Bostadsförsörjningsprogram för Östhammars kommun

Transkript

1 Bostadsförsörjningsprogram för Östhammars kommun Med sikte på 2030 Arbetsmaterial MICAEL SANDBERG MWA KONSULT & INVEST 2012

2 Innehållsförteckning Inledning... 2 Varför ett bostadsförsörjningsprogram?... 3 Scenarier och strategier... 5 Scenario Trend...5 Scenario Trendvändning... 8 Scenario Tillväxt Behovsanalys Befolknings- och boendetrender Befolkning och bostadsefterfrågan i Östhammars kommun Hushållens köpkraft Framtida arbetsmarknad Utbudsanalys Framtidstrender Bostadsmarknaden i Östhammars kommun Situationen i de olika tätorterna Östhammar Öregrund Gimo Österbybruk Alunda Övriga kommundelar BOENDESEMINARIUM 9 MARS

3 Inledning Östhammars kommun saknar idag en strategi för hur utveckling av bostäder ska ske. I och med det pågående arbetet med en ny översiktsplan är det angeläget att beakta och belysa långsiktigt viktiga planeringsstrategier för kommunens utveckling, minska graden av händelsestyrd planering samt skapa beredskap för befolkningstillväxt. För att skapa en bredd, flexibilitet och långsiktighet för bostadsförsörjningsprogrammet har, i samråd med ÖP-gruppen och kommunstyrelsens arbetsutskott, tre olika scenarier definierats som utgångspunkt för arbetet: Scenario Trend speglar den utveckling som präglat det senaste decenniet med avseende på åldersspecifik inflyttning, utflyttningsbenägenhet, nativitet och dödsrisker, vilket ger en fortsatt krympande befolkning och ca 700 färre invånare år 2030 än vid utgången av Scenario Trendvändning tar mer fasta på de senaste årens utveckling och de investeringar som pågår och planeras kommande år. Scenariot innebär en befolkningstillväxt om i genomsnitt ca 75 invånare per år, varpå befolkningen närmar sig invånare år Scenario Tillväxt är ett optimistiskt scenario där kommunen lyckas dra full nytta av pågående/planerade investeringar och därtill genom aktiv boendeutveckling attrahera nya invånare till upplandskusten och pendlingsorterna i inlandet i en omfattning som inte förekommit sedan 1970-talet. Scenariot innebär en tillväxt om ca 250 invånare per år och en befolkning som närmar sig invånare år I denna rapport analyseras vilka demografiska förändringar som kan realisera scenarierna, vad de innebär för efterfrågan på bostäder i kommunen samt hur kommunen kan agera för att anpassa och utveckla bostadsmarknaden för att svara mot befintliga och nya kommuninvånares behov och önskemål. I rapporten ges även bakgrundsinformation om behovs- och utbudsläget på den lokala bostadsmarknaden i Östhammars kommun. Av de tre scenarierna överensstämmer scenario Trendvändning bäst med den rådande verkligheten. Kommunen bör därför ha detta som basscenario i planeringen, men samtidigt ha beredskap och arbeta proaktivt för att realisera det utfall som ges av scenario Tillväxt. Scenario Trend är i sammanhanget att betrakta som en oönskad utveckling som det senaste decenniets utveckling visar att man bör ha beredskap för, men är till sin karaktär mer reaktivt. 2

4 Varför ett bostadsförsörjningsprogram? Bostadsförsörjningen har en grundläggande betydelse för människors välfärd och för kommunens möjligheter att utvecklas. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. Att utveckla boendet är därför en viktig del i kommunens strategiska planering. Med riktlinjer för bostadsförsörjningen kan kommunen tydliggöra sina ambitioner när det gäller att utveckla boendevillkoren i olika delar av kommunen. Detta är av avgörande betydelse såväl för ekonomisk och befolkningsmässig tillväxt, som för invånarnas välfärd och trivsel. Från och med 1 januari, 2001 gäller den nya lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. (SFS 2000:1383 med tillägg SFS 2002:104). I korthet innebär lagen att varje kommun ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för goda bostäder åt kommuninvånarna. Enligt lagen skall riktlinjer för bostadsförsörjning antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Nedan redovisas utdrag ur lagens innehåll samt Boverkets kommentarer till den. Varje kommun ska planera bostadsförsörjningen så att alla i kommunen kan leva i goda bostäder (1 ). I begreppet goda bostäder ingår inte bara bostäderna utan hela boendemiljön. Detta handlar inte bara om nyproduktion utan också i hög grad om insatser i redan befintliga bostadsområden. Det gäller alla invånares behov av bostäder men vissa grupper kan behöva uppmärksammas särskilt, t ex äldre och funktionshindrade eller ungdomar. Regeringen framhåller också att medborgarna genom en väl fungerande bostadsförsörjningsplanering kan få bättre inflytande och överblick över boendesituationen i kommunen. Hur kommunerna ska bedriva sin bostadsförsörjningsplanering eller vad planeringen ska omfatta regleras inte närmare. Förutsättningarna varierar starkt och bostadsförsörjningsplaneringen måste anpassas efter situationen i den enskilda kommunen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige (1 ). Bostadsförsörjningsfrågorna är så viktiga att de bör förankras väl i den lokala politiska debatten. Därför är det obligatoriskt att behandla dem i kommunfullmäktige. Men till skillnad från den bostadsförsörjningslag som gällde till och med juni 1993 regleras inte på vilket sätt riktlinjerna ska redovisas och dokumenteras. Riktlinjer ska antas en gång per mandatperiod. Om det behövs ska kommunen samråda med andra kommuner som berörs av planeringen (1 ) Det kan krävas ett regionalt perspektiv på boendefrågorna, särskilt i storstadsregionerna, där ofta flera kommuner utgör en gemensam arbets- och bostadsmarknad. Kommunen ska anordna bostadsförmedling om detta behövs för att främja bostadsförsörjningen (3 ). Också när det gäller bostadsförmedling ska man om det behövs samarbeta med grannkommunerna. Två eller flera kommuner som utgör en gemensam bostadsmarknad kan med fördel ha en samordnad bostadsförmedling. 3

5 Kommunen ska lämna uppgifter om bostadsförsörjningsplaneringen, om regeringen begär det. (5 ). Även om det inte finns någon årlig och formaliserad skyldighet att redovisa bostadsförsörjningsplaneringen till någon myndighet utanför kommunen kan det finnas anledning för regeringen att någon gång begära in särskild information om bostadsförsörjningsplaneringen. Det kan gälla vissa kommuner eller någon speciell fråga. Detta sker normalt sett via länsstyrelserna. Bostadsförsörjningsplanering är det begrepp som hittills vanligen har använts om denna verksamhet. Boverket använder numera vanligen begreppet boendeplanering. Dels därför att det inte bara handlar om bostäder utan om en planering för hur man vill att boendet i vid bemärkelse ska utvecklas i olika delar av kommunen. Dels är ordet försörjning något som får tankarna till ett ovanifrånperspektiv, som känns otidsenligt. Alternativa begrepp kan t ex vara boendestrategisk planering eller strategisk boendeplanering. Strategisk boendeplanering i Östhammars kommun Kommunens strategiska boendeplanering bör utgå från bostadsförsörjningslagen samt lokala efterfråge- och utbudsförhållanden och komma till uttryck i form av riktlinjer för bostadsförsörjningen. Viktiga styrdokument som knyter an till bostadsförsörjningsprogrammet är inte minst kommunens översiktsplan, fördjupade översiktsplaner och detaljplaner. Kommunens ansvar omfattar emellertid inte bara bostäderna i sig utan även boendemiljön. Det handlar både om nyproduktion och om insatser i befintliga bostadsområden. Den strategiska boendeplaneringen ska beakta alla invånares behov av bostäder, men vissa grupper kan behöva särskild uppmärksamhet, t ex äldre, funktionshindrade och ungdomar. Kommunens möjliga verktyg för att genomföra bostadsförsörjningsprogrammet är framför allt följande: kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik marköverlåtelse- och exploateringsavtal upprätthållande av hög planberedskap allmännyttiga bostadsföretaget (Östhammarshem) kommunal bostadsförmedling samverkan med fastighetsägare/fastighetsutvecklare Därtill har de mer generella insatser kommunen kan vidta för en god livsmiljö, bl. a med avseende på sysselsättning, service, tillgänglighet etc., samt marknadsföring av densamma betydelse för befolkningsutvecklingen och därmed efterfrågan på bostäder i kommunen. Kommunstyrelsen bär huvudansvaret för att bostadsförsörjningen är väl avvägd ur ett helhetsperspektiv och bör tillse att den har tillräcklig information om ny- och ombyggnadsverksamheten i kommunen, vakansläget inom det kommunala bostadsbolaget, aktiviteten och prisnivåerna på andrahandsmarknaden samt utvecklingen inom olika målgrupper vad gäller antal invånare och boendepreferenser. Det kan även finnas skäl att bilda en särskild arbetsgrupp under kommunstyrelseförvaltningens ledning för att kontinuerligt bevaka detta politikområde. 4

6 Scenarier och strategier För att skapa en bredd, flexibilitet och långsiktighet för bostadsförsörjningsprogrammet har tre olika scenarier definierats som utgångspunkt för arbetet: Scenario Trend speglar den utveckling som präglat det senaste decenniet med avseende på åldersspecifik inflyttning, utflyttningsbenägenhet, nativitet och dödsrisker, vilket ger en fortsatt krympande befolkning och ca 700 färre invånare år 2030 än vid utgången av Scenario Trendvändning tar mer fasta på de senaste årens utveckling och de investeringar som pågår och planeras kommande år. Scenariot innebär en befolkningstillväxt om i genomsnitt ca 75 invånare per år, varpå befolkningen närmar sig invånare år Scenario Tillväxt är ett optimistiskt scenario där kommunen lyckas dra full nytta av pågående/planerade investeringar och därtill genom aktiv boendeutveckling attrahera nya invånare till upplandskusten och pendlingsorterna i inlandet i en omfattning som inte förekommit sedan 1970-talet. Scenariot innebär en tillväxt om ca 250 invånare per år och en befolkning som närmar sig invånare år I det efterföljande analyseras vilka faktorer och demografiska förändringar som kan realisera scenarierna, vad de innebär för efterfrågan på bostäder i kommunen samt hur kommunen kan agera för att anpassa och utveckla bostadsmarknaden för att svara mot befintliga och nya kommuninvånares behov och önskemål. Scenario Trend Scenario Trend är en framskrivning av kommunens genomsnittliga utveckling , som ger en successivt minskande befolkning trots en stark sysselsättningsutveckling. En åldrande befolkning ger stigande dödstal och de stora kullarna från början av 1990-talet leder till ökad utflyttning närmaste åren. Befolkningen krymper till strax under invånare år 2030, dvs. en minskning med ca 750 invånare (ca 40 per år) jämfört 31/ då kommunens befolkning uppgick till knappt invånare. Demografiskt sker en kraftig förskjutning mot de övre åldrarna, där antalet 70 år eller äldre ökar med mer än samtidigt som invånarna i yrkesverksam ålder (20-65 år) minskar med ungefär lika mycket och därtill minskar antalet barn och ungdomar med ca 450. En minst sagt utmanande framtid, men sannolikheten för scenariot bör inte betraktas som alltför hög, då den stora grupp som går in i pensionsåldrarna under detta decennium innebär behov av omfattande ersättningsrekrytering, vilket kan förväntas medföra ett ökat intresse att flytta till kommunen. 5

7 MWA Befolkningsutveckling - scenario Trend Konsekvensbedömning Trots ett lägre invånarantal innebär scenariot en viss ökning av antalet hushåll - främst pga. en åldrande befolkning - och därmed ett ökat behov av bostäder om knappt 150. Ökningen kan väntas ske bland äldre en- och tvåpersonshushåll, medan övriga hushållstyper kan förväntas minska något i antal. Det genomsnittliga antalet boende per hushåll sjunker därmed till ca 2,1. Till följd av ett fortsatt starkt intresse för fritidsboende i kommunen, där låga priser på småhus bidrar, kan det faktiska behovet av nya bostäder i kommunen bli något högre än 150, då delar av det befintliga utbudet, framför allt vid kusten, används för fritidsändamål. Antal Ändring Prognos FOB90 Bef.reg Prognos Tillväxt Folkmängd Hushåll år boende år boende år boende år boende år boende år Totalt Totalt Boende/hushåll Scenariot genererar i stora drag följande konsekvenser: Efterfrågan på mindre lägenheter, 1:or och 2:or i staden, som förstaboende för ungdomar torde knappast öka då befolkningen i åldrarna år fortsätta minska i Scenario Trend. Samtidigt kan dessa lägenheter vid utbyggnad av slutförvaret för använt kärnbränsle i högre grad komma att efterfrågas av inrest arbetskraft som återkommande vistas i kommunen, vilket i sådana fall ökar efterfrågan på i första hand mindre hyresrätter. Efterfrågan på småhus och radhus för familjer växer knappast totalt sett då målgruppsbefolkningen fortsätter minska. Dock kan efterfrågan förväntas koncentreras 6

8 till de mer populära tätorterna vid kusten samt på pendlingsavstånd till Uppsala, där förutsättningar finns för nyproduktion av en handfull småhus per år, medan kommunen i övrigt till stor del kommer att präglas av överskott. Detta inte minst beaktat att många befintliga småhus bebos av äldre som både kan förväntas söka sig till annat boende (se nedan) och i ökat antal avlider. Gruppen år har ökat med drygt individer och medför en boom i åldersgruppen 70+ kommande år. Antalet invånare 70 år eller äldre ökar med ca individer i Scenario Trend. Det kommer därmed att behövas väsentligt fler bostäder anpassade till denna målgrupp, såsom radhus, medelstora lägenheter och olika typer av seniorboenden. En omflyttning av seniorer, som i hög grad bor i egna småhus, till mer åldersanpassat boende kan skapa flyttkedjor som gynnar yngre på bostadsmarknaden samt underlättar inflyttning av barnfamiljer. Byte av boende kan emellertid vara svårt för många av de som har villa utanför staden, då låga andrahandsvärden och höga transaktionskostnader kan medföra svårigheter att finansiera köp av ny bostad. I dessa fall är hyresrätter en mer attraktiv lösning. För de med villa i staden eller i attraktiva lägen såsom nära vatten torde möjligheterna vara goda att genom försäljning finansiera köp av radhus/lägenhet som bättre motsvarar behoven. Vi talar då främst om marknära lägenheter i radhus och 3-4:or i flerbostadshus med hiss och centralt läge nära service och kommunikationer, där spännvidden går från standardlägenheter till mer utpräglad livsstilsboende i mer påkostat utförande. Den kraftiga tillväxten i åldersgruppen 70+ kan även förväntas generera ett växande behov av äldreboende/omsorgsboende med varierande grad av vårdintensitet. Efterfrågan kan i viss mån dämpas av en utbyggd hemtjänst och bostadsanpassningsbidrag, men nyproduktion av serviceboende kommer att bli nödvändigt. Även konceptboende som 55+, som även inriktar sig på något yngre seniorer, kan planeras med möjlighet att fungera som serviceboende för de med begränsade behov av omsorg/tillsyn och därmed fungera för en bredare målgrupp och ge möjlighet för fler att bo hemma livet ut. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt och högprofilprojekt riktade mot köpstarka, och därmed kräsna, målgrupper finns i Scenario Trend, men scenariots konsekvenser i form av en fortsatt svag lokal bostadsmarknad gör det svårt att locka avkastningsmedvetna exploatörer. Rätt utformat, paketerat och marknadsfört finns dock denna möjlighet att utveckla nya boenden i Östhammars kommun även givet Scenario Trend, företrädesvis i sjönära läge som fortsatt är en stark attraktivitetsfaktor. Rekommendationer Bostadsmarknaden i Östhammars kommer givet Scenario Trend att vara fortsatt svag, dvs. det kommer till stor del att saknas marknadsmässiga förutsättningar för nyproduktion. För privata exploatörer är det främst målgruppen 55+ som kommer att tilldra sig intresse samt därtill eventuellt något småhus- eller flerbostadshusprojekt om rätt förutsättningar ges beträffande läge etc. För att få till stånd önskvärda projekt bör kommunen föra en aktiv dialog med exploatörer och ge dem stort inflytande i planprocessen, erbjuda prisvärd mark i kommunens mest attraktiva lägen samt vara beredd att agera på egen hand genom det kommunala bostadsbolaget. Kommunens finansiella situation kommer emellertid att bli allt mer ansträngd givet 7

9 detta scenario, varför åtaganden utanför de lagstadgade kärnområdena bör begränsas och ske med stor försiktighet. Att få 40-talisterna att flytta från egnahemshus till lägenheter skulle skapa flyttkedjor som till stor del gynnar etableringen av unga familjebildare och inflyttande familjer i kommunen. Något som är angeläget inte minst med tanke på generationsväxlingen inom arbetslivet, utbyggnaden av slutförvaret m m. Det befintliga lägenhetsbeståndet är emellertid tämligen illa anpassat till de växande behoven av medelstora lägenheter för seniorer, och därtill finns få vakanser. Att få till stånd nyproduktion för de äldre målgruppernas behov är därför angeläget och berör alla kommunens större tätorter. Östhammarshem fyller här en viktig funktion inte minst för att tillgodose mindre resursstarka gruppers behov men också med tanke på att de marknadsmässiga förutsättningarna av många aktörer upplevas som svaga. Nybyggnation bör emellertid ske mot grundlig efterfrågeanalys, där även möjligheten till målgruppsflexibilitet bör beaktas, så att lediga lägenheter även kan tilldelas exempelvis unga och/eller ensamstående vid behov. Kommunen bör vid alla tidpunkter kunna erbjuda planerad och byggklar tomtmark för småhus i de större tätorterna. Detta för att undvika att man går miste om potentiell inflyttning till kommunen, vilket man inte har råd med i Scenario Trend. Kommunen bör även planera för kategoriboende/livsstilsboende för mer resursstarka och/eller profilerade målgrupper, som ännu är en till stor del outnyttjad möjlighet som kan ge ett viktigt bidrag till kommunens flyttnetto samt stärka den lokala skattekraften och köpkraften. I första hand är det kusten och närhet till havet som säljer, men möjligheter kan även finnas med koppling till såväl fritidsintressen som kultur (se redovisning från boendeseminarium 9 mars 2011 för uppslag). Dylika projekt bör av nödvändighet drivas explorativt och i nära samverkan med marknadsaktörer, där kommunens roll främst är att uppmärksamma och möjliggöra, inte driva projekt i egen regi. Scenario Trendvändning Scenario Trendvändning innebär att kommunen bryter den nedåtgående befolkningstrenden genom de investeringar som görs av SKB, Dannemora m fl. samt selektiva investeringar i boendeutveckling i och förbättrade kommunikationer (288:an) till kommunen. Ökad inflyttning (15% högre än i Scenario Trend) och något lägre utflyttningsbenägenhet (5% lägre än i Scenario Trend) innebär att befolkningen visar tillväxt om i genomsnitt ca 75 invånare per år, varpå invånarantalet närmar sig invånare år Befolkningsökningen sker främst i åldersgruppen 70+, medan de yngre åldersgrupperna i princip summerar till plusminusnoll. För att detta scenario ska inträffa behöver kommunen fortsätta den utveckling som pågått senaste åren, med successiv förstärkning av bostadsmarknaden, realisering av viktiga infrastrukturprojekt och möjliggörande av de investeringar som pågår och planeras i kommunen. Sannolikheten för scenariot får betraktas som relativt hög, då det svarar mot de strukturförändringar kommunen går igenom och behovet av omfattande ersättningsrekryteringar. Trots den positiva befolkningsutvecklingen kommer dock den demografiska strukturen, med en kraftigt ökad andel äldre, att innebära en stor utmaning, inte minst för den kommunala ekonomin och verksamheten. 8

10 MWA Befolkningsutveckling - scenario Trend Konsekvensbedömning Scenariot innebär en ökning av antalet hushåll, och därmed behovet av bostäder, med drygt 900. Ökningen sker framför allt i en- och tvåpersonshushåll, som förväntas bli nästan 700 fler till 2030, drivet av en kraftig tillväxt av antalet invånare i åldrarna 70+. Även familjehushållen med tre eller fler boende ökar något uppskattningsvis med ca 230. Det genomsnittliga antalet boende per hushåll sjunker till ca 2,15 som en konsekvens av de små hushållens starkare tillväxt. Tillväxten kan förväntas ske förhållandevis jämnt över kommunens större tätorter, med viss dragning mot kusten, Alunda och Österbybruk. Antal Ändring Prognos FOB90 Bef.reg Prognos Tillväxt Folkmängd Hushåll år boende år boende år boende år boende år boende år Totalt Totalt Boende/hushåll Scenariot genererar i stora drag följande konsekvenser: Efterfrågan ökar på alla typer av boende, men framför allt på bostäder anpassade för de äldre målgruppernas behov. Det kommer att behövas fler mindre lägenheter, prisvärda 1:or och 2:or i centralt läge i framför allt Östhammar men även övriga tätorter, som förstaboende, för ensamstående äldre samt övernattningslägenhet för inrest/veckopendlande arbetskraft. Volymförändringen kan uppskattas till ett hundratal lägenheter, i första hand hyresrätter. 9

11 Det kommer att behövas fler medelstora lägenheter, 3:or och 4:or, i radhus eller flerbostadshus anpassade till framförallt den äldre målgruppen som inte längre vill bo kvar i egen villa, vilket innebär preferens för lägenheter i markplan alternativt krav på hiss. Medelstora lägenheter kommer även i viss mån att efterfrågas av unga vuxna utan barn. Volymförändringen kan uppskattas till , med såväl bostadsrätter som hyresrätter. Behovet av grupp- och serviceboende kommer att öka. Volymförändringen är beroende av hur väl man lyckas med punkten ovan, men kan uppskattas till 100 bostäder. Det kommer att finnas utrymme för expansion av antalet småhus i kommunen, med tonvikt på kusten och pendlingsorterna till Uppsala. Volymförändringen kan antas överstiga 300, men är beroende av hur stor andel av de äldre som väljer att flytta från egen villa till lägenhets-/omsorgsboende. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt och högprofilprojekt ökar i scenario Trendvändning, då en förstärkt lokal bostadsmarknad och ökad attraktivitet gör det lättare att locka såväl avkastningsmedvetna exploatörer som boendespekulanter. Rekommendationer Bostadsmarknaden i Östhammars kommun kommer givet Scenario Trendvändning att vara betydligt mer självgående, dvs. det kommer i högre grad att finnas marknadsmässiga förutsättningar för nyproduktion och ombyggnad/uppgradering av befintliga bostäder. Kommunen bör därför primärt inrikta sig på sin roll som planerare och i nära dialog med marknadsaktörer tillgodose behovet av planlagd mark i efterfrågade lägen samt en snabb och smidig planprocess. En förstärkning av kommunens planeringskapacitet kan vara nödvändig. Behovet av mindre lägenheter, 1:or och 2:or i hyresrätt, kommer att tilldra sig mindre intresse från privata exploatörer än de större bostadsrätterna. För att säkerställa utbudet av mindre, prisvärda hyresrätter torde det bli nödvändigt för Östhammarshem att ta ett ansvar för den nyproduktion som krävs. Vid exploateringsavtal för bostadsrätter i attraktiva centrala lägen bör kommunen därtill försäkra sig om att även mindre lägenheter byggs, för att undvika monotoper och uppnå en mer balanserad bostadsmarknad. Seniorboende har en stark och växande marknad. I samtliga tätorter bör man planera för lägenhetsboende i flerbostadshus eller radhus anpassat för äldre som inte längre vill bo i eget hus men ändå kvar på orten. I flera orter kan emellertid hyresrätter alternativt kooperativt boende vara mer efterfrågat än bostadsrätter, då andrahandsvärdena ger såväl sämre finansieringsförmåga som högre risk för köparna. Östhammarshem behöver sannolikt ta ett betydande ansvar för nyproduktionen, men kommunen bör givetvis även eftersträva och uppmuntra privata alternativ. Även om många befintliga småhus kan förväntas frigöras när 40-talisterna söker sig till lägenhetsboende, krävs många nya småhustomter i tätorterna och dess närhet för att klara den befolkningsökning som scenariot förutspår. Vi talar här om upp till en femprocentig ökning av antalet småhus för permanentboende. Kommunen kan få 10

12 MWA svårt att finna plats, inte minst då efterfrågan främst ligger på centralt belägna tomter, varför en aktiv dialog bör föras med markägare för att få in fler alternativ på marknaden. 40-talisternas flytt från egnahemshus till lägenheter skapar betydande flyttkedjor i kommunen, som till stor del gynnar unga familjebildare och inflyttare. Att få igång denna rörlighet på den lokala bostadsmarknaden får anses vara av stor betydelse för realisering av Scenario Trendvändning. Detta då det skulle ge en viktig initial kapitalinjektion som möjliggör nyproduktion samtidigt som den redan idag goda efterfrågan på befintliga småhus skulle mötas av ett stärkt utbud. Scenario Tillväxt Scenario Tillväxt innebär att kommunen lyckas dra full nytta av pågående/planerade investeringar (SKB, Dannemora, 288:an etc.) och genom aktiv boendeutveckling attrahera nya invånare till upplandskusten och pendlingsorterna i inlandet i en omfattning som inte förekommit sedan 1970-talet. Scenariot innebär en tillväxt om ca 250 invånare per år och en befolkning som närmar sig invånare år För att scenariot ska realiseras krävs t ex en kombination av ökad inflyttning med 30 procent och generellt minskad utflyttningsrisk med 15 procent jämfört med vad som kännetecknat kommunen under 2000-talets inledande decennium. För att detta ska ske behöver kommunen planera för en kraftig utbyggnad av bostäder i attraktivt läge i tätorterna såväl småhustomter som flerbostadshus en förstärkning av kommunikationerna samt utbudet vad gäller handel, service, nöjen etc. Befolkningsutveckling - scenario Tillväxt Konsekvensbedömning Scenariot innebär en kraftig ökning av antalet hushåll och därmed behov av bostäder med nästan Ökningen kan till omkring hälften väntas ske i en- och tvåpersonshushåll, främst pga. allt fler äldre, där antalet 70+ ökar med mer än 1 800, men också pga. tillväxt i åldrarna år. Även antalet familjehushåll kan förväntas öka kraftigt, då antalet invånare år ökar med mer än

13 Antal Ändring Prognos FOB90 Bef.reg Prognos Tillväxt Folkmängd Hushåll år boende år boende år boende år boende år boende år Totalt Totalt Boende/hushåll Scenariot genererar i stora drag följande behov: Det kommer att behövas väsentligt fler mindre lägenheter, prisvärda 1:or och 2:or, som förstaboende, för ensamstående äldre samt som övernattningslägenhet för inrest arbetskraft. Volymförändringen kan uppskattas till mellan I första hand hyresrätter, men utrymme torde även ges för ett antal bostadsrätter i denna storleksklass. Det kommer att behövas avsevärt fler medelstora lägenheter, 3:or och 4:or, i radhus eller flerbostadshus anpassade till den äldre målgruppen, vilket innebär preferens för lägenheter i markplan alternativt krav på hiss. Medelstora lägenheter kommer även att efterfrågas av unga vuxna utan barn eller nyblivna familjer. Volymförändringen kan uppskattas till , såväl bostadsrätter som hyresrätter. Behovet av grupp- och serviceboende kommer att öka. Volymförändringen är beroende av hur väl man lyckas med punkten ovan, men kan uppskattas till över 130 bostäder. Det kommer att finnas utrymme för stark expansion av antalet småhus i kommunen, med tonvikt på kusten och pendlingsorterna till Uppsala. Potentialen kan antas uppgå till nära 1 000, men är beroende av hur stor andel av de äldre som väljer att flytta från egen villa till lägenhets-/omsorgsboende. Möjligheten att genomföra kategoriserade boendeprojekt riktade mot specifika målgrupper (55+, ungdomsboende m m) och högprofilprojekt i form av mer påkostat boende för resursstarka grupper ökar betydligt genom scenariot och dess konsekvenser i form av en kraftigt förstärkt bostadsmarknad. Kommunen kommer att tilldra sig betydligt större intresse från privata exploatörer än vad som varit fallet de senaste decennierna, så även bland de större byggföretagen. Rekommendationer Bostadsmarknaden i Östhammars kommun kommer givet Scenario Tillväxt att kännetecknas av överhettning. Det kommer råda brist på såväl byggklar mark som byggarbetskraft. Kommunen behöver därför i sina roller som planerare och utbildningsanordnare verka för att undanröja flaskhalsar för att möjliggöra den intensiva utbyggnad scenariot skisserar. En förstärkning av kommunens planerings- och utbildningskapacitet kommer utan tvekan att vara nödvändig. 12

14 Vid exploateringsavtal bör kommunen försäkra sig om att god balans uppnås mellan olika typer av bostäder för att tillgodose behoven på den lokala marknaden. I takt med att kommunens attraktivitet stärks ökar möjligheten att ställa krav på byggherrarna, vilket kan utnyttjas för att nå en utbyggnad som svarar mot politiska mål. Seniorboende har en stark och växande marknad. I samtliga tätorter bör man planera för lägenhetsboende i flerbostadshus eller radhus anpassat för äldre som inte längre vill bo i eget hus men ändå kvar på orten. Östhammarshem behöver sannolikt ta ett betydande ansvar för nyproduktionen, men förutsättningar finns även för privata alternativ, vilka bör uppmuntras. Även om många befintliga småhus kan förväntas frigöras när 40-talisterna söker sig till lägenhetsboende, krävs många nya småhustomter i tätorterna och dess närhet för att klara den befolkningsökning som scenariot förutspår. Vi talar här om upp till en femtonprocentig ökning av antalet småhus för permanentboende. Kommunen kan få svårt att finna plats, inte minst då efterfrågan främst ligger på centralt belägna tomter, varför en aktiv dialog bör föras med markägare för att få in fler alternativ på marknaden. Att ordna teknisk försörjning (väg, vatten, avlopp, el, bredband) i den takt som krävs kommer också att innebära en stor utmaning och förutsätter en nära samverkan med den privata sektorn. 40-talisternas flytt från egnahemshus till lägenheter skapar betydande flyttkedjor i kommunen, som till stor del gynnar unga familjebildare och inflyttare. Att få igång denna rörlighet på den lokala bostadsmarknaden får anses vara av stor betydelse för realisering av Scenario Tillväxt. Detta då det skulle ge en viktig initial kapitalinjektion som möjliggör nyproduktion samtidigt som den redan idag goda efterfrågan på befintliga småhus skulle mötas av ett stärkt utbud. 13

15 Behovsanalys Vid beräkning av det framtida bostadsbehovet är befolkningsutvecklingen och antalet hushåll i kommunen som helhet samt dess olika delar grundläggande. Befolkningens storlek och sammansättning utgör basen för såväl dagens som den framtida efterfrågan på bostäder. Men, bostadsbehov och preferenser förändras under livet, varför även en kommun med stabilt befolkningsantal kan uppleva förändrad bostadsefterfrågan. Därtill kan betydande omflyttningar ske inom kommunen som medför behov av nya bostäder även i de fall invånarantalet och åldersstrukturen förblir oförändrad eller t.o.m. krymper. Befolknings- och boendetrender Vi lever i den urbaniserade tjänsteekonomins tidevarv. De kontorsbaserade näringarna dominerar utvecklingen och de stora, täta städerna har de mest gynnsamma förhållanden att skapa förutsättning för den interaktion mellan människor som dagens ekonomi till stor del består i. Tre av fyra nytillkomna arbetstillfällen har sedan mitten av 1990-talet växt fram i landets storstadsregioner och globalt sett sker en koncentration av världsekonomin till snabbt växande urbana megaekonomier. Förklaring: Befolkningsutveckling per kommun Grönt = växande kommun Gult = stabil kommun Rött = krympande kommun Folkmängd 2011 anger höjd på kommunstaplarna Östhammars kommun De stora städernas lockelse handlar emellertid inte bara om arbetstillfällen och karriärmöjligheter. Det handlar i minst lika stor grad om att individer, i synnerhet unga, dras till den smältdegel av människor, intryck och möjligheter som de större städerna erbjuder. Men, den kanske viktigaste faktorn är högskolerekryteringen, som i takt med att allt fler ungdomar 14

16 studerar vidare inneburit en stark inflyttning till universitets- och högskoleorterna från övriga landet. Ungdomar, som efter avslutade studier i hög grad blir kvar i dessa städer med omnejd och fortsätter bidra till deras utveckling. De större städerna har således en stark attraktionskraft på ungdomar och unga vuxna, som står för merparten av flyttningarna inom landet. De flesta mindre orter och kommuner i Sverige har däremot, trots ett ibland starkt näringsliv, svårt att behålla sin befolkning. I SCB:s senaste befolkningsprognos för riket förväntas Sveriges befolkning öka med nära en miljon invånare till 10,4 miljoner invånare Storstadsregionerna förväntas fortsätta dominera befolkningstillväxten, men även universitets- och högskoleorterna förväntas öka sina befolkningsandelar. Till skillnad från tidigare decennium förväntas därtill regionala och sekundära centra, dvs. något mindre städer, gå från befolkningsminskning till svag ökning. Andelen äldre i befolkningen kommer att öka kraftigt en utveckling som blir kännbar i alla regioner och kommuner, men framför allt de med svag befolkningsutveckling. Invandringen förväntas fortsatt vara stark och kommer i många län, regioner och kommuner att vara avgörande för en positiv befolkningstillväxt. För många av de mindre regionerna och kommunerna kommer dödstalen att i hög grad överstiga födelsetalen pga. gångna års utflyttning av ungdomar och unga vuxna. Den svaga befolkningsutvecklingen blir i dessa kommuner självgenererande och mycket svår att vända. Vi flyttar hemifrån, till studier och till arbete Att bryta upp och flytta är ett stort beslut och skälen varierar i livets olika skeden och livssituationer. Såväl män som kvinnor flyttar i genomsnitt omkring tio gånger i sitt liv. Vanligaste skälet till flyttning är flytt från föräldrahemmet, familjebildning eller separation, dvs. byte till större/mindre bostad på grund av förändring i hushållsstorleken. Dessa flyttningar sker som regel över kortare avstånd vanligtvis inom samma pendlingsregion. När det gäller flyttningar över längre avstånd är de två viktigaste bakomliggande faktorerna flytt till studier eller till arbete. Andra faktorer som värderas i samband med flytt är närhet till släkt och vänner, utbud av handel, service, kultur, nöje och restauranger, tillgång till viss typ av boende, kommunikationer och fritidsaktiviteter, närhet till kust, bad och parker etc. Sådana faktorer är dock mer att betrakta som hygienfaktorer saker som behöver ha en viss kvalitets- eller utbudsnivå för att man ska vilja bo på, eller flytta till en viss plats, men som i sig sällan är tillräckligt för att locka till långväga flytt. Huvuddelen av den kommunala verksamheten kan ses som del av en sådan basnivå man förväntar sig att en kommun ska erbjuda bra skolor, omsorg med mera men flyttar inte just till en kommun långt bort enbart av det skälet. Vid inomregionala flyttningar, som står för merparten av flyttströmmarna, kan det däremot ha större betydelse, tillsammans med boendeutbud och bostadspriser, pendlingskostnader etc. Vilken tyngd boendemiljö respektive arbetsmarknad har för olika kommuners flyttmönster varierar starkt. Studier tyder på att en kommun i viss mån kan kompensera en mindre attraktiv boendemiljö med en mer attraktiv arbetsmarknad och vice versa. Likaså är boendemiljöns attraktivitet ett mångfacetterat begrepp, men det är tydligt att möjligheterna att ha en meningsfull fritid är ett viktigt inslag. Att fritiden spelar en central roll i de flesta människors vardag bekräftas av olika studier. Våra möjligheter att använda fritiden på önskvärt vis kommer troligen att få en ökad betydelse för var vi kommer att vilja bo. Det kommer även att bli allt vanligare med dubbelt boende genom att man har en liten bostad på den ort där man officiellt har sitt arbete och en större bostad där man helst vill vara. I 15

17 framtiden kommer vi med stor säkerhet att se helt nya möjligheter till flexiblare arbetsförhållanden såväl i tid som i rum. Det är framförallt högutbildade kvinnor och män i kunskapsintensiva och välbetalda yrken som kommer att få dessa möjligheter på en arbetsmarknad där varje yrkeskategori har sin lokala arbetsmarknad. Detta är också den mest lättrörliga gruppen. Livsfaser och livsstilstrender styr våra boendepreferenser Var vi befinner oss i livet har stor betydelse för hur och var vi vill bo. Livsstilar och livsstilstrender påverkar därtill invånares krav och förväntningar på en kommun den livsmiljö och den service som erbjuds. En av de mest grundläggande förutsättningarna för en kommuns utveckling är att den kan erbjuda människor en god livsmiljö där de trivs och ges möjlighet att förverkliga sina livsdrömmar. Livsstilstrender påverkas både av globala trender och av befolkningsstrukturen. På senare år har urban living varit en stark trend, såväl i bostadsefterfrågan som i planeringsfilosofin, där blandstaden fått en renässans efter industrialismens funktionsuppdelade stadsbyggnadsdoktrin. I många städer finns en växande efterfrågan på bostäder med hög boendestandard i utpräglat urbana områden som erbjuder goda möjligheter för lokalhandel, caféer, restauranger, nöjesliv och rekreation. Det som efterfrågas är ofta en blandad bebyggelse i centralt läge - gärna med ett stänk av lyx. Befolkningsgrupperna i dessa områden är oftast unga karriärister, dinkies (double income, no kids), 55+ eller yngre pensionärer, dvs. segment som omfattar stadens köpstarka invånare. Urban living trenden är som starkast i de större städerna, där grupperna yngre karriärister, dinkies och whopies (wealthy healthy older people) dominerar, men syns även i mindre städer. Oftast handlar det om bostadsrätter, där 55+ är ett av de mer spridda målgruppsanpassade koncepten. Trenden ger goda förtjänstmöjligheter för fastighetsexploatörerna, åtminstone på de större marknaderna, vilket bidragit till dess genomslagskraft. Trenden stöds även av en växande rörelse för alternativa livsstilar - som vanligtvis lättare finner utrymme och acceptans i de heterogena stadsmiljöerna liksom av en växande andel singelhushåll. Samtidigt lever drömmen om tvåsamhet i allra högsta grad kvar och barnafödandet har ökat på senare år. Familjen är med andra ord en storhet som långt ifrån spelat ut sin roll, och ger förutsättningar för tillväxt i småhusdominerade randmiljöer på behagligt eller åtminstone överkomligt pendlingsavstånd till de expanderande städerna. Denna efterfrågan har även funnits i många av de mindre städerna/kommunerna, i form av centralt belägna småhus och radhus. Vattennära boende är en annan tidstypisk boendetrend, som många kommuner försöker dra nytta av. Allt fler vill bo med utsikt över vatten, och ändringar i regelverket gällande dispens från strandskydd öppnar upp för framför allt kommuner i glesbygd att i högre grad dra nytta av och marknadsföra denna möjlighet. Det handlar både om småhus och om flerbostadshus - ibland kombinerat med tillgång till båtplats eller strandområden, ibland enbart med sjöutsikt som försäljningsargument. Det bör dock nämnas att klimatförändringarna och risken för kraftigt stigande vattennivåer gör att det lämpliga i denna utveckling ibland ifrågasätts, inte minst med hänsyn till risken för översvämningar och skred. Boende- och livsstilskoncept har med den tilltagande individualiseringen i samhället fått ett allt större genomslag på utvecklingen, inte minst vid nyproduktion av bostäder där även värdeord som miljövänligt, ekologiskt, tryggt, säkert osv. tenderar att förekomma i allt större 16

18 utsträckning. Det mesta talar för en fortsättning på denna utveckling, där kommuner i allt högre grad behöver målgruppsanpassa sina boendestrategier. Upplevd risk påverkar boendestrategier Förutom ovan nämnda faktorer som styr var och hur vi vill bo spelar även risk en avgörande roll i hushållens boendestrategier och val av boende. Bostadsprisernas utveckling och konjunkturläget påverkar benägenheten att investera i eget boende. På en stark lokal bostadsmarknad finns ofta en preferens att äga sitt boende och en vilja att investera i nyproduktion. På en svag lokal bostadsmarknad råder som regel en utbredd riskaversion och en starkare preferens att hyra sitt boende alternativt köpa något på den vanligtvis lågvärderade andrahandsmarknaden. Konjunkturläget inverkar därtill förstärkande eller dämpande i anslutning till dessa övergripande tendenser. I de heta storstadsområdena har priserna skenat sedan krisen på 1990-talet och inneburit en lukrativ marknad för bygg-/fastighetsbolag. Nyproduktionen av bostäder har också varit koncentrerad till dessa, där befolkningsökningen varit som starkast. På flertalet mindre marknader har prisutvecklingen varit betydligt mer modest och i många fall understiger andrahandsvärdena kostnaden för nyproduktion, vilket innebär större risk och därmed svagt intresse för nyinvesteringar. Efter nära två decennier av uppgång finns emellertid tydliga varningssignaler för att bostadspriserna i inte minst storstadsområdena men även landet generellt närmar sig en korrektion. Detta då prisutvecklingen på bostäder allt mer frikopplats från köpkraftens utveckling och den generella prisutvecklingen i samhället. Något som i sådana fall skulle innebära en period med kraftigt minskade bygginvesteringar, fallande andrahandsvärden och en ökad efterfrågan på hyresrätter. Befolkning och bostadsefterfrågan i Östhammars kommun Befolkningsutvecklingen i Östhammars kommun hade under en lång period en positiv trend - under perioden ökade befolkningen med inte mindre än 20 procent. Inte minst var tillväxten hög mellan åren 1975 och 1983 då kärnkraftverket i Forsmark byggdes ut och togs i drift. Under mitten av 1980-talet stagnerade befolkningsökningen och kommunens invånarantal minskade under några år. I slutet av 1980-talet ökade befolkningen igen, mycket beroende på en kraftigt ökad invandring och ett högt födelsetal. Den kraftiga konjunkturnedgången i samband med den finansiella krisen i mitten av talet, som medförde ett antal verksamhetsnedläggningar i kommunen, bröt emellertid den uppåtgående trenden och folkmängden föll mot slutet av decenniet tillbaka till nivåer strax under invånare. Ungdomars flytt till studier och lägre födelseöverskott pga. en åldrande befolkning har därefter inneburit en fortsatta svag befolkningsutveckling och i slutet av 2011 hade kommunen ca invånare. Kommunens utveckling avviker markant mot den starka tillväxt som kännetecknat arbetsmarknadsregionen och länet, som vida överstigit rikets befolkningstillväxt senaste decennierna. Arbetsmarknadsregionen Stockholm och Uppsala dominerar såväl den befolkningssom sysselsättningsmässiga utvecklingen i riket. Som del av denna borde Östhammars kommun ha förutsättningar att växa, men det något insulära läget och bristande kommunikationer har gjort det svårt för kommunen att dra nytta av omgivningens starka utveckling. 17

19 MWA Något som till viss del avhjälps genom de förbättringar som nu sker i viktiga kommunikationsstråk som väg Invånare, Östhammars kommun Indexerad befolkningsutveckling, 1970=100 Uppsala län Arbetsmarknadsregionen Stockholm-Uppsala Östhammars kommun Alunda Dannemora Gimo Hargshamn Öregrund Österbybruk Östhammar Norrskedika Skoby Övriga/landsbygd Kommunen totalt Av de nio större tätorterna i Östhammars kommun har alla utom tre ökat sin befolkning Framförallt de större tätorterna har visat tillväxt, medan landsbygden stått för merparten av tillbakagången, vilket härrör till såväl nettoutflyttning från kommunens mer glesbefolkade delar som stigande dödstal pga. en hög andel äldre. Sett till perioden är skillnaderna mellan de större tätorterna och landsbygden dock mer begränsad. Endast Alunda-Skoby har lyckats upprätthålla en stabil befolkning över hela perioden, mycket tack vare närheten till Uppsala och gynnsamma pendlingsmöjligheter till såväl kommunens större arbetsplatser som Uppsala och Arlandaområdet. Trenden talar för en fortsatt nedgång av folkmängden i Östhammars kommun. De närmaste åren är de stora barnkullarna från början av 1990-talet i de åldrar där utflyttningsbenägenheten är som störst, men samtidigt kommer de om några år att bidra till ett temporärt ökat barnafödande. Antalet äldre blir allt fler och dödsfallen kommer successivt att stiga. Inflyttningen ligger förhållandevis stabilt medan utflyttningen minskar i takt med att befolkningen krymper och blir allt äldre. En framskrivning av kommunens befolkning utgående från de förhållanden som präglad 2000-talets inledande decennium med kommunspecifika flyttmönster och nativitetssvärden men dödsrisker justerat till ett genomsnitt av kommunens och rikets värden pekar på en befolkning strax under invånare år En minskning med 700 invånare , dvs. 35 per år, att jämföra med nedgången om 568 invånare Minskningen 18

20 0 år 11 år 22 år 33 år 44 år 55 år 66 år 77 år 88 år 99 år 0 år 11 år 22 år 33 år 44 år 55 år 66 år 77 år 88 år 99 år 15 år 18 år 21 år 24 år 27 år 30 år 33 år 36 år 39 år 42 år 45 år 48 år 0 år 8 år 16 år 24 år 32 år 40 år 48 år 56 år 64 år 72 år 80 år 88 år 96 år MWA sker framför allt under 2010-talet, medan 2020-talet får en mer stabil utveckling. Närheten till Stockholm-Uppsala innebär dock möjlighet till trendvändning och en betydligt starkare befolkningsutveckling än vad den rådande trenden indikerar. Årsvärden i genomsnitt 1970-talet 1980-talet 1990-talet 2000-talet 2010-talet 2020-talet Födda Inflyttade Summa ökningskomponenter Döda Utflyttade Summa minskningskomponenter Nettoförändring Medelfolkmängd Befolkningsomsättning 6.0% 5.1% 5.8% 5.4% 5.5% 5.4% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Sannolikhet till barn efter moderns ålder, Östhammars kommun 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% Dödsrisk efter ålder, genomsnitt av Östhammars kommun och riket Inflyttade till Östhammars kommun, genomsnitt per år Utflyttade från Östhammars kommun, snitt per år Kvinnor Män Kvinnor Män

21 0 år 3 år 6 år 9 år 12 år 15 år 18 år 21 år 24 år 27 år 30 år 33 år 36 år 39 år 42 år 45 år 48 år 51 år 54 år 57 år 60 år 63 år 66 år 69 år 72 år 75 år 78 år 81 år 84 år 87 år 90 år 93 år 96 år 99 år MWA Nettoflyttning till/från Östhammars kommun, genomsnitt Hushållens utveckling Befolkningsutvecklingen är förvisso styrande för, dock inte synonym med, efterfrågan på bostäder. Boende konsumeras inte i första hand av individer utan av hushåll. Statistik över antalet hushåll fördes fram till och med 1990 genom Folk- och bostadsräkningen. Idag finns befolkningsregister som medger uttag av adress för samtliga medborgare och därigenom kan antalet hushåll uppskattas. I Östhammars kommun del låg kvoten invånare per hushåll på 2,38 i FOB90. Då befolkningsminskningen främst skett i familjeåldrar (vuxna år samt barn och ungdomar 0-18 år), dvs. familjehushåll, och tillväxt skett endast i åldrar över 50 år, som präglas av en- och tvåpersonshushåll, har kvoten sjunkit till 2,2 år Något som inneburit att antalet hushåll ökat med nästan 500, trots att befolkningen minskat med 568 individer En trend som kan förväntas fortsätta kommande decennier, då andelen äldre fortsätter stiga. Kvoten torde ligga omkring 2,1 invånare per hushåll framåt 2030 om befolkningen fortsätter utvecklas enligt trend, vilket skulle ge en stabil till svagt positiv utveckling av antalet hushåll i kommunen trots en fortsatt negativ befolkningstrend. Antal Ändring Prognos FOB90 Bef.reg Prognos Tillväxt Folkmängd Hushåll år boende år boende år boende år boende år boende år Totalt Totalt Boende/hushåll Det bör i sammanhanget nämnas att de som är folkbokförda på annan ort men som till exempel har övernattningslägenhet i kommunen inte ingår i statistiken, vilket orsakar viss underskattning av den faktiska bostadsefterfrågan. Samma effekt kan även kopplas till fritidsboendet i kommunen, som till viss del konkurrerar om samma utbud som de permanent bosatta. Inte minst bostäder vid kusten har senaste decennierna omvandlats från permanent till fritidsboende, men exempel finns även på det omvända, dvs. att fritidsboende omvandlas 20

22 tkr tkr MWA till permanentboende. Huvuddelen av de fritidsboende är av naturliga skäl folkbokförda på annan ort, och det totala antalet fritidsboende kan antas uppgå till över Då tillförlitlig statistik saknas över antalet fritidsboende i kommunen är det svårt att uppskatta dess omfattning och utveckling, men mycket talar för att det ökat och kommer att fortsätta öka. Östhammars kommun ligger på bekvämt avstånd från Stockholm-Uppsala och de högt uppdrivna priserna i huvudstadsområdet gör kommunen till ett intressant alternativ för fritidsboende. Sammantaget innebär det att den faktiska efterfrågan på bostäder i Östhammars kommun är större än vad som indikeras av den registrerade befolkningsutvecklingen. I synnerhet bostäder i attraktiva, företrädesvis kustnära, lägen kan antas uppleva en stärkt efterfrågan till följd av fritidsboendet i kommunen. Hushållens köpkraft Medelinkomsten för den vuxna befolkningen (20+ år) ligger i Östhammars kommun något under såväl länets som rikets medelinkomst. Sett till enbart befolkningen i yrkesverksam ålder (20-64 år) ligger kommunen däremot på samma nivå som riket och strax över länet. Något som förklaras av att Östhammars kommun präglas av ett högt arbetsdeltagande och goda inkomster bland de som arbetar, men lägre pensioner än riksgenomsnittet bland de äldre. Medelinkomst, befolkningen 20+ år Östhammars kommun Uppsala län Riket Medelinkomst, befolkningen år Östhammars kommun Uppsala län Riket Inkomsterna har förskjutits kraftigt mot de högre inkomstintervallen det senaste decenniet. Andelen låginkomsttagare (<200 tkr i årsinkomst) har minskat från 54 till 31 procent i åldrarna år och istället återfinns allt fler 26% år 2010 jämfört med 9% år 2000 av kommuninvånarna i inkomstintervallet tusen kronor i årsinkomst. Även höginkomsttagarna (>400 tkr i årsinkomst), har ökat väsentligt, från 3 till 12 procent. Något som delvis förklaras av inflationen och den successiva löneutvecklingen i samhället, som gör att fler tar sig upp i de högre inkomstintervallen, men tydligt är också att de yrkesverksamma invånarna i Östhammars kommun fått en allt starkare inkomstprofil. I kombination med de goda framtidsutsikterna för arbetsmarknaden i kommunen och regionen (se nedan) innebär detta att kommuninvånarna har en robust köpkraft och goda möjligheter att finansiera sitt boende, även vid nyproduktion. 21

23 MWA 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Befolkning år i östhammars kommun efter inkomstklass <100 tkr tkr tkr tkr tkr Framtida arbetsmarknad Utbyggnaden av kärnkraften ledde som nämnts till en betydande befolkningsökning i Östhammars kommun. Tillväxten höll i sig ända tills 1990-talets krisår, varefter trenden vek nedåt. Den stora utbyggnad av högskolan i kölvattnet av krisen förstärkte kommunens negativa trend, då allt fler ungdomar började söka sig bort från kommunen för studier på annan ort, inte minst Uppsala. Något som resulterat i färre invånare i yrkesverksam ålder, men också färre barnfamiljer och därmed sjunkande födelsetal. Trots det har arbetstillfällena i kommunen uppvisat en god tillväxt sedan slutet av 1990-talet, med följden att arbetsutbudet i relation till folkmängden stigit kraftigt samtidigt som pendlingen till Uppsala ökat, vilket medfört att full sysselsättning blivit legio i kommunen, med en förvärvsfrekvens som vida överstiger såväl den i länet som i riket Indexerad sysselsättningsutveckling, 1990=100 Östhammars kommun Uppsala län Riket 85% 80% 75% 70% 65% 60% Förvärvsfrekvens, befolkningen år Östhammars kommun Uppsala län Riket Östhammars kommun har en betydande nettoutpendling av arbetskraft, men på senare år finns en tendens till krympande nettoutpendling som svar på en starkare utveckling i kommunen. De flesta människor föredrar att inte pendla över långa avstånd till sitt arbete, varför en stärkt lokal arbetsmarknad kan innebära att fler väljer att jobba på hemmaplan alternativt flyttar till kommunen om man fått arbete där. 22

24 Andelen av arbetskraften som under kommande decennium kan förväntas gå i pension har stigit från 12 procent år 2000 till 15 procent år 2010 och kommer att ligga kvar på den högre nivån hela innevarande decennium. Kommunen befinner sig således i en period med omfattande behov av ersättningsrekrytering till befintliga arbetstillfällen. I kombination med fortsatt tillväxt, där inte minst kärnkraftindustrin och SKB är en viktig motor, finns anledning att tro på goda möjligheter för kommunen att locka fler inflyttare. Något som i sin tur skulle kunna leda till en stärkt lokal marknad med fler arbetstillfällen inom handel, service etc. i en positiv, självförstärkande spiral. Samtidigt är konkurrensen hård från andra regioner i landet och allt mer även från utlandet, där inte minst de större stadsregionerna har stark dragningskraft. Tidigare flyttmönster där arbetskraften i stor utsträckning flyttade till arbetstillfällena har avtagit i betydelse. Istället väljer företag att investera där det finns tillgång till lämplig arbetskraft. Det är inte en självklarhet att ett starkt arbetsutbud per automatik leder till ökad inflyttning. Istället kan arbetskraftsbrist medföra att investerings-/etableringsplaner uteblir att arbetsmarknaden krymper för att passa kostymen snarare än att kostymen växer för att klara arbetsmarknaden. Vad det handlar om för att lyckas är i mångt och mycket att kunna leverera ett erbjudande av arbets-/karriärmöjligheter och en livsmiljö som står sig i konkurrensen såväl inomregionalt som gentemot andra regioner i landet och utlandet. Ett erbjudande som inkluderar de möjligheter och resurser som finns i omlandet, såsom kompletterande arbetsmarknader, handel, besöksmål, rekreationsmöjligheter etc. Kommunikationerna är därmed av stor betydelse och för en kommun som Östhammar, med landets starkaste arbetsmarknadsregion runt hörnet, en nyckelfråga för framtida utveckling och befolkningstillväxt. 23

25 MWA Utbudsanalys Bostadsbyggandet i Sverige har genomgått stora förändringar de senaste decennierna. Från en sektor med stor offentlig inblandning och subventioner till en marknad med relativt liten politisk inblandning. De stora förändringarna som genomfördes i början av 1990-talet tillsammans med den finansiella och strukturella kris landet då genomgick fick den omedelbara konsekvensen att bostadsbyggandet sjönk till 1890 års nivå. Till saken hör även att åren innan krisen kännetecknats av snabb kreditexpansion till följd av avregleringen och internationaliseringen av kreditmarknaden på 1980-talet, starkt stigande bostadspriser och utbrett byggande på spekulation. Även om bostadsbyggandet återhämtat sig därefter har ett strukturellt underskott på bostäder uppstått och nyproduktionen var i slutet av 00-talet fortfarande blott två femtedelar av den i början av 1990-talet. Nyproduktionen domineras alltsedan slutet av 1980-talet av bostäder i flerbostadshus, medan småhusen dominerade starkt under 1970-talets utbyggnad av villaförorter runtom i landet. Det totala utbudet har dock en över tid tämligen stabil fördelning på ca 55% bostäder i flerbostadshus och 45% i småhus. Bostadsbyggandet i Sverige Färdigställda lägenheter i flerbostadshus Färdigställda lägenheter i småhus Landets befolkning har växt med ca invånare sedan 1990, men tillväxten polariserats till några få regioner. Nyproduktionen har därmed koncentrerats till en liten del av landets kommuner företrädesvis i storstadsregionerna samt universitets- och högskoleorterna medan bostadsmarknaden i övriga landet präglats av stagnation. Nyproduktion och ombyggnad av bostäder utgjorde 1990 omkring hälften av de totala bygginvesteringarna i landet, men har sedermera fallit till omkring en tredjedel samtidigt som bygginvesteringarna totalt sett också har minskat. I jämförelse med Finland som har likartad geografisk struktur och ekonomiska förutsättningar som Sverige är skillnaderna stora. Båda länderna genomgick en svår finansiell och ekonomisk kris i början av nittiotalet, och vidtog samma motåtgärd en kraftig depreciering av valutan. Krisen var betydligt djupare i Finland än i Sverige. Trots detta har bostadsbyggandet återhämtat sig snabbare i Finland, fastän Sverige haft en betydligt starkare immigration och därmed befolkningsutveckling, vilket borde ha inneburit ett starkare bostadsbyggande. 24

26 I sammanhanget kan nämnas att Finland avskaffade hyresregleringen redan 1993 för hyreshus och 1995 generellt, medan Sverige har kvar bruksvärdesprövning av hela hyreshusbeståndet. Vidare har Finland en annan ägarstruktur, där två tredjedelar av alla bostäder ägs direkt av de boende och ägarlägenheter (aktielägenheter) är en vanlig upplåtelseform som knappt förekommer i Sverige. Samtidigt har bostadssubventionerna i Finland legat stabilt kring 1,5% av BNP medan de i Sverige minskat från 3% av BNP 1990 till 0,7% i mitten av 2000-talet. Sverige har även alltsedan 1991 även haft en hårdare beskattning av boendet än Finland. Sverige har under hela 2000-talet haft ett lägre bostadsbyggande än våra nordiska grannar. Medan nyproduktionen av bostäder i relation till invånarantalet legat på värden som 3 lägenheter per invånare i Sverige har Danmark byggt 5 och Norge och Finland omkring 6,5 lägenheter per invånare. Även inom EU ligger Sverige klart under snittet och hade 2002 den lägsta nyproduktionstakten i hela unionen i relation till folkmängden. Spanien, som legat i topp under 2000-talet, har dock i dagsläget stora problem bl. a pga. överinvesteringar i bostadssektorn under det gångna decenniet en liknande situation som Sverige hade i början av 1990-talet. Målet är således inte att bygga så många bostäder som möjligt, utan nå balans mellan långsiktigt utbud och efterfrågan. Under finanskrisen vek marknaden för såväl småhus som flerbostadshus nedåt. Läget hann knappt förbättras under innan de finansiella problemen åter eskalerade. Idag är läget mycket osäkert, där småhustillverkarnas problem och andrahandsmarknadernas trögare utveckling indikerar risk för nedgång i närtid. Något som i sådana fall återverkar på nyproduktionen, då marknadsläget försämras och byggbolagen drar ner på eller avvaktar med projekt. Till detta bidrar även nya regler om lånebegränsning vid köp av bostad och eventuellt amorteringskrav, höga byggkostnader och risk för ett högre framtida ränteläge om inflationen tar fart efter senaste årens massiva penningtryckande i såväl Europa som USA. Framtidstrender Innevarande decennium kan två stora ålderskullar förväntas trängas på samma bostadsmarknad ungefär samtidigt. Dels kan 40-talisterna förväntas vilja sälja sina villor och radhus för att istället flytta till mindre och mer lättskötta lägenheter, framför allt bostadsrätter, närmare service. En trend som redan påbörjats, med lägenhetskoncept som 55+. Merparten av de ca 1,1 miljonerna 40-talister bor i villa. Många köpte billigt för decennier sedan och kan idag sälja dyrt inte bara i storstäderna utan även på mindre orter, vilket skapar finansieringsutrymme. Skilsmässofrekvensen är därtill relativt hög bland 40-talister, vilket också kommer att öka behovet av lättillgängliga och anpassade bostäder för denna åldersgrupp. Samtidigt kommer den stora kullen 1990-tals barn att etablera sig på bostadsmarknaden och i hög grad efterfråga lägenheter. Förhoppningsvis och sannolikt kommer de emellertid inte att efterfråga samma typ av bostäder som 40-talisterna, utan i högre grad hyresrätter och generellt något mindre lägenheter. 40-talisterna vill sannolikt både ha större och mer påkostade lägenheter än vad ungdomarna vill ha som första bostad. Småhusliknande boendeformer som marklägenheter och radhus kan också vara ett alternativ i högre grad för äldre än vad det kan antas vara för ungdomar. En del framtidsbedömare menar att villaboendet är en förlegad och på sikt utdöende boendeform. Argumenten är bl. a att villaförorterna planlades i en tid präglad av en livsstil med en arbetande pappa och en hemmavarande mamma. Idag är kvinnorna lika yrkesverksamma 25

27 som männen och stigande drivmedelspriser och ökad trängsel gör det både dyrt och besvärligt att ta sig till arbetet och utbudet av handel och service. Vidare kan klimathotet innebära behov av återgång till den tätare samhällsbyggnadsdoktrin som rådde innan bilismen. Därtill står den urbana livsformen allt starkare, manifesterad i en stark efterfrågan på bostadsrätter i centralt läge i storstäderna. Samtidigt går det inte att bortse från att drömmen om ett eget hus fortfarande är utbredd och att vi är beredda att pendla över allt längre avstånd för att förverkliga våra boendedrömmar. Den urbana livsformen har en lika stark kontratrend i längtan till det naturligt lantliga och ett spirande trädgårds- och odlingsintresse. Vad gäller upplåtelseform kan ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter förväntas fortsätta, om än i lägre takt, men främst på marknader med stabilt höga bostadspriser. På dessa marknader kommer bostadsrätter sannolikt att även dominera nyproduktionen av lägenheter, medan hyresrätten står sig starkare på mindre marknader med lägre och mer osäkra andrahandsvärden. Eskalerande finanskris och fallande priser på andrahandsmarknaden öppnar dock upp för ett ökat intresse för hyresrätten som boendeform, då marknadsrisken ökar men behovet av boende kvarstår. Kooperativt boende och ägarlägenheter kan också komma att öka sina andelar, men inget talar i dagsläget för någon dramatisk utveckling för dessa upplåtelseformer. Trenden har även varit allt högre grad av målgrupps- och individanpassning. Precis som för många andra varor och tjänster vill vi som konsumenter ha möjlighet att välja och sätta en egen prägel på vårt boende. Boendeutveckling handlar allt mer om att sälja innehåll. Projekt föregås som regel av noggrann marknadsundersökning och har tydliga inslag av branding eller konceptualisering. Något som samtidigt bidragit till högre produktionskostnader, vilket i en möjligtvis ekonomiskt mer ansträng framtid kan komma att vändas till ökat fokus på kostnader och enklare eller mer standardiserade lösningar. Hållbarhet integreras därtill allt mer som självklar beståndsdel i projekt det finns en efterfrågan och krav från såväl myndigheter som kunderna att energiförbrukning m m ska vara på en bra nivå. Bostadsmarknaden i Östhammars kommun Den senaste fullständiga inventeringen av antalet bostäder i landet och kommunerna ägde rum i samband med Folk- och Bostadsräkningen Utvecklingen därefter uppskattas genom rapporterade förändringar, som främst sker genom: Nyproduktion Ombyggnad Rivningar Permanentning av fritidshus Permanentbostäder som övergår till fritidshus Statistiken har brister, men täcker in de mest betydelsefulla förändringarna och ger en hyfsat tillförlitlig bild av bostadsutbudet i kommunen. Statistiken täcker dock enbart bostäder avsedda för permanentboende, dvs. fritidshus ingår inte i den löpande statistiken. De över 4000 fritidshusen i kommunen tillkommer således till de siffror som redovisas nedan, men ombesörjer i huvudsak en annan del av marknaden än den som här är i fokus. Bostadsutbudet i Östhammars kommun har genomgått små förändringar de senaste decennierna och ligger idag på ca bostäder, med stark övervikt på småhus som står för nästan två tredjedelar av bostadsutbudet. I Jämförelse med länet och riket har utvecklingen 26

28 MWA varit svag, men däremot ungefär på samma nivå som den i grannkommunen Tierp, bortset från slutet av 00-talet då nyproduktion gav ett litet uppsving i Östhammars kommun. Uppsala län är en del av Sveriges snabbast växande region huvudstadsregionen. Bostadsproduktionen håller dock inte jämna steg med befolkningstillväxten, vilket föranlett en bristsituation som är mest påtaglig i Uppsala stad. Situationen i övriga länet är tudelad. Efterfrågetrycket är högt i kommuner på pendlingsavstånd till Stockholm - Håbo, Knivsta och Enköping - medan Älvkarleby, Tierp, Heby och Östhammar mer präglas av stagnation. Framförallt en svag befolkningsutveckling i kombination med låga andrahandsvärden och höga byggkostnader förklarar det svaga byggandet i länets norra delar. Bostadsbestånd, Östhammars kommun småhus flerbostadshus Bostadsbeståndets utveckling 1990= Uppsala län Riket Östhammars kommun Tierps kommun Trots en vikande befolkningstrend har den förändrade hushållsstrukturen som redogjordes för i föregående kapitel inneburit behov av nya bostäder i Östhammars kommun. En i viss mån ökad polarisering av kommunbefolkningen till huvudorterna har också bidragit till detta, och sannolikt även att en del permanentbostäder vid kusten och på landsbygden övergått till att användas som fritidshus. Antalet hushåll beräknades i tidigare avsnitt ha ökat med ca 500 mellan 1990 och 2010, vilket stämmer tämligen väl överens med att bostadsutbudet under samma period ökat med

29 Bostäder och boende efter församling Dannemora-bygden Skäfthammar Ekeby Boende Bostäder Alunda Öregrund-Gräsö Hökhuvud Frösåker Boende i privatägt småhus dominerar i Östhammars kommun och står för ca 60 % av det totala bostadsutbudet. Villalivsformen präglar kommunen och står sig stark i alla dess delar. Mer än två tredjedelar av invånarna i Östhammars kommun bor i privatägda småhus, med knappt 2,5 boende per småhus. En relativt låg siffra som tyder på att många bor kvar i villa även efter det att barnen flyttat hemifrån. Lägenhetsboende finns främst i de större tätorterna, där hyresrätterna är betydligt fler än bostadsrätterna, förutom i Alunda. Ägarbilden domineras av fysiska personer, allmännyttan och kooperativa företag. Bostäder efter upplåtelseform och församling Östhammars kommun Hyresrätt Bostadsrätt Dannemorabygden Äganderätt (småhus) Skäfthammar Ekeby 201 Alunda Öregrund-Gräsö Hökhuvud Frösåker % 20% 40% 60% 80% 100% 28

30 Bostadsutbud efter ägande - kommunen Övriga juridiska personer 5% Fysiska personer 62% Stat, kommun, landsting 1% Allmännyttiga företag 17% Kooperativa företag 15% Frösåker 6% 67 % 65 % 0% Alunda 1% 16 % 13 % 12 % 20 % Öregrund-Gräsö 45 % 9% 60 % 3% 1% 13 % 17 % Skäfthammar 2% 30 % 20 % Hökhuvud + Ekeby Dannemorabygden 57 % 1% 5% 98 % 1% 24 % 14 % Att många äldre bor kvar i villa även efter det att barnen flyttat ut torde dels ha att göra med priserna på bostadsmarknaden (se nedan) men sannolikt även att lägenhetsbeståndet i Östhammars kommun till stor del är åldersstiget och många gånger illa anpassat till äldres och funktionshindrades behov och preferenser. Mer än två tredjedelar av lägenheterna byggdes innan 1980, med lägre krav än de dagens seniorer ställer på sitt boende, där inte minst hiss är en given utgångspunkt om man inte bor på markplan. Nyproduktion av modernare lägenheter har senaste decennierna i första hand skett i Östhammars tätort, men även där är merparten av utbudet åldersstiget. Bostadsutbud efter produktionsår Östhammars kommun Dannemorabygden Skäfthammar Ekeby Alunda Öregrund-Gräsö Hökhuvud Frösåker 0% 20% 40% 60% 80% 100% Även småhusen i kommunen är i hög grad byggda för flera decennier sedan och totalt byggdes nära fyra femtedelar av bostadsutbudet innan många gånger långt innan Öregrund och Alunda har de yngsta bostadsprofilerna, mycket tack vare ett attraktivt kustläge respektive gynnsamt pendlingsläge till Uppsala, vilket skapat intresse för nyproduktion även på senare år. Även Östhammar har tilldragit sig intresse på senare år, men den stora merpar- 29

31 MWA ten av bostäderna är, i likhet med Gimo och Österbybruk, från de stora utbyggnadsåren mellan 1960 och Nyproduktion Nyproduktionen av bostäder i Östhammars kommun har gått från över 300 vid toppen med facit i hand en överproduktion i inledningen av 1990-talet till 34 i genomsnitt per år under 2000-talet. Nyproduktion av lägenheter i flerbostadshus stod i början av 1990-talet för merparten av tillskottet, men har på senare år varit mycket litet till följd av en svag efterfrågan och lågt prisläge på den lokala marknaden. För att komma tillrätta med obalanserna på 1990-talet revs ett hundratal lägenheter i Gimo av Östhammarshem. Under ett decennium rådde total stiltje på den lokala lägenhetsmarknaden och först mot slutet av 00-talet har intresset åter väckt för nya lägenheter i kommunen. Idag planeras för en större privat utbyggnad av bostadsrätter i attraktivt sjönära läge i Östhammars tätort och Östhammarshem har haft några mindre om- och nybyggnadsprojekt riktade mot bl. a det växande behovet av lägenheter för seniorer. Nyproduktionen domineras av större lägenheter, 3:or och 4:or, medan mindre lägenheter, 1:or och 2:or, för yngre målgrupper fortsättningsvis till stor del lyser med sin frånvaro. Småhus i form av villor och radhus har, i likhet med utbyggnaden på 1970-talet, kommit att prägla nyproduktionen på senare år, men tillkommer också i begränsat antal. Det finns dock en stabil efterfrågan på centralt belägen tomtmark för småhus, framför allt i orterna Östhammar, Öregrund och Alunda. Kommunen bedömer dess bostadsmarknad som balanserad, med viss brist endast i centralorten och balans i övriga delar av kommunen. Lediga tomter finns i alla kommunens större tätorter och planering pågår för ytterligare ett sextiotal tomter i närtid. Nyproduktion av bostäder småhus flerbostadshus 50 0 Andrahandsmarknad Medelpriset för sålda småhus på andrahandsmarknaden ligger i Östhammars kommun på en nivå långt under kostnaden för nyproduktion, vilket dock är fallet även i grannkommunen Tierp samt, om än i mindre grad, Uppsala län och riket i genomsnitt. Variationerna inom 30

32 MWA kommunen är emellertid stora och prisnivån ligger klart högre för attraktiva fastigheter i tätorterna vid kusten än i övriga kommunen Medelpris, sålda småhus, tkr Nyproduktionskostnad Uppsala län Riket Östhammars kommun Tierps kommun 0 Småhuspriserna är en viktig indikator på bostadsmarknaden i kommunen. Höga priser på småhus kan tolkas som att kommunen erbjuder ett attraktivt boende som efterfrågas, men innebär också att prisskillnaden mellan att bygga nytt hus och köpa ett begagnat hus minskar vilket uppmuntrar till nybyggnation. Samtidigt kan låga priser på småhus bidra till att locka nya invånare, t ex inpendlare, från närliggande områden med högre priser, inte minst Uppsala. Omsättningen av befintliga småhus är på ungefär samma nivå som för länet, riket och Tierps kommun, dvs. kring 2,5 procent av de befintliga småhusen i kommunen byter ägare varje år, med sedvanlig konjunkturvariation där fler hus säljs i goda tider än i dåliga. 4.0% 3.5% Omsättning, småhus (sålda/stock) 3.0% 2.5% 2.0% Tierps kommun Uppsala län Riket Östhammars kommun 1.5% 1.0% Även medelpriset för sålda bostadsrätter ligger på en mycket låg nivå i Östhammars kommun i förhållande till såväl riksgenomsnittet (där storstadsregionerna väger tungt) som kostnaden för nyproduktion. Den genomsnittliga prisnivån i länet, inte minst Uppsala stad, ligger klart över den i Östhammars kommun och har därtill haft en betydligt starkare utveckling, medan Tierps kommun ligger på ungefär samma nivå. 31

33 Medelpris sålda bostadsrätter, kr/kvm Nyproduktionskostnad Uppsala län Riket Östhammars kommun Tierps kommun Omkring sex procent av bostadsrätterna i kommunen, ca hundra lägenheter, omsätts per år. Omsättningen i länet ligger procentuellt sett något högre mycket beroende av Uppsala stads vitala bostadsmarknad medan riket ligger på ungefär samma nivå. Omsättningsmässigt är Östhammars kommun således inte en lika svag marknad för bostadsrätter som andrahandsvärdena indikerar. Hyresmarknad Hyresmarknaden domineras starkt av kommunägda Östhammarshem, som äger och förvaltar nära lägenheter, 400 garage och ett 50-tal kommersiella och offentliga lokaler. Bolaget står för mer än två tredjedelar av hyreslägenheterna i kommunen och över 40 procent av det totala lägenhetsbeståndet. Lägenhetsbestånd, Östhammarshem % 5% 4% 3% 2% 1% Vakanser, Östhammarshem, % av lägenheter % Vakansgraden i Östhammarshems lägenhetsbestånd har det senaste åren fallit från måttliga 3-5 procent för några år sedan till mycket låga 0,7 procent 2011, motsvarande endast 10 lediga lägenheter i snitt under året talets överskott har därmed förbytts till brist på lediga hyresrätter, vilket uppmuntrat nyproduktion och företagets lägenhetsbestånd har ökat med ca 200 lägenheter de senaste åren. Framtidsplanerna omfattar projekt i flera av kommunens större tätorter. 32

34 Särskilt boende Särskilt boende är till för äldre som inte längre kan få behovet av tillsyn, omsorg, trygghet och säkerhet tillgodosett i det egna hemmet. Särskilt boende är en boende- och vårdform där det finns omvårdnadspersonal dygnet runt. Det finns även tillgång till sjuksköterska, läkare, arbetsterapeut och sjukgymnast. Boendena är handikappanpassade och det finns gemensamma utrymmen för sällskap och aktiviteter. I alla boenden finns särskilda boendeenheter för personer med demenssjukdomar. Särskilt boende erbjuds i samtliga av kommunens fem större tätorter - totalt 268 lägenheter och fem rum. Servicelägenheter finns därtill i alla större tätorter utom Alunda samt i Hargshamn. En servicelägenhet är en lättillgänglig bostad som till viss del är anpassad till funktionshinder. Flyttkedjor Flyttkedjor uppstår så fort en bostad frigörs på marknaden genom nyproduktion, när hushåll flyttar från kommunen eller en ensamstående avlider. I Östhammars kommun består nyproduktionen av en handfull bostäder medan utflyttningen berör över 800 personer per år eller uppskattningsvis 400 hushåll. I många fall är det dock ungdomar som flyttar hemifrån, med föräldrar som bor kvar i bostaden, som således inte frigörs. Trots det frigörs sannolikt betydligt fler bostäder pga. flytt än pga. nyproduktion i kommunen. Dödsfall bland ensamstående är svårare att uppskatta, men berör sannolikt en relativt hög andel av de ca 240 dödsfall kommunen har varje år, vilket också torde innebära fler frigjorda bostäder än pga. nyproduktion. En mängd studier har genomförts med fokus på flyttkedjor, men de är som regel helt inriktade på vilka kedjor som uppstår vid nyproduktion och det empiriska underlaget är i de flesta fall ytterst begränsat och närmast att likna vid stickprov. Metodologiskt går studierna till som så att man spårar vad som händer i kölvattnet av den initiala flytten till bostad vid nyproduktion. Vilka flyttade i sin tur in i deras bostad osv. ända tills kedjan bryts pga. att ingen ytterligare bostad frigjorts på den lokala marknaden, vilket sker när ett hushåll bryts upp i flera eller behåller sin tidigare bostad, alternativt när bostad tas i anspråk av utomstående som flyttar till kommunen. De studier som genomförts ger ingen entydig sanning kring flyttkedjor, men ett vanligt förekommande resultat är att småhus och bostadsrätter genererar längre flyttkedjor än vad hyresrätter gör. Därtill förefaller nyproduktion av stora bostäder leda till längre flyttkedjor. När småhus och större bostadsrätter nyproduceras förefaller sannolikheten vara hög att även mindre hyresrätter blir vakanta och ger möjlighet för t ex ungdomar att komma in på bostadsmarknaden. Att bygga stora, dyra bostäder för att frigöra små, billiga är emellertid en omstridd tes. Däremot står det klart att nyproduktionen är en viktig komponent för ökad dynamik och rörlighet på bostadsmarknaden, och att kommersiell nyproduktion i privat regi som regel riktas mot mer resursstarka grupper. En av de större studierna av flyttkedjor genomförde 2004 av Temaplan på uppdrag av Sveriges Byggindustrier, BI och Malmö stad. Totalt 105 flyttkedjor i Malmö studerades fördelade på 12 styckebyggda småhus, 29 marknära bostadsrättsradhus, 34 bostadsrätter och 30 hyresrätter. Barnfamiljerna flyttade till de nyproducerade småhusen. Äldre par och äldre ensamstående flyttade till hyresrätterna, yngre singlar och par flyttade till bostadsrätterna. Sam- 33

35 mantaget ledde de 105 bostäderna till att 400 hushåll kunde byta bostad och att 125 debutanter kom in på marknaden. Resultatet visade också att stora bostäder, fyror och femmor, gav längst flyttkedjor, medan bostäder på två rum och kök eller mindre gav kortaste flyttkedjor. Liknande undersökningar av flyttkedjor som genererats pga. att flytt från kommunen eller dödsfall bland ensamstående förekommer i praktiken knappt alls. Då även dessa flyttkedjor bidrar till dynamik och rörlighet på den lokala bostadsmarknaden, blir bilden ofullständig om man endast ser till vad som händer vid nyproduktion. För en kommun som Östhammars torde dessa kedjor som nämnts t.o.m. spela en större roll än de som bildas vid nyproduktion. Man bör med andra ord vara försiktig i att dra slutsatser kring vilken styrning av utbudet som kan ske genom nyproduktion och notera att betydligt större förändringar samtidigt kan ske genom faktorer man helt saknar rådighet över. 34

36 Situationen i de olika tätorterna Östhammars kommun bildades år 1974 genom en sammanslagning av Östhammars och Dannemora kommuner samt en del av Olands kommun. Det historiska arvet lever kvar i den flerkärniga kommunen, där ingen del riktigt dominerar utan alla har sina egna karaktärsdrag och utvecklingsförutsättningar. Kusten, som tidigare tillhörde Stockholms län, har sin historia och färdvägar som historiskt gick norr-söder. Områdena innanför har järnbruken och industrin som gemensam nämnare medan Olandsbygden är och varit utpräglad odlingsbygd med starka kopplingar till Uppsala. Med undantag för Österbybruk ligger alla större tätorter längs kommunens viktigaste kommunikationsstråk, väg 288. Öregrund förbinds dock med väg 288 genom väg 76. Väg 288 förbinder kommunens centrala delar med Uppsala och utgör således en viktig pulsåder för person- och godstransporter. I kommunens västra delar erbjuder väg 290 förbindelse mot Uppsala medan väg 292 går i öst-västlig riktning från inlandet ut till Hargshamn och väg 76 längs kusten upp mot Forsmarks kärnkraftverk och vidare till grannkommunen Tierp. Järnvägsförbindelserna i kommunen inskränker sig till godstransporter till och från Hargshamn. Östhammar Östhammar, är en gemytlig trästad och en gammal handels- och sjöfartsstad med drygt 4500 invånare. Östhammar är också ett gammalt administrativt och kommersiellt centrum med hantverksbetonad industriproduktion. Här finns kommunkontoret liksom en stor del av kommunens utbud av offentlig och kommersiell service. Invånarantalet har legat stabilt de senaste decennierna, efter mer än en dubblering mellan 1960 och Det senaste decenniet växte Östhammars befolkning inledningsvis, för att sedan falla tillbaka något, sannolikt beroende på åldersstrukturen med fler i utflyttaråldrarna år. Värden för 2010 indikerar att födslar och avlidna balanserar varandra men att flyttningsnettot är negativt, främst pga. rörelsen i åldersgruppen 0-19 år. 35

37 Demografiskt är Östhammar något mer välbalanserad än övriga tätorter i kommunen. Individer i medelåldern dominerar, men trenden är negativ för åldrarna år. Istället växer antalet pensionärer i takt med att 40-talisterna träder in i dessa åldrar. Antalet barn i grundskoleålder har en vikande tendens medan antalet barn i förskolåldrar ligger tämligen stabilt. Sammantaget står orten inför betydligt större demografiska utmaningar på den äldre än på den yngre sidan, vad avser behovet av bostäder, service etc. Samtidigt kan en ökad inflyttning snabbt ändra förutsättningarna och orten har fina lägen att exploatera. I Östhammar bor omkring en tredjedel i flerbostadshus, företrädesvis hyreshus där Östhammarshem har ca 490 lägenheter att erbjuda, men det finns också ett antal, ofta prisvärda, bostadsrätter. Småhusen dominerar dock, med en prisbild kring två miljoner men få objekt ute på marknaden. Efterfrågan finns på centralt belägen tomtmark och därtill på senioroch äldrebostäder. Kommunen planerar för ett nytt äldreboende, men lokaliseringsfrågan är ännu inte avgjord. Planfrågor och boendeutveckling är fortlöpande på agendan i Östhammar, som har god attraktivitet och potential till inflyttning. Boendeutveckling vid Östhammarfjärden har funnits på förslag i många år, men planförslag har stupat på starkt motstånd från närboende och visat sig vara politiskt svårgenomförda. Istället har tomtmark beretts i andra områden i staden, såsom Marieberg. Kommunen har dock ingått avtal med byggbolaget Credentia om en markanvisning för att bygga som mest 220 lägenheter vid Cirkusplatsen och småbåtshamnen. Detaljplanearbetet för det nya bostadsområdet kommer att påbörjas i mars och väntas ta ungefär ett år. Byggstart är planerad till sommaren

38 Öregrund Öregrund, strax norr om Östhammar, är en folklig sommarstad med ca invånare som mångdubblas sommartid till följd av turister som besöker staden eller Gräsö på andra sidan Öregrundsgrepen. Turism och marinteknik har varit och är två viktiga områden för Öregrunds utveckling, som även är en populär boendeort bland de som arbetar i Forsmark. Tätorten växte relativt kraftigt under 1980-talet, men har haft en mer stabil utveckling sedan 1990-talet. Befolkningen är tämligen åldersstigen vilket medfört ett negativt födelsenetto på orten, dvs. antalet avlidna överstiger antalet födda. Flyttningsnettot var däremot svagt positivt år Sammantaget har befolkningstrenden varit stabil under 00-talet. Antalet barn i förskoleålder ökade i Öregrund , men trenden är negativ bland barn i grundskoleålder samt vuxna i familjebildande ålder. Istället är det främst pensionärerna som ökat. Orten har en stark övervikt mot medelålders och äldre. Nytillkomna bo- 37

39 stadsprojekt är viktiga för att balansera demografin på orten. Möjligtvis kan en del äldre komma att flytta från sina villor till lägenhetsboende, vilket i sådana fall också skulle öppna upp för viss föryngring. Samtidigt, Öregrund är populärt bland fritidsboende och en del småhus som kommer ut på marknaden säljs till denna kategori. Småhus dominerar fastighetsmarknaden i Öregrund, men det finns även ganska många hyreslägenheter. Marknaden för bostadsrätter är däremot begränsad. Det finns betalningsvilja för nya objekt, vilket projektet Rödhamn Marina visat, där alla sexton tomterna i den första etappens utbyggnad av bostadsområdet sålde slut och etapp två är på gång En normalstor villa i bra läge går sällan under två miljoner på andrahandsmarknaden och i stadskärnan noteras priser över tre miljoner kronor. Finns det en gräddhylla i Östhammars kommun så finns den här företrädesvis vid havet, där 40-talisterna förverkligar sitt drömboende. Gimo Gimo, sydväst om Östhammar, är en sportig bruksort med ca invånare och ett industri- och utbildningscentrum i kommunen. I Gimo finns kommunens största privata arbetsgivare, Sandvik Coromant, med ca anställda, samt Gimo Utbildningscentrum med Bruksgymnasiet, kommunal vuxenutbildning, uppdragsutbildning samt studiecentrum för högskolestudier på distans. 38

40 Befolkningen växte under och 1970-talet, men har sedan 1980-talet haft en negativ trend bl. a pga. industriell strukturomvandling och nedläggningen av Migrationsverkets förläggning. Något som fick kommunala bostadsbolaget att riva ca 100 lägenheter i tätorten under 1990-talet. Under 2000-talets inledande år har utvecklingen emellertid vänt och tätorten uppvisar tecken på återhämtning. Under 2000-talet har befolkningen stabiliserats mellan och invånare. År 2010 rådde i princip balans mellan antalet födslar och avlidna samt mellan in- och utflyttning. Gimo har en befolkningsprofil med övervikt på medelålders och äldre. Orten står inför en kraftig ökning av antalet pensionärer och därmed även behovet av äldreboende och äldreomsorg. I övrigt kan små förändringar noteras i de yngre åldersgrupperna, sett till de senaste åren. I jämförelse med de andra orterna i Östhammars kommun har Gimo en något större andel boende i hyresrätt i flerbostadshus i linje med bruksortskaraktären. Östhammarshem har, trots rivningarna på 1990-talet, ett förhållandevis stort utbud med 370 lägenheter på orten. Marknaden för bostadsrätter är däremot liten. Boende i småhus är dock den vanligaste boendeformen, men någon nämnvärd nyproduktion finns inte och efterfrågan på tomtmark är begränsad. Fastighetspriserna ligger också lägre än i de mer populära boendeorterna Alunda, Östhammar och Öregrund och marknaden är betydligt trögare. 39

41 Österbybruk Österbybruk, med knappt invånare, var huvudort i den tidigare Dannemora kommun. I likhet med Gimo är Österbybruk en gammal, anrik bruksort, med ett kvarvarande gjuteri och de välkända Dannemora gruvor endast fem kilometer från tätorten. Gruvdriften lades ner 1992, men har återupptagits under Området är en attraktion i sig med hantverk och återkommande arrangemang. Tätorten har haft en negativ befolkningstrend men lyckats vända och visa tillväxt under 00-talet, bl. a tack vare ett ökat intresse för inflyttning från Uppsala. Sett över de 10 senaste åren har befolkningen i Österbybruk ökat mest av alla tätorter i kommunen. Ökningen under 00-talet förefaller i sin helhet ha uppstått under 2010, efter en tillbakagång Då statistiken på tätortsnivå har betydande osäkerheter bör man emellertid inte dra för stora växlar på det. Siffrorna går inte heller helt ihop med redovisat födelseöverskott (-11) och flyttnetto (+14) för år

42 Österbybruks åldersprofil har vissa likheter med Alundas, såsom ett växande antal medelålders och allt fler ungdomar i gymnasie-/högskoleåldrar, vilket kan förväntas leda till ökad utflyttning kommande år. Därtill har man i likhet med Alunda viss ökning av antalet barn i förskoleålder, men inte motsvarande i föräldraåldrarna år där man har en vikande tendens. Båda orter har goda pendlingsmöjligheter till Uppsala, men det förefaller som Alunda hittills varit mer attraktiv för inflyttning än vad Österbybruk varit. Karaktären på orterna skiljer sig också väsentligt, där Österbybruk närmast kan beskrivas som en anrik, om än något bedagad, bruksort medan Alunda har en ganska typisk förortskaraktär. Men, även Österbybruk får mer och mer karaktären av pendlingsort och är i växande grad intressant för utflyttande Uppsalabor. Småhus och äldre hyresrätter dominerar bostadsbeståndet i Österbybruk. Östhammarshem har ca 350 lägenheter på orten. Bostadsrättsmarknaden är begränsad, men det har genomförts ett BoKlok-projekt på orten på senare år med 18 nya, medelstora lägenheter om 2-4 rum och kök. Framför allt lägenheterna i markplan gick snabbt åt, vilket ligger väl i linje med preferenserna hos den växande målgruppen av seniorer och äldre. Det finns ett underskott på lägenheter anpassade till denna målgrupp, som är förhållandevis kapitalstark och gärna äger sitt boende. Boendeutveckling är en viktig fråga för orten. Dels för att tillgodose det växande antalet seniorer och äldre med anpassade bostäder, dels för att klara den ökade efterfrågan nyöppnandet av Dannemora gruva kan föra med sig. Även kärnkraftsindustrin expansionsplaner i Forsmark tros kunna medföra ett ökat inflyttningsintresse på orten. Kommunen arbetar med planläggning av ny tomtmark och det finns planer på nyproduktion av hyreslägenheter i Östhammarshems regi, men på bostadsrättssidan är aktivitetsnivån betydligt lägre. Alunda Alunda, med ca invånare, tillhörde tidigare Olands kommun men är idag en växande tätort i södra Östhammars kommun. Av kommunens fem största tätorter är Alunda den som mest har karaktären av villaförort. Tätorten är ett attraktivt alternativ för arbetspendlare, främst genom det relativt korta avståndet till Uppsala och Arlandaområdet. Alunda växte med över 42 procent på 1980-talet, men tillväxten avstannade och var t o m svagt negativ under 1990-talet. Under 2000-talets inledande år ökade tätorten emellertid åter sin befolkning med några procent, men har därefter stabiliserats kring dagens nivåer. 41

43 Under mitten av 2000-talet tappade orten ett hundratal invånare, men tog igen det mot slutet av decenniet, då befolkningen åter ökade, framför allt tack vare ett födelseöverskott. Förändringar i hushållssammansättning ligger sannolikt bakom en del av förändringarna, därtill har viss nyproduktion skett av bostäder i Alunda. Medelåldern har en stigande trend i Alunda, där framför allt åldersgruppen 65+ ökat senaste åren. Vidare kan noteras att barnen blivit äldre och att tyngdpunkten nu ligger på gymnasieåldrarna. Något som sannolikt kommer att innebära ökad utflyttning kommande år, då de lämnar föräldrahemmet för högskolestudier och/eller arbete. Alunda håller i viss mån på att förändra skepnad från en familjedominerad ort till en ort präglad av medelålders och pensionärer. Efterfrågan på bostäder förändras därmed till en större vikt på senior- /äldreboende, vilket dock ännu inte avspeglats i en motsvarande förändring av bostadsutbudet. 42