Vilka effekter har IFRS för fastighetsvärdering och värderarkåren?

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 350 Vilka effekter har IFRS för fastighetsvärdering och värderarkåren? Författare: Christian Lindberg Stockholm 2006 Handledare: Bo Nordlund Åke Gunnelin

2 Master of Science thesis Title: IFRS affects on property valuation and appraisers Authors Christian Lindberg Department Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 350 Supervisor Bo Nordlund, Åke Gunnelin Keywords Real Estate, property, IFRS, IAS 40, valuation Abstract The purpose of this master thesis is to examine how and if property valuation and the Swedish appraisers may be affected by the introduction of the International Financial Reporting Standards, the IFRS. Since the first of January 2005, all public listed companies within the European Union must follow and implement their financial reports in accordance with the IFRS. Standardised accountings principles are one step of establishing an efficient European capital market that may compete with the surrounding capital markets. The introduction of the IFRS involves several changes in the income statement and the balance sheet. One example is that Swedish groups, after the introduction of the IFRS, are allowed to account non-financial assets like investment properties to its fair value directly in the balance sheet and any changes in value, realised or unrealised, must be taken up as income. 1 In addition, IAS 40 fair value model, which is one of two valuation models for investment properties, means that the comparable sales method will, if possible, be prioritised above discount cash flow models. The introduction of the IFRS also meant that far more activities will be classified as investments and not as maintenance. This may, ceteris paribus, result in stronger accounting operating income. Property appraisers must be aware of this since a reclassification of investment and maintenance activities rarely affects the cash flow. Properties are less liquid and tradable than standardised securities like shares. There is no central market where properties are priced by analysts and investors on a daily frequency like on the share market. When the transaction frequency is not high enough, property appraisers must assess the market value of the property. Market value valuation is based on objective facts but is affected by subjective views and various assumptions since all individuals have different outlooks on the reality. All valuations are also affected by insecurities that may cause misleading income statements. The IFRS does not require external valuations, but it encourages market players to use independent appraisers. However, the capacity among the external appraisers is today not enough if all groups, which apply the IFRS, chose to value their entire property portfolios externally. The lack of external capacity will perhaps be more evident hence the introduction of the IFRS means a more frequent valuation interval. The value of the property must be adjusted before any financial report is made official. However, a complete external valuation of the entire property portfolio on quarterly basis is not necessary since the property management companies generally have satisfactory internal valuation routines. However, the surrounding market requires insight in the company operations and therefore independent valuations of the underlying assets are, to some extent, crucial to maintain the credibility. In England, as well as in Sweden, property companies are allowed to use internal valuation. However, all public listed companies use external valuation exclusively since the market requires external valuation and this is equivalent to the fact that the market requires external auditing. In a market with falling property values the requirement and the need of independent valuations probably increases to avoid the companies credibility to be questioned. During such conditions it is of 1 The changes in the example above are only applicable to groups that have chosen the IAS 40 fair value model when accounting investment properties.

3 great importance that the external appraisers are able to handle that task and provide the market with trustworthy valuations. The affect on the appraisers, caused by the introduction of the IFRS, are not to be exaggerated and the appraiser will probably continue to perform valuations in the same way as of today. The demand for external valuations are ought to increase, resulting in a larger valuation market segment with higher revenue potential. Probably will the valuation methods not be affected, but more frequent valuations require a simplified reporting procedure. There are, however, indications that the present valuation reports have become too standardised. In general, the client requires a product that is even more detailed than the present reports, with a more thorough analytic link between different market conditions and the affect on the specific property. The importance of analysis and predictions will increase in the near future and may be a growing competitive advantage. In addition, several of the respondents in the report are of the opinion that the appraisers need to increase their knowledge of how the market investors really operate to gain the understandings of the property price trends. However, a valuation report that is more thoroughly worked trough, with more detailed analysis, requires higher fees to the external appraisers compared to the relative low levels today. Perhaps will the attitude towards property valuations change as a result of the introduction of the IFRS, and instead of being treated as a necessary cost property valuation may be seen as a productive element in the operational activity? 3

4 Examensarbete Titel Vilka effekter har IFRS för fastighetsvärdering och värderarkåren? Författare Christian Lindberg Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete, nummer 350 Handledare Bo Nordlund, Åke Gunnelin Nyckelord Fastigheter, IFRS, IAS 40, värdering Sammanfattning Examensarbetets syfte är att försöka utreda huruvida införandet av International Financial Reporting Standards, IFRS, fått eller förväntas få effekter för fastighetsvärdering i Sverige eller den svenska värderarkåren. Sedan första januari 2005 skall samtliga noterade bolag inom EU:s medlemsländer upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS. Gemensamma redovisningsregler är en i ledet av åtgärder i syfte att tillskapa en effektiv europeisk kapitalmarknad som kan konkurrera med omvärlden. Införandet av IFRS innebär förändringar för såväl balans- som resultaträkning. Till exempel har svenska koncerner, efter införandet av IFRS, möjlighet att redovisa icke finansiella tillgångar såsom förvaltningsfastigheter till verkligt värde direkt i balansräkningen. Eventuell värdeförändring, såväl realiserad som orealiserad, skall periodiseras och resultatföras. 2 Vidare innebär IAS 40 fair value model, som är en av två värderingsmodeller för förvaltningsfastigheter, att ortsprismetoden skall om möjligt äga företräde framför avkastningsbaserade värderingsmetoder såsom kassaflödesanalyser. Införandet av regelverket skärpte dessutom gränsen mellan investering och underhåll vilket allt annat lika bör resultera i starkare redovisade driftnetton eftersom fler åtgärder som tidigare klassats som underhåll numera klassas som investering. Starkare redovisade driftnetton är något som en värderare bör vara uppmärksam på eftersom en omfördelning av investeringar och underhållsåtgärder sällan påverkar kassaflödet nämnvärt. Fastigheter är mindre likvida än standardiserade värdepapper såsom aktier. Det saknas en central marknadsplats där fastigheter prissätts av flertalet aktörer på daglig basis. När transaktionsfrekvensen inte är tillräckligt hög så måste fastigheternas värde bedömas av värderare. Marknadsvärdering baseras på objektiva fakta men präglas av subjektiva inslag och varierande antaganden eftersom individer har olika uppfattning om verkligheten. All värdering är dessutom behäftad med osäkerheter vilket riskerar att resultera i missvisande resultaträkning vid tillämpning av IAS 40. IFRS kräver inte extern värdering men uppmuntrar till oberoende värdering. I nuläget saknas dock extern kapacitet om samtliga bolag som tillämpar IFRS skulle värdera hela bestånd externt. Kapacitetsbristen riskerar att bli allt mer tydlig eftersom tillämpning av IFRS innebär ett tätare värderingsintervall och en översikt av fastighetsvärdena inför varje rapporttillfälle. En fullständig extern värdering av hela bestånd bedöms dock inte som nödvändig inför varje rapporttillfälle eftersom fastighetsbolagen generellt sett har tillfredställande interna värderingsrutiner. Dock kräver omvärlden insyn i verksamheten och därför är ett visst inslag av extern värdering ett måste för att bolaget skall kunna behålla sin trovärdighet. I England är det liksom i Sverige tillåtet att värdera fastigheter internt. Dock finns det inget engelskt noterat bolag som nyttjar något annat än extern värdering eftersom omvärlden kräver oberoende värdering liksom den kräver extern revision. 2 Förändringarna ovan gäller de koncerner som valt att tillämpa IAS 40 fair value model vid redovisning av förvaltningsfastigheter. 4

5 I en marknad med sjunkande fastighetsvärden krävs sannolikt ett större inslag av extern värdering för att trovärdigheten inte skall äventyras. Det är då viktigt att de externa värderarna kan axla den uppgiften och förse marknaden med trovärdiga värderingar. Effekterna för värderarkåren skall inte överdrivas utan värderaren kommer sannolikt att fortsätta att värdera på samma sätt som idag. Efterfrågan på extern värdering bör öka vilket innebär att den svenska värderarkårens marknadssegment växer med möjlighet till ökade intäkter. Värderingsförfarandet kommer sannolikt inte att påverkas av förändrade redovisningsprinciper men om värdering utförs med ett tätare intervall kan processen och rapporteringen behöva förenklas. En intressant fråga är hur kvartalsvärdering kommer att utföras i praktiken. Det finns indikationer på att dagens värderingsutlåtanden blivit för standardiserade. Generellt sett efterfrågar uppdragsgivaren en mer genomarbetad produkt med bättre analytisk koppling mellan förändrade marknadsförutsättningar och dess effekter på det unika objektet. Analyser och prognoser kommer att bli allt mer viktiga inslag framöver. Vidare anser flera respondenter att en värderare bör ha en bättre bild över hur marknadens investerare resonerar och på så sätt få en bättre känsla för prisbildningen. Mer genomarbetade utlåtanden med högre grad av analys kräver sannolikt ett högre arvode till den externe värderaren än dagens relativt låga nivåer. Kanske kommer även inställningen till fastighetsvärdering förändras och snarare än att betraktas som en mer eller mindre nödvändig kostnad istället betraktas som ett produktivt inslag i rörelsen. 5

6 Förord Hösten 2001 inleddes min akademiska bana vid Lunds Tekniska Högskola och högre studier på det vid den tidpunkten för mig något okända Lantmäteriprogrammet. Tiden i Lund var helt klart en minnesvärd tid men efter tre år bar flyttlasset tillbaks till rötterna i Stockholm för fortsatta studier inom bygg- och fastighetsekonomisektionen vid KTH. Examensarbetet inleddes under våren 2005 och avslutades våren 2006 på en solig piazza i en förort till den italienska huvudstaden Rom med ett glas rosé, solsken och en laptop. Jag vill framförallt tacka CB Richard Ellis för allt stöd och all information som möjliggjort utformandet av detta examensarbete. Jag vill också tacka mina handledare Bo Nordlund samt Åke Gunnelin för värdefulla och trevliga diskussioner om livet i allmänhet och värdering i synnerhet. Med detta sluts den akademiska cirkel som inleddes i nådens år Christian Lindberg Fiumicini,

7 Innehållsförteckning Definitioner Inledning Problemställning Avgränsningar Syfte Material och metoder Disposition Varför ämnet studeras IFRS, utdrag och sammanfattning Historik till IAS/IFRS IAS 16 Materiella anläggningstillgångar (Property, Plant and Equipment) Cost model Revaluation model - Omvärdering IAS 36 Nedskrivningar (Impairment of assets) IAS 40 Förvaltningsfastigheter (Investment Property) Cost model Fair value model Värdering till verkligt värde enligt IAS Sammanställning av den empiriska studien Fastighetsägare Fastighetsvärderare Revisorer Analytiker Övriga Resultat enkätstudie Studiebesök England Utvärdering av den empiriska undersökningen analys, fundering och diskussion Slutsats Förslag till fortsatt forskning Källförteckning Appendix A Allmänt om fastigheter och värdering A.1 Värdeteori A.2 Värdering av fastigheter A.3 Värderingsmetoder A.4 Värdering i Sverige idag B Frågor fastighetsbolag C Frågor fastighetsvärderare D Enkät fastighetsvärderare E Enkät fastighetsföretag F Interview with Mr Graham Barnes, CBRE UK Corporate Finance

8 Definitioner BFN (Bokföringsnämnden) Statlig organisation som har till uppgift att svara för kompletterande normgivning för onoterade företag. Ger ut BFNAR, Bokföringsnämndens allmänna råd, som behandlar hur Redovisningsrådets rekommendationer skall tillämpas i onoterade företag. Förvaltningsfastighet En förvaltningsfastighet definieras som en fastighet 3 vars syfte är att generera hyresintäkter och/eller värdestegring 4. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt IAS 40. IAS (International Accounting Standards) Internationellt redovisningsregelverk som IASC tog fram. IASB (International Accounting Standard Board) Organisation som bildades av IASC 2001 och fick uppgiften att ta fram och övervaka tillämpningen av framtida redovisningsprinciper. IASC (International Accounting Standard Committee) En oberoende organisation vars uppgift var att ta fram accepterade internationella redovisningsregler. IASC grundades av organisationer i USA, Canada och Storbritannien IFRS (International Financial Reporting Standards) Internationell redovisningsstandard som ges ut av IASB. Baseras på IAS och flera principer bär fortfarande namn efter IAS. Samtliga noterade bolag inom EU skall senast första januari upprätta sin koncernredovisning i enlighet med IFRS. Marknadsvärde Det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten/tillgången bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. RR (Redovisningsrådet) Organisation som består av representanter från både stat och näringsliv. Redovisningsrådet utfärdar redovisningsdirektiv för noterade bolag (Redovisningsrådets rekommendationer). Redovisningsrådets viktigaste uppgift på senare tid har varit att implementera IFRS. Rörelsefastighet En rörelsefastighet är en fastighet 1 som är avsedd att stadigvarande användas i verksamheten och som förväntas användas under mer än en period 5. Det finns således en viss grad av identitet mellan ägare och nyttjare. Rörelsefastigheter redovisas enligt IAS 16, Materiella anläggningstillgångar. Verkligt värde Är det belopp till vilket en tillgång eller en skuld skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. 3 Med fastighet avses mark, byggnad, del av byggnad eller både mark och byggnad. 4 IAS IAS

9 1 Inledning Inledningen innehåller definitioner, bakgrund, problemställning, avgränsningar, syfte, material och metoder samt disposition. 1.1 Bakgrund IFRS ges ut av IASB (International Accounting Standard Board), en organisation som år 2001 grundades av IASC (International Accounting Standards Committee). IASC gav ut det tidigare regelverket IAS (International Accounting Standards) som numera är en integrerad del i IFRS. IFRS innehåller därför flera principer som fortfarande bär namn efter det äldre regelverket IAS. EU har som målsättning att skapa en integrerad europeisk kapitalmarknad som skall konkurrera med omvärlden. Det kräver bland annat en enhetlig redovisningsstandard i syfte att öka jämförbarheten mellan bolag i olika länder och branscher. Av den anledningen har EU:s ministerråd beslutat att samtliga noterade bolag inom EU skall upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS senast I Sverige har det inneburit att viss lagstiftning anpassats till IFRS. Exempelvis tillåtandet av värdering till verkligt värde av icke finansiella tillgångar i koncernredovisning. I Sverige måste noterade koncerner samt statligt ägda bolag upprätta koncernredovisning enligt IFRS. Onoterade koncerner, noterade bolag som inte utgör koncerner samt övriga bolag kan dock välja att tillämpa IFRS i koncernredovisningen 6. För den svenska fastighetsmarknaden är värdering till verkligt värde inget nytt fenomen. Redovisningsrådet införde redan 2003 redovisningsprincipen RR24 som påminde om IAS 40. RR24 innebar att noterade bolag blev tvungna att redovisa marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter i tilläggsuppgift till balansräkningen. Livbolagen har dessutom sedan flera år tillbaka redovisat förvaltningsfastigheter till marknadsvärde direkt i balansräkningen. 1.2 Problemställning Införandet av IFRS innebär vissa förändringar som berör fastighetsvärdering och hur värdena skall redovisas i de finansiella rapporterna. Förvaltningsfastigheter som redovisas i enlighet med IAS 40 fair value model 7 skall bokföras till verkligt värde direkt i balansräkningen och eventuell värdeförändring, såväl realiserad som orealiserad, resultatföras. Omvärlden måste kunna förlita sig på att det bokförda värdet är så pass korrekt som en värdebedömning kan vara samt att värdeförändringen redovisas vid rätt tillfälle. Omvärlden ställer krav på insyn i bolagen vilket även innefattar insyn i hur tillgångarna värderas. När värdeförändringen får större betydelse för redovisningen kan det även få effekter för värderarkåren. Effekter såsom försök till påverkan till fördelaktig värdering, ökad efterfrågan av extern värdering och förändrad kompetensprofil. Vidare innebär IFRS viss förändring av själva värderingsmomentet vilket i en övergångsfas kan vålla problem eftersom olika tolkningar kan medföra mindre jämförbara värden. 1.3 Avgränsningar Införandet av IFRS har inneburit flera positiva och negativa effekter vida mer omfattande än det som berör fastighetsbranschen. Flera intressanta områden har dock lämnats utan beaktande för att inte examensarbetet skall bli alltför oöverskådligt. 6 Investmentbolaget Ledstiernan som är noterat på Stockholmsbördens O-lista tillämpar fortfarande RR då bolaget själv inte anser sig utgöra en koncern. Vidare är IFRS inget krav för bolag vars aktier handlas på exempelvis First North (före detta Nya Marknaden) 7 Se avsnitt

10 Det här examensarbetet omfattar endast tillgångsslaget fastigheter och endast koncerner som tillämpar IFRS. Arbetets fokus är främst förvaltningsfastigheter men omfattar till viss del även rörelsefastigheter eftersom det ibland kan vara svårt att skilja en rörelsefastighet från en förvaltningsfastighet. Ett kortare studiebesök i England har genomförts i syfte att undersöka engelsk expertis syn på införandet av IFRS effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Ingen utförligare beskrivning om skillnader och likheter mellan den engelska och svenska fastighetsmarknaden eller värderingssyn har genomförts. Inga djupare studier av engelsk lagstiftning, redovisningsprinciper eller andra regler har genomförts. Examensarbetet riktar sig i första hand till personer som är relativt insatta i ämnet och med goda grundkunskaper om fastighetsmarknaden i allmänhet. Det innebär att vissa grundläggande begrepp och definitioner anses vara allmänt känt och sådana begrepp och definitioner kommer ej att förklaras särskilt ingående i detta arbete. Vidare förväntas läsaren ha en viss kännedom om allmänna redovisningsregler samt ekonomiska resonemang. Kapitlet om redovisningsteori är mer detaljerat än övriga delar. Det bedöms dock nödvändigt eftersom de berörda redovisningsreglerna är relativt komplicerade. Examensarbetet gör inte anspråk på att vara fullständigt utan viktiga frågor och problemområden kan ha utelämnats. 1.4 Syfte Examensarbetets syfte är att inom ramen för avgränsningarna undersöka vilka effekter införandet av IFRS medfört för fastighetsvärdering och den svenska värderarkåren. Utöver situationen i Sverige har även ett kortare studiebesök i England genomförts i syfte att undersöka engelsk expertis syn på införandet av IFRS effekter på den svenska fastighetsmarknaden. 1.5 Material och metoder Omfattande ämnesrelaterad litteratur har studerats i syfte att erhålla en inblick i ämnet. I samband med de teoretiska studierna har problemställningen formulerats och rapportens uppbyggnad strukturerats. Den empiriska delen baseras på intervjuer och enkäter. Både intervjuerna och enkäterna kan klassificeras som strukturerade indirekta metoder för informationsinsamling. Intervjuerna har genomförts med fem olika grupper. Grupperna utgörs av fastighetsvärderare, revisorer, finansanalytiker och fastighetsbolag i rollen som uppdragsgivare. Den femte gruppen, övriga, består av insatta personer som är aktiva på fastighetsmarknaden men som inte kan sorteras in under någon av de andra grupperna. Samtliga grupper förutom finansanalytikerna har blivit intervjuade enligt samma frågemall. Intervjuerna med finansanalytikerna har genomförts under friare former. Frågorna har skickats ut i förväg och de flesta intervjuer har spelats in. Intervjuerna har sedan sammanställts och skickats ut för godkännande av respektive respondent. Enkäterna är en mer strukturerad insamlingsmetod eftersom svarsalternativen varit förbestämda. Det har dock funnits utrymme för kommentarer och förtydliganden. Enkäten har riktats mot representanter från fastighetsbolag och värderingsinstitut. På majoriteten av frågorna har svaren utvärderats utifrån en skala från ett till åtta. Skalan har medvetet konstruerats utan mittpunkt för att på så sätt tvinga respondenten att tydligare ta ställning. Beroende på hur väl respondentens individuella uppfattning överensstämmer med påståendet så har denna graderat svaret från ett till åtta. 10

11 Under arbetets gång har olika typer av material studerats. Det rör sig framförallt om redovisnings- och värderingsböcker, forskningsrapporter, artiklar, seminariepresentationer samt utdrag ur IFRS. Information har även inhämtats genom tidskrifter, Internet eller muntliga källor. 1.7 Disposition Examensarbetet består utöver det inledande kapitlet av sex huvuddelar: Kapitel 2, beskriver varför ämnet studeras och införandet av IFRS effekter för fastighetsbolag i allmänhet. Kapitel 3, innehåller sammanfattning av utvalda delar ur IFRS, främst de redovisningsprinciper som påverkar fastigheter (IAS 16, IAS 36 och IAS 40). Kapitel fyra, innehåller den empiriska undersökningen i form av sammanfattning av intervjuer och enkäter. Kapitel fem, innehåller resultatet av studiebesöket i England. Själva intervjun återfinns i appendix. Kapitel sex, innehåller funderingar, analyser och diskussioner kring den empiriska undersökningen. Kapitel sju, slutsats. Kapitel åtta, förslag till fortsatt forskning. Källförteckning Appendix, innehåller allmän värderingsteori, fullständiga enkäter samt intervjumallar. 11

12 2 Varför ämnet studeras För svenska fastighetsbolag har IFRS inneburit en viss omställning med både positiva och negativa effekter som följd. Tidigare var det vanligaste fastighetsvärdet som återfanns i balansräkningen ett historiskt värde som ibland väsentligt understeg det aktuella marknadsvärdet. Det innebar att det ibland fanns stora dolda övervärden i balansräkningen. IAS 40 och fair value model innebär en något avvikande inställning jämfört med tidigare regelverk när balansräkningen prioriteras före resultaträkningen vars tydlighet minskar när orealiserade vinster inkluderas. Fair value model, en av två godkända redovisningsmodeller, är endast tillämpbar på förvaltningsfastigheter och innebär att fastigheterna bokförs till verkligt värde direkt i balansräkningen. Vidare skall all värdeförändring, både realiserad och orealiserad, redovisas via resultaträkningen. Värdering av tillgångarna skall genomföras löpande och den värdeförändring som konstateras ersätter således avskrivningsbegreppet. Kritik har riktats mot att orealiserad värdeförändring skall redovisas via resultaträkningen. Det bakomliggande motivet torde vara att förädling och värdeutveckling ses som ett naturligt inslag i verksamheten och bör därför synliggöras i resultaträkningen. 8 Mot det argumentet kan resas åsikter som att fastighetsbolag med en långsiktig placeringshorisont riskerar att se hela eller stora delar av förvaltningsverksamhetens resultat ätas upp av fluktuationer i det verkliga värdet. Särskilt om värdeförändringen beror av normala cykliska konjunktursvängningar. Höga tillgångsvärden jämfört med intäkter innebär att en mindre förändring av fastighetsvärdet kan få stora konsekvenser för årets resultat. Det är således svårt att kompensera en värdeminskning på några få procent med ett ökat driftnetto. Effekten av att orealiserad värdeförändring inkluderas i resultaträkningen blir således att framtida vinster/förluster diskonteras och adderas till dagens resultaträkning eftersom värdeförändring ofta beror av förändrade antaganden om framtida ekonomiska fundamenta. En kraftig fluktuation av fastighetsvärdena innebär att eget kapital kommer att fluktuera i motsvarande utsträckning. En eventuell ökning av volatiliteten i eget kapital kommer sannolikt inte att tas emot positivt av omvärlden som ofta betraktar en exponering mot fastighetssektorn som ett relativt effektivt sätt att diversifiera risken i den totala investeringsportföljen. Det innebär att en sådan utveckling kan ha effekter på aktiekursen. Den risken bör dock inte överdrivas eftersom investerare kan informeras via en transparent redovisning med en grundlig förklaring till värdeutvecklingen. Det skall också tilläggas att volatiliteten i värdeutvecklingen existerar oavsett om den synliggörs i resultat- och balansräkning eller ej. Tillämpningen av fair value model innebär att realiserade och orealiserade vinster blandas i eget kapital vilket kan skapa en viss förvirring hos läsaren. Vidare försvåras jämförelsen mellan olika tidsperioder eftersom förändrade marknadsförutsättningar får större effekt på resultaträkningen än tidigare. Vissa finansiella nyckeltal som härstammar ur balans- och resultaträkning riskerar dessutom att variera kraftigare och uppvisa mer avvikande nivåer än vid jämförelse med tidigare perioder. En sådan utveckling kräver sannolikt mer omfattande analyser och förklaringar för att de finansiella rapporterna skall gå att tolka samt att fokus flyttas från resultaträkningen till kassaflödesanalysen. Förändringarna som IAS 40 innebär kan även påverka agerandet hos ledningen i de berörda bolagen. Exempelvis kan en starkare balansräkning öppna möjligheter till högre skuldsättning för att erhålla högre hävstångseffekt på eget kapital, vilket i sin tur innebär en högre finansiell risk. Andra exempel är omotiverat hög utdelningspolicy eller kortsiktig affärsstrategi med fokus på snabb värdeutveckling snarare än fokus på stabil förvaltningsverksamhet. 9 Det 8 Intervju med Nordlund B, Eriksson, Kullendal och Leino,

13 sistnämnda kan resultera i en högre rörelserisk om fokus flyttas från kassaflödesdriven verksamhet till förhoppningar om snabb värdetillväxt till följd av utbudsunderskott. Ett sådant agerande behöver dock inte vara negativt under förutsättning att ledningen handlar utifrån aktieägarnas bästa. En effekt av IFRS är att orealiserade vinster på sikt kan delas ut till ägarna. En sådan situation är dock ej tänkbar i dagsläget eftersom IFRS endast är tillämpbar på koncerner vilka inte klassas som juridiska personer och har således ingen möjlighet att dela ut likvida medel. Målsättningen var dock att IFRS skulle vara tillämpbar på moderbolag redan 2006 men beslutet har skjutits upp eftersom bland annat de fiskala frågorna ej lösts på ett tillfredställande sätt. Finansdepartementet behandlar för tillfället ett förslag som innebär att orealiserade värdeförändringar skall beskattas med 28 procent och tas upp i resultaträkningen. Det kan innebära att ett bolag som redovisar en stor värdeökning kan tvingas låna för att möjliggöra betalning av den skatteskuld som uppstår. Det kan vara svårt om bolaget redan har en hög belåningsgrad eller på annat sätt har begränsade möjligheter att erhålla kreditfaciliteter. Om en orealiserad värdeminskning skulle uppstå får ägaren på motsvarande sätt dra av för orealiserade förlust och på så sätt reducera skattekostnaden. 10 Inga beslut angående skatteeffekterna har ännu tagits utan beslut väntas först Om förslaget skulle bli verklighet innebär det ökade incitament till fördelaktig fastighetsvärdering. Ett bolag som genererar ett starkt kassaflöde skulle kortsiktigt gynnas av att värdera beståndet lägre och på så sätt konstruera en avdragsgill värdeminskning. Ett sådant agerande kan dock få andra konsekvenser om marknaden anser att börsvärdet inte längre speglar bolagets substansvärde. Skattekonsekvenserna kan även leda till en ökad efterfrågan på fastigheter med nedskrivningsbehov, vars värdeminskning får ett värde som underskottsavdrag. En liknande handel med förlusttyngda så kallade dot com-bolag uppstod efter IT-bubblans kollaps vilket ledde till förändrad lagstiftning och reglering av avdragsmöjligheter. För att motverka en sådan utveckling så ställs höga krav på trovärdigheten i fastighetsvärderingarna. En del av problematiken vid tillämpning av fair value model beror på att värdering av fastigheter präglas av starka subjektiva inslag i bedömningar av objektiva fakta. Fastigheter har i jämförelse med andra tillgångsslag flera unika egenskaper såsom lägre likviditet, hög kapitalintensitet, heterogenitet och höga transaktionskostnader. Det innebär en naturligt lägre transaktionsfrekvens för fastigheter än exempelvis aktier. Fastigheter värderas och prissätts inte på samma sätt som aktier, där marknaden kontinuerligt korrigerar kurserna. I avsaknaden av en central marknadsplats på grund av ovan nämnda egenskaper så värderas fastigheterna istället av värderare. Värderarna har ofta olika uppfattningar om värdet eftersom de bedömer marknadsförutsättningarna olika. Härutöver är all värdering behäftad med osäkerheter. Det är därför ett problem att använda sig av marknadsvärdering av fastigheter eftersom värdet är uppskattat, behäftat med osäkerheter samt endast är giltigt under särskilda antaganden och vid en viss tidpunkt. Ett aktuellt problem som är direkt relaterat till värderingen av de underliggande tillgångarna är frågan om värderingen skall skötas internt eller externt? Ett bolag kan få trovärdighetsproblem om omvärlden anser att insynen i hur beståndet värderas är otillräcklig eller misstänker att värderingen är partisk. Omvärldens bedömning av bolaget kommer i sin tur vara avgörande för hur aktiekursen utvecklas. Extern värdering är inget krav även om IFRS uppmuntrar till oberoende värdering. Kanske leder införandet av IFRS och dess effekter på resultaträkningen till att marknaden kräver större inslag av oberoende värderingar. Frågan är dock vem som är oberoende och om oberoende värderingar automatiskt leder till mer rättvisa värderingar? Värderaren är beroende av sin uppdragsgivare och när fastighetsvärderingen blir en viktigare post i både balans- och 10 Det är inte känt hur stor del av värdeminskningen som skulle vara avdragsgill. 13

14 resultaträkning så ökar risken att den externe värderaren utsätts för högre grad av påtryckningar att leverera fördelaktiga värden. Värden som gynnar uppdragsgivaren och som förstärker den utjämningseffekt som kan observeras i fastighetsindex. Det är av stor vikt att omvärlden kan lita på att bolagens tillgångar är korrekt värderade och att värdeförändringarna som redovisas är rimliga samt redovisas i rätt period. Värderingen bör få större betydelse vid tillämpning av fair value model vilket kan innebära förändrade förutsättningar för värderarkåren. Frågan är om förändringarna är så omfattande att värderaren kommer att få en helt ny roll? Innebär behovet av extern analys att värderaren tar steget in i styrelserummet i rollen som rådgivare? 14

15 3 IFRS, utdrag och sammanfattning Kapitlet behandlar de redovisningsprinciper som främst berör förvaltningsfastigheter. Först följer en sammanfattning av regelverkets historik. Därefter följer en genomgång av redovisningsprinciperna IAS 16, IAS 36 och IAS 40 samt kommentarer till dessa. 3.1 Historik till IAS/IFRS IFRS ges ut av IASB (International Accounting Standard Board), en organisation som år 2001 grundades av IASC (International Accounting Standards Commitee). IASC gav ut det tidigare regelverket IAS (International Accounting Standards) som numera är en integrerad del i IFRS. IFRS innehåller därför flera principer som fortfarande bär namn efter det äldre regelverket IAS. EU har som målsättning att skapa en integrerad europeisk kapitalmarknad som skall konkurrera med omvärlden. En integrerad europeisk kapitalmarknad kräver bland annat en enhetlig redovisningsstandard i syfte att öka jämförbarheten mellan bolag i olika länder och branscher. Av den anledningen beslutade EU:s ministerråd att samtliga noterade bolag inom EU skall upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS senast I Sverige har det inneburit att viss lagstiftning har anpassats till IFRS. Exempelvis tillåtandet av värdering till verkligt värde av icke finansiella tillgångar i koncernredovisning. Arbetet fortgår genom ett samarbetsprojekt där en ömsesidig anpassning förbereds mellan IASB och FASB 11. Det är av stor vikt att det arbetet lyckas med hänsyn till de amerikanska koncernernas magnitud och inflytande i hela den finansiella världen. 3.2 IAS 16 Materiella anläggningstillgångar (Property, Plant and Equipment) IAS 16 är tillämpbar på så kallade rörelsefastigheter. En rörelsefastighet är en fastighet som är avsedd att stadigvarande användas i verksamheten under mer än en period 12. Tillgången får endast redovisas i balansräkningen om det är sannolikt att företaget får ta del av de framtida ekonomiska fördelarna och om anskaffningsvärdet kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. 13 Efter anskaffningstidpunkten medger IAS 16 två olika metoder att redovisa en rörelsefastighets bokförda värde, cost model och revaluation model. Cost model är huvudprincipen men inget hindrar ett bolag att använda revaluation model. Bolagen skall dock värdera samtliga rörelsefastigheter enligt samma metod för att öka jämförbarheten Cost model Cost model innebär att värdet redovisas till anskaffningsvärde minskat med eventuella ackumulerade avskrivningar och ackumulerade nedskrivningar 14. Om fastighetens komponenter har olika livslängd/nyttjandeperiod skall komponenterna skrivas av enligt separata avskrivningsplaner och tas upp som kostnader i resultaträkningen. Kravet på separata avskrivningsplaner skall tolkas strikt och för en fastighets olika komponenter innebär metoden ett gediget administrativt arbete. 15 Cost model kallas ofta för en komponentavskrivningsmetod. 11 Organisation ansvarig för utveckling av nordamerikanska redovisningsregler. 12 IAS IAS IAS IAS

16 Nedskrivning av värdet blir endast aktuellt om det redovisade värdet överstiger fastighetens återvinningsvärde 16. En eventuell nedskrivning tas upp som en kostnad i den period som nedskrivningsbehovet uppstår. Om fastigheten en gång varit föremål för nedskrivning kan värdet reverseras upp till ursprungligt anskaffningsvärde minskat med de planenliga avskrivningarna. Reverseringen tas upp som en minskad kostnad 17 i den period som reverseringen uppstår. Enligt tidigare redovisningsregler uppstod en uppskrivningsmöjlighet om det verkliga värdet översteg det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat för ackumulerade planenliga avskrivningar. Uppskrivning av det bokförda värdet är dock inte tillåten enligt reglerna för cost model, IAS Revaluation model - Omvärdering Revaluation model är den alternativa värderingsprincipen. Modellen bygger på att fastigheten 18 bokförs till ett omvärderat belopp. Det omvärderade värdet utgörs av det verkliga värdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. 16 Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. 17 Men har samma effekt som en intäkt. 18 Alternativt redovisningsposten, om flera fastigheter redovisas tillsammans. 16

17 3.3 IAS 36 Nedskrivningar (Impairment of assets) Reglerna om nedskrivning är inte tillämpbar på fastigheter som klassificeras som lagerfastigheter, skogs- och jordbruksfastigheter eller förvaltningsfastigheter som redovisas enligt fair value model. Nedskrivningarna berör alltså främst rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter som redovisas enligt cost model 19. Nedskrivning av fastigheter skall aktualiseras om det redovisade värdet överstiger fastighetens så kallade återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av fastighetens nyttjandevärde och nettoförsäljningsvärde. Nyttjandevärdet erhålls genom en individuell bedömning av framtida kassaflöden diskonterade med en marknadsmässig kalkylränta. Ingen nedskrivning behövs om värdenedgången är oväsentlig 20. Det finns dock inget varaktighetskrav i IAS 36, vilket innebär att om återvinningsvärdet är högre än det redovisade värdet och nedskrivningsbeloppet inte är oväsentligt så skall nedskrivningen genomföras även om inte värdeförändringen förväntas bestå 21. Fastigheten skrivs då ned till återvinningsvärdets nivå och nedskrivningen kostnadsförs omedelbart i resultaträkningen 22. Om en rörelsefastighet redovisas enligt revaluation model så gäller dock IAS 16:s regler avseende nedskrivning för omvärderade tillgångar. 19 IAS IAS 36 13ii 21 Det är givetvis svårt att avgöra vad som är bestående men enligt an studie av Bo Nordlund tyder på att inte ens den nedgång som drabbade fastighetsmarknaden i början av 1990-talet klassas som bestående eftersom värdena på sikt repade sig. 22 IAS

18 3.4 IAS 40 Förvaltningsfastigheter (Investment Property) IAS 40 är endast tillämpbar på så kallade förvaltningsfastigheter. En förvaltningsfastighet är kortfattat en fastighet 23 vars syfte är att generera hyresintäkter och/eller värdetillväxt. Fastighetens hyresintäkter skall vara tämligen oberoende av bolagets övriga tillgångar. 24 Ibland kan det vara svårt att skilja en förvaltningsfastighet från en rörelsefastighet vilket exemplen nedan vittnar om. 1. Fastighet som ägs av moderbolag och som nyttjas av eller hyrs ut till dotterbolag skall klassificeras som rörelsefastighet i koncernredovisningen. I det ägande företagets, moderbolagets, redovisning kan dock fastigheten klassificeras som förvaltningsfastighet Fastighet (mark/jord) som exploateras för att i framtiden bli förvaltningsfastighet redovisas enligt IAS 16 som rörelsefastighet fram till tidpunkten då förvaltningsfastigheten är uppförd och kan tas i bruk. Vid den tidpunkten skall fastigheten redovisas enligt IAS Äger bolaget oexploaterad mark skall den redovisas som förvaltningsfastighet om marken för tillfället innehas för obestämd användning Befintlig förvaltningsfastighet som byggs om och som fortsättningsvis skall användas som förvaltningsfastighet skall redovisas enligt IAS 40 under hela uppförandetid 28. Vidare gäller speciella regler för fastigheter som omfattas av leasingavtal. Grundprincipen är att om avtalet klassificeras som ett finansiellt leasingavtal 29 så skall leasetagaren redovisa tillgången i sin balansräkning som förvaltningsfastighet, betalningarna för leasingen redovisas som skuld. 30 Vid anskaffning av en fastighet redovisas värdet till anskaffningsvärde. Efter anskaffningstidpunkten tillåter IAS 40 två redovisningsmetoder, cost model eller fair value model. Bolaget skall dock värdera samtliga förvaltningsfastigheter enligt vald metod för att öka jämförbarheten. Redovisningsprincip får endast bytas om den valda metoden ej kan tillämpas på en fastighet (som då redovisas enligt cost model) eller om ett byte av redovisningsprincip skulle medföra en mer rättvisande bild av värdet på bolagets fastigheter. Det är högst osannolikt att ett byte av princip från verkligt värde/fair value model till anskaffningsvärde/cost model skulle ge en mer rättvis bild Cost model Cost model enligt IAS 40 är nästintill identisk med cost model enligt IAS 16 avseende effekterna på balans- och resultaträkning förutom krav på tilläggsuppgift. Om en förvaltningsfastighet redovisas enligt cost model krävs att fastighetens verkliga värde i upplysningssyfte framgår av tilläggsuppgift 32. Tilläggsuppgift med verkligt värde skall likväl revideras. 23 Med fastighet avses mark, byggnad, både mark och byggnad samt del av byggnad. 24 IAS IAS IAS 40 9d 27 IAS 40 8a 28 IAS 40 9d 29 Ett finansiellt leasingavtal definieras som ett leasingavtal vari de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av ett objekt i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. 30 IAS 40 9e 31 IAS IAS

19 3.4.2 Fair value model Värdering enligt fair value model innebär att tillgångarna skall värderas post för post. Vad en post innebär definieras inte i IAS 40 utan är en bedömningsfråga. En post kan vara en enstaka fastighet men även ett kluster av fastigheter som av någon anledning anses lämpliga att redovisa tillsammans. Förvaltningsfastighetens verkliga värde skall redovisas direkt i balansräkningen och inte som tidigare, före införandet av IFRS, i upplysningssyfte i not. Värdeförändring som kan uppstå då en fastighet värderas till verkligt värde för första gången samt värdeförändring som kan uppstå mellan olika värdetidpunkter skall tas upp som en positiv/negativ effekt i resultaträkningen och inkluderas i årets resultat. De bolag som tillämpar fair value model kommer däremot inte att bokföra avskrivningar som en kostnad i resultaträkningen. Avskrivningsbegreppet förlorar därför sin innebörd men det skall inte tolkas som att fastigheten slutat att åldras. Istället bör slitage och det faktum att byggnaden blir omodern kapitaliseras i det verkliga värdet och resultera i en värdenedgång, åtminstone i reala termer avseende byggnaden 33. Förvaltningsfastighet vars verkliga värde inte går att fastställa på ett tillförlitligt sätt, skall redovisas enligt IAS 16, cost model. Om det är möjligt skall ett intervall anges inom vilket det verkliga värdet bedöms ligga. 34 Fastighet Rörelsefastighet Förvaltningsfastighet IAS 16 Materiella anläggningstillgångar IAS 40 Förvaltningsfastigheter Revaluation model Omvärdering Omv. Belopp = verkligt värde ack. avskr. - ack. nedskr. Cost model Anskaffningsvärde Komponentavskrivning Avskrivningar Ev. nedskrivningar Ej uppskrivning Förvaltningsfastighet => verkligt värde i not Fair value model Verkligt värde direkt i BR Värdeförändring i RR Ej avskrivningar IAS 36 Nedskrivningar Nedskrivning om bokfört värde > återvinningsvärde Inget varaktighetskrav. Nedskrivningen skall uppgå till ett väsentligt belopp Återvinningsvärde = det högsta av nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde Nettoförsäljningsvärde = verkligt värde transaktionskostnader Nyttjandevärde = individuellt värde, ägarens bedömning av kassaflöden diskonterade med en marknadsmässig kalkylränta. Värderas i befintligt skick 33 Intervju med Nordlund B, IAS

20 3.4.3 Värdering till verkligt värde enligt IAS 40 Värderingsförfarandet enligt IAS 40 innebär vissa förändringar och det finns dessutom oklarheter i hur värdebedömningen skall genomföras. IAS 40 tillåter förvisso de traditionella värderingsmetoderna men förespråkar ortsprismetoden framför avkastningsbaserade metoder. Att enbart förlita sig på en renodlad ortsprismetod kräver dock en hög likviditet på fastighetsmarknaden, vilket inte är fallet för samtliga svenska delmarknader. Effekterna av att IAS 40 förespråkar ortsprismetoden skall inte överdrivas utan alternativa metoder är fortfarande tillåtna. Respondenterna ur revisorsgruppen verkar heller inte fästa särskilt stor vikt vid valet av värderingsmetod utan ser helst att avkastningsbaserade metoder förblir förstavalet, så länge inte omsättningen på en viss delmarknad är tillräckligt hög 35. Det verkliga värdet speglar marknadens förutsättningar och inkluderar ej individuella fördelar såsom exempelvis skattefördelar eller stordriftsfördelar till följd av ett storleksmässigt lämpligt eller geografiskt samlat bestånd. 36 Det verkliga värdet skall bokföras utan avdrag för tänkta transaktionskostnader. Observera att det initiala värdet som bokförs när en fastighet förvärvas uppgår till anskaffningsvärdet där transaktionskostnaderna subtraherats från köpeskillingen. Det IAS 40 tar sikte på är löpande värdering av redan innehavda fastigheter där värdet skall bokföras exklusive tilltänkta transaktionskostnader. En punkt som har vållat viss oenighet i hur den skall tolkas och tillämpas är IAS Det verkliga värdet återspeglar varken framtida investeringar i syfte att förbättra fastigheten eller framtida fördelar till följd av sådana förbättringar 37. Formuleringen är olycklig eftersom om paragrafen tolkas ordagrant innebär det att ej påbörjade investeringar skall exkluderas ur bedömningen av det verkliga värdet. Den mest korrekta tolkningen torde dock vara att värdehöjande investeringar även fortsättningsvis skall inkluderas i värdebedömningen. Dock kvarstår den rent värderingstekniska problematiken med värdering av utvecklingsmöjligheter såsom byggrätter, vilket kan liknas vid optionsvärdering. Införandet av IAS 40 innebar att gränsen mellan investering och underhåll skärptes. Det har resulterat i att fler åtgärder än tidigare klassificeras som investering och skall således aktiveras i stället för att kostnadsföras i resultaträkningen. Allt annat lika bör detta resultera i högre redovisade driftnetton än tidigare. Starkare redovisade driftnetton är något som en värderare bör vara uppmärksam på eftersom en omfördelning av investeringar och underhållsåtgärder sällan påverkar kassaflödet nämnvärt. Fastighetens historik avseende drift- och underhåll kommer således att bli allt viktigare efter införandet av IFRS. Det innebär även ett högre ansvar på uppdragsgivaren att på ett tydligare sätt lyfta fram relevanta kassaflöden snarare än redovisade intäkter och kostnader. 35 Intervju, se avsnitt IAS IAS

21 4 Sammanställning av den empiriska studien Kapitlet innehåller sammanställning av genomförda intervjuer och enkäter. Sammanställning av intervjuerna presenteras i ordningsföljden fastighetsbolag, fastighetsvärderare, revisorer, analytiker samt övriga. Därefter följer kommentarer till enkätstudien. Hela enkätstudien återfinns i appendix. Studien baseras i huvudsak på ett antal intervjuer som utförts under hösten Vid dessa tillfällen hade IFRS tillämpats under två hela kvartal. Två delårsrapporter hade nått marknaden men fortfarande var IFRS ett relativt nytt begrepp. Problematiken kring värdering av fastigheter har studerats ur fyra olika synvinklar: fastighetsägare i rollen som uppdragsgivare, fastighetsvärderare, revisorer och analytiker. Intervjuer har även genomförts med ett fåtal personer som inte kan klassificeras under någon av ovan nämnda grupper. Parallellt med intervjuerna har en enkätstudie genomförts. Enkäterna har riktats mot fastighetsägare och fastighetsvärderare. Svarsfrekvensen i enkätstudien har inte varit tillfredsställande vilket innebär att slutsatserna inte kan anses representera hela marknadens åsikter. 4.1 Fastighetsägare Intervjuer har genomförts med representanter från AP Fastigheter, Castellum, Kungsleden och Vasakronan. Samtliga respondenter hade vid intervjutillfällena ledande befattning på koncernnivå inom respektive bolag. Observera att AP Fastigheter och Vasakronan vid tidpunkten är statligt ägda bolag och inte noterade. Statligt ägda bolag skall dock upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS. AP Fastigheter AP är ett bolag vars ägare vid tidpunkten för detta arbete till lika stora delar utgörs av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. Fastighetsbeståndet består mestadels av kommersiella lokaler och det bokförda värdet uppgick i slutet av 2005 till omkring 31 miljarder kronor varav 70 procent är lokaliserat till Stockholm City med omnejd. AP Fastigheter värderar hela sitt bestånd externt två gånger per år. Inför årsskiftet värderas dessutom 25 till 30 procent av beståndet internt för att kvalitetssäkra den externa värderingen. Castellum Castellum är ett moderbolag som inte äger fastigheter direkt. Fastigheterna ägs av sex regionala dotterbolag. Det totala fastighetsbeståndet uppgår till ungefär 2,5 miljoner m 2 varav huvuddelen utgörs av kommersiella lokaler. Castellum är noterat på Stockholmsbörsens O- lista. Dotterbolagen ansvarar för värdering av eget innehav men makroekonomiska antaganden fastställs på koncernnivå. 50 procent av beståndets totala värde, vilket motsvarar omkring 100 fastigheter, värderas externt inför varje årsskifte. Framförallt externvärderas de större och mer värdefulla fastigheterna. Kungsleden Kungsleden är noterat på Stockholmsbörsens O-lista och har under 2005 varit en mycket aktiv investerare på den svenska marknaden. Det totala fastighetsbeståndet uppgick till ungefär 19 miljarder kronor i slutet av 2005 fördelat på ungefär 2,6 miljoner m 2 uthyrbar area spritt över 138 kommuner. Kungsleden baserar sin årsredovisning på intern värdering och använder endast extern värdering till att kvalitetssäkra de interna värderingsrutinerna. Ofta krävs dock externa värderingar vid upptagande av kreditfaciliteter för fastighetsförvärv. 21