HYRESGÄSTENS SKADESTÅNDSANSVAR - En studie som granskar ansvarsfördelningen mellan hyresgäst och hyresvärd

Transkript

1 HYRESGÄSTENS SKADESTÅNDSANSVAR - En studie som granskar ansvarsfördelningen mellan hyresgäst och hyresvärd TENANT LIABILITY - A review of the division of responsibilities between tenants and landlords Andrea Duvnjak Edita Sejdic Fastighetsvetenskap kandidatnivå 15 högskolepoäng VT-16 Handledare: Per-Henning Grauers

2 Sammanfattning När man hyr en lägenhet är det oundvikligt att det på ett eller annat sätt kommer synas att man nyttjat lägenheten, inte minst för hyresvärden som äger fastigheten. Allt fler väljer idag att hyra lägenhet då det finns många fördelar, bland annat slipper man ansvara för underhåll av bostaden och om något av den tekniska utrustningen går sönder är det hyresvärdens ansvar att byta ut detta. Men det finns också nackdelar med att bo i en hyresrätt. Uppstår det skador som man som hyresgäst vållat genom oaktsamhet kan man bli ersättningsskyldig i form av skadestånd. Detta skadestånd beror på hur och vem som orsakat skadan. 24 hyreslagen redogör för att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl och att man är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande. Man svarar även för familjemedlemmars, gästers och hantverkares vårdslösa handlingar. Allt detta kan tyckas självklart men när skadan väl är skedd är i många fall varken hyresgästen eller hyresvärden villiga att ta ansvar för detta. Vid dessa tillfällen är bevisning en viktig del och har en stor betydelse. Att få ta del av ett besiktningsprotokoll när man flyttar in i en bostad som dokumenterar de skador som finns i lägenheten kan motverka tvister. Syftet med uppsatsen är att klargöra förhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden för att ta reda på vem som bär ansvaret för de skador som kan uppstå i en hyresrättslägenhet. 2

3 Abstract When you are renting an apartment, it is ineluctable that it in one way or another will show that you have been using the apartment, at least for the landlord. More people frequently choose to rent an apartment because there are many advantages, for example the tenant is not responsible for the maintenance of the apartment and if the technical equipment breaks it is the landlord s responsibility to replace it. But there are also disadvantages in renting. The tenant is obliged to compensate for any damage caused by his negligence or carelessness. This recompense depends on who caused the damage and how they did it. Our renting law 24 states that the tenant during the rental period, have to take good care of the apartment and appurtenance. The tenant is also responsible not only for their own negligence but also for that of family members, customers and craftsmen negligent acts. This may seem obvious, but when the damage is done in many cases the tenant and the landlord are not willing to take responsibility. In such situations there must exist a sort of evidence. To make sure, the tenant should always request an inspection of the apartment. In this way, both tenant and landlord have documented the previous damages and flaws found in the apartment so that the tenant do not risk becoming liable for compensation for the damage that may occur. The purpose with the paper is to clearify the relation between tenants and landlords to find out who has the responsibility for the damages that may occur in a rented apartment. 3

4 Förkortningar AB Aktiebolag HD Högsta domstolen Hyresgäst Hyresgäst som innehar en lägenhet HL Hyreslagen, jordabalken (1970:994) 12. kapitel Hyra HN Hyresnämnden JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk tidskrift NJA Nytt Juridiskt Arkiv NyttjL Nyttjanderättslagen (1907:36) Prop. Proposition RH Rättsfall från Hovrätt SkL Skadeståndslagen (1972:207) SOU Statens offentliga utredningar Svea HovR Svea Hovrätt SvJT Svensk Juristtidning TR Tingsrätt 4

5 Innehåll Sammanfattning... 2 Abstract... 3 Förkortningar Inledning Introduktion Syfte och frågeställningar Avgränsningar Metod och material Disposition Rättsliga utgångspunkter Hyresbegreppet Lägenhetsbegreppet Culpa Ordning, sundhet och gott skick Förbättring och reparationsåtgärder som utförs av hyresgästen Vårdplikt Underhållsansvaret Normalt slitage Onormalt slitage Meddela om skada Bevisbörda Besiktning av hyreslägenhet Avslutning Källförteckning Författningar Offentligt tryck Tryckta källor Tidskriftsartiklar

6 Elektroniska källor Rättsfallsregister Rättspraxis Lagkommentarer

7 1. Inledning 1.1 Introduktion Enligt en artikel i Fastighetsägarnas medlemstidning Fastighetstidningen har intresset för hyresrätter ökat och allt fler vill bo i boendeformen hyresrätt. 1 I Sverige finns det omkring bostäder där ett stort antal utgör hyresrätter. 2 En hyresrätt innebär att man hyr en lägenhet av en hyresvärd och betalar hyra för att nyttja bostaden. En fördel med att bo i denna boendeform är att det inte medför några startkostnader och därmed tar man ingen ekonomisk risk. Som hyresgäst behöver man inte betala något om till exempel ett kylskåp eller en spis går sönder. Här är det hyresvärden som ansvarar för underhåll och reparationer av bostaden. Man har som hyresgäst även rätt att göra en del underhåll själv, men då kan man inte göra precis som man vill utan hyresvärdens godkännande. 3 Om man gör förändringar som sänker bruksvärdet på bostaden kan hyresvärden kräva ut ersättning i form av skadestånd. 4 Reglerna för en hyresgäst finns i jordabalkens 12. kapitel som vi i uppsatsen har valt att kalla hyreslagen (HL). Reglerna gällande en hyresgästs användning av lägenheten hittar vi i HL 23. Man menar att man endast får använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Detta innebär att det ska användas till det ändamål som upplåtelsen är avsedd för och som hyresgäst är man bunden av detta. 5 Skadeståndsansvaret hyresgästen har gentemot sin hyresvärd regleras i HL 24. Där menar man att hyresgästen blir ersättningsskyldig för skador som uppkommer genom försummelse och oaktsamhet av att denne själv eller någon i hushållet. Härifrån ska det precis som vi ovan nämnt skiljas på vårdplikt och underhållsplikt. Underhållsplikten åvilar hyresvärden. 6 1 Fastighetstidningen Nu vill allt fler bo i hyresrätt 2 Nukunskap Så många bostäder har Sverige 3 Hyresgästföreningen Bo i hyresrätt eller bostadsrätt 4 Victorin, Anders., Kommersiell hyresrätt, s Cederstierna, Nils., Lagkommentar till HL 23 nr Grauers, Folke., Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s. 71 7

8 Ser man problemet utifrån hyresgästens perspektiv så har denne rätt att känna sig fri och göra sig hemmastadd i sin bostad men det är även fullt förståeligt att hyresvärden värnar om sin fastighet och vill ha en viss kontroll över nyttjandet. Ibland kan det uppstå skador som kan medföra besvär. Det kan vara skador som varken hyresgästen eller hyresvärden själva anser ha förpliktelse att stå för. Då är det viktigt att man som hyresgäst är aktsam för att inte bli ansvarig för skada. Upptäcker hyresgästen en allvarlig skada eller brist, exempelvis vattenläckage eller ohyra måste denne underrätta hyresvärden om detta. Meddelar man inte om de skador som man känner till kan man bli skyldig att ersätta kostnaderna som skadorna medför. Det kan därför vara bra att göra en besiktning vid in- och utflyttning för att klargöra vad för skador som funnits tidigare och eventuella skador som uppstått senare. En bra lösning på detta är att föra besiktningsprotokoll för att minska möjliga tvister. Ibland kan det vara svårt att bevisa vad för skada som uppstått och när det har skett och då ett besiktningsprotokoll ett bra bevismaterial. 1.2 Syfte och frågeställningar Den centrala punkten i uppsatsen är att granska hyresgästens vårdplikt som stadgas i 24 HL. Syftet med denna uppsats är att klargöra ansvarsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst för att ta reda på vem som bär ansvaret för de skador som kan uppstå i en hyresrättslägenhet. De frågeställningar som berörs och som vi ska utreda är följande: - Hur ser skadeståndsansvaret ut mellan hyresgästen och hyresvärden? - Vilka skador kan hyresvärden åberopa mot sin hyresgäst? - I vilken utsträckning bär hyresgästen ansvar för skada? 8

9 1.3 Avgränsningar Vi kommer att avgränsa oss till hyreslagen och bara studera rättsfall gällande hyresrätter. Tanken är att reda ut ansvarsförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd och klargöra skadeståndsansvaret. Vårt fokus kommer ligga på vanligt förekommande skador som kan uppstå i en hyreslägenhet. 1.4 Metod och material För att uppnå syfte baserat på ett tillförlitligt sätt har vi valt att skriva en rättsvetenskaplig studie och tillämpar därför en rättsdogmatisk metod. Informationshämtning kommer främst att ske via lagtext, men vi kommer även att studera förarbeten, rättspraxis och doktrin. Doktrinen saknar dock en officiell betydelse och bör därför inte anses som en rättskälla i alla sammanhang, men man ska ändå inte underskatta dennas betydelse. Viss doktrin kan på ett auktoritativt sätt belysa frågan. 7 Vårt material kommer sedan att kompletteras med övrig doktrin, så som litteratur och elektroniska källor. Vi har som förhoppning med detta att kunna besvara de frågor som vi undersöker för att komma fram till välgrundade slutsatser. Vår avsikt är inte att göra en undersökning av hur stort problemet är eller hur många som drabbas, därför väljer vi endast att redogöra för gällande rätt och detta gör vi i form av en rättsvetenskaplig uppsats. 1.5 Disposition Vi har valt att disponera uppsatsen på följande sätt. Kapitlet om hyreslagen och de rättsliga utgångspunkterna finner vi i avsnitt två. Där tar vi upp vad hyreslagen behandlar, vad olika begrepp vi använder innebär och hur man som hyresgäst och hyresvärd ska sköta sig enligt ordning, sundhet och gott skick. Vi nämner även i detta kapitel hyresgästens culpaansvar och 7 Lehrberg, Bert,. Praktisk juridisk metod, s

10 förbättringar och reparationer som kan ske i en hyresrätt. Tredje avsnittet innehåller vårdplikt och tar därmed upp allt som har med hyresgästens och hyresvärdens vårdplikt och underhållsplikt att göra. Där har vi behandlat underhållsansvaret, vad ett normalt slitage och ett onormalt slitage utgör och hur man som hyresgäst ska gå tillväga ifall man upptäcker en skada. Vi har även ett avsnitt gällande bevisbörda och besiktning av hyresrätter. Avslutningsvis har vi valt att kommentera de rättsfall vi tillämpar för att förhoppningsvis få en klarhet utav ämnet. I slutet av uppsatsen hittar man även en källförteckning samt ett rättsfallsregister. 10

11 2. Rättsliga utgångspunkter Hyreslagen hittar vi i jordabalkens 12.e kapitel och denna lag omfattar alla regler gällande uthyrning av bostäder och lokaler. Denna lag är tvingande till hyresgästens fördel. HL tar sikte på det sociala skyddsintresset och kan alltid avtalas till bättre villkor för hyresgästen. HL nämner i lagen bara ordet lägenhet men det omfattar alltså både bostad och lokal. HL reglerar vilka förpliktelser hyresgästen har vid nyttjandet av lägenheten fanns motsvarande regel gällande vårdplikt i nyttjanderättslagen (NyttjL). Denna lag har ersatts av nyare bestämmelser. Reglerna kring vårdplikt reglerades då i 3. kap Lejman tolkar 24 som att hyresgästen är skyldig att i viss utsträckning ansvara för de personer som av honom inrymts i lägenheten. Hyresgästen kan bli ansvarig för de vårdslösa handlingar dennes besökare orsakar. 9 HL har inte ändrats så mycket sedan 1972 och kan därför vara svår att tillämpa utan att använda relevant praxis kom en proposition om en ändring i HL. Ändringen skulle däribland innehålla bestämmelser om andrahandsuthyrning och om regler vid åtgärdsföreläggande vid brister av lägenhetens skick på tillträdesdagen valde man att komplettera HL med lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Huvudregeln är fortfarande HL men denna lag blir då ett undantag för villor, bostadsrätter och äganderätter för att underlätta för privatpersoner att kunna hyra ut sina bostäder. En utredning som staten gjorde gällande moderna hyreslagar år 2009 handlade om att dagens hyreslag borde delas upp i två avsnitt kallat bostadshyreslag och lokalhyreslag för att underlätta för läsaren att förstå vad som gäller för respektive kategori. 11 Cederstierna menar att dessa förslag skulle innebära att endast några regler och bestämmelser skulle behållas i HL. Förslaget har ännu 8 3:24 NyttjL 9 SvJT 1952 s Prop. 1997/98:46 s SOU 2009:35 11

12 inte lett till en proposition. 12 Under 2015 valde staten att utreda för hur hyresgästens ställning är i en utredning kallat Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen. 13 Där man bland annat skulle överväga reglerna som hyresgästen har gällande de förbättringar och ändringar som kan ske i en hyresrätt. Men detta har inte heller fastställts ännu. 14 Man kan med andra ord säga att HL i princip har stått orörd sedan 1972 och att regeringen inte har någon plan på att ändra detta i dagsläget. 2.1 Hyresbegreppet Den definition av begreppet hyra som används i JB är en upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning. Termen upplåtelse har en begränsad rätt och det innebär att äganderätten behålls av hyresvärden och eller fastighetsägaren. Den som avser att nyttja egendomen får göra det på olika villkor. Man brukar tala om att hyresgästen har fyra olika skyldigheter utöver den viktigaste, att betala hyran i tid. Dessa olika förpliktelser är att använda lägenheten endast för det avsedda ändamålet, vårda lägenheten, iaktta ordning och skick och lämna värden tillträde när de behöver utföra bland annat reparationer i lägenheten. 15 Hyra räknas som en så kallad helnyttjanderätt, med det menas att upplåtelsen omfattar all rätt att nyttja egendomen Cederstierna, Nils., Lagkommentar till HL not Karnov, Internet 13 SOU 2015:48 14 Ibid 15 Victorin, Anders., s Ibid s

13 2.2 Lägenhetsbegreppet HL nämner ordet lägenhet när den talar om uthyrning av bostad och lokal. 17 Inom hyresrättsliga sammanhang så är lägenhetsbegreppet rent formellt och syftar endast på det som utgör objektet för upplåtelsen. Här finns utrymme för en mycket vid tolkning av vad som utgör en lägenhet. Lägenheten utgör ett objekt för upplåtelsen och kan se ut på olika sätt. Det kan handla om del av ett rum, en markerad ruta i ett parkeringshus eller flera olika lägenheter som hyrs ut på samma kontrakt Culpa Culpa är latin och är ett samlingsord för vårdslöshet eller oaktsamhet eller att det med ett onödigt risktagande uppkommit en skada 19 En culpabedömning görs i de hyresfall skador uppstått och som inte kan bevisas att de skett genom hyresgästens vållande. Istället görs en fri bedömning enligt de faktorer som fanns vid tillfället då skadan skedde. Detta för att sedan underlätta i rätten vid bestämmelser om denne varit culpös. Culpabedömning görs i enlighet med skadeståndslagen (SkL) 2. kap 1, där man hittar den allmänna ansvarsregeln som säger att Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan. Vid en culpabedömning av ansvaret som en hyresgäst har tillämpas en traditionell culpabedömning där man betraktar tre rekvisit. Dessa är storleken på skadan, hur stor risken för skada är och vad kostnaden för att kunna förebygga skadan är. Björkdahl anser att det kan vara av intresse att se hur en traditionell culpabedömning kan belöpa sig till en förändring på hyresgästens skadeståndsansvar jämfört med de tidigare reglerna. 20 Hyresgästen har sedan 17 Holmqvist, Leif. Thomsson, Rune., Hyreslagen en kommentar, s Victorin, Anders., s Allt om juridik begreppet Culpa 20 Björkdahl, P, Erika., Skadeståndsansvar i hyresförhållanden en analys JT nr. 3 s

14 tidigare en vårdplikt som innebär att man ouppsåtligen inte får orsaka en skada. Culparegeln är väl anpassningsbar till hyresförhållanden och bör därför också lämpa sig till ansvarsbedömningen i frågan. Culpareglens handlingsregel innebär att man ska ha ett visst aktsamhetskrav och att man ska anmärka att en skada kan uppstå. Vad som är ett lämpligt aktsamhetskrav bestäms därefter i varje enskilt fall. Därför bör det vi en tillämpning av culparegeln fastställa vilket aktsamhetskrav som följs av hyresgästens vårdplikt. Skadeståndsregeln för hyresgästen har inte klargjort vad en hyresgäst ska iaktta för att uppfylla sin vårdplikt. Därför bör en sådan bedömning som den traditionella culpabedömningen göras från fall till fall. I NJA 2011 s. 454 beslutade HD att resonera enligt den traditionella culpabedömningen. Man beslutade att hyresgästen enligt dessa punkter ansågs som vårdslös och att denne därför blev skadeståndsskyldig enligt skadeståndslagen. 21 I NJA 2011 s. 454 har det särskilda aktsamhetskravet styrkts för att nyttjanderättshavaren har orsakat en skada som man bedömer varit större när personen haft tillgång till nyttjandet. I rättsfallet i fråga gällde det även att hyresgästen bröt mot en ordningsregel och därför kan det vara svårt för denne att undvika sitt ansvar för skadan Ordning, sundhet och gott skick En hyresgäst är enligt 25 HL skyldig att iaktta sundhet, ordning och skick när han använder lägenheten. Kravet för att hålla ordning gäller inte enbart lägenheten utan även de gemensamma utrymmen så som hissar och trapphus. Störningar som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller som på annat sätt försämrar boendemiljön infördes i HL 25 år Det kan röra sig om störningar i form av rökning på balkong, buller och högljudd musik som orsakats av både hyresgästen själv, men även folk i dennes besittning. Grunden för de reglerna som infördes var att få hyresvärden att vidta åtgärder när grannarna klagar på en hyresgäst. De nya reglerna medförde 21 Bengtsson, Bertil., Svensk rättspraxis: Skadestånd utom kontraktsförhållanden SvJT 2013 s Björkdahl, P, Erika., Skadeståndsansvar i hyresförhållanden en analys JT nr. 3 s Prop. 1992/93:115 s. 2 14

15 att vid störningar i boendet får hyresgästen en tillsägelse och måste då se till att de störningar man blivit varnad för upphör med omedelbar verkan. Om det skulle visa sig att störningarna är av sådan art där de anses allvarliga så har hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen utan att delge honom en tillsägelse innan. 24 Hur pass allvarliga störningarna får vara diskuteras i förarbetena. 25 Där bedömer man vilka störningar som måste accepteras och vilka störningar som de som bor i flerfamiljshus ska behöva tåla. Man ska dock inte behöva ta hänsyn till personer som är extra känsliga. 2.5 Förbättring och reparationsåtgärder som utförs av hyresgästen Som hyresgäst har man rätt att göra vissa ändringar i en lägenhet utan att det klassas som ett onormalt slitage eller som en skada på egendomen. 26 Hyresgästens vårdplikt stadgas i HL 24 a där hyresgästen ska vårda lägenheten väl och inte utan hyresvärdens tillstånd genomföra ändringar i lägenheten. När det gäller bostadshyresgäster så är det tillåtet att tapetsera eller måla om där värden i vissa fall inte behöver underrättas för att på så sätt sätta sin egen karaktär på boendet. 27 Detta gäller dock om förändringarna utförs fackmannamässigt och man inte använt sig av överdrivna färger som kan sänka bruksvärdet. 28 I NJA 2002 s. 213 fick hyresgästen tillstånd av Hyresvärden Ellco att bygga ett duschrum (förändring i bostaden) ifall det gjordes på ett fackmannamässigt sätt. Vid en besiktning upptäckte man att det befintliga ytskiktet var i sådant dåligt skick att det behövde renoveras. Denna reparation skulle åvila hyresvärden. 24 HL 25 3st 25 Prop. 1992/93:115 s Fastighetsägarna., Riktlinjer vid in- och avflyttning., s Ibid 28 Cederstierna, Nils., Lagkommentar till HL 24 a not

16 Väljer man färger som är alltför avvikande och som inte godtas av nästa hyresgäst måste man återställa lägenheten. I hyresgästens reparationsskyldighet hör även till att man i vissa fall ska polera sina parkettgolv om det är av sådan sort. 29 En hyresgäst kan även installera en diskmaskin och sätta upp nytt kakel i kök och våtrum utan att i speciella fall behöva underrätta hyresvärden. 30 Detta är dock något hyresgästföreningen avråder hyresgäster att göra då man kan bli skadeståndsskyldig ifall det blir vattenskador. 31 Byter man dörrar eller köksluckor ska man spara de gamla för att de tillhör hyresvärden. Om man har en överenskommelse med hyresvärden kan man byta ut köket på egen bekostnad. Väljer man att göra något som inte är acceptabelt kan hyresgästen bli ersättningsskyldig gentemot sin hyresvärd. I RH 2012:13 fick en hyresgäst sin bostad förverkad för att han slängt de gamla köksskåpen och ändrat planlösningen utan hyresvärdens tillstånd. Svea HovR fann att dessa ändringsåtgärder krävde hyresvärdens medgivande och att hyresgästen således brustit i sin skyldighet att vårda lägenheten väl. Hovrätten har tidigare gjort uttalande om att en tillsägelse måste vara tydlig och att man måste förstå vad för konsekvenser det bringar, i det fall man väljer att inte rätta sig efter tillsägelsen. I detta fall var det att hyresavtalet blev uppsagt och nyttjanderätten blev förverkad då hyresgästen i rättsfallet åsidosatte sin vårdplikt. 32 Skadeståndet vid dessa ändringar kan ibland uppgå till obetydliga belopp eftersom det i relation ses som hyresvärdens underhållsskyldighet och att de därför regelbundet ska utföra så kallat kosmetiskt underhåll enligt HL NJA 1987 s Fastighetsägarna., s Hem & Hyra Renovering - det här får du göra i lägenheten 32 Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Victorin, Anders., s

17 3. Vårdplikt 24 HL belyser att hyresgästen ska vårda hyreslägenheten väl med allt vad det innefattar. Det handlar om att iaktta normal försiktighet vid användning av bostaden så den inte skadas och att hålla den ren och snygg genom att hålla väggar och golv rena HL Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Målning, tapetsering av väggar och skötsel av golv faller under hyresvärdens underhållsplikt om det inte är så att de förslits onormalt. Hyresgästen behöver inte ansvara för normal förslitning av lägenheten under dennes nyttjandetid. När det gäller skador som uppkommer genom olyckshändelse är det hyresvärden som bär ansvaret för dessa. Här spelar avsikten med upplåtelsen en stor roll då skador kan uppkomma utan att hyresgästen anses brustit i sin vårdnadsplikt. Vårdnadsplikten omfattar förutom den egna lägenheten och vad som hör den till även andra utrymmen såsom trapphus och antennuttag HL klargör att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som sker genom dennes vållande. Huruvida man bär ett ansvar för de följdskador som kan uppstå på andra delar av huset är dock inte helt klart. Lagtexten talar endast för skador på lägenheten. Vid brand som kan medföra följdskador så sägs det att hyresgästen inte är ansvarig då hyresvärden anses skyldig att teckna en brandförsäkring. 36 Hyresgästen ansvarar för skadegörelse som sker uppsåtligen eller av oaktsamhet. Frågan är då hur man ska bestämma ifall hyresgästen varit vållande. Här rör det sig om bevisning och den part 34 Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Victorin, Anders., s Ibid 17

18 som åberopar påståendet har bevisbördan, exempelvis att hyresvärden bevisar att hyresgästen orsakat skadan genom vållande. I NJA 1991 s. 476 drabbades hyresvärden Stockholmshem av en vattenskada i en av deras hyresrätter. Skadan hade uppkommit genom en läcka i ett akvarium vilket medförde att de fick byta ut parketten. De menade att skadan uppstått genom bristande underhåll eller annan våld av akvariet. Hyresgästen menade däremot att akvariet var extra förstärkt runt om och att ingen vårdslöshet åligger henne. Domskälet angavs att hyresvärden var tvungen att bevisa att skadan skett genom vårdslöshet av hyresgästen. Man fann sedan att akvariet var avsett för hemmabruk och denna skada kunde inte anses ha uppkommit av oaktsamhet. Man vet inte varför läckaget uppstod, men Svea HovR ansåg att hyresvärden Stockholmshem fick stå för kostnaderna som skadan orsakat. Hyresgästen är den som bär ansvaret för de skador som vållats genom oaktsamhet. Om det däremot handlar om en ursprunglig brist så kan det skilja sig. Påstår en hyresgäst att skadan funnits där redan vid inflyttning åligger det hyresvärden att påvisa att skadan uppstått under hyrestiden. 37 När det gäller skador som uppkommer genom försummelse och vårdslöshet som hör till hyresgästens hushåll eller de som gästar honom kan man säga att hyresgästen har ett husbondeansvar för de som vistas i lägenheten. 38 Detta innebär att det är hyresgästen som ansvarar för skador även om någon annan orsakar dessa NJA 1997 s Victorin, Anders., s Nationalencyklopedin begreppet husbondeansvar 18

19 3.1 Underhållsansvaret 15 HL stipulerar att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 HL vilket innebär att lägenheten ska vara fullt brukbar för vad som är det avsedda ändamålet. Detta omfattar både bostäder och lokaler st HL På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Till hyresvärdens underhålls- och reparationsplikt hör målning, tapetsering och lackning av golv. 41 Om parterna avtalat om bättre skick vid inflyttningen innebär det att hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i godtagbart skick under hyrestiden. Tiden för när det normala slitaget ska repareras kan alltid variera men man brukar ha en tidsplan mellan år. 42 Man bör dock skilja mellan lägenhetens beträffande skick och den tekniska utrustningen. När det gäller den tekniska utrustningen så räcker det att det hålls i ett fungerande skick. Så länge vitvarorna inte uppnått sin tekniska livslängd har inte hyresvärden skyldighet att byta ut dessa. Frågan om det allmänna underhållet har som utgångspunkt i att hyresgästen får finna sig i den standardförsämring som följer av förslitning till följd av ålder och bruk till dess att hyresvärden reparerar försämringarna när behovet av detta uppstår. Har lägenheten hyrts ut med vissa små skavanker, exempelvis hål i väggen så behöver inte hyresvärden åtgärda dessa brister. Rör det sig om skador som påverkar nyttjandet av bostaden, exempelvis fukt eller skadedjur kan hyresvärden en plikt att åtgärda dessa. Bestämmelserna i 15 HL ställer inte krav på några regelbundna reparationer utan hyresvärden utför reparationer vid behov Cederstierna, Nils., Lagkommentar till HL 15 not NJA 1987 s Ibid not Victorin, Anders., s

20 I NJA 2002 s. 213 upptäckte miljö och hälsoskyddsförvaltningen mögel i fogar och i underkant av plattorna där även en frånluftsventilation saknades. En sanering påbörjades och hyresgästen var tvungen att flytta ut under saneringsperioden. Hyresgästen flyttade aldrig in efter detta men ville ändå att hyresvärden Ellco skulle betala skadestånd för den skada som gästen upplevt. Hyresgästen menade att man drabbats av flertalet sjukdomar, tinnitus, muskel- syn och immunförsvarsskador. De åberopade även att hyresvärden var skadeståndsskyldig enligt 11 och 16 HL. HD ansåg att det är en hyresgästs skyldighet att enligt 24 HL meddela om skada i god tid. Eftersom detta inte gjorts ansåg HD att något skadeståndsagerande inte kan åvila hyresvärden. Hyresgästens talan lämnades därför utan bifall Normalt slitage Det kan uppstå ett visst slitage på lägenheten under boendetiden, detta slitage kallar man normalt slitage. Normalt slitage och de skador som uppstår genom olyckshändelse som räknas in under detta är ingenting som hyresgästen ska behöva stå för. 45 Enligt HL 15 är hyresvärden ansvarig att reparera dessa skador då det ingår i hyresvärdens underhållsplikt. Övriga skador som uppstår kan hyresvärden ha rätt att ta betalt för. Ritar man på tapeterna utgör det inte normalt slitage och då har hyresvärden rätt att ta ut ersättning för en eventuell omtapetsering. Ett åldersavdrag ska då göras för att hyresgästen inte ska behöva betala för sådan standardförbättring som det blir med helt nytt ytskikt. Om en hyresvärd har en så kallad underhållsplan på att byta tapeter eller utföra annan förbättring på ytskiktet vart tolfte år, och det ytskikt som nu är på väggarna är förstörda och är fem år gamla ska hyresgästen ersätta sju tolftedelar av denna kostnad. 46 Man kan konstatera att det är svårt att undvika normalt slitage när man nyttjar en bostad Holmqvist, Leif. Thomsson Rune., s Ibid s Om boende Besiktning av lägenhet 47 Fastighetsägarna., s. 3 20

21 Inom ramarna för normalt slitage räknar man bland annat med hål i väggar och repor på golv efter möbler Onormalt slitage Utöver det normala slitaget finns även något som kallas onormalt slitage. Detta slitage är sådant som hyresgästen måste ansvara för. Hyresvärden har rätt att kräva betalning för dessa skador. 49 De skador som en hyresgäst lämnar kvar i bostaden efter utflytt räknas som onormalt slitage och ska åberopas om man inte återställer bostaden till det skick det var vid inflyttning. 50 Skador som betraktas som ett onormalt slitage kan vara sprickor i badkar (jfr NJA 1975 s. 657), skadat ytskikt och spräckta toalettstolar. 51 Onormalt slitage kan även utgöra om en hyresgäst väljer att röka i bostaden även fast det finns särskilda beslut om att detta inte är lämpligt. 52 Väljer man att ändå röka och inte se över de skador som kan medföras vid rökning kan det räknas som onormalt slitage. Dessa skador kan vara tapeter som missfärgats och gulnat av all rök och fettfläckar på väggar 53 Finns det tillräckligt många brister i bostaden där exempelvis all lukt från cigaretterna som ännu inte vädrats kan den nya hyresgästen åberopa sina rättigheter enligt avsnittet om åtgärdsföreläggande i HL. 54 Dessa skador kan även i vissa omständigheter gå under culpa. 48 Grauers, Folke., s Fastighetsägarna., s Grauers, Folke., s Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Ibid s Fastighetsägarna., s Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s

22 3.2 Meddela om skada Hyresgästens vårdplikt utgör en skyldighet att underrätta värden om skador eller brister oavsett hur de uppstår. Det finns skador som måste avhjälpas omgående så de inte förvärras och underrättelse måste därmed ske genast. Exempel på sådana skador är vattenläckage, avloppseller gasledningar och skador på taket. 55 Om det skulle uppstå en eventuell tvist anses det åligga hyresgästen att visa att man meddelat hyresvärden i tid om skadan eller bristen. 63 HL anger att det är tillräckligt att meddelandet skickas med rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress på ett ändamålsenligt sätt. Skulle det vara så att hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden om skadan kan han bli skyldig att ersätta den skada som uppkommer. Om det är så att skadan hade kunnat avhjälpas till en lägre kostnad om hyresvärden blivit underrättad kan hyresgästen få ersätta den merkostnad. Hyresgästen är också delvis skyldig att försöka förebygga att uppkommen skada förvärras innan hyresvärden hinner ingripa Bevisbörda HL 24 nämner ingenting om vem som har en bevisbörda. Det åligger hyresvärden att bevisa att hyresgästen eller annan i dennes hushåll varit försumlig och därmed orsakat skadan. Om fallet är så att det saknas bevis för en skada får man utgå ifrån att det är hyresgästens ansvar då det är han som nyttjar egendomen. Visar det sig att skadan uppkommit på annat sätt än de omständigheter som råder åligger skadan på hyresvärden. Denna omständighet gäller endast om hyresvärd inte kan bevisa för att bevismaterialet är tunt. 57 Allmänna rättsprinciper talar för att den som har en sak i sin besittning är ansvarig för skadan. Det innebär att det är hyresgästen som är ansvarig för att bevisa att denne inte varit försumlig för att inte bli ansvarig för en skada i lägenheten. HD har dock inte accepterat denna princip i 55 Cederstierna, Nils., Lagkommentar till HL 24 not Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Ibid s

23 hyresförhållanden. 58 I NJA 1975 s. 657 där badkarets emalj skadats tydde omständigheten på att det fanns en rimlig möjlighet att skadan uppstått på annat sätt än genom hyresgästens försumlighet, och att hyresgästen inte skulle anses ha ansvaret för detta. Fastighetsskötaren för området upptäckte skadan vid en reparation av badkaret men valde att måla över samma med en speciell färg. Eftersom badrummet besiktigades i samband med en eventuell flytt hösten 1971 och skadan då inte var synlig är det svårt att avgöra vem som orsakade skadan och när den uppstod. Victorin menar att det fanns en möjlighet till att skadan uppkommit på annat sätt än vårdslöshet av hyresgästen. 59 Däremot säger Holmqvist och Thomsson att detta är en skada som uppkommer genom ovarsamhet och eftersom det inte framkommit att skadan kan ske på annat sätt ska man anta att det har vållats av hyresgästen eller någon annan i dennes hushåll. Detta innebär att om hyresgästen inte kan påvisa att det kan finnas andra orsaker till skadans uppkomst än dennes försummelse så har hyresvärden inte bevisbörda i frågan. 60 Även i situationer där parterna kommer med motstridiga uppgifter om skadan fanns innan hyresgästen flyttade in eller inte, har hyresvärden bevisbördan för att dennes påstående är riktigt. Om inte hyresvärden lyckas bevisa att hyresgästen har orsakat skadan är hyresgästen inte skyldig att ersätta skadan. Det enklaste sättet att kunna föra bevisning i denna fråga är att alltid låta besiktiga lägenheten när den tidigare hyresgästen flyttar ut. I rättsfall NJA 1991 s. 476 där en vattenläcka orsakats av ett akvarium, ansåg HD att hyresgästen inte varit vårdslös och att hyresvärden fick stå för skadan. 61 I NJA 2011 s. 454 hade en hyresgäst installerat en bänkdiskmaskin som i sin tur orsakat en vattenskada. Vattnet till diskmaskinen hade inte stängts av efter användning utan stått på tryck. Detta ledde till att slangen mellan diskmaskinen och blandaren lossnade och de omfattande vattenskadorna uppstod. Hyresgästen lämnade sin diskmaskin utan tillsyn men menade att hon i 58 Hyresavtal Vårdplikt och påföljd 59 Victorin, Anders., s Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Grauers, Folke., s

24 samband med installationen inte fick någon information om att hon varit tvungen att stänga av den efter varje användning. Hyresvärden yrkade på punkt nr. 8 i föreningens ordningsregler som handlar om att man efter varje tillfälle eller användande ska stänga av vattnet. Hyresgästen ansågs som vårdslös enligt denna punkt och fick betala ut skadestånd till hyresvärden Svenska Bostäder. 62 Hyresgästen som valde att inte stänga av vattnet till diskmaskinen orsakade på detta sätt en vattenskada. Svenska Bostäder krävde skadestånd för att hyresgästen inte skött sin vårdplikt. HD ansåg att varje försummelse av en ordningsregel inte kan innebära att hyresgästen har gjort ett skadeståndsgrundande brott. HD gjorde bedömningen att en culpabedömning ska uträttas. Där skulle man ta hänsyn till hur stor skadan var, hur man kan förebygga skadorna som redan är skedda och vad det skulle kosta att åtgärda samma. Resultatet av culpabedömningen blev att hyresgästen ansågs agera vårdslöst och att denne blev skadeståndsskyldig Besiktning av hyreslägenhet Vid både in- och utflytt från en hyresrättslägenhet är det lämpligt att den besiktigas eftersom man kan upptäcka om skador uppkommit och när det i sådana fall har skett. Man ska därmed dokumentera de skador som eventuellt redan finns där och de skador som uppstått under tiden man nyttjat boendet. 64 Du som ny hyresgäst får ett protokoll från besiktningen för att kunna visa vilka skador som fanns vid inflyttningen och slippa betala för dem när du flyttar. Protokollet ska ange vilket skick det är på tapeter, målning, tak och golv, utrustning i kök, toalett och badrum. Det kan även vara lämpligt att dokumentera eventuella skador med fotografier Holmqvist, Leif. Thomsson, Rune., s SvJT 2013 s Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., s Fastighetsägarna., s.5 24

25 Uppstår det en tvist där hyresgästen påstår att skadan saken gäller redan har funnits vid inflyttning är det hyresvärden som har bevisbördan. 66 Jfr NJA 1987 s. 668 där det vid en besiktning av lägenheten upptäcktes vattenfläckar på parkettgolv, fem hål i väggar och 16 hål i badrummet. HD ansåg att det inte kunde bevisas att skadorna hade uppstått under hyrestiden eftersom det inte fanns något besiktningsprotokoll. Hyresvärden kunde alltså inte påvisa att skadorna inträffades av hyresgästen. 67 Det är då avsevärt viktigt att man har ett besiktningsprotokoll för att kunna styrka sin bevisbörda som hyresvärd. Det är vanligt att hyresvärden står för kostnaderna vid en besiktning då. 68 Vid en besiktning avgörs det vad som ska åtgärdas på en gång eller om det ska åtgärdas enligt den långsiktiga underhållsplan som bör finnas för fastigheten. Det kan hända att besiktningsmannen missar att föra in skador i protokollet. Därför kan det vara lämpligt att vara uppmärksam på det när du flyttar in. Om man hittar skador som inte finns med i protokollet kan man skriva dem på en lista och be hyresvärden att lägga till dem i protokollet. Detta kan spara tid och tråkiga diskussioner när du flyttar ut NJA 1987 s SvJT 1998 s Victorin, Anders., s Om boende., Besiktning av lägenhet 25

26 4. Avslutning Hyreslagen kan kännas lite svårtolkad för den som är ovan att läsa lagtext. Det kan enkelt uppstå problem bland annat för att tolkning av väsentliga begrepp varierar från person till person. Man måste försöka hitta en gränsdragning som avgör om hyresgästen kan tvingas bli betalningsansvarig. Utfallet kan medföra en stor ekonomisk betydelse för den svagare parten. Vårt främsta fokus har varit att granska hyresgästens vårdplikt som stadgas i 24 HL. Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl och vad som där hör till. Allmänt uttryckt kan man säga att hyresgästen ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person. Uppsatsen grundar sig i att skapa en förståelse för hur man som hyresgäst ska förhålla sig till skadeståndsansvaret där HL är bristfällig med hjälp av praxis. Som hyresgäst ansvarar man inte bara för sina egna och besökares handlingar, utan man ansvarar även för att hålla övriga utrymmen i ordentligt skick. När man nyttjar en lägenhet är det nästan oundvikligt att det förr eller senare kommer uppstå skavanker, förslitningar och ändringar på skicket. Det normala slitaget som kan uppstå är acceptabelt, detta är inget som hyresgästen ska behöva stå för och bekosta vid utflyttning. Gränsdragningen för vad normalt slitage är kan ibland vara oklart. Skador som hål i väggar efter tavlor eller hyllor räknas många gånger in som normalt slitage. En hyresvärd är därför skyldig att underhålla bostaden med ett visst tidsintervall för att upprätthålla ett gott skick på bostaden och motverka tidig förslitning. Ritar man på väggar eller repar parketten vid flyttning av möbler räknas det som ett onormalt slitage och man kan därmed bli ersättningsskyldig för skadorna i form av skadestånd. En hyresvärd måste således kunna bevisa att ett onormalt slitage uppstått för att hyresgästen ska kunna bli ersättningsskyldig. Många hyresvärdar kan dock se mellan fingrarna vid vissa skador som uppstår om man har varit en hyresgäst länge. Gällande för hur man ska göra denna avvägning finns det en praxis som Holmqvist och Thomsson uttalat sig om. Bedömningen grundar sig på om en skada uppstår på annat sätt än de omständigheter som råder åligger skadan på hyresvärden. Denna praxis gäller endast om hyresvärd inte kan bevisa för att bevismaterialet är tunt. Allt handlar om hur skadan uppstått och bevisning är då av yttersta vikt. 26

27 Självklart har man som hyresgäst rätt att göra sig hemmastadd och många vill ofta göra smärre ändringar på sitt boende. Man kan därmed utföra mindre reparationer och förbättringar utan att fråga hyresvärden om lov. Det kan röra sig om att exempelvis måla om eller tapetsera väggarna eller byta köksluckor och innerdörrar om det görs på ett fackmannamässigt sätt. Dock måste man alltid spara dessa gamla köksluckor och dörrar då det tillhör hyresvärden, som vi med hjälp av rättsfallet RH 2012:13 förstod. Där valde hyresgästen att slänga hyresvärdens gamla köksluckor och ändra planlösningen utan tillåtelse av hyresvärd vilket medförde att denne fick sin bostad förverkad. Vid installation av valfri teknisk utrustning är det oerhört viktigt att det utförs fackmannamässigt och att man följer de instruktioner som hyresvärden givit. Dessa instruktioner kan man bland annat finna i hyresvärdens ordningsregler. I NJA 2011 s. 454 stod det tydligt i ordningsreglerna att diskmaskiner som installeras ska kopplas ifrån och vattenreglaget ska stängas av efter varje användning. Trots detta valde hyresgästen ifråga att inte följa denna regel. Detta orsakade i sin tur en vattenskada som denne sedan fick stå för. En översikt över hur installationen görs kan här vara av betydelse. Detta för att kunna säkerhetsställa att ingen skada kan uppstå och för att förhindra felaktiga installationer. I vissa enskilda fall kan även en culpabedömning vara av avgörande och bestämmande del utav domen. Då betraktar man enligt tre rekvisit och därefter avgör om den dömande blir skadeståndsskyldig inte bara genom 24 HL utan även enligt SkL. Allvarliga skador som bland annat fuktskador och ohyra kan medföra väldiga besvär för båda parter. Vid dessa skador bör man meddela hyresvärden omgående eftersom det i sin tur kan leda till värre följdskador. Det har vi konstaterat genom rättsfall NJA 2002 s. 213 där installationen av ett duschrum orsakade mögel och fuktskador. Som hyresgäst ansvarar man emellertid inte för följdskador som kan uppstå vid exempelvis en brand som sprider sig till andra lägenheter då hyresvärden har skyldighet att teckna en brandförsäkring som gäller för hela fastigheten. Det finns även skador som kan uppstå av ren olyckshändelse och det behöver inte betyda att en hyresgäst har varit försumlig, exempelvis i NJA 1991 s Mindre allvarliga skador kan vara 27

28 fläckar på parkettgolv, väggar eller förstört sanitetsporslin 70 som hyresvärden inte alltid vill bekosta även fast det är deras plikt. I sådana situationer övergår bevisbördan på hyresgästen som i sin tur måste bevisa att det inte är denne som orsakat skadan. En hyresgästs bevisbörda är därmed mer stram gällande frågor om skador eftersom det kan vara svårt för en hyresvärd att bevisa att det är hyresgästen som vållat skadan. Ett besiktningsprotokoll kan då vara ytterst viktigt när man diskuterar för de skador som uppstått och vem som ska bekosta dem. Man bör se till att få ta del utav ett sådant protokoll när man flyttar in och ut i en bostad för att inte riskera bli ansvarig för skador som inte orsakats av en själv under nyttjandetiden. I de fall där det inte finns ett besiktningsprotokoll som hyresgästen undertecknat är det värden som har bevisbördan för att skador uppstått under hyrestiden jfr NJA 1987 s. 668 där man hittat hål i väggar och besiktningsprotokoll saknades. Vid uppsägning av hyresavtal kan det alltså vara av god idé att begära att få sin lägenhet besiktigad. Om man har utfört renoveringar som inte anses vara fackmannamässigt gjorda eller andra skador som utgör mer än normalt slitage kan man vid detta tillfälle få en möjlighet att själv åtgärda felen. För ens egen del kan det vara klokt att även ta bilder vid inflyttning och spara de samtycken man får från hyresvärden gällande utförda installationer och förändringar för att undvika framtida tvister. Lämnar du lägenheten i sådant skick att hyresvärden måste reparera den redan efter några år istället för det som finns i underhållsplanen, kan man också bli ersättningsskyldig för den merkostnad som uppkom till följd av att bostaden reparerades tidigare än normalt. 70 NJA 1975 s

29 Källförteckning Författningar Jordabalken 12. kap (SFS 1970:994) Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad Nyttjanderättslagen 3. kap (SFS 1907:36) Skadeståndslagen 2. kap (SFS 1972:207) Offentligt tryck Propositioner Prop. 1992/93:115 Prop. 1997/98:46 Statens offentliga utredningar SOU 2009:35 SOU 2015:48 Tryckta källor Fastighetsägarna Sverige., Riktlinjer vid in- och avflyttning., Grauers, Folke., Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14. [omarb.] uppl., Juristförlaget, Lund, 2014 Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune., Hyreslagen: en kommentar, 11., uppl., Norstedts juridik, Stockholm, Lehrberg, Bert., Praktisk juridisk metod, 8. [uppdaterade och omarb.] uppl., Iusté, Uppsala,

30 Victorin, Anders., Kommersiell hyresrätt, 3., [uppdaterade och utök.] uppl., Norstedts juridik, Stockholm, 2003 Tidskriftsartiklar Bengtsson, Bertil., Om ordningsföreskrifter i hyresavtal SvJT 2007 s [Tillgänglig på internet] Bengtsson, Bertil., Svensk rättspraxis: Skadestånd utom kontraktsförhållanden SvJT 2013 s. 625 [Tillgänglig på karnov] Björkdahl, P, Erika., Skadeståndsansvar i hyresförhållanden - en analys JT nr. 3 s. 600 Lejman, Fritjof., Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst SvJT 1952, s [Tillgänglig på internet] Nordh, Robert., Bevisbörda och beviskrav i tvistemål SvJT 2012, s. 781 [Tillgänglig på internet] Victorin, Anders., Nyttjanderätt till fast egendom SvJT 1998, s. 405 [Tillgänglig på internet] Elektroniska källor Allt om juridik, begreppet culpa (hämtad ) Fastighetstidningen Nu vill allt fler bo i hyresrätt (hämtad ) 30

31 Fastighetsägarna Riktlinjer vid in- och avflyttning (hämtad ) Hem & Hyra Förstahandshyresgästen alltid ansvarig för skador (hämtad ) Hem & Hyra Renovering - det här får du göra i lägenheten (hämtad ) Hyresavtal Vårdplikt och påföljd (hämtad ) Hyresgästföreningen Bo i hyresrätt eller bostadsrätt (hämtad ) Juridiska Institutionen Skadeståndsrättsliga begrepp och culparegeln (hämtad ) Konsumentverket, Om boende Besiktning av hyreslägenhet (hämtad ) Länsstyrelsen Västra Götaland, Information om Sverige Olika sätt att bo - hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt (hämtad ) Nationalencyklopedin, begreppet husbondeansvar (hämtad ) Nukunskap Så många bostäder har Sverige (hämtad ) 31

32 Rättsfallsregister Rättspraxis Högsta domstolen NJA 1975 s. 657 NJA 1987 s. 668 NJA 1991 s. 476 NJA 2002 s.213 NJA 2011 s. 454 Svea Hovrätt RH 2012:13 Lagkommentarer Cederstierna, Nils., HL. 24 lagkommentar not 636, 637, 638 (hämtad ) [Tillgänglig på karnov] Cederstierna, Nils., HL. 23 lagkommentar not 630 (hämtad ) [Tillgänglig på karnov] Cederstierna, Nils., HL. lagkommentar not 518, 586, 587 (hämtad ) [Tillgänglig på karnov] 32