AMASTEN STÖRRE, LÖNSAMMARE OCH MER RENODLAT. Delårsrapport Q David Dahlgren, VD

Transkript

1 AMASTEN STÖRRE, LÖNSAMMARE OCH MER RENODLAT Delårsrapport Q David Dahlgren, VD

2 AMASTEN I KORTHET Affärsidé: Bostäder i bästa läge 22% Mellanstora orter runt regionstäder Tre regioner ger god riskspridning Uppsatta mål: 50% 4 miljarder inom tre år Notering på Nasdaqs huvudlista %

3 NUVARANDE PORTFÖLJ Fastighetsvärde: 2,1 mdr Direktavkastning: 5,1% (Q1) Belåningsgrad, fast.nivå: 61% Substansvärde/stamaktie: 4,07kr Andel bostäder: 61% (66% inkl äldreboende, LSS mm) Region Antal fastigheter* Uthyrbar yta Antal lägenheter Uthyrning inkl, garantier% Summa % * Antal registrerade fastigheter. Utgörs av 70 förvaltningsobjekt

4 FÖRSTA KVARTELET 2016 I SAMMANFATTNING Förvärv i Härnösand (140 mkr) Avyttringar för renodling (41 mkr) Fortsatt kostnadsfokus lyfter Q1 Q1 dyraste kvartalet för alla bostadsbolag Finansiering för fortsatt expansion och förädling Förberedelse för större renovering & uthyrning

5 FÖRVÄRV Q1 - HÄRNÖSAND 7 bostadsfastigheter i bästa läge Kompletterar befintligt bestånd 230 lägenheter för 140 mkr kvm Drygt 6% direktavkastning 82% bostäder 2% vakans Bra tekniskt skick Ökade skalfördelar i region Norr Fördubbling av antalet lägenheter Egen personal och lokalt kunnande

6 AVYTTRINGAR FÖR RENODLING Tre avyttringar sedan årsskiftet Skärblacka: 11,5 mkr (6% över värdering) Landskrona: 9,4 mkr (motsvarar värdering) Perstorp Perstorp: 20 mkr (motsvarar värdering) Försäljningsmotiv Skärblacka Små förvaltningsobjekt För liten närvaro på orten Liten geografisk koppling till övrigt bestånd Begränsad uppsida i enskilda objekten Landskrona Möter inte avkastningskraven

7 FÖRSTA KVARTALET I KORTHET Hyresintäkter, mkr Driftsöverskott, mkr % % Q4 Q1 Q4 Q Förvaltningsresultat, mkr 8 Fastighetsvärde, mkr % + 8 % Q4 Q Q4 Q

8 KOSTNADSFOKUS & INVESTERINGAR GER EFFEKT Hyresintäkter per kvm. SEK Driftskostnader per kvm, SEK Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Överskottsgrad, % Överskottsgraden ökar pga: 37% 46% Tydligt kostnadsfokus Driftsförbättrande investeringar Hyreshöjande renoveringar Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Förvärv med bra hyresnivåer Omförhandling av hyror

9 FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRBÄTTRAS ÖVER TID Förvaltningsresultat före skatt, tsek % Central administration, andel av hyresintäkter, % 14% 17% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Administrativa kostnadsbasen minskar som andel av hyrorna Kapacitet för att fortsätta växa med befintlig central funktion Ökat driftsöverskott och värdetillväxt genom stark organisation

10 SUBSTANSVÄRDE OCH EK-AVKASTNING Avkastningsmål 10-12% på EK Avkastning EK Q1 2016: 9,6% Hänförligt till: 60% värdeförändring 40% förvaltningsresultat Substansvärdet ökar stadigt 4,07 kr/stamaktie Ökade 4% under Q Värdeökningar i beståndet om 1% Avkastning på eget kapital, % 9,6% 6,7% Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q ,58 10,4% Substansvärde & aktiekurs, kr 4,07 2,85 2,96 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Substansvärde Aktiekurs

11 STRUKTURELL BRIST PÅ HYRESRÄTTER BESTÅR Mellanstora orter ger högre direktavkastning till begränsad risk 83% av kommunerna har lägenhetsbrist <1% vakans hos allmännyttan i Amastens orter Lägenhetsbrist minskar vakansrisken Amastens hyror 16 % under allmännyttans Källa: Boverket

12 LÖNSAMMA RENOVERINGAR I AMASTENS ORTER God hyresökningspotential även i mindre orter Förbättrade utomhusmiljöer Olofström Stor efterfrågan på modernare lägenheter Successiva renoveringar när hyresgäst flyttar Renovera resterande tomma lägenheter 2016 Även öka åtgärderna i kommersiella lokaler Balans mellan värdetillväxt och förvaltningsresultat Sjunkande avkastningskrav även i mindre orter Nyrenoverad lägenhet i Olofström Värdehöjande investeringar mer lönsamma Standardhöjningar Skalfördelar Renoverade lägenheter i Olofström ger kr/kvm/år

13 GODA FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER FRAMÖVER Naturlig motpart för lokala säljare Allt fler diskussioner off-market Avyttringar i kommunala bostadsbolag ökar framöver Bevisad förvärvsmodell underlättar förvärvsfinansiering Aktier som delbetalning i förvärv som ökar VPA efter utspädning

14 AMASTEN UNDER 2016 OCH FRAMÅT Fortsatt expansion Intensifiera värdehöjande renoveringar Fortsatt tillväxt till rätt avkastning Rustade för att bli dubbelt så stora Renodla portföljen Nasdaq Stockholm 2017 Goda marknadsutsikter och förvärvsmöjligheter Diversifierad fastighetsaktie Unik exponering relativt andra fastighetsbolag

15 FRÅGOR? Följ oss på

16 APPENDIX

17 RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval, mkr Jan - mar 2016 Jan - mar 2015 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Hyresintäkter 56,2 37,6 169,1 88,4 Driftöverskott 25,6 13,8 79,3 38,9 Finansnetto 8,0 4,8 22,2 19,7 Periodens resultat 18,0 8,9 66,4 38,9 Redovisat värde, kr/kvm Belåningsgrad fastigheter, % Uthyrning inkl garantier, %

18 RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval Jan - mar 2016 Jan - mar 2015 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Direktavkastning, % 5,1 4,3 5,20 4,90 Substansvärde/stamaktie, kr 4,07 3,58 3,92 3,51 Eget kapital/stamaktie, kr 3,76 3,40 3,67 3,35 Fastighetsvärde, mkr Resultat per stamaktie, kr 0,09 0,05 0,44 0,53 Utestående aktier Genomsnittlig räntekostnad, % 2,52 2,45 2,70 3,43

19 UPPDATERAD INTJÄNINGSFÖRMÅGA Härnösand Inkluderar förvärv i Härnösand om 140 mkr Exkluderar försäljning av Skärblacka om 11,5 mkr Landskrona om 9,4 mkr Perstorp om 20 mkr

20 FINANSIELL STÄLLNING Balansräkning Fastighetsvärde 2,13 mdr Det samlade EK uppgår till mkr i preferenskapital 61 % belåningsgrad på fastighetsnivå 35 % soliditet Genomsnittlig räntekostnad 2,53 % (2,23) för kvartalet Räntebindningstid 1 år Kreditbindningstid 2,3 år Genomsnittlig räntekostnad 2,5% 2,50% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Genomsnittlig räntekostnad Lån efter kreditbindningstid, andel % 57% 33% 10% 0-1 år 1-5 år Efter 5 år

21 FORTSATT GODA RÄNTEUTSIKTER Reporäntans utveckling och Riksbankens ränteprognoser % 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,67 0,00-0,50-1, Reporänta, utfall Räntebindning: 1 år Riksbankens prognoser Kreditbindning: 2,3 år

22 AMASTENS AKTIER Stamaktie ( ) Noterad på First North Antal utestående aktier: Substansvärde per stamaktie: 4,07 kr Bland de10 största ägarna finns: Balder Kvalitena Länsförsäkringar Danske Capital SEK 3,1 3 2,9 2,8 2,7 2,6 Stängningskurser 2,5 01-jan 15-jan 29-jan 12-feb 26-feb 11-mar 25-mar Preferensaktien ( ) Noterad på First North Antal utestående aktier: Utdelning om 5 kr/aktie per kvartal (20 kr/år) Dåvarande kurs om 270 kr gav årlig utdelning om 7.4% Antal aktieägare: SEK Stängningskurser jan 15-jan 29-jan 12-feb 26-feb 11-mar 25-mar

23 STYRELSE Rickard Backlund STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2014 FÖDD 1950 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING VD i Cityhold Property AB UTBILDNING Civilingenjör Väg och Vatten ÖVRIGT Rickard har sedan tidigare en lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen där han för närvarande är VD i Cityhold Properties AB samt Senior Advisor i IPD. Han är även styrelseordförande och rådgivare i fastighetsbolaget NP3 och VD för Grön Bostad AB. Christian Hahne STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014 FÖDD 1945 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Vice VD i Erik Selin Fastigheter AB UTBILDNING Universitetsstudier i juridik och ekonomi ÖVRIGT Lång erfarenhet inom bygg- och fastighetsbranschen bl.a. som VD för Newsec Corporate Finance. Arbetande styrelseordförande i Fastighets AB Centur, Alnova Balkongssystem AB, World Fuel Secure Systems AB, Fastighets AB Bryggeriet m.fl. bolag. Han är även styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB. Gert Persson STYRELSELEDAMOT SEDAN 2013 FÖDD 1950 UTBILDNING Auktoriserad Fastighetsmäklare ANDRA UPPDRAG Bland annat ordförande i AB Valvet 1, Bjälklaget Fastighets AB, Gråkulla Fastighet i Helsingborg AB, Treetage i Helsingborg AB, Treetage i Landskrona AB, Valvet Mäklarfirma AB. BAKGRUND Gert Persson är fastighetsmäklare sedan 1974 och driver ett eget företag inom mäkleri, förvaltning och ägare till olika fastighetsbolag. Han är verksam och delägare till Valvet Mäklarfirma AB sedan Elisabeth Norman Styrelseledamot sedan 2015 FÖDD 1961 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Entreprenör inom fastighetsbranschen UTBILDNING Fil Kand Uppsala Universitet ÖVRIGT Engagerad i ett flertal styrelser varav noterade NP3 Fastigheter. Övriga uppdrag knutna till det statliga riskkapitalfonden Inlandsinnovations portföljbolag. Tidigare bland annat fastighetschef på TV4 samt partner/vd för RSD & ShoppingCentre Development. Veronica Sjödin Styrelseledamot sedan 2013 FÖDD 1960 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Administrativ chef UTBILDNING Gymnasieekonom, Lärarutbildning, utbildningar inom Fastighetsägarna Syd ÖVRIGT Privat fastighetsägare och fastighetsförvaltare Styrelseledamot i HSB Nordvästra Skåne. Intresseledamot i hyresnämnden Styrelseledamot i Fastighetsägarna Syd Elias Georgladis Styrelseledamot sedan 2016 FÖDD 1978 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Entreprenör inom fastighet samt byggbranschen UTBILDNING Gymnasieutbildning ÖVRIGT Lång erfarenhet inom bygg samt VD i Sterner stenhus som är bland de större putsföretagen i Sverige. Erfarenhet inom fastigheter, förvaltning och ombyggnationer på egna fastigheter

24 LEDNING David Dahlgren VD ANSTÄLLD 2014 FÖDD 1973 Martin Sersé CFO ANSTÄLLD 2015 FÖDD 1972 UTBILDNING Ek Mag från Stockholms Universitet, huvudinriktning Nationalekonomi och Finansiering BAKGRUND De senaste sju åren har han varit Norden-VD på Tavistock Group. Fastighetsportföljen på Tavistock omfattade som mest 211 fastigheter i Skandinavien med ett fastighetsvärde på 6,5 miljarder kronor och bestod av kontors-, industri- och handelsfastigheter. Delar av beståndet var noterat på Londonbörsen. Dessförinnan arbetade David som investeringsrådgivare på Aberdeen Property Investors under drygt tre år. Han började sin karriär i finansbranschen UTBILDNING Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm, juristlinjen vid Stockholms universitet BAKGRUND Kommer närmast från egen konsultverksamhet och har dessförinnan varit VD och CFO för den nordiska verksamheten i CBRE Global Investors vars fastighetsinvesteringar i Norden omfattar ett fastighetsvärde om cirka 10 mdr kronor. Martin har en gedigen karriär inom fastigheter samt finansiering och tidigare även arbetat på SEB, Leimdörfer, Sveafastigheter och Aareal Bank. Olof Pergament FÖRVALTNINGSCHEF ANSTÄLLD 1 sep 2014 FÖDD 1981 Per Jönsson REDOVISNINGSANSVARIG ANSTÄLLD 2013 FÖDD 1978 UTBILDNING KTH Civ.ing. Samhällsbyggnad, Bygg- och Fastighetsekonomi BAKGRUND Kommer närmast från AFA Fastigheter där han varit fastighetschef för bostadsportföljen. Dessförinnan har han bl. a. arbetat på ByggVesta och Aberdeen Asset Management. UTBILDNING Ekonom från Högskolan Kristianstad och Lunds universitet BAKGRUND Har tidigare arbetat som ekonom inom SEM System gruppen i Helsingborg. Var dessförinnan ekonomichef på S & H Teknik AB.

25 ÄGARSTRUKTUR De största aktieägarna Siffror från Innehav Andel av Stamaktier Preferensaktier Totalt Kapital Röster Sterner Stenhus Fastigheter AB ,7% 16,8% Melitho AB ,3% 8,4% Länsförsäkringar Fondförvaltning AB ,8% 6,8% Fastighets AB Balder ,7% 6,7% Möller & Partners ,8% 5,8% Immobilien Nordic AB ,1% 5,1% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension ,2% 3,2% Nordnet Pensionsförsäkring AB ,5% 2,5% Danske Capital Sverige AB ,5% 2,5% Client Long ,0% 2,0% Möllerholm Förädling och Förvärv. AB ,5% 1,5% Möller & Partners AB ,4% 1,4% Pension, Dancia ,4% 1,4% Elgudden Invest AB ,4% 1,4% Jensen Invest AB ,3% 1,3% M2 Capital Management AB ,3% 1,3% Summa ,9% 68,0% Övriga ,1% 32,0% Amasten totalt ,0% 100,0%

26 AMASTEN EN UNIK NISCH Stockholmsbörsen dominerad av kommersiella fastigheter i de tre storstäderna Amasten Börsen Geografi 15% 27% 85% 73% Övriga Sverige Storstäder Övriga Sverige Storstäder 9% Sektor 31% 69% 91% Bostäder Kommersiellt Bostäder Kommersiellt Källa: Remium och Amasten Amsten erbjuder riskspridning mot andra fastighetsbolag Bostäder med högre direktavkastning Kompletterande geografi Låg vakansrisk

27 FOKUS PÅ STARKA MELLANSTORA ORTER NÄRA REGION- OCH HÖGSKOLESTÄDER Finspång: Siemens anställda Olofström: Volvo Cars anställda Gasturbin, modell SGT-750 (Tillverkas i Finspång) Karlskoga: Saab Dynamics anställda Härnösand: Com Hem 500 anställda Automation och yrkeskunnande behåller avancerad produktion i Sverige

28 BOSTADSHYROR EFTER REGIONER Bostadshyror 2014 & genomsnittlig hyrestillväxt ,0% ,5% ,0% 800 1,5% ,0% 200 0,5% 0 Stockholm Göteborg Kommuner med > 75k inv Kommuner med < 75k inv Sverige 0,0% Bostadshyra 2014 Genomsnittlig hyrestillväxt

29 LÅGA VAKANSER I ALLMÄNNYTTAN Vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus september 2015 Genomsnittlig vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus om <1,0% i Amastens beståndsorter Vakansgrad Riket: < 1 % Vakansgrad Stockholms län: ca 0,5% 9 av 15 orter har vakansgrad som är 0,5% eller lägre Vakansgrad i Allmännyttan Källa: SCB.se

30 DEMOGRAFI EFTER REGION Befolkningsutveckling ,24 1,23 1,17 1,11 1, Amastens orter Sverige Sverige exkl Sthlm, Gbg, Malmö Stockholm Göteborg Malmö Befolkningsutvecklingen i Amastens orter sammanfaller exakt med Sveriges utanför storstäderna Sysselsättningsgrad ,9% 72,9% 74,1% 75,1% 75,1% 75,1% 75,1% Amastens orter Sverige Sverige exkl Sthlm, Gbg, Malmö Stockholm Göteborg Malmö Amastens orter växer med bibehållen stark sysselsättning

31 Index BOSTADSHYRESUTVECKLING EFTER REGION 135 Hyresutveckling och konsumentprisindex Riket Stor-Göteborg Kommuner med < inv (exkl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) Stor-Stockholm Kommuner med > inv (exkl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) KPI

32 AFFÄRSMODELL HÖG INITIALDIREKTAVKASTNING OCH TILLVÄXTPOTENTIAL Förvärv i orter med högre direktavkastning 5-7 % Historiskt hög real tillväxt i bostadshyror på orterna Rivningarna från början av 2000-talet har gjort att hyror kunnat stiga snabbare från lägre nivåer Högre yield i portföljen men samtidigt stark hyrestillväxt Lägre absolut hyresnivå gör hyresgästerna och hyresgästföreningen mindre känsliga för hyreshöjningar

33 AMASTENS SUBSTANSVÄRDESRABATT 1,80 Stamaktiekurs/Substansvärde* 1,00 21% 0,79 1,11 0,97 1,22 1,21 - Amasten Balder D. Carnegie & Co Heba Victoria Park Wallenstam * Stamaktiekurs per över senaste rapporterade substansvärde (september 2015). Högst substansrabatt bland förvaltande fastighetsbolag med bostadsfokus Bedömt förvaltningsresultat per stamaktie: 0,30 kr Enligt Intjäningsförmåga publicerad i Q3-rapport

34 AMASTENS PREFERENSAKTIE Yield 10,00% 9,2% 9,5% 7,50% 6,2% 6,8% 6,5% 6,5% 7,0% 7,0% 7,3% 7,2% 7,5% 8,1% 8,2% 8,5% 8,4% 5,4% 5,00% 2,50% 0,00% Högst utdelningsränta på preferensaktien bland förvaltande fastighetsbolag med bostadsfokus

35 VARA HYRESVÄRDEN MAN VILL BO HOS Bra bemötande Snabb och professionell felanmälan och hjälp Regelbunden och tillgänglig information Bra fastigheter och personal God lägenhetsstandard för orten Lyfta svaga fastigheter med rätt potential Yrkesstolt personal som gör det där lilla extra Socialt ansvarstagande Bereda plats för människor med omsorgsbehov Miljöbesparande investeringar

36 MELLANSTORA ORTER KONTRA STORSTADEN Större städer Komplex förvaltning Större konkurrens Högre direktavkastning gynnsamt i det låga ränteläget Mer timing-beroende Mellanstora orter Enklare stadsmiljö Lägre kostnadsbild Högre direktavkastning gynnsamt i låga ränteläget Solna 22 augusti 2014

37 AMASTEN Följ oss på