SERVICE RESTAURANG OCH SHOP PÅ GOLFBANOR

Transkript

1 SERVICE RESTAURANG OCH SHOP PÅ GOLFBANOR

2 SVENSKA GOLFFÖRBUNDET (Denna skrift har utarbetats av advokaten Ulf Skorup, Advokatfirman Åberg & Co, Stockholm i oktober 2004) Restaurang och shop på golfbanor Lagregler och avtalsexempel Sida 1. Allmänt om innehållet Avtalsformer Hyresavtal eller arrendeavtal Kravet på ersättning Renodlade markupplåtelser Muntligt eller skriftligt avtal? Avtal med fysisk person eller bolag? Ändamålet med avtalet Lokalens omfattning Inredning Avtalstid Uppsägning Uppsägningstid Uppsägningens innehåll Överlämnandet av uppsägning Hyran Underhåll av lokalen Klausuler om sortiment, öppethållande, prissättning m.m Överlåtelse av hyresrätten Hyresgästens konkurs Försummelse att betala hyran Indirekt besittningsskydd Befogad förlängningsvägran Marknadshyra Skadeståndets storlek Uppskov med avflyttningen Avstående från besittningsskydd Avtalsexempel restaurang...17 Avtalsexempel golfshop

3 2 1. ALLMÄNT OM INNEHÅLLET Denna skrift redovisar juridiska frågor som aktualiseras när en golfhuvudman skall upplåta restauranglokal åt en restauratör. Skriften belyser också rättsliga aspekter vid upplåtelse av lokaler för shoprörelse samt mera i förbigående av driving range (övningsfält). I två bilagor återfinns avtalsexempel för restaurangändamål och för shoprörelse. Skriften behandlar inte skattefrågor. Nedan används för enkelhets skull golfklubben som benämning på golfhuvudmannen och restauratören ( shopinnehavaren ) som benämning på restauranghyresgästen (shophyresgästen). Självfallet åsyftas med golfklubben även andra huvudmän för golfanläggningar, t.ex.aktiebolag och andra associationer som inte är ideella föreningar liksom fysiska personer som äger och driver golfanläggningar eller åtminstone det hus eller den mark som upplåts. 2. AVTALSFORMER Man måste noga skilja mellan två fall. Det ena fallet är då golfklubben uppdrar åt en anställd eller en klubbmedlem att för klubbens egen räkning förestå restaurang (cafeteria), shop eller driving range. Föreståndaren betraktas då som anställd av golfklubben. Kontrolluppgifter och arbetsgivaravgifter m.m. avseende föreståndarens inkomster skall då avges av golfklubben. Det andra fallet är då golfklubben upplåter lokal eller mark till en fysisk eller juridisk person för att denne skall driva verksamheten som självständig företagare. Enbart det senare fallet skall behandlas i denna skrift. Endast då uppstår behov av att träffa ett särskilt avtal om villkoren för verksamheten och nyttjandet av lokalen eller marken. (I det förra fallet regleras motsvarande frågor i ett anställningsavtal). Det förekommer att golfklubbar i ett och samma avtal dels anställer en person för att sköta vissa sysslor, dels till samma person upplåter shop och/eller driving range. Det finns fördelar med att anställningen å ena sidan och lokalupplåtelsen å den andra sidan regleras i åtskilda avtal. Skrivs separata avtal bör parterna se till att avtalens löptider inte gör en önskvärd samordning omöjlig (t.ex. vid uppsägning). 3. HYRESAVTAL ELLER ARRENDEAVTAL? Hyresavtal enligt hyreslagen föreligger om golfklubben till nyttjande upplåter ett helt hus eller delar av ett hus. Lagen förutsätter dock att upplåtaren betingar sig ersättning för upplåtelsen (hyra). Det som hyrs kallas i lagen för lokal (lokalhyra).

4 3 Det är vanligt att man i dagligt tal kallar vissa husupplåtelser för arrendeavtal. Ofta hör man att nyttjanderättshavaren kallas arrendator. Detta språkbruk har ingen juridisk täckning. Genom en dom 1971 i Högsta domstolen slogs fast principen att en upplåtelse regleras av hyreslagstiftningen även då den avser en verksamhet inklusive lokaler, inventarier och inarbetat kundunderlag (målet gällde just restaurangverksamhet). Det är därför missledande att kalla eller rubricera restaurangavtalet eller shopavtalet för något annat än hyresavtal. Lagens bestämmelser om arrende blir nämligen inte tillämpliga på dessa husupplåtelser. Från juridisk synpunkt är det viktigt att känna till att restaurangavtalet inte är ett arrendeavtal utan ett hyresavtal. Vid osämja mellan golfklubben och restauratören (shopinnehavaren) sliter domstolen tvisten med tillämpning av hyreslagens regler. Dessa regler är mycket formella, t.ex. när det gäller uppsägning av avtalet, innehållet i en uppsägning och tidpunkten samt sättet för överlämnandet en uppsägning. Huvudregeln i hyreslagen är att dess bestämmelser är tvingande till hyresgästens (restauratörens etc.) förmån. Detta innebär att lagens olika regler inte kan avtalas bort; har det ändå skett och uppstår oenighet är avtalet utan verkan i den delen. Det kan röra sig om lagens bestämmelser om förbud i vissa fall mot rörlig hyra, om minimitider för uppsägning, om vad uppsägningshandlingen måste innehålla, om skadestånd m.m. 3.1 Kravet på ersättning Den ersättning till hyresvärden som hyresgästen har att prestera skall utgå i peng ar, arbete eller dylikt. Ersättningen behöver inte vara kontant. En gratisupplåtelse som sker på villkor att hyresvärdens fastställda maximipriser inte får överskridas av hyresgästen, är ett exempel på ersättning som inte är kontant. Utgår ej ersättning i någon form gäller inte hyreslagen utan i stället allmänna bestämmelser om nyttjande av fast egendom. 3.2 Renodlade markupplåtelser Ett separat avtal om upplåtelse av driving range (driften av rangen) mot ersättning utgör vanligen ett arrendeavtal. I det fallet ingår normalt inte upplåtelse av något hus eller någon lokal i avtalet. Hyreslagen gäller därför inte för avtalet utan i stället gäller lagregler om arrende. Om markområdet för driving range omfattar ett hus som upplåts, t.ex. byggnad för golfträning vintertid, är det inte uteslutet att avtalet utgör hyresavtal (kombination hus - mark). Fallet att enbart en med golv, tre väggar och tak utrustad utslagsplats ingår i upplåtelsen, kan dock inte medföra att hyreslagen blir tillämplig. / Om en golfklubb och dess pro (golfinstruktör) i ett och samma kontrakt enas om upplåtelse både av lokal för shop och av rätten att driva driving range, föreligger en kombinerad hus- och markupplåtelse. Enligt en särskild regel i hyreslagen skall i dessa fall hyreslagen gälla för avtalet i sin helhet.

5 4 Om en golfklubb till sin pro upplåter shop och driving range i separata kontrakt, kan det vara lämpligt att koppla shopkontraktet till kontraktet om driving range. Det innebär att kontraktet om driving range ges samma löptider som shopkontraktet och att i det förra kontraktet intas en klausul om att upplåtelsen och innehavet av shopen är ett villkor för att kontraktet om driving range skall fortfara att gälla. När golfklubben upplåter shop och driving range i separata avtal är det viktigt att samordna de öppettider som skall gälla för verksamheterna. 4. MUNTLIGT ELLER SKRIFTLIGT HYRESAVTAL? Både muntliga och skriftliga hyresavtal har giltighet. Avtalet bör vara skriftligt och vardera parten har enligt lagen rätt att kräva att ett skriftligt kontrakt upprättas. Vid behov kan en av parterna i ett muntligt hyresförhållande väcka talan vid tingsrätt för att få till stånd ett skriftligt hyresavtal. 5. AVTAL MED FYSISK PERSON ELLER BOLAG? Den som är hyresgäst kan vara en fysisk person eller ett bolag. En fysisk person svarar med sin privata förmögenhet för åtagandena enligt hyresavtalet, t.ex. skyldighet att betala hyra. Så blir också fallet med bolagsmännen i ett handelsbolag i fall ett handelsbolag är hyresgäst. I ett kommanditbolag är komplementären men inte kommanditdelägaren personligt och solidariskt ansvarig för bolagets skyldigheter enligt kontraktet. Sker golfklubbens upplåtelse till ett aktiebolag och saknas borgensåtagande så är endast bolaget ansvarigt för skyldigheterna enligt avtalet. Ett aktiebolag ansvarar alltså med sina egna tillgångar, sådana de är från tid till annan. Det skall observeras att förbudet mot överlåtelse av hyresrätten inte omfattar en aktieöverlåtelse. Detta innebär att en överlåtelse av samtliga aktier i hyresgästbolaget från en person till en annan, inte inbegriper överlåtelse av hyresrätten. Golfklubben kan inte utan särskild avtalsklausul hindra att verksamheten på detta sätt i praktiken byter ägare i ett slag. Detta förhållande leder ofta till att hyresavtalet träffas med delägaren eller delägarna personligen i stället för med bolaget eller att delägaren eller delägarna får gå i personlig borgen för hyresgästbolagets skyldigheter (se vidare avsnitt 14 under rubriken Överlåtelse av hyresrätten). Golfklubben bör före avtalstecknandet begära ett någorlunda färskt registreringsbevis om upplåtelse skall ske till ett bolag. Registreringsbeviset ger besked om bolagets registreringsnummer det skall antecknas i kontraktet och om vem som är behörig att teckna bolagets firma. 6. ÄNDAMÅLET MED AVTALET Det är väsentligt att ändamålet med förhyrningen anges korrekt i avtalet. I praktiken är sättet att ange ändamålet det som drar gräns för vad hyresgästen får och inte får göra i lokalen.

6 5 Är det väsentligt för golfklubben att restauratören tillhandahåller visst måltidsutbud så bör det anges och motiveras i en särskild avtalsklausul. Står det på förhand klart att restauratören inte får sälja vissa produkter t.ex. för att golfklubben själv vill sälja dem bör också detta anges. Konkurrenshämmande avtalsklausuler bör undvikas. Om det kan uppstå konkurrens mellan två olika hyresgäster på klubbhusområdet, kan klara avtalsformuleringar minska risken för tvister. Vaga uttryck som butik skall undvikas. Avtalstexten bör alltså klart och tydligt redovisa såväl ändamålet (användningen) som vad hyresgästen (t.ex. en shophyresgäst) får saluföra. Särskilt viktigt är det om gränsfall kan förutses. 7. LOKALENS OMFATTNING Lokalens omfattning skall framgå av kontraktet. Att ange den exakta ytan är mindre viktigt. Vanligtvis är det bäst att foga en ritning till kontraktet. På en sådan karta ritas med tydliga begränsningslinjer vilka ytor i huset som hyresgästen får ensambesittning till och vilka han i förekommande fall får samnyttja med andra, t.ex. klubbmedlemmarna, annan hyresgäst eller klubbstyrelsen. 8. INREDNING Det är vanligt att restauranglokaler upplåts tillsammans med inredning. Det kan gälla maskiner, köksutrustning, möbler. Inredning m.m. som ingår i upplåtelsen skall noga förtecknas i en särskild bilaga till avtalet. Förteckningen skall utvisa förhållandet vid avtalstidens början och undertecknas av båda parter. I avtalstexten bör regleras dels ansvaret för underhåll, dels ansvaret för anskaffandet av ersättningsinventarier, dels hur avräkning skall ske och hur man skall lösa ersättningsfrågor vid avtalsförhållandets upphörande. 9. AVTALSTID Lagens bestämmelser beträffande hus- och lokalupplåtelser innebär att avtalsfrihet råder (här bortses från lagens maximitider). Upplåtelse kan ske för en tid av t ex tre månader, ett år, tre år eller mera. Hyreslagens bestämmelser om minimitider för uppsägning anknyter emellertid till hyrestidens längd (se nedan). Avtal kan även ingås på obestämd tid (tills vidare). Det är inte särskilt vanligt när det gäller restaurangavtal eller butikslokaler. Särskilda regler om uppsägningstid gäller då. Det är vanligt att golfklubbarnas kontrakt för restaurang eller golfshop har ettåriga löptider. Hyran kan då inte indexregleras. En indexklausul i ett hyresavtal har nämligen inte rättslig giltighet om hyrestiden är kortare än tre år eller om den är obestämd. Är det fråga om ett arrendeavtal t.ex. upplåtelse av enbart driving range är indexreglering giltig oavsett hur lång avtalstiden är.

7 6 10. UPPSÄGNING Lagens bestämmelser om uppsägning är viktiga att känna till. Risken är stor för att en uppsägning som görs av en okunnig klubbstyrelse drabbas av ogiltighet, d.v.s. underkänns vid en rättslig prövning Uppsägningstid Om en hyresgäst har disponerat den ifrågavarande lokalen längre tid än sammanlagt nio månader i följd måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Här råder alltså en uppsägningsskyldighet för båda parter och denna skyldighet är tvingande för hyresvärden. Hyreslagen innehåller minimitider för uppsägning. Tidsfristerna är tvingande till hyresgästens förmån. De innebär att uppsägningstiden blir längre ju längre hyrestiden är. Uttrycket hyrestid betyder kontraktets innevarande löptid (man bortser härvid från att samma kontrakt kan ha löpt viss tid eller vissa tider innan den innevarande löptiden). Följande uppställning visar den minsta tid som en hyresvärd måste iaktta vid uppsägning av hyresavtal med en lokalhyresgäst: Hyrestid Minimitid < 3 mån l vecka > 3 mån och < 9 mån 3 mån > 9 mån 9 mån Om hyrestiden bestäms till ett år så kan uppsägningstiden bestämmas till nio månader; denna uppsägningstid är bindande både för golfklubben och hyresgästen. För att avtalet skall upphöra måste hyresvärden delge uppsägningshandlingen minst nio månader i förväg. Se avsnitt 10.3 nedan beträffande hur man överlämnar en uppsägningshandling. Har kortare uppsägningstid än minimitiden avtalats, så kan hyresgästen förlita sig på och iaktta den avtalade uppsägningstiden (lagen är tvingande endast till hyresgästens förmån). En hyresvärd däremot som tillämpar en avtalad uppsägningstid som är kortare än lagens minimitid får vid tvist uppsägningen ogiltigförklarad och avtalet anses förlängt i enlighet med den avtalade förlängningsklausulen eller om sådan saknas på obestämd tid (tills vidare). Slutsatsen är att texten i hyresavtalet bör ange en uppsägningstid som är förenlig med lagens minimitid och därmed bindande för båda parter. Om avtalet anger en längre uppsägningstid än lagens minimitid t.ex. ett år är givetvis både hyresvärden och hyresgästen berättigade och skyldiga att iaktta avtalsbestämmelsen. Ett lokalhyresavtal som löper på obestämd tid (tills vidare) kan enligt en särskild lagbestämmelse sägas upp för att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (minimitid). Denna bestämmelse kan bli tillämplig även för ett avtal som varit tidsbestämt men ändrats till att löpa på obestämd tid. Sådan ändring drabbar ett avtal som anger bestämd hyrestid men saknar regel om verkan av utebliven uppsägning och heller inte sägs upp i rätt tid av hyresvärden eller hyresgästen. I det fallet

8 7 förlängs det förut tidsbestämda avtalet tills vidare och den nyssnämnda lagbestämmelsen om uppsägning till niomånadersskifte måste iakttas. Exempel på verkan av felaktig uppsägningsklausul: Ett restaurangavtal gäller för tiden den l januari december Avtalet anger att uppsägningstiden är sex månader men innehåller inget om vad som skall gälla om uppsägning inte sker. Golfklubben måste likväl delge restauratören en skriftlig uppsägning senast den 31 mars 2003 (nio månader i förväg). Sker inte det och vill hyresgästen inte flytta, förlängs avtalet på obestämd tid och det kan sägas upp till månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. En sådan uppsägning kan i och för sig delges redan innan den bestämda hyrestiden löpt ut, t.ex. i november 2003 (det upphör i så fall den 31 augusti 2004). Upphörandedagen kan dock infalla först efter det att den bestämda hyrestiden gått ut (d.v.s. först under 2004 i exemplet) Uppsägningens innehåll Det är viktigt att rätt upphörandedag anges i uppsägningshandlingen. Uppsägning av ett tidsbestämt avtal skall ske för avtalets upphörande den dag då avtalstiden går ut och ingen annan dag. Om en annan dag än avtalets upphörandedag anges i uppsägningen och uppstår det tvist, föreligger stor risk att uppsägningen förklaras ogiltig. (Undantag gäller självfallet vid kontraktsbrott, t.ex. försummad hyresbetalning; uppsägning kan då ske för avtalets upphörande i förtid.) Uppsägningen skall riktas till rätt mottagare. I förekommande fall skall korrekt namn anges på bolaget. Uppsägning skall undertecknas av behörig företrädare för den som gör uppsägningen. En uppsägning från golfklubbens sida måste även innehålla uppgift om orsaken till att förlängning vägras eller när uppsägning sker för att ändra villkoren de villkor som begärs för den kommande hyresperioden. En formenlig uppsägning från golfklubbens (hyresvärdens) sida kan lyda: Vårt hyresavtal med Er beträffande restauranglokal i klubbhuset, Kvarnsjöns GK, sägs upp till upphörande den.. februgusti Förlängning kan inte medges eftersom... (alternativt: För att avtalet skall förlängas begärs att villkoren skall ändras på följande sätt, allt övrigt lika:...) Går Ni inte med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b jordabalken skall Ni inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. (datering, underskrift) Har parterna ingått en giltig överenskommelse om avstående från det indirekta besittningsskyddet är det tillräckligt att golfklubbens uppsägning innehåller det första av de tre citerade textstyckena ovan (se härom avsnitt 17.5 nedan).

9 8 En uppsägning från restauratörens (shopinnehavarens) sida kan lyda: Vårt hyresavtal med golfklubben beträffande restauranglokal i klubbhuset, Kvarnsjöns GK, sägs upp för vår avflyttning den.. februgusti (datering, underskrift) Om restauratörens uppsägning inte syftar till avflyttning utan till att uppnå villkorsändring, t.ex. hyressänkning, bör uppsägningen lyda: Vårt hyresavtal med golfklubben beträffande restauranglokal i klubbhuset, Kvarnsjöns GK, sägs upp för villkorsändring den. Februgusti 200 För att avtalet skall förlängas begär vi att villkoren ändras på följande sätt:... (datering, underskrift)" Anm. Hyresgästen måste hänskjuta sin uppsägning för villkorsändring till hyresnämnden inom två månader; gör han inte det eller återkallar han sin medlingsansökan före hyrestidens utgång, blir uppsägningen utan verkan Överlämnandet av uppsägning Golfklubben är skyldig att i rätt tid bevisligen delge restauratören (shopinnehavaren) uppsägningshandlingen. Annorlunda uttryckt är golfklubben bevisskyldig för att uppsägningshandlingen kommit restauratören tillhanda innan uppsägningstiden gått ut. Lagens delgivningsregler medför att golfklubben måste begära att restauratören kvitterar mottagandet av uppsägningshandlingen, med angivande av dagen för mottagandet. Det sker lämpligen på en kopia av uppsägningshandlingen. Accepteras inte det får uppsägningen av golfklubben sändas i rekommenderat brev med mottagningsbevis. I sista hand får golfklubben anlita s.k, delgivningsman. Är hyresgästerna två eller flera måste uppsägning göras hos var och en av dem. Om hyresgästen är ett bolag så skall uppsägning göras hos den som har rätt att företräda bolaget eller om flera är gemensamt behöriga hos någon av dem. Det betyder i praktiken att uppsägningen måste kvitteras av någon av de ordinarie styrelseledamöterna i bolaget (en är tillräckligt). Även restauratören är skyldig att göra uppsägningen i rätt tid. För lokalhyresgäster gäller dock en mindre sträng delgivningsregel. För hyresgästens del är det tillräckligt om uppsägningen sänds i rekommenderat brev till golfklubbens adress (mottagningsbevis behövs inte). Delgivning anses ha skett när försändelsen lämnades till posten för befordran och rek.-kvittot är tillräckligt bevis om att delgivning skett och tidpunkten härför. Slutligen skall understrykas att parterna i ett hyresförhållande givetvis är i sin fulla rätt att under enighet bortse från lagens regler om uppsägning och uppsägningstid. Är de ense kan de alltså under löpande avtalstid skriva av kontraktet med verkan från en tidpunkt som passar dem.

10 9 11. HYRAN Hyrans storlek är en förhandlingsfråga mellan parterna. Detsamma gäller för avtal med minst tre års löptid frågan om hur stor del av hyran som skall vara indexreglerad. I en uppsägningssituation är det marknadshyresbegreppet som gäller (se avsnitt 17.2 nedan). Hyran för en lokal skall enligt lagen vara till beloppet bestämd i avtalet. Ett skriftligt hyresavtal skall därför redovisa hyresbeloppets storlek. Preliminär hyra eller rätt till ensidig hyreshöjning är med vissa nedan angivna undantag förbjuden. Hyreslagens huvudregel med krav på beloppsbestämd hyra hindrar dock inte att man enas om särskild ersättning för värmekostnad, va-kostnad eller elkostnad. Förbudet hindrar heller inte att parterna enas om omsättningshyra. Omsättningshyran kan t.ex. innebära att hyran skall motsvara tio procent av restauratörens årsomsättning exklusive mervärdesskatt, dock lägst ett visst belopp som anges (minimihyra). Avtalar parterna om omsättningshyra är det viktigt att golfklubben tillförsäkrar sig rätt att granska restauratörens bokföring och räkenskaper. Under vissa förutsättningar är det också tillåtet att anknyta hyran till förändringarna hos konsumentprisindex. Härför krävs dock att hyrestiden är minst tre år. För att indexklausulen skall ha giltighet också efter en automatisk förlängning av avtalstiden, fordras att även förlängningstiden är tidsbestämd och åtminstone treårig. Det är också tillåtet att så tillvida ha rörlig hyra att hyran i avtalstexten anges med olika belopp för olika tidsperioder (t.ex. 300 tkr under det första hyresåret och 312 tkr under det andra, i ett hyresavtal med tvåårig hyrestid). Har avtal träffats i strid med dessa förbud, föreskrivs i lagen att hyran i stället skall utgå med belopp som är skäligt med hänsyn till främst parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks. I ett sådant fall är marknadshyrans storlek av intresse, eftersom enligt lagen marknadshyran alltid är en skälig hyra. 12. UNDERHÅLL AV LOKALEN Innan hyresgästen tillträder restauranglokalen bör parterna noga gå igenom hyresobjektet. Det allmänna underhållsskicket samt fel och brister på det som ingår i förhyrningen bör alltså gås igenom vid en gemensam besiktning. Besiktningen bör omfatta själva lokalen, inredningen, utrustning av lös karaktär m.m. Skicket samt fel eller brist som konstateras bör anges i avtalstexten och avtalet bör även redovisa vem som skall bekosta avhjälpande etc. Lokaler hyrs nästan undantagslöst ut med avtalsklausulen i befintligt skick. Man får då skilja mellan två fall. Det ena fallet är då hyresgästen vid kontraktets ingående antingen kände till felet (bristen) eller kunde (borde) ha upptäckt det med vanlig uppmärksamhet. Under sådana förhållanden är hyresgästen inte i god tro i juridisk mening. Han kan då inte göra hyresvärden ansvarig för felet.

11 10 Det andra fallet avser dolda fel, d.v.s. fel som hyresgästen varken känt till eller bort upptäcka med vanlig uppmärksamhet. I det fallet kan hyresvärden göras ansvarig och hyresgästen kan ha rätt till hyresreduktion, skadestånd och ersättning för kostnad på grund av eget avhjälpande. Om ett hyreskontrakt inte anger något om underhållsansvaret så slår lagens huvudregel igenom. Hyresvärden har då ansvaret för löpande underhåll av väggar, golv, målning etc. Det är då hyresvärden som är skyldig att vid varje tidpunkt hålla lokalen i ett skick som motsvarar full brukbarhet enligt ortens uppfattning. Uttrycket ortens uppfattning sammanhänger med att den närmare innebörden av full brukbarhet kan variera i skilda delar av landet. Hyresvärden kan friskriva sig från eget underhållsansvar. Om det sker utan att ansvaret läggs på hyresgästen så har ingen ansvaret för att åtgärda lokalens och inredningens förfall. Det förekommer både att golfklubben har underhållsansvaret och att restauratören har ett eget ansvar. Sålunda är det inte ovanligt att restauranglokalen upplåts i befintligt skick och att restauratören ansvarar för inre underhållet eller (mera begränsat) för underhållet av ytskikten på golv, väggar och tak i lokalen. En hyresgäst har alltid vårdnadsplikt. Det innebär att han skall väl vårda lokalen, inredningen och utrustningen som upplåtits för hans nyttjande. Han är skyldig att ersätta skada som han orsakat genom eget vållande (uppsåtligen eller av oaktsamhet). En restauratör ansvarar även för gästers vårdslöshet eller försummelse. Har en gäst uppsåtligen vållat skada på lokalen eller inredningen t.ex. under inflytande av rus så kan restauratören bli ansvarig om skadan var något så när förutsebar för restauratören. Avtalet bör ange att restauratören ansvarar för vållande från gästers m.fl. sida. 13. KLAUSULER OM SORTIMENT, ÖPPETHÅLLANDE, PRISSÄTTNING M.M. Det är ganska vanligt med avtalsklausuler som innebär särskilda skyldigheter för restauratören (shopinnehavaren). Skyldigheten kan avse att tillhandahålla visst måltidsutbud (sortiment), iaktta vissa minimitider för öppethållande, tillämpa viss prissättning, delta i gemensamma aktiviteter i samband med tävlingar etc. Dessa klausuler har från juridisk synpunkt ett gemensamt. De avser skyldigheter som går utöver de åligganden en hyresgäst har enligt lagtexten (t.ex. att betala hyra, väl vårda lokalen etc.) och kan kallas avtalade skyldigheter. Detta innebär i sin tur att det vid tvist är svårare för en golfklubb att få gehör hos domstol för att restauratörens åsidosättande (kontraktsbrott) av den avtalade skyldigheten skall medföra hävningsrätt för golfklubben. Tingsrätten bifaller golfklubbens talan om avhysning av restauratören endast om golfklubben lyckas bevisa att restauratörens rätta fullgörande av den avtalade skyldigheten är av synnerlig vikt för golfklubben.

12 11 Lagstiftarens restriktiva synsätt föranleder att avtalade skyldigheter bör övervägas noga och motiveras väl i avtalstexten. Parterna bör alltså på förhand dels ange skälen till att skyldigheten åvilar restauratören, d.v.s. vad som motiverar golfklubbens intresse av bestämmelsen, dels uttrycka vad ett åsidosättande får för verkningar från golfklubbens synpunkt, dels fastslå parternas enighet i frågan. Självfallet måste man uppställa kravet att den avtalade skyldigheten är rimlig både i sig och med hänsyn till övriga villkor för förhyrningen och omständigheterna i övrigt. Även om ett brott mot en avtalad skyldighet inte medför att restauratören (shopinnehavaren) måste flytta i förtid, kan förseelsen anses innefatta så hög grad av misskötsamhet att han mister rätten till skadestånd om klubben inte vill förlänga avtalet vid hyrestidens utgång (se avsnitt 17.1 nedan). 14. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN En lokal hyresgäst får enligt huvudregeln inte överlåta sin hyresrätt. (Överlåtelse av samtliga aktier i ett hyresgästbolag utgör inte överlåtelse av hyresrätten, se avsnitt 5 ovan.) För att hyresrätten skall kunna överlåtas krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Tillstånd krävs även när hyresgästen är en fysisk person och han vill överlåta hyresrätten och verksamheten till ett aktiebolag ( bolagisering ). Vid uthyrning till ett fåmansaktiebolag kan som förutsättning för avtalet föreskrivas t.ex. att bolagets ställföreträdare kvarstår som aktieägare med viss andel och att aktieöverlåtelse medför rätt att häva avtalet. Om hyresvärden inte vill samtycka till överlåtelse, kan hyresgästen alltså ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. För att sådant tillstånd skall ges krävs att den till vilken överlåtelse avses ske även skall överta verksamheten (rörelsen) och fortsätta den på väsentligen samma sätt, att hyresvärden inte har befogad anledning motsätta sig överlåtelse (skötsamhet och betalningsförmåga hos förvärvaren beaktas), att överlåtaren haft hyresrätten minst tre år, alternativt att han kan visa att det finns synnerliga skäl för tillstånd (t.ex. beaktansvärd sjukdom). Golfklubben kan som villkor för ett samtycke till överlåtelse ställa krav på att få säkerhet, t.ex. att överlåtaren under något år går i borgen eller att bankgaranti lämnas. Ett sådant villkor kan även föreskrivas av hyresnämnden i ett tillståndsärende. 15. HYRESGÄSTENS KONKURS Om en hyresgäst hos golfklubben försätts i konkurs fortsätter avtalsförhållandet med hyresgästen. Det är visserligen konkursboet (konkursförvaltaren) som därefter skall företräda hyresgästen. För att konkursboet skall bli ny avtalspart krävs ett särskilt åtagande från konkursförvaltarens sida. Konkursboet kan dock bli skyldigt att betala hyra från dagen för konkursbeslutet, nämligen om boet inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad efter hyresvärdens anmaning.

13 12 För att bevara hyresrätten måste givetvis även en hyresgäst i konkurs betala hyran (både för tid före och efter konkursutbrottet). Försummas betalningarna kan golfklubben väcka talan om avhysning vid tingsrätten. Sedan 2004 har golfklubben har ingen förmånsrätt för en hyresfordran. Konkursförvaltaren kan överlåta hyresrätten (det gällande kontraktet) under förutsättning att hyresrätten inte är förverkad på grund av t.ex. betalningsförsummelser. Kraven för att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse är desamma som gäller i allmänhet (se avsnitt 14 ovan). Den till vilken överlåtelse sker blir solidariskt ansvarig för hyresskulder, skadestånd m.m. som belöper på tiden före överlåtelsen. Det solidariska ansvaret bortfaller dock om golfklubben ändrar hyresvillkoren, t.ex. genom att skriva ett nytt kontrakt med den nye hyresgästen, eller avtalar bort möjligheten att utkräva det solidariska ansvaret. 16. FÖRSUMMELSE ATT BETALA HYRAN En lokal hyresgäst som inte betalar hyran i rätt tid riskerar att hyresrätten förverkas. Är hyresrätten förverkad kan hyresvärden säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Med uppsägning likställs ansökan till tingsrätt om avhysning. Hyresgästen i en lokal kan utan risk för förverkande vänta med betalning av hyra längst till andra vardagen efter förfallodagen. Normalt innebär kontraktet att lokal hyresgästen är skyldig att betala hyran kvartalsvis i förskott. Oavsett vad kontraktet innehåller om betalningstid har förverkande emellertid inte skett om hyran betalas månadsvis i förskott. En hyresgäst som skall betala kvartalsvis i förskott men som självsvåldigt betalar månadsvis, måste dock betala dröjsmålsränta enligt räntelagen. Förverkande sker inte om betalningsförsummelsen endast avser ringa belopp. I rättspraxis har underlåtenhet att betala l 000 kr av en årsavgift på kr ansetts vara inte ringa. Betalar hyresgästen hyresskulden innan hyresvärden hinner säga upp hyresavtalet kan förverkandet inte göras gällande. En välgrundad och korrekt deposition av hyra hos länsstyrelsen t.ex. på grund av motfordran hos hyresvärden utesluter förverkande. En lokalhyresgäst som sagts upp på grund av hyresslarv kan få tillbaka hyresrätten genom s.k. återvinning. Återvinningsfristen är två veckor och räknas från den dag då hyresvärden bevisligen delgett hyresgästen en s.k. återvinningsunderrättelse. För delgivningen gäller samma krav som beträffande uppsägning (se avsnitt 10.3 ovan). Underrättelsen kan tas in i själva uppsägningshandlingen som golfklubben delger hyresgästen. Golfklubben kan även välja att foga underrättelsen till sin avhysningsansökan till tingsrätten, nämligen i det fall att uppsägning sker på det sättet i stället för i särskild uppsägningshandling. För att en dom på avhysning skall kunna meddelas krävs att hyresgästen inte genom betalning återvunnit hyresrätten samt att ytterligare två vardagar förflutit. Den text med återvinningsunderrättelse som hyresvärden måste använda återges nedan.

14 13 En hyresgäst som upprepat försummar sina hyresbetalningar riskerar att hyresvärden säger upp honom för avflyttning vid hyrestidens utgång. Sådan misskötsamhet kan medföra att hyresgästen förlorar rätten till skadestånd (se avsnitt 17.1 nedan). Återvinningsunderrättelsen måste ha följande lydelse: Underrättelse till lokalhyresgäst om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalats i tid En hyresgäst som inte betalar hyran i tid förlorar sin hyresrätt och kan därför bli uppsagd från lokalen. Som uppsägning räknas också stämningsansökan eller ansökan om avhysning. Enligt bestämmelser i hyreslagen kan hyresgästen dock få tillbaka hyresrätten fastän han eller hon har blivit uppsagd. Hyresgästen måste då betala hyran inom viss kortare tid. Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalar hyran inom två veckor från det att Ni har fått del av denna underrättelse. 17. INDIREKT BESITTNINGSSKYDD Lokalhyresgäster har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Förenklat uttryckt innebär detta skydd att en korrekt uppsägning från hyresvärden medför att hyresgästen kan tvingas flytta samt att den hyresgäst som avflyttat har rätt att efter en medlingsomgång i hyresnämnden få skadestånd om tingsrätten i efterhand finner att hyresvärdens förlängningsvägran varit obefogad. Skyddet innefattar en möjlighet för hyresgästen att genom beslut i hyresnämnden få uppskov med avflyttningen (se avsnitt 17.4 nedan). Medlingsförhandlingen skall hyresgästen själv ta initiativ till (jämför det tredje textstycket i hyresvärdens uppsägningshandlingen, avsnitt 10.2 ovan). Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet (se avsnitt 17.5 nedan) Befogad förlängningsvägran Man kan beskriva regelsystemet så: Lagens huvudregel är att en vägran från hyresvärdens sida vid hyrestidens utgång att gå med på förlängning av hyrestiden medför skadeståndsskyldighet för honom.

15 14 I lagen anges de undantagsfall i vilka hyresvärden inte har skadeståndsansvar, fall då förlängningsvägran anses vara befogad: 1. Hyresvärden kan tänka sig att förlänga hyresförhållandet men har sagt upp avtalet för villkorsändring; hyresvärden slipper betala skadestånd om de villkor han begärt bedöms ha varit skäliga och i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. När det gäller krav på höjd hyra undgår hyresvärden skadeståndsansvar om den krävda hyran inte överstiger marknadshyran (se avsnitt 17.2 nedan) 2. Den uppsagde hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden skulle ha förlängt hyresförhållandet (misskötsamhet) 3. Hyresvärden har sagt upp avtalet på grund av att huset skall genomgå en större ombyggnad eller rivas och antingen hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal eller avtalet innehåller en s.k. rivningsklausul respektive ombyggnadsklausul 4. Hyresvärden har ett annat sakligt skäl för att upplösa hyresförhållandet och hyresvärdens intresse väger tyngre än hyresgästens intresse att få behålla hyresrätten (annan befogad anledning). Exempel: Hyresvärden behöver lokalen för den egna verksamheten och det intresset väger tyngst Marknadshyra Vid avtalsskrivning kan golfklubben och hyresgästen fritt bestämma och avtala om hyrans storlek. Detsamma gäller vid omförhandling av hyran, t.ex. efter uppsägning. Frågan om vad som är skälig hyra, marknadshyra, uppstår vid tvist om hyrans storlek. Frågan vad som utgör marknadshyra för en golfrestaurang är ofta svår att utreda. Hyreslagen anger att marknadshyran är den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Emellertid tillmäter lagen hyran som anges i ett hyresanbud eller i ett avtal med en ny hyresgäst mindre betydelse. Enligt en särskild lagbestämmelse skall marknadshyran i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Lagstiftaren tänker sig alltså att marknadshyran skall bestämmas genom en värdering som grundas på jämförelser med aktuella hyror för andra restauranger inom orten. Lagen anger inte vad som skall avses med orten och svårigheter uppstår ofta vid sökandet efter lämpliga jämförelseobjekt. I sista hand kan det bli fråga om att bestämma hyran genom en allmän värdering; ett hyresanbud eller ett avtal med en ny hyresgäst kan då vägas in. En särskild fråga är om man vid marknadshyresbedömningen skall avräkna sådan ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit. Det kan gälla t.ex. att hyresgästen själv förbättrat inredningen eller att hyresgästen för.rörelsen kunnat upparbeta en kundkrets som är knuten till restaurangen. Lagen besvarar frågan jakande; endast om särskilda skäl föreligger kan alltså hyresvärden inkludera belopp som hänför sig till värdeökning på grund av hyresgästens egna arbeten och ansträngningar.

16 15 Golfklubben och restauratören (shopinnehavaren) bör anlita sakkunnig person när marknadshyran skall utredas Skadeståndets storlek För att vara bevarad vid sin rätt till skadestånd måste hyresgästen ansöka om medling hos hyresnämnden (hänskjuta uppsägningen). Om hyresvärdens förlängningsvägran sedermera av tingsrätt befinns ha varit obefogad, har hyresgästen rätt till ett minimiskadestånd. Minimiskadeståndet utgör en årshyra vid hyrestidens utgång. Kan hyresgästen i tingsrätten bevisa att den verkliga förlusten överstiger minimiskadeståndet ådöms hyresvärden att betala även den överskjutande delen. Om hyresgästen måste flytta verksamheten, skall en hyresvärd som är skadeståndsskyldig ersätta hyresgästens flyttningskostnad. Det gäller flyttningsersättning, värdeminskning på onyttiga inventarier, kvarvarande värde av hyresgästens ändringsarbeten och liknande. Vid nedläggning av rörelsen skall skadeståndet motsvara rörelsens värde, varvid expropriationsprinciper om ersättning vid rörelseskada tillämpas. Skadevärderingen syftar då till att ersätta rörelsens värde (marknadsvärde/saluvärde, avkastningsvärde, substansvärde etc.). Det behövs juridisk och ekonomisk sakkunskap för att bedöma om skadeståndsskyldighet föreligger och göra skadevärdering. Advokat bör anlitas i sådana frågor Uppskov med avflyttning En uppsagd hyresgäst kan av hyresnämnden medges skäligt uppskov med avflyttningen. Detta kan beslutas även mot hyresvärdens vilja. Även hyresvärden har möjlighet att begära att hyresgästen skall ges uppskov med avflyttningen. Själva yrkandet om uppskov kan framställas i medlingsärendet och det måste ske före hyrestidens utgång. Uppskovstidens längd avgörs av hyresnämnden vid en intresseavvägning med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Är uppsägningsskälet krav på ändrade villkor (t.ex. hyreshöjning) är parternas utgångspunkt vanligen att de slutligen kan enas om förlängning. Uppskov kan då t.o.m. medges för längre tid än ett år (dock högst två år räknat från upphörandedagen). Är uppsägningsanledningen en annan, t.ex. misskötsamhet eller ombyggnad, blir det sällan tal om så långa uppskovstider. Observera att en hyresgäst inte kan med lagliga medel utverka något uppskov i det fall att han själv har sagt upp hyresavtalet för avflyttning (annorlunda är det vid uppsägning för villkorsändring, enligt avsnitt 10.2 ovan). Ett uppskov förutsätter i sådant fall medgivande från hyresvärdens sida.

17 Avstående från indirekt besittningsskydd Hyresvärden och hyresgästen kan enas om att det indirekta besittningsskyddet inte skall gälla i hyresförhållandet. En sådan överenskommelse skall för att få giltighet dels skrivas i en särskild handling, dels godkännas av hyresnämnden. Godkännande av hyresnämnden behövs dock inte om överenskommelsen ingås efter det att hyresgästen disponerat lokalen under en sammanlagd tid av nio månader. Överenskommelsen skall alltså skrivas i en fristående handling (får ej tas in i eller vara bilaga till hyresavtalet). Den skall skrivas under av båda parter. En ovillkorlig och tidsobegränsad överenskommelse som ingås redan före hyresgästens tillträde bör lyda: Undertecknade parter har denna dag träffat hyresavtal beträffande restauranglokal i byggnad på Kvarnsjöns golfbana. Vi enas om att 12 kap jordabalken inte skall gälla i vårt hyresförhållande. Vi ansöker härmed om att hyresnämnden godkänner vår överenskommelse. Hyresavtalet bifogas i kopia. (datering, underskrifter)" En av hyresnämnden godkänd överenskommelse med det citerade innehållet, innebär att hyresvärden inte kan ådömas att betala skadestånd på grund av att hyresförhållandet upphör (oavsett orsaken till förlängningsvägran). Vidare medför den att hyresgästen inte kan få något hyresnämndsbeslut om uppskov med avflyttningen.

18 17 Restaurangavtal HYRESAVTAL Hyresvärd. Golfklubb, (adress) (nedan kallad golfklubben) Hyresgäst (namn, pnr/org.nr, adress) (nedan kallad hyresgästen) Lokal restauranglokal med tillhörande utrymmen i hus på fastigheten Lokalen har markerats med röd begränsningslinje på bifogad ritning (bilaga l). Hyresgästen har rätt att för verksamheten och gemensamt med andra nyttja de ytor inom- och utomhus som på ritningen markerats med blå begränsningslinje. 1. Ändamål Lokalen uthyrs att användas till restaurangverksamhet för tillhandahållande av mat och dryck till klubbmedlemmar, gästande golfspelare och andra besökande på golfanläggningen. 2. Avtalstid, uppsägningstid Hyrestiden är... ( ) år räknat fr.o.m. den Hyrestiden förlängs med... år i sänder om uppsägning inte sker skriftligen minst nio månader före hyrestidens utgång. 3. Verksamhetens inriktning Parterna är eniga om att restaurangen på golfbanan är till för att tillgodose klubbmedlemmars efterfrågan på mat och dryck och behov av rekreation i trivsam miljö, att restaurangen är av största betydelse också för golfklubbens möjligheter att rekrytera nya medlemmar och ta emot gästspelare och andra gäster och erbjuda dem trivsam miljö, att utbudet av mat och dryck liksom servicegraden i restaurangen skall motsvara högt ställda krav och att, sammanfattningsvis, en väl fungerande restaurang är av synnerlig vikt för en aktiv och god klubbverksamhet, under tid då golfspel pågår men även under andra tider.

19 18 4. Lokalens skick, underhåll Lokalen med tillhörande utrymmen, inredning och utrustning upplåts i befintligt skick. Hyresgästen skall ombesörja och bekosta inre underhåll samt därjämte underhåll, reparation och förnyelse av förslitningsdetaljer såsom säkringar, kranpackningar, belysningsarmaturer, dörrdetaljer. Med inre underhåll avses (kryssa i rätt ruta) allt inre underhåll. inre underhåll av ytskikt på golv, väggar och tak Övrigt underhåll åvilar golfklubben. 5. Inredning m.m. I upplåtelsen ingår golfklubben tillhörig inredning, maskiner och utrustning enligt bilaga 2, som har undertecknats av golfklubben och hyresgästen samtidigt med detta avtal. Den i bilaga 2 upptagna inredningen m.m. har av hyresgästen genomgåtts och befunnits vara utan anmärkning. Underhåll av inredningen m.m. enligt bilaga 2 skall ombesörjas och bekostas av hyresgästen. Förnyelse av sådan egendom skall ombesörjas och bekostas av golfklubben om och i den mån föremålet, med hänsyn till ålder och normalt bruk, tjänat ut. Förändringar i egendomsbeståndet enligt bilaga 2 skall antecknas därpå och signeras av båda parter. När hyresförhållandet upphör skall hyresgästen återlämna inredningen m.m. i samma kvantitet och med den förändring som kan följa av bruket under avtalstiden i samma skick som vid tillträdet. Hyresgästen är ersättningsskyldig för vad som fattas därav vid hyresförhållandets upphörande, varvid ersättningen skall bestämmas till föremålets återanskaffningskostnad med skäligt avdrag för vad som motsvarar tidigare bruk. 6. Hyresgästens vårdnadsplikt Hyresgästen skall väl vårda lokalen med tillhörande inredning m.m. Hyresgästen förbinder sig att ersätta varje skada på golfklubbens egendom som uppkommer genom hans, hans uppdragstagares eller hans gästers vållande. 7. Ändrings- eller inredningsarbeten Hyresgästen får inte utan golfklubbens skriftliga medgivande göra ändringsarbeten eller anbringa inredning på ett sätt som innebär ingrepp i golv, väggar eller tak. Har sådant arbete utförts med golfklubbens medgivande därvid skriftligt medgivande krävs, skall hyresgästen vid hyresförhållandets upphörande bortföra honom tillhörig egendom och återställa lokalen i godtagbart skick.

20 19 8. Skylt, automater Golfklubben och hyresgästen är ense om att nuvarande skyltning för restaurangen är tillräcklig. Uppsättande av skylt på huset eller fastigheten i övrigt förutsätter golfklubbens skriftliga medgivande samt om sådant lämnas att hyresgästen inhämtar erforderliga tillstånd hos berörda myndigheter. Hyresgästen får inte installera spelautomater i lokalen eller annars på fastigheten. Hyresgästen får sätta upp varuautomater med sortiment som faller inom ramen för ändamålet med detta avtal. 9. Sedvanligt underhåll Hyresgästen har inte rätt till nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten för tid varunder golfklubben låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av fastigheten, huset eller den förhyrda lokalen. Golfklubben förbinder sig att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt tidpunkten för utförandet. 10. Städning... ansvarar för städning av de gemensamt nyttjade ut rymmena (blå begränsningslinje på bilaga 1). 11. Hyran Hyran är... kr per år. Hyran skall utan anfordran betalas kvartalsvis i förskott. Betalning skall ske genom insättning på golfklubbens bankgiro nr... Vid för sen hyresbetalning skall hyresgästen betala dels dröjsmålsränta enligt lag, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse. För avtal med löptid på tre år eller längre tid är följande båda klausuler tänkbara: Den i första stycket angivna hyran utgör bashyra som är anpassad till indextalet (bastalet) för oktober månad Golfklubben har rätt att utan uppsägning av avtalet ta ut hyrestillägg med hänsyn till ändringar i konsumentprisindex (totalindex) med 1980 som basår. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha ändrats i förhållandet till bastalet, skall hyran justeras med samma procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. Vid indexjustering skall omräkning av hyran göras med hela procenttal, varvid höjning respektive sänkning sker till närmast hela tal. Hyran avrundas på samma sätt till heltal kronor. Hyresbeloppet skall aldrig sättas lägre än bashyran. Hyresändring sker alltid fr.o.m. den 1 januari året efter det att oktoberindex föranlett omräkning.