Utställningshandling PLANBESKRIVNING. Detaljplan för fastigheten Thor 3 m fl inom centrala Umeå i Umeå kommun, Västerbottens län

Transkript

1 1 (11) Detaljplan för fastigheten Thor 3 m fl inom centrala Umeå i Umeå kommun, Västerbottens län HANDLINGAR - Plankarta med bestämmelser och illustration - Planbeskrivning med bilaga - Genomförandebeskrivning - Kulturmiljöstudie - Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) - Gestaltningsprogram - Samrådsredogörelse PLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att ge planmässiga förutsättningar för förtätning av befintligt kvarter med hotell och bostäder, säkerställa byggnadernas volym och gestaltning mot Storgatan och Vasagatan samt i övrigt bekräfta befintliga förhållanden. PLANDATA Planområdet är beläget i centrala Umeå och omfattar fastigheterna Thor 3 och 4 och en kortare sträcka av Storgatan fastigheten Umeå 2:1. Kvarteret avgränsas av Kungsgatan, Vasagatan, Östra Rådhusgatan och Storgatan. All mark inom kvarteret Thor är i enskild ägo och gatumarken mellan Västra Rådhusgatan och Vasagatan ägs av Umeå kommun och ingår i plan för att bekräfta rådande förhålanden. RIKSINTRESSEN Planområdet är beläget inom riksintresseområde för kulturmiljövården och skyddas mot åtgärder som avses i Miljöbalken 3 kap 6. I den fördjupade översiktsplanen för Centrala Stan har kommunen tolkat riksintresset till bl a följande karaktärsdrag: års rutnätsplan med differentierat gatusystem, öppna platser och trädplanteringar - Bebyggelsens måttliga skala med anpassning till de äldre planmönstren, den jämna stadssiluetten i höjd - Husens placering i tomtgräns mot gata - Den välbevarade äldre bebyggelsen i representativt urval, som uttryck för tidsideal, levnadsvillkor, ekonomiska förhållanden, lagbestämmelser och andra faktorer under olika skeden i stadens historia. Utöver detta finns en äldre bevarandeplan benämnd Kulturhistorisk beskrivning av bebyggelsen i Umeå centrala del, inventering och bevarandeförslag doc

2 2 (11) från Inom kvarteret Thor finns inga byggnader upptagna med kulturhistoriskt värde. Däremot finns det omkringliggande byggnader i de angränsande kvarteren som är byggnadsminnen och byggnader som är klassade som kulturhistoriskt värdefulla. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Byggnadsnämnden Fastighetsägarna till kvarteret Thor presenterade ett förslag till nyexploatering med omkring m² av kvarteret Thor under våren Byggnadsnämnden beslutade utifrån detta förslag att tillstyrka framställan om detaljplan av kvarteret Thor samt uppmana sökanden att omarbeta/förädla förslaget med stor hänsyn tagen till omkringliggande byggnader. Nytt förslag presenterades för byggnadsnämnden Byggnadsnämnden uppdrog till Samhällsbyggnadskontoret att gå vidare med sökandens nya förslag i en planprocess beslutade byggnadsnämnden att upprätta förslag till gestaltningsprogram, och inför utställningen ytterligare bearbeta detaljplaneförlaget enligt gestaltningsprogrammets riktlinjer samt med hänsyn till de uppgifter som framkommit under samrådet. Detaljplaner För planområdet gäller stadsplanen, Förslag till ändring av stadsplan för kvarteret Thor fastställd 29 augusti 1961 (2480K-P74/1961). Inom kvarteret Thor medger gällande plan bostads- och handelsändamål i upp till tre till fyra våningar längs Östra Rådhusgatan samt bostads- och handelsändamål med slutet byggnadssätt i upp till fyra våningar längs Kungsgatan. För kvarteret medger planen en överbyggd gård i en våning i kvarterets inre del. Översiktsplan, ÖPL Planområdet ingår i fördjupad översiktsplan för Centrala Stan, antagen av kommunfullmäktige Enligt denna uppfyller planförslaget intentionerna om utveckling av centrum med verksamheter av centrumskapande karaktär samt bostäder. I Fördjupningen för Centrala Stan är en grundläggande målsättning att både kunna utveckla och förnya bebyggelse och funktioner i Centrala stan samtidigt som de positiva kvaliteterna i den gamla rutnätstaden beaktas. Utveckling ska ske, men med en helhetssyn där gammalt och nytt tillsammans bidrar till en spännande och upplevelserik stadsmiljö. Vid nybebyggelse ställs det därför krav på hänsynstagande och för Centrum innebär detta en anpassning till stadsbild, bebyggelsens skala och karaktär. Ny bebyggelse ska utformas med hänsynstagande till byggnadstraditionen i Centrala stan. De omkringliggande byggnaderna, är i 3-4 våningar vilket inom centrum är den förhärskande byggnadshöjden. Detta ger en låg och jämn stadssilhuett som också är ett av stadskärnans värdefulla och typiska särdrag. Kvarteret Thor ligger inom en kulturmiljö av riksintresse enligt miljöbalken 3 kap 6. Riksintresset benämns Delar av Umeå centrum. Länsstyrelsen i Västerbottens län har tagit fram en ny riksintressebeskrivning, där riksintresseområdets värdekärnor redovisas och beskrivs. En sådan värdekärna är Storga-

3 3 (11) tan, som avgränsar kvarteret Thor. Riksintressebeskrivningen reviderades april BEHOVSBEDÖMNING/MKB En behovsbedömning enligt plan- och bygglagen och MKB-förordningen har gjorts av Samhällsbyggnadskontoret, Umeå kommun. Planen innebär betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning enligt Miljöbalken 6 kap 11,12 bedöms därför behöva genomföras. Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 5 november 19 november, Länsstyrelsen har tagit del av beslutet och delar kommunens bedömning att planen innebär betydande miljöpåverkan. De framför att det är angeläget att kommunen redovisar vilka åtgärder som kommer att vidtas för att planläggningen inte medverkar till att Miljökvalitetsnormen (MKN) överträds. Det är värdefullt om beslutsunderlaget, utöver beräkningsunderlagen, även innehåller ett övergripande resonemang. Detta resonemang skulle vinna på att även väga in andra planerade trafikalstrande etableringar i centrum för att få en helhetsbedömning över situationen. Vidare framför Länsstyrelsen att exploateringen innebär risk för betydande påverkan på den riksintressanta kulturmiljön och på flera närliggande byggnadsminnen. Även stadsbilden påverkas på ett betydande sätt då det varken i den aktuella översiktsplanen eller omgivande bebyggelse finns något stöd för ett så högt hus på den platsen. Kvarteret ligger i anslutning till en av riksintressets värdekärnor, i ett känsligt läge. De allmänna konsekvenserna av detaljplanens genomförande redovisas i miljökonsekvensbeskrivningen (MKB) samt i en Kulturmiljöstudie som har upprättats för att beskriva planförslagets konsekvenser avseende kulturmiljö och stadsbild. Delar av MKB:n har inarbetats i planbeskrivningen. Utöver Kulturmiljöstudien har ett gestaltningsprogram tagits fram där slutsatserna resulterat i förslag till bestämmelser för detaljplanen. FÖRUTSÄTTNINGAR Stadsbild Planområdet har ett centralt läge i Umeås centrum. Storgatan, stadens ursprungliga entré- och genomfartsgata, utgör en av Umeås viktigaste stadsmiljöer. Den närmaste omgivningen till kvarteret Thor utgörs av två- till fyravåningshus varav flera äldre byggnader med höga kulturvärden, bl.a Rådhuset, Handelsbanken, gamla Riksbanken och gamla apoteket. De flesta av byggnaderna har butiker, restauranger, kontor eller annan verksamhet i bottenvåningen och kontor och bostäder i de övriga våningarna. Planområdet inrymmer idag bostäder, kontor, butiker, restaurang, spelhall och ett bageri och bebyggelsen har en varierande höjd, en till fyra våningar, varav de lägsta vetter mot Storgatan respektive Vasagatan. Kvarterets inre har en överbyggd gård och omfattar ett parkeringsområde. Butikerna finns i huvudsak

4 4 (11) i entréplan längs Östra Rådhusgatan och Kungsgatan samt del av Storgatan. De övre våningsplanen inrymmer i huvudsak kontor, restaurang och lägenheter Parkeringsområdet på den överbyggda gården nås via två ramper från Vasagatan. Varuintag till verksamheterna sker i huvudsak från Vasagatan. FÖRÄNDRINGAR Planförslaget medger att kompletteringsbebyggelse uppförs med ett nytt hotell i kvarterets södra och östra del mot Storgatan och Vasagatan. Befintlig handel i bottenvåningen bekräftas (K 1 H 1 ). Byggnaderna planeras som påbyggnader av befintligt bottenplan och ska inte sammanbyggas med de befintliga byggnaderna mot Kungsgatan och Östra Rådhusgatan. Den högre mittdelen efter Storgatan får även innehålla bostäder i plan (K 1 H 1 B 1 ). Vy från Storgatan/Vasagatan. Arkitekthuset Monarken. Den nya byggnaden ska utformas med högt ställda kvalitetskrav på gestaltning och utförande. Ambitionen är att åstadkomma en byggnad med en tydlig identitet som är förankrad i den lokala kontexten och med ett framåtblickande uttryck. För att åstadkomma detta gäller att byggnadsdetaljer ges en samordnad utformning med stor känslighet i utförande och materialval. Den föreslagna byggnaden ska därför utföras med tydligt läsbara element i varierande uppbrutna byggnadsvolymer med våningsantal från 5 till 13 våningar. Efter Storgatan delas byggnaden upp i tre byggnadsvolymer. Den högsta byggnadsvolymen får uppföras i 13 våningar och får därmed en byggnadshöjd av ca 40 meter (som jämförelse är Rådhusets totalhöjd ca 27 m). Övriga volymer i gatuliv får uppföras i 5 våningar. Volymerna ska vara tydligt markerade Även efter Vasa-

5 5 (11) gatan gestaltas byggnaden i tre volymer i 5, 6 respektive 7 våningar. Bakomliggande byggnadsvolymer mot gården är 9 respektive 10 våningar. Indragna volymer behandlas som en del av taklandskapet. Gatuhusens fasader ges ett något massivare uttryck än högdelen och utformas med särskild tanke på dess inverkan på det omgivande landskapet. Byggnaden ska utformas med en tydlig sockelvåning med publikt innehåll och i ett samspel med omgivande byggnader. Högdelen får en uppskjutande lätthet. Byggnadernas fasadmaterial ska återspegla de omgivande byggnadernas material och kulörer. Totalt kommer den föreslagna byggnaden att ha en exploatering i bruttoarea av omkring m² vilket inrymmande bl.a. ca 390 hotellrum och ca 3500 m² konferensyta. Huvudentré till hotellet, restaurang och butiker planeras ske från Storgatan. Avsikten är att bottenplanet ska rikta sig mot allmänheten. Entréer ska markeras tydligt i fasad och ges ett välkomnande utförande som uppglasade partier i trä eller stål. Entréer av olika dignitet ges motsvarande uttryck i fasaden. Entré för hotell ska förläggas efter Storgatan och anpassas till möjligheten att få till en god angöring i enlighet med föreslaget gestaltningsförslag för Storgatan som redan tillämpats västerut. Det befintliga antalet varuintag till verksamheterna i kvarteret och ramper till parkeringsdäcket från Vasagatan, kommer att minska i antal och integreras i den nya fasaden mot Vasagatan. Planområdet omfattar även en del av Storgatan för att bekräfta befintliga förhållanden. Vy från Rådhusparken/Storgatan. Arkitekthuset Monarken.

6 6 (11) Gestaltning Planområdet ligger centralt i Umeå och med närhet till särskilt värdefulla byggnader som utgör kulturmiljövärden. Den nya byggnaden kommer att påverka stadens karaktär och vara väl synlig från omgivningarna. En ny exploatering inom kvarteret ska därför utföras med hög arkitektonisk ambition och kvalitet så att den infogas med omsorg för stadslandskapets helhetsverkan och samspela med de omkringliggande äldre byggnaderna. En särskild kulturmiljöstudie har därför upprättats för att belysa konsekvenserna för stadsbilden. Ett gestaltningsprogram har upprättats i samråd mellan kommunen och sökande. Programmets syfte är främst att säkra en bestämd kvalitetsnivå och att förtydliga planhandlingarna med konkreta beskrivningar samt ge exempel på planbestämmelsernas inriktning. Gestaltningsprogrammet är en del av detaljplanen och har tagits fram för att föra ett resonemang kring utformningsfrågorna av detaljplanen. Programmet gäller i huvudsak ny bebyggelse men även förhållandet till stadsbild, gata, riksintresse och närliggande byggnadsminnen. Planens och gestaltningsprogrammets huvuduppgift är nya byggnaders utseende, volym och placering, men också att värna om de kulturmiljövärden som finns i omgivningen. Genom att byggherrens och kommunens gemensamma ambitioner för detaljutförandet klargörs tidigt kan de också säkerställas vid genomförandet. Detta program ska utgöra ett för kommunen och byggherren gemensamt underlag för projektering och bygglovhantering av bebyggelsen inom planområdet. Vy från Rådhustorget Arkitekthuset Monarken.

7 7 (11) Stadsbild En ny byggnad enligt vad planförslaget medger blir väsentligt högre än omgivande bebyggelse. Idag framstår Rådhuset som en jämförelsevis hög byggnad i centrala Umeå. Planförslaget medger ny bebyggelse mellan 5 och 13 våningar, med högsta byggnadshöjd cirka på 40 meter över omgivande mark. För att anpassa den nya byggnaden till omgivande byggnaders skala delas byggnadsvolymen upp i olika huskroppar, där varje huskropp kan läsas som en individuell byggnadsdel. De olika huskropparna varieras i höjd- och djupled för att skapa en balanserad komposition, och samtidigt bryta ner skalan på den relativt stora byggnadsmassan. Storgatans betydelse av huvudgata och historisk infartsväg till Umeå betonas genom att byggnadens publika huvudentré och högdel reser sig mot gatan. Högdelen är, som de andra fasaderna i gatulivet, förankrad i gatans marknivå. Övriga huskroppar i gatulivet anpassas till höjden på omgivande byggnader. Huskroppar ovanför gaturummet är indragna från gatulivet. Längs Vasagatan får byggnaden ett mer småskaligt uttryck, som anpassar sig till gatans mer informella karaktär. Byggnaden kommer dock att sammantaget bilda en betydligt större volym än någon av de befintliga byggnaderna i centrum. Riksintresset Planområdet ligger inom en kulturmiljö av riksintresse enligt miljöbalken 3 kap 6. Riksintresset benämns Delar av Umeå centrum. Länsstyrelsen Västerbotten har tagit fram en ny riksintressebeskrivning, där riksintresseområdets värdekärnor redovisas och beskrivs. Planförslaget påverkar riksintressets värden genom att byggnadens volym, höjd och skala, bryter mot det historiska framvuxna bebyggelsesmönstret i riksintresseområdet dvs det som har givit Umeå prägeln av klassisk stadsbyggnad. Rådhusaxelns monumentalitet från älven till järnvägsstationsbyggnaden försvagas då det tidigare mönstret för bebyggelsen i denna del av staden bryts. Den nya byggnaden som kommer att vara synlig från många håll i centrum bildar en stark kontrast mot den befintliga äldre bebyggelsen och gör det svårare att uppleva de historiska värdena i miljön som helhet. Byggnadsminnen Närhet till kulturmiljövärden i de omgivande kvarteren påverkas, genom att den nya byggnadens höjd och storskalighet kommer att synas från närmiljön till respektive byggnadsminne. Konsekvenserna av bl.a. detta blir att det påverkar den befintliga kulturmiljöns värden (för konsekvenser se Kulturmiljöstudie). Bostäder I höghusdelen är de två översta våningsplanen, våning 12 och 13, planerade att inrymma bostäder på omkring 680 m² BTA. Gällande friytenorm för centrala stan är 180 m²/1000 m² BTA bostäder vilket erfordrar en friyta på omkring 120 m² för aktuella bostäder. Eftersom detta är svårt att uppnå på marknivå kan mindre friyta godtas om friytan på ett kvalitativt likvärdigt sätt tillgodoses i byggnadens utformning. De indragna våning-

8 8 (11) arna ger dock möjlighet till generösa terrasser på olika nivåer i byggnaden. Även taken kan användas för större terrasser som både kan tillgodose friytebehovet och vara öppna för allmänheten genom till exempel en servering. Tillgänglighet Byggnader och friytor ska göras tillgängliga för personer med nedsatt orienterings- eller rörelseförmåga. Trafik och parkering Parkering Parkeringar inom kvarteret finns på parkeringsdäcket som nås med en befintlig ramp från Vasagatan. Dagens parkeringsyta inrymmer 160 parkeringsplatser varav 110 parkeringsplatser är allmänna. För att täcka behovet för kvarterets verksamheter och bostäder är ytterligare 59 parkeringsplatser friköpta enligt avtal med kommunen. Det redovisade förslaget ger en osäker bild av behovet av parkeringsplatser och hur många parkeringsplatser som kan rymmas inom det kvarvarande parkeringsområdet. Det exakta behovet av parkeringsplatser får därför tas fram i bygglovskedet. Den nya byggnaden ökar emellertid behovet för parkeringsplatser med ca 100 parkeringsplatser. Uppskattningsvis enligt planförslaget kommer behovet av parkeringsplatser att vara ca 300 för verksamheterna och bostäderna inom kvarteret enligt gällande parkeringsnorm. Den nya byggnaden tar utrymme i anspråk från parkeringsdäcket och då antalet parkeringsplatser minskar inom det egna kvarteret medför det ett behov att friköpa ytterligare ca platser. De friköpta parkeringsplatserna kommer att anläggas någon annanstans vilket kan innebära negativa konsekvenser i form av ökad trafik i närområdet. Om inte nya parkeringsplatser tillkommer inom centrumfyrkanten innebär planen att tillgängligheten med bil blir något försämrad inom centrum eftersom 110 allmänna p-platser försvinner. Parkeringsnormen enligt gällande fördjupad översiktsplan är för hotell, kontor och bostäder 7 platser/1000 m² BTA och för butiker 20 platser/1000m² BTA. Då parkeringsnormerna är under utredning inom ramen för ny fördjupad översiktsplan för centrala Umeå kan anpassning till denna komma att ske innan ett eventuell antagande. Trafik Angöring till hotellet för fordonstrafik planeras att ske via en angöringsficka intill Storgatan framför hotellentrén. Angöringen ska anpassas till gestaltningen av Storgatan. Varutransporter till kvarterets verksamheter är även i fortsättningen planerad att ske i huvudsak från varuintagen via Vasagatan. Hotellet och andra tillkommande verksamheter kommer att medföra en ökning av varutransporter. Om dagligvaruhandeln (Hemköp) i kvarteret försvinner upphör varutransporter till

9 9 (11) denna verksamhet, vilket bör utjämna den mängd transporter som den nya verksamheten tillför. Storgatan inom planområdet har idag höga värden av kvävedioxid (NO2) i gatunivån. Umeå kommun antog 2007 ett åtgärdsprogram för att uppfylla miljökvalitetsnormen för kvävedioxid har antagits. Programmet redovisar ett flertal åtgärder för att minska eller omfördela utsläpp av NO2, varav ett stort antal åtgärder redan är genomförda eller pågår. Mätningar från 2004/2005 visar att gränsvärdet på 60 μg/m3 överskrids under 10 dygn. Årsmedelvärdet ligger på 27 μg/m3 (Åtgärdsprogram 2007). Genomförandet av planförslaget innebär att trafiken förändras marginellt på Vasagatan och Storgatan. Det innebär att utsläppen av luftföroreningar i närområdet inte förändras i förhållande till dagens situation. En 13 våningar hög byggnad bedöms öka vindhastigheten (ca 1,5 ggr) vid gatunivån och därmed omsättningen av luften vilket kan innebära lägre halter av luftföroreningar. Efterfrågan på den allmänna parkeringsvolymen som försvinner från Thor kvarstår sannolikt inom centrumfyrkanten, dvs det kan blir en viss ökning av trafiken någon annanstans vilket kan innebära att den totala utsläppsmängden inom centrumfyrkanten ändå bibehålls. Föreslagen plan bedöms inte medverka till att miljökvalitetsnormen för kvävedioxid överskrids. Kollektivtrafik Det centrala läget innebär hög tillgänglighet till kollektivtrafik. Störningar Av Tyréns AB utförda bullerberäkningar 2010 (se MKB) visar att ljudnivån vid fasad kan komma att uppgå till 62 db(a) ekv vid gatunivå och 57,5 db(a) ekv vid 40 meters höjd (där bostäderna ligger) d v s det överstiger riktvärdet 55 db(a)ekv. Den tysta sidan erhåller i beräkningarna 53 db(a) ekv vid 40 meters höjd där bostäderna ligger d v s det understiger riktvärdet 55 db(a) ekv. Förutsättningarna för ett avsteg från allmänna rådens huvudregel för den aktuella påbyggnaden av bostäder bedöms därmed vara uppfyllda. Bostäder Boverkets Allmänna råd 2008:1 anger att avsteg från ovanstående riktvärde för bostäder endast bör medges i vissa fall under förutsättning att en s k tyst sida, eller åtminstone en ljuddämpad sida, kan åstadkommas. Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör också vara vända mot den tysta eller ljuddämpade sidan. En förutsättning för att kunna göra avsteg från allmänna rådens huvudregel är att den nya bostaden uppförs i större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, t ex ordnad kvartersstruktur eller vid komplettering av befintlig tät bebyggelse längs kollektivstråk i större städer. Samhällsbyggnadskontoret anser att förutsättningarna för att göra avsteg för den aktuella påbyggnaden är uppfyllda.

10 10 (11) För att reducera eventuellt buller över 70 db(a) max på uteplats bör minst en terrass placeras i bullerskyddat läge. Kraven på bullerskydd ska följa BBR. Hotell För hotell ställs endast krav på ljudnivå inomhus. Med god ljudisolering kan krav enligt Svensk standard klaras och god ljudnivå inomhus uppnås. Klimat och ljusförhållanden Planförslaget innebär en negativ påverkan på klimatet genom att föreslagen byggnadsvolym skuggar delar av kvarteret samt angränsande områden. Planen innebär främst förändrade ljusförhållandena längs Vasagatan. Kungsgatan berörs i korsningen med Vasagatan. Lägenheter längs Vasagatan (kv Höder) samt lägenheter och kontor med fönster in mot gården i kvarteret Thor, kommer att påverkas negativt av skuggan från byggnaden. Effekten av mindre solstrålning blir ett kallare lokalklimat och minskat ljusinflöde till lägenheter och kontor. Byggnader som sticker upp över omgivningen för ner starkare höjdvindar till marknivå. Trädplanteringar längs Vasagatan och Storgatan kan dämpa möjliga konsekvenser beträffande vindförhållanden. Luftkvalitet Planförslaget innebär att trafiken förändras marginellt på Vasagatan och Storgatan, vilket medför att utsläpp av luftföroreningar i närområdet inte förändras i förhållande till dagens situation. Dock kommer efterfrågan på den allmänna parkeringen som försvinner från kvarteret Thor sannolikt att kvarstå inom centrum och medföra en viss ökning av trafiken någon annanstans. Detta innebär även att den totala utsläppsmängden inom centrum kvarstår. Den ökade vindhastigheten vid gatunivå och därmed omsättningen av luft kan innebära lägre halter av luftföroreningar. Planförslaget innebär små konsekvenser beträffande luftkvaliteten och bedöms inte medverka till att miljökvalitetsnormen överskrids. Geoteknik och miljöteknik De geotekniska förhållandena ska klarläggas i bygganmälan. Samråd med kommunens bygginspektion ska hållas angående eventuella geotekniska undersökningarnas omfattning. Byggteknik och teknisk försörjning För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid planering för det framtida Umeå, rekommenderas för byggnadernas uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda byggnader. Även sunda byggmetoder måste användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder ska göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. För installationer rekommenderas vidare att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras. Uppvärmningssystemet, som ska vara vat-

11 11 (11) tenburet, ska kunna anslutas till fjärrvärme eller andra ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. Ett femledarsystem för el rekommenderas. För avfallshantering måste anvisningar i NOA 07 beaktas. Brandspridning Särskilda åtgärder för brandskydd och brandspridning ska klargöras i bygganmälan. Byggnadshöjder med hänsyn till höjdbegränsande bestämmelser Byggnadsverk får inom planområdet inte överstiga höjdbegränsningen 52,6 meter över rikets nollpunkt på grund av närheten till flygplatsen (RH 2000). Marknivån vid gatuplan i hörnet Storgatan och Vasagatan är 9,5 meter över rikets nollpunkt. Den högsta byggnadshöjden i detaljplaneförslaget kommer vid fullt utnyttjande att vara omkring 40 meter över gatuplan. Krav kan ställas på att byggnadsverket förses med hinderljus. Tomtindelningar som upphävs: 2480K-94/1951 fastställd för fastigheterna Thor 3 och 4. PLANENS UPPFYLLELSE AV MILJÖMÅL och KONSEKVENSER FÖR PLANENS GENOMFÖRANDE Planens uppfyllelse av miljökvalitetsmål och konsekvenser för planens genomförande redovisas i medföljande MKB och Kulturmiljöstudie. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Frågor av administrativ karaktär behandlas i detaljplanens genomförandebeskrivning MEDVERKANDE Miljökonsekvensbeskrivningen har framtagits av Tyréns AB genom landskapsarkitekt Thomas Olofsson. Kulturmiljöstudierna har på uppdrag av Umeå kommun, framtagits av landskapsarkitekt Åsa Hermansson SWECO Falun. SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET i Umeå maj 2010 Detaljplanering Olle Forsgren Stadsarkitekt Tomas Strömberg Planchef