Bostadsförsörjningsprogram för Oskarshamns kommun

Transkript

1 Bostadsförsörjningsprogram för Oskarshamns kommun Med sikte på 2030 Antaget i Kommunfullmäktige Micael Sandberg MWA Konsult & Invest, augusti 2011

2 Bostadsförsörjningsprogrammet har utarbetats av Micael Sandberg, MWA Konsult & Invest, i samverkan med en referensgrupp under ledning av samhällsbyggnadschef Bodil Liedberg-Jönsson. Referensgruppen har i övrigt bestått av Erik Hjertqvist, Kent Svensson och Lennart Karlsson. Materialet har även skickats för synpunkter till tre externa aktörer med god insikt om förhållanden på den lokala bostadsmarknaden, varav två också inkommit med synpunkter som beaktats i slutrevideringen. Programmet antogs av Oskarshamns Kommunfullmäktige

3 2

4 Innehållsförteckning Sammanfattning... 5 Varför ett bostadsförsörjningsprogram?... 7 Strategisk boendeplanering i Oskarshamns kommun... 8 Scenarier och strategier... 9 Scenario 30/ Konsekvensbedömning Rekommendationer Scenario Noll Konsekvensbedömning Rekommendationer Scenario Bakåt Konsekvensbedömning Rekommendationer Behovsanalys Befolknings- och boendetrender Vi flyttar hemifrån, till studier och till arbete Livsfaser och livsstilstrender styr våra boendepreferenser Befolkning och bostadsefterfrågan i Oskarshamn Hushållens utveckling Hushållens inkomster Framtida arbetsmarknad Utbudsanalys Framtidstrender Bostadsmarknaden i Oskarshamns kommun Nyproduktion Andrahandsmarknad Hyresmarknad Särskilt boende Flyttkedjor BOENDESEMINARIUM 9 MARS Seminariedokumentation Föreläsning 1: Thomas Sandell Föreläsning 2: Richard Bergström Grupparbete

5 4

6 Sammanfattning Oskarshamns kommun saknar idag en strategi för hur utveckling av bostäder ska ske och har under många år arbetat utifrån projektstyrda förfrågningar. I och med arbetet med en ny översiktsplan har ambitionen med kommunens översiktliga planering förändrats så att den mer ska beakta och belysa långsiktiga viktiga planeringsstrategier för kommunens utveckling och minska graden av händelsestyrd planering. Detta i kombination med ett ökat behov av en långsiktig hållbar planering ger ett ökat behov att hitta långsiktiga tendenser och konsekvenser i nyckelfrågor såsom t.ex. bostadsförsörjning. För att skapa en bredd, flexibilitet och långsiktighet för bostadsförsörjningsprogrammet har tre olika scenarier definierats som utgångspunkt för arbetet: Scenario 30/30 är ett scenario där kommunen år 2030 har fått invånare det vill säga en ökning med drygt invånare jämfört med de invånare kommunen hade 31/ Detta ger en befolkningsökning på nästan 200 personer per år. I scenariot bedöms ökningen tillfalla Oskarhamns tätort. Scenario Noll innebär att kommunen kvarstår på sin nuvarande befolkningsnivå och arbetsmarknaden ter sig oförändrad i och runt kommunen. Befolkningsutvecklingen i detta scenario är i stort densamma som i SCB:s befolkningsprognos för kommunen. Scenario Bakåt är ett scenario där kommunen har en nedåtgående befolkningstrend och tappar invånare framför allt i de större tätorterna som följd av en förändrad arbetsmarknad. Scenariot innebär att befolkningen minskar med totalt personer till 2030 det vill säga ca 100 personer per år. I denna rapport analyseras vilka demografiska förändringar som kan realisera scenarierna, vad de innebär för efterfrågan på bostäder i kommunen samt hur kommunen kan agera för att anpassa och utveckla bostadsmarknaden för att svara mot befintliga och nya kommuninvånares behov och önskemål. I rapporten ges även bakgrundsinformation om behovs- och utbudsläget på Oskarshamns lokala bostadsmarknad. Dessa kan summariskt beskrivas som följande: Efterfrågeläget Krympande befolkning och därmed underlag för bostadsmarknaden. Trenden talar för en fortsatt nedgång av folkmängden i Oskarshamns kommun. SCB:s befolkningsprognos för kommunen pekar dock på stabilt befolkningsunderlag till Ökning senaste decenniet främst i åldersgruppen år, och innevarande decennium främst i åldersgruppen 70 år eller äldre. Innebär ökade behov av senior- och äld- Utbudsläget Bostadsutbudet i Oskarshamns kommun har genomgått små förändringar de senaste decennierna och ligger idag på drygt bostäder, jämt fördelade på flerbostadshus och småhus, vilket innebär en högre andel småhus än i riket. Nyproduktionen har gått från nära 200 år 1992 främst lägenheter i flerbostadshus till ett drygt ett dussin i genomsnitt per år under 2000-talet främst villor och radhus 5

7 reboende. Förändrad hushållsstruktur. Större andel en- och tvåpersonshushåll i takt med stigande medelålder i befolkningen. Har, trots befolkningsminskningen, inneburit fler hushåll, och därmed behov av bostäder, i kommunen sedan mitten av 1990-talet. Befolkningsutvecklingen, och därmed bostadsefterfrågan, är starkt koncentrerad till staden. Gäller såväl förstaboende som familjer och äldre. Den faktiska efterfrågan är större än vad som indikeras av den registrerade befolkningsutvecklingen. I synnerhet bostäder på landsbygden samt i attraktiva, företrädesvis kustnära, lägen kan antas uppleva en stärkt efterfrågan till följd av fritidsboendet i kommunen. Därtill bidrar långväga arbetspendlare/veckopendlare till en ökad efterfrågan, framför allt i staden. Oskarshamnarna har en stark köpkraft och goda möjligheter att finansiera sitt boende, även vid nyproduktion. Stark arbetsmarknad och ersättningsrekryteringar pga. pensionering av 40-talisterna har ökad inpendlingen och på senare år även inflyttningen till kommunen. Kan innebära stärkt befolkningsutveckling kommande år, men konkurrensen är hård från de större städerna. Svagt intresse bland inpendlarna att bosätta sig i kommunen, enligt studie genomförd i eller nära huvudorten. Det finns en stabil efterfrågan på centralt belägen tomtmark för småhus i staden och kommunen bedömer dess bostadsmarknad som balanserad, medan det anses råda överskott på bostäder i övriga kommunen. Nära två tredjedelar av Oskarshamnarna bor i privatägda småhus. Många bor kvar i villa även efter det att barnen flyttat hemifrån. Något förenklat torde man kunna slå fast att familjer och medelålders par till övervägande del bor i småhus i Oskarshamns kommun, medan yngre, framför allt singelhushåll, bor i lägenhet. Lägenhetsbeståndet i Oskarshamn är åldersstiget och tämligen illa anpassat till äldre och funktionshindrade. Medelpriserna på andrahandsmarknaden framför allt vad gäller lägenheter - ligger på en nivå klart under kostnaden för nyproduktion, vilket försvagar förutsättningar för lönsam nyproduktion. Hyresmarknaden domineras starkt Byggebo, med ca 40 procent av det totala lägenhetsbeståndet i kommunen och merparten av hyresrätterna. Vakansgraden inom Byggebo har minskat till 3,5 % 2010, motsvarande knappt 100 lediga lägenheter. Tidigare års obalanser förefaller därmed vara på väg att rättas till och hyresmarknaden förefaller i stort att vara i balans. Bland de mindre, privata hyresvärdarna är uthyrning till företag/inrest arbetskraft vanligt förekommande och bidrar till en starkare hyresmarknad. Av de tre scenarierna överensstämmer scenario noll bäst med den rådande verkligheten. Kommunen bör därför ha detta som basscenario i planeringen, men samtidigt ha beredskap och arbeta proaktivt för att realisera det utfall som ges av scenario 30/30. Scenario Bakåt är i sammanhanget att betrakta som en oönskad utveckling som historien visar att man bör ha beredskap för, men är till sin karaktär mer reaktivt, dvs. inget kommunen aktivt bör planera för men likväl ha beredskap att hantera. 6

8 Varför ett bostadsförsörjningsprogram? Bostadsförsörjningen har en grundläggande betydelse för människors välfärd och för kommunens möjligheter att utvecklas. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. Att utveckla boendet är därför en viktig del i kommunens strategiska planering. Med riktlinjer för bostadsförsörjningen kan kommunen tydliggöra sina ambitioner när det gäller att utveckla boendevillkoren i olika delar av kommunen. Detta är av avgörande betydelse såväl för ekonomisk och befolkningsmässig tillväxt, som för invånarnas välfärd och trivsel. Från och med 1 januari, 2001 gäller den nya lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. (SFS 2000:1383 med tillägg SFS 2002:104). I korthet innebär lagen att varje kommun ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för goda bostäder åt kommuninvånarna. Enligt lagen skall riktlinjer för bostadsförsörjning antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Nedan redovisas utdrag ur lagens innehåll samt Boverkets kommentarer till den. Varje kommun ska planera bostadsförsörjningen så att alla i kommunen kan leva i goda bostäder (1 ). I begreppet goda bostäder ingår inte bara bostäderna utan hela boendemiljön. Detta handlar inte bara om nyproduktion utan också i hög grad om insatser i redan befintliga bostadsområden. Det gäller alla invånares behov av bostäder men vissa grupper kan behöva uppmärksammas särskilt, t ex äldre och funktionshindrade eller ungdomar. Regeringen framhåller också att medborgarna genom en väl fungerande bostadsförsörjningsplanering kan få bättre inflytande och överblick över boendesituationen i kommunen. Hur kommunerna ska bedriva sin bostadsförsörjningsplanering eller vad planeringen ska omfatta regleras inte närmare. Förutsättningarna varierar starkt och bostadsförsörjningsplaneringen måste anpassas efter situationen i den enskilda kommunen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige (1 ). Bostadsförsörjningsfrågorna är så viktiga att de bör förankras väl i den lokala politiska debatten. Därför är det obligatoriskt att behandla dem i kommunfullmäktige. Men till skillnad från den bostadsförsörjningslag som gällde till och med juni 1993 regleras inte på vilket sätt riktlinjerna ska redovisas och dokumenteras. Riktlinjer ska antas en gång per mandatperiod. Om det behövs ska kommunen samråda med andra kommuner som berörs av planeringen (1 ) Det kan krävas ett regionalt perspektiv på boendefrågorna, särskilt i storstadsregionerna, där ofta flera kommuner utgör en gemensam arbets- och bostadsmarknad. Kommunen ska anordna bostadsförmedling om detta behövs för att främja bostadsförsörjningen (3 ). Också när det gäller bostadsförmedling ska man om det behövs samarbeta med grannkommunerna. Två eller flera kommuner som utgör en gemensam bostadsmarknad kan med fördel ha en samordnad bostadsförmedling. 7

9 Kommunen ska lämna uppgifter om bostadsförsörjningsplaneringen, om regeringen begär det. (5 ). Även om det inte finns någon årlig och formaliserad skyldighet att redovisa bostadsförsörjningsplaneringen till någon myndighet utanför kommunen kan det finnas anledning för regeringen att någon gång begära in särskild information om bostadsförsörjningsplaneringen. Det kan gälla vissa kommuner eller någon speciell fråga. Detta sker normalt sett via länsstyrelserna. Bostadsförsörjningsplanering är det begrepp som hittills vanligen har använts om denna verksamhet. Boverket använder numera vanligen begreppet boendeplanering. Dels därför att det inte bara handlar om bostäder utan om en planering för hur man vill att boendet i vid bemärkelse ska utvecklas i olika delar av kommunen. Dels är ordet försörjning något som får tankarna till ett ovanifrånperspektiv, som känns otidsenligt. Alternativa begrepp kan t ex vara boendestrategisk planering eller strategisk boendeplanering. Strategisk boendeplanering i Oskarshamns kommun Kommunens strategiska boendeplanering bör utgå från bostadsförsörjningslagen samt lokala efterfråge- och utbudsförhållanden och komma till uttryck i form av riktlinjer för bostadsförsörjningen. Viktiga styrdokument som knyter an till bostadsförsörjningsprogrammet är inte minst kommunens översiktsplan, fördjupade översiktsplaner och detaljplaner. Kommunens ansvar omfattar emellertid inte bara bostäderna i sig utan även boendemiljön. Det handlar både om nyproduktion och om insatser i befintliga bostadsområden. Den strategiska boendeplaneringen ska beakta alla invånares behov av bostäder, men vissa grupper kan behöva särskild uppmärksamhet, t ex äldre, funktionshindrade och ungdomar. Kommunens möjliga verktyg för att genomföra bostadsförsörjningsprogrammet är framför allt följande: kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik marköverlåtelse- och exploateringsavtal upprätthållande av hög planberedskap allmännyttiga bostadsföretaget (Byggebo) kommunal bostadsförmedling samverkan med fastighetsägare/fastighetsutvecklare Därtill har de mer generella insatser kommunen kan vidta för en god livsmiljö, bl. a med avseende på sysselsättning, service, tillgänglighet etc., samt marknadsföring av densamma betydelse för befolkningsutvecklingen och därmed efterfrågan på bostäder i kommunen. Kommunstyrelsen bär huvudansvaret för att bostadsförsörjningen är väl avvägd ur ett helhetsperspektiv och bör tillse att den har tillräcklig information om ny- och ombyggnadsverksamheten i kommunen, vakansläget inom det kommunala bostadsbolaget, aktiviteten och prisnivåerna på andrahandsmarknaden samt utvecklingen inom olika målgrupper vad gäller antal invånare och boendepreferenser. Det kan även finnas skäl att bilda en särskild arbetsgrupp under kommunstyrelseförvaltningens ledning för att kontinuerligt bevaka detta politikområde. 8

10 Scenarier och strategier Oskarshamns kommun saknar idag en strategi för hur utveckling av bostäder ska ske och har under många år arbetat utifrån projektstyrda förfrågningar. I och med arbetet med en ny översiktsplan har ambitionen med kommunens översiktliga planering förändrats så att den mer ska beakta och belysa långsiktiga viktiga planeringsstrategier för kommunens utveckling och minska graden av händelsestyrd planering. Detta i kombination med ett ökat behov av en långsiktig hållbar planering ger ett ökat behov att hitta långsiktiga tendenser och konsekvenser i nyckelfrågor såsom t.ex. bostadsförsörjning. För att skapa en bredd, flexibilitet och långsiktighet för bostadsförsörjningsprogrammet har tre olika scenarier definierats som utgångspunkt för arbetet: Scenario 30/30 är ett scenario där kommunen år 2030 har fått invånare det vill säga en ökning med drygt invånare jämfört med de invånare kommunen hade 31/ Detta ger en befolkningsökning på nästan 200 personer per år. I scenariot bedöms ökningen tillfalla Oskarhamns tätort. Scenario Noll innebär att kommunen kvarstår på sin nuvarande befolkningsnivå och arbetsmarknaden ter sig oförändrad i och runt kommunen. Befolkningsutvecklingen i detta scenario är i stort densamma som i SCB:s befolkningsprognos för kommunen. Scenario Bakåt är ett scenario där kommunen har en nedåtgående befolkningstrend och tappar invånare framför allt i de större tätorterna som följd av en förändrad arbetsmarknad. Scenariot innebär att befolkningen minskar med totalt personer till 2030 det vill säga ca 100 personer per år. I det efterföljande analyseras vilka demografiska förändringar som kan realisera scenarierna, vad de innebär för efterfrågan på bostäder i kommunen samt hur kommunen kan agera för att anpassa och utveckla bostadsmarknaden för att svara mot befintliga och nya kommuninvånares behov och önskemål. Scenario 30/30 Enligt Scenario 30/30 har kommunen invånare år 2030 en ökning med drygt jämfört utgången av Ökningen bedöms tillfalla Oskarhamns tätort. För att scenariot ska realiseras krävs t ex en kombination av ökad inflyttning med 25 procent, generellt minskad utflyttningsrisk med 10 procent samt 5 procent högre nativitet bland kvinnor år i kommunen jämfört med vad som kännetecknat 2000-talets inledande decennium. För att detta ska ske behöver kommunen ha: En fortsatt stark arbetsmarknad, med tekniksektorn som bas men därtill fler jobb inom tjänstesektorn för en bredare arbetsmarknad som gör att fler ser Oskarshamn som ett alternativ för framtiden. Så även ungdomar i staden, som i högre grad stannar kvar för studier och arbete på hemmaplan. 9

11 Planerat för en kraftig utbyggnad av bostäder i attraktivt läge i staden såväl småhustomter som flerbostadshus och en förstärkning av stadens utbud vad gäller handel, service, nöjen etc. och ett stadsliv som förmår konkurrera med även något större städer i och utanför regionen. Konsekvensbedömning Scenariot innebär en ökning av antalet hushåll och därmed behov av bostäder med ca Ökningen kan till omkring två tredjedelar väntas ske i en- och tvåpersonshushåll, främst pga. allt fler äldre men också tillväxt i de yngre åldersgrupperna. Även antalet familjehushåll kan förväntas öka, uppskattningsvis med ca 500. Merparten av tillväxten sker i staden. Antal Ändring Prognos FOB90 Uppskattade värden Folkmängd Hushåll år boende 37.7% 40.4% 41.0% år boende 31.0% 33.5% 32.8% år boende 12.9% 10.8% 10.5% år boende 13.1% 11.3% 11.4% år boende 5.4% 4.0% 4.3% 70+ år Totalt Totalt Boende/hushåll Scenariot genererar i stora drag följande behov: Det kommer att behövas fler mindre lägenheter, prisvärda 1:or och 2:or i centralt läge, som förstaboende, studiebostad samt övernattningslägenhet för inrest arbetskraft. Volymförändringen kan uppskattas till omkring I första hand hyresrätter, men utrymme torde även ges för ett antal bostadsrätter i denna storleksklass. Det kommer att behövas väsentligt fler medelstora lägenheter, 3:or och 4:or, i radhus eller flerbostadshus anpassade till den äldre målgruppen, vilket innebär preferens för lägenheter i markplan samt krav på hiss. Medelstora lägenheter kommer även att efterfrågas av unga vuxna utan barn samt yngre seniorer. Volymförändringen kan uppskattas till nära 1 000, med såväl bostadsrätter som hyresrätter. 10

12 Behovet av grupp- och serviceboende kommer att öka. Volymförändringen är beroende av hur väl man lyckas med punkten ovan, men kan uppskattas till minst bostäder. Det kommer att finnas utrymme för en stark expansion av småhus i staden och dess närhet. Volymförändringen kan antas ligga kring Det kommer därtill sannolikt att finnas förutsättningar för nyproduktion av något större lägenheter, företrädesvis bostadsrätter, på 100 kvm eller mer för bl. a medelålders som vill byta från villa till lägenhet men också familjer som föredrar ett mer stadsmässigt boende framför eget hus. Volymförändringen kan uppskattas till omkring 50. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt riktade mot specifika målgrupper (55+, ungdomsboende m m) och högprofilprojekt i form av mer påkostat boende för resursstarka grupper ökar betydligt genom scenariot och dess konsekvenser i form av en kraftigt förstärkt bostadsmarknad. Staden kommer att tilldra sig betydligt större intresse från privata exploatörer än vad som varit fallet de senaste decennierna. Rekommendationer Bostadsmarknaden i Oskarshamn kommer givet Scenario 30/30 att vara betydligt mer självgående, dvs. det kommer att finnas marknadsmässiga förutsättningar för nyproduktion och ombyggnad/uppgradering av befintliga bostäder. Kommunen bör därför primärt inrikta sig på sin roll som planerare och i nära dialog med marknadsaktörer tillgodose behovet av planlagd mark för bostadsändamål och en snabb och smidig planprocess. I ett initialt skede är det dock nödvändigt för kommunen att lägga resurser på aktiv marknadsföring gentemot privata exploatörer samt därtill visa vägen genom nyproduktion i kommunala bostadsbolagets regi. Något som dock inte nödvändigtvis behöver ske med avsikt att förvalta utan lika gärna t ex enligt hyrköpsmodellen. Om allmännyttans gamla roll var att bygga upp hela stadsdelar handlar den nu främst om att stärka och täta bebyggelsen i befintliga områden och vara katalysator i utvecklingen. En stor utmaning blir att skapa utrymme i staden, där en omdisponering bör ske så att central mark som idag används för volymhandel, industriändamål, lager o.d. istället kan användas till bostäder. Något som innebär behov att istället planlägga ny industrimark i stadens utkant samt ett sammanhållet externhandelsområde, företrädesvis i anslutning till E22 både av markanvändningsskäl men också för att öka stadens attraktivitet genom att erbjuda ett fullgott handelsalternativ till Kalmar. Utöver omdisponering bör även viss förtätning kunna ske i centrala Oskarshamn. Angeläget är att i översiktsplaneringen ta ett helhetsgrepp över stadens framtida markanvändning och ge en tydlig vision om hur staden ska utvecklas. Något som efterfrågats av privata exploatörer, t ex vid boendeseminariet i mars Behovet av mindre lägenheter, 1:or och 2:or i hyresrätt, kommer att tilldra sig mindre intresse från privata exploatörer än de större bostadsrätterna. För att säkerställa utbudet av mindre, prisvärda hyresrätter torde det bli nödvändigt för det kommunala bostadsbolaget att ta ett ansvar för den nyproduktion som krävs. För att frigöra 11

13 kapital kan delar av det befintliga beståndet eventuellt säljas till privata fastighetsförvaltare, som har en god marknad i att hyra ut till bl. a företag/inrest arbetskraft men som drar sig för att bygga nytt för den reglerade hyresmarknaden. Vid exploateringsavtal för bostadsrätter i centrala lägen bör kommunen därtill försäkra sig om att även mindre lägenheter byggs, för att undvika att monotoper uppstår och en mer balanserad bostadsmarknad uppnås. Det befintliga lägenhetsbeståndet är tämligen illa anpassat till de växande behoven av medelstora lägenheter för äldre, men kan till vissa delar sannolikt byggas om och uppgraderas till fullgod standard. Kommunen kan medverka till detta, antingen genom att Byggebo målgruppsanpassar delar av sitt bestånd eller säljer av till andra aktörer som är beredda att gå in med medel, vilket dock kan förutsätta ombildning till bostadsrätt. Bostadsanpassningsbidrag är därtill ett viktigt medel för att underlätta anpassning av privatägda bostäder. Terminalområdet, inklusive områdena ut mot Liljeholmens fabrik, ligger bra till för den nyproduktion av flerbostadshus som krävs och som privata exploatörer sannolikt är intresserade av, varför det bör vara ett högprioriterat utbyggnadsområde. Tillsammans med viss förtätning och frigörande av mark i centralt läge som idag används för andra ändamål torde en stor del av markbehovet för flerbostadshus vara täckt. Att lägenheter främst byggs i centrala lägen är att rekommendera både av efterfrågeskäl och för långsiktig hållbarhet, då stadsmässigheten ökar resp. transportbehovet minskar med ökad täthet. Även spektakulära lägen som Homhällan kan planeras för flerbostadshus, med potential att tilltala grupper med höga krav på sitt boende, såväl inom 55+ segmentet som bland yngre singel-/parhushåll och familjer. Här finns även goda möjligheter till livsstilsboende baserat på närheten till havet, t ex med fokus på de med starkt båt- /seglingsintresse. Att locka även de mer krävande målgrupperna är sannolikt nödvändigt för att realisera scenariot, men erfarenhetsmässigt skapar dylika projekt ofta motsättningar hos befintliga invånare och kan därför vara svårt att genomföra politiskt. Även andra delar av kustlandet i och kring Oskarshamn hyser liknande potential och därtill kan boende på vatten, t ex i anslutning till marinan i Ernemar, vara ett alternativ som lockar. 55+ koncept som Bovieran har en stark marknad och kan med fördel genomföras i staden. Även i de mindre tätorterna bör man planera för lägenhetsboende i flerbostadshus eller radhus anpassat för äldre som inte längre vill bo i eget hus men ändå kvar på orten. I dessa orter torde emellertid hyresrätter alternativt kooperativt boende vara mer efterfrågat än bostadsrätter, då andrahandsvärdena ger såväl sämre finansieringsförmåga som högre risk för köparna. Kommunen/Byggebo behöver sannolikt ta ansvar för nyproduktionen i dessa orter men kommunen bör även uppmuntra privata alternativ. Även om många befintliga småhus kan förväntas frigöras när 40-talisterna söker sig till lägenhetsboende, krävs många nya småhustomter i staden och dess närhet för att klara den befolkningsökning som scenariot förutspår. Vi talar här om en tioprocentig ökning av antalet småhus för permanentboende, varav merparten i staden. Kommunen kan få svårt att finna plats, inte minst då efterfrågan främst ligger på centralt belägna tomter. Långsiktig omdisponering av markanvändningen i staden (ovan) är en viktig pusselbit för att hantera detta, men nya utbyggnadsområden kommer också 12

14 att behövas. Därtill finns sannolikt viss möjlighet att avlasta huvudorten genom planering av attraktiva, företrädesvis sjönära, tomter i exempelvis Påskallavik. 40-talisternas flytt från egnahemshus till lägenheter kommer att skapa betydande flyttkedjor i kommunen, som till stor del kommer att gynna unga och familjebildare. Att få igång denna rörlighet på den lokala bostadsmarknaden får anses vara av stor betydelse för realisering av Scenario 30/30. Detta då det skulle ge en viktig initial kapitalinjektion som möjliggör nyproduktion samtidigt som den redan idag goda efterfrågan på befintliga småhus i staden från unga familjebildare och inflyttande familjer skulle mötas av ett stärkt utbud. Scenario Noll Enligt Scenario Noll, som överensstämmer väl med SCB:s befolkningsprognos för kommunen, har kommunen kvar sin nuvarande befolkning om drygt invånare år Något som dock kräver t ex en sjuprocentig ökning av inflyttningen till kommunen jämfört med de förhållanden som präglat kommunen under 00-talet. För att detta ska ske kan kommunen antas: Ha en stark arbetsmarknad inom tekniksektorn men svårigheter att få fram nya jobb inom tjänstesektorn och därigenom en fortsatt smal arbetsmarknad som gör att många ser Oskarshamn som ett osäkert alternativ för framtiden. Att bo i exempelvis Kalmar och pendla till Oskarshamn kommer för många inflyttare till länet att framstå som ett säkrare kort än att både bo och arbeta i Oskarshamn. Många unga kommer därtill i likhet med idag att söka sig bort från Oskarshamn och söka lyckan på annat håll. Ha svårt att få till nybyggnadsprojekt på den lokala bostadsmarknaden, som istället präglas av stagnation och ett allt mer åldrat och omodernt bostadsutbud. Polariseringen av kommunbefolkningen till staden fortsätter öka, men staden växer endast marginellt i absoluta tal och präglas av svag vitalitet och puls. De minde tätorterna och landsbygden fortsätter gå tillbaka och allt fler permanenthus omvandlas till fritidsboende. 13

15 Konsekvensbedömning Trots en oförändrad befolkning innebär scenariot en ökning av antalet hushåll pga. en åldrande befolkning och därmed ökat behov av bostäder med ca 300. Ökningen kan främst väntas ske av äldre enpersonshushåll, medan övriga hushållstyper kan förväntas minska något i antal. Till följd av en fortsatt polarisering av kommunbefolkningen till staden kan det faktiska behovet av nya bostäder i kommunen bli något högre än 300, då delar av det befintliga utbudet, företrädesvis i mindre orter samt på landsbygden, inte längre kommer att efterfrågas för permanentboende. Antal Ändring Prognos FOB90 Uppskattade värden Folkmängd Hushåll år boende 37.7% 40.4% 43.0% år boende 31.0% 33.5% 32.5% år boende 12.9% 10.8% 10.0% år boende 13.1% 11.3% 10.5% år boende 5.4% 4.0% 4.0% 70+ år Totalt Totalt Boende/hushåll Scenariot genererar i stora drag följande konsekvenser: Efterfrågan på mindre lägenheter, 1:or och 2:or i staden, som förstaboende för ungdomar eller som studentboende torde knappast öka då befolkningen i åldrarna år kan förväntas fortsätta minska i Scenario Noll. Samtidigt efterfrågas dessa lägenheter även av företag för inrest arbetskraft som återkommande vistas i staden, vilka konkurrerar om utbudet. Vissa privata hyresvärdar är helt inriktade på denna målgrupp, som dock inte torde öka i omfattning med annat än att industrin i växande grad tvingas rekrytera långpendlande arbetskraft pga. kompetensbrist i närområdet. Efterfrågan på småhus och radhus för familjer växer knappast totalt sett då målgruppsbefolkningen fortsätter minska. Dock kan efterfrågan förväntas vara starkt koncentreras till staden, där förutsättningar finns för nyproduktion av en handfull småhus per år, medan kommunen i övrigt till stor del kommer att präglas av överskott. Detta inte minst beaktat att många befintliga småhus bebos av äldre som både kan förväntas söka sig till annat boende (se nedan) och i ökat antal avlider. Gruppen år har ökat med drygt individer och kommande decennier ökar antalet individer i åldrarna 70+ med mer nära individer även i Scenario Noll. Det torde därmed finnas en växande marknad för anpassade radhus och medelstora lägenheter inriktade på denna målgrupp, som i hög grad bor kvar i villa i en- eller tvåpersonshushåll i dagsläget. En omflyttning av seniorer till mer åldersanpassat boende kan skapa flyttkedjor som gynnar yngre på bostadsmarknaden samt underlättar inflyttning av barnfamiljer. Byte av boende kan emellertid vara svårt för många av de som har villa utanför staden, då låga andrahandsvärden och höga transaktionskostnader kan medföra svårigheter att finansiera köp av ny bostad. I dessa fall är hyresrätter eller kooperativt boende en tänkbar lösning. För de med villa i staden eller i attraktiva lägen såsom nära vatten torde möjligheterna vara goda 14

16 att genom försäljning finansiera köp av radhus/lägenhet som bättre motsvarar behoven. Vi talar då främst om marknära lägenheter i radhus och 3-4:or i flerbostadshus med hiss och centralt läge nära service och kommunikationer, där spännvidden går från standardlägenheter till mer utpräglad livsstilsboende i attraktivt läge och i mer påkostat utförande. Den kraftiga tillväxten i åldersgruppen 70+ kan även förväntas generera ett växande behov av äldreboende/omsorgsboende med varierande grad av vårdintensitet. Efterfrågan kan i viss mån dämpas av en utbyggd hemtjänst, men nyproduktion av serviceboende kommer med stor sannolikhet att bli nödvändigt. Även konceptboende som 55+, som även inriktar sig på något yngre seniorer, kan planeras med möjlighet att fungera som serviceboende för de med begränsade behov av omsorg/tillsyn och därmed fungera för en bredare målgrupp och ge möjlighet för fler att bo hemma livet ut. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt och högprofilprojekt finns även i Scenario Noll, men dess konsekvenser i form av en fortsatt svag lokal bostadsmarknad gör det svårt att locka avkastningsmedvetna exploatörer. Det finns dock flera exempel på kommuner med liknande befolkningsutveckling och bostadsmarknad som Oskarshamn, där nysatsningar i form av livsstilsboende i attraktiva lägen framgångsrikt genomförts och genererat inflyttning. Rätt utformat, paketerat och marknadsfört finns denna möjlighet att utveckla nya boenden i Oskarshamns kommun även givet Scenario Noll, företrädesvis i staden och/eller sjönära läge sett till undersökningar som genomförts mot bl. a fritidsboende i och pendlare till kommunen. Rekommendationer Bostadsmarknaden i Oskarshamn kommer givet Scenario Noll att vara fortsatt svag, dvs. det kommer till stor del att saknas marknadsmässiga förutsättningar för nyproduktion. För privata exploatörer är det främst målgruppen 55+ som kommer att tilldra sig intresse samt därtill eventuellt något småhus- eller flerbostadshusprojekt i staden om rätt förutsättningar ges beträffande läge etc. För att få till stånd önskvärda projekt bör kommunen föra en aktiv dialog med exploatörer och ge dem stort inflytande i planprocessen, erbjuda prisvärd mark i stadens mest attraktiva lägen såsom terminalområdet, söka kreativa lösningar där olika målgruppers behov kombineras i exploateringsavtal samt om inget annat fungerar vara beredd att agera på egen hand genom det kommunala bostadsbolaget. Kommunens finansiella situation kommer emellertid att bli allt mer ansträngd givet detta scenario, varför åtaganden utanför de lagstadgade kärnområdena bör begränsas och ske med stor försiktighet. Samriskbolag mellan lokala fastighetsbolag, däribland Byggebo, och de dominerande arbetsgivarna i kommunen som är i behov att trygga sin kompetensförsörjning kan möjligtvis också vara en väg att gå i Scenario Noll, om än något oortodox. Det är inte en orimlig tanke att de som har störst behov att locka folk till kommunen de som behöver rekrytera skulle kunna se det som en egen angelägenhet att stärka förutsättningarna på bostadsmarknaden när marknadsläget gör det svårt för renodlade fastighetsbolag att ta hela risken. 15

17 55+ är det starkaste kortet kommunen kan spela i Scenario Noll. Koncept som Bovieran, men även andra typer av lägenhetsboende för medelålders och äldre torde ha en marknad och kunna genomföras i staden. Men, för att locka exploatörer krävs sannolikt att kommunen erbjuder attraktiva exploateringsavtal i fördelaktigt läge. Att få 40-talisterna att flytta från egnahemshus till lägenheter skulle skapa flyttkedjor som till stor del gynnar etableringen av unga familjebildare och inflyttande familjer i staden, vilket är av betydelse för att undvika att Scenario Noll övergår i Scenario Bakåt (nedan). Det befintliga lägenhetsbeståndet är tämligen illa anpassat till de växande behoven av medelstora lägenheter för seniorer, men kan till vissa delar sannolikt byggas om och uppgraderas till fullgod standard. Något som sannolikt blir nödvändigt för att undvika vakanser då efterfrågan på sikt sviktar i alla målgrupper förutom de äldre givet Scenario Noll. Kommunen kan medverka till detta antingen genom att Byggebo själv målgruppsanpassar delar av sitt bestånd eller säljer av till andra aktörer som är beredda att gå in med medel och eventuellt ombilda till bostadsrätt. Att erbjuda senior- och äldreboende i hyresrätt är angeläget för att tillgodose även resurssvaga gruppers behov. Bostadsanpassningsbidrag är därtill ett viktigt medel för att underlätta anpassning av privatägda bostäder. Även i de mindre tätorterna kan det förväntas finnas viss efterfrågan på lägenhetsboende i flerbostadshus eller radhus anpassat för seniorer som inte längre vill bo i eget hus men ändå kvar på orten. De marknadsmässiga förutsättningarna för dylika projekt kommer emellertid att vara svaga och efterfrågan sannolikt att mattas av efter 40-talisterna. Kommunen bör planera för viss utbyggnad av senior- och äldreboende i dessa orter, företrädesvis i hyresrätt, men vara restriktiv att i egen regi bygga långsiktig kapacitet med 40-talisternas behov som utgångspunkt. Nybyggnation bör endast ske mot grundlig efterfrågeanalys, där även möjligheten till målgruppsflexibilitet bör utvärderas, så att lediga lägenheter även kan tilldelas exempelvis unga och/eller ensamstående vid behov. Kommunen bör vid alla tidpunkter kunna erbjuda planerad och byggklar tomtmark för småhus i efterfrågat centralt läge i Oskarshamn. Detta för att undvika att man går miste om potentiell inflyttning till staden, vilket man inte har råd med i Scenario Noll. Kommunen bör även planera för kategoriboende/livsstilsboende för mer resursstarka och krävande målgrupper, som ännu är en till stor del outnyttjad möjlighet som kan ge ett viktigt bidrag till kommunens flyttnetto samt stärka den lokala skattekraften och köpkraften. I första hand är det kusten och närhet till havet som säljer, med potential både i staden och längs kusten i övrigt. Koncept som boende på vatten, klipp- eller strandhus men också påkostade lägenheter i spektakulärt läge har med referens till boendeseminariet i mars 2011 sannolikt en marknad även i Oskarshamns kommun. Scenario Bakåt Enligt Scenario Bakåt har kommunen minskat sin befolkning med personer till 2030, dvs. till en befolkning om drygt invånare. Minskningen antas ske främst i de större tätorterna. Scenariot kan beskrivas som en förstärkning av rådande trend och realiseras 16

18 exempelvis genom en minskad inflyttning med 5 procent i kombination med 5 procents högre utflyttningsrisk än vad som kännetecknat perioden För att detta ska inträffa kan kommunen antas: Uppleva bakslag på den tidigare så starka arbetsmarknaden, t ex genom nedläggning och/eller nedskärning inom tekniksektorn. Följdeffekterna av detta, såsom utflyttning och minskad köpkraft, drabbar den lokala tjänstesektorn och leder till en negativ spiral som blir svår att bryta. Oskarshamn framstår därmed både som en svag bostads- och arbetsmarknad, vilket gör att allt färre ser kommunen som ett alternativ för framtiden och att även kommunens ungdomar i högre grad söker sig bort från kommunen för att söka lyckan på annat håll. Riskera att drabbats av bruksortssyndromet med tillbakagång och förfall pga. bristande resurser för underhåll och en allt mer åldrad befolkning och bostadsutbud. Staden tappar successivt i attraktivitet och i de minde tätorterna samt på landsbygden kommer många fastigheter att ha svårt att hitta köpare. Konsekvensbedömning Scenariot innebär en minskning av antalet hushåll, och därmed behovet av bostäder, med nära 500. Minskning sker i flerpersonershushåll framför allt bland barnfamiljer - medan antalet enpersonshushåll ökar med ett par hundra till följd av en kraftigt åldrad befolkning och tillväxt inom gruppen 70 år eller äldre. Det genomsnittliga antalet boende per hushåll sjunker därmed under två. Minskningen sker över hela kommunen, men rent numerärt mest i staden. Antal Ändring Prognos FOB90 Uppskattade värden Folkmängd Hushåll år boende 37.7% 40.4% 44.0% år boende 31.0% 33.5% 33.6% år boende 12.9% 10.8% 9.3% år boende 13.1% 11.3% 9.7% år boende 5.4% 4.0% 3.4% 70+ år Totalt Totalt Boende/hushåll

19 Scenariot genererar i stora drag följande konsekvenser: Efterfrågan minskar på alla typer av boende förutom äldreboende (service- och gruppboende) som möter en ökad efterfrågan även i Scenario Bakåt. Minskningen bland unga och barnfamiljer riskerar leda till en självgående negativ spiral - där nedgång föder nedgång - som blir svår att bryta. Priserna på andrahandsmarknaden faller ytterligare visavi kostnaden för nyproduktion och det kommer i princip att vara omöjligt att räkna hem nybyggnadsprojekt i kommunen. Så även i staden, där också villapriserna kommer att gå ner till följd av en minskad efterfrågan. Hus i attraktivt läge kan komma att köpas som fritidshus också i staden. Det kommer att uppstå överskott på såväl småhus som lägenheter i flerbostadshus i de mindre populära områdena, som även kommer att ha svårt att finna alternativ användning som exempelvis fritidsboende. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt och högprofilprojekt saknas till stor del i Scenario Bakåt, då en försvagad lokal bostadsmarknad och minskad attraktivitet gör det svårt att locka såväl avkastningsmedvetna exploatörer som boendespekulanter. Rekommendationer Trots krympande resurser och handlingsutrymme blir kommunen tvungen att lösa behovet av anpassade lägenheter - service-/gruppboende - för det växande antalet äldre. Rimligtvis bör detta i betydande grad kunna ske inom ramen för det befintliga bostadsbeståndet, som i övrigt kommer att präglas av överskott. Byggebo kommer här att ha en viktig roll, men utrymme torde även finnas för privata aktörer att agera på denna marknad. Kommunen bör föra en aktiv dialog med exploatörer som erbjuder olika typer av nyproducerat 55+ eller seniorboende, men priserna på småhusmarknaden kan i detta scenario göra det svårt för många medelålders och äldre att byta till dylikt lägenhetsboende till nybyggnadspris. Kommunen bör i möjligaste mån undvika att hus står tomma och förfaller, då symbolvärdet av detta är starkt negativt. Saknas intresse för permanentboende kan fritidsmarknaden vara ett alternativ, där man i ökad grad bör rikta marknadsföringen mot spekulanter även från utlandet, såsom Norge, Tyskland m fl. länder. Det finns dock en risk i att hus i attraktiva lägen i staden omvandlas till fritidsboende, då dessa står tomma en stor del av året och därmed inte bidrar till att göra staden levande (jmf situationen längs Bohuskusten). Kommunens möjligheter att styra detta är emellertid begränsade. Om alla till buds stående alternativ prövats och bostäder i mindre attraktiva områden i staden fortfarande står tomma bör rivning övervägas, dvs. utbudet anpassas till den rådande situationen. Denna åtgärd torde dock gälla främst det kommunala bo- 18

20 stadsbolagets fastighetsbestånd och inte vidtas som annat än en yttersta åtgärd för att undvika att döda stadsdelar uppstår. 19