Övikshem i korthet. Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB. Resultat efter finansnetto. Soliditet 13,2 %

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2012

2 Övikshem i korthet Ägare Omsättning Resultat efter finansnetto Balansomslutning Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB 212,5 Mkr 7,3 Mkr 920,2 Mkr Soliditet 13,2 % Uthyrningsgrad bostäder 97,9 % Antal bostadslägenheter 3395 varav 234 studentbostäder Antal lokaler 129 Antal tillsvidareanställda 51

3 Vd har ordet En positiv resultatutveckling är viktig för oss eftersom det skapar handlingsutrymme och utrymme för investeringar års resultat före skatt uppgår till 7,3 Mkr, vilket svarar upp mot målet för året som var satt till 6,0 Mkr. Bolaget arbetar med att möjliggöra nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också av stor betydelse att vi arbetar med förnyelse av det befintliga beståndet för ökad attraktionskraft. Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum utfördes under året i 170 lägenheter i Sörliden, Gullänget och Själevad. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2013 i samarbete med Hyresgästföreningen. En positiv resultatutveckling är viktig för oss eftersom det skapar handlingsutrymme. Nöjda kunder är en förutsättning för framgång. Genom regelbundna kundundersökningar kan vi se vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Resultatet av fjolårets kundundersökning visade att kunderna är mer nöjda med Övikshem som hyresvärd nu, än de var vid förra mätningen år Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) steg från 64 till 67, vilket kan betraktas som en kraftig ökning. Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2012 blev 4,41 ett gott betyg. De bästa indexen stod medarbetarskap och ledarskap för. Genom att fortsätta satsa på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor kan vi behålla våra nöjda medarbetare, vilket i sin tur är en viktig förutsättning för nöjda kunder. Kundnöjdheten mäts nästa gång under 2014 och målet är att då uppnå ett ännu högre NKI. Vid årsskiftet lämnade Olle Högdahl sin post som vd för Övikshem och jag utsågs till tillförordnad vd, vilket naturligtvis känns roligt. Vi har många utmaningar framför oss och vi tar oss an dem med våra kärnvärden i åtanke; Trygghet, Engagemang och Nytänkande. Under året som gick sjösattes arbetet med att ytterligare sänka energiförbrukningen i våra bostadshus. Övikshem är sedan 2008 anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden För att klara det långsiktiga energibesparingsmålet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting), som startade 1 april. Exempel på genomförda åtgärder är installation av motorvärmare med timerfunktion, byte till energisnåla lampor och ledbelysning, närvarostyrning i trapphus och tvättstugor, byten av fläktar, nytt styr- och övervakningssystem, isolering av vindar och montering av luftvärmepumpar. Under 2012 sjönk uthyrningsgraden från 98,7 procent (2011) till 97,9 procent. Det var studentbostäderna som stod för minskningen. Utvecklingen när det gäller antal studieplatser på orten kommer att behöva bevakas extra noga under kommande år. Efterfrågan på lägenheter i det övriga beståndet bedöms som stabil. Carina Eriksson, Tf vd VD har ordet 2

4 Förvaltningsberättelse Verksamhet AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB, org.nr , vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. AB Övikshem har ett dotterbolag; Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Dotterbolaget äger och förvaltar huvudsakligen kommersiella fastigheter. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser under året Ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting) för fortsatt energieffektivisering beslutades och åtgärderna inleddes. En kommunal internbank inrättades och Övikshem flyttade all sin upplåning till internbanken. Uppdrag Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Det motiverar ett kommunalt bostadsbolag som har till uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar samverkanskrav, ekonomiska mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, mätbara perspektiv, mål, strategier, framgångsfaktorer och kritiska processer. Vision Visionen om ett ännu bättre boende står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och dessutom påverka alla övriga delar av boendet till en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet med utvecklande arbeten för medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar sedan år 2008 en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet, som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier, samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. Kärnvärden Bolagets kärnvärden beskriver vad Övikshem står för, nu och i framtiden, och de har en stark koppling till företagets vision. Kärnvärdena inspirerar och utmanar Övikshems medarbetare i deras strävan att skapa ett framgångsrikt företag ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Övikshems tre kärnvärden är: Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 3 Verksamhet

5 Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. De mätbara perspektiven utgörs av Kund, Medarbetare, Fastighet och Ägare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2012 redovisas nedan. Två av målen för 2012 uppnåddes inte. När det gäller målet för energibesparing så beror avvikelsen i huvudsak på att bolagets energibesparingsprojekt kom igång senare än planerat. De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur de företagsövergripande målen ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare utgör en viktig del och genomförs på bland annat arbetsplatsträffar. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. Inom respektive perspektiv finns processer som definierats som kritiska för den övergripande måluppfyllnaden. Styrelse och ledning Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. Ledamöterna utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter val till kommunfullmäktige, till slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästkommande sådant val. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Under perioden januari-mars bestod styrelsen av: Mikael Breilin (ordf), Lars Olsson (v ordf), Glenn Nordlund, Solbritt Furberg, Malin Sahlén, Kay Lundgren, Torbjörn Vestman, Curt Andersson och Cecilia Genlund. Från och med april månad ersattes Curt Andersson av Roland Thelin och från och med oktober månad ersattes Glenn Nordlund av Hans Selling. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Roland Thelin och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleant är Staffan Larsson. Styrelsen höll under året tolv sammanträden. Verkställande direktör var under året Olle Högdahl. I ledningsgruppen, som bestod av fem personer inklusive VD, ingick tre kvinnor och två män. I ledningsgruppen finns funktionerna Human resources (personalfrågor), intern och extern kommunikation, ekonomi, it, processer, förvaltning och projekt/teknik representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. Perspektiv Målområde Målvärde 2012 Utfall 2012 Kund NKI (Nöjd Kund Index) Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,41 80 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 32,3 Mkr ** kwh +/- 5 % 33,1 Mkr ** kwh Ägare Resultat e fin kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 6,0 + 0,8 Mkr * > 12 % Bostad inom en månad. 7,3 + 1,0 Mkr * 13,2 % Bostad inom en månad. * Avser Övikshem + Söfab, ** Avser Övikshem Verksamhet 4

6 Kund och marknad iga lgh 31/12 reguljära Bostäder, Studentbostäder reguljära Studentbostäder Omflyttningsfrekvens Extern Antal avflyttning lediga lägenheter Intern omflyttning Total kvens ,3 7,3 27,6 n avflyttning 2005 Intern omflyttning 20,6 Total 7,3 27, ,3 18,5 7,3 5,1 27,6 23, ,6 17,2 7,3 4,1 27,9 21, , ,3 5,1 4,8 23,6 21, ,2 16,1 4,1 21,3 5 21, ,3 18,5 4,8 4,8 21,1 23, ,1 16,8 5 5,7 21,1 22, ,5 16,2 4,8 4,2 23,3 20,4 16,8 40 5,7 22,5 16,2 4,2 20, Studentbostäder Bostäder, reguljära Studentbostäder Bostäder, reguljära Kundundersökning Regelbundna kundundersökningar är ett viktigt verktyg som visar vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Resultatet av årets kundundersökning visade att kunderna är mer nöjda med Övikshem som hyresvärd än vid förra mätningen år Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) steg från 64 till 67, vilket kan betraktas som en kraftig ökning. Marknadsutveckling Under 2012 sjönk uthyrningsgraden från 98,7 procent (2011) till 97,9 procent. Det var studentbostäderna som stod för minskningen. Övriga lägenheter hade samma uthyrningsgrad vid årsskiftet som vid föregående årsskifte och i de centrala delarna av Örnsköldsvik var efterfrågan fortsatt hög. Efterfrågan och uthyrning Antalet uthyrningsbara lägenheter (vakanta och utan framtida avtal) varierade under året mellan 44 (36) och 70 (89) stycken. Den 31 december 2012 uppgick antalet till 70 (44) vakanta, varav 29 (2) var studentrum. Vid årets slut har 8 (6) lägenheter avställts i väntan på ombyggnad, underhåll eller andra lämpliga åtgärder. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 97,9 procent vid årsskiftet. Under 2012 hade Övikshem en omflyttning på 20,4 procent (22,5) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 4,2 procent (5,7) och extern avflyttning med 16,2 procent (16,8). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet och grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard Omflyttningsfrekvens Extern avflyttning Intern omflyttning Total ,3 7,3 27, Omflyttningsfrekvens, 20,6 7,3 % 27, ,5 5,1 23, ,2 4,1 21, ,3 4,8 21, ,1 5 21, ,5 4,8 23, ,8 5,7 22, ,2 4,2 20,4 Intern omflyttning Extern avflyttning Intern omflyttning Extern avflyttning Hyresutveckling Hyran höjdes med 2,61 procent den första mars (studentbostäder 1 juli). Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO-företag i riket blev 2,45 procent (vägt medeltal). Medianvärdet uppgick till 2,47 procent Intern omflyttning Extern avflyttning Kund och marknad 20 15

7 Fastigheter Försäljning av fastigheter Under 2012 såldes fem fastigheter, i form av en- och tvåfamiljshus, i området kring Ås/Själevad. Tre bostadsrätter såldes också under året. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen och i varierande storlekar och prisklasser. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget lägenheter. Av dessa lägenheter utgjorde 234 studentbostäder och 29 möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: Bostadslägenheter, antal varav studentbostäder, antal Bostadslägenheter, yta varav studentbostäder, yta Lokaler, antal Lägenhetsbestånd Lokaler, yta Antal 1 ROK 577 Förråd, antal ROK 1384 Garage, antal ROK 858 Bilplatser, antal ROK > 5 ROK 33 Investeringar Stud. lgh. 234 Fastigheternas åldersstruktur har lett till Möbl. att behovet lgh. av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering 29 av tätskikt i badrum utfördes under året i 170 lägenheter i Sörliden, Gullänget och Själevad. Lägenhetsbestånd Under året investerade bolaget 60,2 Mkr (54,9) i byggnader, 0,3 Mkr (1,3) i inventarier och 0,3 Mkr (0,0) i markanläggningar. Möbl. lgh. Fastigheternas värde > 5 ROK Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga Stud. lgh. fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott 4 ROK diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 procent beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns 3 ROK bland de enskilda fastigheterna. 1 ROK 2 ROK Fastigheter 6

8 EPC Energieffektiv närvarostyrd led-belysning på Linden. 7 Energi och miljö

9 Energi och miljö Övikshem arbetar kontinuerligt med att optimera driften av fastigheterna och dess installationer. Sedan 2008 är bolaget anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden Miljöpolicy Sedan flera år tillbaka har Övikshem ett miljöledningssystem med följande miljöpolicy: I all vår verksamhet skall målmedveten hänsyn tas till våra hyresgäster och de anställdas berättigade anspråk på säkerhet och en god miljö. Varje anställd skall visa ett personligt ansvar för hälsa och miljö i det dagliga arbetet. Vi skall på ett aktivt sätt, i vårt arbete och i vår information, redovisa miljöfakta om våra bostäder och lokaler och dess användning. Vi skall arbeta för ständiga förbättringar på miljöområdet, följa miljöarbetet i stort och ta tillvara andras erfarenheter samt sträva efter att alltid ligga bland de främsta i utvecklingsarbetet samt att följa gällande lagstiftning. Övikshems bostäder och lokaler skall vara resurssnåla, beständiga och kretsloppsanpassade. De skall byggas av och underhållas med sunda, naturliga material som inte ger upphov till allergier, onödigt eller farligt avfall eller farliga utsläpp. Byggnaderna skall ha bra inomhusklimat, byggas för en lång livslängd samt vara enkla att underhålla. Vår verksamhet skall ge minimala bieffekter på såväl den inre som den yttre miljön under materialframställning, produktion, användning, förvaltning och återvinning. Miljö- och energibesparande åtgärder För att klara det långsiktiga energibesparingsarbetet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Investeringen finansieras genom framtida energibesparingar. Dessutom garanterar leverantören Schneider Electric en viss årlig energibesparing och uppnås inte besparingen ersätts Övikshem för mellanskillnaden. Projektet startade 1 april. Installationsarbeten av första årets åtgärder påbörjades under sommaren och innefattade åtgärder som installation av motorvärmare med timerfunktion på cirka 400 platser, byte till energisnåla lampor och led-belysning, samt närvarostyrning i trapphus och tvättstugor. Andra åtgärder var byten av fläktar och fläktaggregat, injustering av ventilationssystem, nytt styroch övervakningssystem och värmeinjustering i cirka 600 lägenheter. Därtill har mer än m² vindar isolerats i 148 byggnader och luft-värmepumpar monterats i 21 lägenheter. Projektet avslutas 1 mars 2014 varefter garantitiden påbörjas och pågår under tre plus två år. Förbrukning Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2012 till 134,9 kwh/m² A-temp (136,4) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. A-temp är golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas upp till mer än 10 grader. Förbrukningen av fastighetsel minskade till 26,7 kwh/m² (27,7). Vattenförbrukningen var l/m² (1 252 l/m²). Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägt under hela Avfallshantering Av bolagets fastighetsbestånd har lägenheter tillgång till fastighetsnära källsortering (inom 200 meter) i egen Fastighetsel, regi. På kwh/m2 de allra flesta platser ges möjlighet att sortera i sex fraktioner: papper, pappersförpackningar, plåt, kwh/m ,9 plast, 2007 färgat och 40,4ofärgat glas , , , , ,7 Fastighetsel, kwh/m 2 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 Värme, kwh/m2 20,0 kwh/m ,1 15, , ,0 142, , ,0 136, ,0 136, , Värme, normalårskorrigerad kwh/m 2 A-temp 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 Övikshems bilpark byts successivt ut till mer miljövänliga bilar. 0, Energi och miljö 8

10 20 Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. I ambitionen att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserar bolaget på medarbetarnas hälsa. Som en del i friskvårdsarbetet erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Sjukfrånvaro totalt, % 6,0 5,0 4,0 Antal anställda Bolagets underhållsgrupp förstärktes under året med en målare. Vid årets slut hade Övikshem 51 (50) anställda. Lön och förmåner Bolaget tillämpar löneavtal tecknade mellan arbetsgivarorganisationen Fastigo och de fackliga organisationerna Vision, Fastighetsanställdas förbund, Byggnads och Målarförbundet. För att få en så rättvis och objektiv lönesättning som möjligt grundar den sig på arbetsinnehåll, befattningsklassificering, individuell prestation och marknadslöneläge. Fördelning män och kvinnor 0,0 män kvinnor Medelantal anställda Fördelning män och kvinnor 60 Sjukfrånvaro och frisktal män 50 kvinnor Sjukfrånvaron var under 2012 fortsatt låg. Frånvaron 2008 under året var 2,1 procent (2,0). Övikshems frisktal är procent och det säger att 80 procent av bolagets medarbe tare hade mindre är fem sjukdagar under året Arbetsmiljö och rehabilitering 10 Det långsiktiga och systematiska arbetet med frågor som 0 rör arbetsmiljö och rehabilitering kommer att fortsätta i samarbete med Personalpartner. Arbetsmiljöfrågor tas upp på varje arbetsplatsträff. Övikshem hade inga allvarliga Fördelning män och kvinnor, % olyckstillbud under året. 3,0 2,0 1, män kvinnor Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2012 användes kr ( ) till kompetensutveckling. Utbildningsinsatserna riktades speciellt mot drifttekniker och bovärdar inom ramen för det pågående EPC-projektet (Energy Performance Contracting). Medarbetarenkät Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2012 blev 4,41. Årets mål var 4,5. De bästa indexen stod medarbetarskap och ledarskap för. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor är viktig för att kunna behålla nöjda 100 medarbetare män kvinnor Medarbetare 40

11 HAMMARVÄGEN 19 Består av tre byggnader med totalt 24 lägenheter som ligger mycket naturskönt med skogen som närmsta granne. Storleken på lägenheterna varierar från 51 till 95 kvadratmeter och byggnadsår är Medarbetare 10

12 HAMMARVÄGEN 3 Fem byggnader med totalt 42 lägenheter på 45 till 57 kvadratmeter, byggnadsår är Ligger nära restaurang, skola och annan service. 11 Ekonomi

13 Ekonomi Hyresintäkter och resultat Omsättning Vid förhandling med Hyresgästföreningen träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 2,61 procent den 1 mars Hyran för studentbostäder höjdes med 2,61 procent den 1 juli års resultat före skatt uppgår till 7,3 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 6,2 Mkr , , , , ,5 Omsättning, Mkr 250,0 200,0 Långfristiga skulder Den totala lånestocken per den 31 december 2012 är 727,3 Mkr (676,3). Långfristiga skulder har den 31 december 2012 en medelränta på 3,5 procent (3,74) och lånens kapitalbindning och räntebindning framgår av tabell: Lånestruktur Räntebindning Skuld Mkr Andel i % 0-1 år 234,3 32,0 1-2 år 45,4 6,0 2-3 år 115,0 16,0 3-4 år 87,6 12,0 4-5 år 50,0 7,0 5-6 år 70,0 10, ,0 17,0 Summa 727,3 100,0 Finansiering och räntekostnader Övikshem lånar av kommunens internbank och följer den finanspolicy som beslutats av ägaren. Det innebär bland annat att högst 50 procent av bolagets låneportfölj får ha en räntebindning som är kortare än ett år. Detta mått ligger på 32 procent per den 31 december Övikshem hade vid årsskiftet en skuldvolym på 727,3 Mkr, vilket motsvarar 97 procent av den låneram som kommunfullmäktige beslutat om motsvarande 750,0 Mkr. Soliditet 14,0 Soliditeten uppgår enligt balansräkningen till 13,2 procent 12,0 (13,1), vilket innebär en ökning med 0,1 procentenheter från föregående år. 10,0 Räntabilitet på totalt kapital 100, , , ,0 5, , ,3 6,0 0, , Räntabilitet på totalt kapital ,9 5, Soliditet , , , , , , ,9 Procent , , , , , , ,2 150,0 Räntabilitet på totalt kapital, % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Soliditet Procent ,0 4, , , , ,2 Soliditet, % , ,2 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, ,0 Avskrivningar Fastigheterna avskrivs med 2 procent på byggnadernas 6,0 anskaffningsvärde. 4,0 0, ,0 0, Ekonomi 12

14 Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2012 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2012 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltal Omsättning, Mkr 212,5 204,9 209,8 218,7 216,5 Resultat efter finansnetto, Mkr 7,3 6,2 10,5 4,0 8,8 Balansomslutning, Mkr 920,2 874,2 837,5 877,1 858,0 Räntabilitet på eget kapital, % 6,2 5,5 9,8 3,9 12,1 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,9 3,9 4,3 3,8 5,0 Soliditet, % 13,2 13,1 13,2 12,0 11,9 Uthyrningsgrad bostäder, % 97,9 98,7 98,1 99,0 99,5 Medelantalet anställda Fördelning män, % Fördelning kvinnor, % Antalet tjänster på balansdagen 51,75 50,75 51,75 51,5 65 Definitioner Nettoomsättning År inkluderar övriga rörelseintäkter. Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet på totalt kapital Soliditet Uthyrningsgrad bostäder Resultat efter finansiella poster i relation till genomsnittligt eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver. Resultat efter finansiella poster + räntekostnader i relation till genomsnittligt totalt kapital. Eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver i relation till totalt kapital. Antal uthyrda lägenheter i förhållande till totala antalet lägenheter. 13 Fem år i sammandrag

15 En utblick Under år 2013 och framåt kommer arbetet med att trygga tillgången på bra bostäder att fortsätta. Örnsköldsvik har en befolkning med hög medelålder, vilket kommer att driva upp efterfrågan på tillgängliga bostäder i centralorten. Bolaget arbetar med nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också viktigt att arbeta med förnyelsen av det befintliga beståndet för att öka attraktionskraften där. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2013 i samarbete med Hyresgästföreningen. Övikshem arbetar aktivt med energieffektivisering och EPC-projektet (Energy Performance Contracting) är just nu inne i installationsfasen. Projektet kommer under år 2014 att övergå i garanti- och prestandafasen, då Schneider garanterar en viss energibesparing. När det gäller uthyrningsgraden och efterfrågan på hyresrätter har bolaget under 2012 upplevt en sjunkande efterfrågan på studentbostäder. Utvecklingen när det gäller antal studieplatser på orten kommer att behöva bevakas extra noga under kommande år. Efterfrågan på lägenheter i det övriga beståndet bedöms som stabil. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så, att i ny räkning överförs kr. Styrelsens yttrande till överföring av koncernbidrag Koncernbidrag kommer, under förutsättning av årsstämmans godkännande, att lämnas med kronor. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag reducerar bolagets soliditet från 13,4 procent till 13,2 procent. Mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs i Örnsköldsviks kommunala bolagskoncern och bedrivs med lönsamhet, bedöms soliditeten som betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag, inte hindrar bolaget från att fullfölja sina förpliktelser på lång och kort sikt. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 12 kap. 2 (försiktighetsregeln). Mål Perspektiv Målområde Målvärde 2013 Utfall 2012 Kund NKI (Nöjd Kund Index) NKI 68 (mål 2014) NKI 67 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,41 80 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 37,4 Mkr ** kwh +/- 5 % 33,1 Mkr kwh Ägare Res e finansiella kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 12,0 + 0,8 Mkr * > 13 % Bostad inom en månad. 7,3 + 1,0 Mkr 13,2 % Bostad inom en månad. * Övikshem + Söfab ** Avser Övikshem En utblick

16 Resultaträkning Belopp i SEK Not RÖRELSENS INTÄKTER Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter från hyresgäster Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader 2, Underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa fastighetskostnader Driftnetto Övriga förvaltningsintäkter Övriga förvaltningskostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar Övriga kostnader 2, Summa kostnader administration och försäljning Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat 5, Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Resultaträkning

17 Balansräkning Belopp i SEK Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Balansposter Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Bostadsrätter Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Balansräkning 16

18 Balansräkning Belopp i SEK Not Eget kapital och skulder Eget kapital 21 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Avsättningar för skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder 24 Skulder till kreditinstitut Skulder till Örnsköldsviks kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Örnsköldsviks kommun Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigo garantibelopp Balansräkning

19 Kassaflödesanalys Belopp i SEK Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erlagd ränta Övriga ej rörelsepåverkade poster Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av varulager Förändring av kundfordringar Förändring av övriga kortfristiga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella och finansiella anläggningstillgångar Avyttring och amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Erhållna/lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Saldo på koncernkonto redovisas som fordran/skuld hos Örnsköldsviks kommun Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto Kassaflödesanalys 18

20 Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Genomsnittlig 5 rk o Summa Lgh-yta totalhyra Fastighet Byggn år 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk större lgh i m 2 kr/m Hörnett 59:6,59: , Egypten 3 70, , Konstantinopel 1, Kina Aspen 2, , Solstrimman 2 62, , Linden , Asien , Västerås 1: , Schweiz 1, , Ripan , Renen , England 8 39, , Roma , Skottland 1, , , Lönnen , Sälgen 2, , Rönnen , Örnsköldsvik 7: , Sörliden , Järvsta , Järvsta , Karlshem , Örnsköldsvik 10: , Violen , Norrlungånger 2:204, 2: , Norrlungånger 2: , Norrlungånger 3:33, 3: , Norlungånger 3: , Norrlungånger 3: Kroksta 1: , Snickaren , Gene 4:2, 4:5, 2:191 52, , Gene 14:5, 25:2 48, , Gene 2: , Själevads Prästbord 1: , Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1: , Översjäla 2: ,75 Köpmanholmen ,84 Bjästa ,47 Bredbyn ,64 Husum , Norrgissjö 5: ,23 Bostadsrätter ,23 SUMMA ,82 19 Lägenhetsbestånd

21 Ute- Motorv. Stud. Yta m 2 Totalhyra Möbl. Yta m 2 Summa Lokalyta Förråd förråd Garage Husvagn Uppställ- Fastighet lgh stud. stud./år lgh möbl lokaler i m 2 Antal Antal Antal Skärmtak ningsplats 1101 Hörnett 59:6,59: Egypten Konstantinopel 1, Kina Aspen 2, Solstrimman Linden Asien Västerås 1: Schweiz 1, Ripan Renen England Roma Skottland 1, Lönnen Sälgen 2, Rönnen Örnsköldsvik 7: Sörliden Järvsta Järvsta Karlshem Örnsköldsvik 10: Violen Norrlungånger 2:204, 2: Norrlungånger 2: Norrlungånger 3:33, 3: Norlungånger 3: Norrlungånger 3: Kroksta 1: Snickaren Gene 4:2, 4:5, 2: Gene 14:5, 25: Gene 2: Själevads Prästbord 1: Själevads Prästbord:48,1:81,1: Översjäla 2: Köpmanholmen Bjästa Bredbyn Husum Norrgissjö 5:46 Bostadsrätter SUMMA Lägenhetsbestånd 20

22 Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för större företag. I år används en funktionsindelad resultaträkning, i övrigt är redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättning och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 % beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Intäktsredovisning Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i den period de avser när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som det förknippar med transaktionen och inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 2,0% 2,0% Markanläggningar 5% 5% Balansposter 3-10% 3-10% Inventarier, verktyg och installationer 20% 20% Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Fr o m 2009 tillämpas det utvidgade reparationsbegreppet innebärande att vissa poster som bolaget aktiverar kommer att omkostnadsföras i inkomstdeklarationen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernförhållanden AB Övikshem ingår i en koncern där Rodret i Örnsköldsvik AB, org nr , med säte i Örnsköldsvik upprättar koncernredovisning. AB Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets Aktiebolag förvaltar huvudsakligen kommersiella lokaler. Med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap 2 upprättas ingen koncernredovisning för AB Övikshem. Noter Not 1 Hyresintäkter Hyresintäkter Bostäder, hyra Lokaler, hyra Garage och parkeringsplatser Objekt under reparation Bostäder, outhyrda Lokaler, outhyrda Garage och parkeringsplatser, outhyrda Rabatter och plomberingar Summa Skatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. 21 Tilläggsupplysningar

23 Not 2 Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda Kvinnor Män Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör Pensionskostnader för övriga anställda Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader Upplysning om sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av total arbetstid 2,1 % 2 % Andel sjukfrånvaro med sammanhängande tid över 60 dagar 51,9 % 36,7 % Andel sjukfrånvaro för kvinnor 3 % 3,5 % Andel sjukfrånvaro för män 1,8 % 1,5 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern år 0,9 % 0,7 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 50 år eller äldre 3,4 % 3,1 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 44 % 44 % Andel män i styrelsen 56 % 56 % Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 60 % 60 % Andel män bland övriga ledande befattningshavare 40 % 40 % Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Fastighetsel Vatten Sophämtning Uppvärmning Fastighetsförsäkringar Avskrivna hyres- och kundfordringar Fastighetsanknuten administration Medel till hyresgästorganisation Markavgifter Övriga driftkostnader Not 5 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter Revisionsuppdrag Revisionsnära rådgivning Not 6 Övriga rörelseintäkter Försålda fastigheter, vinst Försålda bostadsrätter, vinst Försålda inventarier, vinst Övrigt Not 7 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Andel av årets totala inköp som skett från andra företag i koncernen 45,00 % 45,00 % Andel av årets totala försäljningar som skett till andra företag i koncernen 0,83 % 0,00 % Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från dotterbolag Övriga ränteintäkter Not 9 Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Skatteeffekt koncernbidrag, Södra Skatteeffekt koncernbidrag, Rodret Not 4 Övriga förvaltningsintäkter Försäljning av värme Försäljning fastighetsskötsel Försäljning administration Övrigt Noter 22

24 Not 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark Not 11 Balansposter Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 12 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 13 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar Utgående nedlagda kostnader Utgående redovisat värde Not 15 Bostadsrätter Ingående anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 16 Fordringar hos koncernföretag Beviljade lån till dotterbolag, Örnsköldsvik Södra (Kina) Not 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden Tillkommande värdepapper Avgående värdepapper Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 18 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden Avgående fordringar, rep.fonder Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 19 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Koncernkonto Fakturafordringar Övriga fordringar Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringar Riksbyggen PEAB Försäjning fastighet Försäljning bostadsrätt Övriga poster Noter