ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖSTERÅKER SMEDBY 19:589 Wedtorpsvägen 78, Åkersberga Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 11 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Österåker Smedby 19:589 Adress: Wedtorpsvägen 78 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Åkersberga Österåker Mats Fredriksson Beställare Mats Fredriksson Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Besiktningsdag torsdag 17/ Kl. 12:00 Närvarande Ägare samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga ritningar fanns tillgängligt vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2007, ägare har bebott fastigheten sedan år Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga generella problem har förekommit på liknande byggnader i området. 3. Inga sättningar har noterats på byggnaden. 4. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 5. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 6. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 7. Fuktgenomslag har förekommit i grundmur, orsakats av läckage i grundmursskarv, åtgärdat år 2004 med ny tätning på grundmursskarvar. 8. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 9. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 10. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden eller fått påpekanden från utomstående. 11. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 12. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 13. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 14. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem, alla element fungerar. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Mulet + 3 Byggnadstyp: 1-plans parhus med sluttningsvåning Byggnadsår: 1983 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Okänd typ av mark/undergrund Inga signaler på allvarliga sättningar orsakat av rörelse i mark noterades på byggnaden, dock har utvändig trappa satt sig något. Grundläggning *Betongplatta ovan mark med invändigt uppbyggda golv. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär dvs. mögel noterades invändigt i byggnaden. Grundmurar *Betongelement med invändigt inklädda väggar. På åtkomliga ytor av invändiga grundmurar noterades inga avvikelser. Mindre torrsprickor noterades på tätfogar utvändigt ovan marknivå. 5

8 Fuktisolering/ Dränering *Okänt utförande på dränering och fuktisolering, från byggnadsår. Dränering i mark ej åtkomlig för kontroll. Enligt uppgift från ägare är skarvarna på grundmurar kontrollerade och tätade utvändigt år 2004 pga. uppkommet läckage. Ytterväggar Trästomme. Bjälklag Träbjälklag Inget särskilt att notera från vad som anses som normalt slitage, inga sprickor noterades på klinkergolv i hall. Fasad Träpanel Träfasad uppvisar normalt slitage pga. ålder. Fönster/dörrar Isolerglas från år Glasruta på balkongdörr är spräckt. Övrigt inget särskilt att notera vad avser fönster, normalt underhåll rekommenderas. Yttertak *Betongpannor ovan läkt samt armerad plastduk. Trasiga takpannor noterades på tak. Mosspåväxt noterades på tak. Färgsläpp noterades på plåtdetaljer. Hängrännor/ Stuprör Plåt. 6

9 Balkong Balkong med bärande trästolpar. Räcke på balkong är klättervänligt, barnsäkerhet ska beaktas. Färgsläpp noterades på trädetaljer, renovering/målning ska kalkyleras. Övrigt Altaner uppvisar normalt slitage, normalt underhåll erfordras. Invändigt Allmänt Entré Hall Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Badrumrum *Badrum utförd med klinker på golv och kakel på väggar, utförandet är från år Kontroll av tätskikt i våtrum med keramiskt material på golv och på väggar går ej att utföra vid okulär besiktning, kvalitetsdokument saknas på utförandet. Golvbrunn bedöms inte vara utbytt vid renovering. Svallskydd dvs. förhöjd tröskel saknas. Golvfall mot golvbrunn saknas. Fönster förekommer i våtzon. Genomföring för el förekommer på vägg bakom badkar. Sovrum 1 Vardagsrum Kök Droppskydd saknas i skåp under diskbänk, montering av droppskydd rekommenderas. 7

10 Källare Trapphus Hall Sovrum 1 Sovrum 2 Klk Hobbyrum Belamrat utrymme, på åtkomliga ytor noterades inga avvikelser från vad som anses som normalt slitage. Toalett *Matt uppvik på vägg saknas. Tätning mellan matta och avloppsrör för tvättställ är bristfällig. Tvättstuga **Tvättstuga utfört med pvc-matta på golv samt våttapet på väggar, utförandet är från byggnadsår Mattsläpp noterades på golv i duschzon, vid fuktkontroll noterades avvikande förhöjda fuktvärden. Klämringar i golvbrunnar har lossnat. Mindre sprickor noterades på skarvar i golv. Renovering av tvättstuga ska kalkyleras. Vind Vind isolerad med mineralullsisolering samt ångspärr av plastfolie. Vindsutrymmet var belamrat med bohag vilket innebar begränsad kontroll. På åtkomliga delar av vindsutrymmet noterades inga avvikelser från vad som anses som normalt utförande. 8

11 Ventilation Mekanisk ventilation. Kontroll av mekanisk ventilation ingår ej i uppdraget. 3 RISKANALYS Betongplatta på mark med invändigt uppbyggda golv är en konstruktion som kan medföra risk för fuktrelaterade skador pga. naturlig markfukt vilket kan ge upphov till mögel och rötskador om mot betongplattans anslutande konstruktioner inte på ett varaktigt sätt skyddats mot fukt, för bättre bedömning av konstruktion och status mot fukt och fuktskydd krävs konstruktionsingrepp. Invändigt inklädda grundmurar är en konstruktion som innebär risk för fuktrelaterade skador såsom mögel och rötskador, vanliga orsaker till skador är läckage i grundmurselementens skarvar, bristande fuktisolering samt dränering. För bättre bedömning av konstruktion och status mot fukt krävs konstruktionsingrepp. Dränering/fuktisolering äldre än 20 år. Normal livslängd på fuktisolering/dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, efter det så kan systemet ha nedsatt funktion vilket kan leda till fuktskador på byggnad. Trasiga takpannor på yttertak innebär risk för fuktrelaterade skador i underliggande konstruktioner, byte av trasiga takpannor krävs. Kontroll av tätskikt i våtrum med ytskikt av keramiskt material dvs. klinker och kakel går ej att utföra vid en okulär besiktning. Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförs enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört. Detta kan innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Vid renovering av våtrum gäller att arbeten skall utföras enligt de byggnormer som gällde vid tidpunkten för utförandet. Dvs. renovering där äldre golvbrunnar har sparats som är äldre än 1990 våtrum som är utförda/renoverade efter 1999 ska golvbrunnar vara utbytta samordnade GVK, Pers branschregler. Kontrollera alltid med försäkringsbolag angående gällande villkor för våtrum. Det är olämpligt med fönster i våtzonen. Det finns risk för att fuktskador kan uppkomma/har uppkommit i anslutande vägg. Bristande fall på golv i våtrum samt låg tröskel i anslutning till våtrum är avvikelse från branschregler, enligt branschregler ska överkant tröskel vara 20 mm över golvbrunnens överkant, bakfall får inte förekomma på golv i våtrum. Avvikelser från branschregler innebär risk för fuktskador i under och anslutande konstruktioner. 9

12 Yt/tätskikt i våtrum/tvättstuga som är åldersmässigt avskrivna innebär risk för fuktrelaterade skador i bakomliggande konstruktioner beroende på brister i tätskiktets funktion. Lösa klämringar i golvbrunnar innebär risk för fuktskador pga. bristande täthet i anslutning till golvbrunn. Avsaknad av matt uppvik på vägg samt otät anslutning mot avloppsrör från tvättställ i toalett innebär risk för fuktskador på anslutande konstruktioner vid ett eventuellt läckage från vattenledning. 10

13 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Med anledning av mattsläpp/misstänkt fuktskada i duschzon i tvättstuga rekommenderas en fortsatt teknisk utredning för att fastställa samt omfattning av skada och vilka åtgärder som krävs. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11

14 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag.

19 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

20 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år