Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm

Transkript

1

2

3 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

4 Brf Snösätra 229 Styrelsen för HSB bostadsrättsförening Snösätra nr 229 i Stockholm ( ), får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret till Föreningen bildades och registrerades FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2011 Fastigheter Föreningen innehar tomträtten till, samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheten kvarteret Bäverkolonin nr 3 i Vantörs stadsdel. Av föreningens 74 lägenheter upplåts samtliga 74 med bostadsrätt. Fastigheterna byggdes Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Trygg Hansa. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar, kollektivt bostadsrättstillägg samt försäkring mot ohyra. Stadgeenlig fastighetsbesiktning genomfördes Med på besiktningen var föreningens förvaltare, representant från styrelsen samt fastighetsskötaren. Endast mindre brister framkom. Lägenheter och lokaler Föreningen hade vid räkenskapsårets slut 100 medlemmar fördelade på 74 lägenheter varav 8 överlåtits under året. Högsta överlåtelsepriset var kr/m² och det lägsta överlåtelsepriset var kr/m². I nedanstående tabell specificeras innehavet: Lägenheter 2:or 3:or 4:or 5:or Totalt Antal 21 st 22 st 24 st 7 st 74 st Yta tot 1 379,5 m ,5 m ,0 m 2 767,0 m m 2 Snittavgift kr kr kr kr 774 kr/ m 2 Under året har styrelsen godkänt 3 andrahandsupplåtelser av lägenheter. Observera att all upplåtelse av lägenhet i andra hand måste vara godkänd av föreningens styrelse. Föreningen ingår i en parkeringssamfällighet med IKANO och Brf. Dammen. Genom detta samarbete kan medlemmar i föreningen hyra parkeringsplatser i garagebyggnaden på Bäverbäcksgränd. Kostnaden för att hyra en p-plats den 31 december 2011 var 722 kr per kvartal för en p-ruta. Det finns även p-platser som är inhägnade i en bur. Dessa platser kostade 902 kr per kvartal. Fr o m höjs hyrorna till 866 kr resp, kr. Alla p-platser administreras av IKANO. Garaget bevakas av Rapid Bevakning.

5 Brf Snösätra 229 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls På föreningsstämman deltog 22 ordinarie medlemmar samt att det inkommit 1 fullmakt. Styrelsen Mikael Grönvoll Stefan Måneskiöld Maxim Sokolov Kai-Mikael Jää-Aro Tsehai Kibebe Björn Larsson Göran Pååg Daniel Krauklis ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot ledamot, utsedd av HSB Stockholm suppleant suppleant Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 1 konstituerande möten och 11 protokollförda ordinarie sammanträden. Revisorer Revisorer har varit Anette Bornold med Liisa Casserborg som suppleant valda vid föreningsstämman samt revisor hos BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. Ombud vid HSB s distriktsstämma Föreningens representant vid distriktsstämman för HSB Stockholm s distrikt Söder om Söder var Tsehai Kibebe med Kai-Mikael Jää-Aro som ersättare. Valberedning Valberedningen har utgjorts av Mariann Holmgren som sammankallande samt Suune Kodu och Valery Lemesov. Förvaltning Administrativ förvaltning har skötts av HSB Stockholm Förvaltare under året har varit Claes Engberg, HSB Stockholm. Ekonomisk förvaltare har varit Elena Kader, HSB Stockholm. Föreningens fastighetsskötsel har under året hanterats av Fastighetsägarna. Trappstädning har skötts av Tarjas AB. Under året ansvarade Växthuset Utveckling AB ansvarat för gårdsskötseln samt snöröjningen. Fr o m ansvarar företaget NP-gruppen för takskottningen.

6 Brf Snösätra 229 Ekonomi Resultat och ställning Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Balansomslutning tkr Avgiftsbortfall % Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m Fond för yttre underhåll, tkr Väsentliga händelser under året Ombyggnader och underhåll Föreningen har en 20-årig underhållsplan vilken under året har uppdaterats. Planen ligger till grund för föreningsstämmans beslut om fondering eller i anspråkstagande av fondmedel. OVK I enlighet med föreningens underhållsplan har föreningen gjort en så kallad OVK (Obligatorisk VentilationsKontroll), vilket skall utföras vart tredje år för den typ av ventilationsanläggning vi har enligt gällande myndighetskrav. Detta innebar bl a att de som utförde jobbet var inne i alla lägenheter och rensade ventilationskanalerna samt mätte luftflödet. Offererat pris var kr. och i yttre fonden fanns kr. avsatta för detta ändamål. Byte av torktumlare och torkskåp I början av april byttes båda torktumlarna och det ena torkskåpet ut. I yttre fonden fanns kr. avsatt för detta vilket också blev den slutliga kostnaden. Tilläggsisolering av vindarna I syfte att sänka föreningens energikostnader beslutade styrelsen att tilläggsisolera vindarna i höghusen. Detta visade sig vara nödvändigt även så till vida att det isoleringslager som låg där bara var hälften så tjockt som vid nyproduktioner. Kostnaden blev kr. och investeringen beräknas ge en besparing på ca kr. per år, beroende på utomhustemperaturer och gällande energipriser.

7 Brf Snösätra 229 Införande av sparperlatorer I enlighet med beslut på extrastämman den 3/ monterades s.k. sparperlatorer i samtliga lägenheter i mitten av januari. Deras funktion är att blanda vatten med luft för i syfte att minska vattenförbrukningen men bibehålla komforten. Efter införandet av sparperlatorer har vattenförbrukningen minskat med ca 26%, vilket ger en ekonomisk besparing både för föreningen och för varje enskild medlem med tanke på enhetsmätning av tappvarmvatten. Borttagning av träningsställning Styrelsen har beslutade att ta bort de ställningar som fanns på baksidan av hus 12 och i stället plantera gräs där. Anledningen till detta var att styrelsen gjorde bedömningen att de användes mycket lite. Därmed var det svårt att motivera kostnaderna för underhåll och besiktning som dessa ställningar medförde. Styrelsen undersökte möjligheten att sälja ställningarna, men det visade sig att detta inte var möjligt. Stadgeändring På extrastämman den 3/ samt på årsstämman den 28/ antogs ett styrelseförslag att ändra av stadgarna, och som innebär att föreningen har rätt att ta ut en avgift av de lägenheter som har uteplatser men som inte hade det när husen byggdes. Styrelsen lade detta förslag efter anmodan från BoRevision. Avgiften skall motsvara löpande underhåll av respektive uteplats. Aktiviteter En städdag genomfördes under året, på hösten, där medlemmar från 26 lägenheter deltog där gården och vindarna fick en uppfräschning samt att lösa föremål i trapphus och källare omhändertogs. Styrelsen har genomfört 2 möten med nyinflyttade medlemmar. Föreningen hade en gemensam kräftskiva på gården där ca. 50 medlemmar från 25 lägenheter deltog. Under året har föreningens informationstidning Bävernytt kommit ut 4 ggr. Hemsidan har under året uppdaterats av Mikael Grönvoll.

8 Brf Snösätra 229 Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Av större planerade underhållsåtgärder år 2012 kan nämnas följande: Byte av torkskåp Byte av sand vid lekplatsen Fortfarande återstår målning av uteplatserna. Styrelsen har beslutat att olja in uteplatserna istället för att brunbetsa dem i syfte att hålla nere kostnaderna. Offererat pris för oljningen är kr. vilket är ca kr mindre än om vi hade brunbetsat. Arbetet kommer att utföras under våren. Fr o m 1 juni 2012 byter föreningen fastighetsskötare till företaget Växthuset Utveckling AB. Orsaken till bytet är att styrelsen ser en vinst i att ha samma företag som sköter om både marken och fastigheten. Kostnadsmässigt är det i stort sett ingen skillnad för föreningen när det gäller den fasta kostnaden per månad, men för var och en av oss medlemmar blir det en förbättring då den nya fastighetsskötaren har ett lägre timpris för att bl a utföra arbeten i lägenheterna och som är den boendes ansvar. Bytet handlar således inte om något missnöje med nuvarande fastighetsskötare. Samfälligheterna. Sopsugssamfälligheten Under året har föreningen inte haft någon representant i sopsugsamfälligheten. Parkering och Garagesamfälligheten Föreningen förvaltar anläggningssamfälligheten för parkeringshusen belägna på Bäverbäcksgränd och Bäverdammsgränd. Följande delägare ingår i samfälligheten: Ikano Bostad %, HSB Brf Snösätra 13.86% och HSB Brf Dammen 18.38%. Styrelsen för parkering består av 3 ledamöter från Ikano Bostad, 1 ledamot från HSB Brf Dammen och 1 ledamot från HSB Snösätra nr 229. Det finns två revisorer 1 från HSB Stockholm och 1 från KPMG AB. Garagebyggnaderna är försäkrade genom IKANO Bostad Stockholm AB fastighetsförsäkring och Brandkontoret. Samfälligheten har avtal med Rapid bevakning för bevakning av garagen. Ikano Bostad ansvarar för samfällighetens administration och garagens fastighetsskötsel. Styrelsen beslutade under november 2011 att ta in offerter på vad det skulle innebära att lägga ut administration och ekonomi externt och vad extern fastighetsskötsel kan ge samfälligheten.

9 Brf Snösätra 229 Garagen är fullbelagda. Det är ca 20 personer i kö till Bäverbäcksgränd och ca 4 personer i kö till Bäverdammsgränd. Hyresnivån för garagen har under 2012 förändrats med en höjning på 20%. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat reslutat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond Överföring till fond Balanserat resultat

10 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Resultat efter finansiella kostnader Inkomstskatt Årets resultat

11 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Inventarier Not Pågående nyanläggningar och förskott Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

12 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Insatser Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar totalt uttagna Ansvarsförbindelser Inga Inga

13 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Inkomstskatt Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Investeringar i maskiner/inventarier Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto hos HSB Stockholm i de likvida medlen

14 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 75-årig annuitetsplan och grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknade ekonomiska livslängd. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan år. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 %. Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat ifrån föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till kr. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden förtroendevalda Sociala kostnader Övrigt Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader och förpliktelser Totalt Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift.

15 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Tomträttsavgäld Övriga driftskostnader Not 3 Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad Inventarier Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Specialinlåning Övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

16 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Noter Not 6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Not 7 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Avyttringar/utrangeringar Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Avyttringar/utrangeringar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 9 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto

17 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Noter Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter HSB Stockholm Com Hem Tomträttsavgäld Leif Bolander& Co AB Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Not 12 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 3-mån HSB Stockholm Specialinlåning 6-mån HSB Stockholm Not 13 Kassa och bank Handelsbanken Not 14 Not 15 Förändring av eget kapital Uppl. Underh.- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Stadshypotek ,20% Stadshypotek ,86% Stadshypotek ,09% Stadshypotek ,96% Stadshypotek ,61% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 16 Övriga kortfristiga skulder Skattekonto Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Arvoden Sociala avgifter Fjärrvärme El Vatten Norortsplåtsslageri Övriga upplupna kostnader

18 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Räntekostnader 23% Totala kostnader Skatt 2% Avskrivningar 10% Drift 63% Underhåll 2% Fördelning driftkostnader År 2011 År

19 HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Noter Stockholm, den Björn Larsson Kai-Mikael Jää-Aro Maxim Sokolov Mikael Grönvoll Stefan Måneskiöld Tsehai Kibebe Vår revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor

20 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm Organisationsnummer Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen.

21 Rapport om årsredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Snösätra i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiska föreningar. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar (behandlar), vinsten (förlusten) enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor

22

23

24