köpeskillingen) som fastigheten sen får är beroende av avkastningen, fastighetens belägenhet, bosättningsmöjligheter, jaktvärden m.m. Dessa faktorer samverkar sedan med den tänkte köparens ekonomiska förutsättningar och krav på förräntning etc. Simuleringar sker för att kunna göra antaganden kring framtidens marknad och prisbildning (Lantmäteriet 2012). Detta är ett viktigt inslag i värderingsarbetet och brukar kallas för att beräkna ett normaliserat avkastningsvärde utifrån marknadens krav (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Det stora problemet vid praktisk tillämpning av dessa generella värderingsmetoder är svårigheten att uppskatta nyttofunktioner. Därför sker förenklingar vid värdering genom att använda endast monetära nyttor då värderaren inte har individernas enskilda nyttofunktioner vilka krävs för att fullständigt uppskatta individuella avkastningsvärden. Samtliga av dagens använda värderingsmetoder bygger på en mer eller mindre genomsnittlig nyttofunktion (Lindeborg & Söderberg 1985). I praktiken finns ingen metod som med exakthet beskriver verklighetens nyttofunktioner utan de bygger på uppskattningar som tillförlitligt ska avspegla fastigheten Korrelation mellan virkes- och fastighetspriser Prisutvecklingen mellan fastighetspriserna och virkespriserna följer inte varandra i samma utsträckning som de gjorde fram till år 2006 (Kunskap Direkt 2012). Sedan år 2000 har skogsfastigheterna ökat med 50 procent medan marknaden för virke- och massaveden svänger rejält. Historiskt så har det funnits en tydlig koppling mellan prislappen på skogen och lönsamheten i skogsbruk. Detta är dock ett samband som inte är lika självklart längre (Toll 2010). Orsaken kan vara vart fastigheten är geografiskt belägen i Sverige, om det finns en bostad på fastigheten och om möjligheten till jakt och fiske finns. Dessa kan vara möjliga orsaker till att skogspriserna har höjts upp till nivåer som ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (Kunskap Direkt 2012). Sedan många decennier tillbaka har virkespriserna/m 3 varit högre än fastighetspriserna/m 2 för att runt 2006 bli det motsatta, vilket bilden nedan visar: 21

22 Figur 2: Utveckling av virkes- och fastighetspriser (Lantmäteriet och Skogsstyrelsen 2012). Idag görs större vinster på upplåtelser av fastigheter i olika former än vad det görs på virkesintäkterna. Detta beror då på att skogsfastigheter inte enbart består av virkesnettot utan det utgörs även av andra värden. En del värden är av känslomässig karaktär, en del av förväntningar och en del värden går att räkna fram. De värden som inte går att räkna fram är de ickemonetära värden som upplevelsen av att gå i sin egen skog, ta sin egen julgran mm. Dessa faktorer har blivit allt viktigare under de senaste åren för skogsägare (Carlsson 2007). Priserna på fastigheterna skiljer sig mycket beroende på vart i Sverige som den är belägen. Den breda marknaden i södra Sverige bidrar till att priserna hålls uppe och priserna fortsätter att öka till snittpriset 543 kr/m 3 sk. Detta kan då jämföras med Norrlands inland där priserna ligger på 291 kr/m 3 sk. Det här gör att korrelationen mellan virkespriser och fastighetspriser är större ju längre söderut fastigheterna ligger i landet (LRF Konsult 2012). Figur 3: Priser på skogsfastigheter helår 2011 (LRF Konsult 2012). 22

23 Prisökningstakten på skog har dock börjat normaliseras efter de senaste fyra årens prisökningar på runt 3 procent per år. Prisuppgången som blev 1 procent 2011 kan förklaras av finanskrisen. De sjunkande priserna på timmer är en bidragande faktorer till stabiliseringen samt att det inte flyttas pengar från aktier till skog i samma omfattning som tidigare börskriser. Prognosen för 2012 till 2015 är att priserna kommer att gå upp 1-2 procent de kommande åren (LRF Konsult 2012) Skog som investeringsalternativ Erfarenheter från tidigare lågkonjunkturer visar att skogen är en bra investering i jämförelse med andra placeringar som aktier och fonder. När det går sämre för aktierna vill allt fler flytta fokus till skogen eftersom det är fortsatt låg risk och säkert att placera i skogsfastigheter vid konjunkturnedgångar (LRF konsult 2012). Även om det är låg risk att investera i skog så finns dock en viss risk. Dessa risker utgörs till stor del av ekonomiska eller biologiska slag. Exempel på ekonomisk risk är priser och kostnader som påverkar skogsägarens avkastning. De biologiska riskerna utgörs av bl.a. skogsbrand, snöbrott, stormfällning, betesskador och skadeangrepp av insekter och svamp. Studien som är utförd av Lusth (2002) visar dock på att den skogliga investeringens risk klarar sig väl i jämförelse med aktier, obligationer och fastigheter samt att det är ett bra investeringsalternativ (Lusth 2002). Intresset för att investera i skog har även ökat enligt skogsbarometern från Hela 67 procent av de tillfrågade skogsägarna skulle investera i mer skog om de hade en miljon kronor. Föregående års siffra var 65 procent. Intresset för att investera i aktier/fonder har minskat från 20 procent 2010 till 11 procent 2011 (LRF Konsult & Swedbank 2011). Bilden nedan visar att skog är ett stabilt alternativ vid konjunkturnedgångar i jämförelse med aktier och fonder: Figur 4: Investering i skog i jämförelse med alternativa placeringar (LRF Konsult 2012). 23

24 3.7. Osäkerhet Som vid all värdering finns dock en viss osäkerhet, detta gäller då även vid värdering av skogsfastigheter. När en skogsfastighet ska värderas genom ortsprismetoden krävs en viss försiktighet eftersom det sker så få jämförelseköp (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Skogen skiljer sig från andra investeringar eftersom skogen växer långsamt. Från planta till fullt utvuxet träd kan det ta 50 till 100 år. Detta gör då att det är lång tid mellan investeringens kostnader och intäkter vilket bidrar till att beslut måste tas under både stor osäkerhet om skogens utveckling och framtida priser (Skogsstyrelsen 2012). Ofta kan det behöva göras en analys av osäkerhet vid värdering av skog och skogsvård eftersom det ofta handlar om extremt långa tidshorisonter och osäker information. Detta kräver då exakta värderingsmetoder vilket ofta är underrepresenterade eller saknas helt inom skogsbruk. Gjorda studier visar att behovet av ytterligare utveckling behövs för att förbättra resultatets tillförlitlighet (Hildebrandt & Knoke 2010). Studier har gjorts genom ALS (air laser scanning) för att jämföra betydelsen av olika källor till osäkerhet vid fastställande av skogens värde. Det diskonterade nuvärdet av skogsmark är föremål för olika osäkerheter. En del av dessa osäkerheter är t.ex. pris och ränteutveckling medan andra är relaterade till lagerdata eller till skogstillväxten och förekomsten av naturkatastrofer (Holopainen et al. 2010). Efter att den preliminära värdebedömningen är genomförd så måste värderaren ställa sig frågan hur tillförlitlig värderingen är. För att nå ett tillfredsställande resultat behövs det göras en slutlig värdebedömning på fastigheterna samt bedöma osäkerheten i marknadsvärdesuppskattningen. Denna kan anges på olika sätt, genom ett angivet värde med en procentuell osäkerhet t.ex. +/- 10 procent, genom att ange värdet som ett intervall med eller utan medelvärde eller verbalt, uttryckt med att värdebedömningen är behäftad med stor osäkerhet (Persson 2008) Monetära värden När vi pratar om värde i ekonomiska termer tänker vi vanligtvis på ett värde uttryckt i kronor och ören. Ekonomiska värden uttrycks som den s.k. monetära nyttan. Definition av monetära värden är nyttan av sådana nyttigheter som normalt utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar (Lindeborg 1986). Ett synonymt begrepp för monetära värden kan vara avkastningsvärde, alltså utgörs monetära värden av vad fastigheten genererar för den enskilde fastighetsägaren (Paulsson 2002). Den ekonomiska målsättningen som en skogsägare generellt har är att skogsfastighetsköpet kan ses som en kapitalavkastning, likviditetsreserv. 24

25 Den genererar en årlig inkomst samt har den positiva skatteeffekt som ett köp av en skogsfastighet kan innebära (Eriksson et al. 2004) Icke-monetära värden Under de senaste decennierna har det blivit känt att det pris som betalas för en skogsfastighet på marknaden inte rättvist kan baseras på endast avkastningsvärdet utifrån skogens produktionsförmåga. Även argument som rör individens nyttofunktioner skall även vägas in (Pope & Goodwin 1984). Att konstatera är att idag förvärvas inte skogsmark enbart för virkesproduktion utan även av andra motiv av icke-ekonomisk karaktär. Palmenstierna (2009) beskriver skillnaden mellan marknadsvärdet och avkastningsvärdet som härlighetsvärde. En köpare betalar ett högre pris för ett hus med sjöutsikt än om samma hus låg inne i skogen. Detta härlighetsvärde är omväxlande, dvs. det varierar med tiden. Under talets finanskris när räntorna var höga och framtidstron och börskurserna låga var dessa härlighetsvärden också låga. Under 2006 när aktiekurserna var höga, framtiden såg ljus ut och räntorna låga så var även härlighetsvärdet högt. Det är viktigt att inse att detta härlighetsvärde inte kan belånas. Räntor och amorteringar av lån kan inte belånas genom en vacker utsikt eller känslan av att leva i en underbar miljö (Palmenstierna 2009). Dessa härlighetsvärden kallas inom forskningens område för ickemonetära värden och definition är följande: nyttan av sådana nyttigheter som normalt varken utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar (Lindeborg 1986). Lindeborg (1986) har skrivit en avhandling om icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter där han studerar marknadens utbudssida, dvs. innehavare av skogsfastigheter, i Jämtlands, Kopparbergs och Västmanlands län. Lindeborg (1986) använde sig i sin avhandling av huvudhypotesen: Icke monetära nyttor är en identifierbar och betydelsefull komponent i individernas nyttofunktion vid innehav av skog och skogsmark (Lindeborg 1986, s. 10) Denna hypotes besvarades med att när 74 procent av de 57 genomförda intervjuerna som genomfördes svarade detta antal att de i första hand hade icke-monetära motiv till sitt innehav av skogsfastigheterna. På frågan om de ansåg att inkomsterna från skogen var av betydelse för hushållets totala 25

26 inkomst vara svarsfrekvensen, 30 procent ja och 70 procent nej. Som de viktigaste icke-monetära motiven till innehavet angavs: 54 procent svarade att affektionsvärde eller känslomässiga värden som viktigast. 20 procent svarade att anknytning till bygden som viktigast. 11 procent svarade att bestämmanderätten som viktigaste. (Lindeborg 1986, s 13) Ett affektionsvärde går inte att beräkna med några matematiska formler och inte heller värderas i pengar därför definieras affektionsvärde som: Värde, som en fastighet eller ett föremål har för en enskild person på grund av personliga förhållanden av känslomässig karaktär. Affektionsvärde är således inte i första hand grundat på ekonomiska övervägande. (Mäklarsamfundet 2012) Enligt vad resultatet av de genomförda intervjuerna visade var affektionsvärde det övervägande motivet. Mestadels studier inom ämnet hävdar att affektionsvärde är det tyngst vägande motivet till innehav av skogsfastigheter och således det största icke-monetära värdet. Många skogsfastighetsköp görs av personer som har någon form av anknytning till bygden och vill därför investera i trakten. Mer specifikt handlar det om att dessa personer har en skoglig anknytning i form av uppväxten och ser det därför tillfredsställelse (Ericsson 2012). Detta motiv är alltså inte direkt fastighetsanknutet utan fastigheten ses här mer som en möjlighet att bevara banden med bygden (Lindeborg 1986). En nyligen gjord undersökning av LRF Konsult och Swedbank stödjer Lindeborgs avhandling, där 750 skogsägares uppfattningar om marknaden och dess förväntningar på konjunkturen behandlas. Denna undersökning visar att icke-monetära värden har haft en stabil ökning från 2010 till 2011 och experter tror att trender kommer att fortsätta (LRF Konsult & Swedbank 2011). Detta betyder att de icke-monetära värdena fått en allt större betydelse vid köp av en skogsfastighet för privatpersoner. Att konkret säga vilka icke-monetära värden som är de dominerande är omöjligt, då alla individer har olika preferenser för olika saker och skapar därför olika behov. En faktor är dock gemensam för alla dessa värden och finns hos oss individer, nämligen att vi strävar efter det som kan ge den största behovstillfredsställelsen. Detta är ett psykologisk beteende som ligger i vår natur som alltid präglat våra liv och val vi gör. Det är alltså 26

27 mänskliga värderingar eller preferenser som styr de icke-monetära värdena (Brown 1984). Men för att vara konkret kommer här några exempel på ickemonetära värden som har stor betydelse i dagens samhälle när det kommer till skogsfastigheter. Människan har ett behov av grönområden, närheten till skog för att uppleva en bättre livskvalitet (Tyrväinen & Väänen 1998). Ägandets egenvärde innebär en inneboende önskan att äga mark, värdet av att kunna utöva friluftsliv eller en viss livsstil samt rekreationsvärden (Pope & Goodwin 1984). Jakt är ett ledande motiv för att äga skog. Om en skogsägare utövar jakt kategoriseras detta motiv som ett icke-monetärt värde genom den upplevelsen som det medför. Det bör uppmärksammas att jakträtten även kan definieras som ett monetärt värde eftersom det kan säljas separat för pengar (Nicou & Sand 2006). Genom att lägga ihop avkastningsvärdet och affektionsvärdet bildas ett marknadsvärde, dvs. det mest sannolika försäljningsvärdet vid en försäljning på en öppen marknad (Areal 2009). 27

28 4. Empiri I uppsatsens fjärde kapitel beskrivs respondenterna och en sammanställning över svaren från undersökningen presenteras Uppgifter om skogsägarna och fastigheterna Av de totalt 20 personer som har förvärvat en skogsfastighet i Västra Götaland och i Värmland så består dessa av 22,5 procent kvinnor och 77,5 procent män. Medelåldern för män är 49 år och hos de kvinnliga köparna är medelåldern 63 år. Dessa förvärvade skogsfastigheter består av 100 procent skog vilket innebär att inga tillhörande byggnader har undersökts. I bilaga 2 presenterar vi respondenternas medelvärden samt min och maxvärden för ålder, hektar, köpesumma samt köpesumma per hektar. I tabellen framgår att medelåldern är lägre, 48 år vid nyköp än vid kompletteringsköp där medelåldern är 55 år. Med kompletteringsköp menas att köparen äger en skogsfastighet sedan tidigare. Nyköp innebär ett förvärv av en skogsfastighet där personen inte äger någon skog sedan tidigare. I tabell 1 framgår att medelpriset per hektar är lägre vid nyköp och totalt än vid kompletteringsköp. Resultatet visar att maxpriset per hektar är högre vid kompletteringsköp än vid nyköp. Antalet hektar på de undersökta skogsfastigheterna varierade mellan hektar. I bilagan 2, tabell 2 och 3 presenteras även de olika landskapens värden var för sig Svarsfrekvens Vi har valt att tillfråga 23 privata skogsägare. Av dessa 23 tillfrågade svarade 20 stycken vilket resulterar i ett bortfall på 3 stycken. Resultaten från enkätundersökning är alltså baserade 20 stycken privata skogsägare, det innebär en svarsfrekvens på 87 procent Av dessa är 10 stycken (50 procent) genomförda med ägare i Värmland och 10 stycken (50 procent) genomförda med ägare i Västra Götaland. Vi anser att detta är en mycket bra svarsfrekvens och kan förklaras med att vi innan genomförd undersökning ringde upp respondenterna för att göra en förfrågan om de vill ställa upp. Sedan använde vi oss också av den påminnelse funktionen som finns i programmet Survey&Report som ökade svarsfrekvensen med två respondenter dvs 10 procent. Antal tillfrågade Svarande Bortfall Svarsfrekvens % Figur 5: Tabell över svarsfrekvensen. 28